RBA 5 /14. Dato: 3. januar Rådet for byforming og arkitektur. Bergenhus Gnr 64 Bnr 949 Lars Hilles gate 30 Reguleringsplan

Transkript

1 Dato: 3. januar 2014 RBA 5 /14 Rådet for byforming og arkitektur Bergenhus Gnr 64 Bnr 949 Lars Hilles gate 30 Reguleringsplan AAVA ESARK Hva saken gjelder: Saken gjelder forslag til reguleringsplan nr Bergenhus Gnr 64 Bnr 949 Lars Hilles gate 30 som legges ut til offentlig ettersyn i forbindelse med 1. gangs behandling. Forslagsstiller: Opus Bergen AS i samarbeid med MAD Arkitekter AS fremmer på vegne av Lars Hilles gate 30 AS planforslag med konsekvensutredning for et område i Lars Hilles gate på Nedre Nygård i Bergenhus bydel. Planområde: Planområdet omfatter gnr 164 og bnr 949 m.fl. og grenser mot Fjøsangervegen i øst og Lars Hilles gate i vest. Nord for eiendommen ligger Fylkesbygget, i sør Ingeniørhøgskolen. Formål: Eiendommen ønskes benyttet til en samlokalisering av de store mediehusene, utdannings- og forskningsmiljøene i Bergen. Aktørene er TV2, NRK, BT, BA, Universitetet i Bergen og Vizrt. Dette på bakgrunn av en avholdt konkurranse om lokalisering av en medieklynge i Bergen (Media City Bergen) der ulike bygg og eiendommer ble vurdert ut fra mediebedriftenes behov (Nøstet, Nygårdsporten, Marineholmen og Lars Hilles gate 30). Mediebedriftene har konkludert med at konseptet og lokaliseringen i Lars Hilles gate 30 er den riktige ut fra deres behov, og planforslaget er tilpasset behovene ved en slik samlokalisering. Kort beskrivelse av planforslaget: Eksisterende bygning består av en terrassert base i fem etasjer og tre tårn der det høyeste tårnet er i totalt 15 etasjer. Det legges i planforslaget opp til en økning av eksisterende bygnings areal ved å utvide arealet i de 6 nederste etasjene samt å bygge 2 etasjer på det nordligste tårnet. Dette vil gi ca m 2 nytt næringsareal. Totalt bruksareal vil være m 2 BRA. TRANSFORMASJON TRANSFORMASJON Figur 1: Eksisterende bygg alternativ 0 og alternativ 1, gul farge viser påbygg. MAD Arkitekter. Mellom det nordligste og det midtre tårnet er det tenkt etablert et indre atrium. Mellom det midtre og det sørligste tårnet er det tenkt plassert et tversliggende takoppbygg som strekker seg fra fasadelivet mot 1

2 Vestre Strømgate til fasadelivet mot Lars Hille gate. Takoppbygget skal inneholde 4 TV-studioer. Mot Lars Hilles gate er det vist en lang «mediefasade» som består av en TV-skjerm i hele byggets lengde (ca. 130 m). Plassering av antenner er vist på taket av midtre og sørlige tårn. Antennene blir maksimalt 4 m. høyere enn regulert byggehøyde. Parkering etableres i allerede eksisterende parkeringskjeller og er beregnet i tråd med Bergen kommunes parkeringsbestemmelser. I tillegg til ordinær parkering (24 plasser) skal det tilrettelegges for parkering av tjenestebiler (51 plasser), hvilket tilsier 75 parkeringsplasser totalt. I tillegg til innendørs parkering legges det opp til 2 oppstillingsplasser på gatenivå på langsiden av bygget i Vestre Strømkaien. Parkeringsplassene ved Bergen Maritime videregående skole på østsiden av Vestre Strømkaien opprettholdes. Trafikkareal i planområdet vil være tilnærmet lik dagens situasjon. Fortau langs Lars Hilles gate utvides til 4 m for hele strekningen langs bygget. Døgnåpen foajé vil fungere som tverrforbindelse mellom Lars Hilles gate og Vestre Strømkai. Samtidig legges det opp til å opprettholde og videreføre eksisterende gjennomgang i nord (dagens ambulanseinngang). Planarbeidet omfattes av forskrift om konsekvensutredning, 4, vedlegg II A 1. Planprogrammet ble fastsatt av byrådet , sak I samsvar med planprogrammet omtaler konsekvensutredningen 1 alternativ for utbygging av området, i tillegg til 0-alternativet: 1. Alternativ 0 innebærer ingen utbygging og er en videreføring av dagens situasjon. 2. Alternativ 1 baserer seg på at fasade med de 6 nederste etasjene utvides ved å flytte vegglivet ut mot tilgrensende trafikkareal. Samtidig økes byggehøyden for det nordligste tårnet med 2 etasjer. Fagetatens kommentarer: Generelt I kommuneplanens arealdel er planområdet vist som sentrumsområde S8 Sjøfronten. Byggehøyde er satt til 16 meter, % BRA = 200%. Kommunedelplan sentrum gjelder foran kommuneplanens arealdel (KPA) når det gjelder byggehøyde og utnyttelsesgrad. I henhold til kommunedelplanen (KDP) skal byggehøyder ikke overstige 27 meter over gatenivå. Under punkt 20 «Sentrumsformål» i kommuneplanens arealdel heter det at «Nye bygg skal underordnes estetiske krav i pkt 6. Bystyret avgjør om høyden på utbygging skal varieres innenfor hvert enkelt prosjekt». Basert på prinsippsak «Byggehøyder i det sentrale byrommet» (snr , bystyresak ), også kjent som «høyhusmeldingen», kan det åpnes for bygging av høyhus utover rammene i kommunedelplan sentrum innenfor avgrensede og kartfestede deler av Bergen sentrum. Konkret avveining foretas i reguleringsplan. I henhold til «høyhusmeldingen» er planområdet vist som del av området der bebyggelse med høyde inntil 50 meter kan vurderes. Etat for plan- og geodata har nylig startet opp arbeidet med en utvidelse og revisjon av bestemmelsene om bygningshøyder. Disse skal på sikt innarbeides i kommuneplanens arealdel. Hovedformål Planforslaget er i hovedtrekk i tråd med føringene i de overordnede planene når det gjelder arealbruksformål. I Kommunedelplan Sentrum er det krav om at 25% av bygningens bruksareal settes av til bolig. Bolig inngår ikke som formål i planforslaget. Planforslaget bygger videre på allerede eksisterende formål. Etter fagetatens vurdering er ikke eksisterende bygning særlig egnet til bolig. En eventuell tilrettelegging av boliger i dette området vil medføre store utfordringer knyttet til bokvalitet, herunder støy og luftforurensing. Fagetaten slutter seg derfor til valg av formål. 2

3 Utnyttelsesgrad/byggehøyder/estetikk I nærværende planforslag legges det opp til en bygningsmasse med store volum. Bebyggelsen i planområdet ønskes utvidet med m 2. % - BRA økes fra 495% til 667% - BRA. Byggets base utvides til seks fulle etasjer. Det nordligste tårnet blir påbygget med 2 etasjer, byggehøyde endres fra kote +36 meter til kote +43,5. De to andre tårnene beholder dagens høyde (henholdsvis kote +43,5 og kote +61,5), men inntrukket toppetasje på tårnene trekkes helt ut slik at etasjen blir en full etasje. I tillegg viser planforslaget et takoppbygg som ligger mellom det midtre og det sørlige tårnet, og som strekker seg ut til fasadelivet mot Lars Hilles gate samt fasadelivet mot Vestre Strømkaien. Takoppbygget skal inneholde fire TV-studioer. Regulert byggehøyde for takoppbygget er c+31,5 m. Øvrige takoppbygg har en byggehøyde på c+29 m. Etter forslagstillers vurdering vil ikke ovennevnte endringer medføre brudd i landskapssiluetten i overordnet skala og argumenterer med at det er både etablert og under planlegging høyhus i tilgrensende område. Bygningen er en del av «høyhusaksen» som strekker seg fra Høyskolen via Wigandgården, Fylkeshuset og videre til Ørnenkvartalet i nord. Bygningen er allerede i dag et landemerke og et orienteringspunkt i influensområdet. Selv om bygningens fotavtrykk ikke øker, vil den foreslåtte utvidelsen av bygningsvolumet påvirke de omkringliggende bygningene/kvartalene. En utvidelse av de nederste etasjene der fasadelivet trekkes helt ut mot fortausarealet vil føre til et vertikalt fasadeliv som flukter med eksisterende nabofasade nord og sør for Lars Hilles gate 30 og en vil få en «ny» fasadelengde på ca 130 m. På denne fasaden legges det også opp til en sammenhengende medieskjerm med en høyde som strekker seg fra 3 til 6 etasje. Når det gjelder forannevnte multimedieskjerm, er det vedlagt et illustrasjonsmateriale som viser to alternative utforminger av medieskjermen; en skjerm i hele byggets lengde og en som strekker seg over deler av fasadelengden, jamfør figur nedenfor samt vedlegg G. Fagetaten er negativ til at skjermen skal dekke hele byggets lengde særlig ut fra hensyn til blant annet de fredete bygningene på motsatt side av Lars Hilles gate, kommunedelplanens bestemmelse om maksimum 70 m. kvartalslenge og risiko for lysforurensning. I dag oppleves fasaden som tredelt i et gateløp med variert avtrappinger og åpninger. Et innslag av grønt gir fasaden et mykere preg. Det er ønskelig at denne tredelingen videreføres også ved etablering av medieskjerm. Etter fagetatens vurdering kan man oppnå ønsket effekt i større grad gjennom alternativ 2 enn 1 og anbefaler derfor at alternativ 2 med skjerm over deler av fasaden legges til grunn for det videre planarbeidet. Fagetaten er positiv til at det er medtatt forslag til bestemmelse som sier at medieskjerm skal være på deler av fasaden og at detaljering skal avklares i samråd med regional kulturminnemyndighet, jamfør 5. 3

4 Figur 2: Illustrasjon medieskjerm for hele fasaden fra nord og sørvest i Lars Hilles gate. Mad Arkitekter. Figur 3: Illustrasjon medieskjerm for deler av fasaden fra nord og sørvest i Lars Hiles gate. Mad Arkitekter. At en skjerm i så stor skala er noe helt unikt, er det ikke tvil om, men det bør unngås at den fremstår som et visuelt støyende element i bybildet. I et relativt trangt og trafikkert gateløp med en blanding av både bolig og ulike typer næring på alle kanter er det viktig med avbøtende tiltak. Forslagstiller har i planbeskrivelsen beskrevet at det arbeides med å finne «kjøreregler» og en tidsplan for dag- og nattstilling, for å kunne tilpasse døgnets ulike lysforhold og hensynta omkringliggende bygningsmiljø, spesielt på nattestid. Dette må forankres gjennom bestemmelsene før saken fremmes til 2. gangs behandling. Når det gjelder utforming av fasaden, vil fagetaten ikke anbefale en så pass lukket fasade som vist i illustrasjonsmaterialet. Inngangspartiet mot Lars Hilles gate bør fremstå som mer åpent, både visuelt og fysisk, slik at tverrforbindelsen som det legges opp til gjennom bygningen blir tydelig for allmennheten, jamfør kommentar under avsnitt trafikk. Revidert planbeskrivelse viser intensjoner om et mer tilbaketrukket inngangsparti for å markere inngangen tydeligere og for å gi mer areal til publikum i inngangspartiet, jamfør forslag til bestemmelse punkt Fagetaten ser dette som et positivt grep for helheten i prosjektet. Fagetaten savner større ambisjoner med hensyn til estetikk og sammenhengen mellom bygningsmassen og øvrige transformasjoner i denne del av Bergen sentrum. 4

5 Figur 4: Planlagt fasade med medieskjerm. MAD arkitekter as Byform Intensjonene med planforslaget er å legge bygningsmessig til rette for utbygging av Bergen Medie City. Virksomheten vil trekke til seg mange nye arbeidsplasser og være en stor aktør som henvender seg til byen. Planområdet vil derfor være en sentral del av byutviklingen i Bergen og transformasjonen av Nedre Nygård. Byråden understreker i byrådssak 1085/13, fastsetting av planprogram, betydningen av å se transformasjonen av eiendommen i nøye sammenheng med utviklingen av Nygårdstangen samt pågående plan- og prosjektarbeid for flere andre eiendommer i området som også er under endring hva gjelder fasader, byggehøyder og volum. Samtidig understrekes det at utredningen om trafikk fanger opp viktige gang- og sykkelforbindelser til og langs eiendommen, til bybanestoppet Nygård og til kollektivterminalen på Nygårdstangen, blant annet eksisterende gangpassasjer gjennom bygget. Vestre Stømkaien vil være en av hovedtilkomstene for bil og større kjøretøy og krever spesiell oppmerksomhet for å kunne sikre gode løsninger for trafikk og behov for trivselsskapende tiltak i dette området. Etter fagetatens vurdering var ikke forannevnte godt nok belyst i det først innleverte planmateriale til offentlig ettersyn. Underveis i behandlingen av planforslaget til offentlig ettersyn har det derfor vært avholdt arbeidsmøte mellom fagetaten og forslagstiller. I møte deltok også Trafikketaten, byantikvaren, fylkeskonservator og etat for plan- og geodata. Forslagstiller ble blant annet utfordret på å ta stilling til hvilke ambisjoner de har for byrommet mot/i Vestre Strømkaien. Tilbakemeldingen fra kommunen var tydelig på at området måtte i større grad sees i sammenheng med overordnet bystruktur. Det reviderte planmaterialet som nå foreligger, viser et byrom som baserer seg på prinsippet om «shared space» og et tydelig byrom som i større grad forholder seg til en overordnet bystruktur, jamfør vedlegg H. Fagetaten er positiv til at planforslaget nå legger opp til et mer helhetlig grep for planområdet. Når det gjelder fagetatens vurdering vedrørende tverrforbindelser og gangpassasjer gjennom planområdet, vises det til avsnitt «Tverrforbindelse». Kulturminner/kulturminnemiljø Planområdet er en del av Nedre Nygård, et område med en rekke kulturhistoriske kvaliteter. Samtidig er det et område under transformasjon. I henhold til uttalelse fra Hordaland fylkeskommune til oppstart reguleringsplan og utleggelse av planprogram ligger eiendommen i et sårbart kulturminnemiljø med bygninger som har både nasjonal, regional og lokal verdi. Eiendommen har også kulturminneverdi i seg selv. Bygningen er tidstypisk i material- og fargebruk og har høy autentisitet. Bygningen fremheves som svært sjelden i norsk sammenheng og er et markert bygg i dagens bybilde. En utvidelse at bygningsmassen vil føre til en total transformasjon av eksisterende bygning. Transformasjonen vil påvirke ikke bare bygningen i seg selv, men også strøkskarakter og nærliggende kulturminner. Hordaland fylkeskommune støtter forslaget som næringsutvikling, men har i forbindelse med oppstart og høring av planprogram varslet at de vurderer å fremme innsigelse dersom tiltaket får negative konsekvenser for regionale eller nasjonale kulturminneverdier. Med bakgrunn i forannevnte er det avholdt møte med Hordaland fylkeskommune/fylkeskonservator. Planforslaget slik det nå foreligger, har medtatt forslag til bestemmelse som etter fagetatens vurdering i større grad enn tidligere er tilpasser kulturminneinteressene i og rundt planområdet. Det stilles nå blant annet krav til samarbeid mellom regionale kulturminnemyndighet i forhold til utforming av multimedieskjerm samt økt grad av strukturell og materiell lesbarhet i transformasjonen av bygningen, jamfør bestemmelsene under 5 i forslag til bestemmelser vedlegg B. 5

6 Tverrforbindelser Planområdet er sentralt plassert ved hovedtrafikkåren inn til Bergen sentrum. Den umiddelbare nærhet til både bybane, buss og tog samt viktige gangakser gjør at trygge og effektive forbindelseslinjer til områdene rundt må forsøkes opprettholdt samtidig som det bør legges til rette for nye. Særlig vektlegger samtlige høringsparter betydningen av å opprettholde og forbedre dagens gjennomgang fra Lars Hilles gate til Vestre Strømkaien. I planforslaget vises det til en døgnåpen gangpassasje/foajé gjennom bygget med adkomst via byggets hovedinngang i Lars Hilles gate. Tiltaket er sikret gjennom forslag til bestemmelser. Fagetaten har undervegs i prosessen pekt på at denne ikke kan erstatte dagens gjennomgang i sør og har oppfordret forslagstiller til å se på mulige løsninger for å videreutvikle/oppruste denne. I nærværende planforslag legges det opp til å videreføre dagens «ambulanseadkomst» i nord som offentlig gjennomgang/passasje, jamfør figur 6, alternativ 3 samt vedlegg I. Figur 5: Alternativer for plassering av passasje gjennom bygget, MAD arkitekter as Nedenfor vises utsnitt fra gjeldende reguleringsplan for området ( ) samt kommunedelplan sentrum (1578). Her er dagens passasje i sør tydelig forankret som en viktig tverrforbindelse med stor betydning for byromsstruktur og byromsforbindelse i forlengelsen av Vestre Strømkaien, mot Lars Hilles gate og Nygårdsgaten. Det vises også til kommunedelplan sentrums arealdel 6 «Gangareal med byromsbruk» som sier at «ved endring og opparbeidelse av gangareal med byromsbruk, skal utformingen bedre byrommenes funksjon som sosial og kulturell arena, handelsareal og oppholdsrom. Arealet i byrommene skal i størst mulig grad utformes for integrert gatebruk med alle trafikantgrupper, og det er et mål å etablere et lavt fartsnivå og et hensynsfullt adferdsmønster i sentrum». 6: Gjeldende reguleringsplan for Lars Hilles gate 28-32, vedtatt 1979 Figur 6

7 Figur 7: Utsnitt av planområdet fra Kommunedelplan sentrum Dagens bybanestopp i Lars Hilles gate forsterker denne forbindelsen ytterligere. Fagetaten slutter seg til tilbakemelding fra Etat for plan og geodata datert 6.november 2013 om at en ikke kan se at det er grunnlag for å fravike ovennevnte føringer, samt at en justering av prosjektet vil gi en betydelig bedre eksponering og samspill med omgivelsene. Forslagstiller har kalt gaterommet for «det gule tunet», jamfør vedlegg H. Her vises det til at tunet har gode solforhold midt på dagen og kan inneholde et mangfold av urbane aktiviteter (møte, intervju, vente, speakers corner, hvilepause, lunsj, TV-sending, innovasjon, fredagspils, cafe, studentvrimmel m.m.). Etter fagetatens vurdering vil det være lite hensiktsmessig å legge den offentlige passasjen til nord ved «inngangen» til tunet, fremfor å lede gangtrafikken gjennom tunet og til eksisterende passasje gjennom bygget i sør. Denne passasjen har en sentral plassering i forhold til bevegelsesmønsteret til og fra bybanestopp og trafikkknutepunkt i Lars Hilles gate. Fagetaten er kjent med at det vil være noen utfordringer knyttet til dette, som varelevering og høydeforskjell mellom Lars Hilles gate og Vestre Strømkaien, men vurderer passasjen i sør til å være så sentral for området at den må opprettholdes og videreutvikles. Det anmodes om at det før 2. gangs behandling arbeides videre med forannevnte forhold. I denne sammenheng må det nevnes at det er meldt oppstart med høring av planprogram for naboeiendom gnr 164 bnr 865 m.fl. I planforslaget legges det opp til nytt næringsareal på m 2 i tillegg til ca m 2 eksisterende. Fagetaten anmoder på det sterkeste at det inngås et samarbeid for å videreutvikle så gode bystrukturer som mulig for området. Konklusjon: Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet og hovedgrepet i planforslaget, men som det fremkommer ovenfor, har fagetaten noen merknader knyttet til blant annet offentlig passasje/tverrforbindelse. Fagetaten kan ikke anbefale at eksisterende passasje i sør (alternativ 1, figur 6 og vedlegg I) stenges da dette bryter med føringer i gjeldende reguleringsplan og Kommunedelplan Sentrum samt intensjoner i arbeidet med pågående områdeplan for Nygårdstangen. Åge Vallestad seniorarkitekt 7