BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /74 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: SIFJ LAKSEVÅG, DEL AV GNR 130 OG GNR 134, DEL AV BNR 1. RAMSVIKVEIEN, ALVØEN, ENDRING AV OMRÅDENE B11 OG B14. FORSLAG TIL DETALJREGULERING. AREALPLAN-ID GANGS BEHANDLING. Kort om planforslaget Det fremmes planforslag for endring av boligområdene i B11 og B14 i reguleringsplanen for Alvøen Kongshavn Ramsvik (arealplan-id , godkjent 1994). Forslagstiller er Cicignon Capital AS i samarbeid med Forum Arkitekter AS. Oversiktskart.

2 Det søkes om å ta ut 3 regulerte tomter i B14, og legge til 3 nye tomter i B11, hvor det i dag er regulert for 7 hus omkranset av frilufts- /landskapsvern område. Byggeområdet utvides ikke inn i det regulerte landskapsvernområdet. Utsnitt av godkjent plankart er gjengitt på s. 15 i planrapporten (bilag III). Søknaden er begrunnet med at de 3 regulerte tomtene i felt B14 ligger i konflikt med trekkvei for hjort, samt at en da også vil unngå nye større terrenginngrep rundt Kattatjørnet (B14) slik godkjent plan åpner for. Dette området vurderes som verdifullt som del av et større friluftsområde, mens det ikke er registrert spesielle friluftsinteresser knyttet til B11. Kattatjørnet (B14) sentralt i bildet, del av Vardevatnet viser nederst til venstre. Oversiktsbilde B11 tatt høsten 2009 (sett mot nord). Det er senere godkjent byggesaker på de godkjente tomtene i B11 (ryddet område), og de fleste av disse husene er nå bygget/under oppføring. Side 2 av 10

3 I kommuneplanen angis planområdet som grønnstruktur samt bebyggelse og anlegg/blandet. For øvrig ligger hele B11 innenfor funksjonell strandsone. På dette stedet avgrenses denne sonen av Ramsvikveien. Terrenget ned mot sjøen er relativt bratt og flaten hvor tomtene er lokalisert ligger ca 50m over havnivå. Videre omfattes B14 av kommuneplanens hensynsone for støy (gul sone flystøy), mens B11er utenfor. For utfyllende opplysninger om planforslaget vises til vedleggene (materiell utarbeidet av forslagstiller, se oversikt sist i dette fagnotatet). Bakgrunn/historikk: Det har tidligere vært omsøkt en tilsvarende sak (vår sak nr ), da som en mindre vesentlig reguleringsendring. Denne søknaden ble avslått/avvist ved fullmaktsvedtak den Avslaget ble påklaget, men Cicignon Capital AS trakk klagen tilbake ved brev datert , samtidig som det ble opplyst at de ville sende inn et justert forslag til behandling. Planoppstart for utarbeiding av detaljplan ihht ny plan- og bygningslov ble varslet ved brev datert og , samt ved kunngjøring i BT og BA. I varslingsbrevet ble det antydet 4 nye tomter i B11, mot at de 3 godkjente tomtene i B14 ble fjernet. Forslaget som nå videreføres omfatter 3 nye tomter, som erstatning for de 3 som foreslås fjernet. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 8 private merknader og 9 uttalelser fra høringsinstanser, herunder innsigelse fra Fylkesmannen. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i planbeskrivelsen (III) s. 6 (merknadskart s 12) samt s 42. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. Innsigelsen fra Fylkesmannen begrunnes med manglende føringer for plassering av ny bebyggelse i strandsonen. For at planen skal kunne egengodkjennes må det vises byggegrenser i reguleringsplankartet, slik disse er vist i illustrasjonsplanen. Forslagstiller har etterkommet dette kravet og byggegrense mot sjøsiden er lagt inn i plankartet, Fylkesmannen kan derfor trekke innsigelsen (dok 81). I tillegg til opplysninger fra offentlige instanser ment til nytte for det videre planarbeidet, er uttalelsene og merknadene for øvrig i hovedtrekk knyttet til eksponering mot sjøsiden og de «grønne» verdiene i området, samt uheldig plassering av lekeplass og atkomstvei. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter 1. gangs behandling/offentlig ettersyn Endringer som er foretatt etter 1.gangs behandling/ offentlig ettersyn innebærer kort oppsummert: Det er lagt inn byggegrense (mot sjøsiden) i plankartet. Lekeplassen er flyttet. Tomteareal og % BRA er noe redusert. Areal til friluftsformål (i B11) er øket. Planavgrensingen er trukket bort fra eiendommen gnr 134, bnr 3. Det er utarbeidet ny ROS- analyse. Se for øvrig planbeskrivelsen (III) s 13 for utfyllende opplysninger. Side 3 av 10

4 Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om andre tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (bilag III) samt øvrige vedlegg (se oversikt sist i dette fagnotatet), bla VArammeplan, samt ROS analyse som konkluderer med at det ikke er identifisert farer som er vurdert å utgjøre en uakseptabel risiko. Illustrasjonsplan m/snitt for B11 er vedlagt som bilag IV. Prinsippet om universell utforming ansees ivaretatt i planbestemmelsene, jf Barn og unges interesser Det er ikke registrert spesielle spor etter barns lek i den del av området som nå foreslås endret til boligformål. For øvrig vil fagetaten påpeke at dette arealet erstattes med areal i B14, som vurderes til å ha vel så stor verdi til friluftsformål. Det vil bli tilrettelagt en lekeplass for de mindre barna innenfor planområdet. Nærmeste større ballplass er Alvøen fotballbane ved barneskolen, ca 300 m nordøst for B11, mens det er ca 0,8 km til Alvøen idrettspark. Det vises for øvrig til planbeskrivelsen. Planforslaget Det godkjente byggeområdet i B11 søkes utvidet med 3 nye tomter. Den felles atkomstveien i feltet (Kv1) vil bli forlenget til også å betjene de 3 nye tomtene. Tilsvarende foreslåes det å fjerne 3 regulerte tomter eller ca 3 daa byggeområde i B14, som da tilbakeføres til LNFområde. Grunneier begrunner endringsforslaget bl.a. med at hjorten har et av sine hovedtrekk gjennom området hvor disse tomtene er lokalisert, se eventuelt bilag III s 21. Grønne verdier: Grønn etat påpeker at B14 fremstår som del av et større, relativt urørt naturområde ved Vardevannet (se bilde s 2), og vurderer det som et langt større naturinngrep i landskapet å legge 3 nye boliger med tilhørende atkomstvei her, enn å foreta en tilsvarende utviding i område B11. De presiserer for øvrig at det vil være svært viktig at boliger i B11 tilpasses landskapet og trekkes lengst mulig bort fra skrenten og landskapsvernområdet mot sjøen, og mener byggegrense bør angis i plankartet. Fagetaten ser forholdet til de «grønne» verdiene som det viktigste temaet i denne saken, og deler Grønn etats syn på at en god terrengtilpassing for de nye tomtene er en viktig betingelse for å kunne anbefale endringsforslaget. Hele B11 ligger innenfor den funksjonelle strandsonen ihht kommuneplanens bestemmelser hvor det heter at: Tiltak skal plasseres og utformes slik at forvaltningsmålet for den funksjonelle strandsonen ikke påvirkes negativt. Hensynet til den funksjonelle strandsonen er nå presisert i bestemmelsene ( 5.3) for å sikre en best mulig oppfølging ved den senere byggesaksbehandlingen. Videre er det i plankartet lagt inn byggegrense mot sjøsiden, slik det for øvrig også var satt som krav fra Fylkesmannen for at innsigelsen kunne trekkes tilbake. Byggegrensen er trukket noe lengre tilbake enn det var angitt på illustrasjonsplanen ved offentlig høring, og ellers videreført nordover langs de eksisterende tomtene i samsvar med godkjent byggesak og reguleringsplan. I samsvar med fagetatens anbefaling i 1g. saken er de nye tomtene også noe redusert i areal slik at det samsvarer bedre med størrelsen på de øvrige tomtene i området. Videre er snuhammeren trukket noe bort fra kollen som nå er avsatt som «grøntareal», sammen med den tidligere foreslåtte utvidelsen av den eksisterende boligtomten. Med dette vurderer fagetaten at merknadene ved 1g. behandlingen for en stor del er etterkommet. Illustrasjonene på neste side viser eksponering mot sjø (B11) og er tatt fra forslagstillers planbeskrivelse. Side 4 av 10

5 Dagens situasjon Side 5 av 10 Med tenkt bebyggelse B11 ligger relativt høyt over sjøen (vel 50m), terrenget i forkant er bratt men likevel med en del vegetasjon slik bildet illustrerer. Slik fagetaten ser det vil den store avstanden, samt den eksisterende vegetasjonen i naturvernområdet, medføre at den prosjekterte bebyggelsen bare vil utgjøre en liten forskjell på opplevelsen fra sjøsiden, sett i forhold til den allerede godkjente utbyggingen. Utnyttingsgrad: I gjeldende bestemmelser er tillatt utnytting satt til TU=25% for det aktuelle tomteområdet. Ved behandling av byggemeldinger har det, siden reguleringsplanen er så vidt gammel (1994), vært akseptert at dette ikke er forutsatt å inkludere garasje/parkeringsareal. Det var ved 1g. behandlingen foreslått å øke utnyttingen til % BRA = 35. (%BRA tilsvarer omtrent % TU). Denne er nå redusert til % BRA=30 i samsvar med fagetatens anbefaling. Fagetaten så det som rimelig at tillatt utnytting nå ble oppjustert i samsvar med gjeldende

6 regelverk der alt parkeringsareal skal medregnes, men mente at en tillatt utnytting på % BRA=30 er tilstrekkelig til at dette dekkes inn. Gjeldende kommuneplan angir en utnyttingsgrad på 60%, men slik fagetaten ser det tilsier beliggenheten at bebyggelsen bør underordne seg områdets karakter, og at en altfor stor og dominerende bebyggelse derfor bør unngås. Private merknader/endringer etter 1g: For kommentarer til uttalelser og merknader etter 1g. høringen vises til bilag III s 42. De foreslåtte endringene etter høringen (se s 3 for oppsummering) er etter fagetatens vurdering ikke av en slik art at det kreves ny høring. De nærmeste naboene har imidlertid selv gjort seg kjent med det reviderte forslaget og gitt supplerende merknader (dok nr 68, 75 og 78 fra Johannes Helleland/ Marte Baann, tomt 41, gnr 130, bnr 194 og dok nr 80 og 87 fra Ann Gjeitrem/Jørn Tvedt, tomt 40, gnr 130, bnr 194. I disse merknadene påpekes bla. misnøye med at forslagstiller bare har gitt en knapp oppsummering av egne til dels omfattende høringsmerknader. Forslagstiller har derfor laget en mer omfattende kommentar. Denne er ikke medtatt i den reviderte planbeskrivelsen (III) og tas derfor i sin helhet inn i fagnotatet, se under. Ønsker på vegne av forslagstiller å kommentere henvendelsen fra Johannes Helleland og Marte Baann. Deres merknad var på 30 sider, og forslagstiller måtte derfor lage et sammendrag og prioriterte punktene i merknadens oppsummering. For å være sikker på at ingenting nå blir utelatt, kommenterer vi punktvis under utdypningene fra Helleland/Baan. - Hensynet til hjorten: "Viser til vår merknad, med referanse til Hallvard Sandven (fagkonsulent for viltforvaltning i Grønn Etat). Han har vært på befaring i området og jeg siterer; "Utbygging av tomter i felt B14 og /eller B11 vil ikke ha innvirkning på hjortebestanden i området, da hjorten er tilpasningsdyktig og vil finne alternative ferdselsveier i nærområdet. Grønn Etat vil ikke gå god for hjortetråkk-kartet som er vedlagt søknaden som dokumentasjon for hjortens ferdselsveier i området." Det eksisterer klare hjortetråkk i området som nye boliger er tiltenkt, og dersom hensynet til hjorten virkelig skal ivaretas, så er det mest fornuftig å tilbakeføre de eksisterende tomter i B14 til friluftsområde. Denne merknaden er ikke nevnt i forslagstiller sin oppsetning av innkommede merknader." Forslagstiller ble kontaktet av Didrik Fasmer, på vegne av grunneier, som ønsket at de tre tomtene i B14 skulle flyttes til B11 som allerede var regulert for 7 boliger. Grunneier hadde vært i kontakt med Grønn Etat som støttet forslaget. Argumentet var at de ønsker å bevare området rundt Vardevannet som en del av et større friluftsområde. Grunneier jobber for å bevare et mest mulig sammenhengende naturareal og unngå å ødelegge flott kulturlandskap. Også for hjorten er det viktig å ta vare på større, sammenhengende naturområder slik at de relativ uhindret kan forflytte seg mellom viktige beiteområder. Grunneier mener derfor det er derfor fornuftig å unngå bebyggelse i B14, og heller legge bebyggelsen i B11 hvor det allerede ligger 6 hus (+ ett under oppføring). Forslagsstiller har valgt å ta hensyn til grunneiers ønsker og planer for området, og bidra i deres arbeid for å beholde det sammenhengende friluftsområde. Tomteutnyttelse: I forslaget ønsker forslagstiller å øke fra 25 til 35 % TU, i revidert forslag har de nedjustert til 30% med begrunnelse i at denne TU ikke har inkludert garasje/parkeringsareal. Dette er direkte feil da undertegnede selv har kjempet en kamp (og betalt store summer i gebyrer) for godkjenning av garasje, nettopp fordi det har vært en praksis i Bergen kommune å regne med nevnte parkeringsareal i de 25%. Viser til prinsippet om likhet for loven, og at tidligere saker setter presidens for videre praksis. TU bør på ingen måte økest i forhold til dagens regulering. Videre stiller jeg spørsmål ved hvorfor TU skal utvides, når hele søknaden omhandler å legge til rette for hjorten i området. Hjorten er ikke tjent med økte bygningsmasser i sine ferdselsveier. Side 6 av 10

7 Forslagstiller forholder seg til tilbakemelding fra fagetaten på dette spørsmålet, og mener at en TU på 30% sammen med redusjon av størrelsen på tomtene vil gjøre at bebyggelsen underordnes områdets karakter. Lekeplass: Vi ønsket ikke lekeplass i området som først ble foreslått. Revidert forslag er om mulig enda verre. Lekeplass er plassert i innkjørselen/bak garasjen til den ene foreslåtte boligen, og er i tillegg lengst bort fra de fleste eiendommer med grense mot bratt terreng i vest. Lekeplass bør plasseres mer sentralt i boligfeltet. Både med hensyn til tilgjengelighet og tilsyn. Lekeplassen er flyttet for at den ikke skal ligge på den mest vindutsatte plassen. Den vil etter forslagsstillers vurdering få den flotteste plasseringen i hele området. Det er vanskelig å legge lekeplassen mer sentralt i boligfeltet fordi dette allerede er utbygd. Lekearealet var plassert mer sentralt i et av de tidligere innsendte forslagene, men fagetaten mente at denne plasseringen ville ha krevd stor grad av bearbeiding for å tilfredsstille offentlige krav. Slik den er plassert nå vil den gjøre det lettere for allmenheten å få tilgang til et areal som søkes regulert til friluftsformål i forkant av de tiltenkte tomtene, samt naturvernområdet nedenfor disse. Terreng: Landskapsmessige hensyn: Viser til at 66% av planlagt bygningsmasse er planlagt innenfor 100m sone fra sjø, og dertil terrengmessige og visuelle konsekvenser. Blandt annet har vi, og Grønn Etat, lagt inn merknad om at kollen i terrenget ikke skal berøres. Revidert forslag foreslår å skyte bort deler av denne kollen, som vil føre til skjæringer på 5-6 meter. Viser til Grønn Etat som tydelig presiserer at boligutvikling i området skal tilpasses terreng og ikke omvendt. Samt råd for byutvikling og arkitektur som anbefaler reguleringsbestemmelse med murer/skjæringer på max 2,5m. Denne kommentaren stiller forslagsstiller seg uforstående til. Revidert forslag foreslår å regulere kollen til friluftsformål nettopp for å sikre at bebyggelsen tilpasses terrenget og ikke omvendt, og at kollen skal bestå. Snuhammeren er også trukket bort fra kollen for å unngå skjæringer i bakkant av denne som opprinnelig forslag åpnet for. I revidert forslag skal altså kolle ikke berøres. Murer/Skjæringer: Igjen viser jeg til uttalelser fra Grønn Etat vedr tilpassing til terreng, og samtidig merknad/anbefaling om reguleringsbestemmelse fra Rådet for byforming og arkitektur (RBA): Merknad om at fyllinger/murer ikke skal være mer enn 2,5m. Viser til ovenfornevnte skjæring i kolle på 5-6m, og samtidig innsendt illustrasjonskart ifm revidert forslag, som viser mur(er) ifm vei som går fra høydekote 40 til 51. Mao 11 meter! Dette vil fra sjøsiden være svært dominerende, og kan etter vårt begrep ikke ansees som tilpassing til terreng. Forslagstiller tok ikke merknaden om at skjæringer og fyllinger over 2,5 m skal unngås til følge. Forslagstiller regner med at denne anbefalingen er gitt med tanke på å bevare terrengformen i området. Forslagsstiller har valgt å regulere berget/kollen til friluftsformål for å sikre at terrengformen i området blir bevart. (Vi mener dette er et sikrere tiltak i dette tilfellet) Avslutning: Alle disse dispanser og kompromisser som må til for å gjennomføre dette forslaget, samt det faktum at forholdene til hjorten (som tross alt er det søknaden handler om) ikke blir bedre eller dårligere ivaretatt med noen tomter i B11 eller B14, bør være grunnlag for å beholde tomtene i felt B14, slik de er regulert pr i dag. Evt bør tomtene tilbakeføres til friluftsområde. Dette må også sees i sammenheng med flystøysonekartet til Avinor, og det reelle flystøynivået i området. Basert på målinger gjort i nærområder som er mindre eksponert for fly/helikopterstøy, så vil både felt B11 og B14 trolig ha langt høyere db verdier enn de tillatt av Bergen kommune. Oppfordrer saksbehandler, og konsulent i Grønn Etat, til å ta en befaring i området for å få et visuelt inntrykk av de grove naturinngrepene som er tiltenkt, samt få et inntrykk av hjortens ferdselsveier i området. Side 7 av 10

8 Forslagstiller mener det bør være mye bedre å legge tre tomter i et byggefelt som er regulert for 7 hus, enn å gjøre terrenginngrep i et sammenhengende naturområde. Planforslaget er forsøkt utarbeidet slik at negative konsekvenser for naboer, samt fjernvirkning fra sjøen skal bli så liten som mulig. Forslagstiller stiller seg undrende til at Helleland/Baann som nettopp har oppført et nytt hus i området bruker flystøyproblematikken som argumentasjon mot planforslaget. Planforslaget søker å flytte bebyggelsen marginalt lenger fra Flesland Flyplass, noe som således bør veie positivt. Tilslutt ønsker vi som forslagsstiller å understreke at alle som har kjøpt tomt av oss i feltet er opplyst om plansaken som pågår før de kjøpte. Planene vi viste fram til kjøperne innebar 4 tomter, og det reviderte forslaget som vi sender inn nå anses derfor å ha mindre konsekvenser for naboer enn det de ble forespeilet da de kjøpte... Ønsker på vegne av forslagstiller å kommentere henvendelsen fra Ann Gjeitrem og Jørn Tvedt. Vi ønsker å starte med å understreke at alle som har kjøpt tomt av oss i feltet ble opplyst om plansaken som pågår før de kjøpte. Planene vi viste fram til kjøperne innebar 4 tomter, og det reviderte forslaget som vi sender inn nå anses derfor å ha mindre konsekvenser for naboer enn det de ble forespeilet da de kjøpte. Forslaget vil kunne ta utsikt for bebyggelse på tomt 40. Forslagsstiller hadde i planforslaget som ble sendt til 1.gangs behandling lagt lekearealet i forkant av tomt 40 for å forhindre at eventuell bebyggelse skulle ta utsikt. Ann Gjeitrem og Jørn Tvedt uttrykte i sin merknad at plasseringen av lekeplassen var uheldig, og forslagsstiller valgte å ta denne merknaden til følge. I justert forslag er tomtegrensene trukket inn fra sjøsiden, for å lage en buffersone mot naturvernområdet. Kollen er også foreslått regulert til friluftsformål for å sikre at terrengformen i området bevares. Dette gjør det vanskelig å flytte lekearealet tilbake som opprinnelig foreslått, fordi tomt 27 da vil bli vanskelig å bebygge. (Liten plass til et hus mellom byggegrensen og grense mot kolle/berg) Størrelsen på tomtene er også justert ift. opprinnelig forslag, og er som følger; Tomt 27; 1 009,13 m2 Tomt 28; 1 001,17 m2 Tomt 29; 1 254,38 m2 Gjeitrem/Tvedt skriver at de selv har fått dispensasjon på TU fra kommunen ved bygging av garasje, og forslagstiller stiller seg undrende til hvorfor de nå ønsker at dette ikke også skal gjelde for de nye tomtene. Tomt 40 har et areal på 1 047, og eventuell bebyggelse på omsøkte tomter vil ikke bli dominerende i forholdt til Gjeitrem/Tvedts hus. Lekeplassen er flyttet for at den ikke skal ligge på den mest vindutsatte plassen. Den vil etter forslagsstillers vurdering få den flotteste plasseringen i hele området. Det er ikke mulig å legge lekeplassen mer sentralt i boligfeltet fordi dette allerede er utbygd. Lekearealet var plassert mer sentralt i et av de tidligere innsendte forslagene, men fagetaten mente at denne plasseringen ville ha krevd stor grad av bearbeidning for å tilfredsstille offentlige krav. Slik den er plassert nå vil den gjøre det lettere for allmenheten å få tilgang til et areal som søkes regulert til friluftsformål i forkant av de tiltenkte tomtene, samt naturvernsområdet nedenfor disse. For å oppsummere er følgende hensyn tatt i revidert forslag; Begrense fjernvirkning fra sjøen. Bevare terrengformen i området. Opprette en buffersone mot naturvernområdet i forkant av tomtene med reguleringen friluftsformål. Unngå at bebyggelsen blir dominerende i forholdt til eksisterende bebyggelse ved å redusere størrelsen på tomtene. Flytte lekeplassen for at den skal bli noe mindre vindutsatt, og at den skal bli mer tilgjengelig. Revidert forslag kan ta noe mer utsikt for tomt 40, men de har fått flyttet lekearealet etter uttrykt ønske i den offentlige høringen. Videre innebærer revidert forslag 3 nye tomter istedenfor 4 tomter som ble forespeilet Gjeitrem/Tvedt da de kjøpte. Forslagsstiller har vært i kontakt med Gjeitrem/Tvedt og gjennomgått vårt svar på kommentaren deres. Side 8 av 10

9 Fagetaten ser det som naturlig at de nåværende tomteeierne i B11 helst ser dagens situasjon opprettholdt. Nye tomter mot sjøsiden vil kunne få noen negative konsekvenser, spesielt for de to bakenforliggende tomtene (40 og 41) som ligger omtrent på samme høyde. Fagetaten mener ellers det kan vektlegges at kjøperne var kjent med den omsøkte endringen da tomtene ble ervervet. Hva som eventuelt kan ha vært forespeilet i den forbindelse, for eksempel fjerning av den nevnte kollen, som i samsvar med fagetatens anbefaling nå foreslås som friluftsområde, ansees som irrelevant for planbehandlingen. De påpekte ulempene vurderes likevel ikke som urimelige, ved nybygging i et område kan det være vanskelig å unngå at noen blir negativt berørt. Fagetaten mener for øvrig at alle de eksisterende tomtene likevel vil ha en svært fin beliggenhet. Endelig plassering og valg av hustype på de nye tomtene vil først bli fastlagt ved behandling av byggemeldinger. Fagetaten har vært på befaring i området og ser at en videreføring av atkomstveien slik angitt vil på bakgrunn av terrengforholdene være en utfordring, slik det også påpekes i merknader. Imidlertid har det vist seg vanskelig å finne en bedre løsning. Forslagstiller har vurdert dette forholdet nøye og mener det vil la seg gjøre å finne en god løsning. Dersom atkomst til tomt 29 bygges samtidig som veien, slik bestemmelsene nå legger opp til (jf. 4.1), vil dette gi en avtrapping som kan dempe høyden på muren, og fagetaten mener det da vil bli enklere å få til en tilfredsstillende løsning. Flystøy: Slik omtalt i privat merknad samt i planrapporten, ligger B11 innenfor gul flystøysone i Avinor sitt sist oppdaterte flystøysonekart. I forhold til flystøysonene slik de fremgår av godkjent kommuneplan ligger imidlertid B11 utenfor flystøysonene, mens B14 er innenfor gul sone også der. Forholdene i B11 ansees derfor å være bedre egnet til boligbebyggelse enn B14 når det angår flystøy. Fagetaten mener det er riktig her å forholde seg til godkjent kommuneplan slik det også er lagt til grunn i sist godkjente byggesaker i B11, og har på denne bakgrunn av ikke stilt spesielle krav vedr. skjerming mot flystøy. Kulturminner I følge planrapporten ligger planområdet innenfor områder med mulighet for funn fra bronsealder til middelalder. Det er imidlertid ingen kjennskap til kulturminner i det aktuelle området. En henvisning til kulturminnelovens bestemmelser vedr automatisk fredete kulturminner er medtatt i planbestemmelsene. Se for øvrig planrapporten (III s 22). Konklusjon Fagetaten slutter seg til hovedformålet bolig og det planfaglige grepet i planforslaget. Etter en totalvurdering vurderes planforslaget å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Side 9 av 10

10 Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens vedtas følgende forslag til detaljregulering: Laksevåg, del av gnr 130 og gnr 134, del av bnr 1. Ramsvikveien, Alvøen, endring av områdene B11 og B14. Arealplan-ID , vist på plankart sist datert med tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg Byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Trykte bilag til dette fagnotatet (dok 74): I. Plankart datert II. Reguleringsbestemmelser datert III. Forslagsstillers planbeskrivelse m/merknadskommentarer. IV Illustrasjonsplan m/snitt datert Andre sentrale plandokument: - Innsigelsen fra fylkesmannen kan trekkes (dok 81). - ROS-analyse (dok nr 73, fil 21) - VA-rammeplan (dok nr 73, fil 40). - Uttale Grønn etat datert og (dok nr 21, fil 24 og 33), datert (dok nr 43) samt datert sak (dok nr 15). - 1g. sak til offentlig ettersyn (dok nr 23). Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 10 av 10