2. NØKKELOPPLYSNINGER

Transkript

1 Side 1 av 49

2 1. SAMMENDRAG 3 2. NØKKELOPPLYSNINGER 3 3. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET 4 4. PLANPROSESSEN 4 5. GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET UTREDNINGER ihht FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET UTTALELSER OG MERKNAER FORSLAGSSTILLERS AVSLUTTENDE KOMMENTAR 49 VEDLEGG TIL RAPPORTEN Reguleringsplan i målestokk 1:1000 Illustrasjonsplan B11, 1:1000 Arealkart Reguleringsbestemmelser Rammeplan VA for Alvøen Ramsvikområdet, oversiktskart og detaljplaner Risiko og sårbarhetsanalyse Oppsummerende e-post fra Grønn Etat Internt notat fra byrådsavdelingen Varslingsbrev og annonse, innkomne merknader og oversikt over hvem som er varslet. Forslagsstillers oppsummering og kommentarer til merknader og uttalelser Offentlig ettersyn av planprogram etter 1 gangs høring, merknadskart og merknader Side 2 av 49

3 1. SAMMENDRAG Det er ønske om å unngå nye større terrenginngrep rundt Kattatjønn (felt B14) slik godkjent plan åpner for. Dette området er verdifullt som del av et større friluftsområde. Det er også ønske om å sikre trekkvegene for hjort i området. Tomtene 27,28 og 29 i byggeområde B14 ligger i vegen for trekkvegene. Det søkes om å erstatte disse tre tomtene med tre tomter i B11 hvor det i dag er regulert for 7 hus. 2. NØKKELOPPLYSNINGER Bydel Gårdsnavn Gårdsnr./bruksnr. Gjeldende planstatus Forslagstiller Grunneiere (sentrale) Plankonsulent Ny plans hovedformål Planområdets areal i daa Ant. nye boenheter/ nytt næringsareal (BRA) Aktuelle problemstillinger (støy, byggehøyder, o. l.) Foreligger det varsel om innsigelse Konsekvensutredningsplikt Laksevåg Alvøen gnr: 130 og 134 / bnr. 1 mfl. Regulert Cicignon Capital AS Sameiet Alvøen Eiendommer, Cicignon Capital AS Forum Arkitekter AS Å flytte 3 tomter som ligger i trekkvegene for hjort samt hindre terrenginngrep i et større friluftsområde 51,7 daa Ny plassering av tomtene i forhold til 100 meters beltet fra sjø. Nei Ikke aktuelt Kunngjøring oppstart, dato Fullstendig planforslag mottatt, dato Informasjonsmøte avholdt Nei Rapporten er utarbeidet av en prosjektgruppe hos Forum Arkitekter AS, bestående av Landskapsarkitekt MNLA William Bull med William Bull som prosjektansvarlig og arkitektassistent Solveig de Lange. Prosjektgruppen har samarbeidet med Therese Støle Skogstrand hos Cicignon Capital AS. Oppdragsgiver er Cicignon Capital AS ved Lars Pamer. Side 3 av 49

4 3. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET BAKGRUNN Områdene er regulert i plan for Alvøen-Kongshavn-Ramsvik (R ), som delvis boligområde og delvis spesialområde friluftsområde. Grunneier, Sameiet Alvøen Eiendommer, jobber med å bevare området rundt Vardevannet som en del av et større friluftsområdet. Deres utgangspunkt har vært å bevare mest mulig sammenhengende naturareal, unngå å ødelegge flott kulturlandskap, og unngå bebyggelse midt i hjortetråkk. Tomtene 27, 28 og 29 i byggeområde B14 ligger i området som grunneier ønsker å bevare som sammenhengende naturareal, samt at de ligger i vegen for trekkvegene for hjort i området. Grunneier foreslo derfor for forslagsstiller å erstatte disse med tre tomter i B11. Grønn etat, ved Solveig Kalvø Roald, var på befaring og støttet de tanker som ble lagt fram. Som vedlegg til planbeskrivelsen følger en oppsummerende e-post fra Grønn Etat. INTENSJONEN MED PLANFORSLAGET Intensjonen med planforslaget er å unngå å stenge viktige trekkveier for hjorten i området, samt bevare området rundt Kattatjønn (felt B11) som en del av et større friluftsområde. 4. PLANPROSESSEN BAKGRUNN / HISTORIKK Cicignon Capital har tidligere fått avslag på søknad om mindre vesentlig reguleringsendring. (sak nr ). Den gang var oppstartsmøtet positivt, det kom ingen negative merknader under høringsrunden, Fylkesmannen hadde ingen innvendinger og saksbehandler hos fagetaten innstilte positivt. I siste liten fikk forslagsstiller imidlertid avslag. Avslaget ble i 2008 begrunnet med at det omsøkte området i B11 har formål friluftsområde og har en viktig funksjon som buffer mot landskapsvern området i vest. Fagetaten fryktet at tomtene med påstående bolighus, sammen med de allerede innregulerte tomtene, ville virke som en dominerende bygningsmasse, sett fra sjøsiden, mot den omkringliggende natur. Grunneier ble svært frustrert og oppfordret forslagsstiller til å anke saken. Forslagstiller anket saken til komite for miljø og byutvikling. Før saken kom opp i komiteen fikk forslagsstiller et møte med daværende byråd Øystein Kristoffersen og Morten Myksvoll. De mente at saken burde kunne løses ved å legge inn byggelinje på tomtene, samt tilpasse bebyggelsen i terrenget. De lovet å sende saken tilbake til byggesak. Dessverre gikk tiden uten at forslagsstiller hørte noe, og det viste seg at saken hadde blitt liggende uten at noe hadde skjedd. Etter et nytt møte med byrådsavdelingen blir forslagsstiller anbefalt å trekke anken, og sende inn et nytt forslag som tar høyde for Side 4 av 49

5 momentene i avslaget. Byrådsavdelingen skrev samtidig et internt notat til fagetaten som følger som vedlegg til planrapporten. Byrådsavdelingen skriver i dette notatet at de returnerer saken, og ber om at behandling av eventuelt justert forslag blir prioritert. Dersom fagetaten ikke finner grunnlag for å godkjenne ny søknad, ønsker de at fagetaten utreder saken i notat til byrådsavdelingen. Det ble sendt varsel om oppstart av planarbeid til naboer/grunneiere innenfor et nærmere avgrenset område som angitt av Bergen kommune og offentlige og private instanser ( ). Da det første brevet kunne føre til misforståelser, ble det sendt ut et nytt brev for å klargjøre det første brevet. I alt 44 ble tilskrevet. I tillegg ble det informert gjennom kunngjøring i Bergensavisen og Bergens Tidende. Forslagsstiller får innvilget søknaden om fritak for konsekvensutredning. UNDERVEISMØTE Det ble avholdt underveismøter og Etter underveismøtene var tilbakemeldingene fra fagetaten at de stiller seg positive til at tomter i felt B14 blir erstattet med tomter i felt B11, men understreker at nye boliger i felt B11 skal tilpasses terrenget. Videre finner de ikke grunnlag for at tre tomter i B14 skal erstattes med fire tomter i B11 som opprinnelig forslag åpnet for. Planbeskrivelsen som var grunnlag for underveismøtene skisserte at veien skulle gå gjennom et berg. Fagetatens tilbakemelding var at berget er en viktig del av terrengformen i området, men også en buffer mot fjernvirkning fra sjø for omsøkte tomter, samt eksisterende boliger på tomt 40 og 41 og derfor må bevares. Fagetaten uttrykte også ønske om revurdering av lokalisering av lekearealet, som i opprinnelig plan lå mellom tomt 42 og 43. Området ligger i en skråning ned mot et bekkeløp, og ville ha krevd stor grad av bearbeiding før det kan tilfredsstille Kommuneplanen sin arealdel (KPA) sine krav til lekeareal. Forslagstiller reduserte antall tomter i B11 til tre, la om veien og flyttet lekearealet nord vest i planen før planforslaget ble sendt inn til 1. gangs behandling. 1. GANGS BEHANDLING Etter 1.gangs behandling var tilbakemeldingen fra fagetaten at de i utgangspunktet er positive til hovedgrepet i planforslaget. Etter fagetatens syn har felt B11 likevel åpenbare naturkvaliteter, ikke minst ansees inntrykket fra sjøsiden som viktig. Det er derfor en forutsetning at planforslaget sikrer en god terrengtilpassing av de nye tomtene i B11, og at det kan dokumenteres at det visuelle blir tilfredsstillende ivaretatt etter en eventuell utbygging. Fagetaten hadde også noen øvrige merknader til plan materiellet. Hovedsakelig gjelder dette følgende forhold; 1) Plankartet må revideres, bla justere snuhammer, legge inn byggegrense samt vurdere foreslåtte tomtestørrelser. 2) Det må foretas en del tilføyelser og presiseringer i bestemmelsene, samt må utnyttingsgraden vurderes på nytt. 3) ROS analysen må kompletteres. Side 5 av 49

6 Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn i tidsrommet Det ble kunngjort i dagpresse og grunneiere, naboer og høringsinstanser ble varslet ved brev. Det kom inn 9 offentlige merknader/henvendelser og 8 private merknader/ henvendelser. Det ble lagt inn en formell innsigelse fra Fylkesmannen. Forslagstiller utarbeidet en oppsummering med kommentarer til merknadene. Tabellen under viser en oppsummering av innkomne merknader/uttalelser samt forslagsstillers kommentarer i forkant av merknadsmøtet; Nr. Avsender Gnr./Bnr Hovedpunktene i merknad/uttalelse Forslagsstillers kommentar 23 Etat for byggesak og private planer 47 Vann- og avløpsetaten 59 Hordaland Fylkeskom mune Etter en foreløpig vurdering er fagetaten i utgangspunktet positiv til hovedgrepet i planforslaget. Etter fagetatens syn har Felt B11 likevel åpenbare naturkvaliteter, ikke minst ansees inntrykket fra sjøsiden som viktig. Det er derfor en forutsetning at planforslaget sikrer en god terrengtilpassing av de nye tomtene i B11, og at det kan dokumenteres at det visuelle blir tilfredsstillende ivaretatt etter en eventuell utbygging. Fagetaten har også noen øvrige merknader til plan materiellet. Hovedsakelig gjelder dette følgende forhold; 1) Plankartet må revideres, bla justere snuhammer, legge inn byggegrense samt vurdere foreslåtte tomtestørrelser. 2) Det må foretas en del tilføyelser og presiseringer i bestemmelsene, samt må utnyttingsgraden vurderes på nytt. 3) ROS analysen må kompletteres. 1) Felt B11 er tilrettelagt med offentlig vann og avløp. Ledningene som er etablert inne i området er private og er tilknyttet kommunale ledninger i Ramsvikveien. 2) Vann- og avløpsetaten har ingen merknader til endring av felt B11 og B14. Har vurdert planforslaget sine konsekvenser særlig for hjort og hensyn til strandsone, landskap og kulturminne. 1) Vurderer at forslaget er en god løsning for hjort 2) Det bør legges inn byggegrense i plankartet og reguleringsplanen bør presisere at hus skal ligge på tvers av terreng av hensyn til fjernvirkning fra sjøen. 3) Tiltaket som søkes regulert virker ikke inn på nasjonale kulturminneinteresser. Byantikvar 1) Det er i planforslaget ikke påvist Side 6 av 49 Forslagstiller har tatt merknaden til følge. 1) Plankartet vil bli revidert med følgende endringer a) Byggegrenser angis i plankartet. b) Tomtestørrelsene for de nye tomtene reduseres for å gi en bedre buffer mot landskapsvernområdet. c) Arealet som utvider eiendommen med bnr 180, gnr 193 beholdes som grønt formål (tidligere regulert friluftsområde. d) Snuhammeren i enden av fellesveien trekkes lengre bort fra den lille kollen. e) Planmaterialet suppleres med en fotomontasje, som også illustrerer forholdene etter en tenkt utbygging av de nye tomtene. 2) Det lages et nytt fullstendig sett planbestemmelser til endringsforslaget a) Utnyttingsgraden endres til % BRA = 30 3) ROS-analysen vil kompletteres før 2g behandling av planforslaget. Forslagstiller har tatt merknaden delvis til følge. 1) Plankartet vil bli revidert og byggegrenser vil angis i plankartet 2) Merknaden om at husene skal ligge på tvers av terreng av hensyn til fjernvirkning fra sjøen tas til etterretning. Forslagsstiller ønsker at tiltaket utformes slik at forvaltningsmålet for den funksjonelle strandsonen ikke påvirkes negativt. Høringsrunden har gitt flere innspill til hvordan dette kan sikres, og forslagstiller ønsker å komme fram til en god løsning gjennom dialog med fagetaten. X X

7 en nyere tids kulturminner i området og Byantikvaren har derfor ingen merknad til endringene. 57 Fylkesman nen i Hordaland 1) Fylkesmannen ser positivt på makebyttet, men støtter kommunens egen fagetat når det gjelder føringer for plassering av boligene på de nye tomtene i felt B11. 2) I reguleringsplankartet som er lagt ut til offentlig ettersyn er det ikke vist byggegrenser. Det er heller ikke gitt rammer for plassering av nye bygninger i planbestemmelsene. I illustrasjonsplanen er det riktignok tegnet inn byggegrenser, men denne er ikke gjort bindende. De finner dette uheldig og ikke i samsvar med det skjerpede strandsonevernet. 3) Fylkesmannen fremmer innsigelse til reguleringsplan for gnr 130/162 m fl Ramsvikveien pga. manglende føringer for plassering av ny bebyggelse i strandsonen. For at planen skal kunne egengodkjennes, må det vises byggegrenser i reguleringsplankartet, slik disse er vist i illustrasjonsplanen. 43 Grønn Etat Etablering av tre nye boliger i felt B14 vurderes å være et større inngrep i landskapet enn en utvidelse av felt B11. 1) Grønn etat mener nye boliger i felt B11 må plasseres med så lang avstand fra kanten av skrenten i vest som mulig for å reduserer mulig fjernvirkninger. Byggegrenser og krav til maks mønehøyde må derfor angis i hhv. plankart og i bestemmelsene. 2) Grønn etat støtter fagetatens merknad om at også tomtegrensen for de nye tomtene bør trekkes noe tilbake fra sjøsiden, da det er viktig å skape en bredest mulig buffer mot landskapsvernområdet. 3) Grønn etat etterspør en illustrasjon/fotomontasje på hvordan virkningen sett fra sjøsiden vil bli for en tenkt utbygging av de nye tomtene. 4) Felles adkomstveg som forlenges og leder inn mot de tre tomtene bør også søkes tilpasset terrenget. Eventuelle unødvendige høye støttemurer bør reduseres der det er mulig, samt at snuhammer justeres og flyttes noe for å bevare berget som ligger der. 5) Det resterende arealet nord for området vist som lekeplass, er i forslag til reguleringsplankart datert vist som boligbebyggelse- Side 7 av 49 Forslagstiller har tatt innsigelsen til følge. 1) Byggegrenser vil legges inn i reguleringsplankartet slik disse er vist i illustrasjonsplanen. Forslagstiller har tatt merknaden til følge. 1) Byggegrenser vil angis i hhv. plankart og i bestemmelsene. Krav til maks mønehøyde tas til etterretning. 2) Grensen for de nye tomtene trekkes noe tilbake fra sjøsiden, da det er viktig å skape en bredest mulig buffer mot landskapsvernområdet 3) Planmaterialet suppleres med en fotomontasje, som også illustrerer forholdene etter en tenkt utbygging av de nye tomtene 4) Felles adkomstveg vil bli tilpasset terrenget, samt at snuhammeren justeres og flyttes noe for å bevare berget som ligger der. 5) Arealet som utvider eiendommen med bnr 180, gnr 193 beholdes som grønt formål (tidligere regulert friluftsområde. X X

8 Rådet for byforming og arkitektur 36 Statens Vegvesen 39 Riksantikv aren 52 Norges vassdragsog energidirek torat PRIVATE 45 Martin Østrem- Braastad 51 Kjetil Helland og Monica Kversøy frittliggende småhusbebyggelse. Grønn etat meder dette arealet må gis formål naturvern, tilsvarende omkringliggende areal. 1) Rådet støtter fagetatens innstilling om at planforslagets boliger i B11 tilpasses landskapet og trekkes lengst mulig bort fra skrenten og landskapsvernområdet mot sjøen. RBA vil også anbefale at de legges inn reguleringsbestemmelser for å sikre god terrengtilpasning, og for å unngå skjæringer og fyllinger over 2,5 meter i utbyggingsområdet. 1) Omsøkte endringer vil ikke ha vesentlig betydning for vegvesenet sine interesser. 1) Fylkeskommunen vil innarbeide riksantikvarens eventuelle innspill i sin uttalelse. 1) NVE har ingen merknader til planendringen. 130/199 1) Spør hva som vil skje med skogen vest/sørvest for de tomtene som omfattes av dette planforslaget 130/201 1) Ny vei fremstår som en ugunstig løsning for nr. 41 som får vei rundt hele tomte på et høyere nivå enn det huset er lagt på. Det bør vurderes at veien holdes jevnt på kote og at de nye eiendommene justeres i forhold til dette nivået 2) Flytting av lekeplass til foreslått plassering medfører at lekeplass havner på det mest vindutsatte punktet i reguleringsplanen. Lekeplassen bør vurderes lagt noe sørøst for dagens regulerte plassering i le for vind med gode solforhold 3) Foreslått oppbygging av vei til nr. 42 med nødvendig mur el synes å skape et unaturlig bratt og høyt fremmedelement i et området som vi har oppfattet var en viktig grønn korridor mot sjøen. Tilrettelegging av vei i dette området vil vesentlig forringe korridoren mot sjøen og naturvernområdet der. Dersom den grønne korridoren ikke lenger er vesentlig for Forslagstiller har tatt merknaden til følge. 1) Grensen for de nye tomtene trekkes noe tilbake fra sjøsiden, da det er viktig å skape en bredest mulig buffer mot landskapsvernområdet 2) Forslagstiller tar forslaget om å legge inn reguleringsbestemmelser for å unngå skjæringer og fyllinger over 2,5 meter til etterretning. Forslagsstiller ønsker at tiltaket utformes slik at forvaltningsmålet for den funksjonelle strandsonen ikke påvirkes negativt. Høringsrunden har gitt flere innspill til hvordan dette kan sikres, og forslagstiller ønsker å komme fram til en god løsning gjennom dialog med fagetaten. 1) Denne skogen tilhører Sameiet Alvøen Eiendommer, som også vil være riktig adressat for dette spørsmålet. Forslagstiller har tatt merknaden delvis til følge 1) Ny vei skal tilpasses terrenget. 2) Lekeplassen ble flyttet etter underveis møtet etter ønsker fra grønn etat. Forslagsstiller kan vurdere å justere plasseringen av denne. 3) Ny vei skal tilpasses terrenget. Forslagstiller kommer ikke til å endre planforslaget til å videreføre foreslått vei til nr. 42 til gnr 130 bnr 201 dersom dette ikke er et uttrykt ønske fra fagetaten. X X Side 8 av 49

9 53 Harald Garathun og Marthe Singstad Ingebrigtse n grunneier/forslagstiller, er det ønskelig å få vurdert en videreføring av foreslått vei til nr. 42 videre til gnr 130 bnr 201 som kan erstatte vei over bnr 200 (Ramsvikveien 82). En slik løsning er ønskelig fra vår side da det knytter eiendommen nærmere til vestre hovedinnfartsåre og reduserer kjøring gjennom Alvøen havn via Ramsvikveien som også er skolevei. Dette bør være mulig da reguleringsgrensen går helt inn til vår tomtegrense. 130/196 1) Opplyser at de ikke ble informert om plansaken da de kjøpte tomten. 2) Plassering og mønehøyde av hus på tomt 42 bør fastsettes for å ikke ta utsikt fra 130/196 3) Tilkomstveiene til tomtene krever store inngrep i naturen. 4) Friluftsområdet rundt B11 blir brukt aktivt gjennom hele året av barn som bor i feltet, Dersom tomtetene flyttes som søkt, vil friluftsområdet på fremsiden av søkte tomter ligge svært nært fjellskrent ned mot sjøen, og således ikke være forsvarlig å bruke for barn. 5) Nye hus vil etter all sannsynlighet blir svært synlig fra sjøen. 6) Det er ikke begrunnet hvorfor forslagstiller ser det som en nødvendighet av nye tomter skal ha større TU enn ellers i feltet. Forslagstiller har tatt merknaden til følge 1) Forslagstiller har solgt alle tomtene gjennom megler (Proaktiv Næringsmegling AS) og kan dokumentere at megler ble opplyst om plansaken. 2) Byggegrenser vil angis i hhv. plankart og i bestemmelsene. Krav til maks mønehøyde tas til etterretning. 3) Ny vei skal tilpasses terrenget. 4) Grensene for de nye tomtene trekkes noe tilbake fra sjøsiden, da det er viktig å skape en bredest mulig buffer mot landskapsvernområdet. 5) Planmaterialet suppleres med en fotomontasje, som også illustrerer forholdene etter en tenkt utbygging av de nye tomtene. 6) Utnyttingsgraden endres til % BRA = 30. Denne oppjusteringen begrunnes med at det er en tilpasning til gjeldende regelverk der alt parkeringsareal skal medregnes. Ved behandling av byggemeldinger i området har det vært aksept for at en TU=25% ikke er forutsatt å inkludere garasje/parkeringsareal. Bebyggelsen vil dermed underordnes områdets karakter. X 54 Anne- Turid og Roger Schelander 130/83 1) Finner det vanskelig å godta en stor mur/voll som i henhold til reguleringsplanen for Alvøen ikke er lov å bygge. Videre står det i reguleringsplanen at det ikke er lov å fylle igjen naturlige bekkefall og drenering, noe vi vet det er i B11. 2) Det henvises til hjortetråkk som årsak til flytting av tomter fra B14 til B11, noe de finner vanskelig å forholde seg til siden de har hatt besøk av hjort i hagen mange ganger. 3) I henhold til reguleringsplanen for Alvøen er det sagt at det skal bygges spredt småhusbebyggelse, men slik det nå er planlagt så vil det i området rundt B11 ligge tilsammen 18 hus, tett bebygget. Dette fremstår som et tett bebygget byggefelt, nært inntil landskapsvernområdet, Slik det ser ut nå, så forventer de at resten av skogen vil forsvinne dersom de planlagte hus Side 9 av 49 Forslagstiller har tatt merknaden delvis til følge 1) Ny vei skal tilpasses terrenget. 2) Forslagsstiller viser til informasjon mottatt fra grunneier. 3) Grønn Etat støtter forslagsstiller i at B14 fremstår som del av et større, relativt urørt naturområde ved Vardevannet, og vurderer det som et mye større naturinngrep i landskapet å legge 3 nye boliger med tilhørende atkomstvei her, enn en tilsvarende utvidelse av B11. X

10 55 Hans- Jacob Alsaker 56 Jørn Tvedt og Ann Gjeitrem blir flyttet fra B14 til B /178 1) Den planlagte muren som skal støtte opp veien vil bli et element som vil få en svært dominerende visuell effekt i et ellers naturskjønt område, samtidig med at masseforflytning for å støtte opp terrenget nedenfor muren vil gi en skråning som nærmest stenger denne dalen mot min eiendom. Å stenge dalen vil da også gå på trass av forrige reguleringsplan som sier at dalen skal være forbeholdt tilkomst til friarealer/ fredet skog i området. 2) Tomten som ligger lavest/nederst av de tre nye tomtene i området vil naturlig ta mye av dalen og huset er unaturlig tegnet og plassert på planforslaget, Den store muren vil kreve mer plass enn tegnet og huset vil i praksis måtte flyttes etter hva som i praksis er mulig å bygge på. Dette vil igjen føre til at den såkalte tilkomst til fredet skog blir fysisk å liten at det vil bli unaturlig å bevege seg for allmenheten i dette området. 3) Det er søkt TU på 35% på de nye planlagte tomtene, på tross av at tomtene har et vesentlig areal på over 1 mål alle sammen. Jeg ønsker selvfølgelig at jeg som har ganske nybygget hus skal få samme muligheter som nyere naboer skulle dette bli vedtatt. 4) Bruken av hele planområdet er i dag mest benyttet til bærplukking, tur/trening og barns le,. Hjort og andre dyr frekventerer området regelmessig samt at det også finnes Kattugler og Flaggermus i skogen. I søknaden nevnes dette som et nesten dødt området noe som jeg bestrider som nærmeste nabo til stedet. 130/194 1) Omfattende inngrep i naturen og landskapets karakter. Ønsker å verne kollen samt at veien tilpasses terrenget 2) Fjernvirkning. Eiendommene vil bli godt synlig fra sjøen. 3) Utnyttelsesgrad. En TU på 35% vil medføre mulighet for ruvende hus i et området som per i dag er strengt regulert. 4) Hjortetråkk. Undertegnede har personlig sett hjort fremfor egen grunn flere ganger. 5) Uheldig plassering av lekeplass. Flytting av lekeplassen til fremfor den vernede kollen i vest, vil gjøre at lekeplassen grenser mot farlig og bratt terreng. Lekeplassen vil også være Side 10 av 49 Forslagstiller har tatt merknaden delvis til følge 1) Ny vei skal tilpasses terrenget. 2) Forslagstiller kjenner ikke til at dette er en tilkomstvei til fredet skog. 3) Utnyttingsgraden endres til % BRA = 30. Denne oppjusteringen begrunnes med at det er en tilpasning til gjeldende regelverk der alt parkeringsareal skal medregnes. Ved behandling av byggemeldinger i området har det vært aksept for at en TU=25% ikke er forutsatt å inkludere garasje/parkeringsareal. Bebyggelsen vil dermed underordnes områdets karakter. 4) Grønn Etat støtter forslagsstiller i at B14 fremstår som del av et større, relativt urørt naturområde ved Vardevannet, og vurderer det som et mye større naturinngrep i landskapet å legge 3 nye boliger med tilhørende atkomstvei her, enn en tilsvarende utvidelse av B11. Forslagstiller mener på ingen måte at B11 er et dødt området og vil gjøre sitt ytterste for å bevare et rikt dyreliv og begrense inngrepene i naturen. Forslagstiller har tatt merknaden delvis til følge 4) Snuhammeren i enden av fellesveien trekkes lengre bort fra den lille kollen. 5) Forslagstiller legger inn byggegrense og trekker tomtegrensene lengre tilbake fra sjøen. 6) Utnyttingsgraden endres til % BRA = 30. Denne oppjusteringen begrunnes med at det er en tilpasning til gjeldende regelverk der alt parkeringsareal skal medregnes. Ved behandling av byggemeldinger i området har det vært aksept for at en TU=25% ikke er forutsatt å inkludere garasje/parkeringsareal. Bebyggelsen vil dermed underordnes områdets karakter. 7) Forslagsstiller viser til informasjon mottatt fra grunneier. 8) Lekeplassen ble flyttet etter underveis møtet etter X X

11 mindre tilgjengelig og mindre oversiktlig. ønsker fra grønn etat. Forslagsstiller kan vurdere å justere plasseringen av denne. 58 Johannes Helleland og Marte Baann 59 Svein Larsen 130/195 1) Minst 2 av de omsøkte boligtomter som utvider felt B11 bør ikke tillates dersom tidligere grundig planvurderinger skal ha innvirkning på arealbruken. Landskapshensyn, herunder hensynet til fjernvirkning av tiltakene, tilsier det samme. 2) De lokale virkningene av planforslaget slår svært dårlig ut for Helleland/Baann og de øvrige beboerne som har kjøpt dyre boligtomter i den tro at reguleringen lå fast. 3) Det bes om at Bergen kommune står fast på de grundige planvurderinger som er gjort i gjeldende reguleringsplan, herunder at man opprettholder plangrepet og hovedformålet om at verdifullt kulturog naturlandskap i Kongshavn- Ramsvik området skulle sikres mot utbygging. 4) Det er forholdsvis sjelden at verneinteressene er så grundig dokumentert og vurdert som i gjeldende reguleringsplan. Det vil på denne bakgrunn forundre meget om ikke de grunnleggende avveininger mellom grunneierinteressen og de offentlige interesser som reguleringsplanen avspeiler og har kompromisset i forhold til, ikke videreføres i den fremtidige forvaltning av de samme arealer. 135/3 1) Ønsker ikke at planområdet skal berøre hans eiendom. Forslagstiller har tatt merknaden delvis til følge 1) Grønn Etat støtter forslagsstiller i at B14 fremstår som del av et større, relativt urørt naturområde ved Vardevannet, og vurderer det som et mye større naturinngrep i landskapet å legge 3 nye boliger med tilhørende atkomstvei her, enn en tilsvarende utvidelse av B11. 2) Forslagsstiller vil tilpasse planforslaget for å begrense de negative lokale virkningene. Forslagstiller har solgt alle tomtene gjennom megler og kan dokumentere at megler ble opplyst om plansaken. Forslagstiller har tatt merknaden til følge 1) Dersom fagetaten tillater det ønsker forslagsstiller å redusere planområdet slik at 135/3 ikke berøres. X X Forslagsstillers oppsummering av merknader Oversiktskartet under viser forslagsstillers merknadskart over private merknader/uttalelser; Side 11 av 49

12 Merknadskart Det ble avholdt merknadsmøte Forslagsstiller tar fagetatens merknader til følge. Andre kommentarer/uttalelser er også forsøkt innarbeidet så langt det lar seg gjøre. Når det gjelder Fylkesmannens innsigelse håper forslagstiller at fagetaten vil foreligge oppdatert materiell for Fylkesmannen for om mulig å få innsigelsen trukket. Tilbakemeldingen fra fagetaten og grønn etat er at det er svært viktig at boliger i B11 tilpasses landskapet og trekkes tilbake fra skrenten og landskapsvernområdet mot sjøen. For å sikre dette hadde forslagsstiller lagt inn en byggegrense på tomtene i illustrasjonsplanen. Innsigelsen fra Fylkesmannen understreker at byggegrensen må gjøres bindende og derfor må tegnes inn i plankartet. Forslagsstiller tar innsigelsen til følge og plankartet oppdateres med byggegrenser som sikrer at bebyggelsen trekkes så langt tilbake på tomtene som mulig. Side 12 av 49

13 Fagetaten understreker også i 1. gangs vedtaket at tomtene er unødvendig store og at størrelsen bør justeres. De foreslår at dette kan gjøres ved å trekke tomtegrensen inn fra sjø for å få en bedre buffer mot landskapsvernområdet. Forslagsstiller har tatt merknaden til følge og har redusert tomtestørrelsene på tomt 27 og 28 ved å trekke grensen lengre fra sjøen. Dette gir en buffer mot landskapsvernområdet. Størrelsen på tomt nr. 29 er ikke redusert like mye som 27 og 28, da denne ligger utenfor 100 grensen. Tomten er også svært kupert slik at den kan bli utfordrende å bebygge den dersom grensen trekkes inn i forkant av tomten. Tomt 27 er redusert fra m2 til m2, tomt 28 er redusert fra m2 til m2 og tomt 29 er redusert fra m2 til m2. Fagetaten så heller ingen begrunnelse for at eiendommen bnr. 180 gnr. 193 var foreslått utvidet til grensen for landskapsvernområde. Dette arealet er nå foreslått regulert til friluftsformål i justert planforslag. Snuhammeren på veien er trukket lenger bort fra kollen/berget for å hindre skjæringen i bakkant som forslaget opprinnelig innebar. Det er kommet innspill både fra offentlige og private om at dette berget/kollen må bevares. Forslagstiller foreslår derfor å regulere berget/kollen til friluftsformål siden berget er en viktig del av terrengformen i området. Den er også en buffer mot fjernvirkning fra sjø for eksisterende bebyggelse. Kollen/berget begrenser også innsyn/fjernvirkning av planforslaget for eksisterende boliger på tomt nr. 40 (130/194) og 41 (130/195). Forslagsstiller håper også at dette grepet vil gjøre at feltet ikke oppleves like tettbebygd. Veien berørte tidligere hjørnet av tomt 41 (130/195). Dette ble påpekt i merknaden fra eierne av tomten, og veien er nå trukket utenfor denne grensen. Veien vil derfor ligge på en lavere kotehøyde i justert planforslag. Dette ble også kommentert i en del av de private merknadene. Det har også kommet inn private merknader som ønsker revurdering av plassering av lekeplass. I oppstartsmøtet uttrykte fagetaten et ønske om revurdering av lokalisering av lekearealet, som den gangen lå mellom tomt 42 og 43. Dette området lå i en skråning ned mot et bekkeløp, og ville ha krevd en del bearbeiding for å kunne tilfredsstille Kommuneplanen sin arealdel (KPA) sine krav til lekeareal. Fagetaten kom da med et innspill på at det kunne være hensiktsmessig å legge lekearealet i tilknytning til friområdet vest for boligene. Dette ble hensyntatt av forslagsstiller ved 1. gangs innsendelse. I 2. gangs innsendelse har forslagstiller flyttet lekeplassen mellom tomt 27 og tomt 28. Dette er gjort for at bebyggelsen på tomt 27 skal kunne plasseres langt bak på tomten uten å komme i konflikt med kollen. (slik den lå tidligere kunne ikke bebyggelsen trekkes like langt tilbake uten å berøre kollen) Lekeplassen vil også være noe mindre vindutsatt. Den vil fremdeles være i tilknytning til friarealet og ha gode solforhold. Lekearealet vil også være plassert noe nærmere resten av byggefeltet. I og med at kollen/berget også søkes regulert til friområdet kan dette området benyttes som en snarvei til lekearealet for deler av bebyggelsen. Eier av 135/3 ønsker ikke at planområdet skal berøre hans eiendom. Planområdet er derfor justert slik at det ikke berører denne eiendommen. Side 13 av 49

14 Planbestemmelser er oppdatert og utnyttingsgraden er redusert til BRA = 30%. ROS-analysen er endret til å omfatte felt B11 samlet (ikke hver enkelt eiendom for seg) og er komplimentert med ras, radon, flystøy (gul sone) samt ev behov for tiltak. Prosessen videre vil være som følger; Saken blir oversendt byrådsavdelingen, med fagetatens endelige innstilling, for politisk behandling (2. gangs behandling). Et endelig planvedtak fattes av bystyret dersom det ikke fremmes innsigelse fra offentlig myndighet. Vedtaket vil deretter kunngjøres i dagspressen, og grunneiere/naboer orienteres ved brev. En eventuell klagesak avgjøres av Fylkesmannen. 5. GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER Den gjeldende Kommunedelplan for perioden viser at området er foreslått benyttet som byggeområde og frilufts- og grøntområder (se utsnitt av planen under). Utsnitt av gjeldende Kommuneplan for Bergen. Side 14 av 49

15 Utsnitt av gjeldende reguleringsplan for området Alvøen-Kongshavn-Ramsvik (R ). Side 15 av 49

16 6. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON) BELIGGENHET Boligfeltene ligger i utmarka til Alvøen gård, nord for Alvøen. Distanse målt i luftlinje Kongshavn er 0,4 km, til Knarrevik er 1,9 km og til Brattholmen 2. km. Planområdets relasjon til tjenester og andre fasiliteter i området Side 16 av 49

17 Oversiktskart over området Alvøen, Kongshavn og Ramsvik. Side 17 av 49

18 AVGRENSNING Delplanene er avgrenset slik at de foruten å vise reguleringsendringen også gjør rede for reguleringsformålene i det nærmeste området. TILSTØTENDE AREALERS BRUK/STATUS Felt B11 grenser mot friluftsområde mot øst og sør og for øvrig mot naturvernområde. De tilstøtende arealene til B14 er regulert til friluftsområde. EKSISTERENDE BEBYGGELSE Tomtearealet til den eksisterende bebyggelsen i feltene er foreslått regulert til byggeområder. For felt B14 fører dette til at formålsgrensen justeres til å ligge i samsvar med tomtegrensene. TOPOGRAFI/LANDSKAPSTREKK Feltene ligger i området som er dominert av skog avbrutt av vann og tjern og myrområder. UTSIKTSFORHOLD Utsiktsforholdene er generelt ikke gode fordi feltene er omgitt av skog. Dette gjelder også for utsikt mot fjorden i vest. Side 18 av 49

19 Felt B11, snitt / oppriss gjennom området. SOLFORHOLD Solforholdene er gode. Se soldiagrammet senere i planrapporten. VEGETASJON, DYRELIV OG ANDRE NATURFORHOLD Feltene B14 foreslås omregulert for å hindre at fremtidige boliger stenger for viktige trekkveier for hjort gjennom området. Bergen Kommune og Fylkesmannen i Hordaland utarbeidet i 2005 rapporten Viltet i Bergen Kartlegging av viktige viltområder og status for viltartene. Formålet med rapporten var å gjennomføre kartlegging og verdisetting av det biologiske mangfoldet i Bergen Kommune. Rapporten kan lastes ned på kommunens hjemmeside. I følge rapporten er hjorten den klart største jaktressursen i Bergen, som i de fleste andre kommuner i Hordaland. Hjortebestanden har lenge vært i vekst over hele Vestlandet. Hittil ser det ikke ut til at veksten har vært vesentlig begrenset av beitegrunnlaget, men bestanden nærmer seg nå trolig bæreevnen. Redusert kondisjon og slaktevekter de senere år, tyder på økt konkurranse mellom dyrene i bestanden. Det er derfor viktig å ta vare på større, sammenhengende naturområder for at hjortebestanden skal opprettholdes på dagens nivå. Rapporten understreker at det er særlig viktig at hjorten relativt uhindret, kan forflytte seg mellom viktige beiteområder. Derfor er det nødvendig å ta hensyn til kjente Side 19 av 49

20 trekkveier som binder beiteområdene sammen. Store, sammenhengende skogområder vil alltid være viktige, særlig områder som også har lite ferdsel. I tillegg til å sikre en del større, sammenhengende skogsområder, er det også viktig å sørge for at dyrene mest mulig uhindret kan bevege seg mellom leveområdene. Dette er en stor utfordring i en tettbefolket presskommune som Bergen. Grunneier, ved Didrik Fasmer, har tegnet inn hovedtråkkene til hjortebestanden i Alvøen på kartet under. De tre tomtene som er regulert til boligformål i område B14 er merket av med gult. Dersom disse tomtene blir bebygd, vil de kunne forstyrre hjortens trekkmønster. Side 20 av 49

21 Grunneiers beskrivelse av hjortetråkk, ved Didrik Fasmer Side 21 av 49

22 GRØNNE INTERESSER Øst for B14 går det turstier. Det er ingen turstier som går igjennom eller ved felt B11. Det er ikke spor av barns aktivitet i planområdet. Det er ingen skoler eller barnehager som benytter seg av området. Nærmeste ballplass er Alvøen fotballbane som ligger 0,3 km fra planområdet. Alvøen idrettspark ligger 0.8 km unna. BARNETRÅKK Fra kommuneplanen: - Skole og idrettsanlegget er illustrert i nærheten av planområdet i temakart sosial infrastruktur i kommuneplanen Intervju meg grunneier; I følge grunneier benytter Alvøen Skole området rundt Vardevann, Alvøen Idrettspark og nærområder rundt skolen. Verken Alvøen Skole eller barnehager i området benytter eller har baseplass i det aktuelle området. FRILUFTSLIV Fra kommuneplanen; - I temakart overordnet grønnstruktur er planområdet merket med større regulert friog friluftsområde. - Planområdet ligger også innenfor forslag til funksjonelle strandsone. Vi stiller oss undrende til plasseringen av denne linjen i dette området, da den flere steder er tegnet inn på områder hvor man ikke kan se sjøen. Intervju med grunneier; «Tomtene ligger på toppen av et bratt fjellparti og er ikke innenfor funksjonell strandlinje. Husene vil ikke være synlige før man kommer et godt stykke ut på Hjeltefjorden. Fylkesmannen hadde ikke innvendinger første gangen vi sendte inn planforslag. Eksisterende veier benyttes og VA og elektrisitet er i dag fremlagt omtrent til tomtegrensene. Man unngår nye større naturinngrep ved vei- og boligbygging rundt Kattatjønn» I følge grunneier er området som søkes utbygget (B11) ikke benyttet som turområde. Området som en ønsker å bevare som naturområde (B14) derimot, grenser direkte til et større regulert fri- og friluftsområde. KULTURMINNEDOKUMENTASJON Fra kommuneplanen; -I temakart for arkeologi ligger planområdet innenfor områder med mulighet for funn fra bronsealder frem til og med middelalder. -I temakart for eldre strandlinje ligger planområdet i et område som er merket som landområde 9800 år før nåtid. Intervju med grunneier; Side 22 av 49

23 Grunneier er ikke kjent med at det skal være kulturminner i dette området. De ønsker heller å framheve kulturlandskapsverdien rundt Kattatjønn og det sammenhengende grøntarealet der. De regulerte boligtomtene i B14 grenser direkte til et godkjent fradelt landbruksareal. Grunneier understreker at de ønsker å ivareta grønne arealer rundt alle vann i Alvøen. Det har stor verdi for natur og miljø. Det kom ikke inn noen krav vedrørende nærmere undersøkelse ved offentlig ettersyn. VEI OG TRAFIKKFORHOLD Adkomsten til planområdet er fra Ramsvikveien som er privat. Denne veien er ikke gjennomkjørbar da den er stengt med bom like syd for felt B11. Tilkomst til feltet er derfor fra nord. STØY Området er utsatt for flystøy. Planområdet ligger i gul sone i flystøysonekartet for Bergen ( ). I gult område kan støyfølsom bebyggelse (f.eks. boligbebyggelse) tillates dersom det kan etableres avbøtende tiltak for utearealet slik at flystøy ikke overskrider Lden = 55dB og kommuneplanens kvalitetskrav til utearealene kan innfris, jf. punkt 10B i kommuneplanens Tomtene vil være en del av et etablert og regulert boligområde med 7 eksisterende tomter hvor 6 i dag er bebygget. Det er ikke gjennomgående trafikk eller industri i nærheten. Side 23 av 49

24 bestemmelser. Side 24 av 49

25 OFFENTLIG KOMMUNIKASJON/ KOLLEKTIVDEKNING Kjøreavstanden til Bergen lufthavn, Flesland er 19,8 km. Kjøreavstanden til Bergen sentralstasjon er 14,9 km. Målt i luftlinje er avstanden til nærmeste bussholdeplass, Ramsvik snuplass, 0,4 km. VANN OG AVLØP Hovedledning for vann og avløp ligger i Ramsvikvegen. Det er utarbeidet en godkjent rammeplan for området. På bakgrunn av denne er det så utarbeidet detaljplaner som er grunnlag for pågående utbygging av VA-anlegget i området. Rammeplan VA for Alvøen Ramsvikområdet, oversiktskart og detaljplaner følger som vedlegg til planrapporten. ENERGI Området ligger ikke innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. PRIVAT OG OFFENTLIG SERVICETILBUD Planområdet sogner til Alvøen skole (1-7 kl) 0,4 km, Sandgotna skole (8-10 kl) 2,6 km og Olsvikåsen videregående skole, 7,0 km eller Sotra videregående skule, 10,4 km. Nærmeste kjøpesenter er Vestkanten med en kjøreavstand på 8,1 km. Nærmeste dagligvarehandel ligger i Drotningsvik i en avstand på ca. 1 km. RISIKO OG SÅRBARHET Konklusjonen i Risiko og Sårbarhetsanalysen er at det ikke er identifisert farer som er vurdert å utgjøre en uakseptabel risiko. Forhold ble registrert på befaring og vil bli gjengitt under. Skog og gressbrann Området omkranses av skog, men likevel anses faren for skogbrann som normal. Det er ikke spesiell virksomhet i området som skulle tilsi at det er spesiell stor fare for skogbrann her. Det er god tilkomst til tomtene for brannvesen og beboere. Det er en bom på kjørevegen fra nord. Brannvesenet har nøkkel til denne. For ny bebyggelse må det gjøres avbøtende tiltak som gir tilfredsstillende støyforhold inne i og utenfor boligen. ( i henhold til gjeldende kommuneplan for Bergen) Sterk vind, storm, orkan Området B11 ligger noe eksponert mot vind fra vest og nord. Klimatiske forhold bør hensynas ved prosjektering av boliger. Flystøy Planområdet ligger i gul flystøysone. Støyfølsom bebyggelse (f.eks. boligbebyggelse) tillates dersom det kan etableres avbøtende tiltak for utearealet. Uhell/Ulykker med farlige stoffer Side 25 av 49

26 Tomtene ligger ved innseilingsleden til Bergen fra syd og under innflygningstraseen til Flesland fra nord. Det er en minimal sjanse for havari (skip) eller uhell med fly. Uhellet med Rocknes skjedde like nedenfor tomtene. Lekkasje av giftige stoffer kan få alvorlige konsekvenser. Selv om det finnes kjente episoder av nevnte art ansees det ikke som aktuelt å innføre barrierer for disse eventualiteter. Terrorfare Det ansees å være tre mulige terrormål som kan berøre tomtene; Innflygningstrase til Flesland Innseilingsled til Bergen Militærbasen på Håkonsvern Terror kan føre til alvorlige konsekvenser. På grunn av tomtenes plassering i forhold til de mulige målene ansees konsekvensene å kunne settes til mindre alvorlige/viss fare. Det ansees ikke nødvendig å iverksette barrierer. Radon Planområdet ligger i et område hvor det er risiko for Radon. Utbyggingen bør planlegges med sikte på å forebygge radon i innemiljøet. Den bygningsmessige utførelsen vil sikre at de som oppholder seg der ikke eksponeres for radonkonsentrasjoner som kan gi forhøyet risiko for helseskade. Jfr. Tekniske forskrifter til Plan- og bygningsloven 8-33, pkt. 4. Skredfare / rasfare Det er liten eller ingen skredfare i området B11. I området B14 kan det være fare for steinsprang. Her bør det tas vare på eksisterende vegetasjon og holdes øye med sprekker i fjellet. Dersom vegetasjon forsvinner eller sprekkene utvider seg bør man få skråningen vurdert av personer med geologisk kompetanse. Side 26 av 49

27 STRATEGISKE PLANER I temakart strategisk kart i kommuneplanen kommer planområdet ikke i konflikt med strategiske planer. PRIVATRETTSLIGE BINDINGER Det er ingen bruksretter eller klausuler som hviler på eiendommene. Side 27 av 49

28 7. UTREDNINGER IHHT FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER Ikke aktuelt. 8. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET INNLEDNING Det søkes om å erstatte tre tomter i B14 med tre tomter i B11 hvor det i dag er regulert for 7 hus. Bakgrunnen er et ønske om å unngå nye større terrenginngrep rundt Kattatjønn (felt B14) slik godkjent plan åpner for. Dette området er verdifullt som del av et større friluftsområde. Det er også ønske om å sikre trekkvegene for hjort i området. Forslagstiller ønsker å sikre en god terrengtilpasning av de nye tomtene i B11 for å berøre områdets naturkvaliteter i minst mulig grad. Inntrykket fra sjøsiden anses som spesielt viktig. Reguleringsplanbestemmelser og kart regulerer at bebyggelsen trekkes så langt tilbake fra sjøen som mulig ved hjelp av en byggelinje. Det er også lagt inn maks mønehøyde på bebyggelsen. Videre ønsker forslagstiller å regulere berget/kollen til friareal for å sikre at terrengformen i området blir bevart. Berget/kollen reduserer fjernvirkningen fra sjø for eksisterende bebyggelse. Den vil også fungere som en naturlig skjerming mellom eksisterende bebyggelse og omsøkte tomter. Det legges også inn en friareal korridor mellom området som ønskes regulert til boligformål og landskapsvernområdet for å skape en buffer mellom disse. REGULERINGSFORMÅL: Side 28 av 49

29 Side 29 av 49

30 LEK/UTEOPPHOLDSAREAL I felt B11 vil det bli opparbeidet en felles leke- og oppholdsplass på 158 m2. Prinsipper for universell utforming vil bli lagt til grunn i det videre planarbeidet. PARKERING/GARASJE(R) Parkering og garasjering for tomtene planlegges på egen grunn. TRAFIKKAREAL Adkomsten til boligene er fra privat veg. Total vegbredde er 4 til 5 m. Vegen er blindveg og anlegges med en vendehammer mot enden av vegen. STØYTILTAK I forbindelse med støy fra anleggsvirksomhet ved denne utbyggingen vil man følge Miljøverndepartementets retningslinjer T-1442 kap.4: Retningslinjer for begrensing av støy fra bygg og anleggsvirksomhet. AVFALLSHÅNDTERING/MILJØSTASJON Bossbilen trafikkerer område allerede, og planområdet vil i svært liten grad påvirke dennes nåværende kjøremønster. RISIKO OG SÅRBARHET Byggene vil sikres mot inntrenging av radon i henhold til gjeldende forskrifter Side 30 av 49

31 9. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Konsekvensene av planforslaget vil bli at 3 tomter som i dag ligger og stenger for viktige trekkveger for hjort, vil bli flyttet og lagt til et annet tomtefelt, B11, med 7 tomter slik at det i alt blir på 10 tomter. OVERORDNEDE PLANER OG VEDTAK De nye tomtene i felt B11 blir liggende delvis innenfor 100 meters beltet i forhold til sjø. Det legges inn et felt som reguleres til friareal i forkant av tomtene for å unngå at de blir liggende helt inntil naturvernområdet. På grunn av terrengformasjonene og tett skog vil bebyggelsen i liten grad bli synlig fra sjøen. ESTETIKK Volumene til de foreslåtte byggene vil samsvare med størrelsen og proporsjoner på øvrig ny bebyggelse i området. På grunn av den omkringliggende skogen vil bebyggelsen ha liten silhuett virkning i forhold til områdene rundt. Det er lagt inn en byggelinje gjennom tomtene. Den sikrer at bebyggelsen trekkes så langt tilbake fra sjøen som mulig. Bildet under viser hvordan feltet ser ut fra sjøen i dag. Felt B11 - Eksponering mot sjø i dag Side 31 av 49

32 For å illustrere hvordan en tenkt bebyggelse vil vise fra sjøsiden, er disse tegnet inn med hvitt i bildet over. Illustrasjonen under viser hvordan bebyggelsen vil vise fra innseilingsleiden til Bergen. Felt B11 Planforslagets eksponering mot sjø Side 32 av 49

33 Som vi ser av fotoillustrasjonen vil bebyggelsen på tomt 27 og 28 kunne skimtes fra sjøen. Bebyggelsen på tomt 29 vil ikke være synlig fra sjøsiden. Tett vegetasjon i forkant av tomtene vil begrense fjernvirkningen. Illustrasjonsplanen som følger som vedlegg til planrapporten illustrerer ulike snitt i planområdet (se også neste avsnitt). Snitt A-A og B-B viser bratt stigning fra strandlinjen opp til tomtegrensene for tomt 27 og 28. Når bebyggelsen trekkes bak byggegrensen på tomtene vil bebyggelsen på disse så vidt kunne skimtes fra innseilingsleiden til Bergen. Side 33 av 49

34 KONSEKVENSER FOR NABOER UTSIKTSFORHOLD Feltet er omgitt av skog noe som reduserer utsikten fra feltet. Dette gjelder også for utsikt mot fjorden i vest. Illustrasjonen under viser konsekvenser for naboer, samt planforslagets terrengmessige konsekvenser. Felt B11, snitt / oppriss gjennom området. Snitt B-B viser at bebyggelse på tomt 27 kan ta noe utsikt for eksisterende bebyggelse på tomt 40. Forslagstiller hadde i planforslaget som ble sendt til 1. gangs behandling lagt lekearealet i forkant av tomt 40 for å forhindre at eventuell bebyggelsen skulle ta utsikt, men viser til eierene av tomt 40 sin merknad vedrørende uheldig plassering av lekeplass, og har valgt å ta denne til følge. Bebyggelse på tomt 28 vil kunne ta noe utsikt fra bebyggelse på tomt 41, samt fra tomt 40. Terrenget på tomt 29 er svært kupert, og ligger lavere enn eksisterende bebyggelse i feltet. Bebyggelsen på denne tomten vil derfor ikke ta utsikt fra de andre husene innenfor foreslåtte reguleringsbestemmelser. Berget vil fungere som naturlig skjerming mellom eksisterende og ny bebyggelse, Side 34 av 49

35 Forslagstiller ønsker å understreke at alle som har kjøpt tomt av Cicignon Capital AS i området, er opplyst om at vi jobber med en plansak og at den opprinnelige skissen innebar fire tomter. I forbindelse med støy fra anleggsvirksomhet ved denne utbyggingen vil man følge Miljøverndepartementets retningslinjer T-1442 kap.4: retningslinjer for begrensing av støy fra bygg og anleggsvirksomhet SOLDIAGRAM FOR B11 Forslaget antas ikke å ha videre negativ påvirkning på solforhold/lys for naboene. 21.mars og 21.sept. kl mars og 21.sept. kl.15 Side 35 av 49

36 21.mars og 21.sept. kl juni. kl.12 Side 36 av juni. kl.15

37 21.juni. kl des. kl.12 Side 37 av 49

38 21. des. kl.15 TRAFIKK- OG PARKERINGSFORHOLD Planforslaget vil ikke ha negativ påvirkning av forholdene for myke trafikanter eller bevegelseshemmede. Bergen kommunes retningslinjer og krav til parkering vil bli lagt til grunn ved utbyggingen av området. FRILUFTSAKTIVITET, NATUROMRÅDER, BARN OG UNGES INTERESSER I NÆRMILJØET Tiltaket legger ikke beslag på arealer som er avsatt til barn og unge. Det påvirker ikke annet areal for friluftsaktiviteter. Det stenger ikke for adkomst til sjøen. PRIVAT OG OFFENTLIGE SERVICETILBUD Det er tilstrekkelig kapasitet på skolene i området til å ta imot utbyggingen. Nærmeste barnehager er Alvøen (3-6 år) (1.0 km), Kladden (0-6 år) (3,9 km) og Godvik barnehage (3-5 år) (4,5 km). Alvøen barnehage er i dag full. De to andre barnehagene har kapasitet. Planforslaget ansees å ikke ha noen negativ innvirkning på tjenestetilbudet i området. RISIKO OG SÅRBARHET Utbygging i henhold til den foreslåtte reguleringsendringen vil ikke få negative konsekvenser for omgivelsene. Reguleringsendringen vil tvert imot føre til positive konsekvenser ved ikke å hindre trekkveger for hjorten i området. INFRASTRUKTUR (VEI/VANN/AVLØP, EL-ANLEGG ETC ) Forslaget antas å ikke ha negativ påvirkning på offentlig ledningsnett i området, ei heller er det varslet konsekvenser fra VA-etaten i kommunen. Det er mulig at brannvesenet vil kreve at en hydrant utplasseres. Det er ikke varslet at det vil bli problematisk å forsyne byggene med elektrisk kraft. KONSEKVENSER FOR NÆRINGSINTERESSER Side 38 av 49

39 Utbyggingen kan styrke næringsgrunnlaget for privat og offentlig service i området. JURIDISKE/ ØKONOMISKE KONSEKVENSER FOR KOMMUNEN Ikke aktuelt 10. UTTALELSER OG MERKNADER 10.1 VARSLING AV OPPSTART AV PLANARBEID Det ble varslet om regulering gjennom kunngjøring i Bergensavisen og Bergens Tidende, tilskriving av hjemmelshavere innenfor et nærmere avgrenset område som angitt av Bergen kommune, samt offentlige og private instanser og interesseorganisasjoner, se vedlegg til rapporten. Det er i alt 44 som er blitt tilskrevet. Av disse er 16 private hjemmelshavere GJENNOMGANG AV MERKNADER TIL OPPSTART AV PLANARBEID HJEMMELSHAVERE I OMRÅDET Det er ikke kommet inn private merknader til planarbeidet, kun en bekreftelse på at varselet er mottatt. OFFENTLIGE ETATER SAMT OFFENTLIGE OG PRIVATE INSTANSER OG INTERESSEORGANISASJONER Bergen kommune, grønn etat. Grønn etat sier at en forutsetning for at de kan gå inn for planen er at planendringen også omfatter arealer for ikke oppførte boliger i feltene B14 i gjeldene reguleringsplan. Nevnte arealer må i revidert plan vises som grønnstruktur-naturområde. De sier også at en planendring ved felt B11 i gjeldende plan må vurderes i en helhetssammenheng der de nye tomtene lokaliseres og arronderes på en hensiktsmessig måte i forhold til det areal som i gjeldende plan er vist for boligformål, samt lokale terrengmessige forhold. Det er viktig å ivareta landskapsmessige hensyn, ikke minst med tanke på å redusere mulige uheldige fjernvirkninger av en utbygging fra sjøsiden. Kommentar. Merknadene vil bli tatt til følge. Bergen kommune, vann- og avløpsetaten. I brevet informeres det om den offentlige vannforsyningen og avløpssituasjonen i området. VA-etaten anbefaler at det parallelt med det fremtidige reguleringsarbeidet utarbeides en helhetlig VA-rammeplan for planområdet, og at det i reguleringsbestemmelsene stilles krav om godkjent VA-rammeplan før det gis rammetillatelse / tillatelse til tiltak for det enkelte tiltak innenfor reguleringsplanen. VA-rammeplanen må godkjennes av VA-etaten og vil være styringsredskap for den senere detaljprosjekteringen. Rammeplanen bør i Side 39 av 49