Markedsstyrt boligproduksjon i Osloregionen

Størrelse: px
Begynne med side:

Download "Markedsstyrt boligproduksjon i Osloregionen"

Transkript

1 Markedsstyrt boligproduksjon i Osloregionen Rolf Barlindhaug og Siri Nørve, Norges byggforskningsinstitutt Paper til forskersamling i Trondheim juni NFRs byutviklingsprogram. Foreløpig utkast. Må ikke siteres eller spres uten forfatternes samtykke. Problemstillinger og metode I følge opprinnelig søknad vil vi i prosjektet ta sikte på å forklare dynamikken i utviklingen av det totale boligtilbudet i Osloregionen over tid. 1. Vi vil fokusere på nyproduksjon som fortetting, nybygging i større skala og transformasjon av næringsbygg til boliger. 2. Vi vil vise hva som har skjedd mht byutvikling og stedsdannelser det siste tiåret, forklare hvordan investeringsbeslutningene har framkommet, samt studere dynamikken mellom grunneiere/bygningseiere, investorer, eiendomsutviklere og offentlige myndigheter. 3. På grunnlag av den økte forståelsen av disse prosessene vil vi diskutere det offentliges muligheter for å påvirke boligbyggings omfang, karakter og romlig fordeling og hvordan slike drivkrefter kan utnyttes i praktisk boligplanlegging. Vi tar utgangspunkt i teorier og kunnskap om hvordan boligmarkedet fungerer i områder med arealknapphet og om prosessene knyttet til transformasjon av næringsbygg til boliger. Sentralt her er teorier for prisdannelse i pressområder, hedoniske prianalyser og sosial konstruksjon av steder. Dette settes i sammenheng med studier knyttet til forklaringer av hvorfor boligbyggingen i Osloregionen har vært relativt lav på 1990-tallet og hva som ligger bak enkeltaktørers investeringsbeslutninger. Vi spør om forholdet mellom boligtilbudet i Oslo og i omegnskommunene er blitt endret i tiårsperioden og om hvordan boligproduksjonen har utviklet seg i relasjon til foreliggende offentlige planer. Prosjektet tar utgangspunkt i at Oslo som andre storbyer omstruktureres. Næringslivet er i omdanning og en rekke teoriretninger ser på lokaliseringsbeslutninger (Bowitz m.fl, 2002). Omstruktureringen av næringslivet har økt boligetterspørselen i Oslo og omengskommunene. Likevel bygges det lite i Oslo sammenlignet med flere av Akershuskommunene slik offentlig statistikk framstiller det. Til forskjell fra tidligere utbyggingsperioder er kommunene mer passive i utbyggingspolitikken og de urbane transformasjonsprosessene er i mindre grad offentlig styrt. Markedsforhold og private initiativ er i økende grad blitt styrende for hva slags boliger som tilbys og hvor. Det offentlige kan legge overordnede planer, men disse må fylles av private 1

2 aktører. Det er de private aktørenes strategier som legger føringer for hva som bygges og hvor. I dette prosjektet velger vi å se utviklingen som et resultat av ulike nettverk- og partnerskapssamarbeid mellom ulike private og offentlige aktører i et governanceperspektiv. Vi skal studere samspillet mellom private aktørers strategier og offentlig policy og planlegging. Status i prosjektet Så langt i prosjektet har vi startet analysen av data over boligbyggingen i Oslo fra Noen smakebiter fra denne analysen vil bli presentert senere i notatet. Data over nybygde boliger inneholder ikke nye boliger som er framkommet gjennom for eksempel bruksendringer av bygg fra næring til bolig eller nye boliger innredet på loft i eksisterende bygårder. Gjennom et samarbeid med Plan og bygningsetaten i Oslo forsøker vi å finne hensiktsmessige metoder for å produsere denne typen statistikk for perioden , slik at denne kan sammenholdes med offisiell byggearealstatistikk. Samlet vil dette gi et riktigere bilde av nybyggingen i Oslo og vi stiller så langt i prosjektet et stort spørsmålstegn ved antakelsen om at boligbyggingen i Oslo har vært spesiell lav sammenlignet med de andre storbyene i Norge og landet forøvrig. Vi vil i denne sammenhengen se på veksten i boligmassen mellom Folke- og boligtellingene i 1990 og 2001 og sammenligne denne med den registrerte nybyggingen i perioden. For Oslo som helhet har det vært en negativ avgang av boliger på omkring 8000 i perioden. Dette betyr at vi i tillegg til den registrerte nybyggingen av boliger har fått en tilvekst i boligmassen på 8000 fra den eksisterende boligmassen. Noe av dette kan være transformasjonsprosjekter og innredninger av loftsleiligheter. Case-studiene vil bli satt i gang høsten 2003, så her har vi lite nytt å bidra med. Vi har arbeidet en del med grunnlaget for valg av case og med begrepsavklaringer. Begreper som sted og node vil drøftes og gis konkrete innhold. Skal casene ta utgangspunkt i et avgrenset geografisk område, et område med en overbyggende reguleringsplan (hele Nydalen), i en bestemt utbyggers prosjekt (for eks. Badebakken i Nydalen/Bjølsen) eller i et avgrenset transformasjonsområde der flere utbyggere kan være innblandet, men der de geografiske grensene bestemmes av grensene for tidligere næringsaktivitet (eks Pilestredet Park fra helse til bolig). Hvis vi velger et fortettingsområde i en ytre bydel der småhusplanen gjelder hvor stort geografisk område skal vi studere? Det er jo effekten av mange slike fortettingsprosjekter som gir bydelen eller området en endret profil og et nytt innhold. Sentrale trekk ved boligmarkedet i Oslo-regionen Monosentrisk teori for forklaring av prisdannelsen Den monosentriske teorien for hvordan byer vokser har stått sentralt i mange år (Alonso (1964), Mills (1967), Muth (1969). Innbyggerene reiser til et sentrum (Central Buisiness 2

3 District CBD) hvor de har arbeide og bor i ulike avstander fra dette senteret. Jo lenger fra senteret de bor, jo høyere blir reisekostnadene. Forenklet kan en si at inntekten minus reisekostnader kan brukes til boligtjenester og andre goder. For å kompensere for reisekostnader synker tomteprisene og dermed også boligprisene eller leien, som et uttrykk for prisen på boligtjenestene, med avstanden til sentrum. Den monosentriske teorien tilsier at avstanden til byens ytterkant øker når befolkningen øker, når inntekten øker, når enhetsprisen for reiser avtar og når landavkastningen til alternative formål, oftest avkastning til jorbruksareal i ytterkanten, går ned (Wheaton, 1974). Inntektsvekst fører til økt boligetterspørsel og dermed press på arealer i ytterkanten. Forbedret reiseteknologi gjør det rimeligere å bo i ytterkanten og byen vokser, mens en reduksjon i avkastningen i jordbruket lettere frigjør slike eiendommer til boligformål, gjennom lavere tomtepriser for disse. Dagens boligtilbud kan forenklet beskrives som ringer rundt et senter. I randsonen vil prisene være lik hva det koster å bygge nytt, forutsatt et fungerende tomtemarked der tomteprisen bestemmes av tomtens alternative anvendelse for eksempel til jordbruk. Innerst vil prisen reflektere sparte reisekostnader fra randsonen til det innerste området. - Jo lenger utover disse ringene går før en kommer til et balansert marked, der pris bestemmes av produksjonskostnader, jo dyrere vil det være sentralt - Jo høyere inntekter i den eksisterende befolkningen, jo høyere blir reisekostnadene og jo høyere blir de sentrale prisene. Prisene ytterst blir upåvirket av dette. - Inntektsvekst fører til økt bygging. Dersom ringen er full, må en legge på en ring, noe som igjen øker reisekostnader og prisene sentralt. - Økt befolkningsvekst i regionen vil føre til mer bygging i randsonen og dermed økte priser sentralt, jmf. at storbyer i Europa har langt høyere priser enn Oslo. Dette resonnementet gjelder når all boligbygging skjer perifert, fordi det er fullt lenger inn. Fortetting, transformasjon m.m. gjør at det likevel bygges mye nytt, også sentralt. På den måten kan en stoppe eller utsette prosessen med å legge til nye ringer ytterst. Flyttingen til hovedstadsområdet er så stor at det bygges både sentralt og perifert. Prisene stiger, men mindre enn om det bare hadde blitt bygget perifert. I perioder med høye boligpriser, kan derfor en sentral tomt som kan utvikles eller transformeres til boliger gi høy avkastning. Det samme gjelder tomter med reguleringsrisiko i attraktive fortettingsområder. Hedoniske prisanalyser Den monosentriske teorien gir bare en del av forklaringen på prisdannelsen i et byområde. Med utgangspunkt i et geografisk mønster over variasjoner i prisnivå, kan hedoniske prisanalyser som verdsetter egenskaper ved boligen og omgivelsene blant annet bidra til å forklare prisvariasjoner innen et bestemt geografisk område. Når mange egenskaper som har positiv effekt på en boligs pris hoper seg innenfor et avgrenset område, vil området kunne framstå som en øy med et relativt høyt gjennomgående prisnivå. Et bilfritt område med 3

4 trygge lekeområder for barn, park i nærheten, omfattende kultur- og restauranttilbud, flere offentlige kontorer og privat service vil kunne trekke opp prisen. I tillegg til å forklare prisvariasjoner med reisekostnader og variasjoner i fysiske strukturer, vil befolkningenes sammensetning i området kunne ha betydning. For det første ser det ut til å være et klart øst-vest skille i Oslo og det nære omlandet. Områder i med lik fysisk struktur og like reisekostnader inn til sentrum synes å ha svært ulike priser men samtidig forskjeller i befolkningssammensetning, spesielt etter inntekt. Vi vil forsøke å gå nærmere inn i denne diskusjonen og knytte an til begreper som stedsidentitet og sosiale nettverk. Bowitz m.fl (2002) gjennomgår sentrale lokaliseringsteorier fra feltet næringsutvikling og økonomi. Teoriene handler derfor hovedsakelig om hvor ulike deler av næringslivet velger å etablere seg geografisk i byen. Noen av teoribidragene ser på fordelene av samlokalisering, for eksempel å etablere et optimalt forhold mellom bedrift, kunde og leverandører. Innenfor denne tradisjonen forklarer noen av tilnærmingene samlokalisering ut fra fordeler av sosiale nettverk mellom bedriftene. Slik samlokalisering kan like gjerne skje som knoppskytinger innenfor bygrensen, ofte gjennom transformasjon, som gjennom jevn spredning rundt et bysenter. Årsaken til mer spredt etablering kan være at kø- og arealkostnadene ved å etablere seg i sentrum er blitt for store. Etterspørrere etter bolig vil kunne tenke motsatt. Å flytte inn til sentrum innebærer sparte reisekostnader, der køkostnader er en del av disse. Skal fordelene ved samlokalisering utnyttes på et nytt sted vil hver enkelt aktør være avhengig at andre etablerer seg der. Dette gir opphav til ulike vurderinger omkring det å være den første som tar sjansen på å etablere seg. I transformasjon av større områder til bolig, der utbyggingen er for stor for enkeltutbyggere, vil det oppstå lignende vurderinger. Samtidig må vi drøfte i hvilken grad framveksten av nye næringsområder i neste omgang gjør tilliggende utbyggingsmuligheter for boliger mer attraktive, jmf. drøftingen over der det rundt en næringsutvikling også kommer etableringer som bidrar positivt i prisdannelsen på boliger. De første utbyggerne som etablerer seg i et slikt område vil antakelig stå overfor lavere tomtekostnader enn de som kjøper seg byggegrunn etter at den første utbyggeren har startet. Slike spillsituasjoner kan være forklaringen på at noen områder ikke har blitt utbygd. Vi vil vurdere om et av casene skal omhandle vellykkede løsninger på slike problemstillinger. Denne begrepsdrøftingen håper vi vil være til nytte når vi skal vurdere utbyggere og investorers investeringsbeslutninger i boligbygging eventuelt kombinert med annen utbygging. Våre foreløpige hypoteser går i følgende retning: Sosial konstruksjon et supplement til lokaliserings og prisdanningsanalyser. Ved fortetting i eksisterende småhusområder tilpasser utbyggeren seg eksisterende strukturer og reklamerer med det som er. Det som er, er ikke bare en fysisk utbygging og en romlig struktur, men også områder som det i manges oppfatning, er knyttet en mening eller oppfatning til. Det kan være områder som er homogene, i den forstand at det eksiterer en 4

5 relativ ensartet oppfating om stedet. Og det kan være steder der oppfatningen er mer variert, vi kan si at det eksiterer ulike versjoner av stedet (Røe, Eidheim og Smidt 2002). Ser vi på områder der det foreligger en relativ ensartet oppfating om, vil salgsprisen på de ferdige boligene være gitt på forhånd og fortjenesten ligger i smarte tomtekjøp der en har sett et utviklingspotensiale som få andre har vært klar over. Resultatet kan enten bli mer av det samme, utbyggeren legger seg på det eksisterende preget som har en sikker etterspørsel. Men avhenging av rammevilkår, som regulering, kan også området innby til en annen type utbygging (som er uønsket i området ) som bidrar til å transformere området og på sikt endre stedets (fysiske struktur) omdømme. For den enkelte utbygger spiller ikke dette noen rolle. Men dette kan påsikt ha betydning for stedet og den sosiale konstruksjonen av stedet. I større feltutbygginger i byens randsone eller i Akershuskommunene vil tankegangen også kunne være mer av det samme. En kopierer tildels lignende feltutbygginger og tilbyr boliger til en forventet befolkningsvekst. I Oslos vestlige bydeler har en sett at Småhusplanen har åpnet opp for nye utbyggingsformer som påsikt ville transformerer det fysiske utrykket. Men om denne utbyggingsformen vil endre den sosiale konstruksjonen, meninger knyttet tilstedene, er ikke like sikkert. Det kan være at den sosiale konstruksjonen ombygges, men at deler av det sosiale innholdet knyttet til stedene består ( her tenker vi evt. å trekke på Bourdiues feltteori) I områder i indre by, gjerne såkalte transformasjonsområder, vil det kunne herske en annen type logikk. Her eksisterer det knapt noen identitet (jmf studien av Sandvika, Røe, Eidheim og Smidt 2002) og denne må skapes underveis. En må bygge opp en ny image som selger ( øke stedets institusjonelle kapasitet ). Et samarbeid med offentlige myndigheter og annen privat kapital kan gjennom utviklingen tilføre steder slike verdier. Dette skjer ikke bare gjennom å skape et fysisk uttrykk, men gjennom de diskurser som finner sted i plan- og utviklingsprosessen (Healey 1997). Det skapes nye steder som rammer for de ulike prosjekter. Utbyggerne etterstreber f.eks å fylle området med egenskaper som øker salgsprisen, for å tiltrekker seg mennesker i høyinntektsgrupper. Dette ville i seg selv kunne innebære høye salgspriser. I våre casestudier vil vi søke å avdekke ulike utbyggerstrategier, i hvilke grad de selger etablerte verdier og hvordan de går framfor å tilføre sine prosjekter nye verdier. Utbyggere møter offentlige planer Utbyggerinteressene møter i sine konkrete prosesser et offentlig planleggingssystem som har lagt føringer for hvordan en ønsker at byen skal utvikle seg. Røsnes (200?) skiller mellom planlegging i tre hovedtyper av geografisk-administrative kontekster. For det første planlegging rettet mot arealbruk i ubebygde områder, for det andre tradisjonell regional planlegging rettet mot funksjonsdeling, avgrensning mellom bebygde områder på overordnet nivå og til sist byplanlegging. Byplanlegging er rettet mot styring av arealbruksendringer, lokalisering av (by)funksjoner, infrastrukturutvikling og arkitektonisk formgivning innenfor 5

6 bebygde områder. I prosjektet vil vi gjennomgå kommunale planer på 1990-tallet og andre føringer som har lagt til grunn for boligbyggingen, for eks. småhusplanen i ytre by. Boligpriser, nybygging og vekst i boligmassen Figur 1. Boligprisnivå i Akershuskommuner i prosent av Oslo (100%). Boligpriser

7 Figur 2. Boligprisnivå i prosent av nivået i bydel Bygdøy-Frogner. Priser i perioden Utbyggere og investorer kan dels ta denne prisstrukturen som gitt, men utbyggingsinteressene kan også aktivt bidra til å endre et mindre områdes attraktivitet. For en utbygger som skal selge boliger i dette området, vil fortjenesten på områdeutviklingen kunne være svært stor. På bydelsnivå vil ikke endringer i slike områders attraktivitet nødvendigvis slå merkbart ut i boligprisene. Dette nødvendiggjør analyser på et mer detaljert plan enn bydel. Nedenfor vises to figurer der vi har satt registrert boligbygging i perioden i forhold til gjennomsnittlig boligmasse i områdene basert på Folke- og boligtellingene i 1990 og

8 Figur 3. Boligbygging pr. år i perioden i promille av gjennomsnittlig boligmasse i kommunen 1990 og Oslo og Akershuskommuner 1. 1 Kartet kan lages slik at vi plukker ut nye kommuner i Drammenskoridoren og i Mossekorridoren i tillegg. 8

9 Figur 4. Boligbygging pr. år i perioden i promille av gjennomsnittlig boligmasse i bydelen 1990 og Bydeler i Oslo. Før vi kommenterer byggetallene nærmere vil vi gjennom en nærmere analyse av folketellingsdata sette spørsmålstegn ved om boligbyggingen i Oslo har vært så lav som antatt. 9

10 3,0 2,5 2,0 1,5 Oslo Bergen Trondheim Stavanger 1,0 0,5 0, Figur 5. Forholdet mellom befolkningstilvekst i aldersgruppen 20+ og nybygging av boliger Oslo kommer dårlig ut på 1990-tallet ved at befolkningsveksten har vært stor i forhold til nybyggingen. Som vist i figur 3 var den også lav i Oslo sammenlignet med omlandskommunene når boligbyggingen ble sett i forhold til eksisterende boligmasse FOB Netto tilvekst Nybygging Avgang Oslo Akershus Figur 6. Forholdet mellom nybygging, tilvekst i boligmassen og avgang i Oslo og i Akershus. Mens boligmassen i Oslo vokste med over boliger, ble det bygget bare boliger i perioden i følge SSBs byggearealstatistikk. Som nevnt har det vært en negativ avgang, dvs. en tilvekst fra den eksisterende boligmassen på nær boliger. I mindre omfang finner vi det samme mønsteret i Akershuskommunene. 10

11 ,5 Fob90-01 Netto tilvekst ,2 Befolkningsvekst år 1,1 1,7 0 Oslo Bergen Trondheim Stavanger Figur 7. Forholdet mellom befolkningstilvekst i aldersgruppen 20+ og tilvekst i boligmassen Når vi bruker tilvekst i boligmassen i stedet for nybygging kommer nå Oslo bedre ut enn Stavanger, mens Bergen og Trondheim forsatt ligger best an i å bygge for en voksende befolkning. Selv om veksten i boligmassen har vært stor både gjennom tilvekst fra den eksisterende boligmassen og nybyggingen, har likevel boligprisene i Oslo steget mer enn i alle andre områder av landet. Lønnsomheten i boligbyggingen har derfor ikke blitt påvirket av den sterke tilveksten fra den eksisterende boligmassen. En vanlig antakelse er at dersom tilbudet av nye boliger er lavt vil dette i seg selv gi en kraftig økning i boligprisene. Ho og Ganesan (1998) finner imidlertid i en studie av Hong Kong at det er de fundamentale demografiske og økonomiske faktorene som befolkningsendringer og permanent inntekt som hovedsakelig bestemmer utviklingen i boligprisene og at tilbud av areal for boligbygging hadde en signifikant, men ubetydelig virkning. For Oslo betyr dette at den kraftige boligprisutviklingen de siste årene er forenlig både med høy og lav boligbygging. Etterspørselspresset gjennom arbeidsplassetableringer, økt antall studenter og et generelt flyttepress mot Oslo i de yngste aldersgruppene, har ikke blitt dempet gjennom boligtilveksten. Så hvorfor har ikke boligbyggingen vært enda større? Eller er det riktigere å si at når byen vokser raskere enn andre tettsteder, må gjennomsnittsprisene stige mer enn i andre områder. Gir dette seg utslag i høyere tomtepriser som tilkommer grunneiere og presser lønnsomheten i byggenæringen? Barlindhaug (2001) angir følgende årsaker til at boligbyggingen ser ut til å ha vært og er lav i noen av Oslo-Akershus regionens delområder: 11

12 1. Markedsprisene er eller har ikke vært høye nok for at nybygging lønner seg 2. Kapasiteten i byggenæringen er sprengt og byggekostnadene blir for høye for byggherrer 3. Arealsituasjonen, spesielt i byområdene, er kompleks, noe som fører til tidkrevende planlegging og offentlig saksbehandling 4. Kommunene har en oppfatning om at boligbygging belaster kommunale budsjetter og er derfor tilbakeholdne med aktiv tilrettelegging 5. Organiseringen av boligproduksjonen har endret seg siden slutten av 1980-tallet Alle faktorene synes å ha betydning, men med ulik vekt i ulike områder av Oslo-regionen. Vi gjennomførte en intervjuundersøkelse av et utvalg utbyggere i Oslo-regionen i 2002 (Barlindhaug, 2002). Utbyggerne mente prisnivået var for lavt i de østlige og sydlige delene av Oslo. Flere holdt seg derfor unna disse områdene. I områder eller kommuner uten knapphet på areal vil en etterspørselsøkning føre til boligbygging og ikke nødvendigvis gi utslag i prisene. Dette kan observeres i Gardemoenområdet, der flyplassetableringen har ført til økt etterspørsel etter boliger i nærheten og økt bygging. Dette har kommunene vært forberedt på og lagt til rette for. Utbyggerne rapporterte om høy aktivitet rundt Gardermoen, men at det er vanskelige områder. En tåler ikke utbyggingsavtaler i særlig omfang, noen nye felter hadde salgsproblemer, og enkelte utbyggere meldte at de hadde tapt småhusmarkedet til lokale byggmestere. I andre Akershuskommuner der det ikke er sammenheng mellom boligtilveksten og prisnivået kan forklaringene være at en ikke ønsker en så stor vekst som etterspørselen legger opp til. Dels kan det være uttrykk for at kommunen er utbygd, dels kan det skyldes belastning på kommuneøkonomien og en uønsket alderssammensetning, der mottrekket har vært bruken av utbyggingsavtaler eller utbyggingsavgifter. Utbyggerne hadde tro på at kravene i utbyggingsavtaler mer å mer kom til å påvirke tomteprisen, men de fleste erfaringene de satt med gikk på tilfeller der kommunene hadde kommet med krav etter at tomta var kjøpt slik at lønnsomheten i prosjektene ble truet. Prisen på den ferdige boligen var jo allerede satt i markedet, slik at en ytterligere overveltning på kjøper ikke var mulig. Utbyggerne ønsket større forutsigbarhet. Reguleringsprosessen var tidkrevende, men utbyggerne har nå store tomtebanker med tomter i ulike faser av prosessen. Byggesaksbehandlingen tar kortere tid og er ikke lenger noen flaskehals. Noen områder der myndighetene ønsker boligbygging er ikke så attraktive, men de som sitter med ferdig regulerte tomter bygger dem ut. De siste årene har byggekostnadene økt svært kraftig, mest fordi kapasitetsgrensen er nådd. En må betale mer for den arbeidskraften en har, samtidig som ny arbeidskraft er langt mindre produktiv. Sammen med usikkerheten omkring prisutviklingen på boligmarkedet framover er dette noe som vil true lønnsomheten i nye prosjekter og som kan føre til mindre aktivitet enn det kommuneplanene legger opp til. Innen Oslo varierer prisene svært mye. På Søndre Nordstrand ligger prisene noe over halvparten av nivået på Bygdøy-Frogner som de siste årene har fått et ekstra oppsving etter at flystøyen fra Fornebu forsvant. Er det opplagt at utbyggerinteressene vil søke å bygge der 12

13 prisnivået er høyest? Eller vil det være prisstrukturen i tomtemarkedet og reguleringsbestemmelsene som legger føringer for hvor lønnsomheten er størst. Er det slik at tomteprisene på Søndre Nordstrand har vært lave, og at tomtekostnadene pluss normale byggekostnader, til tross for lave salgspriser, likevel har gitt utbyggerne fortjeneste? Er det høye prisnivået et uttrykk for at området er fullt og at en eventuell fortetting eller transformasjon i slike områder under alle omstendigheter vil utgjøre et lite volum og kreve en lang planprosess? Bygging i randsonen eller transformasjon? I et fysisk byutviklingsperspektiv har Oslo, som andre europeiske storbyer, opplevd en kraftig omstrukturering av næringslivet. Industriarbeidsplasser er flyttet ut av byen eller lagt ned, mens servicesektoren ekspanderer kraftig. Nye produksjonsbedrifter legges like gjerne i Oslos ytterområder eller i nabokommunene. Byer som ligger innenfor regionens bolig- og arbeidsmarked ser seg selv i større grad som en del av et større bolig- og arbeidsmarked, og utviklingen i flere av disse byene skjer i relasjon til utviklingen i hovedstaden. I stedet for en kvantitativ byutvikling basert på stadig ekspansjon og et voksende arealbehov, skjer utviklingen nå også gjennom kvalitativ forandring av den eksisterende by, framfor alt i city og citynære områder (Statens Byggeforskningsinstitut, 2001). Transformasjon av sentralt beliggende områder er en konsekvens av at samfunnsutviklingen gjør gamle industrieiendommer lite brukelige til industriformål og at eiendomsmasse og grunn blir frigitt til nye formål. Nedlagte industriområder sentralt i byen gir store muligheter for utviklingen av bysamfunnet, både når det gjelder boligbygging og for forretningsmessig virksomhet knyttet til disse transformasjonene. Hva er det som påvirker lønnsomheten i transformasjonsprosjekter? - Når nabokommunene av ulike grunner bremser boligbyggingen, vil prisnivået i Oslo stige og øke lønnsomheten ved transformasjon sammenlignet med alternativ bruk av areal og bygningsmasse. - Dårlig veikapasitet og dårlig kollektivutbygging i regionen vil øke reisekostnadene og forsterke prisforskjeller mellom sentrum og randsone, som igjen vil bedre lønnsomheten i transformasjonsprosjekter. - Opprettholdelse av markagrensen vil virke begrensende på annet boligtilbud og øke lønnsomheten i transformasjonsprosjekter. - Opprettelsen av nye arbeidsplasser i regionen øker etterspørselen etter boliger bygges det i randsonen så øker reisekostnadene og prisene sentralt og dermed transformasjonslønnsomheten. - Dersom preferansene endres i retning av å bo sentralt (urban trend) vil flere etterspørre en sentralt beliggende bolig og prisene ville øke relativt til randsonen. For de som kun vurderer reisekostnader og boligpriser, vil dette trekke i retning av å kjøpe bolig perifert i stedet for sentralt. Med et gitt antall hushold i en gitt boligmasse vil en vridning av preferansene mot urbane verdier antakelig ha liten priseffekt men føre 13

14 til en sterkere konsentrasjon av folk med urbane preferanser sentralt, mens de som ikke verdsetter dette i samme grad trekker ut av byens sentrum. Effekten på lønnsomheten ved transformasjonsprosjekter vil være avhengig av sammenhengen mellom urbane preferanser og betalingsvilje for bolig. Betalingsviljen er igjen en funksjon av inntekt og preferansen mellom bolig og andre goder. På den annen side er det flere faktorer som trekker ned lønnsomheten: - Det er mer kostbart å bygge nye høyhus i sentrumsområder enn mindre boliger i periferien - Det er kostbart å bygge om eksisterende bygg, samtidig som de ofte blir uhensiktsmessige; parkering i annet bygg og ofte uten balkong Begge disse forholdene presser ned tomteprisen på transformasjonsområder og gjør alternativ bruk av bygninger og området mer lønnsom. I den videre analysen av transformasjonsprosjekter må vi skille mellom transformasjon av områder og transformasjon av bygg. Mange av de nye boligene i transformasjonsområder kan bestå av helt nye bygg (som telles med i SSBs byggearealstatistikk). Er det mulig å inndele byggingen i felt, fortetting og transformasjon? I prosjektet ønsker vi å inndele boligbyggingen i feltutbygging, fortetting og transformasjon. Dette synes vanskeligere enn vi hadde tenkt. For det første er begrepsbruken uklar. Med transformasjon til bolig eller byomforming forsto vi i utgangspunktet boligbygging på arealer som tidligere var regulert til andre formål enn boliger. Straks kommer vi imidlertid inn på grensetilfeller. Et område kan ha vært regulert til boliger, næring og evt. andre formål. Når noen av næringsbyggene bygges om til boliger, vil ikke dette nødvendigvis være gjenstand for omregulering, men framkomme som byggesak. Dermed vil et slikt tiltak i vår enkle kategorisering havne i kategorien fortetting. Når jordbruksområder omreguleres til boliger, vil også dette være en transformasjon fra næring til bolig, men dette vil vi gjerne kalle feltutbygging eller bygging i jomfruelig mark. Rent praktisk kan vi heller ikke fra GAB skaffe oversikt over om en byggesak har vært gjenstand for omregulering eller ikke. Da må en inn på de enkelte sakene, noe som vil være svært tidkrevende. En omregulering trenger heller ikke bety at arealet er omregulert fra annen bruk til bolig, men at det i eksisterende reguleringsbestemmelser ligger inne krav til hustyper, bebyggelse og leilighetssammensetning som eier av tomta ønsker å endre på. Det vil også være et problem å gjøre en avgrensning mellom feltutbygging og fortetting. Hvor stort skal et prosjekt være før en kan kalle det feltutbygging og ikke fortetting eller ifyll? Stavanger kommune har foretatt en inndeling av boligbyggingen i tre kategorier; ifylling, prosjekt og feltutbygging. Felt er definert manuelt og etter skjønn ved å vurdere arealet som er brukt til boligbyggingen. Ofte er det tidligere jordbruksområder og friluftsområder som er tatt 14

15 bruk til boligformål. Tidspunktet for når arealet ble regulert til boligformål spiller ikke inn. Helst skal det være utbygging av 10 boliger eller mer, men i en påfølgende 10-årsperiode tas også prosjekt/boliger på mindre enn 10 boliger med som feltutbygging. Prosjekter og ifylling er den andre typen utbygging, der skillet går mellom prosjekt over og under 10 boliger i slengen. Stavanger har laget et uttaksprogram fra KOMGAB der alle typer nybygging av boliger blir tatt med, også bruksendringsprosjekter. Disse prosjektene tar ikke SSB med i sin byggearealstatistikk for kommunene. Derfor er Stavanger kommunes oppgitte byggetall større enn det som SSBs byggearealstatistikk viser. Vi har vist at det både definisjonsmessig og rent praktisk er problematisk å fordele boligbyggingen på kategoriene transformasjon, fortetting og felt. En alternativ måte å nærme seg dette på, og som unngår de problemene vi har med den første avgrensningen, vil være å inndele boligbyggingen etter størrelsen på prosjektene. Rent praktisk vil også dette by på problemer. Det er nemlig slik at en bolig som kan rives uten at det berører andre boliger får et eget bygningsnummer. Antall boliger i KOMGAB er antall boliger i bygg med samme bygningsnummer. En blokk får et eget nummer og antall boliger i blokken tilordnes variabelen antall boliger i GAB. I vårt bestilte datamateriale ligger det inne 1 linje pr. bolig i denne blokken, dvs vi har like mange linjer med samme bygningsnummer som vi har boliger i bygningen. For hver bolig ligger det inne en verdi på variabelen antall boliger som tilsvarer antall linjer. Består et prosjekt av to blokker, må en legge sammen antall boliger fra begge blokkene. I rekkehus, vertikaldelte tomannsboliger og eneboliger får hver boligenhet et eget bygningsnummer 2. For å vite hvor mange slike boliger som skal høre til samme prosjekt må en legge sammen boliger i samme område fra samme tidspunkt. I praksis kan to utbyggere bygge hvert sitt prosjekt i samme gate på samme tidspunkt. Det vil derfor være feil å slå sammen disse to prosjektene til ett prosjekt. Siden byggherrens navn også er knyttet til våre bestilte data, kan vi sjekke for dette. For å finne ut hvor stort manuelt arbeide dette vil innebære, vil vi prøve ut en praktisk metode på to bydeler, en bydel i indre by Gamle Oslo og en bydel i ytre by med hovedsakelig småhusbebyggelse; Vinderen. Aktuelle problemstillinger i analyse av boligbyggetall Hva slags boliger bygges hvor (hustype på bydel) Er det blitt et større innslag av blokkboliger i de ytre bydelene? Kan det sies noe om forholdet mellom ifyll av enkeltboliger og større utbygginger, for eksempel 10 (5) småhus eller mer i samme prosjekt? 2 Antall boliger er en tvilsom variabel fordi kan en bolig rives uten at det får betydning for andre gis den eget bygningsnummer og da får den 1 på antall boliger 15

16 Hvordan er fordelingen av prosjekt på større byggherrer og hva karakteriserer byggherrene? Hvor store er hvert enkelt byggefelt (prosjekt)? Hvor mange boliger bygges der det også er næring i bygget (og hvilke næringer)? Hvordan er fordelingen på rom i ulike prosjekt og i ulike bydeler? Foreløpig analyse av Gamle Oslo Mellom 1991 og 2002 finner vi at det er satt i gang i alt 43 byggeprosjekter bestående av 1935 boliger i bydel Gamle Oslo. Trettitre av disse 43 prosjektene besto av frittliggende blokker på 3 etasjer eller mer. Fem prosjekter gjaldt småhus med 3 eller flere boliger, typiske rekkehusprosjekter. 85 prosent av prosjektene var rene boligprosjekt, eventuelt med garasjer i bygget 3, mens de andre inneholdt en blanding av bolig og annen næring. Trekker vi inn antall boliger i hvert prosjekt, lå 91 prosent av boligene i prosjekter som var rene boligbygg. De 43 prosjektene hadde 27 ulike byggherrer. USBL hadde 6 prosjekter, OBOS og Byggholt 4 hver, mens Selmer hadde 3. Ser vi på hvor mange boliger de enkelte utbyggerne har bygd var det Selmer som bygde flest med 430. Deretter fulgte Eiendomssanering AS med 312, USBL med 242 og Sameiet Grønlandshagen med To tredjedeler av boligbyggingen i Gamle Oslo mellom 1991 og 2002 skjedde før prisene nådde bunnen i Svært mange av de som fullførte sine boligprosjekter i denne perioden, antakelig med tap, trakk seg ut av området og har ikke kommet inn igjen senere. Unntaket er Byggholt, USBL og OBOS. Fra og med 1994 var det kun 16 aktører som bygde i Gamle Oslo. Problemstillinger i Vinderen bydel Vår hypotese er at det har kommet mer boligbygging enn antatt i kommuneplaner i Vinderen bydel. Småhusplanen for ytre bydeler kom i 1997 og skulle regulere arbeidet med fortetting som imidlertid var en viktig del av Oslos boligforsyningsstrategi. Evalueringen av smpåhusplanen (Nordahl og Bjørneboe, 2001) viste at den førte til fortetting i de vestlige, men ikke i de østlige/nordre bydelene. Markedsprisene førte til at det ble lønnsomt å kjøpe opp og slå sammen eiendommer, rive og bygge en større bygningsmasse, muliggjort av reguleringsbestemmelsene. Vi vet ikke om sammenfallet av priser og regulering alene forklarer den sterke utbyggingen og om veksten hovedsakelig skjedde gjennom fortetting. Heller ikke kjenner vi strategien og konseptet bak enkeltprosjekter. Fra en summarisk gjennomgang av prosjekter ser vi en variasjon i uttrykk i områder som ellers er like, fra den nye byvillaen til tett-lav bebyggelse. Bildet synes mangefasettert og innebærer at stedets kvaliteter eller kapasitet ikke legger noen bestemte føringer på uttrykket. 3 Avgrensningen gjelder blanding av bolig og næring i samme bygg. Om det i et område ble bygget flere boligblokker og et rent næringsbygg ved siden av, ville boligprosjektet bli registrert som et rent boligbygg, mens området kan ha blitt utviklet både med næring og bolig. 4 Det må undersøkes nærmere hvem som sto bak dette prosjektet 16

17 Nærmere om prosjektets metode Vi skal se på hvordan boligproduksjonen har utviklet seg i relasjon til foreliggende offentlige planer og der vi ser at utbyggingen kommer, søke å forklare hva som ligger bak utviklingen. Vi setter søkelyset på samvirket mellom offentlig politikk og planer og eiendomsutviklernes rolle, konsepter og framgangsmåte. Her vil vi trekke in stedlighet og forholdet mellom konsepter og stedighet. Stedet er her ikke naturgitt, men blir til gjennom aktiv konstruksjon. For å studerer hvilke prosjekter/konsepter som kommer hvor, må vi gjøre et utvalg av steder og av prosjekter som utgangspunkt for intervjuarbeidet. Utvalget må skje gjennom flere trinn: Hvor kom faktisk boligproduksjonene i perioden? På hvilke steder skjedde det en betydelig vekst? Forholdet til offentlig planlegging. Kommunenivå Som mål på vekst, har vi valgt å bruke årlig boligbygging i gjennomsnitt av kommunens /stedets boligmase. Et slikt mål vil si noe om den relative økningen, dvs om stedets vekst. For Akershus i har sett på boligbyggingen fra og periodisert denne i fem perioder. Fokus i prosjektet ligger likevel på 1990-tallet inkludert byggingen til og med år Vi finner at det i denne perioden har skjedd en kratig vekst i fire kommuner, tre på Romerike samt Frogn kommune (se figur 3). Ser vi på Oslo, finner vi at den relative økningen av boligmassen er sterk i fire bydeler, to vestlige Vinderen og Ullern, en sentral bydel (Gamle Oslo), og i den søndre bydelen Søndre Nordstrand. Innen den enkelte enhet må vi se hvor i en bydel/kommune veksten kommer. Ut fra foreliggende data og planer, er det ikke overrakende at veksten kommer på Romerike. Men hvilke prosjekter som kommer hvor, vil trenge en forklaring. Her må vi se på forholdet mellom kommunale planer og hva som ble faktisk realisert 5. Vi tror at det er fornuftig å starte med alle kommunene og se på området som Gardemoen-regionen. Når det gjelder Frogn har vi ikke så langt sett på foreliggende planer. Det har vi heller ikke for Oslo. Å se på veksten i relasjon til foreliggende planer blir første skritt. Hvordan er sammensetningen av produksjonen? Utvalg av case =prosjekter Vi har pekt på at veksten kommer som transformasjonsprosjekter, som innfylling/fortetting og som feltutbygging. Feltutbyggingene vil normalt komme i utkantene av bydelen/kommunen/tettstedet. Vi vet ikke for noen av kommunene/bydelene enda hvordan boligtilveksten har fordelt seg på disse kategoriene, noe som vi ovenfor peker på er en problematisk inndeling. Bak ulike prosjekter kan det også være ulike aktører. Vi er først og fremst interessert i områder og prosjekter som utvikles av profesjonelle aktører, ikke eiere 5 I den reviderte prosjektbeskrivelsen diskutert med programstyret heter det: I tillegg skal boligbyggingen i Akershus-kommunene behandles mer summarisk i den forstand at bygging og planer behandles for de fire planleggingsområdene i Akershus; Vestområdet, Follo, Øvre- og Nedre Romerike. Vi tar altså ikke sikte på en detaljert gjennomgang av boligbygging og planer på kommunenivå, selv om enkelte kommuner i regionen vil kunne ha en framtredende plass i analysene. 17

18 som skiller ut en enkelt tomt til en ny bolig. Oversikten over fordelingen av nye boliger vil vi danne oss for alle de områdene der vi går inn med sikte på å velge case. Vi har gjort en foreløpig studie av Vindern bydel på bakgrunn av spesialbestilte data fra KOMGAB der det er overraskende få engangsbyggherrer som bygger i egen regi. Det vi finner er innfyllingsprosjekter med 2-10 enheter, mindre felt og noen få blokker. Som nevnt innledningsvis har vi satt i gang et arbeid i samarbeid med Plan og bygningsetaten i Oslo om å ta ut nye boligprosjekter som ikke er registrert som nybygging i GAB. Sammen med GAB-dataene håper vi dermed å få et bedre helhetsbilde av boligutviklingen i Oslo på 1990-tallet og fram til i dag. Å skaffe oss en oversikt innen vekstområdene på prosjekttyper, blir det andre skrittet. Vi arbeider nå med å lage oss en oversikt ulike prosjekter i relasjon til perioder og legge disse ut på kart. Dette gjør vi ut fra data i GAB-registeret kombinert med data fra samarbeidet med PBE i Oslo. Når denne oversikten foreligger, vil vi på grunnlag av befaring i noen bydeler se på hva som er innfyllings og feltprosjekter. Deretter vil vi velge ut ulike typer prosjekter som case-studier. Det kunne være spennende å velge prosjekter som var ulike, men utviklet av samme utvikler/produsent. Konseptvalg og stedlighet Når vi skal se på konseptvalg i relasjon til sted, vil det i denne bydelen være interessant å se på ulike prosjekter, både i felt og i innfyllingsprosjekter. Vi ser her ulike konsepter, fra felt som hytter i Holmekollen med villmarkspanel og torvtak til funkis inspirert tunbebyggelse i samme område. Byvillaprosjektene er også ulike, fra byvillaer i funksisstil til mer barokkinspirerte byvillaer (bruk av barokkmotiver). Og vi finner tett- lav-prosjekter. Innen Oslo-området må vi også periodisere utbyggingen i relasjon til endringen i reguleringsbetingelsene. Vi fikk i 1997 Småhusplanen, en felles reguleringsplan for Oslo ytre by. Evalueringen av denne planen viser at planforutsetningene i samspill med markedsbetingelser utløste et nytt konsept, byvillaen. Det viste seg lønnsom å kjøpe opp flere eiendommer som kunne slåes sammen, husene rives og nye bygningstyper har erstattet de gamle småhusene. Her har ulike utviklere hatt helt ulike ideer og alle har funnet sitt marked. Utviklerne har her ikke bare bygget på historiske, naturgitte eller sosiale kvaliteter i områdene, men gjennom prosjektvalg søkt å tilføre området en (ny)verdi eller forsteke kvaliteter som blir etterspurt (på dette stedet). Vi ser spor av dette gjennom kreativ markedsføring, der det samme prosjektet markedsføres på ulike måter over tid. Det vi her imidlertid er opptatt av var hvilke tenkning som lå bak beslutningen om en gitt prosjektutvikling. 18

19 Litteratur: Alonso, W. (1964) Location and Land Use. Harvard University Press, Cambridge, Mass. Barlindhaug, Rolf (2001) Boligforsyning og boligmarkedet. Forstudie, delrapport 2. Norges byggforskningsinstitutt juni Barlindhaug, Rolf (2002) Boligbygging i Osloregionen. Prosjektrapport 329. Norges byggforskningsinstitutt. Bowitz, Einar m.fl. (2002) Bytransformasjon og økonomisk utvikling i Oslo. Forskningsrapport 47/02. ECON Healy, Patsy (1997) Collaborative Planning. Shaping Places in Fragmented Societies Macmillian Press, London Ho, Winky K.O. og Sivaguru Ganesam (1998) On Land Supply and the Price of residential Housing. Netherland Journal of Housing and the Built Environment, Vol. 13, No. 4 Mills (1967) Muth (1969) Nordahl, Berit og Jens Bjørneboe (2001) Mellom byggesak og utvikling. Evaluering av forenklet reguleringsplan for fortetting i småhusområdene i ytre by i Oslo. Prosjektrapport 315. Norges byggforskningsinstitutt. Røe, Per Gunnar, Frøydis Eidheim og Lene Smidt (2002) Sandvika i ståpeskjeen. En sosioklturell studie av stedsutvikling. NIBR-rapport 2002:14 Røsnes A. (200x) Wheathon W.C. (1974) A Comparative Static Analysis of Urban Spatial Structure. Journal of Economic Theory 9,

Prisdannelse og flyttemønstre i Oslo-regionen. Rolf Barlindhaug, NIBR 14. juni 2011

Prisdannelse og flyttemønstre i Oslo-regionen. Rolf Barlindhaug, NIBR 14. juni 2011 Prisdannelse og flyttemønstre i Oslo-regionen Rolf Barlindhaug, NIBR 14. juni 2011 Priser, boligstruktur og flytting Hvordan skjer prisdannelsen i en byregion med befolkningsvekst? Flyttemønstre: Resultat

Detaljer

Boligmarkedet i Oslofjordregionen Etterspørselen de neste 10 årene. Rolf Barlindhaug, NIBR 11. Mai 2010

Boligmarkedet i Oslofjordregionen Etterspørselen de neste 10 årene. Rolf Barlindhaug, NIBR 11. Mai 2010 Boligmarkedet i Oslofjordregionen Etterspørselen de neste 10 årene Rolf Barlindhaug, NIBR 11. Mai 2010 Noen problemstillinger Mosseregionen ligger nær Oslo Vil det være attraktivt å bo i regionen, selv

Detaljer

Arealbehov teori og metode eksempel fra Oslo og Akershus

Arealbehov teori og metode eksempel fra Oslo og Akershus Arealbehov teori og metode eksempel fra Oslo og Akershus Rolf Barlindhaug, Norsk institutt for by- og regionforskning Plankonferansen i Hordaland 2. nov. 2010 Utgangspunkt Et oppdrag for det regjeringspålagte

Detaljer

Markedsstyrt boligproduksjon i Oslo-regionen

Markedsstyrt boligproduksjon i Oslo-regionen Rolf Barlindhaug og Berit Nordahl Markedsstyrt boligproduksjon i Oslo-regionen 9 Byggforsk skriftserie 2005 BYGGFORSK Norges byggforskningsinstitutt Rolf Barlindhaug og Berit Nordahl Markedsstyrt boligproduksjon

Detaljer

Høringsutkast til boligmelding for Drammen kommune. Byutviklingsdirektør Bertil Horvli

Høringsutkast til boligmelding for Drammen kommune. Byutviklingsdirektør Bertil Horvli Høringsutkast til boligmelding for Drammen kommune Byutviklingsdirektør Bertil Horvli Hensikt med boligmeldingen Analysere boligpolitiske utfordringer og muligheter knyttet til forventet befolkningsvekst.

Detaljer

Dato 18.09.2014 Vår ref. 14/03076-5. Formannskap, Hovedutvalget for miljø-, plan- og byggesaker

Dato 18.09.2014 Vår ref. 14/03076-5. Formannskap, Hovedutvalget for miljø-, plan- og byggesaker Frogn kommune Enhet for samfunnsutvikling - Plan Notat Dato 18.09.2014 Vår ref. 14/03076-5 Til Formannskap, Hovedutvalget for miljø-, plan- og byggesaker Fra Saksbehandler Torunn Hjorthol Temadiskusjon

Detaljer

Boligprodusentenes Fagdager Tomtereserver; Bolig- og byutvikling. 5. november 2015 Petter Wiberg Byggesakssjef

Boligprodusentenes Fagdager Tomtereserver; Bolig- og byutvikling. 5. november 2015 Petter Wiberg Byggesakssjef Boligprodusentenes Fagdager Tomtereserver; Bolig- og byutvikling. 5. november 2015 Petter Wiberg Byggesakssjef Næringsrådet: plan og byggesaksprosesser til hinder for en ønsket byutvikling Folkeveksten

Detaljer

Boligpolitikk og byutvikling

Boligpolitikk og byutvikling Boligpolitikk og byutvikling Byutviklingskonferansen, Grieghallen, Bergen 29. november 2013 Berit Nordahl, UMB Forutsetning for vellykket fortetting 1. Hva skjer? Nye boliger som drivkraft i byutvikling

Detaljer

Statistikk HERØYA. Utvalgte utviklingstrekk og prognoser utarbeidet i forbindelse med områdereguleringsplan over Herøya

Statistikk HERØYA. Utvalgte utviklingstrekk og prognoser utarbeidet i forbindelse med områdereguleringsplan over Herøya Statistikk HERØYA Utvalgte utviklingstrekk og prognoser utarbeidet i forbindelse med områdereguleringsplan over Herøya FORORD Dette temanotatet inngår som en del av arbeidene med områderegulering på Herøya.

Detaljer

Oslo vokser Boligutbyggingen

Oslo vokser Boligutbyggingen Norsk Form 28.11.12 Oslo vokser Boligutbyggingen Netten Østberg avdelingsdirektør for Byutvikling Plan- og bygningsetaten i Oslo Gunnar Berglund, Kjersti Granum, Svein Hole Disposisjon Befolkningsvekst

Detaljer

Framtidige boligbehov. Rolf Barlindhaug PANDA brukerseminar 7-8. november Rica Hell Hotell, Stjørdal

Framtidige boligbehov. Rolf Barlindhaug PANDA brukerseminar 7-8. november Rica Hell Hotell, Stjørdal Framtidige boligbehov Rolf Barlindhaug PANDA brukerseminar 7-8. november Rica Hell Hotell, Stjørdal Disposisjon Prosjekt for Husbanken hva skal belyses? Ulike tilnærminger til boligbehovsbegrepet Kan en

Detaljer

Prisstigningsrapporten

Prisstigningsrapporten Prisstigningsrapporten NR. 05/2007 www.opak.no EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR BOLIGER I OSLO OG OMEGN OPAKs boligundersøkelse uke 19/2007 (07.-13.mai): side 2/10 OPAK AS har siden mai 1981 foretatt

Detaljer

Norsk Form 28. nov 2012. Boligutviklingen. Martin Mæland, Konsernsjef OBOS

Norsk Form 28. nov 2012. Boligutviklingen. Martin Mæland, Konsernsjef OBOS Norsk Form 28. nov 2012 Boligutviklingen Martin Mæland, Konsernsjef OBOS Fra avskaffing av bolignøden til oppfylling av boligdrømmen Utfordring nr 1: Prisutviklingen!! Boligprisene har steget fra under

Detaljer

Bedre og billigere boliger Hva skal til?

Bedre og billigere boliger Hva skal til? Bedre billigere boliger Hva skal til? Innlegg på konferansen HIT EIT STEG, OG DIT EIT STEG i Bergen 27. september 2012 v/ Magnus Helland i ByBo AS For å komme dit man vil må man vite hvor man er Gode boliger

Detaljer

Oslo kommune Plan- og bygningsetaten BOLIGATLAS. Oslo 2015

Oslo kommune Plan- og bygningsetaten BOLIGATLAS. Oslo 2015 Oslo kommune Plan- og bygningsetaten BOLIGATLAS Oslo 2015 321 409 mennesker 647 676 boliger var registrert i Oslo 1. januar 2015 35% 38% bodde i Oslo 1. januar 2015 Nesten 3/4 av Oslos boliger er leiligheter

Detaljer

Sammendrag og konklusjoner

Sammendrag og konklusjoner Sammendrag og konklusjoner Innledning Begrepet bytransformasjon omfatter en lang rekke fenomener: sysselsettingen og bosettingen øker og brer seg utover geografisk, pendlingsområdet øker, gamle næringer

Detaljer

Telemarksforsking-Bø. Et viktig supplement til næringsanalysene

Telemarksforsking-Bø. Et viktig supplement til næringsanalysene Telemarksforsking-Bø Prosjekter og rapporter om attraktivitet: Attraktivitetsbarometeret 2007 (NHO) Forskerprosjekt i VRI: Kultur som attraksjonskraft Vri samhandlingsprosjekt: Kulturøkonomiske strategier

Detaljer

Boligbygging i Oslo-regionen

Boligbygging i Oslo-regionen Rolf Barlindhaug Boligbygging i Oslo-regionen En intervju-undersøkelse av utbyggere og boligbyggelag 329 Prosjektrapport 2002 Prosjektrapport 329 Rolf Barlindhaug Boligbygging i Oslo-regionen En intervju-undersøkelse

Detaljer

Konsekvenser av liberalisering i Norge

Konsekvenser av liberalisering i Norge Demokrati og Urbanisering Parallell 1: Hva slags boligpolitikk trenger vi? Konsekvenser av liberalisering i Norge Berit Nordahl, NMBU Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 1 Neoliberalisme mellom

Detaljer

Prisstigningsrapporten

Prisstigningsrapporten Prisstigningsrapporten NR. 12/2006 www.opak.no EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR BOLIGER I OSLO OG OMEGN OPAKs boligundersøkelse uke 48/2006: side 2/12 OPAK AS har siden mai 1981 foretatt undersøkelser

Detaljer

Hva skal til for å få til boligbygging. En utfordrende tittel fordi det er mange sentrale rolleinnehavere: Staten Kommunen Boligbyggerne Bankene

Hva skal til for å få til boligbygging. En utfordrende tittel fordi det er mange sentrale rolleinnehavere: Staten Kommunen Boligbyggerne Bankene Hva skal til for å få til boligbygging En utfordrende tittel fordi det er mange sentrale rolleinnehavere: Staten Kommunen Boligbyggerne Bankene Det var en gang! Da jeg som ung arkitekt kjøpte hus i Stavanger

Detaljer

Prisstigningsrapport nr. 5-2009

Prisstigningsrapport nr. 5-2009 OPAKs Prisstigningsrapport Prisstigningsrapport nr. 5-2009 EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR BOLIGER I OSLO OG OMEGN OPAKs BOLIGUNDERSØKELSE I UKE 19/2009 (04.05. - 10.05.2009): side 2/12 OPAK AS

Detaljer

1 Formål. 2 Hovedinnhold. 3 Rammer og retningslinjer for området. Vestby Kommune Krusebyveien 82-84 Forslagstillers utkast til planbeskrivelse

1 Formål. 2 Hovedinnhold. 3 Rammer og retningslinjer for området. Vestby Kommune Krusebyveien 82-84 Forslagstillers utkast til planbeskrivelse Vestby Kommune Krusebyveien 82-84 Forslagstillers utkast til planbeskrivelse 1 Formål Bjerkeli Eiendom AS har inngått avtale med Norges Speiderforbund avdeling Vestby om kjøp av deres eiendom gnr 5 bnr

Detaljer

Boligmarkedsanalyse Levanger Kommune 2012 2020

Boligmarkedsanalyse Levanger Kommune 2012 2020 Boligmarkedsanalyse Levanger Kommune 2012 2020 Håkon Lutdal Prosjektsjef Levanger 02 oktober Agenda 1. Om EiendomsMegler 1 Midt-Norge 2. Boligmarkedansanlyse Levanger kommune 2012-2012 Befolkningsutvikling

Detaljer

Prognoser for befolkningsutvikling og boligbehov i Rogaland frem til 2030

Prognoser for befolkningsutvikling og boligbehov i Rogaland frem til 2030 Januar 213 Prognoser for befolkningsutvikling og boligbehov i Rogaland frem til 23 Innhold 1. Bakgrunn 2. Sammendrag 3. Forutsetninger for prognosene 3.1 Sysselsetting 3.2 Arbeidsledighet 3.3 Befolkningsutviklingen

Detaljer

Aktuell kommentar. Har boligbyggingen vært for høy de siste årene? Nr. 5 juli 2008

Aktuell kommentar. Har boligbyggingen vært for høy de siste årene? Nr. 5 juli 2008 Nr. 5 juli 28 Aktuell kommentar Har boligbyggingen vært for høy de siste årene? Av: Marita Skjæveland, konsulent i Norges Bank Finansiell stabilitet Har boligbyggingen vært for høy de siste årene? Marita

Detaljer

NBBLs BOLIGSTATISTIKK

NBBLs BOLIGSTATISTIKK 9 NBBLs BOLIGSTATISTIKK 213 Norske Boligbyggelag Om statistikken Norske Boligbyggelag Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL) er interesseorganisasjonen for boligbyggelag. Per 31.12.213 var 5 boligbyggelag

Detaljer

Temaer. Bostadsforum 2010 Konserndirektør Arne Giske, Eiendom Skandinavia Stockholm, tirsdag 18. mai 2010

Temaer. Bostadsforum 2010 Konserndirektør Arne Giske, Eiendom Skandinavia Stockholm, tirsdag 18. mai 2010 Konserndirektør Arne Giske, Eiendom Skandinavia Stockholm, tirsdag 18. mai 2010 www.veidekke.no Temaer Litt om Veidekke Boligpolitikken i Norge etter krigen Status boligstruktur, politikk, leiemarkedet,

Detaljer

Utbyggingsplaner for regulert område A og kombinertformål forretning/bobilcamp - Ranemsletta - oppstart av detaljregulering

Utbyggingsplaner for regulert område A og kombinertformål forretning/bobilcamp - Ranemsletta - oppstart av detaljregulering Overhalla kommune Teknisk avdeling i Overhalla Saksmappe: 2010/7388-9 Saksbehandler: Åse Ferstad Saksframlegg Utbyggingsplaner for regulert område A og kombinertformål forretning/bobilcamp - Ranemsletta

Detaljer

Infrastruktur og boligutvikling som motor for regional vekst

Infrastruktur og boligutvikling som motor for regional vekst Norsk Form 2010 Infrastruktur og boligutvikling som motor for regional vekst Muligheter og strategier Samfunnsøkonom Erik Holmelin, Agenda Kaupang AS Muligheter for næringsutvikling Norge er utsatt for

Detaljer

Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering:

Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: Saksframlegg STAVANGER KOMMUNE REFERANSE JOURNALNR. DATO GKV-13/8937-10 17702/14 04.03.2014 Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: Stavanger formannskap (AU) 155/13 20.08.2013

Detaljer

Byggebørsen 2013 NYBYGG: Markedsutsikter - gjennomgang av ny nybyggsanalyse for Trondheim. Håkon Lutdal, Nybyggsjef EiendomsMegler 1 Februar 2012

Byggebørsen 2013 NYBYGG: Markedsutsikter - gjennomgang av ny nybyggsanalyse for Trondheim. Håkon Lutdal, Nybyggsjef EiendomsMegler 1 Februar 2012 Byggebørsen 2013 NYBYGG: Markedsutsikter - gjennomgang av ny nybyggsanalyse for Trondheim Håkon Lutdal, Nybyggsjef EiendomsMegler 1 Februar 2012 EiendomsMegler 1 Midt-Norge er regionens ledende aktør innenfor

Detaljer

Kommuneplanen Bygningsrådet 30.01.2013

Kommuneplanen Bygningsrådet 30.01.2013 Kommuneplanen Bygningsrådet 30.01.2013 Planprogrammet for kommuneplanen Kommuneplanen baseres på ATP (helhetlig arealog transportplanlegging) Grønne Asker - friluftsliv, landbruk, natur og landskap Vedtatt

Detaljer

SAMSPILL OG UTVIKLING

SAMSPILL OG UTVIKLING SAMSPILL OG UTVIKLING Jan Willy Føreland 31.10.2013 Utvikling og grunneiersamarbeid - utfordringer Behov for helhetlig utvikling på tvers av eiendomsgrenser Viktig for å sikre kvalitet og gode planfaglige

Detaljer

Et splittet og utfordrende boligmarked

Et splittet og utfordrende boligmarked Boligmarkedsanalyse Knutepunkt 2015: Et splittet og utfordrende boligmarked 21. oktober 2015, Düsseldorf Jan Håvard Valstad, Analysesjef EM1MN 1 2 3 4 Status: Totalt ulike boligmarked i Norge Etterspørsel

Detaljer

Eiendomsskatt - eiendomsselskapets perspektiv Jørn Seljelid Direktør økonomi & finans ROM Eiendom AS Presentasjon Estate Konferanse 19.

Eiendomsskatt - eiendomsselskapets perspektiv Jørn Seljelid Direktør økonomi & finans ROM Eiendom AS Presentasjon Estate Konferanse 19. Eiendomsskatt - eiendomsselskapets perspektiv Jørn Seljelid Direktør økonomi & finans ROM Eiendom AS Presentasjon Estate Konferanse 19. november 2015 Bedre byrom der mennesker møtes Agenda 1. Kort om

Detaljer

FORTETTING TORNERUD OG MAGNHILDRUD. Askim, 23. og 25. september 2014

FORTETTING TORNERUD OG MAGNHILDRUD. Askim, 23. og 25. september 2014 FORTETTING TORNERUD OG MAGNHILDRUD Askim, 23. og 25. september 2014 Velkommen ved saksordfører PROGRAM: Presentasjon Trender og prognoser Status i Askim Arbeidet med strategier og retningslinjer for fortetting

Detaljer

Om Fylkesprognoser.no

Om Fylkesprognoser.no 1 Om Fylkesprognoser.no Fylkesprognoser.no er et samarbeidsprosjekt mellom fylkeskommunene som deltar i Pandagruppen. Denne gruppen eier Plan- og analysesystem for næring, demografi og arbeidsmarked (PANDA).

Detaljer

STRØMSØ+ Hva slags boliger hvor? Sentrumsboliger sentralt (bykvartalsbebyggelse, men også moderne leilighetsbygg på nøytral grunn NB uterom). Leilighetsbygg utenfor kvartalsplanområdet NB uterom

Detaljer

Prognoser for befolkningsutvikling og boligbehov i Rogaland frem til 2030

Prognoser for befolkningsutvikling og boligbehov i Rogaland frem til 2030 Januar 213 Prognoser for befolkningsutvikling og boligbehov i Rogaland frem til 23 Innhold 1. Bakgrunn 2. Sammendrag 3. Forutsetninger for prognosene 3.1 Sysselsetting 3.2 Arbeidsledighet 3.3 Befolkningsutviklingen

Detaljer

Framtidsutsikter. For Glåmdalen

Framtidsutsikter. For Glåmdalen Framtidsutsikter For Glåmdalen Framtidsutsikter for Glåmdal: Strukturelle forhold: Hva skjer? Hva blir Norges vekst? Hva blir utviklingen i de bransjene som Glåmdal har mye av? Hva skjer i nærområdet (Oslo)?

Detaljer

Miljøledelse Hvordan bor, jobber og reiser vi i framtida? Hvordan skape best mulig samspill mellom individuelle og kollektive systemer?

Miljøledelse Hvordan bor, jobber og reiser vi i framtida? Hvordan skape best mulig samspill mellom individuelle og kollektive systemer? Miljøledelse Hvordan bor, jobber og reiser vi i framtida? Hvordan skape best mulig samspill mellom individuelle og kollektive systemer? Petter Eiken, adm.dir. ROM Eiendom ROM Eiendom i tall: Eiendommer

Detaljer

Glåmdal og Kongsvinger

Glåmdal og Kongsvinger Glåmdal og Kongsvinger Utvikling og utfordringer Kongsvinger 1. mars 2012 Knut Vareide Regioner som er analysert i 2011 NæringsNM Attraktivitetsbarometeret Attraktivitetspyramiden Glåmdal er på delt sisteplass

Detaljer

Tomte-/boligutvikling Levanger Kommune, Enhet Kommunalteknikk

Tomte-/boligutvikling Levanger Kommune, Enhet Kommunalteknikk Tomte-/boligutvikling Levanger Kommune, Enhet Kommunalteknikk Frokostmøte Boligutvikling, Dagens situasjon i Levanger Markedsplassen Levanger, 13.11.2012 Kommunalteknikk / Enhetsleder Øyvind Nybakken /

Detaljer

Byggebørsen Salgsmarkedet Nybolig. EiendomsMegler 1 Midt-Norge Håkon Lutdal Nybyggsjef 10.2.14

Byggebørsen Salgsmarkedet Nybolig. EiendomsMegler 1 Midt-Norge Håkon Lutdal Nybyggsjef 10.2.14 Byggebørsen Salgsmarkedet Nybolig EiendomsMegler 1 Midt-Norge Håkon Lutdal Nybyggsjef 10.2.14 EiendomsMegler 1 Midt-Norge er regionens ledende aktør innenfor eiendomsomsetning 215 ansatte på 29 kontorer

Detaljer

FORSLAG TIL BUDSJETT 2008 / ØKONOMIPLAN 2008-2011 KAP. C UTVIKLINGSTREKK

FORSLAG TIL BUDSJETT 2008 / ØKONOMIPLAN 2008-2011 KAP. C UTVIKLINGSTREKK UTVIKLINGSTREKK Vi trenger kunnskap om utviklingen i bysamfunnet når vi planlegger hvordan kommunens økonomiske midler skal disponeres i årene framover. I dette kapitlet omtales hovedtrekkene i befolkningsutviklingen,

Detaljer

NBBLs BOLIGSTATISTIKK

NBBLs BOLIGSTATISTIKK NBBLs BOLIGSTATISTIKK 215 Om statistikken Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL) er interesseorganisasjonen for norske boligbyggelag. Per 31.12.215 var 43 boligbyggelag tilsluttet NBBL. Disse har om

Detaljer

Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 2. kvartal 2015. www.nbbl.no

Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 2. kvartal 2015. www.nbbl.no Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 2. kvartal 2015 Innhold NBBLs prisstatistikk Fortsatt stigende boligpriser s. 3 Sterkest prisvekst i Bergen og Oslo det siste året s. 5 Siden 2009 har Tromsø

Detaljer

Det viktige er ikke hvor toget går, men hvor det stopper Strategi for knutepunktutvikling ved InterCity-stasjonene

Det viktige er ikke hvor toget går, men hvor det stopper Strategi for knutepunktutvikling ved InterCity-stasjonene Det viktige er ikke hvor toget går, men hvor det stopper Strategi for knutepunktutvikling ved InterCity-stasjonene Ellen Haug 21.10.2014 ROM-konferansen Bedre byrom der mennesker møtes Stor befolkningsvekst

Detaljer

Opprør mot høyhus på Strømmen

Opprør mot høyhus på Strømmen Opprør mot høyhus på Strømmen Strømmen Sparebank presenterte sin planer for planutvalget onsdag 13. mai i Skedsmo Rådhus. Forslaget har fortsatt 14-15 etasjer med boliger. (Kommunepolitikerne var forøvrig

Detaljer

REGIONALT UTSYN - 2012

REGIONALT UTSYN - 2012 REGIONALT UTSYN - 212 Vinden blåser fortsatt Stavangerregionens vei Nye funn i Nordsjøen + Kompetansen utviklet med utgangspunkt i norsk sokkel gjør at vi stiller sterkt internasjonalt = Gode utsikter

Detaljer

Norsk Eiendom - ansvarlig steds- og byutvikling

Norsk Eiendom - ansvarlig steds- og byutvikling Norsk Eiendom - ansvarlig steds- og byutvikling Hvem er eiendomsbransjen og hva ønsker vi å fortelle Gammel virksomhet, tung næring, ung historikk Virkeliggjør idéer Skaper, former og forvalter kulturhistorie

Detaljer

ROM Eiendoms strategi for knutepunktutvikling ved InterCitystasjonene og analyse av attraktivitet for knutepunktutvikling

ROM Eiendoms strategi for knutepunktutvikling ved InterCitystasjonene og analyse av attraktivitet for knutepunktutvikling ROM Eiendoms strategi for knutepunktutvikling ved InterCitystasjonene og analyse av attraktivitet for knutepunktutvikling Ellen Haug, 27.10.2015 på Hamar kommunes folkemøte Bedre byrom der mennesker møtes

Detaljer

Steds- og boligutvikling i Risør kommune

Steds- og boligutvikling i Risør kommune Steds- og boligutvikling i Risør kommune Presentasjon for komiteene 16. mars 2016 Senterstruktur Søndeled Moen/Akland Risør sentrum Hope/Sandnes Kommuneplanens målsettinger (2014) Bakgrunn Etterspurt fra

Detaljer

1 Formål. 2 Hovedinnhold. 3 Rammer og retningslinjer for området. Vestby Kommune Planbeskrivelse Krusebyveien 84 25.09.2014

1 Formål. 2 Hovedinnhold. 3 Rammer og retningslinjer for området. Vestby Kommune Planbeskrivelse Krusebyveien 84 25.09.2014 Vestby Kommune Planbeskrivelse Krusebyveien 84 25.09.2014 1 Formål Bjerkeli Eiendom AS har inngått avtale med Norges Speiderforbund avdeling Vestby om kjøp av deres eiendom gnr 5 bnr 25 i Krusebyen. I

Detaljer

Attraktive bomiljø - kommunal rolle

Attraktive bomiljø - kommunal rolle Attraktive bomiljø - kommunal rolle Buskerud fylke Krødsherad, Norefjell 21. -22. februar 2012 Svein Hoelseth, sjefarkitekt Husbanken 27. feb. 2012 1 Husbankens visjon er at Alle skal kunne bo godt og

Detaljer

Representantforslag. S (2015 2016)

Representantforslag. S (2015 2016) Representantforslag. S (2015 2016) fra stortingsrepresentanten(e) Helga Pedersen, Eirin Sund, Stein Erik Lauvås, Torstein Tvedt Solberg og Stine Renate Håheim Dokument 8: S (2015 2016) Representantforslag

Detaljer

Bolyst og attraktivitet Komiteearbeid 12.6.2013

Bolyst og attraktivitet Komiteearbeid 12.6.2013 Bolyst og attraktivitet Komiteearbeid 12.6.2013 Basert på rapporter fra Østlandsforskning (2003,2005,2009), Telemarkforskning (2011,2012,2013) og Norsk institutt for by og regionsforskning (2000, 2011)

Detaljer

Vestviken egen vekstkraft eller utkant av Oslo og Akershus? Anne Espelien Partner Menon Business Economics

Vestviken egen vekstkraft eller utkant av Oslo og Akershus? Anne Espelien Partner Menon Business Economics Vestviken egen vekstkraft eller utkant av Oslo og Akershus? Anne Espelien Partner Menon Business Economics Regional utvikling må sees i en større sammenheng: Fire trender påvirker samfunnsutviklingen i

Detaljer

PLANSTRATEGI I PRAKSIS

PLANSTRATEGI I PRAKSIS Erfaringskonferansen 2015 WORKSHOP: PLANSTRATEGI I PRAKSIS Innledning og prosessleder: Rune Kippersund Workshopens gang Introduksjon: 20 minutter Erfaringer fra prosjektarbeid i Vestfold Arbeid i grupper:

Detaljer

Kommuneplan "Oslo mot 2030"

Kommuneplan Oslo mot 2030 Til: Oslo kommune ved byrådsavdeling for finans postmottak@byr.oslo.kommune.no Kommuneplan "Oslo mot 2030" Viser til Byrådssak 1013.1/14 Kommuneplan "Oslo mot 2030" Utleggelse til offentlig ettersyn. NHO

Detaljer

Områderegulering utfordring for kommune-norge?

Områderegulering utfordring for kommune-norge? Erfaringer etter 4 år med ny planlov Områderegulering utfordring for kommune-norge? Wenche Ø. Clarke Bakgrunn for lovendring Odelstings proposisjonen nr 32 Kampen om arealene Utbyggingsformål i mellom

Detaljer

Norsk Eiendom - ansvarlig steds- og byutvikling

Norsk Eiendom - ansvarlig steds- og byutvikling Norsk Eiendom - ansvarlig steds- og byutvikling Strategiske mål BRANSJEMÅL Norsk Eiendom skal arbeide for at eiendomsbransjen blir mer synlig og oppfattes som kunnskapsbasert og seriøs ORGANISASJONSMÅL

Detaljer

Vi takker boligbyggelagene for arbeidet som er gjort for å hente frem de opplysningene som benyttes i statistikken.

Vi takker boligbyggelagene for arbeidet som er gjort for å hente frem de opplysningene som benyttes i statistikken. 2014 Forord NBBLs byggestatistikk viser detaljert statistikk over boligbyggelagenes byggeaktivitet. Statistikken representerer dermed en verdifull tidsserie med opplysninger om byggevirksomheten i Norske

Detaljer

SAKSFRAMLEGG. Saksb: Inger Narvestad Anda Arkiv: PLID 2012 003 12/162-21 Dato: 22.01.2013

SAKSFRAMLEGG. Saksb: Inger Narvestad Anda Arkiv: PLID 2012 003 12/162-21 Dato: 22.01.2013 RENNESØY KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saksb: Inger Narvestad Anda Arkiv: PLID 2012 003 12/162-21 Dato: 22.01.2013 DETALJREGULERING FOR DEL AV LAUGHAMMAREN, ASKJE PLANID: 2012 003 INNSTILLING TIL 2. GANGS BEHANDLING

Detaljer

Om Fylkesprognoser.no. Definisjoner

Om Fylkesprognoser.no. Definisjoner 1 Om Fylkesprognoser.no Fylkesprognoser.no er et samarbeidsprosjekt mellom fylkeskommunene som deltar i Pandagruppen. Denne gruppen eier Plan- og analysesystem for næring, demografi og arbeidsmarked (PANDA).

Detaljer

Notat. Boligområder og egnethet. Kommentar til brev fra Fylkesmannen, datert 18.11.2013: Gitte føringer for egnethet: strukturelle rammefaktorer

Notat. Boligområder og egnethet. Kommentar til brev fra Fylkesmannen, datert 18.11.2013: Gitte føringer for egnethet: strukturelle rammefaktorer VEDLEGG 6.1 Notat Prosjektnummer / -navn 13056 Kommuneplan Skaun kommune Oppdragsgiver Skaun kommune PMU 06.05.2014 Saksbehandler Tittel Boligområder og egnethet Kommentar til brev fra Fylkesmannen, datert

Detaljer

Areal, friluftsliv og biologisk mangfold

Areal, friluftsliv og biologisk mangfold Areal, friluftsliv og biologisk mangfold Arealressursene i et tettsted eller by har mange og viktige funksjoner. De gir rom til boliger, næringer, institusjoner og veier. De har også viktige funksjoner

Detaljer

Skedsmo Dømt til vekst. Lillestrøm 9. januar 2015

Skedsmo Dømt til vekst. Lillestrøm 9. januar 2015 Skedsmo Dømt til vekst Lillestrøm 9. januar 2015 Attraktivitetsmodellen: Strukturelle forhold Forstå drivkrefter og dynamikken i stedets utvikling Bostedsattraktivitet Vekst Arbeidsplassvekst Regionale

Detaljer

Oslos utvikling utfordringer og muligheter. Kontaktutvalget for velforeninger i Oslo Bård Folke Fredriksen, byråd

Oslos utvikling utfordringer og muligheter. Kontaktutvalget for velforeninger i Oslo Bård Folke Fredriksen, byråd Oslos utvikling utfordringer og muligheter Kontaktutvalget for velforeninger i Oslo Bård Folke Fredriksen, byråd Befolkningsvekst Oslo befolkning vil vokse med ca 200.000 personer innen 2030 til ca 783.000

Detaljer

Vekst i Hjelmeland fortid, nåtid og framtid lokale og regionale forutsetninger

Vekst i Hjelmeland fortid, nåtid og framtid lokale og regionale forutsetninger Vekst i Hjelmeland fortid, nåtid og framtid lokale og regionale forutsetninger Hjelmeland 29. oktober 2009 telemarksforsking.no 1 Prosjekter og rapporter om næringsutvikling og attraktivitet: Nærings-NM

Detaljer

Boligmeteret oktober 2014

Boligmeteret oktober 2014 Boligmeteret oktober 2014 Det månedlige Boligmeteret for oktober 2014 gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 Oslo, 28.10.2014 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen

Detaljer

Eiendomsomforming hvem omformer hva og hvorfor, hva blir formet og hvem koordinerer omformingen?

Eiendomsomforming hvem omformer hva og hvorfor, hva blir formet og hvem koordinerer omformingen? Eiendomsomforming hvem omformer hva og hvorfor, hva blir formet og hvem koordinerer omformingen? August E. Røsnes (Dr. scient. e.v.) Det jeg snakker om: 1. Hva vil det si å omforme eiendomsforhold og hvor

Detaljer

Utvikling av innbyggertall og boligmassen i Hurum.

Utvikling av innbyggertall og boligmassen i Hurum. Notat Fra rådmann Til kommunestyret og planutvalg Utvikling av innbyggertall og boligmassen i Hurum. Rådmannen har fått flere spørsmål om utvikling i kommunens befolkning, boligbygging og samferdselstilbud.

Detaljer

UTVIKLINGEN AV NYDALEN - om å tenke stort nok tidlig nok og lenge nok. Frokostmøte Norsk Eiendom 24.04.2014 Terje Løvold

UTVIKLINGEN AV NYDALEN - om å tenke stort nok tidlig nok og lenge nok. Frokostmøte Norsk Eiendom 24.04.2014 Terje Løvold UTVIKLINGEN AV NYDALEN - om å tenke stort nok tidlig nok og lenge nok Frokostmøte Norsk Eiendom 24.04.2014 Terje Løvold UTVIKLINGEN AV NYDALEN 3 revolusjoner mellom 1845 og 1990 Gjennom tre industrielle

Detaljer

Akershus Fylkeskommune. Hvor kom veksten i Akershus 2000-2010? Utgave: D Dato: 2010-11-25

Akershus Fylkeskommune. Hvor kom veksten i Akershus 2000-2010? Utgave: D Dato: 2010-11-25 Akershus Fylkeskommune Hvor kom veksten i Akershus 2000-2010? Utgave: D Dato: 2010-11-25 2 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Akershus Fylkeskommune Rapportnavn: Hvor kom veksten i Akershus 2000-2010?

Detaljer

Regional plan for areal og transport for Oslo og Akershus

Regional plan for areal og transport for Oslo og Akershus Regional plan for areal og transport for Oslo og Akershus - et utviklingssamarbeid Ass. fylkesdir Per A. Kierulf Bakgrunn ü 260 000 flere innbyggere fram til 2030 ü Behov for koordinering av utvikling

Detaljer

Vedlegg 4; Analysegrunnlag/statistikk

Vedlegg 4; Analysegrunnlag/statistikk 2008 2005 2002 1999 1996 1993 1990 1987 1984 1981 1978 1975 1972 1969 1966 1963 1960 1957 1954 1951 2007 2005 2004 2003 2002 2001 1999 1998 Vedlegg 4; Analysegrunnlag/statistikk Befolkningsutvikling i

Detaljer

Ut fra foreliggende kunnskapsstatus (Nørve m.fl 2005) er det også flere underliggende problemstillinger.

Ut fra foreliggende kunnskapsstatus (Nørve m.fl 2005) er det også flere underliggende problemstillinger. Sammendrag Det har vist seg vanskelig å få markedet til å produsere boliger med kvaliteter knyttet til universell utforming ut over minstekravene i Teknisk forskrift. Dette var bakgrunnen for at Husbanken

Detaljer

Hvordan står det til med Nes kommune? Nes 18. juni 2015

Hvordan står det til med Nes kommune? Nes 18. juni 2015 Hvordan står det til med Nes kommune? Nes 18. juni 2015 Attraktivitetsmodellen: I sin enkleste form Bosted Vekst Arbeidsplassvekst 03.10.2015 2 Attraktivitetsmodellen: Strukturelle forhold Forstå drivkrefter

Detaljer

Utfordringer i boligmarkedet. Hva må til for å øke boligbyggingen.

Utfordringer i boligmarkedet. Hva må til for å øke boligbyggingen. Sparebank 1 SMN Seminar for eiendomsutviklere i Bilbao 17.-19. oktober 2012 Utfordringer i boligmarkedet. Hva må til for å øke boligbyggingen. Martin Mæland, Konsernsjef OBOS Fra avskaffing av bolignøden

Detaljer

Samfunnsutvikling i et samfunnsperspektiv. «Nøkkelen er langsiktig engasjement»

Samfunnsutvikling i et samfunnsperspektiv. «Nøkkelen er langsiktig engasjement» Samfunnsutvikling i et samfunnsperspektiv Ski, 10.02.15 Jørgen Stavrum «Nøkkelen er langsiktig engasjement» Ski Øst AS Ski Øst AS er et eiendomsselskap som står for en samlet, langsiktig utvikling av områdene

Detaljer

Saksframlegg. Sluttbehandling: Kommuneplanmelding om byutvikling - Grønn strek for en trygg framtid

Saksframlegg. Sluttbehandling: Kommuneplanmelding om byutvikling - Grønn strek for en trygg framtid Saksframlegg Sluttbehandling: Kommuneplanmelding om byutvikling - Grønn strek for en trygg framtid Arkivsak.: 13/35917 Forslag til vedtak: Bygningsrådet vedtar Grønn strek for en trygg fremtid Kommuneplanmelding

Detaljer

1 Om Kommuneplanens arealdel

1 Om Kommuneplanens arealdel 1 Om Kommuneplanens arealdel 1. 1 Planens dokumenter Kommuneplanens arealdel 2013-2022 består av tre dokumenter. Figuren beskriver hvordan de virker og sammenhengen mellom dem. Planbeskrivelse Plankart

Detaljer

Kommuneplanens samfunnsdel. Felles formannskapsmøte 11. mai 2010 Våler Herredshus

Kommuneplanens samfunnsdel. Felles formannskapsmøte 11. mai 2010 Våler Herredshus Kommuneplanens samfunnsdel Felles formannskapsmøte 11. mai 2010 Våler Herredshus Bygge regionens gjennomføringskraft Mosseregionen mest attraktiv ved Oslofjorden www.mosseregionen.no 2 TEMA Dokumentet

Detaljer

Prisstigningsrapport nr. 5-2008

Prisstigningsrapport nr. 5-2008 OPAKs Prisstigningsrapport Prisstigningsrapport nr. 5-2008 EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR BOLIGER I OSLO OG OMEGN OPAKs BOLIGUNDERSØKELSE I UKE 19/2008 (05.05. - 11.05.2008): side 2/11 OPAK AS

Detaljer

Interessentanalyse. Arne U. Hoff. 13.11.2006 Møte med Levanger kommune

Interessentanalyse. Arne U. Hoff. 13.11.2006 Møte med Levanger kommune Interessentanalyse Arne U. Hoff Levanger havn grunnkart Vår oppfatning av situasjonen Nåsituasjon Kommunen mangler kapital til å realisere kulturhus Ønske om å koble hotell og kulturhus. Et signalbygg.

Detaljer

Fortettingspotensialet i knutepunkter metodisk tilnærming. Øyvind Dalen og Kristen Fjelstad

Fortettingspotensialet i knutepunkter metodisk tilnærming. Øyvind Dalen og Kristen Fjelstad Fortettingspotensialet i knutepunkter metodisk tilnærming Øyvind Dalen og Kristen Fjelstad Bakgrunn Kunnskap om utvikling i arealbruk, arealbehov og potensialer for utbygging i byer og bynære områder sett

Detaljer

Etat for utbyggingsavtaler. - ny løsning på moderne problem

Etat for utbyggingsavtaler. - ny løsning på moderne problem Etat for utbyggingsavtaler - ny løsning på moderne problem Geir Haveraaen www.bergen.kommune.no/etat-for-utbyggingsavtaler Utbyggingsavtale som Avtale: Juss og formaliteter; Ståle Metode: «Det nye problem»

Detaljer

Figur 1. Andelen av sysselsatte innen enkeltnæringer i Sogn og Fjordane i perioden 1998 2006. Prosent. 100 % Andre næringer.

Figur 1. Andelen av sysselsatte innen enkeltnæringer i Sogn og Fjordane i perioden 1998 2006. Prosent. 100 % Andre næringer. Tradisjonelle næringer stadig viktig i Selv om utviklingen går mot at næringslivet i stadig mer ligner på næringslivet i resten av landet mht næringssammensetning, er det fremdeles slik at mange er sysselsatt

Detaljer

Oppgardering av bygninger. Utfordringer og muligheter. Kurs NBEF/TFSK 1.-2. november

Oppgardering av bygninger. Utfordringer og muligheter. Kurs NBEF/TFSK 1.-2. november Oppgardering av bygninger. Utfordringer og muligheter. Kurs NBEF/TFSK 1.-2. november Demografisk utvikling v/ Sissel Monsvold, OBOS Hva skal jeg snakke om? Befolkningsvekst og - prognoser Norge Regioner

Detaljer

Kommunens og næringslivets roller i næringsarbeidet Frokostmøte 3. desember 2010. Gunnar Apeland

Kommunens og næringslivets roller i næringsarbeidet Frokostmøte 3. desember 2010. Gunnar Apeland Kommunens og næringslivets roller i næringsarbeidet Frokostmøte 3. desember 2010 Gunnar Apeland Spørsmål i avisinnlegg Kan de politiske partiene i Sørum gi informasjon om hvilken kontakt kommunen har hatt

Detaljer

Et godt liv i den kompakte byen?

Et godt liv i den kompakte byen? Et godt liv i den kompakte byen? Per Gunnar Røe, Institutt for sosiologi og samfunnsgeografi, UiO CIENS bykonferanse, 28. august 2014 KOMPAKT BY = ATTRAKTIV BY? Den kompakte byen og kompaktbypolitikken

Detaljer

Seniorrådgiver Kjell Spigseth, Miljøverndepartementet "Morgendagens eiendomsmarked", Grønn Byggallianse 19. okt 2004

Seniorrådgiver Kjell Spigseth, Miljøverndepartementet Morgendagens eiendomsmarked, Grønn Byggallianse 19. okt 2004 Seniorrådgiver Kjell Spigseth, Miljøverndepartementet "Morgendagens eiendomsmarked", Grønn Byggallianse 19. okt 2004 Politikk og pilotprosjekter for miljøvennlig byutvikling Stortingsmelding om bedre miljø

Detaljer

BOLIGKONFERANSEN 2012. Hvordan skaffe nok, gode boliger

BOLIGKONFERANSEN 2012. Hvordan skaffe nok, gode boliger BOLIGKONFERANSEN 2012 Hvordan skaffe nok, gode boliger 28.08.2010 Etatsdirektør Ellen de Vibe Innhold: A: KVANTITET B: KVALITET C: INNOVASJON A: KVANTITET Oslo: den raskest voksende byen i Europa Oslo

Detaljer

Sandvollan barnehage - ny storbarnsavdeling. Rammeforutsetninger

Sandvollan barnehage - ny storbarnsavdeling. Rammeforutsetninger Arkivsak. Nr.: 2014/454-4 Saksbehandler: Arnfinn Tangstad Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Hovedutvalg Folk 49/14 16.06.2014 Formannskapet 16.06.2014 Kommunestyret 16.06.2014 Sandvollan barnehage

Detaljer

Prisstigningsrapport nr. 6-07 - 2008

Prisstigningsrapport nr. 6-07 - 2008 OPAKs Prisstigningsrapport Prisstigningsrapport nr. 6-07 - 2008 EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR KONTORLOKALER I OSLO-OMRÅDET OG I NORGES STØRSTE BYER side 2/13 Salgspriser på kontorlokaler i Oslo

Detaljer