Veileder. Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by - S-4220

Transkript

1 Oslo kommune Plan- og bygningsetaten Juni 2007 Veileder. Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by - S-4220

2 Veileder - Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by - S-4220, datert og godkjent med endringer av byråd for byutvikling ved byrådens sak nr. 3/2007. Oslo, 12. juni 2007 Merete Agerbak-Jensen Byråd for byutvikling Forkortelser: NS Norsk Standard TEK Teknisk Forskrift Pbl Plan- og bygningsloven

3 Forord Den første Reguleringsplan for småhusområder i Oslo ytre by (Småhusplanen) ble vedtatt av Oslo bystyre Planen erstattet Midlertidige reguleringsbestemmelser for deler av Oslo ytre sone samt en rekke eldre, uaktuelle reguleringsplaner. Et viktig mål med planen var å sikre at bystyrets vedtak om videre fortetting utnytter arealressursene på best mulig måte samtidig som utbyggingene tar tilstrekkelig hensyn til småhusområdenes spesielle arkitektoniske og miljømessige kvaliteter. Tiltak etter denne planen skulle også være i samsvar med plan- og bygningsloven 74 nr. 2. Småhusplanen ble evaluert i Konklusjonene ble at daværende småhusplan skulle endres og ny småhusplan ble vedtatt av Bystyret Planen som ble vedtatt i 1997 hadde retningslinjer til hver enkelt paragraf i reguleringsbestemmelsene. I den nye planen er det ikke utarbeidet retningslinjer, men i stedet er det utarbeidet en mer omfattende veileder. Veilederen skal primært være en rådgivning/støtte for utbyggere som skal søke om å få gjennomføre tiltak innenfor planens virkeområde. Dokumentet antas også å være av interesse for saksbehandlere, huseiere, grunneiere, byggherrer, naboer, velforeninger og politikere. Denne veilederen gir gjennom eksempler og bakgrunnsstoff forklaringer på de begreper som er brukt i bestemmelsene. Dette gjøres for å kunne gi bedre kunnskap om hvordan en mer kvalitets-bevisst utvikling i småhusområder kan skje i praksis. Veilederen supplerer annet veiledningsmateriale som Plan- og bygningsetaten har utgitt om plan- og byggesaksbehandling og omhandler derfor ikke generelle forhold ved plan- og byggesaksprosessen. Arbeidet med veilederen er utført av en prosjektgruppe i regi av Plan- og bygningsetaten. Medlemmer i denne prosjektgruppen har vært: Hogne Hove, Pål Ravnsborg-Gjertsen, Alex Arnfinsen, Jan Øystein Røvde, Ivar Andreas Høivik, David Sucarrat, Lisbeth Nordli og Nina Ullestad. I forbindelse med revisjon av Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by ble det opprettet en referansegruppe med representanter fra Utvalget for harmonisk fortetting (UHF), utbyggere og Byantikvaren. Denne gruppen har også bistått i arbeidet i forbindelse med veilederen. Gruppen ble etter bystyrets vedtak , supplert med representasjon fra Norske Arkitekters Lands-forbund/Oslo Arkitektforening og Fortidsminneforeningen. Utbyggerne har ikke deltatt i arbeidet med veilederen. Oslo, 2. februar 2007 Oslo kommune Plan- og bygningsetaten Ellen S. de Vibe Etatsdirektør Erik Dahl Avdelingsdirektør Veileder. Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by 3

4 Innhold Forord... 3 Innledning Avgrensning Reguleringsformål Hensikten med reguleringsplanen Bebyggelsesplan Utomhusplan Plassering av bebyggelse Utforming av bebyggelse Bevaringsverdig bebyggelse Bevaring av strandlinje mot sjø og vassdrag Bebyggelse, høyder og grad av utnytting Minste størrelse på boligtomter Uteoppholdsareal Parkering Veier Støy Luftforurensing Jordforurensning Automatisk fredete kulturminner Strøkstjenlig virksomhet Dokumentasjon Veileder. Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by

5 Innledning Byutviklingskomitéen uttalte ved behandlingen av reguleringsplanen at fortetting skal foregå med sikte på å bevare og styrke områdenes kvaliteter og preg av småhusbebyggelse. Det ble understreket at områdene planen omfatter varierer sterkt eksempelvis i grad av ensartethet, terrengmessig beliggenhet og andre faktorer som må tas i betraktning ved byggesaksbehandling. Planen med tilhørende veileder er ment å legge et klart og godt grunnlag for slik behandling, men kan ikke eliminere at en viss bruk av skjønn må utvises overfor det enkelte tiltak. Veilederen skal ytterligere konkretisere de skjønnstemaene som angis i bestemmelsene. En videre utvikling i småhusområdene reiser andre problemstillinger enn tradisjonell feltutbygging fordi hvert tiltak medfører endringer i et allerede etablert og ofte sårbart bygningsmiljø. Dersom disse endringene skal bli vellykkete må det stilles klare krav til funksjonell, miljømessig og estetisk kvalitet i nye byggeprosjekter. Disse kravene retter seg både til dem som skal planlegge og gjennomføre byggetiltak, og til kommunen som skal behandle søknader samt følge opp eventuelle avbøtende tiltak. Den kvalitative forbedringen skal sikres gjennom større grad av samspill mellom nytt og eksisterende i forhold til bebyggelsesstruktur, plassering, utforming av volum, høyde, farge, materialbruk og til bruken av terreng. Foreliggende veileder til den nye reguleringsplanen har til hensikt å rettlede, understreke og forklare betydningen av reguleringsplanens intensjoner og bestemmelser for nye tiltak. Veilederens inndeling: Gjengivelse av reguleringsbestemmelsene enkeltvis (kursiv tekst i ramme) Forklaring av begreper i den enkelte bestemmelse Råd om hvilke muligheter bestemmelsene gir Foto og skisser som illustrasjoner til bestemmelsene Ved søknad om tiltak må tiltakshaver forholde seg til alle reguleringsbestemmelsene. Det er viktig å være klar over at maksimal grad av utnytting først vil kunne innfris dersom de kvalitative kravene i bestemmelsene er ivaretatt. Det er reguleringsbestemmelsene som angir rammene for hva som er tillatt. Veileder. Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by 5

6 1 Avgrensning 1 Avgrensning Disse reguleringsbestemmelser gjelder for de områder som er vist på plankart merket BOP (i målestokk 1:5000), datert og revidert Planen gjelder i hovedsak for de samme geografiske områdene som tidligere småhusplan fra De største endringene er foretatt der det er vedtatt egne reguleringsplaner i perioden fra 1997 til vedtatt revidert småhusplan. Områder der det er vedtatt egne planer er tatt ut av den reviderte småhusplanen. Videre er det foretatt mindre grensejusteringer for enkelteiendommer der grunneierne har ønsket det. Planen er vedtatt med kart i målestokk 1:5000, datert og revidert Planområdet er delt inn i 31 kartplater. Det er utarbeidet et oversiktskart i målestokk 1: som viser hvilke områder de forskjellige kartplatene dekker. Planen er innlagt på etatens kartgrunnlag. Reguleringsplan for Småhusområder i Oslos ytre by Fig. 1.1 Geografisk virkeområde for Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by, vedtatt Gule områder = planens geografiske virkeområde. 6 Veileder. Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by

7 2 Reguleringsformål 2 Reguleringsformål Området reguleres til byggeområde for boliger. Innenfor planområdet opprettholdes gjeldende reguleringsplaner for andre formål enn byggeområder for boliger. Automatisk fredete kulturminner som er avmerket på plankartet reguleres til spesialområder bevaring/automatisk fredete kulturminner/boliger. Reguleringsplanen omfatter områder som i dag er regulert til boligformål med eventuelle tilhørende fellesarealer. Dette reguleringsformålet (boliger) er i hovedsak opprettholdt. Kjente automatisk fredete kulturminner er regulert til spesialområder bevaring/automatisk fredete kulturminner/boliger. Dette er kulturminner som er direkte fredet i medhold av kulturminneloven. Forvaltning av disse kulturminnene skal skje i medhold av kulturminneloven, jfr. reguleringsbestemmelsen 18 og veiledningen til denne bestemmelsen. Planen gir rammer for fysisk utforming av det enkelte byggetiltak og løser derfor ikke eventuelle spørsmål som krever innsats på et mer overordnet nivå, for eksempel spørsmål som regulering av parkering, barnehagetomter, lekeplasser og annen infrastruktur. Planen tar ikke opp problemstillinger som er spesielle for bestemte boligstrøk innenfor planområdet. I tilfeller hvor nye tiltak skaper behov for omfattende trafikksikkerhetstiltak, endring av veiregulering eller utvidelse av friområder må dette tas opp gjennom egne nye reguleringsplaner. Innenfor planområdet kan det fortsatt finnes kulturminner som ikke er kjente, men som er automatisk fredet i medhold av kulturminneloven. Oppdages slike, skal reglene i kulturminneloven legges til grunn for behandling av evt. søknader og tiltak som er oppstartet, jfr. reguleringsbestemmelsen 18 og veiledningen til denne. Veileder. Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by 7

8 3 Hensikten med reguleringsplanen 3 Hensikten med reguleringsplanen Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for en utvikling i planområdet med bebyggelse med småhuskarakter, og å opprettholde og styrke småhusområdenes kvaliteter. Planen skal ivareta områdenes estetiske, funksjonelle, kulturminnefaglige og miljømessige kvaliteter knyttet til eksisterende bebyggelse, landskap, vegetasjon og biologisk mangfold. Bestemmelsen beskriver hovedhensikten med planen og er grunnlag for planlegging og utbygging i de småhusområdene som omfattes av planen. Planen stiller strenge krav til at småhusområdenes karakter skal tas vare på gjennom en konkret vurdering av det nye byggetiltakets plassering og utforming i forhold til den eksisterende bebyggelsen. Det skal foretas en konkret vurdering av landskap, terreng, bebyggelsesstruktur, volum/fotavtrykk, takform med takavslutninger, materialbruk og fasadeuttrykk i forhold til hva som kan tillates av nye tiltak. Videre er det gitt regler om at områdenes kulturminnefaglige og miljømessige kvaliteter skal ivaretas. Det henvises til reguleringsbestemmelsen 6 og 7 vedrørende plassering og utforming av bebyggelse. Kravene til utforming av nye tiltak og hvordan disse skal innpasses i naturgitte og bygde omgivelser detaljeres i disse bestemmelsene. Småhusområder Karakteren av småhusområder er varierende i forhold til grad av ensartethet, terrengmessig beliggenhet og andre faktorer som må tas i betraktning ved dele- og byggesaksbehandling. Noen småhusområder har i dag karakter av hus i hage- eller i naturlandskap. Husene har ulik form, volum, fotavtrykk, etasje- og sokkelhøyder. Andre småhusområder har mer karakter av rekkehusområder eller områder med tett småhusbebyggelse/gruppebebyggelse. En del av småhusområdene har et særpreg som er typisk for en tid, men utbygging over tid har i mange områder ført til ulikheter i formspråk, volum, høyde, takform og materialbruk. Ny bebyggelse skal ta hensyn til nærområd-ets eksisterende bebyggelsesstrukturer, bygningsvolumer og bygningsutforming. Nye tiltak vil, på samme måte som tidligere utbygging, kunne bære preg av sin tid. Nye tiltak skal, innefor småhusplanens virkeområde, også ivareta områdets kvaliteter knyttet til landskap, vegetasjon og biologisk mangfold. Fig. 3.1 Typisk småhusområde med varierende bygningsvolumer, flere bebyggelsesstrukturer og ulik takform. 8 Veileder. Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by

9 Småhuskarakter Småhuskarakteren bestemmes av faktorer som bebyggelsesstruktur og bebyggelsens innpassing i landskap og terreng samt bebyggelsens størrelse og utforming. Småhuskarakteren har oppstått gjennom flere ulike tidsepoker i byens utvikling og vil ha variert grad av enhetlig preg. Definisjon av ulike typer småhus Uavhengig av hvilke type småhus som skal etableres må bebyggelsen forholde seg til de øvrige bestemmelsene i denne planen. Fig. 3.2 Bebyggelse med småhuskarakter. Dalsveien. Småhus defineres i Byggforskserien blad Boliger Definisjoner, fra Norsk Byggforskningsinstitutt (NBI), utgitt september I forhold til disse definisjonene er det viktig å merke seg: at byggforskserien i sin definisjon av småhus bruker begrepet etasjetall, mens småhusplanen fastsetter byggehøyden som gesims- og mønehøyde, jfr. reguleringsbestemmelsen 10. Antall etasjer brukes ikke som høydebegrensning i denne planen, og uavhengig av hvor mange etasjer en bygning fremstår i er det bygningens gesims- og mønehøyde som skal benyttes i forhold til angitte høydebegrensning i reguleringsbestemmelsen 10. at byggforskseriens krav om arealplaner for plassering av bebyggelse med innbyrdes avstand mindre enn 8,0 meter, ikke er praksis i Oslo kommune, heller ikke innenfor Småhusplanen. at byggforskserien ikke angir størrelse for sekundærleilighet. Praksis i Oslo kommune er, i tillegg til nevnte kriterier, at sekundærleiligheten er mindre enn 50 % av den boenheten sekundærleiligheten tilhører, angitt i BRA, og samtidig mindre enn 55 m 2 BRA. Fig. 3.3 Bebyggelse med småhuskarakter. Bekkvollveien. Fig. 3.4 Bebyggelse med småhuskarakter. Giskehagen. Fig. 3.5 Bebyggelse med småhuskarakter. Tuengen allé. Veileder. Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by 9

10 Byggforskserien blad sier følgende 4 Småhus 41 Generelt 411 Definisjon. I denne sammenhengen bruker vi småhus om frittliggende eller sammenbygde bolighus med inntil to etasjer pluss eventuell sokkel- eller underetasje og loft. Behovet for en slik fellesbetegnelse skyldes blant annet at plan- og bygningslovgivningen på mange områder skiller mellom små og store boligbygninger. Fig. 3.6 Småhus Villaveien. Fig. 3.7 Småhusområde Smestad. 412 Åpen småhusbebyggelse består av frittliggende småhus, fortrinnsvis eneboliger eller tomannsboliger, med innbyrdes avstand på minst 8,0 m. 413 Tett småhusbebyggelse omfatter både sammenbygde boliger og enkeltboliger med mindre innbyrdes avstand enn 8,0 m, for eksempel tunbebyggelse eller sammenbygde, tettstilte eller frittliggende småhus. Dette krever at det foreligger en arealplan som tillater så tett bebyggelse og at sikkerheten mot brannspredning er ivaretatt på annen måte enn ved 8,0 m avstand mellom bygninger, som regel ved at hver bygning har én tett vegg mot nabobygning. Se Planløsning God boligkvalitet på små tomter. 414 Sammenbygde småhus brukes både om eldre sammenhengende trehusbebyggelse og om nyere hustyper som rekkehus, kjedehus og atriumhus. Sammenbygde småhus har vertikale naboskiller mellom de enkelte boenhetene, og hver enkelt bolig har direkte atkomst fra terreng. To-, tre- og firemannsboliger regnes vanligvis ikke som sammenbygde småhus. 42 Enebolig Enebolig er et hus beregnet på én familie eller husstand. Betegnelsen enebolig forbeholdes brukt på frittliggende hus. Frittliggende kan imidlertid bety minst 8,0 m til nabohus eller ikke sammenbygd med nabohus. Denne distinksjonen har betydning blant annet ved fortetting, se Planløsning Fortettingsplanlegging i småhusområder og God boligkvalitet på små tomter. Fig. 3.8 Enebolig Ole Moes vei. 10 Fig. 3.9 Enebolig Nordbergveien. Veileder. Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by

11 43 Enebolig med sekundærleilighet 431 Sokkelleilighet. Det er ikke uvanlig at det i tillegg til hovedboligen innredes en eller to mindre leiligheter, for eksempel i underetasjen i en enebolig. Med leilighet menes her en selvstendig boenhet, jf. pkt Enebolig med hybel, se pkt. 25, kan ikke betegnes som enebolig med sekundærleilighet. Det fins ingen klare regler når det gjelder størrelsen på en slik leilighet i forhold til hovedleiligheten for at huset fortsatt skal kunne betegnes som enebolig og ikke tomannsbolig.imidlertid er det rimelig å anta at den bør være vesentlig mindre enn hovedleiligheten og begrense seg til ett eller to oppholdsrom/soverom. Fig Enebolig med sekundærleilighet. Sognsveien. 432 Generasjonsbolig er en bolig med en sekundærleilighet, som er spesielt beregnet til å bebos av flere generasjoner innen samme familie. Leilighetene i en generasjonsbolig må oppfylle kravene til selvstendige boenheter, men det kan være dørforbindelse mellom leilighetene. Begrepet generasjonsbolig er i stor grad knyttet til den aktuelle bruken, som ofte vil være midlertidig. Begrepet er derfor ikke brukt i bygningslovgivningen eller bygningsstatistikken, med unntak av folkeregisterets husholdningsstatistikk. 44 Tomannsbolig Tomannsbolig er en bygning beregnet til å bebos av to familier eller husstander. Det må forutsettes at de to leilighetene er noenlunde likeverdige i størrelse og utforming, jf. pkt. 43. Naboskillet mellom boenhetene kan være horisontalt eller vertikalt. Betegnelsen tomannsbolig bør som regel bare brukes om frittliggende bygning, ikke om sammenbygde eller sammenkjedede småhus. Boligene i en tomannsbolig kan ha separat eller felles inngang. Fig Tomannsbolig Benveien. 45 Kjedehus Kjedehus betegner en bygning hvor to eller flere selvstendige boliger er knyttet sammen med mellombygg, som regel garasje/carport, utebod e.l., se fig Den enkelte boligen bør betegnes som kjedehusbolig eller bolig i kjedehus. Fig Kjedehus Frydenbergbakken. Fig Kjedehus. Veileder. Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by 11

12 46 Rekkehus Rekkehus er en bygning med tre eller flere boliger bygd i en sammenhengende rekke med vertikalt skille (felles skillevegg) mellom de enkelte boligene, se fig Hver bolig har egen inngang. Den enkelte boligen betegnes som rekkehusbolig, rekkehusleilighet eller bolig/leilighet i rekkehus. Fig Rekkehus Stamhusveien. Fig Rekkehus. 47 Atriumhus Atriumhus er opprinnelig en antikk/arabisk hustype der rommene er gruppert rundt et lukket gårdsrom eller atrium. I Norge brukes betegnelsen som regel om sammenbygde enetasjes småhus i vinkelform, se fig Ved hjelp av de tilstøtende vindusfrie ytterveggene på nabohusene og/eller levegger og beplantning, får hvert enkelt hus et skjermet og innelukket uteareal/hage. Den enkelte boligen betegnes som atriumhus eller atriumhusbolig. Fig Atriumhus Ammerudgrenda. Fig Atriumhus. 48 Tremannsbolig og firemannsbolig Tremannsbolig og firemannsbolig er ofte for lite presise betegnelser. Bygninger med tre eller fire boenheter, der naboskillene er vertikale og hver boenhet har egen inngang, defineres som rekkehus, se pkt. 46. Bygninger med én felles inngang til to boenheter i første etasje og to boenheter i andre etasje (korsdelt firemannsbolig) defineres som lavblokk, se pkt. 52. Betegnelsen kan brukes på bygninger med tre eller fire boenheter med annen utforming enn beskrevet i dette bladet. Fig Firemannsbolig Askeladdveien. 12 Veileder. Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by

13 5 Mellomformer 51 Generelt Noen typer boligbygninger kan ikke entydig karakteriseres som småhus eller blokker. En lavblokk, se pkt. 52, kan være småhus eller blokk avhengig av størrelsen, mens et terrassehus, se pkt. 53, som regel er for stort til å kalles småhus og har heller ikke tilstrekkelig høyde over terreng til å kalles blokk. 52 Lavblokk En lavblokk er en boligblokk med to til fire etasjer og minst fire leiligheter, se fig Den minste formen for lavblokk er korsdelte firemannsboliger (felles atkomstkjerne for to boenheter i første etasje og to boenheter i andre etasje). I mange sammenhenger har korsdelte firemannsboliger tilsvarende karaktertrekk som småhus. For eksempel ser det ut som om Ullevål Haveby i Oslo i hovedsak består av rekkehus, men størstedelen av bebyggelsen er faktisk sammenbygde, korsdelte firemannsboliger. Større lavblokker faller klart utenfor småhusbegrepet. Fig Lavblokk/firemannsbolig Diakonveien. Fig Lavblokk. Veileder. Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by 13

14 4 Bebyggelsesplan 4 Bebyggelsesplan Tiltak med 10 eller flere nye boenheter kan bare oppføres på grunnlag av godkjent bebyggelsesplan. Denne bestemmelsen skal sikre at byggeprosjekter over en viss størrelse legges ut til offentlig ettersyn med mer omfattende krav til saksdokumentasjon og medvirkning enn ordinære byggesaker. Det vil være en fordel om tiltakshaver drøfter sine utbyggingsplaner med naboer og andre berørte parter før endelig planforslag fremmes. Bebyggelsesplan behandles etter plan- og bygningsloven 28-2, og vedtas av byutviklingskomiteen. Bebyggelsesplan skal utformes i samsvar med premisser i denne reguleringsplanens bestemmelser. For nærmere informasjon om saksbehandlingsprosessen for bebyggelsesplaner jfr. Plan- og bygningsetatens internettside eller Dersom det fremmes en bebyggelsesplan (for 10 eller flere boliger) eller samlet situasjonsplan (under 10 boliger) som også viser fremtidige tomtegrenser, vil denne gjelde som tomtedelingsplan. Det må likevel søkes særskilt om tomtedeling i henhold til pbl. 63. Forslag til bebyggelsesplan kan utarbeides av både private, fylkeskommunen, statlig fagmyndighet og kommunen, men kommunen kan ikke pålegge en grunneier å utarbeide slik plan for mer enn vedkommendes egen eiendom. Det vil imidlertid ofte være mulig å oppnå bedre tomteløsninger hvis tilgrensende grunneiere fremmer en felles bebyggelsesplan. For eksempel kan felles atkomst til bebyggelse på nabotomter gi besparelse i areal avsatt til dette formålet. Frigitt areal kan i stedet opparbeides til et mer sammenhengende uteoppholdsareal/grøntareal. Automatisk fredete kulturminner Ved utarbeidelse av bebyggelsesplan skal det undersøkes om tiltaket vil virke inn på automatisk fredete kulturminner ved at tiltaket er egnet til å skade, ødelegge, grave ut, flytte, forandre, tildekke, skjule eller på annen måte utilbørlig skjemme de automatiske fredete kulturminner, jfr. kulturminneloven 3 jfr. 8. Boenhet Boenhet er en selvstendig bolig (egen branncelle) med egen inngang, kjøkken/tekjøkken, ett eller flere oppholdsrom, sanitærrom og nødvendige birom/tilleggsrom, og uten adgang til annen boenhet. 14 Veileder. Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by

15 5 Utomhusplan 5 Utomhusplan Ved innsendelse av søknad om tillatelse til tiltak kreves utomhusplan. Denne skal vise både eksisterende og planert terreng for eiendommen og terrengtilpasning til naboeiendommene, samt opparbeiding av utearealene. Terrengbehandling, beplantning og annen opparbeiding i samsvar med godkjent utomhusplan må være utført før midlertidig brukstillatelse gis. For mindre tiltak som ikke endrer utomhusarealet kan kommunen forenkle kravet til dokumentasjon. Utomhusplan er en detaljplan i målestokk 1:200 som skal gjøre rede for arealbruken og opparbeidelse av tomten etter utbygging og de landskapsendringer utbyggingen medfører. For konkrete krav til innholdet i utomhusplanen vises til reguleringsbestemmelsen 20. Planen skal vise både eksisterende og planlagt terreng for eiendommen og terrengtilpassing mot naboeiendommene med eventuelle tiltak for å bedre sammenhengen mellom eiendommene. Det skal vises parkeringsareal for biler, gangareal, uteoppholdsarealer, lekearealer og annen disponering av ubebygde arealer. Planen skal vise eksisterende trær som skal beholdes og ny vegetasjon som skal beplantes. Eksisterende trær som skal fjernes skal merkes av på planen. Videre skal planen vise eventuelle gjerder mot vei, jfr. reguleringsbestemmelsen 14. Utearealene skal opparbeides i hht. godkjent utomhusplan før midlertidig brukstillatelse gis. For å få til dette anbefales at planlegging av utearealene og gjennomføring av utomhusplan gjøres så tidlig som mulig i byggeprosessen. Hvis årstiden tilsier at det er vanskelig å opparbeide komplett utomhusplan før midlertidig brukstillatelse gis, kan kravet fravikes. Følgende skal likevel være opparbeidet til bruk: nødvendige fysiske tiltak som grovplanering av utearealer og grusing av gangarealer, gangatkomst til boligene og biloppstillingsplasser, dog ikke ferdigstilt med belegning som asfalt, stein, el.l. Videre vil det i midlertidig brukstillatelse bli satt tidsfrist til påfølgende sommersesong for opparbeidelse i henhold til godkjent utomhusplan. Søknad uten utomhusplan vil ikke bli vurdert av Plan- og bygningsetaten som komplett med mindre bestemmelsens siste ledd kommer til anvendelse. Veileder. Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by 15

16 6 Plassering av bebyggelse 6 Plassering av bebyggelse Nærområdets dominerende bebyggelsesstruktur og terreng skal være retningsgivende for plassering og gruppering av ny bebyggelse og ved fradeling av tomter. Ny bebyggelse innenfor etablert bebyggelsesstruktur skal videreføre denne. Ved vurdering av dominerende bebyggelsesstruktur skal det legges vesentlig vekt på eksisterende bebyggelses avstand til vei og bygningers plassering i forhold til hverandre. Der bebyggelsen i nærområdet har enhetlig avstand til vei skal denne avstanden videreføres. Videre skal det tas hensyn til eksisterende bebyggelses plassering i forhold til andre strukturerende elementer som turdrag, bekkeløp og grøntdrag. I nærområder uten dominerende bebyggelsesstruktur eller ved ubebygde arealer kan bebyggelse plasseres i nyskapende strukturer og disse skal binde området sammen. Ny bebyggelse skal ta godt hensyn til eksisterende terreng både på byggetomten og mot nabotomtene. Terrenginngrep for å oppnå høyere utnyttelse eller annen plassering av bygninger enn tomtens eksisterende topografi legger til rette for, tillates ikke. Ny bebyggelse skal plasseres slik at større trær kan beholdes. Denne bestemmelsen er en presisering av planog bygningslovens 70 og 74. Bestemmelsen omhandler plassering av bebyggelse i forhold til eksisterende situasjon i nærområdet og på eiendommen. Byutviklingskomiteen påpekte ved behandlingen av reguleringsplanen at det også er viktig å ivareta den naturlige variasjon som vil være hovedregelen i områder som har vokst frem over lengre tid. Ordlyden i 6 om at I nærområder uten dominerende bebyggelsesstruktur eller ved ubebygde arealer kan bebyggelsen plasseres i nyskapende strukturer og disse skal binde områdene sammen, skal ikke tolkes som et ønske om en dominerende uniformering i områder med stort innslag av nybygging, men at varias jon skal vektlegges også her. Nærområde Et nærområde kan utgjøre et mindre boligområde som oppleves å tilhøre samme husgruppe, nabolag, strøk, gateløp eller være begrenset av veier på alle sider. Nærområdet kan variere sterkt når det gjelder størrelse, topografi og utstrekning. Nærområdets avgrensning må vurderes i hvert enkelt tilfelle. Landskapsdrag, infrastruktur, vegetasjon, topografi, bebyggelsesstruktur og utforming er med på å skape opplevelsen av et nærområde. Et nærområde vil som hovedregel være større enn kun tilgrensende eiendommer. Det nærmeste og ofte viktigste element i nærområdet for et nytt tiltak er det opprinnelige huset, dersom dette er tatt var på. Det er viktig at ny bebyggelse plasseres og orienteres slik 16 Fig. 6.1 Bebyggelse relatert til hovedretning mot sydvest. Fig. 6.2 Bebyggelse relatert til vei/gateløp. Fig. 6.3 Bebyggelse med samspillende utforming. Veileder. Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by

17 at det oppstår et godt samspill mellom nytt og gammelt. Sammen med øvrige kriterier for plassering av ny bebyggelse vil dette gi grunnlag for et helhetlig anlegg med småhuskarakter. Bebyggelsesstruktur Bebyggelsesstruktur er måten bygningene er plassert på i forhold til hverandre, i forhold til vei, og i forhold til landskap, bekkeløp og grøntdrag. Strukturen påvirkes av samspillet mellom og avstand til veier, plasser, kvartal, landskapets form, bebyggelsens orden i forhold til hverandre inkludert høyde og volum, og hvordan bebyggelsen danner offentlige og private uterom. Fig. 6.4 Område med enhetlig bebyggelsesstruktur. Glads vei. Hvis et nærområde domineres av ensartet plassering av bebyggelse, snakker vi om dominerende eller enhetlig bebyggelsesstruktur. Måten eksisterende omgivelser og byggverk er ordnet på skal respekteres. Nye tiltak skal følge eksisterende byggelinjer og avstand til vei når disse er tydelige, samt ta hensyn til eksisterende bebyggelses ordensprinsipper, dvs. plassering og gruppering inkludert høyder og volum. Fig. 6.5 Område med enhetlig bebyggelsesstruktur med nyere struktur i hagene. Lofthus. Ved mindre prosjekter skal tiltak plasseres og orienteres slik at klare brudd mellom ny og eksisterende bebyggelse reduseres. Den orden som er for eksisterende omgivelser og byggverk kan imidlertid videreutvikles for å oppnå høy egenverdi og varig kvalitet. Uansett om nærområdet defineres som enhetlig eller ikke skal ny bebyggelse plasseres slik at området så langt mulig bindes sammen gjennom de nye strukturene som etableres. Dette gjelder både ved etablering av én ny enkeltbygning, og ved en større samlet utbygging. Bebyggelse som garasjer, carport og uthus inngår i bebyggelsesstrukturen. Fig. 6.6 Område med ikke enhetlig bebyggelsesstruktur. Hellerud. Tunbebyggelse kan være et eksempel på en bebyggelsesstruktur som ikke er dannet av veier eller terreng, men der strukturen er etablert med utgangspunkt i forholdet mellom bygningene. Fig. 6.7 Tunbebyggelse med moderhus. Holmenveien. Veileder. Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by 17

18 Fig. 6.8 Ny bebyggelse danner nytt bebyggelsesmønster mot vei. Fig. 6.9 Ny bebyggelse danner nytt bebyggelsesmønster i hage. Fig Ny bebyggelse i eksisterende bebyggelsesstruktur. Bestemmelsen sier at der eksisterende bebyggelse har en enhetlig avstand til vei skal denne videreføres. Hvis eksisterende bebyggelse har så stor avstand fra vei at det er mulig å etablere en ny struktur mellom eksisterende bebyggelsesrekke og vei/byggelinje, vil dette være tillatt. I slike situasjoner er det viktig å ta hensyn til at gode utearealer og solforhold sikres for både eksisterende og ny bebyggelse. Erfaringsmessig betyr dette at smale tomter bør ha en dybde på minst meter for å kunne etablere ny struktur mellom eksisterende bebyggelsesrekke og vei, med mindre ny bebyggelse kan sideforskyves i forhold til hverandre. Fig Bebyggelse med enhetlig avstand til vei. Borgen. Ved første nye tiltak i en slik ny struktur skal det illustreres hvordan naboeiendommer eventuelt senere kan utnyttes i hht. bestemmelsene i reguleringsplanen, jfr. dokumentasjonskravet i reguleringsbestemmelsen 20. Plan- og bygningslovens krav i forhold til plassering av bebyggelse I hht. pbl. 70 nr. 2 gjelder en generell byggeavstand på 4 meter til nabogrense, slik at det blir minst 8 meter mellom bebyggelsen på eiendommene. Avstandskravet er begrunnet i branntekniske forhold ved at avstand mellom bygninger hindrer spredning av brann. Pbl. 70 nr. 2b gir adgang til å plassere frittliggende garasje, uthus og lignende mindre bygning med grunnflate inntil 50 m 2 nærmere enn 4 meter fra nabogrense. Oslo kommune har fast og langvarig praksis å tillate bygninger etter pbl. 70 nr. 2b lagt inntil 1 meter fra nabogrensen. Dersom det foreligger skriftlig samtykke fra eier av naboeiendommen, kan kommunen tillate en beliggenhet nærmere grensen enn 1 meter. For at bygning som nevnt over skal anses som frittliggende, må avstand til annen bygning på samme eiendom være minimum 1 meter. Veglovens generelle krav om 15 meters byggeavstand til midtlinje i kommunal regulert vei gjelder generelt der ikke annet er bestemt i reguleringsplan. Småhusplanen har ikke egne regler om byggeavstand til vei, men det kan være at reguleringsplan for den aktuelle veien har slike avstandsregler. Kriterier for å vurdere dispensasjonssøknad fra veglovens krav, er bl.a. om tiltaket er forsvarlig ut fra trafikksikkerhet og andre stedlige forhold. Som nevnt i reguleringsbestemmelsen 2 opprettholdes innenfor planområdet, gjeldende reguleringsplaner for andre formål enn byggeområde for boliger. Bl.a. gjelder dette reguleringsplan for veier. I enkelte av disse vegreguleringene er det regulert byggegrenser mot vei som kan avvike fra veglovens krav. Disse byggegrensene vil da gjelde foran veglovens krav ved plassering av bebyggelse innenfor småhusplanens virkeområde. 18 Veileder. Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by

19 Terrenginngrep Terrenginngrep kan være sprenging, graving, masseuttak, skjæring, fylling eller planering av terreng. Vi snakker i denne bestemmelsen om terrenginngrep i forbindelse med plassering av ny bebyggelse med tilhørende uteoppholdsareal og atkomster. Terrenginngrep skal vises på utomhusplanen. Nødvendige terrenginngrep i forbindelse med plassering av tiltaket på tomten skal alltid vurderes, og utomhusplanen vil være en del av byggesøknaden og vurderes sammen med denne. Terrenginngrep skal være moderate både i forhold til plassering av ny bebyggelse, etablering av uteoppholdsareal, biloppstillingsplass og atkomst. Nytt terreng skal tilsluttes eksisterende terreng på en naturlig måte. Større fyllinger/skjæringer eller forstøtningsmurer skal unngås. Hva som er moderate terrenginngrep eller større skjæringer/fyllinger, må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle avhengig av eksisterende terrengfall på tomten. Erfaringsmessig betyr dette at det på flate og svakt skrånende tomter skal tilstrebes å tilbakeføre terrenget etter utbygging slik at planert terreng samsvarer mest mulig med eksisterende terreng på tomten. For skrånende tomter skal fyllinger og skjæringer ikke overskride 1 meter, og for tomter med terreng brattere enn 1:3 skal fyllinger og skjæringer ikke overskride 1,5-2 meter. For å unngå større fyllinger og skjæringer ved plassering i terreng, skal høydeforskjellen tas opp i bebyggelsen. Unntaksbestemmelsene i 5 nr. 3 g i Forskrift om saksbehandling og kontroll i byggesaker (SAK), vedrørende fylling og planering av terreng, kommer ikke til anvendelse, da alle terrenginngrep i tilknytning til et byggetiltak skal vurderes som en del av byggesøknaden. Fig Bolig som er utformet med hensyn til eksisterende terreng. Solveien. Fig Bolig som er utformet med hensyn til eksisterende terreng. Baneveien. Det er ikke tillatt å endre terrenget for å oppnå høyere plassering av tiltak i terreng, eller for å oppnå høyere utnyttelse enn det tomtens naturlige topografi innbyr til. I dette ligger bl.a. at terrengoppfylling med hensikt å øke kotehøyden for gjennomsnittlig planert terreng rundt bygningen, og følgelig oppnå en høyere kotehøyde for gesims og møne, vil kunne komme i konflikt med bestemmelsen. Fig Bolig som er utformet med hensyn til eksisterende terreng. Veileder. Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by 19

20 Garasjeanlegg helt eller delvis under terreng samt nedkjørsel til slike anlegg, skal utformes etter de samme krav til terrenginngrep som øvrig bebyggelse. På flate og svakt skrånende tomter skal nedkjøringsramper til garasjeanlegg ha en plassering på tomten som orienterer seg bort fra det offentlige rom. For slike tomter vil nedkjøringsramper ofte kreve skjæringer/forstøtningsmurer som kan komme i konflikt med bestemmelsens krav om terrenginngrep for å oppnå høyere utnyttelse. Terrenginngrep i form av skjæringer og forstøtningsmurer til garasjeanlegg vil ofte reduseres på tomter i skrånende terreng der innkjøring skjer på eksisterende terrengnivå. Fig Ikke dominerende nedkjørsel til garasje. Holmenveien. Plassering i forhold til større trær Markante trerekker, alléer og større trær i et nærområde gir karakter og miljøverdi. Dette er viktig å beholde. Viktig vegetasjon skal registreres på utomhusplanen. Ny bebyggelse bør plasseres slik at denne karakter- og miljøfaktoren kan opprettholdes. Orientering og plassering av nybygg på tomten Dersom nye tiltak plasseres og orienteres slik at det oppstår gode uterom ved at det nye tiltaket henvender seg til moderhuset på eiendommen, kan dette styrke småhuskarakteren i området. Fig Plassering som tar vare på eksisterende trær. Furulundveien. Innsyn/solforhold Ny bebyggelse bør plasseres slik at innsyn til private uteoppholdsareal for eksisterende bebyggelse begrenses og at akseptable solforhold for disse oppnås. Ubebygde eller ikke fullt utnyttede eiendommer kan være en ressurs for nabolaget når det gjelder å oppnå gode sol-, lys-, utsyns- og utsiktsforhold. Nye byggetiltak kan oppleves som en ulempe for naboene. Naboeiendommene kan ikke regne med å opprettholde disse kvalitetene fullt ut når et område eller en eiendom bygges ut. 20 Veileder. Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by