1. Miljøverndepartementet Miljøverndepartementet omhandlet temaet i Planjuss nr. 1/2002:

Transkript

1 NOTAT Dato: Til: Fra: Utviklingsutvalget i Lunner Kommune Anne Elisabeth Låveg 67/723 PROBLEMATISERING RUNDT BEGREPET KONSENTRERT SMÅHUSBEBYGGELSE- VOLDSTADBAKKEN Det vises til vedtak i sak 11/7 i Utviklingsutvalget : Saken utsettes og administrasjonen problematiserer rundt hva begrepet konsentrert småhusbebyggelse innebærer. 1. Miljøverndepartementet Miljøverndepartementet omhandlet temaet i Planjuss nr. 1/2002: Vedrørende uttrykket «konsentrert småhusbebyggelse» 00/ Sammendrag: Bygningsloven og byggeforskriftene bruker betegnelsen frittliggende om en- og tomannsboliger, men ikke om småhus sammenbygd i kjeder, rekkehus m.v. Når to bygninger med en boenhet i hver er sammenkjedet med bod, garasje og lignende, vil dette ikke bli å anse som frittliggende bebyggelse. Med «konsentrert småhusbebyggelse» forstås småhus, sammenbygd i kjeder eller rekker, og med etasjehøyde på ikke over 2 etasjer. Bygninger med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter kan ikke anses som «konsentrert småhusbebyggelse», jfr. pbl 70. Deres brev av Vi skal bemerke: Plan- og bygningsloven inneholder ikke definisjoner av uttrykket «frittliggende bebyggelse» eller «konsentrert småhusbebyggelse». Disse betegnelsene er imidlertid ofte benyttet i reguleringsbestemmelser i tilknytning til reguleringsplaner, og Kommunal- og regionaldepartementet har gitt en uttalelse om dette i brev av oktober 1985 til fylkesmannen i NN. Dette brevet lyder slik: «Ved fylkesmannens ekspedisjon hit av 23. september 1985 har departementet mottatt ovennevnte forespørsel. Fylkesmannen ønsker departementets uttalelse om hva som er å anse som henholdsvis frittliggende og sammenkjedet bebyggelse i forhold til reguleringsbestemmelsene for NN med tilstøtende områder, vedtatt av NN kommunestyre 4. april 1984.

2 Planbestemmelsene i bygningsloven hører under Miljøverndepartementet. Kommunal- og regionaldepartementet kan derfor ikke ta realitetsstandpunkt til den konkrete sak som De har forelagt, men vil likevel nevne følgende: Bygningsloven og byggeforskriftene har enkelte bestemmelser om småhus og har der brukt betegnelsen frittliggende om en- og tomannsboliger, mens den ikke er brukt om småhus sammenbygd i kjeder, rekkehus m.v. Vi viser i denne forbindelse til bygningslovens 86 a om mindre byggearbeid på boligeiendom og til byggeforskriftenes kap 47:134 om ventilasjon, 49:121 om røykpipe og 53:51 om varmeisolering. I relasjon til disse forskriftene vil «frittliggende» bebyggelse være både eneboliger og horisontalt og vertikalt delte tomannsboliger. Det siste vil gjelde de tilfeller hvor boligene er faktisk sammenbygget slik at de anses å utgjøre en bygning. Når to bygninger med en boenhet i hver er sammenkjedet med bod, garasje og lignende, vil dette ikke bli å anse som frittliggende bebyggelse. Miljøverndepartementet har utgitt en veileder T Grad av utnytting hvor det bl.a. heter: Generelt om virkemidlene: Ulike virkemidler for å styre utforming og arealbruk i plan- og byggesaksbehandlingen Plan- og bygningsloven, teknisk forskrift, kommunale vedtekter og arealplaner er virkemidler for å styre utforming og bruk av bygninger, anlegg og områder. I hver enkelt plan- og byggesak vil det være ulike behov for styring for å oppnå et ønsket resultat. Hva som gir best resultat for et område, bør baseres på stedsanalyser og bevisste valg for hva som er viktig i det enkelte lokalmiljø. Plan- og bygningsloven Plan- og bygningsloven gir kommunene selv mulighet til å ta stilling til hvor detaljert arealplanene skal utformes. Detaljeringsgrad og hvilke bindinger en velger har betydning for hva en kan styre i senere enkeltsaker. Reguleringsplaner og reguleringsbestemmelser I henhold til plan- og bygningsloven 26 kan det gis reguleringsbestemmelser til reguleringsplaner. Det kan i bestemmelsene fastsettes hvordan utforming og bruk av arealer og bygninger i et reguleringsområde skal være, dvs. bestemmelser om grad av utnytting, antall etasjer, høyde, utforming av uteareal, støyskjerming m.v. Etter annet punktum kan det settes vilkår for bruken eller det kan forbys former for bruk. Slike bestemmelser kan gis for å fremme eller sikre formålet med reguleringen.

3 2. Teknisk forskrift Boligtyper Teknisk forskrift har ingen definisjoner av boligtyper. Bestemmelser til kommuneplan eller reguleringsplan kan stille krav til boligtyper. Planen bør gi en definisjon av de begreper som benyttes, for å unngå tolkningstvil. Følgende begreper og definisjoner kan eventuelt benyttes: Småhus: Fellesbetegnelse på frittliggende og sammenbygde bolighus med inntil tre målbare plan der bygningens høyde faller innenfor høydene som er angitt i pbl 70. (Ny lov 29-4) Kjedehus: Bygning hvor to eller flere selvstendige boenheter er bygget sammen med mellombygg, som regel garasje/carport, utebod e.l. Rekkehus: Bygning med tre eller flere selvstendige boenheter bygd i en sammenhengende rekke med vertikalt skille (felles skillevegg) mellom de enkelte boenhetene. Hver boenhet har egen inngang. Lavblokk: Bygning med fire eller flere boenheter og med inntil fire etasjer. Konsentrert småhusbebyggelse: Småhus, sammenbygd i kjeder eller rekker, med inntil tre målbare plan, der bygningens høyde faller innenfor høydene som er angitt i pbl 70 ( ny, Pbl 29-4) 3. Sintef Byggforsk Sintef Byggforsk Kunnskapssystemer har utarbeidet et faktablad som også sier noe om temaet: Innhold Dette bladet inneholder en oversikt over begreper som brukes for å beskrive boligbygninger. Det behandler først og fremst betegnelser som tar utgangspunkt i den bygningsmessige utformingen. Videre er det gitt en oversikt over forskjellige typer eie- og leieformer. Ulogiske betegnelser. Mange av de innarbeidede betegnelsene er ikke språklig logiske, se tabell 14. De kan inneholde sammenblanding av 1) bolig, hus eller bygning, og av 2) familie, husholdning eller antall hovedpersoner i en bygning. Betegnelsene påvirker utformingen av bygningene og boligene og hva det blir lagt vekt på ved vurdering og omsetning av dem. For eksempel er det få betegnelser som sier noe om bruksretten til utearealene (som kan variere

4 fra helt privat til helt offentlig, avhengig av boligenes utforming), som har mye å si for kvaliteten ved det å bo. 113 Småhus brukes i dag som en fellesbetegnelse på mange forskjellige typer boligbygninger, for eksempel små bygninger med boliger, bygninger med boliger uten horisontale naboskiller (det vil si frittliggende boliger, kjedehus og rekkehus) eller bygninger i inntil tre etasjer og med inntil ti boliger (i denne sammenheng en form for lavblokk). Den siste varianten kan for eksempel ligge til grunn for en reguleringsplan, mens Byggforsk definerer de største bygningene i denne varianten som mellomformer mellom småhus og blokker. 4 Småhus 41 Generelt 411 Definisjon. I denne sammenhengen bruker vi "småhus" om frittliggende eller sammenbygde bolighus med inntil to etasjer pluss eventuell sokkel- eller underetasje og loft. Behovet for en slik fellesbetegnelse skyldes blant annet at plan- og bygningslovgivningen på mange områder skiller mellom små og store boligbygninger. 412 Åpen småhusbebyggelse består av frittliggende småhus, fortrinnsvis eneboliger eller tomannsboliger, med innbyrdes avstand på minst 8,0 m. 413 Tett småhusbebyggelse omfatter både sammenbygde boliger og enkeltboliger med mindre innbyrdes avstand enn 8,0 m, for eksempel tunbebyggelse eller sammenbygde, tettstilte eller frittliggende småhus. Dette krever at det foreligger en arealplan som tillater så tett bebyggelse og at sikkerheten mot brannspredning er ivaretatt på annen måte enn ved 8,0 m avstand mellom bygninger, som regel ved at hver bygning har én tett vegg mot nabobygning. Se Planløsning God boligkvalitet på små tomter. 414 Sammenbygde småhus brukes både om eldre sammenhengende trehusbebyggelse og om nyere hustyper som rekkehus, kjedehus og atriumhus. Sammenbygde småhus har vertikale naboskiller mellom de enkelte boenhetene, og hver enkelt bolig har direkte atkomst fra terreng. To-, tre- og firemannsboliger regnes vanligvis ikke som sammenbygde småhus. Noen eksepmler på Byggforsk sine definisjoner: 46 Rekkehus Rekkehus er en bygning med tre eller flere boliger bygd i en sammenhengende rekke med vertikalt skille (felles skillevegg) mellom de enkelte boligene, se fig. 46. Hver bolig har egen inngang. Den enkelte boligen betegnes som rekkehusbolig, rekkehusleilighet eller bolig/leilighet i rekkehus. 48 "Tremannsbolig" og "firemannsbolig" Tremannsbolig og firemannsbolig er ofte for lite presise betegnelser. Bygninger med tre eller fire boenheter, der naboskillene er vertikale og hver boenhet har egen inngang, defineres som rekkehus, se pkt. 46. Bygninger med én felles inngang til to boenheter i første etasje og to boenheter i andre etasje (korsdelt firemannsbolig) defineres som lavblokk, se pkt. 52. Betegnelsen kan brukes på bygninger med tre eller fire boenheter med annen utforming enn beskrevet i dette bladet. Lavblokk En lavblokk er en boligblokk med to til fire etasjer og minst fire leiligheter, se fig. 52.

5 Den minste formen for lavblokk er korsdelte firemannsboliger (felles atkomstkjerne for to boenheter i første etasje og to boenheter i andre etasje). I mange sammenhenger har korsdelte firemannsboliger tilsvarende karaktertrekk som småhus. For eksempel ser det ut som om Ullevål Haveby i Oslo i hovedsak består av rekkehus, men størstedelen av bebyggelsen er faktisk sammenbygde, korsdelte firemannsboliger. Større lavblokker faller klart utenfor småhusbegrepet. Fig. 52 Lavblokk 6 Blokker 61 Generelt 611 Definisjon. Begrepet boligblokk er en fellesbetegnelse som omfatter de fleste typene av store bolighus, med unntak av terrassehus. Karakteristisk for en boligblokk er felles inngang(er) for flere boenheter/leiligheter og horisontale og som regel også vertikale naboskiller. Tidligere betegnelse på boligblokker var ofte etasjehus. Blokker på inntil fire etasjer kalles lavblokk (se pkt. 52), mens en høyblokk har fem etasjer eller mer. 4. Hva så med Sveafeltet? Reguleringsplanen for Sveafeltet med plan beskrivelse og bestemmelser, vedtatt i K-sak 66/04 av , sier følgende om byggeområdet: A) Planbeskrivelse 1. Innledning Planområdet ligger like nord for Grua sentrum og grenser i vest til Sveavegen og i øst til Skoleberget. Området er for det meste bygget ut og planforslaget legger bare til rette for en utbygging i områdene B6, B7 og B9. I områdene B6-7 er det lagt til rette for to nye tomter for frittliggende småhusbebyggelse, mens det i B9 er planlagt konsentrert småhusbebyggelse.begrunnelsen for å utarbeide en reguleringsplan for feltet, er å avklare avkjørsel til tilgrensende boligfelt, Voldstadenga og Skoleberget samt rydde opp i uklare eiendomsforhold. 6. Planinnhold Det meste av planen viser eksisterende forhold. Ca. 5 daa er planlagt for konsentrert småhusbebyggelse. I tillegg er det lagt til rette for to nye tomter for frittliggende småhusbebyggelse i områdene B6 og B7. Det er ikke planlagt noen nye traseer for veg i planområdet. Planforslaget viser utvidelse av en av stikkvegene i boligfeltet (Voldstadbakken). Årsaken til utvidelsen er at den skal benyttes som adkomstveg til

6 Skoleberget i øst. Utvidelsen av fortausløsning vil medføre eiendomsinngrep i tomtene med 67/242, 67/243, 67/679, 67/244 og 67/271. Fortausløsningen forsetter noe lenger nord og sør langs Voldstadbakken.Planforslaget viser også gang- og sykkelveg på vestsiden av Sveavegen som berører 67/624 og 67/157. Kommunen er grunneier av begge disse eiendommene. B. Reguleringsbestemmelser for Sveafeltet Pkt. 2.4 Bygninger skal ha tradisjonelt saltak uten valm. Takvinkel skal være mellom grader. Maksimal mønehøyde på bolig i områdene er 7,5 meter i B1-B8 og 9 meter i B9. Andre bygninger på tomta (inklusive garasje) skal ha mønehøyde på maksimalt 5 meter. Mønehøyde skal måles fra overkant møne til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Boligbyggene skal ha en tydelig lengderetning. Møneretning skal følge byggets lengderetning og hovedmøneretningen skal følge terrengkotene. Alle tak skal tekkes med mørkt, matt materiale. Garasje/uthus kan plasseres inntil 1 meter fra nabogrense innenfor rammene av byggeforskriftene. Dette gjelder ikke tomtegrenser mot veg. Mot veg skal garasjer med innkjøring vinkelrett på veg ikke plasseres nærmere eiendomsgrensen enn 6 meter, forøvrig gjelder plankartets byggegrenser. For øvrig gjelder plan og bygningslovens bestemmelser der byggegrenser ikke er inntegnet. Maksimal størrelse på garasje er BYA=50m2. Det skal avsettes plass til minimum én biloppstillingsplass i tillegg til garasje, minimum to plasser til sammen, for hver boenhet inne på tomten. Evt. hybel regnes her som egen boenhet. C. T Grad av utnytting: I henhold til plan- og bygningsloven 26 kan det gis reguleringsbestemmelser til reguleringsplaner. Det kan i bestemmelsene fastsettes hvordan utforming og bruk av arealer og bygninger i et reguleringsområde skal være, dvs. bestemmelser om grad av utnytting, antall etasjer, høyde, utforming av uteareal, støyskjerming m.v. Etter annet punktum kan det settes vilkår for bruken eller det kan forbys former for bruk. Slike bestemmelser kan gis for å fremme eller sikre formålet med reguleringen. D. Vurdering: Med bakgrunn i vedtatte planbeskrivelse og planbestemmelser er området B-9 avsatt til konsentrert småhusbebyggelse med en %BYA= 35%. Takvinkel skal være mellom grader. Maksimal mønehøyde er 9 meter. I tillegg kommer bestemmeler om plassering, garasjer og antall P-plasser m.m. Utover dette sier bestemmelene lite om hva slags bebyggelse området B-9 skal inneholde. Fylkesmannen i Oppland sier i tlf. med Arealforvaltning at hensikten bak bestemmelene kan i noen grad være bestemmende for hva man legger i begrepet Konsentrert småhusbebyggelse i det enkelte tilfellet. Bestemmelsen for Sveafeltet inneholder ingen bestemte føringer med tanke på materialvalg og eller fargevalg og arkitektonisk uttrykk utover ovenfor nevnte. Bebyggelse definert som rekkehus i inntil 2 etg. med ev.underliggende plan ligger innenfor begrepet Konsentrert Småhusbebyggelse forutsatt følgende:

7 Mønehøyde er under 9 meter Gesimshøyde er under 8 meter Boenhetene har separate innganger Byggforsk bladet sier også: En lavblokk er en boligblokk med to til fire etasjer og minst fire leiligheter. Større lavblokker faller klart utenfor småhusbegrepet. Grad av utnytting og PBL 29-4 sier at mønehøyde inntil 9 meter og gesimshøyder inntil 8 meter defineres som småhus.

8 Tiltakshavers/ansvarlig søkers problematisering:

9 Det er utgangspunktet for planen, ved dens planbestemmelser og planbeskrivelse som må legges til gunn for tolkningen om den foreslått bebyggelsen i Volstadbakken felt B-9 er innenfor eller utenfor reguleringsformålet. Man må mao. gå tilbake til den som har utarbeidet og vedtatt planen, i dette tilfellet kommunestyret i Lunner. Planeier er den som kan beskrive hensikten bak planen og dens intensjoner hva angår type bebyggelse osv. Dette ifølge Statens Bygningstekniske etat, noe også Fylkesmannen i Oppland støtter. Med hilsen Anne Elisabeth Låveg Byggesaksbehandler Referanse:11/56-17