Detaljregulering Øvre Bårliåsen

Transkript

1 Reguleringsbestemmelser i tilknytning til reguleringsplan for: Detaljregulering Plankart er datert: Reguleringsbestemmelsene er datert: Plan med bestemmelser er vedtatt av kommunestyret: Dato Ordfører Bestemmelser i reguleringsplan i henhold til PBL GENERELT 1.1.Reguleringsområde Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankartet. 1.2.Reguleringsformål I planen er det regulert områder for følgende formål: Bebyggelse og anlegg (Pbl 12-5, nr.1) Boligbebyggelse - Frittliggende småhusbebyggelse, (BF1-11), 1111 Boligbebyggelse - Konsentrert småhusbebyggelse, (BK1-9), 1112 Lekeplass (LEK1-9), 1610 Renovasjonsanlegg (REN 1-3), 1550 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (Pbl 12-5, nr.2) Kjøreveg (KV1-7), 2011 Gang- og sykkelveg (GS1-4), 2015 Annen veggrunn tekniske anlegg, 2018 Grønnstruktur (Pbl 12-5, nr.3) Turveg (TU1-5), 3031 Friområde, (FO1-5), 3040 Hensynssoner (Pbl 12-6) a3) faresone, høyspenningsanlegg, H370 c) sikringssone, bevaring kulturmiljø, H570 1

2 2. FELLESBESTEMMELSER 2.1.Estetikk Ved utforming av de enkelte byggeområdene skal det legges vekt på å oppnå variasjon i arkitektur og annen utforming innenfor så vel som mellom byggeområdene. Kommunen skal ved sin behandling av tillatelser påse at bebyggelsen får god form og materialbehandling, og at alle bygninger får en harmonisk og god utførelse med hensyn til form, type tak, møneretning og materialvalg. Dette kan gjøres skriftlig, eller ved hjelp av blant annet illustrasjoner av plan, snitt og fasader. Det vises for øvrig til estetisk veileder for Eidsvoll kommune som skal legges til grunn for utforming av bebyggelse. 2.2.Universell utforming Det skal etterstrebes universell utforming innenfor hele planområdet, for fortau, gang- og sykkelveger, i utomhusareal og lekeområder i byggeområder, samt i bebyggelse. All bebyggelse skal kunne nås via fortau, og gang- og sykkelveger fra kollektivholdeplasser i nærområdet. 2.3.Vegetasjon Eksisterende vegetasjon og trær innen hvert delområde/formål skal så langt det er mulig sikres i byggeperioden. I hovedsak skal nødvendig hogst for bebyggelse og anlegg først foretas etter av bygg og anlegg er midlertidig stukket ut. Tynning og plukkhogst tillates. 2.4.El.-master Eventuelle el.-master som medfører klatrefare skal sikres mot klatring. 2.5.Vegskjæringer og fyllinger Ved planlegging og gjennomføring av terrenginngrepene skal en bestrebe seg på å gjøre dette så skånsomt som mulig iht. reguleringsformålet på tilliggende berørte områder. Terrenginngrepene skal kartmessig dokumenteres før det søkes om tiltak på tilliggende berørte områder. 2.6.Rammeplaner for overvann og VA Det skal foreligge godkjente rammeplaner for overvannshåndtering og for vann og avløp (VA) for hele planområdet før det søkes om tiltak innenfor planområdet. Rammeplanen for overvannshåndtering skal bygge på prinsippet om lokal overvannshåndtering med maksimal tilrettelegging for lokal infiltrasjon og fordrøyning der det er påkrevet for å begrense/forsinke avrenningen fra området til tilliggende bekkedrag. Mulige flomveger skal kartlegges og i varetas i rammeplanen. Rammeplan for VA skal legge til rette for sikker vannforsyning med tilfredsstillende brannvannsdekning. Det skal vurderes behov for høydebasseng. 2.7.Tekniske anlegg Det skal foreligge tillatelse til tiltak for tekniske anlegg (veg, vann, avløp) før arbeidene kan igangsettes. Anleggene skal bygges og ha en kvalitet i samsvar med gjeldende kommunal standard ved opparbeidelse. Vedlagt søknaden om tekniske anlegg skal det foreligge lengde- og tverrprofiler som dokumenterer skjæringer og fyllinger. Detaljplanene skal utformes med sikte på tilpasning til eksisterende terreng. 2

3 2.8.Rekkefølgebestemmelser Rekkefølgebestemmelse for hele området Før det kan gis igangsettingstillatelse for utbygging i området, skal nytt kryss mellom Fv. 503/Finstadvegen og Bårlidalsvegen, og ny adkomstveg og fortau i tilknytning til dette, være opparbeidet i henhold til byggeplan for krysset godkjent av Statens vegvesen Rekkefølgebestemmelser i forbindelse med utbygging av BF1-11 KV1 og KV3 m/fortau frem til BF9, KV4-KV6, GS2 samt TU1-5 og Lek1-2 skal være ferdigstilt før det kan gis igangsettingstillatelse for boliger i områdene BF1- BF9. KV2 frem til KV7, samt hele KV7, skal være ferdigstilt før det gis brukstillatelse for boliger i områdene BF Rekkefølgebestemmelser i forbindelse med utbygging av BK1-4 KV1 m/fortau samt KV3, GS2 TU1-5 og Lek 2, 5, 6 og 7 skal være ferdigstilt før det kan gis igangsettingstillatelse for boliger i områdene BK Rekkefølgebestemmelser i forbindelse med utbygging av BK5-9 KV1 og KV2 m/fortau, GS1, GS3-4 og Lek 3,4 og 8 skal være ferdigstilt før det kan gis igangsettingstillatelse for boliger i områdene BK Minste uteoppholdsareal Det er satt følgende krav til uteoppholdsareal for nye boliger: min. 300 m 2 for frittliggende eneboliger min. 150 m 2 pr. boenhet for frittliggende tomannsboliger. For hybelleilighet (1-roms boenhet) kreves et tillegg på min. 100 m2. min. 150 m 2 pr. boenhet ved fortetting som omfatter 3 hus eller mer min. 40 m 2 pr. boenhet i områder for konsentrert småhusbebyggelse 2.10 Kulturminner Dersom det viser seg at tiltak innenfor planområdet kan skade, ødelegge, grave ut, flytte, forandre, tildekke, skjule eller på annen måte utilbørlig skjemme automatisk fredede kulturminner eller fremkalle skade for at dette kan skje, må arbeidene straks stanses og kulturminneforvaltningen varsles umiddelbart. Ansvaret påhviler tiltakshaver og/eller ansvarshavende leder på stedet Radon Det vises til TEK 10 og plan- og bygningsloven. Utbygger har ansvaret for sikring av bygg slik at radonforekomsten innendørs ikke overstiger 100 Bq/m3. 3

4 Arealet skal avsettes på tomta bygningen ligger på. Parkeringsareal (minimum 25 m 2 for hver krevde bilplass inkl. garasje), overdekte terrasser og areal brattere enn 1:3 skal ikke regnes inn som del av uteoppholdsarealet. 3. BEBYGGELSE OG ANLEGG ( 12-5, nr.1) 3.1.Boligbebyggelse - frittliggende småhusbebyggelse (BF1-11) Type bebyggelse I områdene tillates oppført eneboliger med tilhørende garasjer og uthus/boder Tilleggsleilighet/hybel/utleienhet På tomter hvor det oppføres eneboliger kan det i tillegg til hovedleilighet legges til rette for sekundærleilighet på inntil 60 m² Krav til parkering/biloppstillingsplasser For eneboliger skal det avsettes minst 2 biloppstillingsplasser pr bolig hvorav minst 1 i garasje/carport. For eventuell sekundærleilighet skal det i tillegg avsettes 1 biloppstillingsplass Grad av utnytting Maksimalt tillatt grad av utnyttelse er BYA=30 %. For alle tomtene er maksimalt tillatt BYA inkludert garasje/carport og biloppstillingsplasser på terreng. Biloppstillingsplasser i garasje/carport regnes tilsvarende vist fotavtrykk på situasjonsplanen. Biloppstillingsplasser på terreng skal regnes med i bebygd areal med 18m² per oppstillingsplass Byggegrenser Bebyggelsen skal plasseres innenfor de byggegrenser som er vist på plankartet. Garasje/carport på inntil 50 m² tillates delvis utenfor byggegrensene, men da med en minimum avstand på 1 m til grense mot naboeiendom og minimum 2 m fra regulert vegareal. Hvis garasje plasseres vinkelrett på veg er minimum avstand 6 m fra veg Byggehøyder Alle høyder nedenfor er oppgitt i meter «over gjennomsnittlig planert terreng». Bebyggelse med saltak: Maks tillatt gesimshøyde er 6 meter. Maks tillatt mønehøyde er 9 meter. Takvinkel skal være mellom 27 og 45. Ark/takløft kan være ¼ av takets lengde, gesimshøyde beregnes ikke av dette. Bebyggelse med skrått tak: Maks tillatt gesimshøyde er 8 meter. Bebyggelse med flatt tak: Maks tillatt gesimshøyde er 7 meter over gjennomsnittlig planert terreng. For frittliggende garasjer kan mønehøyden være inntil 5 m og gesimshøyden inntil 4,0 m over gjennomsnittlig planert terreng. 4

5 I skrått terreng (hvor terrenget faller minst 1:3m i husets bredde), skal boligene ha underetasje/kjeller eller avtrappes med flere plan for å tilpasses terrenget. Frittliggende garasjer og uthus skal stå i riktig forhold til og klart underordne seg hovedbygget Adkomst Tomtene skal ha avkjørsel til den veg som er angitt med pil på plankartet. Sideveis forskyvning langs tomtegrense mot veg tillates Situasjonsplan Ved søknad om byggetillatelse skal det legges ved tegninger som viser bebyggelsens plassering og tilpasning til terrenget. Plassering av garasje og bod/uthus skal vises på situasjonsplanen selv om de ikke skal oppføres samtidig med boligen. 3.2.Boligbebyggelse - konsentrert småhusbebyggelse (BK1-9) Type bebyggelse I området tillates oppført småhus, sammenbygd i kjeder, rekker eller som punkthus. Illustrasjonsplan datert viser hvordan områdene kan bebygges. Situasjonsplan: Ved søknad om oppføring av nye boliger, skal det utarbeides situasjonsplan hvor følgende skal fremgå: - Uteoppholdsareal i støyfri sone iht. T Tomtedeling/seksjonering - Atkomst til alle boliger. - Langsmed fortau langsmed offentlig veg skal 2 og 2 boliger ha felles utkjøring til veg. - For boliger med direkteadkomst fra offentlig kjøreveg, skal snumulighet vises inne på hver tomt. Rygging ut i offentlig kjøreveg skal unngås. - Byggehøyder - Antall boenheter - Anlegg/fellesanlegg for renovasjon - Håndtering av overvann - Rekkefølgekrav om ferdigstillelse av infrastruktur og uteområder før boliger kan gis brukstillatelse - Parkering - Lekeplass - Utforming av interne veger og snuplasser der dette er aktuelt Grad av utnytting Maksimalt tillatt grad av utnyttelse er BYA=35 % inklusiv areal til garasje/carport og biloppstillingsplasser Byggegrenser Bebyggelsen skal plasseres innenfor de byggegrenser som er vist på plankartet. 5

6 Byggehøyder Alle høyder nedenfor er oppgitt i meter «over gjennomsnittlig planert terreng». Bebyggelse med saltak: Maks tillatt gesimshøyde er 6 meter. Maks tillatt mønehøyde er 9 meter. Takvinkel skal være mellom 27 og 45. Ark/takløft kan være ¼ av takets lengde, gesimshøyde beregnes ikke av dette. Bebyggelse med skrått tak: Maks tillatt gesimshøyde er 8 meter. Bebyggelse med flatt tak: Maks tillatt gesimshøyde er 7 meter over gjennomsnittlig planert terreng. For frittliggende garasjer kan mønehøyden være inntil 5 m og gesimshøyden inntil 4,0 m over gjennomsnittlig planert terreng. I skrått terreng (hvor terrenget faller minst 1:3m i husets bredde), kan boligene ha underetasje/kjeller eller avtrappes med flere plan for å tilpasses terrenget Adkomst BK1-4 skal ha adkomst fra KV3. BK5-9 skal ha adkomst fra KV2. Vestre del av BK6 kan ha adkomst langs GS Krav til parkering/biloppstillingsplasser For hver boligenhet skal det avsettes 2 biloppstillingsplasser pr bolig hvorav minst 1 i garasje/carport Lekeplasser Det skal for alle områder innarbeides mindre lekeplasser i tilknytning til hver husgruppe og innenfor en avstand på inntil ca. 100 m fra hver bolig. 3.3.Lekeplasser (Lek1-8) Opparbeidelse Lekeplassene Lek1 og LEK4 skal opparbeides som kvartalslekeplasser. Innenfor LEK4 skal det opparbeides balløkke. LEK2,3 og 5-8 skal opparbeides som nærlekeplasser tilpasset flere aldersgrupper med tilpassede lekeapparater. Områdene for øvrig skal planeres og parkmessig opparbeides med benker, søppelkasser og parkbelysning. Arealer og lekeapparater skal utformes i samsvar med gjeldende sikkerhetsforskrift ved opparbeidelse. Det kan oppføres mindre bygg og anlegg som fremmer områdenes bruk som felles lekeområder. All opparbeidelse skal skje iht. godkjente byggesøknader. Kommunen kan gi tillatelse til forskyvning eller endring av plassering av lekeplass innenfor det enkelte delområde Bruk, eie og drift Lek 1 og 4 skal være til felles bruk for alle boenheter innenfor planområdet, og skal eies og skjøttes av alle. Lek 2 skal være til felles bruk for BF1-9 og BK1-4, samt eies og skjøttes av alle grunneiere i disse områdene. 6

7 Lek 5 og 6 skal være til felles for BK1 BK4, samt eies og skjøttes av alle grunneiere i disse områdene. Lek 7 skal være til felles for BK5, samt eies og skjøttes av alle grunneiere i dette området. Lek 3 og Lek 8 skal være til felles for BK6, BK7 og BK9, samt eies og skjøttes av alle grunneiere i disse områdene. 4. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR ( 12-5, nr.2) 4.1.Kjøreveger (KV1-8) og gang- og sykkelveger (GS1-4) Krav til veganleggene Alle trafikkområdene skal anlegges i samsvar med bredder og kurvatur som vist i plankartet Eierform Eieform fastsatt i denne paragraf omfatter også tilliggende grøfteareal (formål for annen veggrunn -tekniske anlegg, 2018). Offentlige veger: KV1 KV2 med tilhørende fortau og snuplass. KV3 med tilhørende fortau. GS1-4 Private veger: KV4 er regulert til felles privat veg for alle tomtene i BF3, BF4, BF6, BF7 og BF8, samt de tomtene innenfor BF2 og BF5 som i reguleringsplankartet har atkomstpil fra denne veg. KV5 er regulert til felles privat veg for alle tomtene i BF6, samt de tomtene som innenfor BF3 i reguleringsplankartet har atkomstpil fra denne veg. KV6 er regulert til felles privat veg for de tomtene innenfor BF1 som i reguleringsplankartet har atkomstpil fra denne veg. KV7 er regulert til felles privat veg for alle tomtene i BF Universell utforming Alle fortau og gang- og sykkelveger med unntak av GS1 og GS4 skal utformes iht. prinsippet om universell utforming. GS1 og GS4 har alternative ruter. GS1 er eksisterende turveg/sti og snarvei mellom eksisterende felt på nedre Bårliåsen og nye feltet. GS4 er snarvei nordover og ned til FV/Strandvegen Belysning Alle veganlegg skal utstyres med tilfredsstillende belysning for de aktuelle trafikantgruppene Detaljplanlegging, byggesøknader, opparbeidelse Alle veganlegg skal detaljplanlegges og utredes, omsøkes, godkjennes og opparbeides iht. kravene i pkt Annen veggrunn tekniske anlegg Utførelse 7

8 Annen veggrunn tekniske anlegg (grøfter), skal utføres og behandles iht. bestemmelsene i pkt GRØNNSTRUKTUR ( 12-5, nr.3) 5.1.Turveg (TU1-5) Turveg skal opparbeides med hardstampet grus med minimum bredde 1,5m med variasjoner. Turveg skal følge naturlandskapet og være en del av landskapspreget. Mindre, men nødvendige terrengtilpasninger tillates. 5.2.Friområder (FO1-5) Friområdene er i utgangspunktet naturområder, men hvor det tillates noe mer inngrep for aktiv bruk i tilknytning til nærliggende bebyggelses, så som etablering av stier med møteplasser, plassering av benker, gapahuker, sikre bål- og grillplasser ol. Det tillates kun anlegg som fremmer områdets bruk som friområde. Unntatt er fremføring av anlegg for kabler og ledninger med tilhørende pumpehus og trafoer. Skogsdrift med flatehogst er ikke tillatt. Plukkhogst og skjøtsel er tillatt i den grad dette er et naturlig vedlikehold av områdene som naturområder. Tynning inn mot tomteområder for å bedre sol- og lysforhold kan utføres etter godkjennelse av kommunen. Nødvendig bearbeiding av sidearealene i forbindelse med opparbeidelse av tilliggende veger tillates også. Etter avsluttet anlegg skal de berørte arealene reetableres som friområde med stedstilhørende beplantning. 6. HENSYNSSONER ( 12-6) 6.1.Faresone, høyspenningsanlegg, H370. Innenfor områdene er det ikke tillatt å oppføre byggverk som ikke har direkte tilknytning til høyspentlinjen. 6.2.Sikringssone med angitte særlige hensyn, kulturmiljø H570. Kulturminne(tuft fra etterreformatorisk) er sikret innenfor dette området. Det tillates ikke tiltak eller inngrep som kan forringe kulturminnet innenfor denne sonen. 8