Plan ID: Dato: Reguleringsplan vedtatt: Mindre endring vedtatt : dd.mm.åå

Transkript

1 NEDRE EIKER KOMMUNE Saksnr.: 2009/966 Planbestemmelser til detaljregulering for: Betel-kvartalet Plan ID: Dato: Reguleringsplan vedtatt: Mindre endring vedtatt : dd.mm.åå I medhold av i Plan- og bygningsloven av 2008 har Nedre Eiker kommunestyre vedtatt detaljregulering med disse planbestemmelser datert og tilhørende plankart datert stadfesting ved Ordfører 1. PLANENS HENSIKT Hensikten med reguleringsplanen er tredelt. Den skal legge til rette for utvikling av: - sentrumstruktur med blandet bebyggelse, deriblant forsamlingslokale - grønnstruktur/torg innen og gangforbindelse gjennom kvartalet - kvartalstruktur ved å forlenge Klopptjerngata fra Arbeidergata til Nedre torggate 2. AREALFORMÅL I PLANEN (jf. plan- og bygningslovens 12-5) Hovedformål Underformål Forkortelse Kode Bebyggelse og anlegg Sentrumsformål Forsamlingslokale BS 1-5 BFL Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Kjøreveg Fortau Torg Annen veggrunn grønt Parkering SKV 1-8 SF 1-14 ST AVG SPA Planmyndigheten kan tillate små justeringer av formålsgrenser, mindre rokering av Samferdselsanlegg, eller endret bruk til annet tilhørende underformål der de vurderes mindre vesentlige. 3. HENSYNSSONER I PLANEN (jf. plan- og bygningsloven 12-6) Sone Innhold Forkortelse Kode Støysone Støysone - rød Støysone - gul H210_1-x H220_1-x Faresone Flomfare H side 1 av 8

2 4. BEBYGGELSE OG ANLEGG (jf. plan- og bygningslovens 12-5 nr. 1) 4.1. Sentrumsformål (BS 1-5) Utnyttelse og utforming ( 12-7 nr. 1) - Bebygget areal Minste tillatte prosent bebygd areal (%-BYA) er 40 % innenfor det enkelte delfelt Vilkår for bruk ( 12-7 nr. 2) - Arealbruk a) Feltene kan benyttes til forretninger, tjenesteyting, boligbebyggelse, kontor, hotell/overnatting og bevertning. b) Det tillates etablering av kjøpesenter. c) I bebyggelsens 1. etasje tillates ikke boliger, unntatt inngangspartier og oppganger Vilkår for bruk ( 12-7 nr. 2) - Byggehøyder a) Innenfor BS1, BS4 og BS5 tillates bygg oppført med en maksimal høyde på gesims på 14,5 m og mønehøyde på 17,5 m, med tilbaketrukket toppetasje med maksimal høyde på gesims på 17,5 m og møne på 19,5 m. Tilbaketrukket toppetasje skal være trukket 3m inn fra byggelinje mot gate/offentlige rom. b) Innenfor BS2 tillates bygg oppført med en maksimal gesimshøyde på 5,5m. c) Innenfor BS3 tillates bygg oppført med en maksimal høyde på gesims på 11,5 m og mønehøyde på 14,5 m. Her kreves ingen tilbaketrekning av øverste og 4 e etasje. d) Minimum byggehøyde i BS 1,3,4 og 5 tillates 3m lavere (dvs. en etasjehøyde mindre) enn alle ovennevnte maksimumshøyder Funksjons- og kvalitetskrav ( 12-7 nr. 4) - Uteoppholdsareal a) Privat og felles uteoppholdsareal skal til sammen utgjøre min. 20 m 2 pr. boenhet. Alle leiligheter skal ha privat uteoppholdsareal på minimum 10 m 2. Privat uteoppholdsareal kan løses i form av balkong. b) Uteareal skal plasseres slik at de får minimum 3 timer sollys ved høst-/ vår jevndøgn Funksjons- og kvalitetskrav ( 12-7 nr. 4) - Lekeplasser a) Lekeplasser skal ha en størrelse og utforming i tråd med Rikspolitiske retningslinjer for barn og unge (T-2/08). De skal ha gunstig plassering i forhold til støy, sol og vind og skal ikke være skyggelagt større deler av dagen. De skal opparbeides i samsvar med den til en hver tid gjeldende statlige forskrift om lekeplassutstyr og forsynes med apparat tilpasset målgruppen samt sittemuligheter. b) Fra 4 boenhet skal det opparbeides en felles småbarnslekeplass i planområdet. Denne skal ha funksjon som sosial møteplass i nærområdet. Forholdet mellom bredde og lengde bør ikke overstige 1:2. c) Fra 40 boenheter skal det i tillegg opparbeides en nærlekeplass i nærområdet. Denne skal ikke være mindre enn 10m på det smaleste, naturlig terreng skal beholdes på 1/3 av arealet og kan tilrettelegges for skating, sykkel eller lignende. Kommunen kan samtykke til at opparbeidelse løses ved bidrag til offentlig lekeplass på Vikhagan (gbnr. 15/197). Ordførers initialer: side 2 av 8

3 Funksjons- og kvalitetskrav ( 12-7 nr. 4) - Gangforbindelse (arkade) a) Gjennom nordenden av ST, og videre i felt avsatt til BS gjennom indre del av kvartalet, skal det anlegges allment tilgjengelig gangforbindelse til åpning i fasade mot Klopptjerngata. b) Gangforbindelse skal ha en bredde på minst 5m og skal være belyst. c) Gjennom ST (og evt. del av BS2) skal den ha en åpning i bygningens hele høyde. Fra overbygget del østover skal den utformes som en arkade med åpning tilsvarende første etasje (minimum 3,5m). I den innebyggede delen (arkaden) skal gangforbindelsen være rettest mulig for å sikre god sikt og trygg ferdsel. d) Det tillates ikke anlegg/installasjoner i eller foran gangforbindelsens bredde Offentlig formål eller fellesareal ( 12-7 nr. 14) - Boligparkering/P-kjeller Biloppstillingsplasser (p-kjeller) for boliger i BS 1-5 skal være fellesareal for gbnr. 15/119, 15/153, 15/159, 15/160 og 15/219. I fellesarealet skal minst 1,0 biloppstillingsplass knyttes til den enkelte boenhet Forsamlingslokale (BFL 1-4) Utnyttelse og utforming ( 12-7 nr. 1) - Bebygget areal Minimum tillatt prosent bebygd areal (%-BYA) er 40 % innenfor det enkelte delfelt Vilkår for bruk ( 12-7 nr. 2) - Arealbruk Feltene kan benyttes til forsamlingslokale, forretninger, tjenesteyting, kontor og bevertning Vilkår for bruk ( 12-7 nr. 2) - Byggehøyder a) Innenfor BFL 1-2 tillates bygg oppført med gesimshøyde på maksimalt 5,5m. b) Innenfor BFL 3 tillates bygg oppført med gesimshøyde på maksimalt 11,5 m. c) Innenfor BFL 4 tillates bygg oppført med maksimal høyde på gesims på 11,5 m og mønehøyde på 14,5 m, med tilbaketrukket toppetasje med maksimal høyde på gesims på 14,5 m og møne på 16,5 m. Tilbaketrukket toppetasje skal være trukket 3 m inn fra byggelinje mot gate. d) Minimum byggehøyde for BFL 3 og 4 tillates 3m lavere (dvs. en etasjehøyde mindre) enn alle ovennevnte maksimumshøyder. 5. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (jf. pbl 12-5 nr. 2) Utforming ( 12-7 nr. 1) - Overflate på torg (ST) Feltet skal opparbeides som et grønt torg; det vil si overflate hovedsakelig med fast dekke, men med beplantning Vilkår for bruk ( 12-7 nr. 2) - Bevertning på torg (ST) Utendørs bevertning kan tillates på inntil 1/2 av feltet. Det tillates manuell transport av varer. I den gjenstående delen skal det i tillegg til beplantning anlegges innretninger (skulpturer, apparat og lignende) rettet mot allment opphold og barns lek. Ordførers initialer: side 3 av 8

4 Funksjons- og kvalitetskrav ( 12-7 nr. 4) - Oppbygning av samferdselsanlegg I oppbygning av samferdselsanlegg skal den til enhver tid gjeldende kommunalteknisk norm for vei, vann og avløp følges. For materialbruk skal opparbeidet sentrumsstandard følges. Belegg på fortau skal ikke være av asfalt, men av stein- eller betongheller. Kantstein skal være av bred granitt Funksjons- og kvalitetskrav ( 12-7 nr. 4) - Kjøreveg (SKV 1-8) Gatebredde skal normalt opparbeides slik at den blir 6,0m fra kantstein til kantstein. Gatehjørner anlegges med radie = 5 med kantstein i nedsenk Funksjons- og kvalitetskrav ( 12-7 nr. 4) - Fortau (SF 1-12) Fortau skal utformes sammenhengende over hele kvartalet. Kantstein langs fortau skal anlegges med en visning på cm, forbi avkjørsler og ved gangfelt anlegges kantstein i nedsenk med visning på 2-3 cm. Kantstein i gatehjørner anlegges med radius = 5 m og nedsenket i hele hjørneavrundingen Funksjons- og kvalitetskrav ( 12-7 nr. 4) - Kantparkering (SPA 1-11) Biloppstillingsplasser i kantparkering skal opparbeides i en bredde på 2,25 m og skal skilles fra kjørebanen med enten oppmerking eller steinsatt rennebunn Offentlig formål eller fellesareal ( 12-7 nr. 14) - Samferdselsanlegg Kjøreveg (SKV 1-8), Fortau (SF 1-12) og Kantparkering (SPA 1-11) og Torg (ST) skal ha offentlig formål, dvs. være allment tilgjengelige. 6. HENSYNSSONER (jf. plan- og bygningslovens 12-6) 6.1. Støysoner Grenseverdier ( 12-7 nr. 3) - Rød sone (H_210) og gul sone (H_220) a) Støynivå skal ikke overskride Lden 55 db på leke- og uteoppholdsareal. b) I ny bebyggelse skal minst halvparten av rom med støyfølsom bruk, men alle soverom, i hver boenhet ha vindu i fasade med støybelastning Lden=55dB eller lavere. Rom med støyfølsom bruk som har støybelastning over Lden=55dB ved støybelastet vindu, skal ha tilstrekkelig beskyttelse (med solbeskyttelse, kjøling, balansert ventilasjon, mv.) til at innetemperaturen er behagelig ved alle temperaturog solforhold uten at vinduene åpnes. Rom for følsom bruk som har støybelastning over Lden = 65dB ved støybelastet vindu tillates ikke Funksjons- og kvalitetskrav ( 12-7 nr. 4) - Rød sone (H_210) og gul sone (H_220) Privat uteoppholdsareal kan være utformet som vinterhage som må kunne åpnes. Vinterhagen skal ha tilfredsstillende ventilasjon i lukket tilstand Faresone Funksjons- og kvalitetskrav ( 12-7 nr. 4) - Flomfare (H_320): All ny bygningsmasse, samt tekniske anlegg (sikringsskap o.l.) som sikrer drift av tekniske installasjoner, skal sikres mot flom opp til sikkerhetskote for 200-års flom på kote +5,2. Laveste gulvnivå skal ligge over sikkerhetskote for 50-års flom på kote +4,3. Unntak gjelder for parkeringsanlegg mot at disse bygges med vannbestandige materialer. Ordførers initialer: side 4 av 8

5 7. FELLESBESTEMMELSER, uavhengig av arealformål ( jf. pbl 12-7 ) Utnyttelse og utforming ( 12-7 nr. 1) - Fasader/veggliv a) Det stilles høye krav til arkitektur, estetikk, utforming og materialkvalitet i hele planområdet. Fasader skal brytes opp gjennom variasjon i materialbruk, sprang i lange fasader, innhakk og tilbaketrekninger i bygningsvolum. b) Mot offentlig rom/gate tillates svalganger kun unntaksvis og skal da være innglasset. Samlet skal disse ikke overskride en firedel av fasadens lengde, eller maksimalt 12m. c) Bygg skal fortrinnsvis kles med lyse og naturlige materialer som tegl, pusset mur og treverk, med innslag av stein og glass. d) Åpne tekniske anlegg på tak tillates ikke. De skal være del av bygningskroppen og ikke overskride tillatt byggehøyde. Trapp- og heisoppbygg tillates i en maksimal høyde på 1,5m over tillatt byggehøyde og kreves ikke tilbaketrukket fra byggegrense mot gate i en evt. tilbaketrukket toppetasje Vilkår for bruk ( 12-7 nr. 2) - Byggelinje og byggegrense a) Utad mot fortau/offentlig rom, er formålsgrense (for BFL og BS) lik byggelinje. Det kan tillates en maksimal utkraging ut over byggelinje på 0,6 m for bygningsvolum og 0,8 m for balkonger. Samlet skal disse ikke overskride en tredel av fasadens lengde. Utkraginger skal ha minimum høyde over fortau på 4,0 m. I gatekryss skal bygninger i første etasje ha avskårne hjørner med skråside på minimum 3 m, alternativt et tilsvarende stort inntrukket hjørne. b) Innad i kvartalet er formålsgrense (for BFL og BS) lik byggegrense Vilkår for bruk ( 12-7 nr. 2) - Uteareal a) For å ta bygg og areal i bruk skal den ubebyggede del av byggeområdet (BS og BFL) utformes og opparbeides i tråd med denne plan. Dette skal detaljeres i godkjent utomhusplan i SOSI-format, hvor formålsgrenser, juridiske flater, linjer og punkt er identiske med vedtatt plankart. b) Innenfor vedtatte grenser og flater skal utomhusplan i nødvendig detaljeringsgrad redegjøre for krav til utforming av uterommene i disse planbestemmelser. Gateutforming skal særlig avklares med kommunen. Utomhusplan skal i minimum vise: - bygningers plassering - gate-, fortau- og parkeringsoppbygging - beplantning, gatemøblering (benker, belysning og lignende) - renovasjonsløsning - evt. bruk av grønne tak eller fordrøyningsanlegg - gangforbindelse gjennom kvartalet* - adkomst og parkering (varelevering, sykkelparkering, kunde- og beboerparkering*, nedkjøring til parkeringskjeller*) - uteoppholdsareal* - lekeplass(er)* Punktene merket med * gjelder først ved utbygging av BS 1-5. c) Utelagring tillates ikke. d) Alle kabler som føres inn i området skal føres frem som jordkabler. Ordførers initialer: side 5 av 8

6 Vilkår for bruk ( 12-7 nr. 2) - Parkeringsareal a) Parkeringskjeller og gateparkering (SPA 1-5) kan benyttes til innfrielse av krav til parkeringsdekning (jf ). b) Krav til biloppstillingsplasser for boliger skal fortrinnsvis innfris ved bruk av parkeringskjeller. c) Åpen overflateparkering i BS/BFL tillates ikke. Unntak kan gjøres på BS 4 for midlertidig parkering for BFL for antall oppstillingsplasser som mangler ved evt. opparbeidelse av SPA 1-4. Slikt unntak gjelder inntil BS bygges ut og krav til parkeringskjeller utløses. Midlertidig parkering skal avgrenses fra øvrig byggeområde. Bygging av midlertidig parkering i BS 4 utløser rekkefølgekrav til opparbeidelse av fortau SF 4 og gateparkering SPA 4 som omtalt i c). d) Krav til sykkeloppstillingsplasser for boliger kan delvis løses gjennom boder eller lignende for beboere. Gjesteparkering skal opparbeides utendørs mot gate/offentlig rom. Utendørs sykkelparkering skal plasseres så nær hovedinnganger som mulig og skal muliggjøre låsing av ramme Grenseverdier ( 12-7 nr. 3) - Støy, allment Støynivå i ny arealbruk (inkl. vifter/ ventilasjonsanlegg og lignende) skal tilfredsstille grenseverdier i de til enhver tid gjeldende Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging ( for tiden MD T-1442/12) Funksjons- og kvalitetskrav ( 12-7 nr. 4) - Universell utforming Universell utforming skal legges til grunn ved utforming av fellesarealer i bygg samt gangadkomster til hovedinnganger. Øvrige deler av bygg skal følge krav til tilgjengelighet i den til en hver tid gjeldende Forskrift om tekniske krav til byggverk Funksjons- og kvalitetskrav ( 12-7 nr. 4) - Avkjørsler Plassering av avkjørsler er veiledende, men antallet og fra hvilken vei/gate tomta skal ha atkomst er bindende. Ved justering av plasseringen, må ikke avkjørselen komme i konflikt med kryss, gatekurvatur o.l. Maksimal tillatt bredde på avkjørsel er 5 m. Utad mot gate/fortau og offentlige rom skal nedkjøringsrampe til parkeringskjeller ligge innenfor bygningskroppen Funksjons- og kvalitetskrav ( 12-7 nr. 4) - Renovasjon Bygging av renovasjonsanlegg skal følge den til enhver tid gjeldende normer. Anlegg skal skjermes for innsyn fra interne areal som ST eller gangforbindelse Funksjons- og kvalitetskrav ( 12-7 nr. 4) - VA-anlegg Oppbygning av VA-anlegg skal følge den til enhver tid gjeldende kommunalteknisk normer for veg, vann og avløp og godkjent VA-plan. Dette skal ivareta: vannforsyning/ slokkevann, spillvann og overvann. Til overvann skal det følge egen vurdering av behov for anlegg for oppsamling, fordrøyning og bortleding av overflatevann fra bebyggelse, veier og andre areal. I vurdering av bortledning av overflatevann skal bruk av grønne (vannabsorberende) tak inngå. Ordførers initialer: side 6 av 8

7 Verneverdier ( 12-7 nr. 6) - Varsling Dersom det under anleggsarbeidet framkommer automatisk fredede kulturminner, må arbeide straks stanses og ansvarlig myndighet varsles, jfr. kulturminneloven Trafikkregulerende tiltak og parkeringsbestemmelser ( 12-7 nr. 7) - Parkeringsdekning a) For ny bebyggelse kreves det oppstillingsplasser som følger: Sykkel Bil Enhet Bolig under 55 m 2 1,0 1,0 pr. boenhet Bolig mellom m 2 2,0 1,25 pr. boenhet Bolig over 100 m 2 3,0 1,5 pr. boenhet Kontor, Forretning, Forsamlingslokale** 3,0* 1,5 pr. 100 m 2 BRA Offentlig og privat tjenesteyting 3,0* 1,5 pr. 100 m 2 BRA Hotell/overnatting, 2,0* 1,0 pr. 100 m 2 BRA Bevertning 3,0* 1,5 pr. 100 m 2 BRA b) For BFL 1** (opprinnelig Betel-bygg) kreves 10 biloppstillingsplasser. c) For krav merket med * kan kommunen godta minsket krav til parkeringsdekning, hvis det kan dokumenteres at omsøkt arealbruk gir redusert behov for parkering. d) Minst 5 % av krav til biloppstillingsplasser, og ikke færre enn en, skal utformes for funksjonshemmede. e) Minst 25% av krav til sykkeloppstillingsplasser skal utgjøre gjesteparkering Særskilt rekkefølge for gjennomføring av tiltak ( 12-7 nr. 10) - Rekkefølgekrav a) Uteoppholdsareal og småbarnslekeplass : Før boliger tas i bruk skal privat og felles uteoppholdsareal og felles småbarnslekeplass være opparbeidet i henhold til godkjent utomhusplan (jf ). Dersom boliger tas i bruk mellom 1. oktober og 1. mai, skal arbeidene ferdigstilles så snart som mulig påfølgende vår/sommer og ikke senere enn 1. juli samme år. b) Den ubebyggede del av byggeområdet: 1. Før bebyggelse tas i bruk skal den ubebyggede del av byggeområdet (BS og BFL) være opparbeidet i tråd med godkjent utomhusplan (jf ). Frist for ferdigstillelse er som i a. 2. For tiltak i BFL 1-4 skal utomhusplanen vise ST, samt tilstøtende fortau og gateparkering i SF 2-3 og SPA For tiltak BS 1-5 skal utomhusplanen vise hele planområdet. Ordførers initialer: side 7 av 8

8 c) Øvrige tiltak: Før bebyggelse tas i bruk i følgende felt skal tilhørende tiltak være opparbeidet som vist nedenfor og i tråd med godkjent utomhusplan: Felt Krav 1. BS 1-2 ST, SKV 1-2, SF 1-2, SPA BS 3 ST, SKV 3, SF 3, SPA 3 3. BS 4* ST, SKV 3-4, SF 3-4, SPA 3-4 *midlertidig parkering, jf c *SF 4, *SPA 4 4. BS 5 ST, SKV 1, SKV 5, SF 1, SF 5, SPA 5 5. BFL 1-4 ST, SKV 2, SF 2-3, SPA BS / BFL Flom- og støysikring som i 6 og VA-tiltak som i Parkeringskrav som i d) Bestemmelsesområde: Innenfor bestemmelsesområdet skal midlertidig løsning for kjøreveg, parkering og fortau opparbeides etter følgende bestemmelser om rekkefølge: i) Bestemmelsesområdet består av feltene SKV 6 og SKV 7, SPA 6 og SPA 7, samt SF 13 og SF 14. ii) Fram til det er mulig å opparbeide den vestlige del av ny Klopptjerngate (dvs. SF 4, SF 5, SPA 4, SPA 5, SKV4, SKA 5) så tillates den østlige del av ny Klopptjerngate (dvs. SF 6, SF 7, SF 13, SF 14, SPA 6, SPA 7, SKV6, SKA 7) midlertidig opparbeidet innenfor bestemmelsesområdet vist i plankartet. iii) Innen bestemmelsesområdet tillates midlertidig bruk av SPA 6, SPA 7, SF 13 og SF 14 som arealformålet kjøreveg. Det vil si at disse feltene midlertidig tillates å fungere som tilleggsareal til kjøreveg SKV 6 og SKV 7. iv) Når den vestlige del av ny Klopptjerngate (dvs. SF 4, SF 5, SPA 4, SPA 5, SKV4, SKA 5) er opparbeidet opphører bestemmelsesområdets gyldighet. SPA 6, SPA 7, SF 13 og SF 14 må da bygges til parkerings- og fortausformål som vist i plankartet. Ordførers initialer: side 8 av 8