Notat. Parallelloppdrag for kvartalene NB1 NB4. N1 B/F/K1 T1

Transkript

1 Dato: Til: Daglig leder Fra: Bedømmelsesutvalget (Maria Molden, Ole Tonning og Erik Tjemsland) Saksbehandler: Erik Tjemsland E-postadresse: Tlf: Parallelloppdrag for kvartalene NB1 NB4. N1 B/F/K1 T1 0. Innledning Sandnes tomteselskap KF (ST) har tatt initiativ til gjennom en begrenset arkitektkonkurranse i form av parallelle oppdrag å utrede reviderte konseptløsninger for den del av Havneparken Sandnes som omfattes av kvartalene NB1 NB4, kvartal N1, trafikkområde S1, område T1 og kvartal B/F/K1, jf vedlagte plankart hvor delområdet er nærmere avgrenset. Tre arkitektfirma ble valgt ut til å delta i konkurransen Allianse arkitekter, AROS arkitekter i samarbeid med JAJA architects og Spacegroup. ST har oppnevnt en bedømmelseskomité sammensatt av sivilarkitekt Maria Molden (CUBUS), sivilarkitekt Ole Tonning (Sandnes kommune byplan) og prosjektleder Erik Tjemsland (ST). Alle tre leverte inn sine bidrag innen fastsatt frist fredag 14. februar Det ble videre torsdag 20. februar gjennomført separate presentasjonsmøter for hvert av bidragene hvor bedømmelseskomiteen samt Evald Traa som representant for grunneier av kvartalet B/F/K1 deltok. Bedømmelseskomiteen har enstemmig funnet å ville anbefale Spacegroups forslag til utbygging som det beste bidraget for en videre utvikling av Havneparken Sandnes. Vi mener at Spacegroups bidrag på best mulig måte har vist potensialet for en god byutvikling og for nye gode sentrumsmiljøer i Sandnes. Planforslaget må dog videreutvikles og justeres på visse punkter, men det gir en overordnet disponering av Havneparken som komiteen har stor tro på. 1. Bakgrunn Det foreligger godkjent områdereguleringsplan for Sandnes indre havn (plan nr ): Kvartalene NB1- NB4 er regulert til næring/bolig hvor det innenfor formålet tillates privat og offentlig tjenesteyting, kontor, forretning, bevertning og bolig. Kvartal N1 er regulert til næring hvor det innenfor formålet tillates hotell med tilhørende virksomheter, kontor og bevertning. Område S1 er regulert til samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur hvor området skal disponeres som adkomst til hotell, parkeringsanlegg og badeanlegg. Område T1 er regulert til annen offentlig og privat tjenesteyting hvor det innenfor formålet tillates badeanlegg/svømmehall, med underliggende parkeringsanlegg samt næring tilknyttet områdets hovedfunksjon. Kvartal B/F/K1 er regulert til bolig/forretning/kontor hvor det innenfor formålet tillates kontor, forretning og bolig. Området ligger innenfor hensynssone for bevaring av kulturmiljø.

2 Sandnes tomteselskap Kf, som har ansvar for utvikling av den del av Havneparken som omfattes av kvartalene NB2, NB3, N1 og område T1 har fått gjennomført en mulighetsstudie av det tekniskøkonomiske grunnlaget for bygging av et undersjøisk parkeringsanlegg lokalisert til område T1 og markedsanalyse for bygging av et hotell lokalisert til kvartal N1. Resultatet av begge analyser foreligger, og det er konkludert med: Investeringskostnadene for bygging av undersjøisk parkeringsanlegg er for høye til at det er mulig å oppnå forsvarlig økonomisk drift; Hotell bør lokaliseres til et kvartal med nærmere tilknytning (gangavstand) til kollektivtrafikknutepunktet Ruten. Sandnes tomteselskap har etter grundige drøftinger således konkludert med at det ikke er tilrådelig å gå videre med å realisere byggingen av et undersjøisk parkeringsanlegg lokalisert til område T1 og at et fremtidig hotell innen Havneparken bør lokaliseres til den delen av området som vil utgjøre det største forretningsmessige tyngdepunktet og med større nærhet til knutepunktet Ruten kvartalene A1 A8. I samråd med kommunens byplanavdeling har ST tatt initiativ til å utarbeide idéskisser for alternative konseptløsninger for utvikling av dette delområdet. Videre er kvartalene NB1 NB4 og kvartal B/F/K1 tatt med i dette arbeidet for å sikre sammenheng i de overordnete grepene. Hensikten har vært å finne bedre og mer robuste løsninger for Havneparken. 3. Mandat Invitasjonen til de tre arkitektfirmaene besto av en beskrivelse av situasjonen og utfordringsbildet i Havneparken samt en rekke premisser og føringer for de problemstillingene parallelloppdraget ønsket innspill på. Oppgaven har bestått i å utarbeide analyser og skisse for ny utforming av området mellom Tollbodgata i nord og grøntområde G1/G2 i syd. Nedenstående punkt er hentet fra invitasjonen: Området ønskes utviklet til et attraktivt bolig- og næringsområde som utnytter både den sentrale beliggenheten, men også den nære kontakten med sjøen og havnen. Det ønskes at området utvikles med en tett urban struktur som kan gi den nødvendige kritiske masse og tetthet som grunnlag for en urban utvikling. I denne sammenheng er utviklingen av bevisst formede byrom med sikre trafikkløsninger som sentrale virkemidler: Utbyggingsmønster: Området er i gjeldende plan beskrevet utbygget med en tradisjonell kvartalsstruktur. Dette ønskes videreført, men tilpasninger som følge av funksjoner og utforming av byrom tillates. Utnyttelse: Samlet utnyttelse innenfor området ønskes opprettholdt, men mindre avvik kan forekomme som resultat av de endrete forutsetningene. Byggehøyder: Byggehøydene i området er fastsatt i områdeplanen og er i all hovedsak 21,5 meter over gatenivå. Tomt for folkebadet er satt til 16 meter. Høyde på badet vil være et resultat av program og utforming av anlegget. I tillegg er høyhuset satt til min 12 etasjer. Høydebegrensningene vil også gjelde videre fremover. I sentrumsplanen for Sandnes er det

3 beskrevet 3 høyhus; vest, øst og syd for fjorden/vågen. Disse husene beskriver og definerer de store transformasjonsområdene i byen. Høyhuset fra område N1 kan derfor vurderes plassert annet sted innenfor denne oppgavens område. Trafikk: De overordnede trafikkløsninger fra områdeplanen skal i hovedsak videreføres. Dette innebærer at Jernbaneveien skal være hovedtrase for biltrafikk i området. Krysset mellom Jernbaneveien og Langgata opprettholdes ved trafikkområde S1. Tverrgata mellom NB1 og NB4 kan flyttes og tilpasses nytt utbyggingsmønster. Elvegata er den sentrale gata i planområdet. Gata er i områdeplanen beskrevet som gågate med handel og tjenesteyting. Linjeføringen ligger i hovedsak fast, men mindre justeringer kan foreslås. Spesielt gatetverrsnitt og evt. torgdannelser er viktige for å gi gaten identitet. Hovedtrase for sykkel skal gå gjennom området. Traseen er beregnet for stor fart og må ha en samlet bredde på 4 5 meter. I gjeldende områdeplan er hovedtraseen lagt i Elvegata. Dette representerer mulig konflikt mellom de syklende og gaten som fotgjengerområde. For øyeblikket vurderes derfor om hovedtraseen bør flyttes til Jernbaneveien, og at sykkelstien gjennom Elvegata bør få en mer underordnet karakter. Flytting av traseen til Jernbaneveien skaper imidlertid problemer med krysning av Rutenområdet. I parallelloppdraget må det tas høyde for denne uavklarte situasjonen, og planene må ta høyde for begge alternativ. Begge alternativ har utfordringer mht til trafikksikkerhet i krysspunktene i syd og nord. Spesielt krysset mellom Elvegata, Strandgata og Langgata er utfordrende mht trafikksikkerhet. Det er en sentral oppgave å komme med forslag på dette kompliserte knutepunktet. Det oppfordres til å komme med prioriteringer vedr trasevalg og utforming. Det er under planlegging underjordisk parkeringsanlegg under Ruten. Det er pt ikke konkludert hvor adkomst til anlegget skal ligge. Alternative adkomster fra nord er Jernbaneveien og ved rundkjøringen i Elvegata. Andre adkomster kan også være aktuelle. Område S1: Område S1 ønskes utviklet til et sentralt punkt i området, der samspillet mellom det verneverdige bygget, sjøen, ny bydel og koblinger mot andre bydeler møtes i ett punkt. Samtidig er punktet viktig for tilgjengeligheten både til Havneparken og til sentrum. Det er et ønske å få utviklet området til et attraktivt tyngdepunkt i bydelen. Dette gjelder både selve byformingen, men også det funksjonelle innholdet i området. Grøntområdene G3 og G4 kan integreres i felt S1. Utforming, størrelse og funksjon på område S1 er av de sentrale delene av denne oppgaven. Parkering: I områdeplanen er all parkering forutsatt enten under terreng eller i sjø. Det undersjøiske parkeringsanlegget under felt T1 utgår. Felles parkeringsanlegg under bakkeplan anlegges for alle nye byggeområder. Parkeringsdekning skal være iht kommunens norm; jf. vedlagte kommunedelplan for sentrum Havnepromenade og kaifront: Kaifronten er bygget dels som utfylling og dels som betongplate på pæler. Kaifronten forutsettes beholdt i samme posisjon som eksisterende. Område T1 som er regulert til bl.a. badeanlegget, har fått sin geometri som konsekvens av det undersjøiske parkeringsanlegget. Da dette utgår, kan område T1 utformes friere både mht plassering og form. Promenaden har en bredde på 15 meter. Dette ønskes opprettholdt, men i området ved nytt badeanlegg kan størrelse og utforming av promenaden tilpasses badeanlegget.

4 Havnepromenaden må være kjørbar for vedlikehold og utrykningskjøretøyer. Piren har dypvannskai og skal opprettholdes med fri adkomst for skip på begge sider. Det kan imidlertid vurderes om piren kan gis en attraksjon som forsterker dette sentrale punktet i havnebassenget. T1 og folkebadet: Utbygging av svømmeanlegg (folkebad) i område T1 basert på godkjent, kommunalt romprogram skal opprettholdes som reguleringsformål. Det skal også kunne tillates næring tilknyttet dette områdets hovedfunksjon. Områdeplanen gir rom for ca 7.000m2 BRA i T1. Selve badet utgjør ca m2, og det kan tillates næring inntil m2. Det er et ønske at potensialet for næring utnyttes, selv om størrelse, utforming og plassering av T1 endres. Endelig plassering er en del av oppgaven. Selve badeanlegget skal ikke skisseres i denne oppgaven, samspillet mellom badeanlegget og byen og landskapet for øvrig ønskes belyst. Hotell: Formålet hotell med tilhørende virksomheter overføres fra kvartal N1 Næring til kvartalene A1 A8 som del av sentrumsformål. Det betyr at hotell ligger utenfor avgrensningen av denne oppgaven. Et evt høyhus nevnt under punktet byggehøyder, må få et annet innhold. Feltene NB1 - NB4: Feltene NB1 - NB4 er i områdeplanen planlagt som kvartalsstruktur med kombinert bolig og næring. Formålet ønskes opprettholdt, men struktur og utforming av området er en del av oppgaven. Dette gjelder både avgrensningen mot nord og syd, men også plassering og funksjon av de 2 små gatene som går øst-vest. Spesielt områdets utforming og funksjon i nord mot trafikknutepunktet er sentralt tema. Evt høyhus kan vurderes i området. Områdeplanen har bestemmelser om boligandel i området. Det kan vurderes økt boligandel for det justerte delområdet NB1 NB4 og N1. Grøntområdene G1 - G4: Grøntområde G1 - G2 beholdes i planen som et sentralt grøntområde som både forbinder og skiller de sydlige sentrumsområdene og de nordlige områdene som har mer bolig. Grensen mellom G1 - G2 og NB1 - NB2 vil være avhengig av utformingen av feltene NB1 - NB2. Feltene G3 - G4 må ses i sammenheng med utformingen av område S1, der dette byrommet må gis form og innhold i til helheten her. Det er et ønske å utnytte den eksisterende jernbaneundergangen til etablere en klarere forbindelse mellom Gandsområdet og Havneparkens uteområder og promenaden. 4. Kommunens utviklingsvisjon for sentrum Sandnes kommune sin utviklingsvisjon for sentrum gjenfinner vi i de bystyrevedtatte plandokumentene Kommuneplan for Sandnes og Kommunedelplan for sentrum I samfunnsdelen av kommuneplanen er hovedmålet i sentrumsutviklingen fastsatt som: Sandnes sentrum vil være et levende og attraktivt regionalt senter, med kompetansekrevende virksomheter, undervisning, handel, boliger og kultur. Hovedmålet er brutt opp i følgende mål med særskilt relevans for evaluering av konkurransebidragene:

5 Sandnes vil være en foretrukket forretningsadresse Sandnes sentrum vil være et levende og attraktivt regionalt senter, med kompetansekrevende virksomheter, undervisning, handel og kultur Sandnes vil være et bærekraftig bysamfunn gjennom utbyggings- og transportpolitikk. Til hvert av målene er det knyttet utviklingsstrategier og tiltak som vi har nyttet i den konkrete vurderingen av de innleverte konkurransebidragene. Visjon og mål gjenspeiles i kommunedelplan for sentrum og i godkjent områdereguleringsplan. 5. Evaluering Bedømmelseskomiteen har evaluert de innleverte bidragene med utgangspunkt konkurranseoppgavens mandat og kommunens sentrumsvisjon. Det er lagt betydelig vekt på kvalitetsheving av området, nytenkning og gjennomføringspotensialet av konkurransebidragene. 6. Resultatet av gjennomgangen Det kom inn tre svært godt bearbeidete forslag med grundig belyste helhetsgrep som på ulik måte viste mulighetene for Sandnes havnefront. Prosjektene er godt illustrerte og oppdragsgiver er svært fornøyd med materialet som er levert. Forslagene gir ikke bare gode svar på de muligheter som havneområdet har, men gjør også kommunen og oppdragsgiver ytterligere klok på hva man vil med byen og hva som er mulig i Sandnes. Parallelloppdraget har vist at de elementene i området som skulle vurderes og mulig relokaliseres, ga nye innspill til den helhetlige byutviklingen. Forslagene har vært med å belyse temaer knyttet til generell sentrumsvekst med tradisjonelle gater kontra spissing av ulike område kvaliteter. Alliance og Spacegroup gjør den sentrale delen av havneområdet til et eget sted mens AROS/JAJA syr sammen området med en mer generell byvev. Elvegata Forslagene gir viktige innspill på at de sentrale områder i Havneparken kan og bør utvikles på egne premisser og egen identitet og ikke som en direkte utvidelse av sentrum. Spesielt områdeplanens beskrivelse av Elvegata som yrende handelsgate er diskutert. Bedømmelseskomiteen ser at Elvegata som sentrumsgate bør tones kraftig ned, da det vurderes at Elvegata ikke må bli en konkurrent til Langgata. Noen av forslagene viser gode løsninger på å gi Havneparken sitt eget innhold. Folkebadet De tre forslagene har vist forskjellige plasseringer av folkebadet. Ingen av plasseringene virker optimale, og noen vil kunne legge hindringer for viktige grep i Havneparken. Dette dreier seg om siktlinjer, gjestehavnens rolle og ikke minst utbyggingspotensialet i området. Dette er sentrale tema videre der det må vurderes om badet representerer en sterk nok motor for Havneparken, eller om badet med fordel kunne plasseres et annet sted i sentrum. Parallelloppdraget viser at det bør gjøres en ny generell vurdering av hvor Folkebadet skal ligge i Sandnes. Dette må gjøres uavhengig av utviklingen for Havneparken. Parkering Områdeplanen beskriver at all parkering skal planlegges under bakken. De tre forslagene har vist ulike løsninger på dette. Felles er imidlertid at løsningene virker konfliktfylte og vanskelige å gjennomføre i forhold til etapper og fremdrift. Det er også vist løsninger med parkering i bygg, enten

6 som del av bolig/næringsbygg, eller som mer rene parkeringshus med mulighet for ombygging. Dette er interessante forslag og viser en mer fleksibel og langt enklere løsning på parkeringsproblematikken. Parkeringshus betyr også at gangtrafikken i høyere grad blir kanalisert til gatene i stedet for via bil under jorden. Dette er positivt for bylivet i Havneparken. Kvalitetsprogrammet Det er i tilknytning til områdeplanen utarbeidet eget kvalitetsprogram som skal sikre kvalitet og forutsigbarhet i gjennomføringen av Havneparken. De tre forslagene forholder seg forskjellig til programmet, men det vurderes at alle forslagene ligger innenfor de rammene programmet beskriver. Sykkel Med en urbanisering av området som det er lagt til rette for i planen, vil det være naturlig at hurtigsykling stoppes før man kommer inn i kvartalsstrukturen. Syklistene må da opptre på lik måte som bilene gjør i bykjernen der lav fart og hensyn til alle grupper er en forutsetning. De ulike forslagene velger forskjellige strategier på dette der noen velger å gå utenfor de urbane områdene mens andre lar sykkelen være en del av bygulvet. Arbeidet viser at sykkel i fart blir som bilen og får en strukturerende virkning på planen der den tradisjonelle gata blir svaret. De som har lagt hurtigsykkelen utenfor kvartalene har derfor stått friere i utformingen av byrommene. 7. Anbefaling Bedømmelseskomiteen har enstemmig funnet Spacegroups forslag til utbygging som det beste bidraget for en videre utvikling av Havneparken Sandnes. Vi mener at Spacegroups bidrag på best mulig måte har vist potensialet for en god byutvikling og for nye gode sentrumsmiljøer i Sandnes. Planforslaget må videreutvikles og justeres på visse punkter, men det gir en overordnet disponering av Havneparken som juryen har stor tro på. Planforslaget utnytter mulighetene som ligger i ambisjonene om en bilfri by og introduserer en ny type byboliger som vil tilføre Havneparken og byen for øvrig nye kvaliteter. Spacegroup sitt bidrag viser muligheter i det å skape et område med andre offentlige programmer på bakken mellom husene enn veier og ferdselsårer som vi kjenner fra den tradisjonelle byen. Konkurransens utfordring var å finne gode urbane løsninger som kan gi tydelighet og troverdighet i forhold til investeringsvilje og by og bokvaliteter. Juryen mener at Spacegroups forslag til å samle sentrumsfunksjonene rundt den indre vågen nærmere kollektivknutepunktet, og å åpne opp for nye former for boligkvartaler i nord, gir et best mulig svar for Sandnes by. AROS/JAJA sitt bidrag er også svært godt som urbant grep for den generelle byen. Dette forslaget utnytter allikevel ikke de mulighetene som de bilfrie gatene gir for et rikt by og bomiljø og bidraget er mer usikkert i forhold til gjennomføring av næringsetablering. Alliance sitt bidrag viser en ytterligere tro på en generell tett storbyutvikling, men blir noe utydelig i forhold til forutsigbar investering. Dette prosjektets viktigste innspill til en helhetlig byutvikling for Sandnes er å binde havneområdet sammen med Langgataområdet. Videre prosess Gjeldende områdeplan har kart og bestemmelser som detaljert redegjør for områdets disponering. Denne disponeringen er endret i Spacegroups bidrag. Det sentrale er å få sikret de intensjoner, løsninger og kvaliteter som ligger i bidraget. Dette sikres best ved at det utarbeides ny områdeplan for den sentrale delen av Havneparken. Planavgrensningen må avklares, men kan i hovedsak følge

7 konkurranseområdet. Det anbefales å engasjere Spacegroup til å være med i det videre arbeidet med Havneparken der deres planforslag legges tilgrunn, men hvor også gode innspill fra de andre planforslagene tas med i ny områdeplan for de sentrale delene av Havneparken. Sentrale tema i den videre utviklingen og ny områdeplan vil være: Utnyttelse Funksjonsfordeling Schancke Olsen-bygget Analyser av parkeringsløsningene Elvegatas rolle og utforming, sikring av byrom Jernbaneveiens rolle og utforming Sykkelveien Folkebadet Boligsammensetning 8. Vurdering av planforslagene SPACEGROUP Generelt Dette planforslaget tar utgangspunkt i en hovedstrukturering av området der de tyngste sentrumsfunksjonene legges til området rundt den indre vågen og en større boligkonsentrasjon legges mot nord. Planforslaget gir innspill til nytenkning rundt muligheter ved bilfrie områder og viser varierte boligområder med gode utekvaliteter, felleskapsområder og byrom. Planforslaget vil kunne skape et attraktivt bolignært område i havnen som vil kunne tilby utendørs kvaliteter og programmer som vil være attraktive for mange av Sandnes sine øvrige innbyggere. Utfordringen i dette planforslaget er å videreføre og sikre de kvalitetene som er introdusert og som er nye med hensyn på urbane kvaliteter i en sjøfront. Spesielt gategolvet og de ulike byrommenes kvalitet og egenart er viktige elementer som må sikres. Det vurderes imidlertid at det samlede utbyggingsansvar som Sandnes Indre Havn Infrastruktur AS (SIAS) har, kan ivareta dette på en god måte. Utbyggingsmønster Planforslaget styrker den urbane tyngden i kvadraturen i syd og bryter med gatestrukturen i nord. Der skapes et område med varierte boligstrukturer med offentlige rom imellom. Basert på ønske om å holde området så bilfritt som mulig, dyrker forslaget frem de muligheter som ligger i kombinerte bolig- og næringskvartaler i samspill med fleksible utearealer til ulik bruk. Planforslaget flytter alle programmer av sentrumskarakter lengre inn i Sandnesvågen og har få bymessige motorer i nord som drar gjennomgangstrafikken gjennom området. Det nordlige området blir derfor mer i ytterkanten av sentrum og får en overgangskarakter mellom tett by og boligområde. Planforslaget har en fleksibilitet i seg der det kan ha mye næring, men kan også fungere mer som et rent boligområde med noe innslag av service, kafeer, barnehager og fellesfunksjoner ute.

8 Utnyttelse Planforslaget har en tilnærmet lik utnyttelse som var forutsatt i foregående regulering. Arealene i de ulike boligområdene er svært forskjellig med alt fra 3 etasjers rekkehus til 7 etasjers kontorblokk. Dette gjør generalitetet i planforlaget sårbar da noen prosjekter har en bedre økonomi enn de andre. Samordning av dette må ivaretas av ST/SIAS, slik at utbyggingen kan foregå logisk og realistisk med hensyn til etapper og fremdrift. Fleksibilitet Da planforslaget er mer avhengig av en helt spesiell utforming av plasser, byggehøyder, sol og siktlinjer enn det en generell bystruktur har, er det nærliggende å se utformingen av nordområdet som et prosjekt. Dette gjør planforlaget noe svakt i forhold til trinnvis utvikling og generell fleksibilitet i utvikling av byen. Forlaget er diskutert og vurdert i forhold til utviklingsrekkefølge og bedømmelseskomiteen ser det som mulig å realisere planforslaget trinnvis på bakgrunn av Sandnes sin gode ordning med sikring av felles areal. Funksjoner og programmer i bebyggelsen er ikke avhengig av å defineres under ett og vil kunne tilpasses behov over tid. Det som må sikres, er byrommene og utformingen av bebyggelsen rundt disse. Byggehøyder Planforslaget har en egen vurdering av høyhus som signalelement og foreslår flytting av høyhuset lenger syd inn i bykjernen. Det foreslås at det nye rådhuset bør være det bygget som får være høyt i havnefronten. Den øvrige bebyggelsen varierer fra 3 til 7 etasjer og har en fordeling av høyden som tar hensyn til at så mange som mulig skal få se ut over sjøen og at byrommene har mye sol. Utfordringen med utsikt mot øst og sol fra vest er dermed håndtert på en omsorgsfull og overbevisende måte og gir gode kvaliteter tilbake til byrom og boliger. Forslaget om å flytte høyhuset til rådhustomten i syd er et interessant innspill i det høyhuset vil bli en markør med et offentlig innhold. Innspillet er imidlertid ikke vurdert videre i denne evalueringen, og forslaget har ikke lagt føringer eller premisser for vurderingen av resten av planforslaget. Innspillet representerer således et innlegg i den generelle diskusjonen om hvor i Sandnes sentrum det kan bygges høyt. Trafikk Forslaget velger å legge den gjennomgående hovedsykkeltrafikken over på Jernbaneveien og samler dermed all den raske trafikken på ett sted. Dette frigjør muligheten til en annen behandling av Elvegata og gjør det mulig å plassere bebyggelsen mer i forhold til ønskede byrom enn etter en linje langs gata. Dette er det forslaget som på størst mulig måte nyttiggjør seg de muligheter som ligger i ønsket om en bilfri bydel. Planforslaget viser rike mulighet til å danne gode rom for sport, ballspill, torg og lekeplasser som vanlig gatestruktur ikke kan gi. Utformingen av bakkeplanet er rikt illustrert og gir aktiviteter og felleskap førsteprioritet i utformingen. Muligheter for nødvendig tilkomst med bil og utrykningskjøretøy er lagt inn, men dette underordner seg byrommene og må gå på disses premisser. Område S1 Området S1 er det stedet der hovedinnfartsåren har nærest kontakt med sjøen. Området holdes åpent med en lav sjørestaurant og en etablering av park utenfor kontorbygget. Det trafikale utfordringen som ligger i å dra syklene inn i Elvegata herfra, er løst ved at de fortsetter videre langs

9 Jernbaneveien. Nedkjøringen til parkeringen legges direkte fra Jernbaneveien og all innkjøring i S1 er lagt inn som en form for shared space løsning der bygulvet er utformet for fotgjengeren, mens det er mulig å kjøre over plassdannelsen. Disse grepene har gjort det mulig å etablere en stor og romslig plass syd for det bevaringsverdige Schancke Olsen-bygget. Plassen løser på en elegant måte de ulike gateløpene som møtes i dette komplekse punktet. Videre gis Schancke Olsen-bygget en sentral og fremskutt rolle på plassen som vil bidra til å vitalisere bygget og gi området identitet. Område S1 en styrkes gjennom forslag til utvikling av kulturprogram i de historiske lagerbyggene, og sjørestauranten og er med å gi forslag til innhold til den lange havnepromenaden; dog uten at disse er avgjørende for at planforslaget skal lykkes. Parkering Planforslaget legger til rette for en samlet stor parkeringsgarasje under den vestlige rekken av bygg. Dette er planforlagets svakeste punkt både med hensyn til tilkomsten fra syd og muligheten for en trinnvis utbygging. En stor parkeringsgarasje under bakken er heller ikke med å styrke planens storslåtte byromsatsing der det er om å gjøre å få folk ut i byrommene. Her vil en anbefale å vurdere et parkeringshus som en del av planen, eventuelt parkeringshus i deler av bebyggelsen mot Jernbaneveien for å styrke fleksibiliteten og aktiviteten på bakkeplan. Også næringsbygget i nord kan vurderes utført som et fleksibelt bygg som kan ha varierende fordeling mellom parkering og næring. Havnepromenade og kaifront - T1 og folkebadet Forlaget forholder seg til reguleringsplanens bredde på havnepromenaden og legger til rette for variert program langs promenaden. Sjøbadet foreslås lagt til promenadens sentrumsområde rundt den indre vågen for å ligge nærmere kollektivknutepunktet og styrke bykjernen i Sandnes. De varierte byrommene og grønne områdene mellom bebyggelsen i nord er med å gi innhold til havnepromenaden og tilgang til mer skjermede byrom mellom bebyggelsen. Kulturprogram og restaurant ved S1 gir målpunkt for vandringen langs sjøen og er et innslag av funksjoner som kan berike boligbebyggelsen i nord. Feltene NB1 - NB4 Dette området gir et nytt og interessant innspill til muligheten i en bilfri bydel. Forslaget viser hvordan byrom for ulike former for aktivitet kan utformes i byen og som et tilskudd til fellesskapet. Det er et utradisjonelt forslag for en urban bebyggelse og innehar flere elementer av mer suburban karakter der lek, ballplass, torg og barnehagefunksjoner legges mellom boligområdene. Det interessante ved forlaget er at denne type kvaliteter som vi setter pris på andre steder, bringes inn i bykjernen. Drømmen om å bo både sentrumsnært og barnevennlig kan gjennom dette forslaget realiseres. Det som er viktig å sikre i en realisering av planen, er at disse felles arealene blir tilgjengelige og brukbare også for andre enn områdets beboere. På denne måten kan området være et målpunkt for mange brukere og gi nytt innhold til Sandnes by og til vandringen langs havnepromenaden. Graden av næringsetablering og realismen i denne må også i dette planforslaget vurderes. Med bakgrunn i styrking av bybygging rundt den indre vågen, er det nærliggende å se på en større boligandel i planforslaget der bevisst plasserte næringsarealer beholdes for å gi rom for nærbutikk, barnehage, kafé ol. Da vil dette området berike havnefronten med boligaktivitet på bakken og rikt med felles aktivitetsplasser mellom husene.

10 Bebyggelsen er tegnet ut med ulike type boliger og vil kunne tilby boliger til ulike grupper beboere. Bygges området ut av en aktør vil man ytterligere kunne søke løsninger der også prisklassen på de ulike boligene varierer, noe som styrker mangfoldet i området. Det er svært ønskelig at dette området kan utvikles som et boligområde også for barnefamilier. Grønnstruktur G1- G4 Planforslaget gjør i likhet med de øvrige forslagene grønnstrukturen som en del av bebyggelsesstrukturen og inngår fint som byrom og utearealer i den bebyggelsen som er foreslått. At de grønne områdene kommer helt ut til havnepromenaden beriker og gir nye kvaliteter til den lange og noe ensformige Havnepromenaden. Områdeplanens kvalitetsprogram Forslaget bygger opp om kvalitetsprogrammets hovedmål, som er å sikre at Havneparken utvikles til en bærekraftig bydel i Sandnes sentrum. Dette gjøres i form av bevisst styring mot en bilfri bydel der livet på gateplan har 1. prioritet. Kvalitetsprogrammet har bestemmelser om kvartalsstruktur, gater og innhold i 1.etasjene. Forslaget utfordrer disse punktene, men viser med sine løsninger at en litt friere tolkning av enkeltpunktene i programmet, vil gi kvalitativt meget gode resultater. Det vurderes derfor at forslaget forholder seg godt til intensjonen i kvalitetsprogrammet. AROS/JAJA Generelt I AROS/JAJA sitt planforlag ligger det en solid forståelse av en god generell bybygging som lett lar seg regulere og som kan gi en langsiktig stabil byutvikling. Det sentrale spørsmålet er imidlertid om man tror på denne type generell bybygging i Sandnes i den utstrekning som planen legger opp til. Spesielt med tanke på at dette skal bli et bilfritt område, og det derfor kan være vanskelig å få til omfattende næringsetablering på bakkeplan. Var det tillatt med kjøring i de foreslåtte gatene, ville denne planen fungert bedre og vært mer troverdig for byutvikling. Selv om planforslaget er solid har man en del elementer i denne planen som hindrer området å få inn nye kvaliteter i byrommene som det bilfrie området kan gi. Slik planen er utformet, gir forslaget ikke nok tro på at det skal bli et yrende byliv på gateplan med butikker og kafeer hele veien langs Elvegata. Usikkerheten rundt lokalisering av folkebadet samt bortfallet av hotelldrift, får frem utfordringene med å tro på en generell byvekst nordover der tradisjonelle multifunksjonelle kvartaler blir løsningen. Dette blir ytterligere svekket gjennom ønsket om bilfrie gater der mengden passerende reduseres og markedet for næringsetablering svekkes. Den generelle gatestrukturen/kvartalstrukturen der kvartalene hegner om trygge halvprivate soner godt adskilt fra den trafikkerte gaten, er et godt svar i den tradisjonelle byen, men ikke sikkert et riktig svar på en bilfri bydel. Mulighetene i en bilfri bydel der området mellom husene er trygge og kan brukes på helt nye måter, kan i større grad smelte sammen med de halvprivate sonene. Dette er vanskelig i planforslaget fra AROS/JAJA der de halvprivate sonene ligger to etasjer opp fra gateplanet. Utbyggingsmønster Planforslaget er tro mot opprinnelig plan på mange felt, men gjør enkelte små endringer som får stor betydning og gir gode gateløp og hensiktsmessig bebyggelse. AROS/JAJA sitt forslag til å endre

11 linjeføring på Elvegata gir gode kvartaler og naturlig avslutning og møteplass mellom havnepromenade og Elvegata i en stor felles plass. Spesielt forlengelsen av gaten mellom A6 og A7 frem til en ny plassdannelse i Elvegata er et godt grep, der plassdannelsen blir en nytt tyngdepunkt i området. Kvartalene har en god logisk tyngde der næring, parkering og boliger lar seg løse oppover i etasjene. Dyre parkeringskjellere i grunn unngås og det legges tilrette for parkeringshus som betjener større byfunksjoner som plass og bad. Parkeringshus er et godt innspill og kan gi nye muligheter i byutviklingen der boligparkeringen løsrives fra boligprosjektet. Dette kan gi mer gangtrafikk og liv i gatene og gir stor fleksibilitet og mulighet for å redusere behovet for parkering for alle. Løsningen med at parkering er plassert inne og oppe i bolig- og næringsbyggene kan imidlertid gi bindinger både for næringsarealene, og fleksibilitet i boligstørrelser og typer. Badeanlegget utformes innenfor T1 på en måte som gir kvaliteter til området med vestvendte oppholdssoner på taket. Utnyttelse Planforslaget legger opp til en tilnærmet lik utnyttelsesgrad som eksisterende reguleringsplan har. Det er lagt opp til relativt like store kvartaler med plass for både nærings- og boligparkering. Det er lagt opp til en sokkel med næringsareal i første etasje som fyller hele kvartelet og fordrer etablering av store næringsarealer i kvartalene NB1- NB4. Etablering av høyhus i nord er både kraftig og høyt og drar opp kvadratmeterantallet. Dette tillater en åpen og ledig struktur i boligkvartalenes øvre etasjer og gir rom for kvaliteter med gode lys-, luftog utsiktsforhold for boligene. Fleksibilitet Dette planforslaget legger opp til stor grad av fleksibilitet og uavhengighet i forholdet mellom kvartalene. De er uavhengige utbyggingsområder som kan utvikles over tid med ulike utbyggere og til dels variert program. Kvartalene har allikevel en avhengighet i seg knyttet til ulikt program oppover i etasjene. Bedømmelseskomiteen ser at muligheten for full næringsetablering i alle kvartalene kan bli vanskelig og stiller spørsmål til om dette lar seg gjennomføre i denne bilfrie delen av byen. Parkeringsløsningen for boligkvartalene legges inn mellom nærings- og boligetasjene. Hvis denne parkeringen gis en normal etasjehøyde, kan den være fleksibel for endringer over tid. Fleksibiliteten som er vist i boligutformingen øverst i kvartalet, er god og gjør at boligene kan tilpasses hvert kvartals spesielle muligheter og utfordringer med hensyn på lys, luft, sol og utsikt. Parkeringshuset, badeanlegget og høyhuset vil kunne utvikles samtidig eller etappevis under forutsetning av at parkeringsdekningen ble tilfredstilt underveis. Byggehøyder Planforslaget legger opp til relativt like byggehøyder for kvartalene på ca 6 etasjer opp til cote 20. Det er ikke gitt noen egen vurdering med hensyn til utsikt til vågen eller sol om ettermiddagen, men da leilighetene ligger fra 3. til 6. etasjer, ser det ut som de får gode lysforhold. Høyhuset i nord legger opp til en bolig eller kontor blokk på 20 etasjer. At det er hensiktsmessig med et høyhus i dette området har både eksisterende reguleringsplan og de ulike forslagene vist, men høyden og plassering

12 er ikke likegyldig for områdene nord for blokken. I dette tilfelle har AROS/JAJA lagt høyhuset så tett opp mot den verneverdige havnelagerbebyggelsen i nord at det gir betraktelige slagskygge over disse. Planforslaget har et godt innspill i forhold til bearbeiding av høyder på bakken. Kravet til første etasjeplan med gulvhøyde på kote 2.10 er utnyttet gjennom god tilpasning til havnepromenaden. Høydeforskjellen til havnepromenaden brukes for å danne små nivåforskjeller mellom privat, halvprivat og offentlige områder. Dette kan igjen gi mer liv og variasjon til havnepromenaden og senke forskjellen mellom promenade og vannflate. Det er et kreativt og godt innspill i forhold til de utfordringer høyder i sjøkanten gir samtidig som det vitner om en presis urban forståelse av de soner som gir rom for variert byliv. Trafikk Forslaget velger å forholde seg til de planer for trafikksegregering som godkjent områdereguleringsplan legger opp til, men foreslår også varianter med mer kjøring gjennom Elvegata. For tilkomst til de enkelte parkeringsgarasjene vil det være nødvendig med noe kjøring inn mellom kvartalene. Vi ser det som en naturlig følge av ønsket fleksibilitet og av det utbyggingsmønsteret som det er lagt opp til med tradisjonelle gater og kvartaler, at det åpnes opp for mer trafikk i gata. Denne trafikken ville da kunne bidra til bedre kundegrunnlag og tilgjengelighet for næringsarealene på gateplan. Det er i planforslaget introdusert en mulighet for envegskjøring i Elvegata som gir større tilgjengelighet for bil og som styrker tilgjengelighet til næringsarealene. Men det er noe halvveis i løsningen som verken er vanlig by med trafikk, eller nærmiljø med lek i gaten. Vurderingen rundt sykkelveien er interessant. Forståelsen av at sykkel i den tette byen må utvikles på et generelt plan ligger til grunn for planforslaget som illustrerer alternative løsninger for sykkel utenfor eller i kvadraturen. I planforslaget er det god plass til sykkel, og prosjektet foreslår hurtigsykkel i Elvegata. Dette er et grep som forsterker behovet for å danne rette gjennomgående gater og som gjør det vanskelig å se ledigere på utformingen av byrommen mellom husene. Område S1 Området S1 er i planforslaget gjort noe trangere enn i reguleringsplanen og høyhuset er trukket nordover. Dette er gjort for å oppnå gode solforhold ved folkebadet men gjør situasjonen for kvartalet B/FK1 dårligere. Den trange trafikale situasjonen samt skyggevirkningen fra høyhuset gir lite rom for videreutvikling av bebyggelsen i B/FK1. Parkering Planforslaget legger til rette for en samlet stor parkeringsgarasje ved folkebadet og høyhus som betjener disse byggene og funksjonen. Bedømmelseskomiteen mener parkeringshus er en god løsning for parkering i området da en unngår teknisk-økonomiske utfordringer som følge av krevende grunnforhold ved bygging under havnivå, og gjør samtidig bebyggelsen mindre fysisk knyttet til parkeringssystemet. Parkeringshuset ser vi som et godt forslag for å dekke parkeringen i dette havneområdet. Parkeringshus kan bygges med normale etasjehøyder og representerer da en fleksibel transformerbar struktur. For bylivet er parkeringshus å foretrekke fremfor

13 parkeringsgarasjer. Det gir luftige og lyse forhold for den kjørende, og det gir folk i gatene mellom parkeringshuset og deres endelige destinasjon. Parkeringen som legges inn i hvert kvartal har fått en original løsning, mellom næring og bolig, og vil kunne bidra til en billigere og lysere parkeringsløsning enn under bakken. Løsningen er imidlertid avhengig av at det er store flater for næring i første etasje og kan ikke etableres hvis det eventuelt er boliger helt ned til bakken. Havnepromenade og kaifront - T1 og folkebadet Dette planforslaget forholder seg til vedtatte bredder på havnefronten og gir promenaden muligheter for å få sol også på kveldstid. Bebyggelsen i kvartalet er nennsomt utformet med skråstilte bygg som danner større åpninger mot promenaden i øst. Folkebadet er lagt innenfor T1 i tilknytning til den åpne plassen som dannes der Elvegata og kaifronten møtes. Dette vil være et målpunkt for mange brukere som både kommer gående fra byen og kjørende fra Strandgata / Jernbaneveien. Parkeringshuset som ligger med grønn vegg ut mot plassen vil betjene både badet og høyhuset med nødvendig parkering. Folkebadet har fått en fremskutt plassering i sjøen og er beskyttet med egne strukturer som verner for støt fra skipstrafikk. Folkebadet er utformet som et landskap av vestvendte hager som skal gi lune solrike plasser i kveldsolen. Utformingen løfter folkebadet opp mot øst og stenger noe for kontakten med sjøen. Dette er et tiltalende grep men også et grep som kan bli utfordrende å gjennomføre både teknisk og økonomisk. Vi ser at badet kan være en motor for området og vil trekke folk gjennom gatene fra sentrum. Bedømmelseskomiteen er allikevel skeptisk til å legge folkebadet på dette stedet og ser gjennom arbeidet med dette området at det bør gjøres en ny vurdering på bynivå hvor et eventuelt folkebad i sentrum skal ligge. NB1- NB4 Kvartalene NB1 til NB4 gir rom for en generell byutvikling. Alle kvartalene har mer eller mindre samme program med fordeling av næring, parkering og bolig oppover i etasjene, selv om det foreslås mer næring i de deler av kvartalene som ligger mot Jernbanen. Kvartalene kan utvikles med ulike aktører og har rom i seg til å få ulikt utrykk alt etter når eller av hvem de bygges ut av. Med tanke på vær og vind er andre etasje trukket noe ut for å gi beskyttelse på bakken de dagene det blåser eller regner. Det er vist fine gateperspektiver som gir et variert utrykk i bebyggelsen. Gateperspektivene viser imidlertid også tydelig dilemmaet i denne løsningen der byrommene mellom bebyggelsen i høy grad har gatepreg og ikke viser nye gode byrom til variert bruk. Den porøse boligstrukturen gir variasjon i høyder og fasadelengder som gir liv til gatebildet. Private utearealer er lagt til tredje etasje og gir fine sol og utsiktsforhold for beboerne. En mulig kontakt mellom felleshager og gate kunne styrket fleksibiliteten og bruken av de bilfrie gatene, men dette blir vanskelig når felleshagene ligger to etasjer opp. Planforslaget introduserer et interessant planverktøy for å gi variasjon til bebyggelsen gjennom forslag til krav i reguleringen som bestemmer etasjesprang og fasadelengder av kvartalene. Grønnstruktur G1 - G4 Grønnstrukturen i dette forslaget forholder seg i stor grad til godkjent områdereguleringsplan, men introduserer ytterligere grønt i møtepunktet mellom havnepromenade / Elvegata samt en grønn

14 plass inn i kvartalsstrukturen. G1 og G2 er opprettholdt grønn, men noe trangere enn i godkjent reguleringsplan og gir mer plass for noe grønt å se på enn å være et grønt bruksareal. De øvrige grønne arealene i planen er lagt på tak både ved folkebad og boliger og er til dels økonomisk utfordrende grøntarealer å realisere. Områdeplanens kvalitetsprogram Forslaget viser en byutvikling med tradisjonelle kvartaler og gater og er en direkte videreutvikling av kvalitetsprogrammets intensjon. Forslaget er derfor svært lojalt mot programmet. Det samme gjelder de andre punktene programmet beskriver. Forslagets illustrasjoner av ulike parkeringsløsninger oppe i bygg er interessante innspill i forhold til programmet. Det savnes imidlertid at de muligheter som ligger i programmet ble utfordret enda mer uten at intensjonen ble avveket. ALIANCE- Prosjektnavn: SØM Generelt/ Utbyggingsmønster Dette planforlaget baserer seg på å oppnå best mulig sammenheng med de sentrale områdene av Sandnes by rundt Langgata og dens forlengelse. Denne innfallsvinkelen er både viktig og riktig for å få en helhetlig forståelse av hva konkurranseområdet representerer for Sandnes. Det er lett å tenke en fortsettelse av den indre byen på øst siden av jernbanen, men oppgaveområdet representerer også et viktig sjønært byområde for bakenforliggende vestlige områder. Planforslaget foreslår flere nye underganger under jernbanen som kan bidra til å sy byen sammen og vil om ikke i første omgang kunne presse seg frem som løsning når byen vokser nordover. Planforlaget legger opp til en tett utbygging av boliger og næring i kvartalene NB1 - NB4 og med et stort felles badeanlegg og et kontorbygg i nord. Planen legger også opp til en eventuell utbygging i sjø. Planforslaget etablerer en hovedsykkel vei langs Jernbaneveien som gjør kvartalene NB1 - NB4 mer uavhengig av rette sammenhengende gater. Forlaget strukturerer bebyggelsen etter Jernbaneveien og forlengelsen av jernbaneundergangene i allmenninger ut til havnepromenaden. Disse allmenningene innehar ulikt program og blir som bygater/plasser den viktige sammenhengen med byen i vest. Mellom allmenningene skapes smale forbindelser i form av veiter som danner kvartaler for bebyggelse. I planområdets nordligste del legges det inn badeanlegg med parkeringskjeller og høyhus over som en motor og målpunkt i den videre byutviklingen. Bebyggelsesstrukturen med veiter og allmenninger er relativt tett utbygget. Disponeringen av funksjoner prioriterer boliger mot sjøen og næring mot Jernbaneveien. En kan diskutere i hvilken grad bebyggelsen får glede av de kvaliteter som ligger i tomten med hensyn på lys, sol og utsikt da bebyggelsen er svært tett i noen av kvartalene. Veitene ligger forskutt i forhold til hverandre og vil ikke gi en direkte sammenheng i nord / syd retning for folk som skal fra sentrum til folkebadet eller omvendt. Havnepromenaden blir derfor den viktigste gangaksen som binder områdene sammen. Den er gjort smalere ved oppgaveområdet for å kunne romme mer bebyggelse og gi plass til en eventuell utvidelse av byggeområdet. Vi stiller oss litt spørrende hvorfor ikke torg og viktige nye offentlige programmer bygger opp om havnepromenaden som målpunkt for allmenningene. Dette ville kunne styrket planforslaget og underbygget behovet for å sy sammen byen på tvers av

15 jernbanen. Slik planforslaget er presentert, er nettopp det yrende gatelivet med rikt tilfang av handel bærende for at området skal få de kvalitet som er tiltenkt. Troen på mulighet for at det skal skapes rik handelsetablering i allmenningene er med denne løsningen svekket. Utnyttelse Planforslaget har en tilnærmet like utnyttelse som var forutsatt i foregående regulering. Arealene holder seg på land i NB1 - NB4 mens en stor del av utnyttelsen ligger knyttet til kvartal 3 der det er lagt en inn en lang kontorblokk over svømmeanlegget. Kontorblokken representerer en stor andel av utnyttelsen, og størrelse og form på dette bygget vil være svært avgjørende for hvilken utnyttelse området vil få. Det vurderes som en svakhet at en så stor del av utnyttelsen er avhengig av ett enkelt bygg. Fleksibilitet Da planforslaget legger opp til kvartaler og utbygging av parkeringsanlegg under disse, kan planområdet bygges ut trinnvis. Dette gir en fleksibilitet i forhold til utbygging. Forslaget er mindre fleksibelt med hensyn til den horisontale funksjonsdelingen og dermed i hvilke grad det er behov for eller det sees som attraktivt å etablere næring i alle 1. etasjene. Det sies ingen ting om fleksible første etasjer som kan ta inn i seg ulike former for program over tid. Dette kan gjøre planen fleksibel, men det fordrer at det tilrettelegges for bokvaliteter også på 1. etasje med gode lysforhold også mot bakhage. Byggehøyder Planforslaget bygger boliger i bygg med varierende høyder som i hovedtrekk prøver å ta høyde for gode lys og solforhold til alle. Dette er imidlertid litt lite synlig i presentasjonene. Solstudiet viser sol på tak og er vanskelig å vurdere i forhold til lyskvalitet for boligene. Det de imidlertid viser, er at hovedstrukturen skaper mye skygge på felles utearealer store deler av året utenom mellom kl 12 og 15 den 21 juni. Prosjektet etablerer i tillegg til boligene et høyt kontorhus i 12 etasjer som ligger som et signalbygg i forbindelse med folkebadet. Trafikk Forslaget velger å legge hovedsykkel trafikken over på Jernbaneveien og samler dermed all den raske trafikken utenfor utbyggingsområdet. Det er tilkomstmuligheter med bil til alle kvartalene, men området er i prinsippet bilfritt. Område S1 Området S1 er tilrettelagt med en badepark som blir synlig i det en kommer inn til Sandnes fra nord. Det oppfattes som om denne parken gir en slags avstand til trafikken og gir et viktig grønt innslag i forbindelse med badeanlegg og høyhus og strandpromenaden. Kvartalet nord for S1 er ikke bearbeidet men er foreslått som næringsareal i et knutepunkt ved innkjøring til store boligområder ytterligere lenger nord. Parkering Planforslaget legger til rette for parkering under hvert kvartal som kan bygges ut trinnvis, men som kan få sammenheng etter hvert som det bygges. Innkjøringen er fra Jernbaneveien via de ulike allmenningene. Det er ikke vist hvordan dette er løst i forhold til fotgjengerne som kommer inn fra vest, men vi regner med at dette gjøres på fotgjengernes premisser slik som tegningen utrykker det.

16 Parkering til badeanlegget er også lagt under bakken med innkjøring fra kulturallmenningen. Havnepromenade og kaifront - T1 og folkebadet Forlaget forholder seg ikke til reguleringsplanens bredde på havnepromenaden og legger til rette for en smalere promenade. Begrunnelsen for dette er vankelig å finne, men vi ser av solstudiene at dette gir lite sollys til promenaden. Dette vil ytterligere svekkes ved en eventuell utbygging på utsiden av promenaden. Utvidelsen av promenaden i forbindelse med folkebadet gir imidlertid et fint tilskudd til den noe lange og monotone kaifronten vi har i dag. Folkebadet er lagt til N1 og G3 og G4 og vil være en viktig faktor i området. Vi har i gjennomgangen av prosjektene sett at folkebadets lokalisering bør vurderes på nytt da ingen av forslagene overbeviser om at Havneparken er det rette stedet for denne funksjonen. Forslaget gir en noe kronglete adkomst fra sentrum til badet da NB1 - NB4 har en noe lukket struktur. NB1 - NB4 Bebyggelsen legges strukturert etter Jernbaneveien og får de største byrommene - allmenningene i øst-vest retning. Parkering er vist som underjordisk og første etasjeplan er med næring. Over dette ligger boligene i ulike høyder og med felles takhage på næringsarealene. Hele systemet er avhengig av at det er stort behov for næring og har lite variasjon mellom hvor det må være næring og hvor det kan være boliger på bakkeplan. Planforlaget har stor tro på området som et tradisjonelt bysentrum og baserer seg på stort tilfang av næring. De bilfrie gatene med allmenninger og veiter har en del innslag av grøntarealer for felles bruk, men er ikke utformet for å tilfredsstille et utendørsanlegg for et boligprogram, der varierte behov for bevegelse og lek krever andre arenaer enn formen av en gate. Planforlagets fellesrom ligner på den historiske byen som gjennom stort press har blitt bilfri over tid. Planforlaget utnytter derfor ikke de mulighetene som bilfriheten innehar med utforminger av offentlige rom på annen logikk enn gater og veiter. Grønnstruktur G1 - G4 Planforslaget gjør i likhet med de øvrige forlagene grønnstrukturen som en del av kvartalene NB1 - NB4. Det som er tydelig i dette prosjektet er at det er mindre grønne arealer i form av byrom enn det som G1 - G4 opprinnelig hadde. Grøntarealene er søkt tilbakeført gjennom grønne tak over næringsbebyggelsen. Disse vil være private felles hager og gir lite igjen til de som vandrer gjennom byen. Områdeplanens kvalitetsprogram Forslaget er i hovedtrekk lojalt mot kvalitetsprogrammet. De største avvikene ligger i den bevisste nedtoningen av Elvegatas rolle i bydelen. Videre kan forslagets strukturalistiske oppbygging oppfattes som et avvik fra programmets beskrivelser av kvartaler. Dette vil imidlertid avhenge av hvordan bygningsstrukturen vil utvikles til slutt. Vedlegg: Plankart med områdeavgrensning Bidrag fra arkitektfirmaet Spacegroup (utrykt vedlegg) Bidrag fra AROS arkitekter og JAJA architects (utrykt vedlegg) Bidrag fra Alliance arkitekter (utrykt vedlegg)