1. gangsbehandling - Plan Detaljregulering for kvartal A6, gnr 111 bnr 253, Sandnes Indre Havn

Transkript

1 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak-dok. 14/ Saksbehandler Siri Marian Mæland Gramstad Behandles av Møtedato Utvalg for byutvikling gangsbehandling - Plan Detaljregulering for kvartal A6, gnr 111 bnr 253, Sandnes Indre Havn SAKEN GJELDER På vegne av Urban Sea AS fremmer Spacegroup forslag til detaljregulering for kvartal A6 innenfor Områderegulering for Sandnes Indre Havn, plan Planen legger til rette for oppføring av to bygg, et næringsbygg og et bygg med i hovedsak boligformål. Planforslaget utfordrer gjeldende områdeplan og kommunedelplan sentrum når det gjelder byggehøyder, utnyttelse og bokvalitet. Saken legges frem for førstegangsbehandling. SAKSBEHANDLING Varsling av planoppstart Fullstendig planforslag mottatt gangsbehandling Videre behandling: Offentlig ettersyn 2. gangsbehandling i utvalg for byutvikling Endelig vedtak i bystyret 1

2 2 GJELDENDE PLANER SOM HAR BETYDNING FOR PLANARBEIDET Områderegulering for Sandnes Indre Havn, plan , vedtatt Tanken med områdeplanen er å legge til rette for en levende urban utvidelse av sentrum med variert bebyggelse og sammensatte funksjoner. Kvartal A6 er regulert til sentrumsformål. Det er åpnet for etablering av noe boligareal. Boligandelen for kvartalene A1 til A8 kan samlet ikke overstige m 2 BRA. Områdeplanen gir rom for at kvartal A6 kan bygges ut med m 2 BRA, noe som utgjør en utnyttelse på %BRA = 333 %. Videre er det føringer om at byggehøydene skal variere innenfor hvert byggeområde. Maksimal byggehøyde for kvartal A6 er 21,5 m. Det er i bestemmelsene sagt at detaljregulering blant annet skal: Redegjøre for hvordan planlagt bebyggelse og anlegg forholder seg til kvalitetsprogram for områdeplanen. Vise variasjon i arkitektur og boligtyper. Redegjøre for tiltakets påvirkning og samhørighet for alle omkringliggende bygge- og uteoppholdsområder. Dersom omkringliggende områder ikke er bebygd/opparbeidet eller det ikke foreligger plan for dette skal det vises tilsvarende for mulige tiltak på disse områdene. Kvalitetsprogram I tillegg til de juridiske dokumentene, plankart og bestemmelser, ble det som del av områdeplanen utarbeidet et kvalitetsprogram. Dette kvalitetsprogrammet er det jobbet videre med og den ble det vedtatt et kvalitetsprogram som skal legges til grunn for detaljreguleringene. Kvalitetsprogrammet skal innarbeides i bestemmelsene til reguleringsplanene. Eventuelle avvik fra kvalitetsprogrammet skal redegjøres for i planbeskrivelsen. Teknisk plan Det er utarbeidet overordnet teknisk plan for Havneparken som er godkjent under forutsetning av at forprosjektplanene rettes opp i samsvar med kommentarer for byggesak, byplan og bymiljø. Teknisk plan med tilhørende kommentarer fra fagetatene skal være grunnlagsdokument for det videre arbeidet med detaljreguleringene for de enkelte byggeområdene. Kommunedelplan for Sandnes sentrum I den grad områdeplanens bestemmelser ikke er dekkende for planlegging og gjennomføring, så gjelder bestemmelsene for kommunedelplan for sentrum Planområdet ligger innenfor faresone flom i sentrumsplanen.

3 3 Tilgrensende reguleringsplan Detaljregulering for kvartal A5, Sandnes indre havn plan , vedtatt Planen legger til rette for oppføring av kontorbygg for Sandnes Sparebank, «Havnespeilet». Mot gjestehavnen er det regulert inn serveringslokale. Bygget er regulert med tre ulike byggehøyder hvor høyeste del tillates med byggehøyde på 17,0 m. Pågående tilgrensende reguleringsplaner Detaljregulering for kvartal A4, gnr. 111, bnr. 253, Sandnes Indre havn - Plan Planen skal legge til rette for oppføring av nytt rådhus. Planen er igangsatt og planlegges lagt frem til 1.gangsbehandling på nyåret. Detaljregulering for kvartal A7 plan Planen legger til rette for oppføring av et bygg med formål hotell og bank. Alternativt reguleres det mulighet for å utnytte bebyggelsen til kontorformål. Planen legges frem for 1.gangsbehandling samtidig med detaljplan for kvartal A6. Områderegulering for midtre del av Havneparken, sentrum plan Det er varslet oppstart og lagt ut planprogram på høring for ny områdeplan for midtre del av Havneparken. Formålet med planarbeidet er å finne bedre og mer robuste løsninger som grunnlag for en urban utvikling av området. Planområdet for den nye områdeplan ligger inntil kvartal A6 i nord. Parkområdet o_g2 inngår i ny områdeplan. Utsnitt fra gjeldende regulering BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Planområdet ligger innenfor sentrumsformål i kommunedelplan for Sandnes sentrum og har gangavstand til kollektivknutepunktet Ruten med jernbane og bussforbindelser.

4 4 Planområdet omfatter kvartal A6 med tilliggende gater, regulert i områdeplanen for Sandnes indre havn. Selve byggeområdet for kvartal A6 er på 3,0 daa og ligger sørøst i Havneparken, nord for Sandnes Sparebanks «Havnespeilet» som er under oppføring ved gjestehavnen. Vest for «Havnespeilet» planlegges nytt rådhus, mens det innenfor kvartal A7, vest for A6, er under utarbeidelse detaljplan som legger til rette for en utbygging med hotell og bank. Planområdet er tilnærmet flatt. Dagens bruk innenfor og tilgrensende planområdet er havnerelaterte virksomheter. Områdeplanen forutsetter at eksisterende bygninger rives. Planområdet for A6 ligger åpent og synlig til ved Gandsfjorden og nye bygg innenfor området vil være viktige for aktivisering av den fremtidige havnepromenaden. For nærmere beskrivelse av planområdet vises til forslagsstillers planbeskrivelse som ligger vedlagt. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Arealformål Planforslaget åpner for etablering av to bygg. Sør i kvartalet foreslås et stjerneformet leilighetsbygg. Det ønskes etablert totalt 37 leiligheter fordelt på etasje. Nord i planområdet planlegges forretning- og kontorbygg med stram trekantform. Tanken er at første etasje i de to byggene i hovedsak skal inneholde forretning- og serveringslokaler. Forslagsstillers planillustrasjon Byggene foreslås oppført med noe avstand for å legge til rette for et uterom og siktlinje mot sjøen. Utenom passasjen mellom byggene er det tenkt at utearealer skal dekkes på tak og private balkonger. For leilighetsbygget er den øverste etasjen planlagt noe tilbaketrukket og det planlegges etablert felles takterrasse.

5 5 Utnyttelse og byggehøyder Planforslaget legger til rette for en samlet utbygging på m 2 BRA, noe som gir en tomteutnyttelse på % BRA = 409 %. Det er illustrert ca 4600 m 2 BRA boligareal i stjernebygget, noe som utgjør i underkant av 38 % av det totale utbyggingsarealet innenfor planen. Etablering av 37 boenheter vil gi 12,4 boliger/daa for kvartal A6. Forslagsstillers 3D-illustrasjon Stjernebygget er foreslått med maks byggehøyde 28,7 meter fra gateplan og forretningsbygget noe høyere, med byggehøyde 30,7 m. Trafikale forhold I planforslaget legges det opp til felles parkeringsanlegg under bakken for kvartal A6 og A7. I gjeldende områdeplan er adkomsten til parkeringsanlegget regulert til gaten mellom kvartal A4 og A7. Av hensyn til planlagt utbygging innenfor kvartal A7 foreslås denne flyttet til gatetunet mellom kvartal A6 og A7. Parkeringskravet er, i samsvar med høringsutkastet til revidert sentrumsplan, satt til 1 bilparkeringsplass per boenhet og 0,9 parkeringsplasser per 100 m 2 BRA for øvrige formål. 5 % av biloppstillingsplassene skal være tilrettelagt for personer med nedsatt bevegelsesevne og ladestasjoner for elbil skal utgjøre min. 10 % av parkeringsplassene og tilrettelegges for sambruk. For sykkelparkering legges det opp til to plasser per boenhet og to plasser per 100 m 2 andre formål. Det er åpnet for etablering av gjestesykkelparkering innenfor o_gatetun2. Overvann Planforslaget legger opp til at overvann skal håndteres lokalt ved fordrøyning og ledes videre til Gandsfjorden. For byggeområdet lengst nord, kontorbygget, er det også lagt inn i bestemmelsene at overvann kan

6 6 ledes til parkområde o_g2 i områdeplanen. Det er ellers sikret i bestemmelsene at bebyggelsen skal oppføres med grønne tak. Støy Det er utarbeidet støyrapport som ligger vedlagt. Støyberegningene viser at utendørs lydforhold vil være tilfredsstillende i henhold til T-1442/2012 for hele kvartal A6. Det vil ikke være nødvendig med skjerming av balkonger og øvrige felles uteoppholdsareal. Alle boenheter og overnattingsrom vil ha luftemuligheter for soverom med naturlig stille side. Det er lagt inn krav i bestemmelsene om at felles og privat uteoppholdsareal ikke skal ha støynivå over 55 dba. Energi Det er planlagt at byggene skal oppfylle kravene til lavenergibygg i NS3701. Kvalitetsprogrammet Planens forhold til kvalitetsprogrammet er gjort rede for i forslagsstillers planbeskrivelse som ligger vedlagt saken. Renovasjon Det er utarbeidet renovasjonsteknisk plan som ligger vedlagt. For boligene, er det sørvest i planområdet, regulert et område for nedgravde avfallskonteinere. For næringsbygget er det foreslått løsning med avfallsrom. Mobilitetsplan Det er utarbeidet mobilitetsplan som ligger vedlagt saken. ROS-analyse I Ros-analyse/sjekklisten som er innarbeidet i forslagsstillers planbeskrivelse er det ikke avdekket forhold som er til hinder for en utbygging, men flom er identifisert som risiko. Som tiltak foreslås det å løfte gulvnivå til kote +2,3, mot + 2,1 som er gitt i områdeplanen. Ellers vises det til at håndtering av flom må løses for Sandnes sentrum som helhet. 3D-modell Det er laget en enkel 3D-modell som er satt inn i bymodellen som ligger tilgjengelig på Sandnes kommune sine nettsider: Aktuell 3D-modell finnes i menyen til venstre under navn plan Kvartal A6. For nærmere beskrivelse av planforslaget vises til forslagsstillers planbeskrivelse og illustrasjoner som ligger vedlagt saken.

7 7 PLANSTARTVARSEL Igangsetting av reguleringsarbeidet ble varslet den Det kom inn ti uttalelser. Sandnes eldreråd, brev datert Norges vassdrags- og energidirektorat Region Sør, brev datert Statens vegvesen, brev datert Fylkesmannen i Rogaland, brev datert Lyse Elnett AS, brev datert Fiskeridirektoratet region Sør, brev datert Sandnes kommune v/bymiljø, brev datert Rogaland Brann og Redning IKS, brev datert Fylkesrådmannen Rogaland Fylkeskommune, brev datert Jernbaneverket, brev datert Uttalelsene omtaler følgende tema: Planforslaget må forholde seg til overordnete planer og føringer. Det må planlegges slik at eldre og bevegelseshemmede kan ta seg lett frem. Planen må koordineres med godkjente overordnete tekniske planer for Havneparken. Løsninger for håndtering av overvann må sikres i planen. Tomten må undersøkes for grunnforurensninger. Tomten er gammelt utfyllingsområde det må kreves geotekniske undersøkelser og tiltak. Det må utarbeides renovasjonsteknisk plan. Brannvesenets atkomstbehov må ivaretas. Planområdet ligger under marin grense og det må undersøkes om det er marine avsetninger og fare for kvikkleireskred i området. Ved behov for nettstasjon skal denne plasseres på bakkeplan. Bygg må kobles til fjernvarmenett og fjernkjølenettet. Alle merknader med forslagsstillers og plansjefens kommentarer finnes i vedlagt merknadsskjema. I tillegg kommenteres sentrale tema under plansjefens vurdering av planforslaget. VIKTIGE PROBLEMSTILLINGER I SAKSBEHANDLINGEN Planforslaget har utnyttelse og byggehøyder utover det som tillates i områdeplanen. Dette gir utfordringer i forhold til tilpassing til omkringliggende bebyggelse og i forhold til å sikre bokvalitet og tilstrekkelig kvalitet i offentlig gaterom og parkareal.

8 8 PLANSJEFENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Plangrep Områdeplanen legger opp til at Havneparken skal utvikles med kvartalsstruktur. For A6 er det valgt å bryte med kvartalsprinsippet for å legge til rette for oppføring av to separate bygninger med passasje mellom. Arkitekten beskriver at det har vært ønskelig å skape to bygg med sterk geometri og tydelig arkitektonisk identitet. Kontorbygget i nord forholder seg til de regulerte linjene mot gate og park. Det stjerneformete leilighetsbygget står delvis på en enetasjes sokkel som i sørøstre hjørne av kvartalet også følger gatelinjene. Til en viss grad innordner byggene seg den overordnete strukturen, men de sterke bygningsformene og det åpne uterommet mellom bygningene gjør at opplevelsen av det tradisjonelle gateløpet viskes ut. Kvalitetsprogrammet gir føringer om at hvert kvartal skal brytes minst to steder så det oppstår passasje mellom byggene. I planforslaget for kvartal A6 er det sikret en åpen passasje gjennom kvartalet. Å dele planen i to separate bygg vurderes som et robust plangrep, da byggene kan oppføres uavhengig av hverandre. Byggene har svært ulik form, men tilpasset sine funksjoner. Plansjefen vurderer plangrepet å være en fri tolkning av kvalitetsprogrammets premisser, men en tolkning som ikke går på tvers av intensjonene. Realisering av planen vil kunne være med og gi området karakter. Arealformål Kvartal A6 er en del av området som i gjeldende områdeplan er regulert til sentrumsformål. Innenfor formålet tillates etablert privat og offentlig tjenesteyting, kontor, forretning, bevertning og bolig. Boligdelen for sentrumsformål er begrenset, samlet for kvartal A1 til A8 kan det etableres maksimalt m 2 boligformål. Det er ikke sagt noe om fordelingen av disse arealene i forhold til de ulike kvartalene, men kun gitt en samlet øvre grense. Det er ingen krav i områdeplanen om at det skal etableres boliger i denne delen av planen. Planforslaget for kvartal A6 legger til rette for blandede funksjoner, noe som er ønskelig i sentrumsområder. Det er sikret at første etasje i byggene hovedsakelig skal nyttes til publikumsrettet virksomhet som forretning og bevertning, og det planlegges for boliger, forretning og kontor i øvrige etasjer. Det er ikke gitt i bestemmelsene hvor stor andel bolig som tillates i planforslaget, men ut ifra vedlagte illustrasjoner viser det at det planlegges for oppføring av ca 4600 m 2 BRA bolig. Dette betyr at det vil være 6400 m 2 BRA igjen til utviklingen av de resterende kvartal innenfor A1-A8. Kvartal A1 (tinghus), A4(rådhus), A5 (Sandnes Sparebank) og kvartal A7 (hotell og bank) planlegges ikke for boligformål, så de

9 9 resterende 6400 m 2 BRA bolig vil trolig kunne etableres innenfor A2, A3 og/eller A8. Tanken med områdeplanen er å legge til rette for mest mulig næring nærmest sentrum og øke boligandelen lenger nordover i Havneparken. I og med at gjeldende områdeplan ikke angir noen fordeling av tillatt boligformål for kvartalene A1-A8 vurderer plansjefen planforslaget for kvartal A6 å være i samsvar med de overordnete føringene, selv om det planlegges for et nærmest rent boligbygg så nære sentrum. Før planen legges frem for 2.gangsbehandling må antall m 2 BRA bolig innarbeides i bestemmelsene. Dette for å lettere kunne vurdere hvor mye boligformål som tillates ved regulering av øvrige kvartal som omfattes av fellesbestemmelsen. For å legge til rette for publikumsrettede virksomheter er det lagt inn i forslag til bestemmelser konkrete prosentkrav til hvor stor andel av fasadene på første etasje som skal være transparente. Plansjefen mener det er viktig at detaljplanene er tydelige på at bebyggelsen skal ha funksjoner og aktive fasader på bakkeplan som tilbyr noe til havnepromenaden og gatene rundt. Dette vurderes godt ivaretatt i planforslaget. Utnyttelse og byggehøyder Forslagsstillers snitt gjennom bebyggelsen. Rød strek viser maks byggehøyde i gjeldende områdeplan og sentrumsplanen. Begge bygningene i planforslaget er foreslått regulert med maks byggehøyde godt over det som tillates for dette kvartalet i områdeplanen og sentrumsplanen. Stjernebygget er forslått med maks byggehøyde 7,2 m høyere, mens trekantbygget foreslås med maks byggehøyde 9,2 m over gitte høyder i gjeldende planer. Begge byggene legger til rette for etablering av åtte etasjer, men på grunn av at kontorformål krever større etasjehøyde, blir dette bygget to meter høyere. For leilighetsbygget er det lagt inn krav i bestemmelsene om at øverste etasje skal trekkes tilbake med minimum 1,2 m i forhold til fasadeliv og

10 10 underliggende plan, noe som medfører at gesimshøyden mot gate blir noe lavere enn maks byggehøyde. Plansjefen ser ingen grunn for at planforslaget skal legge opp til en utbygging som går utover overordnete føringer når det gjelder utnyttelse og byggehøyde. Forslagsstillers argumentasjon for å bryte gjeldende byggehøyder bygges på krav til etasjehøyde, tekniske krav og regionalplanens føringer om høy utnyttelse for sentrale tomter. I gjeldende områdeplan er det allerede gitt en høy utnyttelse, hele 333 % BRA, mot regionalplanens føringer for sentrumsområder om en utnyttelse på %BRA=160 %. I høringsutkastet til revidert sentrumsplan og i kommuneplanen er det lagt opp til at sentrumsområder med kombinerte formål skal utvikles med en utnyttelse på %BRA=180%. Å øke utnyttelsen i planforslaget til 409 %BRA får konsekvenser for omgivelsene og for bokvaliteten internt i planen. Illustrasjonen over er hentet fra forslagsstillers planbeskrivelse. Illustrasjonen viser høyder på et tenkt prosjekt, ikke maksimalt regulerte høyder. Tallene på illustrasjonen angir kotehøyder. For å avtrappe bebyggelsen ned mot havnen er kvartalene, A4 og A5, rådhustomten og «Havnespeilet», i gjeldende områdeplan regulert med lavest byggehøyde. Disse kvartalene er gitt maks byggehøyde 16 m, mens det for kvartalene lenger nord er gitt rom for en byggehøyde opp til 21,5 meter. Ved å øke høydeforskjellen ytterligere mener plansjefen at forholdet mellom byggene blir for store. «Havnespeilet» som nå er under oppføring og nytt rådhus som er under planlegging har byggehøyder i tråd med områdeplanen. En realisering av planforslaget for A6, med de foreslåtte byggehøyder, vil medføre at deler av ny bebyggelse vil bli opp mot dobbelt så høy som «Havnespeilet», noe som vil gjøre byggene veldig dominerende i bybildet. Byggene inneholder ingen spesielle funksjoner som det er naturlig å fremheve og gi en så ruvende utforming. Bebyggelsen vurderes å ha så sterk arkitektonisk utforming at de også av den grunn vil være godt synlige og fremtredende.

11 11 De foreslåtte byggehøydene er ikke et argument for å ivareta en utnyttelse i tråd med overordnete føringer. Ved å redusere byggehøydene i henhold til områdeplanen vil prosjektet fortsatt kunne få en utnyttelse på % BRA=315 %. Beregningen er gjort på grunnlag av oppgitte bruksareal for de ulike etasjene i tabell under pkt. 4.2 i forslagstillers planbeskrivelse. En utnyttelse på 315 % BRA er rett i underkant av maks tillatte utnyttelse i gjeldende områdeplan. Plansjefen vurderer at dette er en høy utnyttelse med tanke på at det legges til rette for en større andel boligformål i planen. Planforslagets foreslåtte byggehøyder vil medføre til at bebyggelsen i større grad skyggelegger tilgrensende havnepromenade og parkområde mot nord. Økte byggehøyder vil også bidra til økt skyggelegging om ettermiddagen av fremtidige fasader innenfor kvartal NB2, nord for kvartal A6. Plansjefen vurderer det ikke som akseptabelt å tillatte byggehøyder utover gjeldende planer som vil kunne gi begrensinger for utviklingen av andre kvartal i tilgrensende områder. Tanken med områdeplanen er nettopp å avklare overordnete strukturelle prinsipp og legge til rette for en forutsigbar utvikling av Havneparken. I saksutredningen til gjeldende områdeplan (sak ) står det at det er konsekvensutredet to høyde/volum alternativer (0-alternativet var gjeldende sentrumsplan og alternativ 1 var planforslaget for områdeplanen). «Begge alternativene gir grunnlag for bygninger med 5-6 etasjer med maks høyde 21,5 m. En eventuelle 6. etasje skal være inntrukket. Dette vil påvirke lysforholdene i gater, parker og havnepromenade. Generelt vurderes bredden på de åpne områdene mellom bygningene som noe smal for å kunne skape områder med godt sollys for utendørs opphold over lengre tid av dagen. Dette er felles for begge alternativene.» Plansjefen mener derfor det er viktig å holde fast ved de overordnete føringene og ikke la enkeltprosjekts ønske om høy utnyttelse få sette til side bestemmelser som er vedtatt for å sikre kvalitet og en helhetlig utvikling av Havneparken. Plansjefen anbefaler derfor at byggehøydene justeres ned innenfor maks byggehøyde gitt i områdeplanen. For å tilpasse til gjeldende tekniske krav kan høyden økes fra 21,5 m til 22,0 m, dette er i tråd med høyder i høringsutkastet til revidert sentrumsplan. Estetikk Kvalitetsprogrammet sier at det skal være mangfold i utforming og arkitektur innenfor Havneparken. Kvartalene skal utformes av flere selvstendige bygg med egen fasadedesign og arkitektonisk uttrykk. Fasadene skal ha skift for hver 15. meter. Planforslaget for kvartal A6 legger til rette for oppføring av to bygg med svært ulik arkitektonisk identitet. Grepet med to bygg og den valgte utformingen av disse er med på at en unngår lange ensformige fasader. I forslag til bestemmelser er det også lagt inn krav som skal sikre særegne kvaliteter til byggene. Kontorbygget har en enkel fasade som varieres ved at det åpnes opp på hjørnene. Det er foreslått lagt inn krav i

12 12 bestemmelsene om at fasaden til bygget skal være skrå, det vil si at dekkeforkant for hver etasje skal trekkes tilbake 0,1 m i forhold til underliggende plan. Leilighetsbygget fremstår med sin form som variert. I tillegg er det i bestemmelsene lagt inn krav om at materialer til tette flater skal skiftes for hver etasje. Materialer som tenkes for begge bygg er glass, stein og metall. Plansjefen vurderer at planforslaget legger opp til en utbygging som gir en god tolkning av kvalitetsprogrammets krav til variasjon. Uteområder og bokvalitet I tråd med høringsutkastet til revidert sentrumsplan er det lagt inn i bestemmelsene krav om 16 m 2 uteareal per boenhet. Videre er det foreslått lagt inn krav om 6 m 2 privat uteareal per boenhet i form av balkong eller terrasse. Dette er mer enn områdeplanen og sentrumsplanen som har krav om 3,2 m 2 uteareal per bolig. Sol- og skyggediagrammer viser at det likevel blir vanskelig å ivareta krav til sol på felles og private uteareal. Sol- og skyggediagram kl. 15 Sol- og skyggediagram kl.18 I planbeskrivelsen sies det at slik som leilighetene er planlagt vil omtrent 1/3 av balkongene ligge i skygge på begge tidspunktene hvor det i overordnete planer er satt krav om 50 % sol. For felles uteareal på bakkeplan mellom byggene vil det på ettermiddagen være noe sol, mens det senere på kvelden selv midt på sommeren vil være full skygge. Størrelse og bredde på utearealet på bakkeplan gjør det også vanskelig å se at kan ivareta alle funksjoner som beskrevet, sandlek for små barn, lekeapparater for større barn, sittegrupper for eldre, mulighet for uteservering og offentlig gjennomgang. Mangel på sol gjør at dette uterommet ikke vil være attraktivt for opphold over tid. Plansjefen vurderer uterommet som viktig som en åpen forbindelse mellom havnepromenaden og bakenforliggende gatetun, men uteoppholdskvalitetene er ikke gode nok til at dette vil kunne fungere som et attraktivt uteområde for boligene. Forslagsstiller har i planbeskrivelsen illustrert at det ville vært vanskelig å ivareta krav til sol også ved bygging av kvartalsbebyggelse med et indre gårdsrom.

13 13 Manglende sol på private og felles uteareal er foreslått kompensert med felles takterrasse i åttende etasje. Men det er ikke sikret i bestemmelsene at det skal etableres takterrasse her, takterrasse er bare skissert som en mulig løsning for å dekke inn kravet til 16 m 2 felles uteoppholdsareal. Hvor attraktive takterrasser er for bruk er avhengig av størrelse, utforming og tilgjengelighet. Takterrasser kan være et supplement til, men kan ikke erstatte uteareal på bakken. Ved etablering av takterrasse må utearealene skjermes for vind. En inndeling i soner vil og kunne bidra til en tryggere og mer attraktiv atmosfære for brukere av taket. Krav til utformingen av takterrassen må innarbeides i bestemmelsene. Plansjefen vurderer dette som særlig viktig i denne planen hvor takterrassen får en så sentral rolle for å ivareta uteoppholdskvaliteter for boligene. Plan for øverste etasje viser at det her er tenkt etablert en større leilighet. Plansjefen ser at det vil kunne medføre noe konflikt å legge til rette for felles takterrasse rett ved siden av en større leilighet hvor det tenkes etablert særlige kvaliteter. Det er ikke illustrert hvordan dette tenkes løst på en god måte. Som kompensasjon for manglende uteoppholdskvaliteter påpeker forslagsstiller også at leilighetene vil få mulighet for fri fasade på tre sider og langt større lysinnslipp enn en tradisjonell bygårdsleilighet. Plansjefen er enig i at dette vil kunne gi fine kvaliteter og lysforhold i leilighetene og mener derfor det er viktig at det er sikret i bestemmelsene at alle leiligheter skal være gjennomgående. Valgt bygningsform gjør likevel at det blir godt synlige kvalitetsforskjeller på de ulike leilighetene. Flere leiligheter får sjøutsikt, mens leilighetene som planlegges i stjernearmen vendt mot vest, vil ikke kunne få samme utsiktskvaliteter. Plansjefen ser at valgt bygningsform gjør at prosjektet kan tilby leiligheter med andre kvaliteter enn det som en får i tradisjonell kvartalsstruktur, men samtidig blir det vanskelig å ivareta kvalitetskravene for samtlige boenheter i planen. Den høye utnyttelsen, kvartalets orientering og bebyggelsens utforming gjør at planforslaget ikke klarer å ivareta krav til uteoppholdsareal og sol. Plansjefen vurderer derfor at utnyttelsen må ned. Det må i tillegg innarbeides krav i bestemmelsene som sikrer at private og felles uteoppholdsareal blir plassert hvor det er best solforhold. I tillegg må det sikres størrelse og kvalitet på felles takterrasse. Trafikale forhold Kvalitetsprogrammet og pilotprosjektene i fremtidens byer har ambisjoner om å legge til rette for miljøriktig transport og redusere klimagassutslippene med 50 % for transport. Parkeringsnormer og utforming og organisering av parkeringstilbudet er svært viktige virkemidler for å oppnå reduksjon.

14 14 Parkeringskravet i planen er i samsvar med høringsutkastet til ny sentrumsplan. Dette er noe lavere enn gjeldende krav, men ambisjonene i kvalitetsprogrammet og fremtidens byer blir likevel vanskelig å oppnå. Det planlegges felles parkeringsanlegg for kvartal A6 og kvartal A7. I gjeldende områdeplan er adkomst til parkeringsanlegget regulert fra gate sør for kvartal A7. Utsnitt fra gjeldende regulering Planforslag for kvartal A6 I planforslaget, som nå legges frem for behandling, er denne adkomsten flyttet til gaten mellom A6 og A7. Parkeringsanlegget er regulert på eget plankart, vertikalnivå 1 under bakken. Det er foreslått å åpne for etablering av parkeringsanlegg under byggeområdene forretning/kontor og bolig/forretning/kontor og under o_gatetun1 mellom kvartal A6 og kvartal A7. I planbeskrivelsen er det beskrevet at målsetningen er at 100 % av parkeringskravet skal dekkes i anlegget under bakken. Men med den høye utnyttelsen, med behov for 103 parkeringsplasser, ser plansjefen at dette kan bli en utfordring. Det er ikke levert dokumentasjon på at dette kan ivaretas. I og med at atkomst er valgt via kvartal A7, blir A6 avhengig av en realisering av utbyggingen innenfor kvartal A7 for å få atkomst til planlagt parkeringsanlegg under egne bygg. Det er ikke redegjort for eller sikret mulighet for alternativ atkomst eller midlertidige løsninger for å ivareta krav til parkering, dersom fremdriften for kvartal A7 forsinkes i forhold til A6. En realisering av kvartal A6 er dermed avhengig av at kvartal A7 startes opp senest samtidig med egen utbygging. Kvalitetsprogrammet gir føringer om at gatene innenfor detaljplanen for kvartal A6 skal utformes som Shared Space hvor myke trafikanter skal prioriteres, i områdeplanen er de regulert til gangvei. I planforslaget er det valgt å regulere disse gatene til offentlige gatetun. Det er ikke innarbeidet i planforslaget noen kvalitetskrav til disse gatene, men det er gitt åpning for varelevering, servicebil, adkomst til renovasjon, utrykningskjøretøy og kortsiktig av- og påstigning. For gatetun mellom A6 og A7 er det i tillegg lagt opp til kjøring for biler til felles parkeringsanlegg under bakken.

15 15 Å trekke biltrafikken inn mellom kvartal A6 og A7 er i strid med områdeplanens intensjon om å la gatene mellom bebyggelsen være mest mulig bilfri. For kvartal A6 ville det vært en fordel om biltrafikken ble ledet inn i parkeringsanlegget fra gate sør for kvartal A7, slik som områdeplanen legger opp til. Dette ville gitt tryggere gater rundt boligblokken og muligheter for etablering av andre kvaliteter i gatetunet. I planforslaget er det ikke innarbeidet bestemmelser tilknyttet parkeringsanlegg under bakken, plankart for vertikalnivå 1. Dette må innarbeides før 2. gangs behandling. I planbeskrivelsen er det beskrevet at deler av anlegget tenkes driftet som et offentlig parkeringshus. Det er ikke sikret offentlige parkeringsplasser i planforslaget. Plansjefen anbefaler at dette temaet diskuteres videre mot 2.gangsbehandling. Overvann Det er foreslått at overvann fra kontorbygget i nord kan ledes til det offentlige parkområdet nord for kvartalet. Dette parkområdet inngår i ny områdeplan for Havneparken som nylig er igangsatt. Etablering av overvannshåndtering innenfor dette området vil måtte vente til etter at ny plan er vedtatt. Plansjefen vurderer ellers at det er positivt at det er sikret at byggene skal bygges med grønne tak. For å sikre at disse takene bygges på en slik måte at de bidrar til overvannshåndtering anbefaler plansjefen følgende presisering i bestemmelsene: «bebyggelsen skal bygges med grønne tak for å bidra til fordrøyning av overflatevann». For uteområder er det sagt i bestemmelser at det skal sikres en jordoverdekning på 0,5 m. Energi og bærekraftig utvikling I kvalitetsprogrammet sies det at området som helhet skal fremstå som et foregangsprosjekt for bærekraftig utvikling. Avtalen med Fremtidens byer gir også tydelige signaler om at det ønskes fokus på miljø og energieffektive løsninger ved utviklingen av området. I kvalitetsprogrammet legges det opp til at området skal planlegges for passivhusstandard og det skal legges til rette for felles energiløsning. I de tekniske planene for området legges det opp til at byggene innenfor Havneparken skal kobles til fjernvarme fra Forus og fjernkjøling fra Gandsfjorden. I planforslaget for kvartal A6 er det foreslått å gå bort fra passivhus. Det foreslås at bygningene skal oppfylle kravene til lavenergibygg i NS Forslagsstiller argumenterer i sin planbeskrivelse med følgende: «Merkeordningen for energiklasser gir uheldig vekting for fjernvarme, mens NS 3701 forholder seg til byggets faktiske kjøle- og varmebehov. Det foreslås derfor i bestemmelsene for denne detaljreguleringsplanen at bygget må oppfylle kravene til lavenergibygg i NS 3701». Kvalitetsprogrammet har kun status som retningslinje for utarbeiding av detaljplanene. Avvik fra programmet skal gjøres rede for i planbeskrivelsen, men det er ikke adgang i plan- og bygningsloven til å

16 16 stille tekniske krav til bebyggelsen i planen ut over det som er gitt i teknisk forskrift. Dermed kan det heller ikke legges inn krav i bestemmelsene til detaljplanen om at byggene innenfor kvartal A6 skal utformes etter passivhusstandard. Plansjefen mener likevel at arbeidet med områdeplanen, kvalitetsprogrammet og avtalen med fremtidens byer gir tydelige signaler om at det forventes løsninger som strekker seg litt lenger enn dagens forskriftskrav. Plansjefen vil derfor anbefale utvalg for byutvikling om å understreke disse forventningene i vedtaket. Det skal utarbeides miljøoppfølgingsplan knyttet til de enkelte detaljreguleringsplanene. Miljøoppfølgingsplanen skal fastsette hvordan prosjekteier skal følge opp målene underveis i prosjektets ulike faser. Det foreligger ikke miljøpoppfølgingsplan i tilknytning til detaljreguleringen for kvartal A6. Dette er et viktig verktøy for å oppnå miljømålene for området og plansjefen mener dette må utarbeides før 2.gangsbehandling av planen. Kvalitetsprogram Tanken er at kvalitetsprogrammet skal hjemles for alle detaljreguleringsplaner innenfor planområdet til områdeplanen. Det er valgt å legge noen føringer i kvalitetsprogrammet inn som juridiske bestemmelser. I tillegg legges inn at kvalitetsprogram for detaljregulering skal legges til grunn for prosjektering. Eventuelle avvik fra programmet skal redegjøres for i byggesaken. Målet er å få til godt utformet, sikre, energieffektive og sunne bygg. Grunnforhold Det er grunn til å tro at området som er et gammelt lagerområde/havneområde og som inneholder utfyllingsmasser kan inneholde forurenset grunn. Det er derfor lagt inn i bestemmelsene at det før gravearbeider igangsettes skal foretas grunnundersøkelser for forurensede masser over hele tomten. Ved funn av grunnforurensning over normverdiene i forskrift skal det utarbeides tiltaksplan som skal godkjennes av Sandnes kommune ved bymiljøsjefen før gravearbeider kan igangsettes. Skolekapasitet Nærmeste skole er Trones skole. Skolebyggeprogrammet viser at det er noe kapasitet på skolen, men fremover regnes det med at det vil bli en vekst i elevtallet som konsekvens av generasjonsskifte og fortetting i de etablerte eneboligområdene. Det er ikke planlagt noen ny sentrumsskole og Trones skole vil dermed bli nærmeste skole for flere leilighetsprosjekt i sentrum. Det er usikkert hvor mange barnefamilier som bil bosettes i de sentrale prosjektene, men en regner med at boligutbyggingen i sentrum vil bli en utfordring for Trones skole. Det er lagt inn dokumentasjonskrav i forhold til skolekapasitet i rekkefølgebestemmelense i planforslaget for A6.

17 17 Renovasjon For kvartal A5, hvor «Havnespeilet» nå er under oppføring, er det planlagt avfallsrom. Plansjefen vurderer at det derfor er fornuftig at det er velges samme løsning for næringen også for kvartal A6. De nedgravde konteinerne for boligene i kvartal A6 er forslått plassert i sørøstre hjørne av planområdet. Arealet som er satt av er ikke stort nok for plassering av tre konteinere. Plasseringen på gatehjørnet gjør også at avfallsbeholderne blir veldig synlige i gatebildet. Plansjefen anbefaler derfor at arealet utvides og at plasseringen for renovasjon må vurderes nærmere før 2.gangsbehandling. Dette for å sikre den beste løsningen. Konsekvenser for barn og unge Planforslaget skal i henhold til rikspolitiske retningslinjer sikre barn og unges interesser i forbindelse med boligutbygging, herunder gode uteoppholdsarealer og trygge gangforbindelser. Det skal sikres areal som kan brukes av ulike aldersgrupper og som gir mulighet for samhandling. Plansjefen vurderer at utearealene i planen kan gi utfordringer i forhold til kvalitet og innhold tilpasset barns lek. Utearealene på bakkeplan er forholdsvis trange og har lite sol. Tilbudet i de offentlige uteområdene, parkområdene i Havneparken blir avgjørende for bokvaliteten og vurderingen av hvor egnet området blir for barn. Ny områdeplan, som grenser til kvartal A6 i nord, blir viktig med tanke på å sikre attraktive uteområder også med tanke på boligutbyggingen innenfor kvartal A1-A8. Plansjefen vurderer at området ikke vil få gode gang- og sykkelforbindelser til eksisterende områder, skoler og barnehage, før større deler av Havneparken realiseres. Vurdering etter naturmangfoldloven Planforslaget vurderes å ikke få konsekvenser for naturmangfoldet. Konsekvenser utenfor planområdet I og med at det er en felles bestemmelse for kvartalene A1-A8 som angir maks tillatte boligformål, vil planforslaget få konsekvenser for andel boligareal i de øvrige kvartalene. Tillatt boligandel reduseres med foreslått utnyttelse fra m 2 BRA til 6400 m 2 BRA. Ved å følge plansjefens anbefaling om å redusere byggehøydene, vil utnyttelsen også justeres noe. Dette vil mest sannsynlig medføre at det blir noe mindre boligareal i kvartal A6, og noe mer til øvrige kvartal. Byggehøyder utover gjeldende føringer vil medføre økt skyggelegging av tilgrensende havnepromenade og park. I tillegg vil bebyggelsen skyggelegge fremtidige fasade for bebyggelse innenfor kvartal NB2 som i områdeplanen ligger nord for kvartal A6. OPPSUMMERING Plansjefen vurderer valgt plangrep å være robust og samtidig en spennende tolkning av kvalitetsprogrammets premisser. Planforslaget

18 18 inneholder en blanding av funksjoner som vurderes som positivt og i tråd med områdeplanen. Den valgte utformingen av bebyggelsen, med tydelig arkitektonisk identitet, vurderes å kunne være med og gi området karakter. Leilighetsbygget gir mulighet for mye lysinnslipp inn i boligene, men byggets form og den høye utnyttelsen gjør at det blir vanskelig å ivareta de kvalitative krav til samtlige boenheter. Plansjefen anbefaler derfor at det innarbeides krav til størrelse og utforming av takterrasser og det jobbes videre med å sikre best mulig kvalitet på de private utearealene. De foreslåtte byggehøydene, godt utover gjeldende høyder gitt i områdeplanen, medfører at bebyggelsen blir svært dominerende. Plansjefen mener et avvik fra områdeplanen gir for store konsekvenser for omkringliggende bebyggelse og uteområder til at det kan aksepteres. Plansjefen anbefaler derfor at byggehøydene justeres ned i samsvar med overordnete føringer. Det vil fortsatt være mulig å oppnå en utnyttelse av tomten på i overkant av 300 % BRA. KONKLUSJON Plansjefen anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn og høring. Forslag til vedtak: Utvalg for byutvikling godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens 12-10, at Detaljregulering for kvartal A6, gnr. 111, bnr. 253, Sandnes Indre Havn - plan nr , sist datert , med tilhørende bestemmelser, sist datert , legges ut til offentlig ettersyn. Utvalg for byutvikling mener at ambisjonene som ligger i pilotprosjektavtalen med Fremtidens byer og kvalitetsprogrammet, om at bygg skal tilrettelegges for passivhusstandard, må legges til grunn ved videre prosjektering av byggene innenfor planen. Før 2.gangsbehandling må følgende endringer innarbeides i planen: 1. Byggehøydene må justeres ned i samsvar med høyder gitt i overordnete planer, det vil si maks 22 m fra gate. Utnyttelsen justeres ned i samsvar med høydene. 2. Det må innarbeides krav til størrelse og kvalitet på takterrasse. 3. Private balkonger må sikres best mulig plassering med tanke på sol. 4. Areal for renovasjon må utvides og vurderes flyttet for å gi renovasjonen en mindre dominerende plassering i bybildet. 5. Avkjørsel til parkeringsanlegget skal plasseres som vist i områdeplanen, fra gate mellom A4 og A7. 6. Det må innarbeides bestemmelser til vertikalnivå 1, parkeringsanlegg under bakken.

19 19 Deler av parkeringsanlegget skal være offentlig tilgjengelig. Den samlede parkeringsløsningen for felt A6 og A7 bearbeides videre frem mot 2.gangsbehandling. 7. Bestemmelsen om grønne tak må justeres til: «Bebyggelsen skal bygges med grønne tak for å bidra til fordrøyning av overflatevann». Rådmannen i Sandnes, Kristin Barvik kommunaldirektør Vedlegg: Plankart vertikalnivå 2 datert Plankart vertikalnivå 1 datert Bestemmelser datert Forslagsstillers planbeskrivelse Oversiktskart Illustrasjoner Merknadsskjema Merknader varsel om oppstart Mobilitetsplan Renovasjonsteknisk plan Støyrapport Plankart områdeplan Bestemmelser områdeplan Kvalitetsprogram områdeplanen Bjørn Totland plansjef Dokumentet er ikke signert da Sandnes kommune benytter elektronisk godkjenning.