Planbeskrivelse. Områdereguleringsplan for del av Svebergmarka boligområde. Revisjon av etappe 3 og 4. Datert , revidert

Transkript

1 Planbeskrivelse Områdereguleringsplan for del av Svebergmarka boligområde. Revisjon av etappe 3 og 4. Forslagsstiller: Konsulent: Datert , revidert

2 Innhold 1. Bakgrunn 5 Hensikt med planen 5 Grunneiere og eierforhold 7 2. Medvirkningsprosess 8 Kunngjøring og varsling 8 Forhåndsuttalelser 8 3. Planstatus og rammebetingelser 10 Kommunale planer 10 Regionale planer 11 Nasjonale føringer/retningslinjer 11 Veiledere/øvrige føringer 12 Gjeldende reguleringsplan 12 Tilgrensende detaljplaner Dagens situasjon 14 Beliggenhet 14 Dagens arealbruk 14 Landskap 14 Grunnforhold 15 Naturforhold 16 Eksisterende bebyggelse 16 Friluftsliv og rekreasjon 16 Barn og unges interesser 16 Kulturminner og kulturmiljø 17 Trafikkforhold 17 Kollektivtilbud 17 Offentlig og privat servicedekning 17 2

3 Vann og avløp Beskrivelse av planforslaget 19 Konsept 19 Arealbruk 22 Utearealer 25 Parkeringsløsning 26 Landskap 26 Rekreasjonsområder 26 Kulturminner 27 Barn og unges interesser 27 Infrastruktur 27 Energi og miljø 29 Universell utforming 30 Andre forhold 30 Risiko- og sårbarhet 30 Juridiske forhold Konsekvenser av planforslaget 3231 Overordnede planer og mål 3231 Stedsutvikling og sosial infrastruktur 3231 Naturmangfold 3231 Landskap 3231 Jordvern 3332 Kulturminner 3332 Miljøfaglige forhold 3432 Overvannshåndtering 3736 Trafikkforhold 3837 Teknisk infrastruktur 3938 Anleggsdrift og massehåndtering 4039 Risiko og sårbarhet

4 Barn og unges interesser 4241 Utforming av utearealer 4241 Sosial infrastruktur 4241 Rekreasjonsinteresser 4342 Universell utforming 4342 Renovasjon 4342 Estetikk og byggeskikk 4342 Økonomiske konsekvenser for kommunen 4443 Planlagt gjennomføring/utbyggingsrekkefølge Virkninger av planforslaget Vedlegg

5 1. BAKGRUNN Planforslaget er innsendt av tegn_3, på vegne av Malvik kommune som tiltakshaver. Hensikt med planen Med etablering av nytt kartgrunnlag (målt med laser fra fly, og referert i Euref) og en økt kvalitet på høydekurvene, ønsker Malvik kommune en kvalitetssikring av tidligere vedtatt reguleringsplan for Svebergmarka. Det er gjennom en mulighetsstudie foretatt en ny vurdering av framtidige byggefelt og til hørende infrastruktur, slik at VVA anleggene som skal bygges i forkant i størst mulig grad blir optimalisert. Mulighetsstudien har i større eller mindre grad avdekket behov for justering av gjeldende reguleringsplan (overordnet områdeplan for Svebergmarka boligområde (reguleringsplan 75 E) ble vedtatt i kommunestyret ). Forprosjektet på VVA-anleggene skal justeres i henhold til planforslaget og benyttes i kommende detaljreguleringsplaner for de enkelte delfeltene. Planforslaget bygger videre på allerede vedtatt reguleringsplan og legger slik til rette for videre boligutvikling i Svebergmarka. Resultater gitt av mulighetsstudien danner grunnlag for nytt planforslag. Planområdet er noe utvidet i forhold til tidligere planavgrensning, siden planområdet nå inkluderer en større andel av tilliggende grønnstruktur. For å oppnå en mer enhetlig planlegging av Svebergmarka, har det vært hensiktsmessig å avgrense planområdet mot tilliggende eiendomsgrenser ned mot Rota og i grense med tilliggende nyere reguleringsplaner i nordvest. Planavgrensning Planområdet omfattes i dag av reguleringsplan 75 E Reguleringsplan for deler av Svebergmarka boligområde. Planforslaget er å oppfatte som en revisjon av eksisterende plangrunnlag. Det er nå gjort nye vurderinger med hensyn til infrastruktur og terrenginngrep (veg og VA), aktuelle utbyggingsområder og grønne areal. Med bakgrunn i resultater gitt av mulighetsstudien, utarbeides nå områderegulering med oppdatert planbeskrivelse, bestemmelser og kart. Områdereguleringen angir arealbruk, utnyttelse, høyder mv. Det er foretatt en vurdering av hvert enkelt delfelt, med hvilken tetthet og typologi som bør være førende for kommende detaljplaner. 5

6 Planforslaget er av forslagsstiller vurdert i henhold til plan- og bygningslovens første ledd, jf. 4-2 med tilhørende forskrift. Planforslaget er vurdert til ikke å komme inn under forskriftens virkeområde, og skal derfor ikke konsekvensutredes. Oversiktskart Tidligere prosesser og mulighetsstudien Mulighetsstudien (datert ) danner grunnlaget for revidert reguleringsplan. I forkant av mulighetsstudien, har Malvik kommune sett på alternative vegføringer for området. Primært for å unngå vegføring i det mest sentrale friområdet, men også for å unngå lange atkomstveger som blindveger innad i feltet. Med et krevende terreng og utfordringer mht akseptable stigningsforhold, viser det seg vanskelig å skulle oppnå atkomstveger utformet som sløyfe. For å kunne nå utbyggingsområdene lengst mot nord må vegene nødvendigvis legges langs kotehøydene, som blindveger med snuhammer. Mulighetsstudien har av terrengmessige årsaker kommet fram til at det er et mindre areal som kan bebygges i forhold til regulert situasjon, og at vegene i større grad må tilpasses reelle utbyggingsområder. Omfanget av planprosessen ble besluttet i møte med Malvik kommune den Administrasjonen anbefaler oppstart av planinitiativet, og planoppstart ble varslet av Malvik kommune i Adresseavisen den

7 Grunneiere og eierforhold Malvik kommune er grunneier med unntak av noen mindre parseller ovenfor Smiskaret (B24 og B25) som i dag er bebygde fritidseiendommer. Størstedelen av området ble ervervet rundt 1970 som fremtidig utbyggingsarealer. Ytterligere grunnerverv er foretatt av kommunen innenfor området, bl.a. i tilknytning til utbyggingen av E6 og Bjørnmyra og Svehøgda boligområder og Sveberg skole. Det ble foretatt omfattende hogst innenfor området rett etter grunnervervet på 70-tallet. I de senere år er det foretatt en mer planmessig hogst, relatert til kartlegging og fremføring av infrastruktur. 7

8 2. MEDVIRKNINGSPROSESS Kunngjøring og varsling Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort Adresseavisen den samt på kommunens hjemmesider. Grunneiere, andre rettighetshavere og aktuelle offentlige instanser er varslet ved brev. Kopi av varslingsannonse, annonsert i Adresseavisen den Forhåndsuttalelser Innkomne forhåndsuttalelser følger som eget vedlegg. Det kom inn tre merknader til planarbeidet: 1. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, Sør-Trøndelag fylkeskommune, datert Trøndelag brann- og redningstjeneste IKS, datert Liste over forhåndsuttalelser: Det er laget et kort sammendrag av merknadene. hvordan merknaden er lagt til grunn i planarbeidet. Under hver merknad er det beskrevet 8

9 Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, brev datert Resymé av innspill Barn og unge: Stiller vilkår for egengodkjenning om at planbestemmelser eller plankart skal vise hvordan arealer for lekeområder for felt B1 løses, jf. plan og bygningslovens 3-1 og Minner om at vilkår for egengodkjenning innebærer at fylkesmannen har innsigelse til planen dersom vilkårene ikke imøtekommes. Sør-Trøndelag Fylkeskommune, brev datert Resymé av innspill Ingen merknader til igangsatt planarbeidet. Forslagsstillers kommentar Rådmann har orientert FM om at uttalelse som er gitt ser ut til å være tilknyttet et areal utenfor plangrensa (felt B1ligger innunder utbyggingsfase 1). Fylkesmannen har bekreftet at merknad var basert på en misforståelse, og har trukket vilkår for egengodkjenning. Forslagsstillers kommentar Tas til orientering. Trøndelag brann- og redningstjeneste IKS, brev datert Resymé av innspill Minner generelt om at hensynet til tilstrekkelig adkomst og tilrettelegging for brann- og redningstjenesten brannkumplassering og vannkapasitet må ivaretas, og viser til veilederen Tilrettelegging for slokke- og redningsmannskap i TIBRTs kommuner. Forslagsstillers kommentar Tas til orientering. Hensynene er ivaretatt i foreliggende planforslag. 9

10 3. PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER Kommunale planer Kommuneplanens arealdel, Malvik kommune , vedtatt Svebergmarka er i kommuneplanen i hovedsak regulert til Boligbebyggelse (B14 og B15), sentrumsformål (S), grønnstruktur (G) og landbruks-, natur- og friluftsområder (LNF). Planområdet tilhører sone B15, hvor det i kommuneplanen åpnes opp for villafortetting. Utsnitt fra kommuneplanens arealdel Gjennom samfunnsdelen og med de vedtatte verdiene som grunnlag, har Malvik kommune valgt følgende framtidsbilde (visjon) som retningsgivende for kommunen som organisasjon og for lokalsamfunnet: Vi skal utøve nyskapende og helhetlig samfunnsutvikling lokalt og regionalt. I samfunnsdelen er det vedtatt overordnede mål med tilhørende veivalg for kommunen. Disse er styrende for arealbruken. Mål 1 med veivalg legger grunnleggende føringer for samfunnsplanleggingen: Mål 1 - Vi er en pådriver i helhetlig og fremtidsrettet samfunnsplanlegging a) Vi skal ivareta framtidige natur- og energiressurser for framtidige generasjoner, gjennom god arealplanlegging. b) Vi skal konsentrere bebyggelsessonene, og legge til rette for at det er mulig å nå arbeidsplasser og private/offentlige servicetjenester uten bruk av bil. Dette målet skal ikke utelukke spredt boligbygging hvor dette faller inn under kommunens prioriteringer. c) Vi skal ivareta trygghet og sikkerhet gjennom fokus på samfunnssikkerhet og beredskap. d) Vi skal vektlegge universell utforming og helsefremmende tiltak. e) Folkehelse, kriminalitetsforebygging og trafikksikkerhet skal stå i fokus ved utvikling av eksisterende og nye utbyggingsområder. f) Vi skal sørge for tilstrekkelig kvalitet, kapasitet og sikkerhet på energiforsyningsnett, vann- og avløpsanlegg, bredbånd, vegnett samt kommunal bygningsmasse. 10

11 Vedrørende uteoppholdsareal gis føringer om at utearealet skal ha en solrik beliggenhet og være skjermet mot forurensning, støy, sterk vind og trafikk. Minimum 30 % bør være solbelyst i tiden ved vår-/høstjevndøgn. I nye utbyggingsområder bør minste bredde på regulert hovedgrøntdrag være 50 meter. Unntaksvis kan bredde på 25 meter tillates på kortere strekninger hvor bebyggelse, o.a. gjør at 50 meter ikke er mulig. Det gis videre føringer om at byggegrense langs kommunale veger skal være 15 meter fra midtlinje veg. Regionale planer Ny giv for Trondheimsregionen (2030). Fylkesdelplan for arealbruk og transport, vedtatt i fylkestinget Regional plan klima og energi Sør-Trøndelag ( ), vedtatt i fylkestinget Nasjonale føringer/retningslinjer Rikspolitiske bestemmelser og retningslinjer: Retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging, T 4/93 Hensikten med retningslinjene er å oppnå en bedre samordning av arealplanlegging og transportplanlegging. Arealbruk og transportsystem skal utvikles slik at de fremmer samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, med miljømessig gode løsninger, trygge lokalsamfunn og bomiljø, god trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling. Det skal legges til grunn et langsiktig, bærekraftig perspektiv i planleggingen. Det skal legges vekt på løsninger som reduserer transportbehovet, samt legge vekt på å utnytte mulighetene for økt konsentrasjon av utbyggingen. Utformingen av utbyggingen bør bidra til å bevare grønnstruktur, biologisk mangfold og de estetiske kvalitetene i bebygde områder. Øvrige viktige tema er kollektivbetjening, gode forhold for sykkel, hensynet til gående og bevegelseshemmede samt tilknytning til hovedveinettet. Planområdets lokalisering i Svebergmarka er i tråd med ønsket utvikling rundt knutepunkter. Flere boliger vil innebære økt trafikk til/fra planområdet og kan få konsekvenser for trafikksikkerhet og trafikkavvikling. Planarbeidet innebærer nedbygging av eksisterende grønnstruktur. Rikspolitiske retningslinjer for barn og unges interesser i planleggingen, T-2/08 Retningslinjene stiller krav til at barn og unge blir ivaretatt i plan- og byggesaksbehandlingen etter plan- og bygningsloven. Det stilles også krav om fysisk utforming slik at anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. Ved omdisponering av arealer som i planer er avsatt til fellesareal eller friområde som er i bruk eller er egnet for lek, skal det erstattes av fullverdige arealer. I ny utgave av RPR presiseres det at regjeringen ønsker at retningslinjene skal håndheves strengere, og at barns interesser bør veie tyngre enn det som hittil har vært vanlig, i tilfeller hvor det er interessekonflikter. Planarbeidet innebærer økt tilrettelegging for barn og unge, og bruk av friområdene har vært en viktig del av planarbeidet. Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging, T-1442 (2012) Retningslinjen gir anbefalte utendørs støygrenser ved etablering av nye boliger og annen bebyggelse med støyfølsom bruksformål. Likeledes gis det anbefalte utendørs støygrenser ved etablering av nye støykilder, som for eksempel veianlegg, næringsvirksomhet og skytebaner. For innendørs støy gjelder kravene i byggteknisk forskrift til plan- og bygningsloven. Bruk av støysoner som virkemiddel er et viktig element i retningslinjen. Foreslåtte tiltak medfører økt trafikk og dermed støy. Trafikk og støy er vurdert i planforslaget og det foreligger nytt støysonekart for den aktuelle strekningen. 11

12 Rikspolitiske retningslinjer for universell utforming og økt tilgjengelighet Retningslinjene ønsker at alle mennesker i hele landet skal ha like muligheter til å utvikle sine evner og leve gode og meningsfylte liv. Universell utforming innebærer en inkluderende planlegging og utforming av produkter og omgivelser. Universell utforming legger til grunn mangfoldet av mennesker og tilstreber løsninger som kan brukes av alle. Planarbeidet skal ha fokus på universell utforming og foreslåtte tiltak innebærer økt tilrettelegging for myke trafikanter, herunder også for orienterings- og bevegelseshemmede. Veiledere/øvrige føringer Planstrategi for Malvik kommune Gjeldende reguleringsplan Planområdet omfattes av reguleringsplan 75 E Reguleringsplan for deler av Svebergmarka boligområde. Overordnet områdeplan for Svebergmarka boligområde ble vedtatt i kommunestyret (sak nr. 35/06), med endringer av Gjeldende reguleringsplan Planen avklarer arealbruk, utbyggingsform/bygningsstruktur, veg- og trafikkmønster. I henhold til reguleringsbestemmelsenes 2.1, stilles det krav om detaljregulering av de enkelte delfeltene. Det er i flatereguleringsplanen gitt føringer om arealbruk, utnyttelse og boligtype. Det er også angitt et estimat på boliger pr. daa. Etappe 3 og 4, som innebærer boligfeltene B13, B16, B17, B18, B19, B20, B21 og B22 er i hovedsak anført med eneboliger, kjedahus og rekkehus og med utnyttelse % BYA = 30 %. For eneboligene anføres en tetthet på 1,0-1,5 bolig pr. daa, enebolig/kjedahus på 1,2-2,9 bolig pr. daa og for rekkehus 2,3-2,9 bolig pr. daa. Type bebyggelse er vurdert ut fra bl.a. topografiske forhold. Det er regulert større friområder og turveger mellom og innenfor de ulike feltene. 12

13 Oversikt over gjeldende og tilgrensende planer Tilgrensende detaljplaner Vedtatte planer: - Reguleringsplan for deler av Svebergmarka (75E), vedtatt Reguleringsplan for Svebergmarka (75C) mindre vesentlig endring, vedtatt Detaljregulering for del av Svebergmarka, felt B11, vedtatt Øvre Sveberglia boligfelt, felt B14 og B15 (plan ID g), vedtatt Barnehage ved Sveberg skole (plan ID 72), vedtatt Bebyggelsesplan for Vidhaugen (B3, B4 og K1), vedtatt Detaljregulering for Felt B6, vedtatt Detaljregulering for del av Svebergmarka, felt B12, vedtatt Detaljregulering for del av Svebergmarka, felt B9, vedtatt Detaljregulering for del av Svebergmarka, felt B2, vedtatt Detaljregulering for del av Svebergmarka, felt B7, Stavlia, vedtatt

14 4. DAGENS SITUASJON Beliggenhet Planområdet utgjør en del av de høyest beliggende områdene nord for E6, og begrenses i øst og nord av eksisterende boligbebyggelse på Grønberg og Rota, sør av næringsarealer på Sveberg og vest av boligområdene Svehøgda, Bjørnmyra og Smiskaret. Planområdet omfatter totalt 401,7 daa og avgrenses av boligområdene i tilknytning til etappe 2 i nordvest og vest, og mot et større LNF-område i nordøst og øst. Mot sør avgrenses planområdet mot eksisterende boligområde tilknyttet Rota. Smiskaret Rota Svehøgda Grønberg Oversiktskart Dagens arealbruk Selve planområdet er pr. i dag ubebygd og framstår som delvis gjengrodd, bratt og lite tilgjengelig. Landskap Topografi Landskapet er sammensatt og består av en mosaikk av større og mindre skogsbestander, vegetasjonsbelter, bekkedrag med fall mot nord (Rotamarka). Mot sør og vest er det et markant høydedrag omkranset av bakenforliggende høydedrag sør for E6. I dette landskapsområdet danner Stavsmarka silhuett og vegg mot sør. Terrenget stiger relativt bratt fra Grønberg/gamle E6 (Rota) og er godt synlig fra sentrale deler i Hommelvik og Midtsand og må oppfattes som eksponerte deler av landskapet. 14

15 Store deler av Svebergmarka omkranses av større friluftsområder (FL3 og FL4) som er viktige elementer i landskapsbildet. Det er i tillegg avsatt et større friluftsområde (F01) på de høyeste partiene mot Bjørnmyra og Svehøgda. Området som utgjør etappe 3 ligger øst for Svebergvegen med helning mot øst og Trondheimsfjorden. Området som utgjør etappe 4 ligger i større grad nordvendt, med helning mot nordøst. Solforhold De samme arealer som er eksponert fra omgivelsene vil ha god utsikt. Utsikten fra deler av utbyggingsområdet mot Midtsand/Vikhammer/Trondheim den ene retningen og Trondheimsfjorden/Frosta/Stjørdal den andre retningen er spesielt flott. Det er ikke gjennomført detaljert kartlegging av solforhold, men generelt kan en slå fast at solforholdene blir dårligere dess lengre ned man kommer i terrenget mot nord og øst. Videre vil lokale terrengformasjoner og omfang og høyde på omkringliggende vegetasjon samt planlagt bebyggelse være avgjørende for solforholdene på den enkelte tomt. Ved utarbeidelse av detaljerte reguleringsplaner kan det være hensiktsmessig at foretas en studie av solforholdene for optimal plassering av bygninger. Lokalklima Planområdet er utsatt for vind fra nordvest, og er tilsvarende skjermet for vind fra sørvest. Grunnforhold I henhold til kvartærgeologisk kartverk består grunn i hovedsak av grunnlendt mark med berg i dagen, noe som betyr god byggegrunn. I forbindelse med utvikling av delfeltene, er det imidlertid avdekket flere større lommer med løsmasser, som må skiftes ut før bygging. 15

16 Naturforhold Det er ikke registrert verdifullt naturmangfold i eller i umiddelbar nærhet til planområdet. Utsnitt fra naturdatabase, Miljødirektoratet Eksisterende bebyggelse Det foreligger pr. i dag ingen bebyggelse innenfor planområdets avgrensning. Friluftsliv og rekreasjon De senere år med betydelig boligbygging i området, har økt bruken av de ubebygde områdene. Dette kan ses ved at noen områder er mer brukt, og at det er etablert et nett av stier i terrenget. På de fineste høydedragene er det i tillegg etablert bålplasser. Barn og unges interesser Det øvre del av området nærmest Svebergvegen benyttes som tur- og lekeområde både av de lokale barnehagene og skolen. Det er lite trolig at planområdet ellers benyttes av barn og unge siden dette framstår som tettvokst og lite tilgjengelig. De nederste stiene innenfor planområdet framstår også som relativt lite brukt. 16

17 Kulturminner og kulturmiljø Det er registrert et automatisk fredet kulturminne innenfor planområdet, bestående av et kullfremstillingsanlegg. Kulturminnet ligger innenfor felt B24 i forslag til revisjon. Kulturminnemyndighet har tillatt at kulturminnet med id tillates fjernet uten vilkår om ytterligere arkeologisk undersøkelse. Dette er sikret i planbestemmelse 3.17 og vist som bestemmelsesområde BVA1 i plankart opplyst at kulturminnet kan frigis etter undersøkelse, men søknad om dispensasjon kan ikke sendes riksantikvaren før planforslaget er vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn. Med bakgrunn i prosessuelle føringer, velger rådmannen derfor å ikke inntegne kulturminnet i plankartet, siden det forutsettes fjernet. Det er videre registrert kullgroper like nord og vest for planområdet, men disse er lokalisert utenfor planavgrensningen. Oversikt over registrerte kulturminner Kilde: Askeladden (kulturminnesøk) Det foreligger ellers ingen øvrige fredete kulturminner eller et spesielt viktig helhetlig kulturmiljø innenfor planområdet. Trafikkforhold Atkomst er i dag via Svebergvegen som er utbygd i forbindelse med etappe 1 og 2. Svebergvegen er en kommunal veg med vegbredde på 6 meter. Vegen er fra Sveberg foreldrelagsbarnehage utbygd med gang-/sykkelveg. Fra barnehagen er det opparbeidet snarveier mot skoleområdet. Trygge skoleveger anses dermed for å være godt ivaretatt for denne strekningen. Kollektivtilbud Nærmeste kollektivtilbud er tilknyttet bussholdeplasser på E6 (Svebergkrysset). Herfra er det hyppige avganger til og fra Trondheim. Nærmeste holdeplass for tog ligger i Hommelvik sentrum. Det er opparbeidet bussholdeplass i Svebergvegen, med det foreligger ikke rutetilbud herfra i dag. Offentlig og privat servicedekning Skolekapasitet 17

18 Sveberg barneskole ligger like ved Malvik senter og ligger i gåavstand fra planområdet. Skolen har kapasitet for flere elever. Barnehagedekning Planområdet anses å ha svært god tilgang på barnehageplasser. Både Sveberg foreldrelagsbarnehage (0-6 år) og Vidhaugen barnehage ligger i gangavstand fra planområdet. Vann og avløp Vannledninger er etablert i forbindelse med utbygging av Svebergvegen. Planområdet har pr. i dag i dag naturlig fordrøyning. 18

19 5. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Konsept Hensikten med planforslaget er å legge til rette for nye utbyggingsområder i Svebergmarka. I sammenheng med utbyggingsområdene, ønskes området utviklet med en mangfoldig grønnstruktur med tilhørende oppholdssteder og turstinett. Barn og unge er tillagt stor vekt med trafikksikker skolevei og gode oppholdsarealer i form av friområder og strøkslekeplasser. Det er en målsetting om at Svebergmarka skal bli et attraktivt boligområde, spesielt for barnefamilier. Planforslaget vil derfor først og fremst legge til rette for en utbygging med eneboliger og øvrig småhusbebyggelse. Planforslaget fremmes som en områderegulering, hvor ingen tomter kan fradeles eller bebygges før det foreligger en godkjent detaljreguleringsplan for det enkelte felt. Plangrep og endringer i forhold til tidligere reguleringsplan Det er gjort nye vurderinger av reguleringsgrunnlaget med hensyn til terrenginngrep, utbyggingsområder og grønne areal. Planforslaget viser nå et bedre kompromiss mellom grønnstruktur, boligområder og veier. Tidligere regulert boligareal lengst ned mot Rota og deler av området lengst mot nord er ikke funnet å ha tilstrekkelige kvaliteter som boligområde, og er derfor vurdert som ikke bebyggbart. Disse områdene er svært bratte, de mest skyggefulle og lite tilgjengelige. I forhold til tidligere reguleringsplan, gjelder følgende endringer for feltene: Tidligere delfelt B 13 reduseres med ca. 6 daa Tidligere delfelt B 5 og B 8 erstattes av nytt delfelt B 10 a og b. Det samlede boligarealet for dette området reduseres med ca. 11 daa Delfelt B 16 opprettholdes omtrentlig som tidligere Delfelt B 17 opprettholdes som tidligere, men boligareal reduseres med ca. 2 daa Delfelt B 18 opprettholdes omtrentlig som tidligere Delfelt B 19 opprettholdes omtrentlig som tidligere, men reduseres med ca. 4 daa Delfelt B 20 opprettholdes omtrentlig som tidligere, men boligareal økes med ca. 4 daa Delfelt B 21 opprettholdes omtrentlig som tidligere, men boligareal økes med ca. 7 daa Tidligere delfelt B 22 erstattes av nytt delfelt B 24 og reduseres med ca 14. De bratteste delene av tidligere regulert boligareal inkluderes i friområde. Tidligere delfelt B 28 erstattes av nytt delfelt B 22. Økningen skyldes først og fremst reduksjon av vegareal. De bratteste delene av tidligere regulert boligareal inkluderes i friområde. Tidligere delfelt B 23 og B27 erstattes av nye delfelt B 23 a og b. Boligareal opprettholdes omtrentlig som tidligere. Tidligere delfelt B10 og B26 utgår i sin helhet siden dette arealet vurderes å være ubebyggbart og uegnet for boligformål. Arealet inkluderes i regulert friområde. Planforslaget innebærer et samlet regulert boligareal på ca 180 daa, i motsetning til tidligere reguleringsplan som inneholdt et boligareal på ca. 210 daa. Dette innebærer en reduksjon på ca. 30 daa; areal hvor utbygging av boliger er ansett som lite gjennomførbart. I denne vurderingen ligger det til grunn følgende forhold: - atkomst og tilgjengelighet for boligene - veger, parkering, og teknisk anlegg - utearealer for lek og opphold - terrenginngrep 19

20 Småhusbebyggelse i bratt terreng Når det gjelder planlegging av småhus i bratt terreng, krever visse forhold spesiell oppmerksomhet: avkjøring fra vei til tomt atkomst fra garasje til bolig tilpasning av bebyggelse til terreng plassering av uteoppholdsareal Det er i planarbeidet lagt vekt på at terrenget skal være utslagsgivende for plassering og gruppering av ny bebyggelse. Optimalt bør småhusbebyggelse ligge i syd- eller vestvendte helninger. Byggeområdene bør ikke ha brattere helning enn 1:3, før det går ut over tilgjengelighet og husenes bakkekontakt. Der helningen blir brattere bør husene være spesielt tilpasset terrenget, som tar opp høydeforskjeller gjennom avtrapping. Videre er tilgjengelighet og boliger med livsløpsstandard en utfordring ved bebyggelse i bratt terreng. De bratteste delene i tidligere forslag til reguleringsplan er altså vurdert til ikke på langt nær kunne tilfredsstille de ovennevnte kriteriene og disse områdene tas dermed ut av planen som byggeområder. Topografisk tilpasning/stigningsforhold Malvik kommune har tidligere sett på alternative vegføringer for området. Primært for å unngå vegføring i det mest sentrale friområdet, men også for å unngå lange atkomstveger som blindveger innad i feltet. Med et krevende terreng og utfordringer mht stigningsforhold, viser det seg vanskelig å skulle oppnå atkomstveger utformet som sløyfe. For å kunne nå utbyggingsområdene lengst mot nord må vegene nødvendigvis legges langs kotehøydene; som blindveger med snuhammer. Tidligere tanker for vegføring er benyttet i terrenganalysen/mulighetsstudien og planforslaget kan på mange måter sies å være en videreutvikling av disse tankene. Atkomst og tilgjengelighet for boligene Det er gjort nye vurderinger av tidligere reguleringsgrunnlag med hensyn til vegføring, utbyggingsområder og grønne areal. I forhold til tidligere vedtatt regulering, er vegens omfang noe redusert og i større grad tilpasset reelle utbyggingsområder. Gjeldende regulering Forslag til ny regulering 20

21 Det legges opp til en bred samleveg med hovedatkomst fra Svebergvegen, med to ulike forgreininger (atkomstveger) nordover mot de nye boligfeltene. Samlevegen tilknyttes eksisterende Tyttebærveien (Grønberg) med gang- og sykkelforbindelse. Det legges ikke opp til gjennomkjøring mellom boligområdene Grønberg og Svebergmarka siden veinettet i Grønberg/Rota pr. i dag ikke har tilstrekkelig kapasitet til en slik løsning. Det reguleres imidlertid en forbindelse (kjørbar gangveg) mellom ny samleveg og Tyttebærvegen, for å sikre snarveger for gang-/sykkeltrafikk og for å sikre god tilgjengelighet for utrykningskjøretøy. Det tilrettelegges med dette for at en framtidig kjørbar tilslutning til Tyttebærveien kan foretas. Det fremmes forslag om etablering av fortau for den mest trafikkerte delen av samlevegen. Forslag til atkomst til interne atkomstveger er vist for de største feltene; felt B16, B17, B19 og B21. Felt B 24 kan utvikles på mange alternative måter med ulik typologi, og det er derfor ikke vist en konkret atkomst for dette feltet. Interne atkomstveger forutsettes videre detaljprosjektert i forbindelse med detaljplan. Eksisterende traktorveg i nordøst (nederst i planområdet) foreslås oppgradert til kjørbar driftsveg, for å sikre drift av framtidig pumpestasjon. 3D-bilde av samleveg og atkomstveger Inndeling av planområdet - byggeområder Planområdet er delt inn i 13 ulike delfelt med egne bestemmelser, benevnt som B 10 a og b B10 b, B 13, B 16, B 17, B 18, B 19, B 20, B 21, B 22, B 23 a, B23 b og b og B 24. Det reguleres inn en større nærlekeplass i starten av planområdet. Hvert enkelt delfelt skal utvikles videre i detaljreguleringsplaner. Grønnstruktur Planforslaget medfører at store areal reguleres til offentlige friområder, benevnt som FO1-FO8. I tillegg kommer areal regulert til grønnstruktur, turdrag og turveger - alle i tilknytning til friområdene. Samlet grønnstruktur utgjør et areal på ca. 214 daa. 21

22 Arealbruk Området reguleres til: Bebyggelse og anlegg (PBL ) Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse Lekeplass Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL ) Veg Kjøreveg Fortau Kjørbar gangveg Annen veggrunn tekniske anlegg Grønnstruktur (PBL ) Grønnstruktur Turveg Friområde Hensynssoner (PBL 12-6) Sikringssone frisikt H140 Faresone flomfare H320 Samlet omfatter reguleringsplanen 402 daa. Arealbruksformål i planen Bebyggelse anlegg og Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Grønnstruktur Sum grunnareal Ca. 165,7 daa Ca. 21,9 daa Ca. 214,4 daa Bebyggelsens plassering Områdeplanen viser overordnede byggegrenser for de ulike feltene. Byggegrensene er satt med utgangspunkt i midt regulert veg (varierende avstander fra de ulike samle- og atkomstvegene), men med 2015 meter fra midt regulert Svebergvegen. Mot grønnstruktur reguleres i hovedsak en avstand på 4 meter. Dette er imidlertid ikke helt konsekvent for hele planen. Det er krav til detaljert reguleringsplan for det enkelte delfelt før utbygging kan skje. Her vil det kunne etableres nye supplerende byggegrenser. Områdereguleringen gir føringer mht utnyttelse og høyder. Krav til de ulike delfeltene vil sikres ytterligere i en detaljregulering. Det stilles i reguleringsbestemmelsene i tillegg krav om at det skal foreligge en tomtedelingsplan for det enkelte delfelt før rammetillatelse kan gis. Grad av utnytting og høyder Bebyggelsen planlegges oppført med småhuskarakter, med inntil 3 etasjer inkludert kjeller og loft. Høyde på normaletasje er beregnet til 3,0 meter. Atkomst til boligene vil være via regulert samleveg og atkomstveg og senere mer interne regulerte atkomstveger. Grad av utnytting er angitt i % BYA. Foreløpig plankart viser en utnyttelse på % BYA = 30 % for alle felt med unntak av felt B 13 og B 24, hvor det reguleres en utnyttelse på % BYA =

23 %, altså mulighet for en tettere bebyggelsesstruktur med eksempelvis lavblokk eller terrassehus. Tillatt maksimal gesims/taknivå er angitt i reguleringsbestemmelser for de enkelte felt. For eneboliger, rekkehus, kjedahus og to- og firemannsboliger tillates gesimshøyde inntil 6,5 meter og mønehøyde inntil 9,0 meter. For bebyggelse med flate tak tillates gesimshøyde inntil 7,0 meter. For bebyggelse med pulttak tillates høyeste gesims inntil 7,5 meter, laveste gesims inntil 6,5 meter. For flermannsboliger (eksempelvis firemannsboliger) tillates gesimshøyde inntil 9,0 meter og mønehøyde inntil 11,5 meter. For bebyggelse med flate tak tillates gesimshøyde inntil 9,0 meter. For bebyggelse med pulttak tillates høyeste gesims inntil 9 meter. For terrassert bebyggelse og lavblokk tillates høyder med inntil 3 etasjer hvor byggehøyde ikke skal overstige 11,5 meter. Bebyggelsens høyde i front eller bakkant kan ikke ha større byggehøyder enn 6,5 m eller 2 etasjer. Bebyggelsen kan ha lengde maks 22 meter. Gesims- og mønehøyde skal måles i forhold til laveste gulv terreng målt vertikalt over topp gulv 1. etasje eller laveste underetasje. I søknaden om tiltak skal gesims- og mønehøyder angis med kotetall sammen med høyder for både eksisterende og planlagt terreng. Utforming Bebyggelsen skal oppføres med småhuskarakter i 2-3 etasjer. I reguleringsbestemmelsene stilles det krav om at ny bebyggelse skal utformes slik at det ved volumoppbygging, materialbruk, farger og detaljering oppnås høy estetisk kvalitet og et helhetlig preg i byggeområdet. Garasjer, carport og boder skal tilpasses bolighusets form, takform, materialbruk og farge. Det skal legges vekt på god terrengtilpasning. 23

24 Utbyggingsområdene Tabellen nedenfor angir størrelse, typologi, tetthet, utnyttelse og antall boenheter for hvert enkelt delfelt. Oversikten bør være førende for kommende detaljplaner for de enkelte delfelt. Tabell 1 Delfelt Areal (daa) Typologi Boliger pr. daa (minmax) Boenheter (min-max) B 10 a og b 7 Småhusbebyggelse 1,0 2, % B 13 12,16 Boligbebyggelse og terrassert bebyggelse Utnyttelse (% BYA) 1,0 5, % B Småhusbebyggelse 1,0 2, % B 17 14,2 Småhusbebyggelse 1,0 2, % B Småhusbebyggelse 1,0 2, % B 19 14,56 Småhusbebyggelse 1,0 2, % B 20 17,1 Småhusbebyggelse 1,0 2, % B 21 21,9 Småhusbebyggelse 1,0 2, % B 22 11,2 Småhusbebyggelse 1,0 2, % B 23 a og b 6,9 Småhusbebyggelse 1,0 2, % B 24 21,4 Boligbebyggelse og terrassert bebyggelse 1,0 5, % Totalt 1635, Det kan oppnås 4,0 boliger pr. daa dersom feltene planlegges med vertikaldelte småhus. Det anses derimot som lite sannsynlig at feltene bygges ut med en slik type typologi. Det er lagt til grunn følgende vurdering av fortetting i tabell 1: Boligtype Bolig pr. dekar Eneboligbebyggelse, åpen 1,0 Eneboligbebyggelse, arealøkonomisk 1,2 Eneboligbebyggelse, tett 1,6 Kjedahus og tomannsbolig 2,0 Rekkehus, vanlig 2,0 Rekkehus, arealøkonomisk 2,8 Lavblokker 4,0 Vertikaldelte småhus 4,0 Terrassehus 5,0 Oversikt i tabell 1 viser at planforslaget legger til rette for å kunne gi et variert tilbud til flesteparten av de grupper som etterspør boliger. Planforslaget åpner opp for en viss fleksibilitet, der det gis muligheter for variasjoner i boligtyper og utbyggingsformer. Det gis muligheter for organisert feltutbygging (firma og boligbyggelag) og tradisjonell selvbygging av eneboliger. Gjennom planbestemmelsene er det tatt inn bestemmelser som har til hensikt å sikre gode 24

25 bygningsmiljøer og gode oppvekstvilkår for barn. Ved aktiv bruk av planbestemmelsene har bygningsmyndighetene verktøyet for å sikre at estetikk og byggeskikk blir ivaretatt. Detaljreguleringsplanene kan kreve flere fellesløsninger mellom delfeltene for å sikre fellesarealer for lekeplasser, og muligens felles parkering. Dersom hvert delfelt sees isolert, kan det øvre tak for utnyttelse bli vanskelig å oppnå. Dette betyr at kommunen må ha en sentral rolle hvis flere private aktører/utbyggere utarbeider planer samtidig. Utearealer Planforslaget legger opp til at det i nødvendig grad sikres areal for tilfredsstillende oppholdssted for beboerne. For boliger stilles det følgende krav til størrelse på minste uteoppholdsareal. a. Minimum 200 m 2 for eneboliger, kjedahus og rekkehus. b. Minimum 300 m 2 for flermannsboliger. c. Minimum 100 m 2 per boenhet i lavblokk eller i terrassert bebyggelse der BRA er lik eller større enn 55 m 2. d. Minimum 50 m 2 per boenhet i lavblokk eller i terrassert bebyggelse der BRA er mindre enn 55 m 2. e. Minimum 50 m 2 for sekundærleilighet. Reguleringsbestemmelsene sikrer at småbarnslekeplass/fellesareal skal anlegges for mindre boliggrupper og minst for hver 25 boliger. Småbarnslekeplass/fellesareal skal være på minimum 150 m 2 og anlegges på flate solrike areal, maks 100 meter fra bolig. Arealet skal gis en variert utforming som gir muligheter for allsidig lek og andre aktiviteter. Arealer for lek skal fungere som et fullverdig rekreasjons- og lekeområde for alle, jfr. prinsipper om universell utforming. Apparater og anlegg i området skal kunne benyttes på like vilkår av så mange som mulig. Innenfor det enkelte delfelt kreves det at småbarnslekeplass/fellesareal ferdigstilles før det gis brukstillatelse for den første boligen i delfeltet. I tillegg til å sikre småbarnslekeplasser/fellesareal for hvert enkelt delfelt, reguleres det areal for en større nærlekeplass i tilknytning til grønnstrukturen på ca m 2. Lekeplassen vil være felles for boligene samtidig som den også vil være offentlig tilgjengelig. Med etablering av strøkslekeplass i forbindelse med etappe 1 og 2 og at friområde FO4 tenkes utviklet som en større naturlekeplass, synes èn ny større nærlekeplass å være tilstrekkelig i forhold til områdets reelle behov for en slik type lekeplass. Planforslaget stiller krav til utarbeidelse av utomhusplan og tidspunkt for opparbeidelse av fellesareal i forbindelse med byggesak. 25

26 Parkeringsløsning Utforming av bebyggelsen og garasje- og parkeringsbehovet skal avklares i detaljreguleringsplan, men følgende prinsipper skal være hovedregelen: Boligtype Eneboliger/2-mannsboliger Parkeringskrav - minimum 2 plasser + 1 pr. utleiedel. Garasje regnes som parkeringsplass. Behovet for gjesteparkerings vurderes ved detaljregulering. Faktor gjesteparkering 0,25 pr. boenhet. Kjede/rekke, flermannsboliger, tun struktur 2 plasser pr. boenhet. Garasjer regnes som parkeringsplass. Fortrinnsvis i fellesløsninger. Behovet for gjesteparkerings vurderes ved detaljregulering. Faktor gjesteparkering 0,25 pr. boenhet. Flerbruksenheter/leiligheter 1,5 plasser pr. boenhet inkl. gjesteparkering, fellesløsning i kjeller. Planforslaget legger opp til at eneboligene, rekkehus og kjedehusene får egen parkering i garasje/carport på de respektive eiendommene. For flermannsboliger kan parkering, inkludert gjesteparkering, samles i de ulike delfeltene i mindre parkeringsplasser/fellesarealer i nærheten av boligene. Oppstillingsplass for motorsykler og sykler avsettes på egen tomt eller på fellesareal for flere tomter. Landskap For å sikre sammenhengende grøntkorridorer, og at de viktigste landskapstrekkene bevares, reguleres store deler av planområdet til offentlige friområder, grønnstruktur, turveger og turdrag. Reguleringsbestemmelsene gir mulighet til å opparbeide gangstier og øvrige anlegg for rekreasjon og opphold innenfor disse formålene. I tillegg reguleres det egne turstier for de mest brukte stiene i de brattere områdene ned mot Rota. Eksisterende etablerte turstier og flere utfluktsplasser inngår dermed i planen. Samlevegen legges slik at det sentrale friområdet sikres som et mer helhetlig friområde uten store barrierer i form av vegtrasè. Bestemmelsene sikrer at eksisterende terreng skal være retningsgivende for plassering og gruppering av ny bebyggelse med tilhørende uteoppholdsareal og atkomster. Ny bebyggelse skal ta godt hensyn til eksisterende terreng både på byggetomten og mot nabotomtene. Mellom bebyggelsen vil det være avsatt tilstrekkelig areal til utendørs lek og opphold. For hvert enkelt delfelt skal det utarbeides utomhusplan i forbindelse med rammesøknad som skal vise utforming av uteareal, beplantning, lekearealer, nivåforskjeller, håndtering av overvann, nærlekeplass m.m. Planforslaget foreslår ikke ivaretakelse av bestemt type vegetasjon forøvrig. Rekreasjonsområder Planområdet grenser mot et større friluftsområde i nordøst (FL4), hvor deler av dette området nå inkluderes i revidert reguleringsplan. Områdene som inkluderes reguleres til friområde. Friområdene er viktige nærområder for rekreasjon og et klart supplement som lekeplass for de litt større barna. De viste grønne arealene (friområder, grønnstruktur og turveger) mellom boligbebyggelsen er valgt ut i fra flere hensikter, bl.a for å sikre dagens mest populære rekreasjonsareal, sikre eksisterende turstier og utfluktsplasser, sikre viktige landskapstrekk samt sikre areal for kommunaltekniske løsninger relatert til overflatevannbehandling. Samlevegen legges slik at det sentrale friområdet sikres som et mer helhetlig friområde uten store barrierer i form av vegtrasè. 26

27 Ny situasjon viser at det nå reguleres mer areal til grønnstruktur. Dette skyldes i hovedsak at tidligere foreslåtte utbyggingsområder i det bratteste terrenget er tatt ut og i stedet vist som grønne områder. Kulturminner Det er registrert et automatisk fredet kulturminne innenfor planområdet, bestående av et kullfremstillingsanlegg. Kulturminnet ligger innenfor felt B24 i forslag til revisjon. Kulturminnemyndighet har tillatt at kulturminnet med id tillates fjernet uten vilkår om ytterligere arkeologisk undersøkelse. Dette er sikret i planbestemmelse 3.17 og vist som bestemmelsesområde BVA1 i plankartkulturminnet innenfor planområdet ligger innenfor felt B24. Det forutsette at kulturminnet frigis før en eventuell utbygging av feltet. Kulturminnet vises ikke med hensynssone. Barn og unges interesser Det legges opp til èn større nærlekeplass ved o_gf4 med gode forbindelse til regulert og eksisterende grønnstruktur. Opparbeidelse av småbarnelekeplass/fellesareal for de enkelte delfelt sikres i bestemmelser. Den mest trafikkerte delen av samlevegen opparbeides med fortau som vil få en god forbindelse til eksisterende gang-/sykkelveg langs Svebergvegen. Infrastruktur Samleveg/atkomstveger Hovedatkomst til planområdet (felt B10, felt B16 23) skjer via Svebergveien og veg 1. Atkomst til felt B 13 vil skje via ny atkomstveg i forbindelse med utbygging av felt B12. Atkomst til delfelt B24 vil skje via Snurruveien. Samleveg (veg 1) planlegges med bredde 4,5 meter og fortau med bredde 3 meter, med tilhørende vegskuldre på hhv. 0,25 og 0,5 meter. Vegskuldre inngår i formål vei og fortau. Gateprofil samleveg 27

28 Øvrige atkomstveger (veg 2 og veg 3) planlegges med kjørebredde 4,5 meter med tilhørende vegskulder. Gateprofil atkomstveger Driftsveg (veg 4) planlegges med bredde på totalt 3,0 meter. Gateprofil driftsveg Gang- og sykkelatkomster Det planlegges fortau langs den antatt mest trafikkerte delen av samlevegen. I tillegg planlegges det snarveger innenfor friområdene. Snarvegene er ikke regulert, men det legges til rette for slik etablering. Disse snarvegene vil ikke kunne oppnå universell utforming. Samlevegen tilknyttes eksisterende gang-/sykkelveg langs Svebergvegen. Annen veggrunn tekniske anlegg Det settes av 2 meter annen veggrunn langs alle vegene innenfor området med unntak av driftsvegen. Annen veggrunn kan benyttes blant annet benyttes til snøopplag og skilt. 28

29 Vann og avløp Det forutsettes at området tilknyttes offentlig vann- og avløpsanlegg. Aktuelle tilknytningspunkter for vann er i Svebergvegen og i Tyttebærveien. Vann- og avløpsledninger skal føres fram til gitte tilknytningspunkter. Detaljer forutsettes løst i revidert forprosjekt for VVA. VA foreløpig overordnet løsningsforslag Det stilles i reguleringsbestemmelsene krav om at kommunens VA-norm skal legges til grunn ved behandling og gjennomføring av offentlig ledningsnett. Tekniske planer som veg- og skiltplan og vann- og avløpsplan, for de enkelte delfelt, skal være godkjent av Malvik kommune før igangsettingstillatelse kan gis. Det tenkes i utgangspunktet etablert 1-2 stk. pumpestasjon(er) i forbindelse med etappe 3 og 4. Atkomst til og drift av denne skjer via en utbedring/videreføring av eksisterende traktorveg. Reguleringsbestemmelsene tillater etablering av pumpestasjon innenfor friområdet. Traktorveg/driftsveg reguleres som ny vegtrasè. Kollektivtilbud Planforslaget medfører ingen nye tiltak vedrørende kollektivtilbudet, men vil i hovedsak bygge opp under eksisterende tilbud. Nettstasjon Plassering og utforming av nettstasjon er sikret i reguleringsbestemmelsene. Energi og miljø Boligene skal bygges etter ny teknisk forskrift mht til energiforbruk. 29

30 Universell utforming Uteområder og anlegg planlegges ut fra prinsipper om universell utforming. Uteareal og leiligheter skal utformes med tilgjengelighet for alle. 5 % av parkeringsplassene skal tilrettelegges for bevegelseshemmede. Føringene i ny plan- og bygningslov ( 1-1) vedrørende prinsippet om universell utforming og bestemmelser i Byggteknisk forskrift (TEK 10) er lagt til grunn i planforslaget. Universell utforming ivaretas ut over dette av teknisk forskrift. Gangatkomst til de respektive boligene og til felles uteoppholdsareal innenfor planområdet skal ha stigningsforhold som ikke er større enn 1:20. Utearealene skal i størst mulig grad tilrettelegges for tilgjengelighet og funksjonalitet. Dette forutsettes fulgt opp i byggesak og ved utarbeidelse av utomhusplan for de ulike delfelt. Videre skal grønne arealer, herunder fellesareal/lekeplasser i størst mulig grad tilrettelegges for tilgjengelighet og funksjonalitet. Andre forhold Radon Forhold tilknyttet radon sikres i teknisk forskrift (TEK). Ved funn av radon i grunnen skal boligene sikres mot forhøyede verdier av radongass inne i boligene. Støy- og luftforurensning Det gis bestemmelser vedrørende støy og forurensing. Eventuelle støytiltak skal utføres i henhold til Miljøverndepartementets rundskriv T-1442, tabell 2, eller senere retningslinjer som erstatter denne. Overvann Lokal overvannshåndtering skal legges til grunn ved detaljutforming og prosjektering av tiltaket. Dette sikres i reguleringsbestemmelser. Det sikres atkomst til fordrøyningsbasseng innenfor felt 22. Det settes av areal til en flomveg gjennom felt B22. Dette sikres gjennom faresone for flomfare. Renovasjon System for renovasjon sikres i reguleringsbestemmelser. Detaljering skal vises i detaljreguleringsplan. Risiko- og sårbarhet Risiko i forbindelse med tiltaket vil i første rekke knytte seg til overvannsflom, støy og trafikksikkerhet. Bestemmelser om atkomst, vegtrafikkstøy og overvannshåndtering er nedfelt i bestemmelser. Det gis mulighet for etablering av støyskjerming. Juridiske forhold Rekkefølgekrav Det gis rekkefølgebestemmelse i tilknytning til: 1) Atkomstveger Før det gis midlertidig brukstillatelse til tiltak i et felt eller deler av et felt, skal tilliggende offentlig trafikkområde og/eller fellesområder som hører til denne delen av feltet, være opparbeidet. Opparbeidelse skal være i henhold til gjeldende regulering og godkjent byggeplan. 2) Ferdigstillelse av felles lekeplasser Innenfor de enkelte delfelt kreves det at felles uteoppholdsarealer og småbarnslekeplass ferdigstilles før det gis brukstillatelse for den første boligen i delfeltet. 3) Gjennomføring av delområdene styres av behovet for infrastruktur. Både kommunalteknisk og sosial infrastruktur. Krav til opparbeidelse av sosial infrastruktur er allerede innfridd. For teknisk infrastruktur gjenstår tilkomstveger fra Svebergmarka til 30

31 Hommelvik samt til Midtsand/Storsand. Nye tilkomstveger skal være regulert og prosjektering påbegynt før 4 etappe kan bygges ut. 31

32 6. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Overordnede planer og mål Planforslaget vurderes å være i tråd med overordnede mål, planer, rikspolitiske retningslinjer og nasjonale føringer. Planforslaget bidrar til måloppfyllelse i kommuneplan, hvor planområdet er avsatt til boligbebyggelse. Tilrettelegging for utbygging til boliger er i samsvar med tidligere nevnte rikspolitiske retningslinjer og overordnede føringer, herunder boligfortetting i byggesonen, kort gangavstand til skoler, barnehager, turveisystemer og rekreasjonsområder samt god kollektivbetjening og god tilgjengelighet til hovedveinettet. Barn og unges interesser anses å være godt ivaretatt i planarbeidet. Stedsutvikling og sosial infrastruktur Svebergmarka endres i hovedsak fra skogsområde til byggesone. Fortetting innenfor byggesonen er i samsvar med overordnete føringer og angitte formål i kommuneplanens arealdel. Full utbygging vil til en viss grad påvirke stedsutviklingen i Sveberg. Malvik kommune opplever en begrenset tilgang på eneboligtomter. Planforslaget vil dekke opp for deler av denne etterspørselen. Etablering av mindre og tettere boenheter er et viktig bidrag i dagens boligutvikling. I byutviklingssammenheng bør nye boliger knyttes opp mot eksisterende boligområder, eller det bør bygges et så stort antall nye boliger at det kan genereres et bomiljø. Reguleringsplanen bygger opp under fortetting innenfor byggesonen og legger til rette for en utvikling med småhusbebyggelse, som bidrar til å opprettholde og styrke småhusområdenes kvaliteter. Planen søker videre å ivareta områdets estetiske, funksjonelle, kulturminnefaglige og miljømessige kvaliteter. Svebergmarka innehar kvaliteter med storslått utsikt ut over fjorden og har god nærhet til tilliggende friluftsområder. Parallelt legges det opp til å bevare og videreutvikle eksisterende grønnstruktur og etablere gode gang-/sykkelforbindelser fra boligområdene til skole og barnehage. Delfeltene ligger i gåog sykkelavstand både til barnehage, skoler og handel/service. De viktigste og mest brukervennlige delene av grønnstrukturen bevares og innbyr til både lek og rekreasjon. Det legges videre opp til sammenhengende grønne korridorer langs bekkedragene. Grønne korridorer, felles lekeareal, stier og gang- og sykkelforbindelser vil knytte de ulike boligfeltene i Svebergmarka sammen og videre knytte boligfeltene til større omkringliggende rekreasjonsområder. Naturmangfold Planforslaget er vurdert i forhold til naturmangfoldlovens (nml) 1, forvaltningsmålene i 4 og 5, samt prinsippene i 8-12, jfr 7. Planforslaget anses å ha små natur- og miljømessige konsekvenser. I arbeidet med reguleringsplanen har man forholdt seg til informasjonen i naturbase fra Miljødirektoratet (tidligere direktoratet for naturforvaltning). Det er ikke registrert verdifullt naturmangfold i eller i umiddelbar nærhet til planområdet. Det er heller ikke kjent at det er andre forhold vedrørende naturmangfoldet som burde vært bedre undersøkt. Planarbeidet er så langt det er kjent basert på den best tilgjengelige kunnskap om naturmangfoldet i området. Planforslaget anses ikke å få negative effekter for naturmangfoldet (jf. bl.a. forvaltningsmålene i nml 4 og 5). Den samlede belastningen for økosystemet anses ikke å øke nevneverdig (nml 10) som følge av planforslaget. Hensynet til naturmangfoldet og kravene om dette i naturmangfoldsloven anses med dette å være i tilstrekkelig grad ivaretatt i planarbeidet. Landskap Det aktuelle planområdet i Svebergmarka omfatter i stor grad hellende terreng mot øst/nordøst. Planområdet har videre mange og til dels store interne høydeforskjeller, som har vært utfordrende for planleggingen av feltet. Terrenget har i stor grad vært utslagsgivende for 32

33 foreslått vegføring. Likevel innebærer vegføringen til dels store fyllinger og skjæringer. Med den valgte linjeføring vil vegene ha et maks stigningsforhold på 10 %. Det har vært viktig å planlegge vegene slik at disse bidrar til å gjøre utbyggingsområdene store nok, for å kunne inneha de nødvendige kvaliteter et boligområde må ha. De flateste partiene har derfor vært foretrukket som boligareal. Vegføringen har også i stor grad tatt hensyn til det viktigste friområdet (o_fo5, sentralt i planområdet), slik at dette kan fremstå som helhetlig og uten begrensede barrierer. Terreng og felles uteoppholdsareal er generelt av stor betydning for et utbyggingsområde, og dette gjelder i særdeleshet for Svebergmarka, der terrenget stedvis oppleves som ganske utfordrende. Inngrep i terrenget kan ha stor innvirkning på estetiske forhold, og i tillegg få konsekvenser for overvann. Større terrengarbeid kan i stor grad endre et områdes karakter, særlig i forhold til vegetasjon. Videre vil terrengarbeider på en tomt i et boligfelt kunne påføre nabotomten betydelige ulemper ved dårlig planlegging. Det er i reguleringsbestemmelser derfor lagt visse føringer for hvilke terrengarbeider som tillates utført for den enkelte boligtomt. For tomter med terreng brattere enn 1:3, bør fyllinger og skjæringer innenfor den enkelte tomt ikke overskride 2 meter. For å unngå større fyllinger og skjæringer ved plassering i terreng, bør høydeforskjellen i stedet tas opp i bebyggelsen. Generelt kan det nevnes at terrenget heller ikke bør endres for å oppnå høyere plassering av tiltak i terreng, og at det i reguleringsbestemmelsene sikres at terrenget ikke kan endres for å oppnå høyere utnyttelse enn det tomtens naturlige topografi innbyr til. Den skogkledde åsryggen og de regulerte friområdene ivaretar områdets stedegne landskapskarakter. De mest karakteristiske kollene og dalsøkkene reguleres til grønnstruktur og blir liggende tilnærmet inngrepsfrie. Sammen vil friområdene og den regulerte grønnstrukturen bidra til naturlig å definere/avgrense de ulike utbyggingsfeltene. Selv ved full utbygging vil eksisterende terreng fortsatt være karaktergivende for området. Med tanke på at planområdet er orientert mot nord og øst, og stedvis har begrensede solforhold på vinterstid, må det forventes at vegetasjon som bidrar til ytterligere skygge vil bli fjernet. Det legges derfor til grunn en liberal holdning hva gjelder fjerning av vegetasjon. Med regulert grønnstruktur tas det likevel sikte på å bevare hovedtrekkene av landskapsformasjonene. Planforslaget viser at det i forhold til eksisterende reguleringssituasjon nå reguleres et større areal til grønnstruktur. Dette skyldes i hovedsak at tidligere regulerte utbyggingsområder i de bratteste delene av terrenget er tatt ut og i stedet nå vises som grønne områder. Det har vært et mål at boligområdene skal framstå som en del av terrenget. Reguleringsbestemmelsene oppfordrer derfor til å unngå større terrenginngrep. Med tanke på høydeforskjellene, må det likevel forventes en god del både større og mindre terrenginngrep. Planforslagets intensjoner er at terrenget bør være utslagsgivende for plassering og gruppering av ny bebyggelse. Optimalt bør småhusbebyggelse ligge i syd- eller vestvendte helninger. Byggeområdene bør ikke ha brattere helning enn 1:3, før det går ut over tilgjengelighet og husenes bakkekontakt. Der helningen blir brattere bør husene være spesielt tilpasset terrenget, og som tar opp høydeforskjeller gjennom avtrapping. Jordvern Planområdet omfatter verken beitemark eller dyrka jord, og jordvern vil derfor ikke være et aktuelt tema. Kulturminner Det ligger et registrert automatisk freda kulturminne innenfor planområdet. Kulturminnemyndighet har tillatt at kulturminnet med id tillates fjernet uten vilkår om ytterligere arkeologisk undersøkelse. Dette er sikret i planbestemmelse 3.17 og vist som bestemmelsesområde BVA1 i plankart opplyst at kulturminnet kan frigis gjennom en arkeologisk undersøkelse, før en eventuell utbygging. Kulturminnet sikres derfor ikke gjennom etablering av hensynssone/båndleggingssone. Reguleringsbestemmelser sikrer at det ikke skal skje noen form for inngrep eller tiltak innenfor området kulturminnet er frigitt. 33

34 Miljøfaglige forhold Støy fra trafikk I forbindelse med tidligere planforslag, ble det utført støyberegninger for Svebergvegen. Som utgangspunkt for støyberegningen ble det lagt til grunn en hastighet på 50 km/t for Svebergvegen. Med ny lavere fartsgrense (40 km/t) er det nå foretatt en ny utredning av dimensjonerende lydnivå/støy for den mest aktuelle strekningen av Svebergvegen (Støyvurdering datert , Reinertsen AS). Støysonekart, datert

35 Rød sone angir et område som i utgangspunktet ikke er egnet til etablering av støyfølsom bebyggelse (boliger). Den røde sonen ligger kun marginalt innenfor boligformålet og dessuten godt utenfor de foreslåtte byggegrensene mot Svebergvegen. Den gule sonen strekker seg imidlertid lenger inn i boligformålene nærmest Svebergvegen. Innenfor gul sone kan bebyggelse oppføres dersom avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold innendørs og utendørs på tilhørende uteoppholdsareal. De nye utbyggingsfeltene i forbindelse med etappe 3 og 4 gir omtrentlig samme ÅDT som tidligere beregning, og det er derfor ikke utført en ny beregning for hele området. Det er stor sannsynlighet for at tallene for de enkelte delfeltene gjelder fortsatt. Beregningsresultatene framgår i vedlagt støysonekart. Tidligere støyvurdering og antatt trafikkbelastning (årsdøgntrafikk, ÅDT) for de ulike delfeltene ved full utbygging. Det er beregnet at en boligenhet gir en trafikkbelastning på 5 ÅDT. 35

36 Det er med de utførte beregningene derfor god grunn til å anta at avbøtende tiltak må iverksettes ved utbygging av felt B 16 og B 19. Illustrasjon under viser hvordan de ulike støysonene påvirker de planlagte delfeltene. Støysonenes påvirkning på planområdet For boliger som ligger så vidt i gul støysone kan man normalt tilfredsstille NS 8175-krav til maksimalt innendørs lydnivå fra utendørs lydkilder ved etablering av ytterveggs- /takkonstruksjon som tilfredsstiller dagens energikrav, og som dermed har god lydreduksjon, kombinert med installasjon av balansert ventilasjon istedenfor ventiler i yttervegg. Tilstrekkelig uteoppholdsareal utenfor gul sone kan sikres enten ved støyskjermer/-voller langs veier eller ved lokale skjermer på den enkelte tomt. Krav til fasader og utvendig skjerming må imidlertid vurderes i neste fase (detaljreguleringsplan) når plassering av hus og veier er bestemt. Bestemmelsene sikrer at lydnivå/støy fra Svebergvegen skal vurderes særskilt. Dette vil i hovedsak gjelde for felt B16 og B19. Tidligere vurderinger har vurdert at det ikke er behov for at atkomstvegene skal utredes for støy på områdeplannivå, siden disse vegene vil generere et svært begrenset antall kjøretøy. Denne vurderingen står fortsatt ved lag. Støy bør imidlertid vurderes ved detaljregulering av de enkelte delfeltene når bebyggelsens plassering og organisering av fellesområder er kjent. Her kan det bli behov for lokale skjermingstiltak. 36

37 Luftforurensning Det er ikke gjort målinger av luftkvalitet, da det ikke er forurensningskilder i nærområdet som sannsynliggjør forringet luftkvalitet innenfor planområdet. Luftforurensning som følge av trafikk fra tilgrensende vegnett anses i utgangspunktet å være et marginalt problem og ligger sannsynligvis godt under maksimalverdiene. Sol-/skyggeforhold Det er ikke gjennomført detaljert kartlegging av solforhold. Dette bør imidlertid utføres før utbygging av de enkelte delfelt, for å oppnå god plassering av bebyggelsen og oppnåelse av optimale solforhold. Generelt kan en si at solforholdene blir dårligere dess lengre ned man kommer i terrenget mot nord og øst. Videre vil lokale terrengformasjoner samt omfang og høyde på omkringliggende vegetasjon samt den planlagte bebyggelsen bli avgjørende for solforholdene på den enkelte tomt. Tette skogområder inntil utbyggingsareal forventes å bli tynnet ut. Generelt kan det konkluderes med at områdene tilhørende etappe 3 og 4 i større eller mindre grad er berørt av den nordøstvendte orienteringen. Spesielt gjelder dette de nederste områdene. Disse områdene vil imidlertid ha gode utsiktsforhold som kan virke kompenserende for tap av sol i vinterhalvåret. Grunnforhold Det antas stabile grunnforhold, men det forventes at geotekniske forhold vurderes fortløpende i plan- og byggeprosessen. Det er sikret i bestemmelsene at det for hvert enkelt delfelt skal foreligge en geologisk vurdering i forbindelse med innsending av planforslag/detaljregulering. Det er ikke kjent at det er registrert forurenset grunn innenfor planområdet. Krav om nærmere undersøkelser og eventuelle tiltak må vurderes i forbindelse med byggesaken. Overvannshåndtering Det er i dag stor avrenning fra området, som må løses ved framtidig utbygging. Fjerning av naturlig vegetasjon og økte harde flater vil forsterke avrenningen ytterligere. Overvannet i de ulike delfeltene skal fordrøyes både lokalt og i sentrale fordrøyningsbasseng. Lokale løsninger kan eksempelvis være drens under hus, langs vei, mot grøntområder, til vannspeil i friområder/lekeplass etc. Overskuddsvann og flomvann som ikke kan infiltreres, skal fordrøyes i en utjevningsdam i lavbrekkområdet. Dammen vil sikre mot flom i systemet samt utjevne flomvannmengder ut av området. Disse løsningene sikrer at utbyggingen ikke medfører vesentlige endringer i avrenningen fra området. Grunnforholdene i området består av et tynt lag av morenemasser over stedvis sterkt oppsprukket og forvitret fjell. Det er vanskelig å si noe om mulighetene for infiltrasjon i fjellgrunnen. På grunn av faren for at overvann som infiltreres kommer ut i fjellskjæringer lenger ned i feltet, bør prinsippet med at alt overflatevann samles opp og ledes ut av feltet til eksisterende bekker og overvannsledninger følges. For ikke å øke belastningen på de eksisterende bekkene bør derfor overvannet fordrøyes både lokalt og i større sentrale fordrøyningsbasseng. Effekten av de ulike fordrøyningstiltakene er noe usikker, og det er derfor viktig at det prosjekteres mht utvidelser. Erfaringer fra første utbyggingsfelt skal videreføres og tas hensyn til ved detaljprosjekteringen av de senere utbyggingsetapper. I prinsippet skal ikke bekkene fra feltene få større belastning enn dagens situasjon med mindre det gjøres tiltak for økt kapasitet. Fordrøyningsbassengene vil bli plassert i lavbrekkområdet i øst (ned mot Rota), fortrinnsvis i form av åpne utsprengte basseng i fjell. Bassenget vil forsinke avrenningen til ledningsnettet og øvrige bekker. Forholdet mellom areal og dybde tilpasses det enkelte basseng. 37

38 Trafikkforhold Trafikk Planforslaget vil bidra til økt biltrafikk i området. Med eksempelvis 500 boliger vil årsdøgntrafikk (ÅDT) ligge på ca Trafikk i rushtimen anslås dermed til å være ca. 250, dvs. ca. 60 biler per kvarter på det travleste (morgen og ettermiddag). Generelt innebærer dette håndterbare trafikkmengder dersom det tilrettelegges for oversiktlige atkomstforhold og et tydelig skille mellom biltrafikk og gående/syklende. Maksimal årsdøgntrafikk (ÅDT) for den mest belastede strekningen av Svebergveien er beregnet til å kunne komme opp i 5329 biler. Det er da beregnet at en boligenhet gir en trafikkbelastning på 5 ÅDT. Støyvurderingen (rapport utarbeidet av Reinertsen, datert ) viser trafikkdata for Malvikvegen og Svebergveien, estimert for år 2023: Utdrag fra støyvurdering Gjennomføring av planen vil føre til at planområdet åpnes opp for trafikk, med gjennomgangstrafikk for gående og syklende. Dagens og fremtidige løsninger er vurdert mht. trafikksikkerhet og framkommelighet. Dette vurderes i hovedsak som godt ivaretatt. Det anses ikke nødvendig med spesielle trafikksikringstiltak utover dagens infrastruktur. Samlet vurderes de trafikale virkningene som håndterbare, selv ved full utbygging av planområdet. Atkomst Hovedatkomst og eneste bilatkomst til planområdet etableres fra Svebergvegen, som vurderes å ha god kapasitet for en trafikkøkning. Veien er opparbeidet med gang-/sykkelveg. Gang-/sykkelveier Det er allerede opparbeidet gang-/sykkelveg langs Svebergvegen fra de øvrige utbyggingsområdene i Svebergmarka. Atkomst for utrykningskjøretøy Utrykningskjøretøy skal kunne nå fram til samtlige planlagte boliger via hovedatkomst fra Svebergvegen. I tillegg etableres en kjørbar gangveg/kjørbar forbindelse fra tilliggende boligområde på Grønberg. 38