1.gangsbehandling av planid Områderegulering for del av Svebergmarka boligområde, revisjon etappe 3 og 4

Transkript

1 Arkiv: Arkivsaksnr: 2013/ Saksbehandler: Signhild Johanne Volden Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for areal og samfunnsplanlegging 1.gangsbehandling av planid Områderegulering for del av Svebergmarka boligområde, revisjon etappe 3 og 4 Vedlegg: _Plankart datert _Planbestemmelser _Planbeskrivelse _ Illustrasjonsplan mulighetsstudie _ROS-analyse datert _Støyvurdering datert _ Støysonekart _Revidert rapport etappe 3 og 4 VA _Oppstartsmøte _Samlede merknader varsel planoppstart Saksdokumenter nettet Alle dokumenter i saken kan sees i kommunens karttjeneste Planinnsynet, Søkeord: Saksdokumenter (ikke vedlagt) Kommuneplanens arealdel , vedtatt i kommunestyret 20.juni 2011 Planid 75E - Reguleringsplan for deler av Svebergmarka, vedtatt , sist revidert

2 Saksopplysninger Sak: 1.gangsbehandling av områderegulering for del av Svebergmarka boligområde. Revisjon av etappe 3 og 4. Formålet: Revidere plangrunnlaget for utbyggingsetappe 3 og 4 i eksisterende områderegulering for Svebergmarka boligområde med hensyn til utbedrede VVA-løsninger, tilgjengelighet til grønnstruktur og arealer for lek, presisering av parkeringsbestemmelser og krav til minste uteoppholdsareal (MUA) per bolig. Grunneier: Malvik kommune Gnr. Bnr.: 47/80 og 46/3. Lokalisering: Svebergmarka, Malvik kommune. Planstatus: Regulert til bolig. Forslagsstiller: Malvik kommune. Planstatus og overordnede føringer Planområdet omfattes i dag av reguleringsplan Reg. 75 E Reguleringsplan for deler av Svebergmarka boligområde. Planforslaget er å oppfatte som en revisjon av eksisterende plangrunnlag. Gjeldende områdeplan for Svebergmarka boligområde (Reg.75 E) ble første gang vedtatt i kommunestyret den (sak nr. 35/06). Etter vedtaket er det blitt gjennomført flere revisjoner av planen (vedtak av , sak nr. 53/07 og vedtak av , sak nr. 68/10). Planforslaget som nå er utarbeidet er en revisjon av planmaterialet tilhørende etappe 3 og 4 i utbyggingen av Svebergmarka boligområde. Utbyggingsetappe 3 og 4 innebærer boligfeltene B13, B16, B17, B18, B19 B20, B21 og B22. Områdereguleringen stiller krav om videre detaljregulering av planområdets utbyggingsfelter. I dag er alle boligfelt innen utbyggingsetappe 1 og 2 av Svebergmarka boligområde ferdig detaljregulert, bortsett fra felt B1. For felt B1 vil bestemmelsene tilhørende Reg. 75 E fortsatt gjelde ved en framtidig detaljregulering av feltet. Planforslaget Planforslaget er utarbeidet av tegn_3, på vegne av tiltakshaver, Malvik kommune. Planforslaget består av en oppdatert planbeskrivelse, bestemmelser og kart. Bakgrunnen for planforslaget har vært å kvalitetssikre tidligere vedtatt reguleringsplan, med bakgrunn i et nytt og bedre kartgrunnlag, som gir en økt kvalitet på høydekurvene og bedre forutsetning for å lese terrenget opp mot planlagte infrastruktur. Mulighetsstudien, datert , danner grunnlaget for utarbeidelsen av planforslaget (se vedlegg 4). Studien viser at området har et krevende terreng som igjen gir utfordringer med hensyn til framtidig vegføring og akseptable stigningsforhold. Med bakgrunn i dette viser forslag til revidering av områdeplanen en reduksjon i areal avsatt til boligformål, mer areal avsatt til grønnstruktur og at vegene i større grad må tilpasses det reelle utbyggingsområdet. Det er også gjort en vurdering av hvert enkelt delfelt med hensyn til hvilken tetthet og typologi som bør være førende for kommende detaljplaner. Planområdet er noe utvidet i forhold til tidligere planavgrensning. For å oppnå en mer helhetlig planlegging av Svebergmarka har det vært hensiktsmessig og avgrense planområdet mot

3 tilliggende eiendomsgrenser ned mot Rota og i grensene med tilliggende nyere reguleringsplaner i nordvest. Kartutsnitt: Ny planavgrensning (utbyggingsetappe 3 og 4). Malvik kommune er grunneier med unntak av noen mindre parseller ovenfor Smiskaret (B24 og B25) som i dag er bebygde fritidseiendommer. Det ble foretatt omfattende hogst innenfor området rett etter grunnervervet på 70-tallet. I de senere år er det foretatt en mer planmessig hogst, relatert til kartlegging og fremføring av infrastruktur. Samråd og medvirkningsprosess Det ble avholdt oppstartsmøte med kommunen den (vedlegg 9). Forslagsstiller varslet oppstart av planarbeidet i Adresseavisen Naboer og høringsparter er varslet i eget skriv datert Frist for å komme med innspill var I samme tidsrom lå melding om oppstart på kommunens hjemmeside. Se avsnittet under for oversikt over innkomne innspill etter varsel om planoppstart. Sammendrag av innkomne innspill: Det kom inn tre merknader til oppstart av planarbeidet: Aktør Innspill Kommentar Fylkesmannen i Sør- Stiller vilkår for egengodkjenning: Rådmann har orientert FM om

4 Trøndelag, brev datert Sør-Trøndelag fylkeskommune, brev datert Trøndelag brann- og redningstjeneste IKS, datert planbestemmelser eller plankart skal vise hvordan arealer for lekeområder for felt B1 løses, jf. plan og bygningslovens 3-1 og Minner om at vilkår for egengodkjenning innebærer at fylkesmannen har innsigelse til planen dersom vilkårene ikke imøtekommes. Ingen merknader til igangsatt planarbeidet. Minner generelt om at hensynet til tilstrekkelig adkomst og tilrettelegging for brann- og redningstjenesten brannkumplassering og vannkapasitet må ivaretas, og viser til veilederen Tilrettelegging for slokke- og redningsmannskap i TIBRTs kommuner. at uttalelse som er gitt ser ut til å være tilknyttet et areal utenfor plangrensa (felt B1ligger innunder utbyggingsfase 1). Fylkesmannen har bekreftet at merknad var basert på en misforståelse, og har derfor trukket vilkår for egengodkjenning. Tas til orientering. Tas til orientering. Hensynet til brann- og redningstjeneste er ivaretatt i planforslaget. Vurdering Beliggenhet Planområdet utgjør en del av de høyest beliggende områdene nord for E6, og begrenses i øst og nord av eksisterende boligbebyggelse på Grønberg og Rota, sør av næringsarealer på Sveberg og vest av boligområdene Svehøgda, Bjørnmyra og Smiskaret. Planområdet utgjør totalt 401,7 daa og avgrenses av boligområdene i tilknytning til utbyggingsetappe 2 i nordvest og vest, og mot et større LNF-område i nordøst og øst. Mot sør avgrenses planområdet mot eksisterende boligområde tilknyttet Rota. Selve planområdet er pr. i dag ubebygd og framstår som delvis gjengrodd, bratt og lite tilgjengelig. Store deler av Svebergmarka omkranses av større friluftsområder (FL3 og FL4) som er viktige elementer i landskapsbildet. Det er i tillegg avsatt et større friluftsområde (F01) på de høyeste partiene mot Bjørnmyra og Svehøgda. Området som utgjør planavgrensningen er utbyggingsetappe 3 og 4. Etappe 3 ligger øst for Svebergvegen med helning mot øst og Trondheimsfjorden. Området som utgjør etappe 4 ligger i større grad nordvendt, med helning mot nordøst. Beskrivelsen av plangrep Hensikten med planforslaget er å kvalitetssikre tilretteleggingen for gjenstående utbyggingsområder i Svebergmarka. I sammenheng med utbyggingsområdene, ønskes området utviklet med en mangfoldig grønnstruktur med tilhørende oppholdssteder og turstinett. Barn og unge er tillagt stor vekt med trafikksikker skolevei og gode oppholdsarealer i form av friområder og strøkslekeplasser. Det er en målsetting om at Svebergmarka skal bli et attraktivt boligområde, spesielt for barnefamilier. Planforslaget vil derfor først og fremst legge til rette for en utbygging med eneboliger og øvrig småhusbebyggelse. Det er gjort nye vurderinger av reguleringsgrunnlaget med hensyn til terrenginngrep, utbyggingsområder og grønne areal. Planforslaget viser nå et bedre kompromiss mellom grønnstruktur, boligområder og veier. Tidligere regulert boligareal lengst ned mot Rota og deler av området lengst mot nord er ikke funnet å ha tilstrekkelige kvaliteter som boligområde, og er

5 derfor vurdert som ikke bebyggbart. Disse områdene er svært bratte, de mest skyggefulle og lite tilgjengelige. I forhold til tidligere reguleringsplan, gjelder følgende endringer for feltene: Tidligere delfelt B13 reduseres med ca. 6 daa. Tidligere delfelt B5 og B8 erstattes av nytt delfelt B 10a og b. Det samlede boligarealet for dette området reduseres med ca.11 daa. Delfelt B16 opprettholdes omtrentlig som tidligere. Delfelt B17 opprettholdes som tidligere, men boligareal reduseres med ca. 2 daa. Delfelt B18 opprettholdes omtrentlig som tidligere. Delfelt B19 opprettholdes omtrentlig som tidligere, men reduseres med ca. 4 daa. Delfelt B20 opprettholdes omtrentlig som tidligere, men boligareal økes med ca. 4 daa. Delfelt B21 opprettholdes omtrentlig som tidligere, men boligareal økes med ca. 7 daa. Tidligere delfelt B22 erstattes av nytt delfelt B24 og reduseres med ca. 14. De bratteste delene av tidligere regulert boligareal inkluderes i friområde. Tidligere delfelt B28 erstattes av nytt delfelt B22. Økningen skyldes først og fremst reduksjon av vegareal. De bratteste delene av tidligere regulert boligareal inkluderes i friområde. Tidligere delfelt B23 og B27 erstattes av nye delfelt B23 a og b. Boligareal opprettholdes omtrentlig som tidligere. Tidligere delfelt B10 og B26 utgår i sin helhet siden dette arealet vurderes å være ubebyggbart og uegnet for boligformål. Arealet inkluderes i regulert friområde. Planforslaget innebærer et samlet regulert boligareal på ca. 180 daa, i motsetning til tidligere reguleringsplan som inneholdt et boligareal på ca. 210 daa. Dette innebærer en reduksjon på ca. 30 daa; areal hvor utbygging av boliger er ansett som lite gjennomførbart. I denne vurderingen ligger det til grunn følgende forhold: atkomst og tilgjengelighet for boligene veger, parkering, og teknisk anlegg utearealer for lek og opphold terrenginngrep Småhusbebyggelse i bratt terreng Når det gjelder planlegging av småhus i bratt terreng, krever visse forhold spesiell oppmerksomhet: Avkjøring fra vei til tomt Atkomst fra garasje til bolig Tilpasning av bebyggelse til terreng Plassering av uteoppholdsareal Det er i planarbeidet lagt vekt på at terrenget skal være utslagsgivende for plassering og gruppering av ny bebyggelse. De bratteste delene i tidligere forslag til reguleringsplan er altså vurdert til ikke på langt nær kunne tilfredsstille de ovennevnte kriteriene og disse områdene tas dermed ut av planen som byggeområder

6 Topografisk tilpasning/stigningsforhold, vegføring og atkomst til boligene Malvik kommune har tidligere sett på alternative vegføringer for området. Primært for å unngå vegføring i det mest sentrale friområdet, men også for å unngå lange atkomstveger som blindveger innad i feltet. Med et krevende terreng og utfordringer mht stigningsforhold, viser det seg vanskelig å skulle oppnå atkomstveger utformet som sløyfe. For å kunne nå utbyggingsområdene lengst mot nord må vegene nødvendigvis legges langs kotehøydene; som blindveger med snuhammer. Tidligere tanker for vegføring er benyttet i terrenganalysen/mulighetsstudien og planforslaget kan på mange måter sies å være en videreutvikling av disse tankene. I forhold til tidligere vedtatt regulering, er vegens omfang noe redusert og i større grad tilpasset reelle utbyggingsområder. Det legges opp til en bred samleveg med hovedatkomst fra Svebergvegen, med to ulike forgreininger (atkomstveger) nordover mot de nye boligfeltene. Samlevegen tilknyttes eksisterende Tyttebærveien (Grønberg) med gang- og sykkelforbindelse. Det legges ikke opp til gjennomkjøring mellom boligområdene Grønberg og Svebergmarka siden veinettet i Grønberg/Rota pr. i dag ikke har tilstrekkelig kapasitet til en slik løsning. Det reguleres imidlertid en forbindelse (kjørbar gangveg) mellom ny samleveg og Tyttebærvegen, for å sikre snarveger for gang-/sykkeltrafikk og for å sikre god tilgjengelighet for utrykningskjøretøy. Det tilrettelegges med dette for at en framtidig kjørbar tilslutning til Tyttebærveien kan foretas. Samleveg (veg 1) planlegges med bredde 4,5 meter og fortau med bredde 3 meter, med tilhørende vegskuldre på hhv. 0,25 og 0,5 meter. Vegskuldre inngår i formål vei og fortau. Øvrige atkomstveger (veg 2 og veg 3) planlegges med kjørebredde 4,5 meter med tilhørende vegskulder. Det settes av 2 meter annen veggrunn langs alle vegene innenfor området med unntak av driftsvegen. Annen veggrunn kan benyttes blant annet benyttes til snøopplag og skilt. Det fremmes forslag om etablering av fortau for den mest trafikkerte delen av samlevegen. Forslag til atkomst til interne atkomstveger er vist for de største feltene; felt B16, B17, B19 og B21. Felt B 24 kan utvikles på mange alternative måter med ulik typologi, og det er derfor ikke vist en konkret atkomst for dette feltet. Interne atkomstveger forutsettes videre detaljprosjektert i forbindelse med detaljplan. I tillegg planlegges det snarveger innenfor friområdene. Snarvegene er ikke regulert, men det legges til rette for slik etablering. Disse snarvegene vil ikke kunne oppnå universell utforming. Samlevegen tilknyttes eksisterende gang-/sykkelveg langs Svebergvegen. Eksisterende traktorveg i nordøst (nederst i planområdet) foreslås oppgradert til kjørbar driftsveg, for å sikre drift av framtidig pumpestasjon. Driftsveg (veg 4) planlegges med bredde på totalt 3,0 meter.

7 Gjeldende regulering Forslag til ny regulering 3D-bilde samleveg atkomstveger forslag ny regulering Vann og avløp Planforslaget medfører en økning i kapasitetsbehovet for vann og løsninger for spillvann/avløp. Det forutsettes at området tilknyttes offentlig vann- og avløpsanlegg. Aktuelle tilknytningspunkter for vann er i Svebergvegen og i Tyttebærveien. Vann- og avløpsledninger skal føres fram til gitte tilknytningspunkter. Detaljer forutsettes løst i revidert forprosjekt for VA (se vedlegg 8).

8 VA-foreløpig overordnet løsningsforslag Inndeling av planområdet - byggeområder Planområdet er delt inn i 13 ulike delfelt med egne bestemmelser, benevnt som B10a og B10b, B13, B16, B17, B18, B19, B20, B21, B22, B23 a og b og B24. Det reguleres inn en større nærlekeplass i starten av planområdet. Hvert enkelt delfelt skal utvikles videre i detaljreguleringsplaner. Grønnstruktur Planforslaget medfører at store areal reguleres til offentlige friområder, benevnt som FO1-FO8. I tillegg kommer areal regulert til grønnstruktur, turdrag og turveger - alle i tilknytning til friområdene. Samlet grønnstruktur utgjør et areal på ca. 214 daa. Arealbruk Samlet omfatter reguleringsplanen 402 daa. Arealbruksformål i planen Bebyggelse og anlegg Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Grønnstruktur Sum grunnareal Ca. 165,7 daa Ca. 21,9 daa Ca. 214,4 daa Bebyggelsens plassering, byggehøyder, utforming og grad av utnytting Reguleringsplanen viser overordnede byggegrenser for de ulike feltene. Planforslaget viser en redusert byggegrense mot Svebergvegen fra dagens 20 meter til 15 meter. Rådmannen anbefaler ikke en slik reduksjon og mener den reduserte avstanden i byggegrensa kan peke tilbake på en misforståelse mellom konsulent og forslagstiller. Av estetiske hensyn bør

9 bufferen på 20 meter opprettholdes. En slik buffer er også vesentlig med tanke på skjerming av støyutsatte uteområder og et oversiktlig trafikkbilde langs med vegen. Med bakgrunn i dette stiller Rådmannen vilkår om at byggegrensen mot Svebergvegen justeres fra 15 meter til 20 meter før planen kan tas til 2.gangsbehandling. Mot grønnstruktur reguleres i hovedsak en avstand på 4 meter, men denne er imidlertid ikke konsekvent for hele planen. Supplerende byggegrenser vil kunne tilføres ved framtidig detaljregulering. Bebyggelsen planlegges oppført med småhuskarakter, med inntil 3 etasjer inkludert kjeller og loft. Høyde på normaletasje er beregnet til 3,0 meter. Det stilles krav om at ny bebyggelse skal utformes slik at det ved volumoppbygging, materialbruk, farger og detaljering oppnås høy estetisk kvalitet og et helhetlig preg i byggeområdet. Det skal legges vekt på god terrengtilpasning, med minst mulig inngrep i terrenget, ved plassering av hustype på tomta. Grad av utnytting er angitt i % BYA. Forslag til plankart viser en utnyttelse på % BYA = 30 % for alle felt med unntak av felt B 13 og B 24, hvor det reguleres en utnyttelse på % BYA = %, altså mulighet for en tettere bebyggelsesstruktur med eksempelvis lavblokk eller terrassehus. Utbyggingsområdene Tabellen nedenfor angir størrelse, typologi, tetthet, utnyttelse og antall boenheter for hvert enkelt delfelt. Oversikten bør være førende for kommende detaljplaner for de enkelte delfelt. Tabell 1 Delfelt Areal (daa) Typologi Boliger pr. daa (minmax) Boenheter (min-max) Utnyttelse (% BYA) B 10 a og b 7 Småhusbebyggelse 1,0 2, % B 13 12,6 Boligbebyggelse og terrassert bebyggelse 1,0 5, % B Småhusbebyggelse 1,0 2, % B 17 14,2 Småhusbebyggelse 1,0 2, % B Småhusbebyggelse 1,0 2, % B 19 14,6 Småhusbebyggelse 1,0 2, % B 20 17,1 Småhusbebyggelse 1,0 2, % B 21 21,9 Småhusbebyggelse 1,0 2, % B 22 11,2 Småhusbebyggelse 1,0 2, % B 23 a og b 6,9 Småhusbebyggelse 1,0 2, % B 24 21,4 Boligbebyggelse og terrassert bebyggelse 1,0 5, % Totalt 165, *Det kan oppnås 4,0 boliger pr. daa dersom feltene planlegges med vertikaldelte småhus. Det anses derimot som lite sannsynlig at feltene bygges ut med en slik type typologi.

10 Det er lagt til grunn følgende vurdering av fortetting i tabell 1: Boligtype Bolig pr. dekar Eneboligbebyggelse, åpen 1,0 Eneboligbebyggelse, arealøkonomisk 1,2 Eneboligbebyggelse, tett 1,6 Kjedahus og tomannsbolig 2,0 Rekkehus, vanlig 2,0 Rekkehus, arealøkonomisk 2,8 Lavblokker 4,0 Vertikaldelte småhus 4,0 Terrassehus 5,0 Oversikt i tabell 1 viser at planforslaget legger til rette for å kunne gi et variert tilbud til flesteparten av de grupper som etterspør boliger. Planforslaget åpner opp for en viss fleksibilitet, der det gis muligheter for variasjoner i boligtyper og utbyggingsformer. Det gis muligheter for organisert feltutbygging (firma og boligbyggelag) og tradisjonell selvbygging av eneboliger. Parkering For Malvik kommune har politisk utvalg for areal og samfunnsplanlegging gjort en prinsippavklaring mht parkeringsnorm for boliger i Svebergmarka. Samme norm blir videreført og sikret igjennom bestemmelser i dette planforslaget. Utforming av bebyggelsen og garasje- og parkeringsbehovet skal avklares i detaljreguleringsplan, men følgende prinsipper skal være hovedregelen: Boligtype Eneboliger/2-mannsboliger Kjede/rekke, flermannsboliger, tun struktur Flerbruksenheter/leiligheter Parkeringskrav - minimum 2 plasser + 1 pr. utleiedel. Garasje regnes som parkeringsplass. Behovet for gjesteparkerings vurderes ved detaljregulering. Faktor gjesteparkering 0,25 pr. boenhet. 2 plasser pr. boenhet. Garasjer regnes som parkeringsplass. Fortrinnsvis i fellesløsninger. Behovet for gjesteparkerings vurderes ved detaljregulering. Faktor gjesteparkering 0,25 pr. boenhet. 1,5 plasser pr. boenhet inkl. gjesteparkering, fellesløsning i kjeller. Planforslaget legger opp til at eneboligene, rekkehus og kjedehusene får egen parkering i garasje/carport på de respektive eiendommene. For flermannsboliger kan parkering, inkludert gjesteparkering, samles i de ulike delfeltene i mindre parkeringsplasser/fellesarealer i nærheten av boligene. Oppstillingsplass for motorsykler og sykler avsettes på egen tomt eller på fellesareal for flere tomter. Framtidige utbyggere må altså som et minimum opparbeide det antall parkeringsplasser som forslag til bestemmelser viser til. Eksakte krav til parkeringsplassenes utforming, snuplass, frisiktlinjer og byggeavstand settes i den enkelte detaljregulering eller i den enkelte byggesak.

11 Utearealer Planforslaget legger opp til at det i nødvendig grad sikres areal for tilfredsstillende oppholdssted for beboerne. Planarbeidet innebærer etablering av nye sosiale møtesteder i området, med delvis opparbeidede friområder, lekeplasser og tilgjengelige grøntdrag. Ved bratt terreng bør flate partier i størst mulig grad utnyttes til fellesareal/lekeareal for å sikre god tilgjengelighet til disse arealene. For Svebergmarka vil det bli spesielt viktig å oppnå gode fellesarealer, siden terrenget gjør muligheten til å opparbeide egne private uteplasser noe begrenset. Det er utarbeidet egne bestemmelser som gir føringer for utearealet. Det er ikke gjennomført detaljert kartlegging av solforhold, men generelt kan en slå fast at solforholdene blir dårligere dess lengre ned man kommer i terrenget mot nord og øst. Videre vil lokale terrengformasjoner og omfang og høyde på omkringliggende vegetasjon samt planlagt bebyggelse være avgjørende for solforholdene på den enkelte tomt. Ved utarbeidelse av detaljerte reguleringsplaner vil det være hensiktsmessig at foretas en studie av solforholdene for optimal plassering av bygninger. For boliger stilles det følgende krav til størrelse på minste uteoppholdsareal. a. Minimum 200 m 2 for eneboliger, kjedahus og rekkehus. b. Minimum 300 m 2 for flermannsboliger. c. Minimum 100 m 2 per boenhet i lavblokk eller i terrassert bebyggelse der BRA er lik eller større enn 55 m 2. d. Minimum 50 m 2 per boenhet i lavblokk eller i terrassert bebyggelse der BRA er mindre enn 55 m 2. e. Minimum 50 m 2 for sekundærleilighet. Reguleringsbestemmelsene sikrer at småbarnslekeplass/fellesareal skal anlegges for mindre boliggrupper og minst for hver 25 boliger. Småbarnslekeplass/fellesareal skal være på minimum 150 m 2 og anlegges på flate solrike areal, maks 100 meter fra bolig. Arealer for lek skal fungere som et fullverdig rekreasjons- og lekeområde for alle, jf. prinsipper om universell utforming. Apparater og anlegg i området skal kunne benyttes på like vilkår av så mange som mulig. Innenfor det enkelte delfelt kreves det at småbarnslekeplass/fellesareal ferdigstilles før det gis brukstillatelse for den første boligen i delfeltet. I tillegg til å sikre småbarnslekeplasser/fellesareal for hvert enkelt delfelt, reguleres det areal for en større nærlekeplass i tilknytning til grønnstrukturen på ca m 2. Lekeplassen vil være felles for boligene samtidig som den også vil være offentlig tilgjengelig. Med etablering av strøkslekeplass i forbindelse med etappe 1 og 2, og at friområde FO4 tenkes utviklet som en større naturlekeplass, synes èn ny større nærlekeplass å være tilstrekkelig i forhold til områdets reelle behov for en slik type lekeplass. Planforslaget stiller krav til utarbeidelse av utomhusplan og tidspunkt for opparbeidelse av fellesareal i forbindelse med byggesak. Støy fra trafikk Siden forrige områdeplan ble utarbeidet har forutsetningene for støyutsatte områder langs Svebergvegen endret seg. Med ny og lavere fartsgrense (40 km/t) er det nå foretatt en utredning av dimensjonerende lydnivå for den mest aktuelle strekningen av Svebergvegen (se vedlegg 6 støyvurdering datert , Reinertsen AS). Rød sone angir et område som i utgangspunktet ikke er egnet til etablering av støyfølsom bebyggelse (boliger). Den røde sonen

12 ligger kun marginalt innenfor boligformålet og dessuten godt utenfor de foreslåtte byggegrensene mot Svebergvegen. Den gule sonen strekker seg imidlertid lenger inn i boligformålene nærmest Svebergvegen. Innenfor gul sone kan bebyggelse oppføres dersom avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold innendørs og utendørs på tilhørende uteoppholdsareal. De nye utbyggingsfeltene i forbindelse med etappe 3 og 4 gir omtrentlig samme ÅDT som tidligere beregning, og det er derfor ikke utført en ny beregning for hele området. Det er stor sannsynlighet for at tallene for de enkelte delfeltene gjelder fortsatt. Beregningsresultatene framgår i vedlagt støysonekart. Det er med de utførte beregningene derfor god grunn til å anta at avbøtende tiltak må iverksettes ved utbygging av felt B 16 og B 19. Illustrasjon under viser hvordan de ulike støysonene påvirker de planlagte delfeltene. Støysonenes påvirkning på planområdet. Rekreasjonsområder Planområdet grenser mot et større friluftsområde i nordøst (FL4), hvor deler av dette området nå inkluderes i revidert reguleringsplan. Områdene som inkluderes reguleres til friområde. Friområdene er viktige nærområder for rekreasjon og et klart supplement som lekeplass for de litt større barna. De viste grønne arealene (friområder, grønnstruktur og turveger) mellom boligbebyggelsen er valgt ut i fra flere hensyn, bl.a for å sikre dagens mest populære rekreasjonsareal, sikre eksisterende turstier og utfluktsplasser, sikre viktige landskapstrekk samt sikre areal for

13 kommunaltekniske løsninger relatert til overflatevannbehandling. Samlevegen legges slik at det sentrale friområdet sikres som et mer helhetlig friområde uten store barrierer i form av vegtrasè. Landskap For å sikre sammenhengende grøntkorridorer, og at de viktigste landskapstrekkene bevares, reguleres store deler av planområdet til offentlige friområder, grønnstruktur, turveger og turdrag. I tillegg reguleres det egne turstier for de mest brukte stiene i de brattere områdene ned mot Rota. Eksisterende etablerte turstier og flere utfluktsplasser inngår dermed i planen. Bestemmelsene sikrer at eksisterende terreng skal være retningsgivende for plassering og gruppering av ny bebyggelse med tilhørende uteoppholdsareal og atkomster. Ny bebyggelse skal ta godt hensyn til eksisterende terreng både på byggetomten og mot nabotomtene. For hvert enkelt delfelt skal det utarbeides utomhusplan i forbindelse med rammesøknad som skal vise utforming av uteareal, beplantning, lekearealer, nivåforskjeller, håndtering av overvann, nærlekeplass m.m. Planforslaget foreslår ikke ivaretakelse av en bestemt type vegetasjon forøvrig. Kulturminner Det er registrert et automatisk fredet kulturminne innenfor planområdet. Registrerte kulturminne er et kullframstillingsanlegg. Kulturminnet ligger innenfor felt B24. Kulturminnemyndighet har opplyst at kulturminnet kan frigis etter arkeologisk undersøkelse, men søknad om dispensasjon kan ikke sendes riksantikvaren før planforslaget er vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn. Med bakgrunn i prosessuelle føringer, velger rådmannen derfor ikke å inntegne kulturminnet i plankartet med hensynssone/båndleggingssone, siden det forutsettes at det frigis. Reguleringsbestemmelser sikrer at det ikke skal skje noen form for inngrep eller tiltak innenfor området kulturminnet er frigitt. Det er videre registrert kullgroper like nord og vest for planområdet, men disse er lokalisert utenfor planavgrensningen. Naturmangfold Planforslaget er vurdert i forhold til naturmangfoldlovens (nml) 1, forvaltningsmålene i 4 og 5, samt prinsippene i 8-12, jf. 7. Planforslaget anses å ha små natur- og miljømessige konsekvenser. Det er ikke registrert verdifullt naturmangfold i eller i umiddelbar nærhet til planområdet. Hensynet til naturmangfoldet og kravene om dette i naturmangfoldsloven anses med dette å være i tilstrekkelig grad ivaretatt i planarbeidet. Grunnforhold I henhold til kvartærgeologisk kartverk består grunn i hovedsak av grunnlendt mark med berg i dagen, noe som betyr god byggegrunn. I forbindelse med utvikling av delfeltene, er det imidlertid avdekket flere større lommer med løsmasser, som må skiftes ut før bygging. Det forventes at geotekniske forhold skal vurderes videre i detaljreguleringprosessene for de enkelte byggefelt. Skriftlig dokumentasjon av geoteknisk vurdering for det enkelte byggefelt skal følge komplett planforslag. Barn og unges interesser Barn og unges interesser anses å være godt ivaretatt i planarbeidet. Det legges opp til èn større nærlekeplass (ca kvm) med gode forbindelse til regulert og eksisterende grønnstruktur. Friområde FO4 vil ha funksjon som en strøkslekeplass (naturlekeplass). Det er i tillegg etablert nærlekeplass/strøkslekeplass for tilliggende boligområde i nordvest i forbindelse med felt B3 og B4, som vil kunne benyttes av de planlagte boligene for etappe 3 og 4. Samlet vil utbyggingen styrke tilbudet mht. lekeplasser i området. Det legges i tillegg opp til økt bruk av de regulerte friområdene som vil gi positive konsekvenser for barns tilgang til natur- og friluftsområder i nærheten av boligen. Lokale velforeninger vil etter at lekeplassen er opparbeidet overta drift av

14 dette arealet. Den mest trafikkerte delen av samlevegen opparbeides med fortau som vil få en god forbindelse til eksisterende gang-/sykkelveg langs Svebergvegen. Offentlig og privat servicedekning Skolekapasitet Sveberg barneskole ligger like ved Malvik senter og ligger i gåavstand fra planområdet. Skolen har kapasitet for flere elever. Barnehagedekning Planområdet anses å ha svært god tilgang på barnehageplasser. Både Sveberg foreldrelagsbarnehage (0-6 år) og Vidhaugen barnehage ligger i gangavstand fra planområdet. Kollektivtilbud Nærmeste kollektivtilbud er tilknyttet bussholdeplasser på E6 (Svebergkrysset). Herfra er det hyppige avganger til og fra Trondheim. Nærmeste holdeplass for tog ligger i Hommelvik sentrum. Det er opparbeidet bussholdeplasser langs Svebergvegen, med det foreligger ikke rutetilbud herfra i dag. Universell utforming Uteområder og anlegg planlegges ut fra prinsipper om universell utforming. 30 % av boenhetene innenfor etappe 3 og 4 skal utformes med tilgjengelighet for alle. 5 % av parkeringsplassene skal tilrettelegges for bevegelseshemmede. Føringene i ny plan- og bygningslov ( 1-1) vedrørende prinsippet om universell utforming og bestemmelser i Byggteknisk forskrift (TEK 10) er lagt til grunn i planforslaget. Universell utforming ivaretas ut over dette av teknisk forskrift. Gangatkomst til de respektive boligene og til felles uteoppholdsareal innenfor planområdet skal ha stigningsforhold som ikke er større enn 1:20. Dette forutsettes fulgt opp i byggesak og ved utarbeidelse av utomhusplan for de ulike delfelt. Videre skal grønne arealer, herunder fellesareal/lekeplasser i størst mulig grad tilrettelegges for tilgjengelighet og funksjonalitet. Andre forhold Radon Forhold tilknyttet radon sikres i teknisk forskrift (TEK). Ved funn av radon i grunnen skal boligene sikres mot forhøyede verdier av radongass inne i boligene. Støy- og luftforurensning Det gis bestemmelser vedrørende støy og forurensing. Eventuelle støy- og lufttiltak skal utføres i henhold til Miljøverndepartementets rundskriv T-1442, tabell 2 og rundskriv T-1520, eller senere retningslinjer som erstatter disse. Det stilles rekkefølgekrav til utarbeidelse av egen plan for beskyttelse av omgivelsene mot støy og andre ulemper i bygge- og anleggsfasen som skal følge søknad om igangsetting. For å redusere ev. ulemper som en bygge- og anleggsperiode kan ha på omgivelsene er det stilt krav om at hvert delfelt må terrengbearbeides samlet, og ikke etappevis. Overvann Det er i dag stor avrenning fra området, som må løses ved framtidig utbygging. Fjerning av naturlig vegetasjon og økte harde flater vil forsterke avrenningen ytterligere. Overvannet i de ulike delfeltene skal fordrøyes både lokalt og i sentrale fordrøyningsbasseng. Lokal overvannshåndtering skal legges til grunn ved detaljutforming og prosjektering av tiltaket. Dette

15 sikres i reguleringsbestemmelser. Det sikres atkomst til fordrøyningsbasseng innenfor felt B22. Det settes av areal til en flomveg gjennom felt B22. Dette sikres gjennom faresone for flomfare. Renovasjon I forbindelse med de første etappene for utbyggingsområdet Svebergmarka (etappe 1 og 2), ble det innført fellespunkter for avfallsoppsamling med nedgravde containere. Etappe 3 og 4 skal utvikles tilsvarende som for de øvrige boligfeltene, med sentralpunkter for renovasjon tilknyttet både boliger og friluftsområder System for renovasjon sikres i reguleringsbestemmelsene. Detaljering skal vises i detaljreguleringsplan. Snøopplag Planområdet anses å ha rikelig med areal til snøopplag, spesielt i de ubebygde arealene tilknyttet eksisterende bekkedrag og ubebygde skråninger i planområdet. Også friområdene må forventes å bli brukt til snøopplag. Arealet satt av til annen veggrunn langs veg kan benyttes til snøopplag. Drift Nytt forslag til vegføring er tilpasset en god og rasjonell drift, også med hensyn til vintervedlikehold. Det legges opp til snuhammere for atkomstvegene og snuplass i enden av samlevegen. Noe rygging i forbindelse med brøyting av internvegene må påregnes. Med etablering av sentralpunkt for renovasjon, vil det ikke være nødvendig for renovasjonsbiler å kjøre på de interne atkomstvegene. Massehåndtering Veianlegget i sin helhet innebærer trolig et masseunderskudd. Overskuddsmasse som følge av utbyggingen av selve boligfeltene kan derfor i stor grad håndteres innenfor planområdet (lokal massebalanse) og i hovedsak benyttes som fyllmasser for samleveg og atkomstveger. Ellers kan evt. overskuddsmasse benyttes i forbindelse med etablering av driftsveg i øst. I tillegg tillates det etablert områder for masseoverskudd innenfor friområdene FO1 og FO3, i tilknytning til driftsveg. Massebalanse vil bli mer detaljert beskrevet og beregnet under revisjon av forprosjektet for VVA, og ytterligere justert ved detaljprosjektering. Risiko- og sårbarhet Planområdet anses i utført ROS-analyse ikke å være særlig utsatt. Risiko i forbindelse med tiltaket vil i første rekke knytte seg til overvannsflom, støy og trafikksikkerhet. Forhold knytta atkomst, vegtrafikkstøy og overvannshåndtering er ivaretatt gjennom bestemmelsene (for mer detaljer omkring ROS-analysen, se sammendrag i vedlagt planbeskrivelse. Økonomiske konsekvenser for kommunen Planforslaget medfører økonomiske konsekvenser for kommunen, som vil ha hovedansvaret for å etablere teknisk infrastruktur innenfor planområdet (veg, vann og avløp). Kommunen vil i tillegg ha ansvaret for å opparbeide sentralpunktene for renovasjon, nærlekeplassen samt delvis drifte friområdene. Rekkefølgekrav Det gis rekkefølgebestemmelse i tilknytning til: 1. Atkomstveger Før det gis midlertidig brukstillatelse til tiltak i et felt eller deler av et felt, skal tilliggende offentlig trafikkområde og/eller fellesområder som hører til denne delen av feltet, være opparbeidet. Opparbeidelse skal være i henhold til gjeldende regulering og godkjent byggeplan.

16 2. Ferdigstillelse av felles lekeplasser Innenfor de enkelte delfelt kreves det at felles uteoppholdsarealer og småbarnslekeplass ferdigstilles før det gis brukstillatelse for den første boligen i delfeltet. 3. Bygge- og anleggsperioden Krav om at søknad om igangsetting skal inneholde egen plan for beskyttelse av trafikanter og omgivelsene mot ulemper bygge- og anleggsfasen fører med seg. Hvert enkelt boligfelt skal terrengbearbeides samlet, ikke etappevis, for å minske ulempene ved en anleggsperiode. 4. Registrert kulturminne forutsettes fjernet Krav om at registrerte kulturminne innen felt B24 forutsettes fjernet før detaljregulering kan igangsettes for delfeltet. 5. Teknisk og sosial infrastruktur Krav om at nye tilkomstveger fra Svebergmarka til Hommelvik og til Midtsand/Storsand skal være regulert og prosjektering påbegynt før etappe 4 kan bygges ut. Oppsummering Overordnede planer og mål Planforslaget vurderes å være i tråd med overordnede mål, planer, rikspolitiske retningslinjer og nasjonale føringer. Planforslaget bidrar til måloppfyllelse i kommuneplan, hvor planområdet er avsatt til boligbebyggelse. Tilrettelegging for utbygging til boliger er i samsvar med tidligere nevnte rikspolitiske retningslinjer og overordnede føringer, herunder boligfortetting i byggesonen, kort gangavstand til skoler, barnehager, turveisystemer og rekreasjonsområder samt god kollektivbetjening og god tilgjengelighet til hovedveinettet. Barn og unges interesser anses å være godt ivaretatt i planarbeidet. Stedsutvikling og sosial og teknisk infrastruktur Planen søker å ivareta områdets estetiske, funksjonelle, kulturminnefaglige og miljømessige kvaliteter. Svebergmarka innehar kvaliteter med storslått utsikt ut over fjorden og har god nærhet til tilliggende friluftsområder. Dette er viktig kompensasjon for til dels vanskelige solforhold. Parallelt legges det opp til å bevare og videreutvikle eksisterende grønnstruktur og etablere gode gang-/sykkelforbindelser fra boligområdene til skole og barnehage. Det legges videre opp til sammenhengende grønne korridorer langs bekkedragene. Terrenget har i stor grad vært utslagsgivende for foreslåtte vegføring. Likevel innebærer vegføringen til dels store fyllinger og skjæringer. Det har vært viktig å planlegge vegene slik at disse bidrar til å gjøre utbyggingsområdene store nok, for å kunne inneha de nødvendige kvaliteter et boligområde må ha. De flateste partiene har derfor vært foretrukket som boligareal. Vegføringen har også i stor grad tatt hensyn til det viktigste friområdet (o_fo5, sentralt i planområdet), slik at dette kan fremstå som helhetlig og uten begrensede barrierer. Planforslaget viser at det i forhold til eksisterende reguleringssituasjon nå reguleres et større areal til grønnstruktur. Dette innebærer en reduksjon av areal avsatt til boligformål. Rådmannen er av den oppfatning at planforslaget nå viser et bedre kompromiss mellom grønnstruktur, boligområder og veier. Tidligere regulert boligareal lengst ned mot Rota og deler av området

17 lengst mot nord er ikke funnet å ha tilstrekkelige kvaliteter som boligområde, og er derfor vurdert som ikke bebyggbart i forslag til revisjon. Det har vært et mål at boligområdene skal framstå som en del av terrenget. Reguleringsbestemmelsene oppfordrer derfor til å unngå større terrenginngrep. Med tanke på høydeforskjellene, må det likevel forventes en god del både større og mindre terrenginngrep. Planforslagets intensjoner er at terrenget bør være utslagsgivende for plassering og gruppering av ny bebyggelse. Ved aktiv bruk av planbestemmelsene har bygningsmyndighetene her verktøyet for å sikre at estetikk og byggeskikk blir ivaretatt på en helhetlig og god måte. Rådmannen mener at framlagte forslag til revisjon av etappe 3 og 4 i områderegulering for del av Svebergmarka, tar opp i seg den overordna intensjonen om å sikre gode bygningsmiljøer og gode oppvekstsvilkår for barn og unge. Revisjonsarbeidet har hatt som formål å kvalitetssikre dagens områderegulering med hensyn til utbedrede VVA-løsninger, tilgjengelighet til grønnstruktur og arealer for lek, samt å gjøre en presisering av parkeringsbestemmelsene og bestemmelser for minste uteoppholdsareal (MUA). Forslaget som legges fram til politisk behandling viser gode og gjennomarbeidede løsninger for det framtidige mulighetsrommet innenfor de to siste gjenværende utbyggingsfasene i Svebermarka boligområde. Rådmannens innstilling Med hjemmel i Plan- og bygningsloven legges områdereguleringsplan for del av Svebergmarka boligområde, etappe 3 og 4, ut til offentlig ettersyn på følgende vilkår: 1. Byggegrensen mot Svebergvegen justeres fra 15 til 20 meter før planen kan tas til 2.gangsbehandling. 2. Det forutsettes at kulturminnet innenfor planområdet i område avsatt til bolig (felt B24) frigis før delfeltet kan detaljreguleres. Kulturminnet er derfor ikke vist med hensynssone i plankartet. Planmyndighet varsler kulturminnemyndighet når planforslaget legges ut til offentlig ettersyn, slik at nødvendige prosessuelle føringer for en framtidig frigjøring kan iverksettes. Godkjent reguleringsplankart, digitalt (SOSI og PDF), skal leveres kommunen før forslaget kan sluttbehandles.