Fjell kommune Arkiv: Saksmappe: 2018/ /2019 Sakshandsamar: Isabella Netz Dato: SAKSDOKUMENT

Transkript

1 Fjell kommune Arkiv: Saksmappe: 2018/ /2019 Sakshandsamar: Isabella Netz Dato: SAKSDOKUMENT Utvalsaksnr Utval Møtedato 45/19 Komité for plan og utvikling Framlegg til detaljregulering for Møvika og Skoge, gnr./bnr. 10/6, 10/7 og 11/4 m. fl. Skoge. 1. gangsbehandling. Tiltakshavar: Helge Nilsen, Linda Marie Møvik, Gunnar Møvik og Lars Arne Nilsen. Samandrag av saka: Akons AS har på har på vegne av Helge Nilsen, Linda Marie Møvik, Gunnar Møvik og Lars Arne Nilsen utarbeidd framlegg til detaljregulering for Møvika og Skoge gnr./bnr. 10/6, 10/7 og 11/4 m. fl. Skoge (planid: ). Planområdet er på om lag 100 daa og ligg dels på Møvika og dels på Skoge. Føremålet med planen er å leggja til rette for bygging av totalt 104 bustadeiningar innanfor 3 utbyggingsfelt. Planen opnar for ei variert bustadutbygging med tilhøyrande infrastruktur, felles uteopphaldsareal og leikeplassar. I arealdelen til kommuneplanen er området sett av til framtidig bustadområde, næring og LNF. Rådmannen tilrår at planframlegget vert lagt ut til offentleg ettersyn med dei endringane som kjem fram av planframlegget. Endringane gjeld rekkjefølgjekrav til viktig infrastruktur, redusering av eit bustadformål og sikra samsvar mellom alle dokument. Innstilling: Komité for plan og utvikling vedtek: I medhald av plan- og bygningslova 12-10, godkjenner Komité for plan og utvikling at framlegg til detaljregulering for Møvika og Skoge gnr./bnr. 10/6, 10/7 og 11/4 m. fl. - Skoge, med plankart datert , føresegner datert og planskildring datert , vert lagt ut til offentleg ettersyn, med dei endringane som går fram av saksutgreiinga. Straume, den

2 Steinar Nesse (s) Rådmann Bjørn Erik Kristiansen (s) Plan- og eigedomssjef Handsama i Komité for plan og utvikling : Representanten Helge Nilsen, KrF ba komiteen vurdere om han er ugild sidan han er ein av tiltakshavarane. Komiteen konkluderte med at han er ugild. Kenneth Hjortland, KrF kom til møtet som vararepresentant. Planen vart presentert av avd. leiar Lena Svalastog Garnes. Framlegg frå Henning Ekerhovd, AP: Komité for plan og utvikling godkjenner ikkje at framlegg til detaljregulering for Møvika og Skoge gnr./bnr. 10/6, 10/7 og 11/4 m. fl. Skoge, vert lagt ut til offentleg ettersyn. Innstillinga fekk 6 røyster og vart vedteken. Framlegget frå Henning Ekerhovd fekk 3 røyster (AP). Vedtak i Komité for plan og utvikling : Komité for plan og utvikling vedtek: I medhald av plan- og bygningslova 12-10, godkjenner Komité for plan og utvikling at framlegg til detaljregulering for Møvika og Skoge gnr./bnr. 10/6, 10/7 og 11/4 m. fl. - Skoge, med plankart datert , føresegner datert og planskildring datert , vert lagt ut til offentleg ettersyn, med dei endringane som går fram av saksutgreiinga. Dokument vedlagt saka: A. Plankart, datert B. Føresegner, datert C. Planskildring, datert D. Mobilitetsplan, datert E. Illustrasjonsplan F. VA-rammeplan, datert Saksopplysningar: Akons AS har på vegne av Helge Nilsen, Linda Marie Møvik, Gunnar Møvik og Lars Arne Møvik utarbeidd framlegg til detaljreguleringsplan for Møvika og Skoge, gnr./bnr. 10/6, 10/7 og 11/4 m. fl. Skoge, (planid: ). Formålet med planen Det vert lagt til rette for 104 nye bustadeiningar innanfor 3 utbyggingsområde. Planframlegget opnar for ein variert bustadstruktur med tilhøyrande infrastruktur, felles uteopphaldsareal, leikeplassar, badeplass og grønstruktur.

3 Planprosessen: Det vart halde oppstartsmøte for planarbeidet I oppstartsmøtet vart utfordringa med 3 store delområde drøfta, og moglegheita for å utarbeida ein områdeplan vart drøfta. Kommunen hadde ikkje kapasitet til å prioritera eit slikt planarbeid. Oppstart av planarbeidet vart varsla i januar Planområdet: Planområdet ligg på grensa mellom Møvik og Skoge, vest i Fjell kommune. Tilkomsten er via FV 559 frå Fjell eller via FV 210 frå Ågotnes. I nordre og søre del ligg fleire registrerte SEFRAK bygg, og det er i samband med arkeologiske registreringar registrert to ikkje automatisk freda kulturminne, i form av funnstader med avslag i kvartsitt og flint. I nærområdet ligg det ein nærbutikk, bruktbutikk og bowlinghall. Regionsenteret Straume ligg om lag 10 km frå planområdet og kommunedelsenteret Ågotnes ligg om lag 9,6 km unna. Nærmaste barnehage og barneskule ligg på Ulveset, om lag 1,6 km frå planområdet. Det er også barneskule på Skålvik, om lag 2,8 km frå planområdet. Ungdomsskulane på Ågotnes og Bildøy, ligg 10 og 9 kilometer frå planområdet. Nærmaste vidaregåande skule er Sotra vidaregåande skule på Bildøy. Det er etablert fortau og gang- og sykkelveg langs Møvikavegen frå planområdet og fram til nærbutikk, busshaldeplass og vidare til skulen på Ulveset. Det ligg busshaldeplass i tilknyting til området, med avgangar går både mot Ågotnes og Straume. Kollektivtilbodet er i dag definert som «middels godt». Utbyggingsområda ligg høgt i fallande terreng slik at mesteparten av overvatnet vert ført mot sjøen. I Fjell kommune sitt aktsemdkart for flaum og overvatn er det vist potensielle flaumsoner innanfor planområdet, og det er registrert eit kritisk punkt der overvatn renn under FV210, der det i dag er problem med overvatn. MIDT

4 NORD SØR 10/7 Nord Det nordre delområdet består av fjell i dagen, kratt, myr og eit vassdrag som går gjennom området. I dag går det ein høgspentleidning gjennom området. Aust og vest for denne delen av planområdet ligg det bustadområder, i sør for ligg Fjelly leirstad og nord for området ligg midtmarka, med gode turmoglegheiter. Dette utbyggingsfeltet vil få tilkomst via ny veg som koplar seg på Fv /6 Midt Midtområdet består i dag av tilgrodd krattskog, myr og ein del bratte fjellskrentar. Området grensar i nord og aust mot veg, sør for området ligg spreidde bustader og vest for området ein kommunal eigedom regulert til LNF. Dette utbyggingsfeltet vil få tilkomst via den kommunale vegen Åsevegen, som i dag har fortau frå krysset i FV559 til avkøyrsla til Austegårdvegen, litt nord for avkøyrsla til utbyggingsfeltet. Vegen har i hovudsak berre eitt køyrefelt vidare. 11/4 Sør Det søre området består av ein eldre gard som ikkje lenger er i drift. På eigedommen er det oppført eit bustadhus, løe og garasje. Terrenget består i hovudsak av fjell i dagen, fleire høgdedrag og krattskog. Dette utbyggingsfelt vil få tilkomst via den kommunale vegen til Møvika, som i dag er bratt og har berre eit køyrefelt. Denne vegen er under regulering i naboplanen Møvik Småbåthamn/Næringspark (PlanID: ). Planstatus: Planområdet er i arealdelen til kommuneplanen (KPA) sett av til framtidig bustadområde, næring og LNF. Planområdet ligg innanfor gjennomføringssone med krav om

5 felles planlegging og tre omsynssoner (H810_8, 18 og 17) som legg føringar for utbygging på Møvika. Følgjande føringar er knytt til er knytt til desse sonene: Nett av turstiar, traktorvegar og viktige grøne strukturar (jf. konsekvensutgreiinga og landskapsanalysen til KPA) må ivaretakast. Blå-grøn korridor frå midtmarka til sjø må oppretthaldast. Eksisterande tilkomst/sti frå bustadområde til badevik (friluftsområdet) ved Skogsosen må sikrast. Sjølv om stien ned til friluftsområdet er bratt, bør det vurderast om tilkomsten kan opparbeidast. Utbygginga må ikkje hindra andre tilkomstar til sjø. Fortettinga skal tilpassast eksisterande bygningsstruktur, samstundes som det vert opna for ein meir variert bustadstraktur med rekkjehus, fleirmannsbustader og liknande, i samsvar med sone 3. Områda er noko utsett for vind, og ein vindanalyse bør leggast til grunn for utbygginga. Utbygginga må vurdera behovet for nærmiljøtiltak. Planframlegget: Formålet med planarbeidet er å leggja til rette for bygging av totalt 104 bustadeiningar innanfor tre utbyggingsfelt. Planframlegget opnar for ei variert bustadbygging med tilhøyrande infrastruktur, felles uteopphaldsareal og leikeplassar. BKS2: 4 tomannsbustader i opp til 4 etasjar med parkering på eigen tomt. 10/7 Nord BKS1: Leilegheitsbygg på opp til 3 etasjar, med inn til 20 einingar og parkeringskjellar. Sentralt plasserte leikeplassar meg gode koplingar mot Signalen og Midtmarka. BKS3-4: Fleirmannsbustader eller rekkjehus i 2 etasjar med parkering på eigen tomt. Open grøft for infiltrering av overvatn. BKB1-2: Eksisterande og utviding av næringsareal. Ny tilkomstveg Tilleggsareal til Fjellly leirstad. BFS1-7: Nye einebustadtomter som kan byggjast ut med opp til 2 etasjar. Bustader I den nordre delen av planområdet er det lagt opp til inntil 45 nye bustadar fordelt på 7 nye einebustadtomter og 4 område med konsentrerte bustadar. Det er lagt opp til ein variert bustadstruktur med leilegheiter, fleirmannsbustadar/rekkjehus, tomannsbustadar og einebustadar. Bustadane er plassert for å gi gode sol og utsiktsforhold til alle bustadane. Leike- og uteoppholdsareal Det er lagt opp til to leikeareal sentralt i delområdet. F_BLK1 er eit mindre leikeareal som

6 skal utstyrast med minimum 2 leikeapparat og sitjegrupper. F_BLK2 er eit større areal som skal utformast som ei sosial møteplass for bebuarane i området. Dette leikearealet skal ha variert innhald og utstyrast med minimum 3 leikeapparat. Alle leikareal skal leggast til rette for ei variert aldersgruppe og ha ulik utforming og innhald. Det er sikra i føresegnene at alle leikeareal skal ha universell tilkomst og at minimum 150 m 2 av f_blk1-2 skal vera universelt utforma. Krav til minste uteopphaldsareal (MUA) er 200 m 2 per bustadeining i samsvar med sone 3 i KPA og skal løysast innanfor bustadformåla og leike- og uteopphaldsareala. Terreng og landskap Denne delen av planområdet ligg i relativt bratt terreng som heller mot sør. Leikeareala og nokre bustadar er plassert på ei hylle i terrenget, medan nokre er plassert i skråningar eller meir kuppert terreng. Det vert naudsynd å etablera nokre murar for å kunne opparbeida funksjonelle areal for uteopphaldsareal og leikeplasser. Murar kan maksimalt førast opp med ei høgd på inntil 2 meter. I den nordre delen av dette delområdet er det nokre bratte skrentar. Det er gjennomført ei skredfarevurdering av desse skrentane, som konkluderer med at det er fare for steinsprang. Det er lagt inn ei omsynssone for ras- og skredfare, og tilrådde sikringstiltak består av reinsk og spreidd bolting, samt montering av steinsprangnett over dei ustabile bergpartia. BKS1 og 2 ligg delvis i faresone for ras- og skredfare. Det er sett rekkjefølgjekrav til gjennomføring av naudsynte tiltak som kjem fram av den geologiske rapporten. Infrastruktur og kommunalteknisk anlegg: Tilkomstvegen f_sv1 er ny køyreveg som gir tilkomst til bustadane i den nordre delen av planområdet. Denne må ta opp i seg ganske mange høgdemeter. For å få til ei akseptabel stigning på 1:10 er den lagt delvis inn på eigedommen som tilhøyrer Fjell-ly leirstad. Det er difor føreslege eit makebytte der Fjell-ly får området BAT som kompensasjon. Parkeringsdekninga skal vera i samsvar med minimumskravet i KPA Innanfor BKS1 er det lagt til rette for parkeringskjellar delvis under terreng. For dei andre bustadformåla vert det parkering på eiga tomt eller i carport knytt til bustadane. Rekkjefølgjekrav Det er sett rekkjefølgjekrav til tiltak innanfor planområdet. Desse gjeld opparbeiding av tilkomstveg med fortau, parkering, renovasjonsløysing og leik- og uteopphaldsareal. Det er også sikra at naudsynte tiltak som kjem fram i den geologiske rapporten skal gjennomførast og at tiltak for infiltrasjon av drens- og overvatn frå tak og tette flater skal vera ferdigstilt. Overvatn I aktsemdskartet for flaum og overvatn for Fjell kommune ligg deler av området i flaumsone, og det er registrert potensielle flaumvegar gjennom området. Nedstraums frå området, i krysset ned mot Møvik kai, er det registrert to kritiske punkt der det er ekstra viktig at halde vassvegen open. Det er sikra at overvatn vert handtert lokalt og ført i nye leidningar sørover til sjø. Flaumvegane går fortsatt vestover langs Fv559 mot det registrerte kritiske punktet. Sikringstiltak i flaumsona er ikkje skildra.

7 Utsnitt frå Fjell kommune sit aktsemdkart for flaum og overvatn Open overvasshandtering er sikra gjennom formål G1-3 som skal ha open grøft for overvatn og formål Infiltrasjon/fordøying/avleiing 1-3 som er opne anlegg for overvasshandtering.

8 10/6 Midt BKS6: Rekkjehus eller fleirmannsbustad med parkering i carport, der taket kan fungere som terrasse til bustadane. BKS5: Rekkjehus eller fleirmannsbustad, der støyforholda skal dokumentarast ved byggemelding. F_BUT4: Felles uteoppholdsareal som dannar eit bilfritt tun der det skal plantast til og som opnar for opparbeiding av parkog aktivitetssoner. BKS7-11: Rekkjehus eller fleirmannsbustader. F_BLK3: Sentral leikeplass som også skal fungere som sosial møteplass. GDT2: Turdrag som koplar området til sjøen og den søre delen av planen. Bustader I den midtre delen av planområdet er det lagt til rette for inn til 38 nye bustadeiningar, fordelt på 7 formål for konsentrert bustadbygging der det kan førast opp rekkjehus eller fleirmannsbustadar. Bustadane er plassert i ein tunstruktur rundt felles leike- og uteopphaldsareal. Leike- og uteoppholdsareal Det er lagt opp til eit større leikeareal sentralt i delområdet (f_blk3). Dette arealet skal utformast som ein sosial møteplass for alle bebuarane i området, med variert innhald og vera utstyrt med minimum 3 leikeapparat. Alle leikareal skal leggast til rette for varierte aldersgrupper og ha ulik utforming og innhald. Det er sikra i føresegnene at alle leikeareal skal ha universell tilkomst og at minimum 150 m 2 av arealet skal vera universelt utforma.

9 Krav til minste uteopphaldsareal (MUA) er 200 m 2 per bustadeining i samsvar med sone 3 i KPA og skal løysast innanfor bustadformåla og leike- og uteopphaldsareala. Terreng og landskap Denne delen av planområdet er relativt flat og vert beskytta frå vind av omkringliggande terreng. Bustadformåla og tilkomst er plasser utifrå omsyn til eksisterande terreng, slik at så mykje som mogleg kan takast vare på. Det vert naudsynd å etablera nokre murar for å kunne opparbeida funksjonelle areal for uteopphaldsareal og leikeplasser. Murar kan maksimalt førast opp med ei høgd på inntil 2 meter. Midt i området ligg i dag ei myr som må masseutskiftast før det kan byggjast. Langs tilkomstvegen f_sv3, som går langs med ei fjellside, er det nokre bratte skrentar. Det er lagt inn ei omsynssone for ras- og skredfare, og tilrådde sikringstiltak består av reinsk og spreidd bolting, samt montering av steinsprangnett over dei ustabile bergpartia. Det er sikra eit turdrag, GTD2, som koplar den midtre delen av planområdet med det søre planområdet og sjøen. Infrastruktur og kommunalteknisk anlegg Ny veg f_sv3 gir tilkomst til området frå den kommunale vegen Åsevegen, som i dag er smal og utan fortau eller gang- og sykkelveg. Kommunen vedtok i 2011 ein reguleringsplan for utbetring av Åsevegen (PlanID: ). Tilkomstvegen inn i området er lagt i ytterkant av bustadområdet, langs fjellsida i vest, slik at bustadane kan plasserast rundt eit bilfritt tun. Parkeringsdekninga skal vera i samsvar med minimumskravet i KPA Parkering skal løysast på felles parkeringsplassar eller i carportanlegg på parkeringsareala. Rekkjefølgjekrav Det er sett rekkjefølgjekrav til opparbeiding av tilkomstveg f_sv3, gangvegar internt i delområdet, parkering, renovasjonsløysing og leik- og uteopphaldsareal i samsvar med krav i planen før det kan søkjast om bruksløyve. Det er også sikra at naudsynte tiltak som kjem fram av den geologiske rapporten skal gjennomførast og at tiltak for infiltrasjon av drens- og overvatn frå tak og tette flater skal vera ferdigstilt. Utanfor planområdet er det sett rekkjefølgjekrav til opparbeiding av fortau langs Åsevegen for å sikra trygg gangtilkomst til busshaldeplass. Støy Bustadformålet BKS5 ligg i gul støysone, men det er ikkje utarbeidd støyrapport i planarbeidet. Det vert sikra i føresegnene at støyforholda innanfor feltet skal dokumenterast ved byggemelding. Overvatn I aktsemdkartet for flaum og overvatn for Fjell kommune er myrområdet registrert som forsenkingssone med avrenning nordover mot Fv.559. Planen legg opp til at leikearealet, som er plassert der myra ligg i dag, kan fungere som eit førdrøyingsbasseng ved store regnmengder og forseinka vassføringa som vert ført vidare til eit nytt lukka overvassleidningssystem som går via GTD1 og koplar seg på eksisterande kommunal leidning som fører overvatn sørover mot sjø. Det er også lagt opp til eit areal for fordrøying/infiltrasjon/avleiing i tilknyting til parkeringsarealet f_spp1. Utsnitt frå Fjell kommune sit aktsemdkart for flaum og overvatn

10 11/4 Sør BKS12: Eksisterande einebustad vert erstatta av ein 5-mannsbustad. F_BLK4: Sentral leikeplass som også skal fungere som sosial møteplass. F_SGT1: Gatetun som skal ha anna dekke enn tilkomstveg f_sv5. BKS13-16: Rekkjehus eller fleirmannsbustadar VB: Badeområde for allmenta der det er tillat med badebrygge, stige og anlegg for småbåt/kajakk. Bustader GDT2: Turdrag som koplar området til det midtre utbyggingsområdet. Bustader I den søre delen av planområdet er det lagt til rette for inn til 21 nye bustadeiningar, fordelt på 5 formål for konsentrert bustadbygging. Her vert det opna for rekkjehus eller fleirmannsbustadar. Bustadane er plassert slik at alle bustadar får gode solforhold og utsikt mot sjøen. Leike- og uteoppholdsareal Det er lagt opp til eit leikeareal sentralt i delområdet f_blk4. Dette arealet skal utformast som ein sosial møteplass for alle bebuarane i området. Leikeplassen skal ha eit variert innhald og utstyrast med minimum 3 leikeapparat. Alle leikareal skal leggast til rette for ei variert aldersgruppe og ha ulik utforming og innhald. Det er sikra i føresegnene at alle leikeareal skal ha universell tilkomst og at minimum 150 m 2 av arealet skal vera universelt utforma. Krav til minste uteopphaldsareal (MUA) er 200 m 2 per bustadeining i samsvar med sone 3 i KPA og skal løysast innanfor bustadformåla og leike- og uteopphaldsareala.

11 Terreng og landskap Denne sjønære delen av planområdet ligg i eit kuppert landskap med fleire bratte skrentar. Det er lagt inn ei omsynssone for ras- og skredfare, og tilrådde sikringstiltak består av reinsk og spreidd bolting, samt montering av steinsprangnett over dei ustabile bergpartia. Tilkomstvegen er plassert i dei flatare dalane rundt toppane for å unngå store terrenginngrep. Nokre bustadområder er plassert slik at det er naudsynt med ein del mindre terrenginngrep for å få etablert funksjonelle tomter. Det er også naudsynd å etablera nokre murar for å kunne opparbeida funksjonelle areal for uteopphaldsareal og leikeplasser. Murar kan maksimalt førast opp med ei høgd på inntil 2 meter. Det er sikra eit turdrag, GTD2, som koplar dette området med det midtre utbyggingsområdet. Infrastruktur og kommunalteknisk anlegg Ny veg f_sv5 gir tilkomst til søre delområdet frå den kommunale vegen Møvika som i dag er smal og utan fortau eller gang- og sykkelveg. Den delen av vegen Møvika som gir tilkomst til det søre delområdet vert regulert gjennom ei reguleringsendring for Møvik Småbåthamn/næringspark (PlanID: ). Det vert sett rekkjefølgjekrav til utbetring av vegen ned til Møvik kai i planen. Denne planen har per dags dato uløyst motsegn frå Fylkesmannen i Vestland og er sendt til kommunal- og moderniseringsdepartementet for endeleg avgjerd. Dersom utfallet av dette vert negativt vil vegen ikkje bli utbetra. Parkeringsdekning skal vera i samsvar med minimumskravet i KPA Parkering skal løysast på felles parkeringsplassar eller i carportanlegg på parkeringsareala. Rekkjefølgjekrav Det er sett rekkjefølgjekrav til opparbeiding av intern tilkomstveg f_sv5, gatetunet, gangvegar internt i delområdet, parkering, renovasjonsløysing og leik- og uteopphaldsareal. Det er også sikra at naudsynte tiltak som kjem fram av den geologiske rapporten skal gjennomførast og at tiltak for infiltrasjon av drens- og overvatn frå tak og tette flater skal vera ferdigstilt. Utanfor planområdet er det sett rekkjefølgjekrav til fortau langs den kommunale vegen Møvika for å sikre trygg gangtilkomst til busshaldeplass. Kulturminnevern Innanfor dette delområde er det registrert 3 SEFRAK-bygg som skal rivast og nokre krigsminne som ikkje vert rørt av utbygginga. Det er gjennomført ei arkeologisk registrering av Hordaland fylkeskommunen ved Fylkeskonservatoren. Det vart ikkje gjort funn av automatisk freda kulturminne. Det ligg likevel to ikkje automatisk freda kulturminne i området, i form av mindre steingardar, ryddingsrøys og spor av tilrettelegging av kulturlandskapet. Overvatn I aktsemdkartet for flaum og overvatn for Fjell kommune er det ikkje registrert nokre kritiske punkt eller potensielle flaumvegar. Det er vist ei potensiell høgare vasstand i sjø som ved stormflo kan påverka badeområdet. Utsnitt frå Fjell kommune sit aktsemdkart for flaum og overvatn

12 Blågrøn faktor for heile planområdet: Blågrøn faktor er eit verktøy som skal sikra at den blågrøne strukturen vert ivaretatt gjennom blant anna å bidra til å dempa skader frå auka nedbør og flaum, fremja økologiske og estetiske kvalitetar, legga til rette for betre utomhusområder og berekraftig overvasshandtering. Det er tatt inn krav til ein Blågrøn-faktor på 0,8 for heile feltet. Vurdering: Overordna planar Planframlegget er i hovudsak i samsvar med overordna planar og retningslinjer. Det er gjort mindre justeringar av bustadformålet i arealdelen til kommuneplanen (KPA). Planområdet er del av store utmarksområde sett av til framtidig bustadformål, men delar av bland anna tilkomstvegar og uteopphaldsareal strekker seg inn i LNF-formålet i KPA. I planframlegget er næringsformålet som ligg sentralt på Møvik utvida noko og endrar eit område frå bustadformål til kombinert formål BKB for forretning/kontor/tenesteyting. Rådmannen meiner at eigedommen som er endra frå eksisterande bustadformål til næring er betre egna for næring enn bustad. Det vil vera vanskeleg og oppnå gode utomhusareal på eigedommen, i tillegg til at den ligg tett opp mot hovudvegen. Rådmannen er difor positiv til at det vert gjort ei endring frå bustad til næring i dette område. Skilje mellom føremåla i KPA er grovmaska, og tek ikkje alltid omsyn til naturlege linjeføringar. Den planlagde utbygginga som vert liggjande innanfor LNF-området i KPA er naudsynt for å få best mogleg terrrengtilpassing. Rådmannen meiner at løysinga som er lagt fram ser heilskapen i og rundt planområdet, sjølv om planframlegget regulerer ein liten del av LNF-området til bustad. Omsynet til friluftsliv og allmenta vert sikra med gode koplingar mot sjøen og til nærliggande nærturterreng. Illustrasjon som viser avvik frå KPA. Planframlegget er lagt med tynne svarte oppå Kommuneplanen.

13 Landskap, terreng og bustadtypologi Etter fleire drøftingar mellom administrasjonen og tiltakshavar angåande bustadtypologi på Møvika er det i planprosessen gjort justeringar i bustadsamansetninga i planframlegget. Frå å i stor grad legge til rette for blokker, legg planframlegget no føringar for at det skal etablerast ei variert bustadsamansetning med både blokker, rekkjehus og fleirmannsbustadar. Rådmannen er positiv til at det no vert gjort eit godt grep for at området skal få ei variert og funksjonell utforming opp mot eksisterande omgjevnader. Planområdet ligg i kuppert og eksponert landskap, og det er ei utfordring å plassera bustadane på ein god måte i terrenget. I planframlegget er det gode intensjonar gjennom at bygg og anlegg er forsøkt plassert skånsamt i terrenget, slik at store inngrep vert unngått. Det er sikra i føresegnene at alle tiltak skal tilpassast eksisteande terreng og vegetasjon, samt følgje overordna føringar for estetikk og terrengtilpassing. Dette betyr at terrenginngrep skal minimerast, at flatsprengde tomter eller skjemmande terrassering skal unngåast og at det ikkje er tillate å bygga opp eller sprenga flat terreng for å unngå sokkeletasje/underetasje på skrånande tomter. Dei fleste bustadformål er plassert der det er naturleg litt flatare, mens BKS1er plassert på tvers av kuppert terreng for å oppnå beste mogleg utsikt. Her vert det i tillegg opna for ei maksimal mønehøgde på 15 meter. Rådmannen er usikker på om dette er den beste løysinga for denne tomta, sidan utbygginga medfører store terrenginngrep, vert godt synlege frå sjøen og vil kunna opplevast som ruvande. Illustrasjon som viser BKS1 sett frå sjøen Illustrasjon som viser BKS1 sett frå nedanforliggande utbyggingsfelt

14 Innanfor planområdet er det ein del bratte skrentar, og det er difor utarbeidd ei skredfarevurdering, der potensiell fare for steinsprang og skred er godt vurdert. Det er likevel nokre bustadar som er plassert innanfor faresona for ras og skred. Bustadformålet BKS1 er trekt langt nord inn i eit område som også ligg som faresone for ras og skred. Det er fleire bustadformål som delvis ligg i faresona for ras og skred, men i desse områda er det lagt opp til ein annan bustadtypologi med færre einingar som betre kan ta opp i seg høgdeforskjellane. Sidan dette er eit så utfordrande terreng å byggje i, meiner rådmannen at feltet må reduserast slik at det ikkje vert liggjande i faresona. Rådmannen meiner vidare at utbygginga må følgje det naturlege terrenget, og ikkje gå på tvers av høgdedraga. Barn og unges interesser Rådmannen er nøgd med at det er lagt opp til varierte leikeareal som passar til barn i alle aldrar, og som i tillegg skal fungere som sosiale møteplassar for bebuarane i området. Det er lagt opp til gode koplingar både internt og mellom delområda. Rådmannen meiner vidare at det er sikra gode koplingar mot sjø og til nærturterreng som oppmodar til rekreasjon og som samstundes aukar attraktiviteten av bustadområda. Overvatn og VA-rammeplan Det er gjort nokre gode plangrep for å sikre lokal og open handtering av overvatn. Innanfor det nordre delfeltet er det lagt til rette for ei open grøft og infiltrasjonsareal som er tilrettelagt for oversvømmelse. Innanfor Leikearealet f_blk3 der det i dag ei myr som må masseutskiftast, er det lagt opp til eit nedsøkkt areal slik at leikearealet kan forseinka vassføringa ved mykje nedbør. Det er også tatt inn ei blågrøn faktor for heile området som skal sikra trygg overvasshandtering og attraktive bustadområder. Rådmannen er positiv til desse tiltak for å sikre trygg overvasshandtering, men VA-rammeplanen som følgjer planen er ikkje oppdatert etter at desse endringane er gjort. Rådmanne meiner at desse endringane må innarbeidast i VA-rammplanen før planframlegget vert lagt ut til offentleg ettersyn. Fjell kommune sitt aktsemdkart for flaum og overvatn er ikkje lagt til grunn for vurderingane i VA-rammeplanen. Det er registrert flaumsoner, potensielle flaumvegar og kritiske punkt i området og rådmannen meiner at ei vurdering av desse må innarbeidast i planframlegget. Næringsformålet BKB1-2 ligg begge i flaumsone, og rådmannen meiner at det er viktig at det vert skildra korleis det kan byggjast på ein sikker måte i flaumsona. Rekkefølgjekrav Bustadane i det midtre utbyggingsfeltet har tilkomst via den kommunale vegen Åsevegen, som koplar seg på Fv 559. Denne er i dag veldig smal og har berre gang- og sykkelveg dei første 100 meterne frå krysset i fylkesvegen. Det har lenge vore planar om utbetring av vegen for å sikre tryggleiken for alle trafikantar, og 2009 starta planarbeid for Detaljplan for Møvika-Åse (PlanID: ) opp. Planen vert vedtatt i Det har tidleg i denne planprosess vore formidla frå administrasjonen si side at Åsevegen ikkje klarer ei auka trafikkmengde slik som vegen ligg i dag. I planframlegget er det berre sikra fortau langs eksisterande veg og utbetringa av heile vegen er ikkje innarbeidd. Rådmannen meiner at viktig infrastruktur må sikrast utført dersom Åsevegen skal tilførast ytterlegare trafikk. Sidan det føreligg ein godkjent reguleringsplan er det naturleg at vegen vert utbetra i samsvar med denne. Rådmannen meiner difor at det må takast inn eit rekkefølgjekrav som sikrar at vegen vert opparbeid eller sikra opparbeid i samsvar med vedtatt reguleringsplan, fram til og med avkøyrsla til f_skv3 før det kan gjevast igangsettingsløyve til tiltak innanfor BKS5-11. Bustadane innafor det søre utbyggingsfeltet har tilkomst via den smale vegen Møvika, som går ned til Møvik kai. I framlegg til detaljreguleringsplan for Møvik bustad- og næringspark er vegen foreslege utbetra og det er knytt rekkjefølgjekrav til dette. som opnar for 36 nye bustadar i kombinasjon med næringsverksemd på Møvik kai.

15 Planframlegget legg opp til ytterlegar 21 bustader som har tilkomst via den kommunale vegen Møvika, men det er ikkje sett rekkjefølgjekrav til utbetring av vegen. For å følgje opp krava til utforming av krysset, sikra samanhengande fortau til busshaldeplass og unngå motsegn meiner rådmannen at det må setjast rekkefølgjekrav som sikrar at vegen Møvika vert opparbeidd eller sikra opparbeid, på same måte som i reguleringsplan for Møvik bustad og næringspark, før det kan gjevast igangsettingsløyve til tiltak innanfor BKS Eit rekkefølgjekrav til utbetring av tilkomstvegane må formulerast slik at kostnadane knytt til tiltaket kan eventuelt fordelast mellom kommunen og utbyggjar gjennom ei utbyggingsavtale. Ved å setja krav om at tilkomstvegar skal vera opparbeidd eller sikra opparbeidd, opnar for at det kan gjevast igangsettingsløyve dersom premissa for utbetring av vegane er oppfylte. Premissa for utbetring vil vera oppfylte dersom fordelinga av kostnadane er gjort gjennom ein utbyggingsavtale. Desse føresegnene er difor foreslegne å ta ut. Tiltakshavar har valt å ta inn to føresegner (pkt. 3.1 og 3.2), som omhandlar utbyggingsavtaler. Rådmannen meiner at dette ikkje høyrer heime i føresegnene og at det er tilstrekkeleg at føresegnene inneheld rekkjefølgjekrav, som seinare kan løysast gjennom ein eventuell utbyggingsavtale. Planprosess Planframlegget dekkjer eit stort areal som tek opp i seg fleire utfordrande tema. Det har difor vore ein omfattande planprosess, som også har vore tidskrevjande for både kommunen og konsulent/tiltakshavar. Det er gjort mange endringar undervegs i planprosessen, og alle dokumenta er ikkje oppdaterte med alle endringane. Dette gjeld planskildringa, VA-rammeplanen og nokre av illustrasjonane. Rådmannen har forståing for at dette har vore ein krevjande prosess for alle partar, men meiner likevel at konsulent/tiltakshavar må syta for at det er samsvar mellom alle dokumenta knytt til planframlegget før det vert lagt ut til offentleg ettersyn. Det er uheldig at dette ikkje er ordna opp i før saka vert lagt fram til politisk behandling, men etter ønskje frå plankonsulent for å spare tid er dette blitt akseptert. Naturmangfald I samsvar med naturmangfaldslova (nml) skal offentlege avgjerder som gjeld naturmangfald så langt som råd byggja på vitskapeleg kunnskap. Den vitskapelege kjelda for vurdering etter nml er Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning. I planarbeidet er det også nytta viktige informasjonskjelder som miljostatus.no og Artsdatabanken. Gjennom søk i databasane Artsdatabanken, Naturbasen og miljostatus.no og ved observasjon på synfaring, kan det konkluderast med at ikkje er raudlisteartar, trua naturtypar, prioriterte artar, utvalte naturtypar eller naturområde som er særs viktig for naturmangfaldet innanfor planområdet. Ei samla vurdering etter nml 8-12 av naturmangfaldet i dag og konsekvensane av planframlegget tilseier at utbygginga ikkje vil ha negativ effekt på naturmangfaldet i området. Oppsummering Med bakgrunn i vurderingane som er gjort ovanfor tilrår rådmannen at planframlegget vert lagt ut til offentleg ettersyn med dei endringane som kjem fram i saksframlegget. Endringar som rådmannen meiner må innarbeidast før planframlegget vert lagt ut til offentleg ettersyn: 1. Storleiken på bustadformål BKS1 må reduserast slik at bustadformålet vert liggande utanfor faresona for steinsprang og skred.

16 2. Det må innarbeidast ei føresegn for bustadformålet BKS1 som set krav om at utforminga av bustadblokkene skal ta opp i seg retninga på terrenget, og at oppdelinga av blokkene må tilpassast terrengformasjonane. 3. VA-rammeplanen må innarbeida dei siste endringane som er gjort, bruke Fjell kommune sitt aktsemdkart for flaum og overvatn samt vurdera dei kritiske punkta som er vist i dette. Det må også vurderast korleis ein kan bygge trygt i flaumsone. 4. Det må innarbeidast rekkjefølgjekrav til utbetring av Åsevegen for det midtre utbyggingsfeltet i planframlegget: Kommunal veg Åsevegen, slik den er regulert i 339 RP Kv Møvika-Åse (PlanID: ), skal vera opparbeidd eller sikra opparbeidd fram til og med avkøyrsel til f_skv3, før det kan gjevast igangsettingsløyve til tiltak innanfor BKS Det må innarbeidast rekkjefølgjekrav til utbetring av vegen Møvika for det søre utbyggingsfeltet i planframlegget: Kommunal veg Møvika, slik den er regulert i naboplan for Møvik Småbåthamn/Næringspark (PlanID: ), skal vera opparbeidd eller sikra opparbeid i samsvar med reguleringsplan før det kan gjevast igangsettingsløyve for tiltak innanfor BKS Ta ut føresegn 3.1 og 3.2 som omhandlar utbyggingsavtale. 7. Oppdatere alle dokument slik at det er samsvar mellom alle dokumenta i planframlegget.