Fjell kommune Arkiv: Saksmappe: 2017/ /2019 Sakshandsamar: Kristoffer Brekke/Einar Lunde Dato:

Transkript

1 Fjell kommune Arkiv: Saksmappe: 2017/ /2019 Sakshandsamar: Kristoffer Brekke/Einar Lunde Dato: SAKSDOKUMENT Utvalsaksnr Utval Møtedato 70/19 Komité for plan og utvikling Framlegg til detaljregulering for Ranen, gnr. 36. bnr. 7 m. fl. - Foldnes Ny handsaming. Tiltakshavar: Ranen Eiendom. Samandrag av saka: Stracon AS har på vegne av Ranen Eiendom utarbeidd framlegg til detaljregulering for Ranen, gnr. 36. bnr. 7 m. fl., - Foldnes. PlanID: Planområdet er på om lag 15,5 dekar og ligg på Foldnes, om lag 3 km nord for Straume. Føremålet med planarbeidet er å leggja til rette for konsentrert bustadbygging og fortetta i eksisterande bustadmiljø på Foldnes. Planframlegget opnar for etablering av 17 bustadeiningar med tilhøyrande vegar, gangareal, parkering, uteopphaldsareal og leikeareal. Komité for plan og utvikling (KPU) gjorde i møte , sak KPU.33/18 vedtak om å leggja planen ut til offentleg ettersyn, med tillegg om at krysset mellom Gamle Foldnesveg (o_skv1) og Vetelsvegen (f_sv5) må gjerast vesentleg mindre «knapp» for å få ei vesentleg betre framkomstløysing. Etter vedtaket i KPU har tiltakshavar og konsulent arbeidd vidare med planen og det vert gjort framlegg om å endre planen slik at byggeområdet BBB1 ikkje lenger får tilkomst frå Vetelsvegen men frå ein forlenga veg f_sv2 internt i bustadfeltet. Denne løysinga vart lagt fram for KPU i møtet KPU hadde ikkje vesentlege merknader til dei framlagte skissene men var tydeleg på at Gamle Foldnesveg skulle vere med i reguleringsplanen. I planen er det mellom anna sett rekkjefølgjekrav til samanhengande fortau langs Gamle Foldnesveg fram til krysset med Foldnesvegen (Fv 209), utbetring av krysset mellom Fv 209 og Gamle Foldnesveg med trafikksikker busshaldeplass på sørsida av krysset og gang- og sykkelveg fram til Foldnes skule. Rådmannen tilrår at planframlegget vert lagt ut til offentleg ettersyn slik det ligg føre. Innstilling:

2 Komité for plan og utvikling vedtek: I medhald av plan- og bygningslova godkjenner Komité for plan og utvikling at framlegg til detaljregulering for Ranen, gnr. 36. bnr. 7 m. fl. - Foldnes, med plankart revidert , føresegner revidert og planskildring revidert , vert lagt ut til offentleg ettersyn. Straume, den Steinar Nesse (s) Rådmann Hanna Gjesdal (s) Konst. Plan- og utbyggingssjef Handsama i Komité for plan og utvikling : Sjefsingeniør Einar Lunde presenterte planen. Innstillinga vart samrøystes vedteken. Vedtak i Komité for plan og utvikling : Komité for plan og utvikling vedtek: I medhald av plan- og bygningslova godkjenner Komité for plan og utvikling at framlegg til detaljregulering for Ranen, gnr. 36. bnr. 7 m. fl. - Foldnes, med plankart revidert , føresegner revidert og planskildring revidert , vert lagt ut til offentleg ettersyn. Dokument vedlagt saka: A. Plankart, revidert B. Føresegner, revidert C. Planskildring, revidert D. Illustrasjonsplan E. Prinsippteikning for leikeplassar A802 datert F. Merknad frå Vetelsvegen Vel, datert Saksopplysningar: Bakgrunn for planarbeidet Stracon AS har på vegne av Ranen Eiendom utarbeidd framlegg til detaljregulering for Ranen, gnr. 36. bnr. 7 m. fl. - Foldnes (planid: ). Føremålet med planen er å leggja til rette for konsentrert bustadbygging og fortetta i eksisterande bustadmiljø på Foldnes.

3 Planframlegget opnar for etablering av 17 nye bustadeiningar, med tilhøyrande infrastruktur og leike- og uteopphaldsareal. Varsling og kunngjering Oppstart av planarbeidet vart først kunngjort i Vestnytt den Med bakgrunn i behov for utviding av den kommunale vegen, vart planarbeidet varsla på nytt Det kom då inn 7 merknader. Det vart på seinare tidspunkt, også naudsynt med avgrensa varsling for å utvida planområdet og å utbetra avkøyringa til Vetelsvegen. I kap.11 i planskildringa er merknadene summert opp, og det er gjort greie for korleis dei er handtert. Planstatus I arealdelen til kommuneplanen , er område sett av til bustadutbygging. Planområdet ligg i gjennomføringssone H810_31 og kjem inn under krav om overordna plan for Litle Sotra. Deler av Gamle Foldnesvegen er tidlegare regulert i detaljregulering for Eidet, og i detaljreguleringsplan for Luren. Reguleringsplanen for Ranen regulerer vegstykket på omlag 140 meter mellom desse to planane Planområdet Planområdet er på om lag 15,5 dekar, og er lokalisert på Foldnes. Planområde ligg om lag 3 km frå regionsenteret Straume. Innanfor planområdet er det i dag tre einebustader med tilhøyrande garasje. I tilgrensande område er det spreidd einebustadstruktur. I nordaust grensar planområdet til sjø. Veg- og Trafikktilhøve Tilkomst til planområdet er via Foldnesvegen, fv 209, og den kommunale vegen Gamle Foldnesvegen. Fv 209 har ein årsdøgntrafikk på omlag Vegen har varierande breidde og fartsgrense på 50 km/t. Deler av fv 209 er utbetra med gang- og sykkelveg. Resten av vegen mellom Grunnavågen og Gamle Foldnesveg vil verte utbetra på same måte. Gamle Foldnesvegen ikkje har fortau. Innanfor planområdet er det tre eksisterande vegar, Nordrevågsvegen, Vetelsvegen og ein mindre tilkomstveg. Avkjøringa til Vetelsvegen i planområdet er per i dag uoversiktleg, samt at stigninga på vegen er relativt bratt. Nord i planområdet, ved Nordrevågsvegen ligg det eit planert området som vert nytta til parkering for nausteigarar og besøkande til området. Annan teknisk infrastruktur Det ligg vassleidning i fylkesvegen, og vidare inn mot planområdet i Gamle Foldnesvegen i aust, og i Nordrevågsvegen i nordaust. Det er også offentleg avlaupsleidning inn til planområdet og til sjø. Søraust for planområdet ligg ein pumpestasjon. Det er behov for opparbeiding av anlegg for vatn og avlaup i planområdet. Straumfordelingsanlegget som ligg i området i dag, har kapasitet til utbygginga i følgje BKK.

4 Terreng og landskap Terrenget i planområdet er bratt og skrår nedover i austleg retning mot Nordrevågen og sjølina. Det er gode soltilhøve frå sør og aust, men noko avgrensa om ettermiddag/kveld. Det er variert vegetasjon i planområdet, og mykje lauvskog i nedre del av området. Berggrunnen i planområdet består av gneis (jf. NGU). Sosial infrastruktur Nærmaste barnehage ligg om lag 300 meter sørvest for planområdet, og Foldnes barneskule ligg om lag 2,2 km unna. Fjell ungdomsskule og Sotra vidaregåande skule ligg på Bildøy, om lag 5 km unna. Dei fleste idretts- og kulturtilbod, arbeidsplassar og servicetilbod er på Straume. Naturmangfald og kulturminneverdiar Planområdet består av mykje grøntareal og har delvise område med skog. Det er ikkje registrert verna dyrearter eller naturtypar i sjølve planområdet (jf. Miljostatus.no og artskart.no). Like vest for planområdet er det registrert livskraftige samfunn av småfuglar, deriblant blåmeis, granmeis, grønfink, gråspurv, kjøttmeis, rødstrupe, skjære, spettmeis og svarttrost (registrert i 2016 i artsdatabanken). Det er registrert nær truga gauk (1976), sterkt truga svartstrupe (1985) og livskraftige samfunn av stillits og furukorsnebb (1988), sør for planområdet (artsdatabanken). Funna er av eldre dato. Der er ikkje registrert kulturminne eller funne spor etter kulturminne eller kulturlandskap i planområdet jf. SEFRAK og kulturminnesok.no. Det er ikkje registrert meldepliktige bygg eller bygg som har kulturverdi innanfor planområdet. Planframlegget: Bustader Planen legg til rette for oppføring av totalt 17 nye bustadeiningar fordelt på einebustader, tomannsbustader og fleirmannsbustad. Intensjonen i planen er at bustadane skal plasserast godt i terrenget og vera tilpassa den eksisterande bustadstrukturen i området.

5 BFS 3: Frittståande einebustad Parkering vert løyst på eiga tomt BKS1: 6 einebustader i rekkje 3 etasjar med sokkeletasje i terreng Parkering vert løyst på eige tomt med carport BBB1: To tomannsbustader Parkering vert på parkeringsarealet f_spp2 og 3 BFS1 og BFS2: Eksisterande bustad Parkering på eiga tomt BBB2: Terrasseblokk med seks bustadeiningar Bil og sykkelparkering i parkeringsanlegg under terrasseblokka Leike- og uteopphaldsareal Det er sett av tre område til leikeareal, f_blk1-3, med eit areal på totalt 852 m 2. dette utgjer 50 m 2 pr. bustadeining. Leikeplassane skal opparbeidast og utstyrast med fleire godkjende leikeapparat og sitjegrupper. Jf. Prinsippskisse A802. Tilkomst til leikeareala skal vera universelt utforma, og ved høgder på over 0,5 meter skal det settast opp gjerde. Leikeareala skal ha gode soltilhøve og vere skjerma for sterk vind. Minste uteopphaldsareal pr. bustadeining skal vera minimum 100 m 2 for einingar over 65 m2 BRA og 50 m 2 for bustadeiningar under 65m 2 BRA. I planen vert det regulert for 13 einingar over 65 m 2 og 4 einingar under 65 m 2. Det er planlagt fleire fellesområde av varierande storleik med grønstruktur i planområdet. Desse skal ikkje opparbeidast, men dei kan leggjast til rette med t.d. benkar og bord. Infrastruktur Tilkomst fram til planområdet er den kommunale vegen Gamle Foldnesveg. Køyrevegane f_skv2, f_sv2, f_sv3 og f_sv4, med tilhøyrande gangareal, sikrar tilkomst til alle bustadene og parkeringsplassar i planområdet.

6 Den kommunale vegen o_skv1 og o_skv2, Gamle Foldnesvegen, er regulert med fortau. Planen legg tilrette for at avkøyringane til Vetelsvegen og planområdet kan utbetrast med omsyn til stigning og sikt. Det er regulert for fortau og gangareal langs med deler av dei nye køyrevegane i planområdet. I tillegg er det regulert naudsynte gangveger mellom dei ulike nivåa i planen. Tilkomst til BBB1 (f_sv2) er i siste utgåve av planen endra frå Vetelsvegen til Foldnesvegen. Vetelsvegen tilfredsstillar ikkje krav til stigning, men gjennom ny kryssløysing forsøkt å gjerast noko betre. Den nye løysinga er i tråd med vedtaket i sak KPU.13/18, og i samsvar med merknad frå Vetelsvegen vel datert Rekkefølgjekrav Det er stilt rekkefølgjekrav i føresegnene som sikrar utbetring av Foldnesvegen (Fv. 209) med gang- og sykkelveg fram til Foldnes skule, og utbetring av busshaldeplassen på sørsida av Fv Det er også stilt rekkefølgjekrav til opparbeiding av samanhengande fortau langs den kommunale vegen, Gamle Foldnesveg på same måte som i reguleringsplanen for Luren. I tillegg er det ei rad rekkefølgjekrav knytt tiltak internt i området. Kommunaltekniske anlegg Det er sett av to areal, f_bre1 og f_bre2, til renovasjon og postkassestativ. Det vert gjennom føresegna sikra at desse areala skal ha eit plant, stabilt og fast dekke. Utfyllande plan for energi, vatn og avlaup vil bli avklara i den vidare prosessen iht. uttale frå BKK og Fjellvar. VA-rammeplan Det er utabeida tilfredstillande VA-rammeplan for området. Av VA-planen går det fram korleis overvatn skal handterast. Det er lagt opp til at auka avrenning skal handterast lokalt i samsvar med kommunen sin retningsliner. For nye vegar og parkeringsplass skal ein nytte sandfangskummar med vidare røyrføring til eigna fordrøynings/infiltrasjonsmagasin. Landskap og terreng Føresegnene sikrar at flatsprenging av tomter og skjemmande terrassering av landskap ikkje er tillate. Køyrevegane skal plasserast skånsamt i terrenget, og vegskjeringar og fyllingar skal plantast til med stadeigen vegetasjon. Føresegnene sikrar at murar skal byggast opp med, eller forblendast med naturstein. Murar over 2 meter skal avtrappast kvar 1,5 meter og plantast til i kvar avtrapping. Murar i planområdet skal ikkje overstige 4 meter. Dette er sikra i føresegnene. Det er utført ei geoteknisk vurdering av grunnforhold og stabilitet. Vurderinga baserer seg på krava i TEK10, illustrasjonar av planen og synfaring på området. Gjennom vurderinga kjem det fram kva for tiltak som vert nødvendig for å sikre planområdet mot skred, steinsprang og anna naturpåkjenningar. Rapporten konkluderer med at det ikkje er funne grunn til å vente stabilitetsproblem eller risiko for skred for dagens situasjon. Det er ein føresetnad at grunnarbeid for ny bygg vert prosjektert og følgt opp av godkjent føretak. Universell utforming Grunna det bratte terrenget i planområdet, vert det ikkje mogleg å oppnå universell utforming for alle gangvegane. Det er sikra at minimum 25% av leikareala og uteareala til BKS1 BBB1-2 og BFS3 skal vera universelt uforma.

7 Vurdering: Reguleringsplanen for Ranen opnar for fortetting i eit allereie etablert bustadområde. Planområdet ligg om lag 3 km frå regionsenteret Straume sentrum, og har dermed god tilknyting til aktivitet- og servicetilbod og arbeidsplassar. Sjølv om bustadkapasiteten er god i området også i dag, meiner rådmannen at ytterlegare fortetting på Foldnes byggjer opp under investeringa som kommunen har lagt i utbetringa av Foldnesvegen (Fv 209). Utbetringa av Foldnesvegen har i hovudsak bakgrunn i trafikksikring for eksisterande bustader i Foldnes-området, men opnar samstundes for noko fortetting. Overordna planer Planområdet ligg i gjennomføringssone H810_31, og kjem inn under krav om overordna plan for Litlesotra i arealdelen til kommuneplanen (KPA). I KPA er det presisert at nye reguleringsplanar ikkje kan starta opp før den overordna planen for nordre Litlesotra er vedteken. Sidan det vart varsla oppstart av planarbeidet i juli 2013, to år før gjeldande KPA vart vedteken, har rådmannen vore positiv til at planarbeidet kan forsetja, så lenge føringane i KPA vert innarbeidd. Veg og trafikktilhøve Rådmannen er nøgd med at det er innarbeidd rekkjefølgjekrav til trygg skuleveg. Saman med reguleringsplan for Luren og gjeldande reguleringsplan for Eide, skal det vera mogleg å etablera samanhengande fortau langs nordre del av Gamle Foldnesveg fram til fv 209. Dermed vert det også mogleg å etablera trygg skuleveg heilt fram til Foldnes skule frå desse utbyggingsområda. Kommunen arbeider med utbetring av Fv. 209 og etablering av tiltak for mjuke trafikantar (gang- og sykkelveg). Sidan det er uvisst når alle trafikksikringstiltaka vil vera på plass, meiner rådmannen at det er viktig at utbygginga av nye bustader i reguleringsplanen ikkje vert starta opp før desse tiltaka er på plass. Rekkjefølgjekravet om trygg skuleveg er difor knytt til søknad om byggjeløyve framfor ved bruksløyve for nye bustader. Dermed vil ein unngå ein situasjon der det vil vera behov for å søka om dispensasjon frå rekkjefølgjekravet, fordi bustadane er klar til innflytting. Avkjøringa til Vetelsvegen i planområdet er i dag uoversiktleg og bør utbetrast. I planen er det lagt til rette for ei utbetring av krysset med Vetelsvegen i samsvar med vedtaket i komité for plan og utvikling. Den nye løysinga har noko lågare standard enn krava i handbok N100. Krysset vert regulert med 6 meter radius. Samstundes vert det sikra gode sikttilhøve i krysset. Vetelsvegen tilfredstiller ikkje krav til stigning, men er gjennom den nye utforminga av krysset forsøkt gjort noko betre. Sjølv om krava frå N100 handboka ikkje er oppnådd, er rådmannen nøgd med at kryssløysinga skånar terrenget mot unødvendige inngrep og samla sett betrar trafikktryggleiken i området. Landskap og terreng Bustadene i planområdet ligg i bratt terreng. Taka på bustadane vil vera lågare enn bakanforliggande terreng, og skaper dermed ikkje silhuettverknader. Det er derimot ikkje sett krav til utforming og plassering av alle tiltak med omsyn til terrenginngrep. Etter rådmannen si vurdering vil det vera viktig å ivareta landskapsbiletet, og unngå store nær- og fjernverkander. Dette er gjort ved at føresegnene set krav til høgdeavgrensing på skjeringar, murar og fyllingar, for å avgrensa skadar og inngrep i terrenget. Bustadene innanfor BKS1 er høge, men er tilpassa terrenget. Inngangspartiet er i 2.etg på sør vest sida av bygga. Høgda på bustadene vil ikkje gje uheldige silhuettverknader då terrenget er høgare bak. Nedanfor er snittet av ein bustad innanfor BKS1 og den eksisterande bustaden

8 innanfor BFS1 vist. Snittet viser at bustaden i BKS1 i liten grad vil påverke utsikten til det eksisterande huset. Barn og unge sine interesser Det skal opparbeidast tre leikeareal (f_blk1-3) som er sikra opparbeida med fleire godkjente sittegrupper og leikeapparat. Fellesområda med grønstruktur vil auke dei estetiske kvalitetane på plassen. Dei vil fungere som felles uteareal/ grøntområde og utgjer ein viktig kvalitet i planområdet, noko Rådmannen er nøgd med. Universell utforming og tilgjenge Dei fleste gangvegane i planområdet har med nokre unntak ei stigning på 1:12, og tilfredsstiller ikkje krava til universell utforming, som er 1:20. Universell utforming er krevjande å oppnå grunn av det bratte terrenget og den kuperte landskapstopografien. Tilkomstvegen til byggeområde BBB1 som vart drøfta i komiten er relativt bratt på nokre parti. Slik terrenget er det ikkje mogleg å oppnå berte stigningstilhøve for denne vegen, men den har likevel berte stigningstilhøve enn Vetelsvegen som var planlagt som tilkomst til dette området i første planframlegget. Rådmannen meiner likevel at stigningstilhøva er akseptable då det i planframlegget er lagt vekt på god terrengtilpassing, tryggleik og estetikk. Naturmangfald I samsvar med naturmangfaldlova (av 19 juni 2009) skal offentlege avgjerder som gjeld naturmangfald så langt som råd byggja på vitskapeleg kunnskap. Den vitskapelege kjelda for vurdering etter NML er Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning. I planarbeidet er det også nytta viktige informasjonskjelder som Fjellkommune sitt arealressurskart, Artsdatabanken og miljostatus.no sitt kart. Ei samla vurdering etter NML 8-12 av naturmangfaldet i dag og konsekvensane av planframlegget tilseier at planframlegget ikkje vil ha særleg negativ effekt på naturmangfaldet i området. Reguleringsføresegnene Rådmannen har gjort nokre endringar og justeringar i reguleringsføresegnene i høve til framlegget frå konsulent. Rekkefølgjekrava knytt til utbetring/trafikksikringstiltak langs Foldnesvegen og Gamle Foldnesveg er omformulert slik at dei er lik rekkefølgjekrava i reguleringsplanen for Luren. Det er også teke inn krav til minste uteopphaldsareal i samsvar med det som er sagt i planskildringa. I tillegg er det teke med ein ny paragraf vedkomande tiltak og kontroll ved sprengingsarbeid.

9 Oppsummering: Med bakgrunn i det som er drøfta ovanfor tilrår rådmannen at planframlegget vert lagt ut til offentleg ettersyn slik det ligg føre.