Fjell kommune Arkiv: Saksmappe: 2017/ /2018 Sakshandsamar: Kristoffer Brekke Dato: SAKSDOKUMENT

Transkript

1 Fjell kommune Arkiv: Saksmappe: 2017/ /2018 Sakshandsamar: Kristoffer Brekke Dato: SAKSDOKUMENT Utvalsaksnr Utval Møtedato 47/18 Komité for plan og utvikling Framlegg til detaljregulering for Straumsfjellet gnr. 41, bnr. 578, 579 m fl. - Arefjord. 1. gangs handsaming. Tiltakshavar: B Telle Eigedom AS. Samandrag av saka: Ard arealplan AS har på vegne av B. Telle Eigedom AS utarbeidd framlegg til detaljregulering for Straumsfjellet, gnr. 41. bnr. 578 m. fl. Straume (Plan ID: ) Planområdet er på om lag 16 dekar, ligg sentralt på Straume og grensar i dag til småhus og utmark. Føremålet med planarbeidet er å leggja til rette for 5 bustadblokker som samsvarer med overordna plan om høg utnytting av tomta. Planframlegget opnar for etablering av 83 bustadeiningar med tilhøyrande vegar, gangareal, parkering, uteopphaldsareal og leikeareal. I arealdelen til kommuneplanen er området sett av til byggeområde, der vedteken plan skal gjelde. Planområdet er i kommunedelplan for Straume ( ) avsett til tettbygd bustadområde og LNF. Gjennom planområdet er det vist ein trasé for gang- og sykkelveg som er kopla saman med Straumemila. Rådmannen tilrår at planframlegget vert lagt ut til offentleg ettersyn, med dei endringane som går fram av saksutgreiinga. Innstilling: Komité for plan og utvikling vedtek: I medhald av plan- og bygningslova godkjenner Komité for plan og utvikling at framlegg til detaljregulering for Straumsfjellet, gnr. 41. bnr. 578 m. fl. Straume, med plankart datert , føresegner datert og planskildring datert , vert lagt ut til offentleg ettersyn, med dei endringane som går fram av saksutgreiinga. Straume, den

2 Lillian Torsvik (s) Konst. Rådmann Bjørn Erik Kristiansen (s) Konst. Plan- og utbyggingssjef Handsama i Komité for plan og utvikling : Arealplanleggjar Kristoffer Brekke presenterte planen. Innstillinga vart samrøystes vedteken. Vedtak i Komité for plan og utvikling : Komité for plan og utvikling vedtek: I medhald av plan- og bygningslova godkjenner Komité for plan og utvikling at framlegg til detaljregulering for Straumsfjellet, gnr. 41. bnr. 578 m. fl. Straume, med plankart datert , føresegner datert og planskildring datert , vert lagt ut til offentleg ettersyn, med dei endringane som går fram av saksutgreiinga. Dokument vedlagt saka: A. Plankart, datert B. Føresegner, datert C. Planskildring, datert D. Illustrasjonsplan Saksopplysningar: Ard arealplan AS har på vegne av B. Telle Eigedom AS utarbeidd framlegg til detaljregulering for Straumsfjellet, gnr. 41. bnr. 578 m. fl. Straume (Plan ID: ). Føremålet med planarbeidet er å bygga opp under fortettinga av regionssenteret på Straume, ved å leggja til rette for totalt 83 bustadeiningar. Bustadane er fordelt på 5 blokker i varierande storleik, med tilhøyrande infrastruktur og uteopphaldsareal. Planprosessen Planområdet har vorte varsla i to omgangar. Oppstart av planarbeidet vart først varsla i Vestnytt Oppstart av planarbeid vart på nytt kunngjort i Vestnytt i desember 2013, då med ei utvida plangrense. I 2015 var tiltakshavar i dialog med Fjell kommune, og det vart då semje om å gå tilbake til opphavleg varsla plangrense på 16 daa. Planstatus I arealdelen til kommuneplanen , er område sett av til byggeområdet der vedteken plan skal gjelde.

3 Planområdet Planområdet er om lag 16 dekar, og ligg søraust for Straume sentrum. Planområdet er ikkje bygd ut, og består av naturområde og ein delvis opparbeidd veg som går gjennom planområdet. I vest og nord grensar planområdet til etablerte bustadområde, medan det i sør og aust grensar til landbruknatur- og friluftsområde (LNF). Veg- og Trafikktilhøve Planområdet har tilkomst via Rv. 555, med avkøyring til Straumsfjellvegen. Straumsfjellvegen har fartsgrense på 50 km/t, medan vegane inne i bustadområdet har ei fartsgrense på 30 km/t. Storskaret er nyleg opna, og ligg søraust for planområdet. Den er utforma etter oppdatert standard (N100). Rv. 555 Straumsfjell -vegen Storskaret Vardevegen Svartabergje Planområdet Fv. 20 I dag går det ein grusa gangveg gjennom planområdet. Denne grusvegen er ein del av Straumemila, og knyt bustadområdet Vardevegen saman med bustadområdet Svartabergje. Straumsfjellvegen er delvis kommunal og er stort sett opparbeidd med fortau. Ved bustadfeltet Vardevegen går vegen over i privat veg. Planområdet er lokalisert 500 m i gangavstand frå Straume med god kollektivdekning vidare ut på Sotra og mot Bergen. Annan teknisk infrastruktur Området har tilgang til kommunalt vatn og avlaup. FjellVAR jobbar med utbetring av kapasiteten til området rundt Straume. FjellVAR har også ansvar for all renovasjon frå privathushald i området. Sosial infrastruktur Planområdet ligg sentralt opp mot skule, barnehage og andre servicetilbod som kultur-, idrett- og aktivitetstilbod, helsetenester og handelstilbod. Rett nord for planområdet ligg det to barnehagar. Barna på Straumsfjellet høyrer i dag til Liljevatnet skulekrets, som ligg om lag 2 km unna i gangavstand. For barn i ungdomsskulealder er nærmaste skule 4 km unna. Barn og unges interesser Barnehagen som ligg nord for planområdet nyttar delar av området til frileik. Dei har satt opp ein lavvo i søre delen, såkalla Indianarskogen. Dette området er eit svært populært leikeareal, og er godt tilrettelagt med Kartutsnittet viser Indianarskogen som ligg inn svingdisser, leikehytter, gapahuk og edderkoppnett. mot planområdet.

4 Planframlegget: BBB1: Inntil 40 einingar fordelt på to blokker på inntil fire etasjar. Parkeringskjeller ligg under bygga (stipla turkis line). Uteopphaldsareal med muligheit for å etablere møteplassar. f_blk1 og 2: Store lett tilgjengelige leikeplassar med gode soltilhøve og god kopling med naturområde. BBB2: Inntil 43 einingar fordelt på to mindre blokker på intill tre etasjar og ei større blokk på intill fire etasjar. Parkeringskjeller ligg under blokka (stipla turkis line). Leike og uteopphaldsareal Det vert regulert inn to leikeareal på til saman 1485 m2 i den vestlige delen av planområdet, med kort avstand frå dei fleste bustadane. Areala ligg godt plassert i det flate terrenget. Det er sikra at leikeareala vert utstyrt med fleire leikeapparat, trafikksikrande gjerde mot vegen og universell tilkomst. Uteopphaldsarealet som ligg i tilknyting til leikeareala skal det ikkje gjerast terrenginngrep i, og desse vil kunna nyttast som naturleikeplassar. Innanfor bustadformåla er det lagt til rette for mindre møteplassar der det kan setjast opp benkar og liknande. Både privat og felles uteopphaldsareal er sikra i føresegnene. Det er sikra minimum 100 m2 felles uteopphaldsareal per bustadeining over 65 m2 og 50 m2 per bustadeining under 65 m2, samt minimum 15 m2 privat uteopphaldsareal per bustadeining. Kjøreveg og fortau. Tilkomsten til planområdet er via o_skv1, som er ei fortsetting og utbetring av vegen som i dag stoppar inne i planområdet. Vegen er regulert med ei breidde på 5,5 meter, med samanhengande fortau på 2,5 meter på nordsida av vegen. Tilkomst til bustadformåla vert gjennom vert via denne vegen og inn i parkeringskjellar. I utbyggingsplan for felt B6 i Reguleringsplan for delar av Straume, Foldnes og Arefjord (PlanID: ) ligg det eit krav om at vegen i dette bustområdet skal stengjast for gjennomkjøring når Straumsfjellvegen er Del av Svartabergjet som blir stengt for gjennomkjøring Planområdet

5 ferdigstilt. Sidan planframlegget for Straumsfjellet har krav om ferdigstilling av Straumsfjellvegen, vil det vera naturleg at stenginga av Svartabergjet vert gjennomført etter at planframlegget er utbygd. Svartabergjet er ein kommunal veg, og stenging av denne vegen er eit tiltak som kommunen må følgja opp og gjennomføra. Parkering Planen legg opp til 1,2 parkeringsplassar for bil og 2 parkeringsplassar for sykkel per bustadeining. Dette er lågare enn kravet i KPA, som er sett til 1,5 parkeringsplassar for bil per bustadeining i sone 1. Kommunalteknisk anlegg Sentralt i området, innanfor formålet f_bkt, er det lagt opp til etablering av nedgravd avfallsløysing. Søraust i planområdet, i formålet BE, er eit areal til trafokiosk. Støy Planområdet kjem akkurat innanfor den gul flystøysona, med utandørs støynivå under Lden=55 db. Den gule støysona er ei vurderingssone, og avbøtande tiltak og dokumentasjon på støynivå er krav i desse områda. Det sør-austre hjørnet av planområdet ligg i støysona frå Arefjordvegen (Fv. 209). Det er derfor naudsynt med støytiltak på blokka innanfor BBB2 som ligg innanfor denne støysona. Det er sikra i føresegnene at bustadeiningar som har støynivå over 55 db ved fasade skal vera gjennomgåande og at balkongar kan glasast in som støyskjermingstiltak. Det er også opna for å etablere innglassa balkong som støy- og vindskjermingstiltak for alle bustadar. Terreng og landskap Planområdet ligg i eit småkupert terreng med høgare punkt i sør, vest og nord. På grunn av terrenget vert det naudsynt å etablera murar for å kunne opparbeida garasjeanlegg under blokka. Det er sikra i føresegnene at murar over 2 meter skal avtrappast, og plantast til med eigna vegetasjon. Murar knytt til byggekonstruksjonar kan vera opp til 3 meter og skal førast opp i betong. Murane skal då forblendast med eigna materiale som treverk, naturstein eller liknande. Illustrasjon viser austre del av BBB2 opp mot terrenget, sett frå BBB1. Rekkjefølgjekrav Før det kan søkast om bruksløyve til bustader innanfor planområdet skal veg o_skv1, fortau o_sf1-2 og renovasjonsløysing f_bkt vera ferdigstilt. Leikeplassar og tiltak for drens- og overvatn skal vera ferdigstilt før det kan søkast om bruksløyve innanfor dei einskilde utbyggingsføremåla. Naturmangfald og kulturminneverdiar Planområdet er lokalisert i eit område som er prega av lågtveksande vegetasjon, med mellom anna lynghei og krattskog. Skogen i området har middels til liten skogbonitet. Deler av området er klassifisert som myr. Planområdet innehelder ingen førekomstar av sjeldne artar, men det er registrert eit hjortetrokk i nærleiken av området. Planområdet inneheld ingen kulturminne, men det ligg ei rekke SEFRAK registrerte bygningar vest for området som er knytt til tidligare gardsdrift i kommunen.

6 Vurdering: Rådmannen meiner at detaljreguleringa er grundig gjennomarbeidd, og det har vore eit godt samarbeid mellom tiltakshavar og kommunen. Planframlegget legg til rette for ei konsentrert bustadbygging i eit skjerma bustadområde. Samstundes ligg området nære Straume sentrum. Etter rådmannen si vurdering vil utbygginga vera med på å styrka Straume som regionssenter, og bidra til at Straume vert ein attraktiv stad å bu å leva. Terreng og landskap Planen legg opp til at det må oppførast høge murar i samband med etablering av parkeringsgarasjen under blokka i BBB2. Rådmannen er positiv til at det er satt krav til forblending av desse murane, som vil vera byggekonstruksjonar i betong. Det er lagt opp til ei blokk på fire etasjar i den del av planområdet der terrenget er høgast, noko som vil føra til at bygget blir ruvande i landskapet. Kommunen har tidleg i planprosessen gitt tilbakemelding om det vil vera viktig å tilpassa bygningar ut i frå terreng i denne delen av planområdet. Dette for å unngå store terrenginngrep og dominerande bygningar. Denne bustadblokka vil i tillegg ligga tett opp mot det populære leikeområdet Indianarskogen, som er mykje brukt av barnehagen og bebuarar på heile Straumsfjellet. Rådmannen er skeptisk til at det er lagt opp til så dominerande byggehøgder i eit område som kan gi store fjern- og nærverknader. Blokka vil særlig bli synleg frå Indianarskogen, då bygget vert liggande 5 meter høgare enn berget som skjermar dette viktige leikearealet mot planområdet. På bakgrunn av dette meiner rådmannen at byggehøgda på denne blokka må reduserast til kote 77, slik at den ikkje går over høgste delen av kollen som skjermar Indianarskogen. Dette vil innebera at bustadblokka vert redusert ned til 3 etasjar, men rådmannen meiner at dette er eit viktig grep for å ta omsyn til Indianarskogen. Kartutsnittet viser kva for ei blokk rådmannen tilrår å redusera byggehøgda på. Kjøreveg og fortau Naboplanen Stølshaugen terrasse (planid: ) regulerer ei utbetring av delar av Straumsfjellvegen med fortau. Denne planen er per i dag ikkje utbygd, og dermed er ikkje denne utbetringa gjennomført. Sidan Straumsfjellvegen vil vera tilkomstvegen til detaljregulering for Straumsfjellet, er det sett rekkjefølgjekrav til utbetring av Straumsfjellvegen utanfor planområdet. Rådmannen er nøgd med at planframlegget sikrar denne utbetringa av vegen, då dette vil gi bebuarane i planområdet samanhengande fortau fram til Straume sentrum. Dermed vil også Straumemila bli fullført i denne delen av Straume.

7 Parkering Planframlegget avvik frå kravet i arealdelen til kommuneplanen (KPA) om minimums parkeringsdekning for bilar. I arbeidet med kommunedelplanen for Straume vart det ikkje fastsatt parkeringsdekning, men parkeringsnorma frå 1989 vart vidareført. Parkeringsnorma blei i 2015 erstatta av føresegner om parkering i KPA, men sentrumsområda var ikkje tema i rulleringa. Rådmannen ser at konsekvensen av dette er at parkeringskrava i KPA truleg ikkje differensierer tilstrekkelig mellom sentrum og øvrige delar av kommunen, og eit avvik kan derfor kan vera rimeleg. Erfaringar frå arbeidet med andre reguleringsplanar i Straumeområdet viser også at parkeringskravet i KPA kan vera overdimensjonert. På bakgrunn av nærleiken til sentrumsområdet med service- og tenestetilbod, idretts- og kulturtilbod, arbeidsplassar og kollektivknutepunkt er derfor rådmannen einig i at parkeringskravet kan reduserast frå 1,5 til 1,2 parkeringsplassar per bustadeining over 65 m 2. Nærliggande reguleringsplaner har ei parkeringsdekning på 1-1,2 bilparkeringsplassar per bustadeining, og rådmannen meiner derfor at det vil vera forsvarlig at parkeringsdekninga i denne planen vert senka tilsvarande. Bilparkeringsdekninga for einingar under 65 m 2 er sett til 0,8 plassar per eining, i tråd med KPA. Barn og unges interesser Rådmannen er svært positiv til at detaljreguleringa legg opp til å skapa eit samla og variert leikeareal med gode soltilhøve vest i planområdet. Planen sikrar at leikearealet skal opparbeidast med fleire leikeapparat og sittegrupper, og plantast til med vegetasjon. Det er også lagt godt til rette for møtesplassar og uteopphaldsareal mellom blokkene. Gode møteplassar oppmodar til rekreasjon, leik og spel på tvers av aldersgrupper, og bidreg til å skapa eit godt bumiljø. Rådmannen meiner det er eit godt grep at planen sikrar gode koplingar for mjuke trafikantar gjennom heile planområdet, ved etablering av fleire gangstiar som går inn mot det populære natur- og leikeområdet Indianarskogen. Føresegnene sikrar i tillegg at eksisterande tursti skal takast vare på, og at den skal knytast saman med ny gangsti som går frå aust i BBB2 til vest i f_blk1. Støy I sentrumsområde i byar og tettstader, då særleg rundt kollektivknutepunkt, opnar Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442/2012) for høg arealutnytting av omsynet til samordna areal- og transportplanlegging. Planområdet ligg i ytterkanten av den gule flystøysona (helikopter) med eit støynivå på Lden=52 db, noko som er maksimal støygrense for flystøy. Etter rådmannen si vurdering vil målet om fortetting nært opp til regionsenteret vera ei viktig prioritering, og utbygginga vil dermed vera i samsvar med støyretningslinja. Støyproblematikken frå Arefjordvegen vert løyst ved at det er opna for innglassa balkongar som støy og vindskjermingstiltak for alle bustadar. Naturmangfald I samsvar med naturmangfaldslova (nml) skal offentlege avgjerder som gjeld naturmangfald så langt som råd byggja på vitskapeleg kunnskap. Den vitskapelege kjelda for vurdering etter nml er Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning. I planarbeidet er det også nytta viktige informasjonskjelder som miljostatus.no og Artsdatabanken. Gjennom søk i databasane Artsdatabanken, Naturbasen og miljostatus.no og ved observasjon på synfaring, kan det konkluderast med at ikkje er raudlisteartar, trua naturtypar, prioriterte artar,

8 utvalte naturtypar eller naturområde som er særs viktig for naturmangfaldet innanfor planområdet. Ei samla vurdering etter nml 8-12 av naturmangfaldet i dag og konsekvensane av planframlegget, tilseier at utbygginga ikkje vil ha negativ effekt på naturmangfaldet i området. Oppsummering: Med bakgrunn i vurderingane som er gjort ovanfor tilrår rådmannen at planframlegget vert vedteken lagt ut til offentleg ettersyn med følgjande endring: 1. Maksimal byggehøgd på bygga i austre del av bustadformål BBB2 må reduserast til k+ 77.