Fjell kommune Arkiv: Saksmappe: 2017/52-41/2017 Sakshandsamar: Lene Takvam Dato: SAKSDOKUMENT

Transkript

1 Fjell kommune Arkiv: Saksmappe: 2017/52-41/2017 Sakshandsamar: Lene Takvam Dato: SAKSDOKUMENT Utvalsaksnr Utval Møtedato 4/17 Komité for plan og utvikling Framlegg til detaljreguleringsplan for Nordre Helleren på gnr. 25/313 m.fl. - Solsvika. 1. gangs handsaming. Tiltakshavar: Maudhill Langeland Samandrag av saka: Ard arealplan as har på vegner av Maudhill Langeland utarbeidd framlegg til detaljreguleringsplan for Nordre Helleren på gnr. 25/313 m.fl. - Solsvika (PlanID: ). Planområdet er på om lag 8,3 daa og ligg på Solsvik, nord for Solplassen. Området er i kommuneplan for Fjell del av eit område avsett til framtidig bustadareal, med krav om felles planlegging (H810_29). Føremålet med planarbeidet er å leggja til rette for bygging av 4 einebustadar og 1 tomannsbustad. Rådmannen tilrår at planen vert lagt ut til offentleg ettersyn, med dei endringar som går fram av saksutgreiinga. Innstilling: Komité for plan og utvikling vedtek: I medhald av plan- og bygningslova godkjenner Komité for plan og utvikling at framlegg til detaljregulering for Nordre Helleren på gnr. 25/313 m.fl. - Solsvika, med plankart, føresegner og planskildring datert , vert lagt ut til offentleg ettersyn, med dei endringane som går fram av saksutgreiinga Straume, den Steinar Nesse (s) Rådmann Berit Karin Rystad (s) Plan- og utbyggingssjef

2 Handsama i Komité for plan og utvikling : Arealplanleggjar Lene Takvam presenterte planen. Innstillinga vart samrøystes vedteken. Vedtak i Komité for plan og utvikling : Komité for plan og utvikling vedtek: I medhald av plan- og bygningslova godkjenner Komité for plan og utvikling at framlegg til detaljregulering for Nordre Helleren på gnr. 25/313 m.fl. - Solsvika, med plankart, føresegner og planskildring datert , vert lagt ut til offentleg ettersyn, med dei endringane som går fram av saksutgreiinga Dokument vedlagt saka: Plankart, datert Føresegner, datert Planskildring, datert Illustrasjonsplan, datert Snitt, datert Illustrasjonsplan med utsikt Saksopplysningar: Ard arealplan AS har på vegne av Maudhill Langeland utarbeidd framlegg til detaljregulering for Nordre Helleren på gnr. 25/313 m.fl. Solsvika (PlanID: ). Bakgrunn for planarbeidet og planstatus Området er i kommuneplan for Fjell del av eit område avsett til framtidig bustadareal, med krav om felles planlegging (H810_29). Det har tidligare vore starta opp ein byggjesak på gnr. 25, bnr. 313, for ein tomannsbustad. Komité for plan og utvikling vedtok å gje dispensasjon frå plankravet om samla reguleringsplan, for bnr Dette vedtaket vart klaga på av Fylkesmannen i Hordaland , då han meinte at ein dispensasjon i denne saka vil undergrava den nyleg vedtekne kommuneplanen, og at vilkåra for å gje dispensasjon ikkje var tilstade. På bakgrunn av dette starta grunneigar for bnr. 313 og 314, saman med grunneigarane for bnr. 315, 316 og 317, opp ein reguleringsplanprosess for eit større område. Planområdet omfattar omtrent halve arealet som det er plankrav om å gjennomføre ein samla plan for.

3 Politisk vedtak gjort i Komité for plan og utvikling, seier at planområdet kan avgrensast til gnr. 25, bnr. 313, 314, 315, 316 og 317 som utgjer ein naturleg del av området med krav om felles planlegging (H810_29). Dette vedtaket er ikkje klaga på av Fylkesmannen i Hordaland. Oppstartsmøte vart halde og oppstart vart varsla i mai Planområdet Planområdet er på om lag 8,3 daa og ligg på Solsvik, nord for Solplassen. Området har tilkomst via Øvre Elvebakken som er kommunal veg. Naturmangfald: Planområdet består av fleire bare bergknausar og blandingsskog med bar- og lauvtre og lågtveksande vegetasjon. Det er ikkje gjort registreringar av vegetasjon, dyr eller naturtypar som det bør takast særskilt omsyn til jf. rapportane Naturtypar i Fjell og Viltet i Fjell, eller ved søk i databasen miljostatus.no. Planframlegget Føremålet med planarbeidet er å leggja til rette for bustader. Fire einebustadar med utleige og ein tomannsbustad. Planområdet ligg eksponert mot sjø og det har vore fokus på å sikre god terrengtilpassing gjennom fastsetjing av byggjegrenser og plassering av bygga i terrenget. Leike- og uteopphaldsareal: I samsvar med KPA er det krav om at minste uteopphaldsareal (MUA) skal vere 200 m² for kvar eining. Leikeplassen skrår oppover mot ei høgde, men delar av leikeplassen vil bli planert på same høgde som vegen som går langs med leikeplassen slik at delar av leikeplassen vil bli universelt utforma. Vind I planomtalen pkt om beredskap og ulukkesrisiko er det gjort ein vurdering av vind i området. «...Det er vurdert at bygga i det nordvestlege hjørnet som vil verte mest utsett for vind, då det er her vinden slår inn fyst. Bygga det vert lagt til rette for vil i hovudsak ha 2 etasjar og terrasserast i terrenget slik at ein kjem inn i ein etasje og går ut på terreng i ein annan etasje, dette for å tilpasse bygga best mogleg til terrenget. Ved å gjere dette vil vinden få ein fin flyt over og vidare forbi planområdet. Det vil ikkje vere store hinder som stoppar vinden og som kan leie den uheldige plassar, t.d. skape vindtunellar. Leikeområdet er vidare plassert lengst aust på området slik at bustadene som kjem på vestsida vil skjerme noko for vind på leikearealet. For bustadene det leggjast til rette for mot vest kan det vere aktuelt med skjerming av uteareal i form av t.d. levegger, gjerder eller vegetasjon. Generelt bør en unngå smale passasjer mellom tettliggjande bygg, ettersom dette gjer at høg vindhastigheit kan oppstå når vind vert pressa gjennom.» Vurdering: Verknader for naboar Det er utarbeida illustrasjon som visar utsikt og utsiktstap for nabo på gnr. 25/245. Rådmannen meiner utsikt til nabo vert oppretthalde på ein tilfredstillande måte, dersom ny busetnad vert opparbeid slik det er vist på illustrasjonen. Dette vert imidlertid ikkje sikra juridisk i planen. Rådmannen tilrår difor at byggegrense vert avgrensa i samsvar med illustrasjonsplanen, slik at utsikta vert sikra juridisk i plan. Det må også presiserast i føresegnene at det BFS1 ikkje er høve til tiltak utanfor byggegrensa som kan gje redusert utsikt for gnr. 25/245. Dette bør også presiserast for f_bkt (område for post/boss).

4 Leikeplass Rådmannen er noko skeptisk til plassering av leikeareal med omsyn til eksisterande busetnad. Det går imidlertid fram av føresegnene at området som er tenkt opparbeid, ligg i det flate området i nord. Den del av leikeplassen som grensar til eksisterande «uthus» på gnr. 25/251 vert naturleikeplass med ingen eller minimal opparbeiding, og området vært liggande som i dag. Rådmannen kan difor i utgangspunktet ikkje sjå at dette vil være til vesentleg sjenanse for nabo. Leikearealet har ein relativ god plassering med omsyn til vær og vind. Utleigeeining I samsvar med føresegna 1, om intensjonen i planen, er det opna for ein tomannsbustad og 4 einebustader i planområdet. 5.1 kan tolkast som at det vert opna for tomannsbustader på alle tomtane. Rådmannen tilrår at føresegna vert endra slik at det går klart fram at det er opna for einebustader på BFS2-4 og tomannsbustad på BFS1. Det må leggast presiserast at det vert opna for utleigeeining i einebustader. For einingar under 65m2 kan det settast krav til 1 parkeringsplass og 75m2 MUA. Trafikkforhold I melding om oppstart varslar vegvesenet at dei vil rå i frå oppstart av ein så liten plan som no er varsla, og dei legg spesielt vekt på skuleveg. Dei gjer også merksam på at Skyss nyleg har gjort dei kjend med at det ligg føre problematikk knytt til bruken av den nye einsidige buss-sløyfa på Fv. 561, ved avkøyringa til Solsvik. Dvs. at sløyfa ikkje vert nytta av Skyss, og dei som skal nytte kollektivtrasport som går langs hovudvegen, må krysse fv 561 i ein noe uoversiktleg 80-sone. Rådmannen går utifrå at vegvesen, Skyss og evt. eigedomssjefen i Fjell kommune jobbar med å få til ein løysing for den nye bussløyfa, og meiner situasjonen bør være løyst før planen vert godkjent. Skuleveg Skuleveg er ein utfordring for området, og dette har vore mye omtalt i samband med regulering og utbygging av bustadfeltet Solplassen. Barneskule for området vil bli Landro skule, og nærast ungdomskule er Tranevågen. Det er ikkje tilfredstillande skuleveg, og barna har difor skulekyss. Skulebussen går frå Solsvik kai og krysset Solsvikvegen-Nedre Elvebakken. Det er mogleg å gå via bustadfeltet Solplassen og Knutshaugen (sjå fig. 1 stipla rød line), men deler av vegen til skulebussen så vil borna gå i kommunalveg, utan fortau. Figur 1: Veg til skulebuss

5 Rådmannen meiner dette ikkje er ein ideell løysing, spesielt med omsyn til at det i kommuneplanens arealdel er rekkefølgjekrav til min. samanhengande fortau til skule/næraste kollektivhaldeplass (jf. KPA pkt. 2a-b). Dette bør opparbeidast før feltet vert utbygd, men rådmannen finn det problematisk å sikre dette med rekkefølgjekrav, då kostnader knytt til kravet er svært stor i høve til størrelse på utbygginga. Dersom det ikkje er mogleg å sikre at naudsynt teknisk og sosial infrastruktur er på plass når ein byggje ut eit planområdet, meiner rådmannen på generelt grunnlag at eit området ikkje er «utbyggingsmodent». Som kompenserande tiltak for manglande fortau til skule, er det sett rekkefølgjekrav til oppgradering av ein gamal sti som går i terrenget ned til Hestasmuget/Solsvikvegen (sjå fig.1 stipla brun, grøn og lilla line). Stien vil imidlertid framleis være ein sti, utan lyssetting og universell utforming. Rådmannen tilrår at følgjande tillegg vert sett inn i føresegnene 3.1: «Stien skal opparbeidast med ein standard og steinsetting som gjer at ferdsel ikkje vert hindrar av våte parti». Tomtar BFS4-5 i sør kan hindre effektiv tilkomst til stien frå planområdet. Rådmannen tilrår difor at det også vert lagt inn rekkefølgjekrav om opparbeiding av sti frå veg f_sv og til der eksisterande sti begynner. Det må settast av areal til dette i plankartet. Naturfare Det er laga eit faresonekart som viser faresonene for steinsprang frå fjellknausen i planområdet. Faresoner for fjellskrenten i vest er ikkje laga, då dette er utanfor planområdet. Rådmannen er nøgd med at det er sett byggegrense som avgrensar kor langt vest mot fjellskrenten hus og andre tiltak kan plasserast, utan at det går ut over stabilitet og utrasing frå fjellskrenten. Området er utsett for vind, og det kan bli aktuelt med skjerming av uteareal i form av t.d. levegger, gjerder eller vegetasjon. Planomtalen nemner også at ein bør en unngå smale passasjer mellom tettliggjande bygg, ettersom dette gjer at høg vindhastigheit kan oppstå når vind vert pressa gjennom. Rådmannen tilrår at det i føresegnene vert presisert at ved søknad om tiltak jf. 2.1 skal det dokumenterast korleis tiltaket bidrar til å skjerme området frå sjenerande vindar. Landskap Dei nye leilegheitsbygga i reguleringsplan for Solsvik ligg eksponert i landskapsbilete, og gjer ein endra silhuett sett frå sjøen. Planområdet for ligg i forkant av (vest for) Solsvikplanen. Rådmannen er nøgd men at det er sett krav til at det i denne planen er krav til at tiltak skal underordnast landskapet på ein slik måte at det ikkje bryt med horisontliner, og at fargebruk skal tilpassast ein jordfargeskala utan reflekterande takflater. Naturmangfald Det går fram av naturmangfaldlova (nml) 7 at prinsippa i 8 til 12 skal leggast til grunn ved utøving av offentlig mynde. Vurderinga skal gå fram av vedtaket. Ein finn at 8 i nml om kunnskapsgrunnlaget og 9 i nml om føre-var-prinsippet er i oppfylt. Planområdet har avgrensa størrelse og med den kunnskap som finnes om naturtypar og artar i området er det ikkje grunn til å tru at tiltaket vil få konsekvensar når vurderer tiltaket opp mot 10 om økosystemtilnærming og samla belastning. Rådmannen legg til grunn at det med bakgrunn i ovannemnde ikkje er naudsynt å foreta vurderingar etter dei andre miljøprinsippa Oppsummering: Rådmannen tilrår at planen vert lagt ut til offentleg ettersyn når følgjande er retta opp/vurdert:

6 1. Byggegrense i nord må avgrensast i samsvar med illustrasjonsplanen. Det skal presiserast i føresegnene at det i BFS1 eller f_bkt ikkje er høve til tiltak utanfor byggegrensa som kan gje redusert utsikt for gnr. 25/245 jf. illustrasjonsplan for utsikt vert endra slik at det går klart fram at det er opna for einebustader på BFS2-4 og tomannsbustad på BFS1. Det må leggast presiserast at det vert opna for utleigeeining i einebustader. For einingar under 65m2 kan det settast krav til 1 parkeringsplass og 75m2 MUA. 3. Tillegg vert sett inn i føresegnene 3.1: «Stien skal opparbeidast med ein standard og steinsetting som gjer at ferdsel ikkje vert hindrar av våte parti». 4. Det skal leggast inn rekkefølgjekrav om opparbeiding av sti frå veg f_sv og til der eksisterande sti begynner. Det må settast av areal til dette i plankartet. 5. Det skal i føresegnene presiserast at ved søknad om tiltak jf. 2.1 skal det dokumenterast korleis tiltaket bidrar til å skjerme området frå sjenerande vindar.