Fjell kommune Arkiv: 50/308 Saksmappe: 2006/ /2006 Sakshandsamar: Ida Hermansen Dato: SAKSDOKUMENT

Transkript

1 Fjell kommune Arkiv: 50/308 Saksmappe: 2006/ /2006 Sakshandsamar: Ida Hermansen Dato: SAKSDOKUMENT Utvalsaksnr Utval Møtedato 94/07 Komité for plan og utvikling /07 Kommunestyret Reguleringsplan for bustader på gnr 50/308 - Eie - N Bjorøyna Slutthandsaming Tiltakshavar: Per Hummervold Samandrag av saka: Planframlegget legg til rette for bustader på eit om lag 4,9 dekar stort areal på Eie, Nordre Bjorøyna. Planområdet ligg opp for den offentlege vegen i nærleiken av den gamle kommunale kaia på Eie. Framlegg til reguleringsplan omfattar område for heilårsbusetnad og legg til rette for ein ny tomannsbustad. Det er ein fritidsbustad på eigedomen frå før. Rådmannen rår til at planen vert godkjent med nokre endringar for å imøtekomme innkomne merknader. Innstilling: Det faste utval for plansaker tilrår: Kommunestyret godkjenner framlegg til reguleringsplan for bustader på gnr 50/308, Eie N. Bjorøyna, revidert med føresegner revider , i samsvar med 27-2 nr. 1 i plan- og bygningslova, med dei endringane som kjem fram av saksutgreiinga Straume, den Steinar Nesse Rådmann Willy Sørensen Plan- og utbyggingssjef

2 Handsama i Komité for plan og utvikling : Innstillinga vart samrøystes vedteken. Tilråding i Komité for plan og utvikling : Det faste utval for plansaker tilrår: Kommunestyret godkjenner framlegg til reguleringsplan for bustader på gnr 50/308, Eie N. Bjorøyna, revidert med føresegner revider , i samsvar med 27-2 nr. 1 i plan- og bygningslova, med dei endringane som kjem fram av saksutgreiinga Handsama i Kommunestyret : Tilråding gjort i komite for plan og utvikling vart samrøystes vedteke. Vedtak i Kommunestyret : Kommunestyret godkjenner framlegg til reguleringsplan for bustader på gnr 50/308, Eie N. Bjorøyna, revidert med føresegner revider , i samsvar med 27-2 nr. 1 i plan- og bygningslova, med dei endringane som kjem fram av saksutgreiinga Dokument vedlagt saka: - Framlegg til reguleringsplan for gnr 50, bnr 308, Eie N. Bjorøy, med tilhøyrande føresegner. - Planskildring - Kopi av innkomne merknader Saksopplysningar: Tiltakshavar DIG PLAN as har på vegne av Per Hummervold utarbeidd framlegg til reguleringsplan for gnr 50, bnr Lokalisering Planområdet er om lag 4,9 dekar stort. Planområdet ligg opp for den offentlege vegen, nær den gamle kommunale kaia på Eie, Bjorøyna. Det ligg ein fritidsbustad og ei dobbelgarasje i området i dag. Planstatus Planområdet er i den gamle kommuneplanen var området vist som LNF- B område, der det var opna for spreitt bustadbygging. I ny kommuneplan er planområdet i hovudsak vist som byggeområde for bustader, ein mindre del ligg i LNF- område.

3 Eigedomstilhøve Gards- og bruksnummer Eigar 50/510 Stian Bø 50/544 Mette Bø og Jan Erik Kallestad 50/6 Oddmund Atle Bjorøy 50/10 Otto Ansgar Bjorøy 50/155 Arnt Ove Bjorøy 50/503 Astrid Rusten og Solfrid B. Hårvik 50/? Fjell kommune, Eigedomsavdelinga Klima/ Soltilhøve Området ligg i ein vestvendt skråning og har gode sol- og utsiktstilhøve. Då terrenget bak tomta stig er tomta noko skjerma mot vinden frå sør og aust. Planframlegget Planen legg til rette for bygging av ein tomannsbustad, i 2 høgder med garasje i underetasjen, med avkøyrsle frå eksisterande privat veg. I område for frittliggjande småhusbustader står ein eksisterande fritidsbustad med høve for bruksendring til bustadhus. Utnytting og uteopphaldsareal I byggeområde BFS1 er utnyttingsgrad, BYA, sett til maks 20% og minste uteopphaldsareal 100 m2 per bueining. I byggeområde BKS1 er BYA sett til 25%, mens kravet til uteopphaldsareal er sett til 300 m2 per bueining. Vatn og avlaup Bustadene skal knytast til eksisterande vass- og kloakkleidningar i den private vegen som er bygd frem til eigedomsgrensa til gnr 50/308. Barn og unges interesser Sidan planen berre legg opp til bygging av ein tomannsbustad er det ikkje sett av fellesareal spesielt for borns leik. Det er sett krav om uteopphaldsareal som vil dekke trongen for leikeareal for desse bustadene. Skulekapasitet/ barnehage Skulen har dårleg kapasitet, noko som vil betre seg når det vert bygd ny barnehage lengre nord. Då vert nokre av lokala ved skulen, som barnehagen i dag nyttar, frigjeve. Avstand til skule/barnehage er om lag 2 km. Det vert synt til planskildringa for nærare skildring av planframlegget. Offentleg ettersyn: Planen låg ute til offentleg ettersyn i tida Følgjande merknader er komme inn: Fylkesmannen i Hordaland, Landbruksavdelinga, brev datert Landbruksdirektøren har ingen landbruksfaglege merknader til reguleringsplanen.

4 Fylkesmannen i Hordaland, Miljøvernavdelinga, brev datert Fylkesmannen syner til fylkesdelplan deltaking for alle- universell utforming og ber om at føresegnene syner til prinsippet om universell utforming. Til dømes bør tilkomst, fellesareal/leikeplassar og parkering vere universelt utforma. Det er ikkje sett av felles leikeareal, men synt til at framtidig og mogleg regulering av gnr/bnr 50/503 vil omfatte felles leikeareal. Sidan gnr/bnr 50/503 ikkje er regulert og sidan aktuell plan omfattar ein tomannsbustad, ville det vore naturleg med eit felles leikeareal innanfor planområdet. Fylkesmannen minner om den Europeiske landskapskonvensjonen med mål om å planlegge med omsyn til natur- og kulturlandskap og fylgjeleg tilpasse bygg og anlegg til naturlandskap og terreng. Det bør vurderast om føresegnene er gode nok med omsyn til landskapstilpassing. Planområdet ligg eksponert til mot sjø, noko som set ekstra krav til plassering, arkitektur og utforming, også av tomta. Til sist vil dei minne om at fargekode lys gul og skarp gul indikerar framtidig og eksisterande arealbruk respektivt. Kommentar: Planområdet er i den gamle kommuneplanen avsett til LNF- B område, der det var opna for spreitt bustadbygging. I den nye kommuneplanen er området i hovudsak sett av til byggeområde for bustader(eksisterande). Planen legg berre opp til bygging av ein tomannsbustad og rådmannen meiner såleis planen er så liten at det ikkje er naudsynt å setje krav om universell utforming. Når det gjeld merknaden om at det er naudsynt med eit felles leikeareal innanfor planområdet, meiner rådmannen planen er for liten til å krevje dette, sidan den legg opp til bygging av ein tomannsbustad. Det er sett strenge krav til uteopphaldsareal for å sikre område til leik og opphald ute. I tråd med merknaden, og at tomta er utfordrande å bygge på, bør det setjast strenge krav til arkitektonisk utforming og rådmannen meiner føresegnene bør skjerpast inn her. For å sikre tilfredstillande terrengtilpassing meiner rådmannen at det må stillast krav om at høgda på ein eventuell støttemur maksimalt skal vere 2,5 meter, og at skråninga skal jordslåast og beplantast. For å sikre at huset i BKS 1 ikkje vil verke for dominerande sett frå sjøen bør det vidare, i staden for maks mønehøgd stillast krav til kor høgt mønet på huset kan vera. Ut i frå ei konkret vurdering kan kote 31 på mønet vera høveleg. Maks etasjetall må også endrast til maks 2 etasjar pluss underetasje for garasje. Det bør inn i føresegnene at underetasjen skal plasserast inn i terrenget, med maks 0,5 meter synleg mur over tilstøytande terreng mot aust. For å gjere handsaminga av byggesaka enklare på ei slik utfordrande tomt, bør det stillast krav om fotomontasje, eller modell, ved byggesøknad. Denne bør vise plasseringa av huset i høve til terreng og landskap, estetiske løysingar, tilstøytande tiltak og eksisterande bygningsmasse. Av omsyn til det bratte terrenget er det også naudsynt å leggje inn i føresegnene eit krav om sikring av fjellet i bakkant i høve til ras og vassig før bustaden vert teken i bruk. Hordaland fylkeskommune, kommunesamarbeid, brev datert Fylkeskommunen meiner føremålet er i strid med overordna plan der området er sett av til landbruks- natur og friluftsområde kor spreidd bustadbygging er tillete. Dei peikar vidare på at planområdet ligg i eit område kor det er gjeve fleire dispensasjonar, og fleire bustadar har

5 vore bygd ut dei siste åra. Den planlagde bustaden vil ligge 70 meter frå strandsona, men det ligg ein veg mellom sjøen og tomta. Bustaden vil bli liggande i ei bratt skråning. Fylkeskommunen rår derfor til at det vert sett strenge krav til arealtilpassing. Når det gjeld kulturminne har fylkeskommunen i dag ikkje kjennskap til automatisk freda kulturminne i det aktuelle planområdet. Dei har difor ikkje avgjerande merknader i saka, utover at ein under opparbeiding av feltet søkjer å unngå skade på eventuelle kulturlandskapstrekk som steingardar, eldre vegar/stiar, bakkemurar, tufter m.m. Gjer elles merksam på at tiltakshavar har plikt til å vise aktsemd og melde frå til fylkeskommunen om ein skulle støyte på automatisk freda kulturminne. Fylkeskommunen ber om at desse merknadene, og atterhalda når det gjeld kulturminne, vert teke omsyn til i prosessen vidare. Kommentar: Ein tomannsbustad er i samsvar med LNF- B føremålet i den gamle kommuneplanen og bustadføremålet i den nye kommuneplanen. Viser elles til kommentaren til fylkesmannen sin merknad. BKK NETT AS, brev datert Viser til merknad til oppstartsmeldinga (brev av ). Statens Vegvesen, region vest, brev datert Avkøyrsle vert frå eksisterande privat veg mot kommunal veg om lag 1,2 km frå krysset mot FV 207 på Nordre Bjorøyna. Vegevesenet kan ikkje sjå at dei har uttalt seg til kunngjeringa om oppstart eller fått oppstartsvarsel tilsendt. Vegvesenet har ikkje merknader til sjølve planen, men vil peike på at det bør gjerast noko utbetring av fri sikt i krysset med FV 207. Dei vil rå Fjell kommune til å være tilbakehaldne med tilrettelegging av ny bustadbygging i området før sikttilhøva i krysset er utbetra(eventuelt utbetring av krysset). FV 207 har fartsgrense på 50 km/t forbi krysset. Fri sikt bør med dette være minst 10 m x 75 m. Det er spesielt mot sør sikten må utbetrast. Mot nord er sikten akseptabel. Kommentar: I samsvar med merknaden frå vegvesenet bør det setjast inn eit rekkjefølgjekrav i føresegnene om utbetring av sikten i krysset før tomannsbustaden byggeløyve vert gjeve. Vurdering: Planområdet er svært lite, og ideelt sett burde planen inkludert tilkomstveg frå fylkesvegen og dei etablerte bustadene langs vegen, pluss at det burde vært sett av eit felles areal til leik. Det er likevel ei beskjeden utbygging, kor det vert sett strenge krav til uteopphaldsareal. Planen er i hovudsak tilfredstillande løyst, men rådmannen vil, med bakgrunn med det som er sagt ovanfor, rå til at føresegnene vert skjerpa når det gjeld omsynet til estetikk, terrengtilpassing og trafikktryggleik. Rådmannen vil presisere at det ved handsaminga av planen ikkje er teke stilling til vedlagte byggeteikningar. På bakgrunn av ovanståande har rådmannen gjort følgjande endringar i reguleringsføresegnene: - Krav om at maksimum høgd på støttemur er 2,5 meter. - Krav om at skråninga skal jordslåast og beplantast.

6 - Det skal, i staden for maks mønehøgd, setjast krav om kotehøgd for maks mønehøgd til 31 m. - Maks etasjetall vert sett til maksimum 2 etasjar pluss underetasje. - Underetasjen skal plasserast inn i terrenget, med maks 0,5 meter synleg mur over tilstøytande terreng mot aust. - Krav om fotomontasje, eller modell, ved byggesøknad, som skal vise plasseringa til huset i høve til terreng og landskap, estetiske løysingar, tilstøytande tiltak og eksisterande bygningsmasse. - Det skal inn i føresegnene at det skal leggjast høg vekt på det arkitektoniske uttrykket med eit bygg som er utforma spesielt med tanke på å passe inn på tomta og dempe inntrykket sett frå sjø. - Eit rekkjefølgjekrav om utbetring av sikten i krysset med Fv 207 før byggeløyve vert gjeve. - Fjellet i bakkant av tomannsbustaden skal sikrast i høve til ras og vassig før bustaden vert teken i bruk. Plankartet er ikkje endra etter offentleg utlegging. Endringane i føresegnene har karakter av tilpassingar og justeringar, og ligg etter rådmannen si vurdering innanfor endringar som kan gjerast utan ny offentleg utlegging. Rådmannen rår til at planen vert godkjent med desse endringane.