Fjell kommune Arkiv: 50/503 Saksmappe: 2005/ /2007 Sakshandsamar: Ida Hermansen Dato: SAKSDOKUMENT

Transkript

1 Fjell kommune Arkiv: 50/503 Saksmappe: 2005/ /2007 Sakshandsamar: Ida Hermansen Dato: SAKSDOKUMENT Utvalsaksnr Utval Møtedato 296/07 Komité for plan og utvikling /07 Komité for plan og utvikling /08 Komité for plan og utvikling Framlegg til reguleringsplan for på gnr. 50/503 Eie, Trettevika, N. Bjorøyna. Ny 1. gongs handsaming. Tiltakshavar: Solfrid Hårvik m.fl. Samandrag av saka: Dig Plan AS har på vegne av Solfrid Hårvik m.fl. utarbeida framlegg til reguleringsplan for gnr 50, bnr 503 på Eie, Trettevika på Bjorøyna. Området er i kommuneplanen sin arealdel sett av til LNF-føremål, og ligg delvis innanfor den funksjonelle strandsona. Planen legg til rette for 17 einebustadtomter med tilhøyrande tilkomstveg, leikeareal, felles grøntanlegg og anna fellesareal. Arbeidet vart starta opp på grunnlag av løyve gjeve med grunnlag i den gamle kommuneplanen, der deler av området var avsett til LNF-område med høve for spreitt utbygging. Saka var oppe til 1. gongs handsaming i Komité for plan- og utvikling Rådmannen meinte at delar av området var eksponert og at tilrettelegging for tilkomstveg, bustader og småbåtanlegg med tilhøyrande parkering ville medføre omfattande terrenginngrep. Rådmannen meinte at å fremje ein reguleringsplan for dette området ville vere i konflikt med kommuneplanen og strandsonevernet. Planen vart difor ikkje tilrådd lagt ut til offentleg ettersyn. Dersom komiteen likevel ønskte å leggje planen ut til offentleg ettersyn hadde rådmannen ein del merknader til det fremja planframlegget. Komité for plan- og utvikling gjorde etter synfaring vedtak om at planen skulle sendast attende til administrasjonen for å innarbeide flest mogleg av rådmannen sine merknader i saka. Tiltakshavar har no revidert planframlegget for å imøtekomme merknadene. Rådmannen meiner at ein del av endringane er tilfrestillande i høve til merknadene, men meiner det framleis er naudsynt å gjere nokre ytterlegare endringar dersom planen skal vere i samsvar med merknadene i saka. Innstilling:

2 Det faste utval for plansaker vedtek: Saka vert lagt fram utan instilling. Straume, den Steinar Nesse Rådmann Willy Sørensen Plan- og utbyggingssjef Handsama i Komité for plan og utvikling : Framlegg frå Kjartan Algrøy, Ap: Saka vert utsett for synfaring. Framlegget frå Kjartan Algrøy vart samrøystes vedteke. Vedtak i Komité for plan og utvikling : Det faste utval for plansaker vedtek: Saka vert utsett for synfaring. Handsama i Komité for plan og utvikling : Det vart halde synfaring i saka same dag. Fellesframlegg frå H / Krf / Frp: Saka vert sendt attende til administrasjonen for at utbyggar og rådmannen går i dialog og prøver å innarbeide flest mogleg av rådmannen sine merknader i saka. Fellesframlegget frå H / Krf / Frp fekk 8 røyster og vart vedteke. Innstillinga fekk 3 røyster (Ap,Sp). Vedtak i Komité for plan og utvikling : Det faste utval for plansaker vedtek: Saka vert sendt attende til administrasjonen for at utbyggar og rådmannen går i dialog og prøver å innarbeide flest mogleg av rådmannen sine merknader i saka.

3 Handsama i Komité for plan og utvikling : Fellesframlegg frå Frp/H/Krf v/else M Johnsen Aase, H: Det faste utval for plansaker godkjenner at framlegg til reguleringsplan for gnr. 50/503 Eie, Trettevika, vert lagt ut til offentleg ettersyn i samsvar med pbl. 27-1, nr. 2, når planen er retta i samsvar med rådmannen sine merknader i saka. Fristen for å koma med merknader vert sett til 30 dagar. Fellesframlegget frå Frp/H/Krf vart vedteke med 7 mot 4 røyster (Ap, Sp, Sl). Vedtak i Komité for plan og utvikling : Det faste utval for plansaker vedtek: Det faste utval for plansaker godkjenner at framlegg til reguleringsplan for gnr. 50/503 Eie, Trettevika, vert lagt ut til offentleg ettersyn i samsvar med pbl. 27-1, nr. 2, når planen er retta i samsvar med rådmannen sine merknader i saka. Fristen for å koma med merknader vert sett til 30 dagar. Dokument vedlagt saka: - Oversynskart M= 1: Framlegg til reguleringsplan for gnr 50, bnr 503 m.fl. Eie, Bjorøyna med tilhøyrande føresegner og planskildring - Illustrasjonar Saksopplysningar: Bakgrunn for saka: Dig Plan AS har på vegne av Solfrid Hårvik m.fl. utarbeidd framlegg til reguleringsplan for bustader på gnr 50, bnr 503 på N. Bjorøyna. Planarbeidet starta opp etter løyve frå det faste utval for plansaker i møte , sak 51/06. Eit tidlegare planframlegg var oppe til 1. gongs handsaming i Komité for plan- og utvikling Komiteen gjorde vedtak om at planen skulle sendast attende til administrasjonen for å innarbeide flest mogleg av rådmannen sine merknader i saka. Tiltakshavar har no revidert planframlegget for å imøtekomme merknadene, og fremjar planen til ny 1. gongs handsaming Grunnlag for planarbeidet, planstatus I kommuneplan sin arealdel er området avsett til LNF-føremål. Ein større del av området nær strandlina ligg og i den funksjonelle strandsona og 100-metersbeltet.

4 I den gamle kommuneplanen var ein større del av området avsett til spreidt bustadbygging med plankrav. Det faste utval for plansaker gav på grunnlag av den gamle kommuneplanen i møte , løyve til å starte opp reguleringsarbeid med følgjande føringar: > Ein kan leggje til rette for bustadbygging innanfor dei områda som i den gamle kommuneplanen var avsett til spreidd bustadbygging. > Viktig å ta vare på dei særdrag og kvalitetar som området har. Både vegføring og plassering av busetnaden må gjerast med omtanke og god terrengtilpassing. > Grad av utnytting bør ikkje vere høgare enn BYA= 20%. Grad av utnytting og talet på husvære må vurderast nøye i samband med planarbeidet. > Det må setjast av tilstrekkeleg fellesområde til uteareal/ leik, og det må etablerast ein samanhengande grøntstruktur. Krav til uteopphaldsareal bør setjast til MUA= m2 per nueining. > I strandsona er det viktig at inngrepa vert samla og mest mogleg avgrensa. > Ein kan ikkje rekne med å få bygd meir enn 1 2 hus i året. Eksisterande situasjon i området Området består for det meste av lyngmark og noko skog. Terrenget stig bratt opp frå sjøen i vest, med eit flatare platå om lag på kote 30. Teknisk og sosial infrastruktur Tilkomst går frå FV207 ved kryss til Bjorøyhamn via kommunal veg til Eie. Vegen er ca 3 meter brei, og tener i dag om lag 60 hus. Arbeid er i gang med framføring av offentleg vatn til Vestrepollen, nord for planområdet. Det eksisterar eit privat avlaupsanlegg i området som er dimensjonert for større utslepp. Tiltakshavar ønskjer å knytte seg på offentleg vassleidning, og å søkja om nytt separat utslepp for spillvatn til sjø. Framlegg til reguleringsplan Hovudtilkomstvegen til planområdet er ca 475 m lang og har ei regulert vegbreidde på 4,0 meter pluss skulder. På grunn av den bratte skråninga er vegen lagt i sløyfer for å oppnå tilfredsstillande stigningstilhøve på 1:8. Det er plassert 2 bustadtomter i denne skråninga. Oppe på platået er det lagt til rette for bustader over tilkomstvegen og i tilknyting til leikeplass og felles grønt. Det er lagt tilrette for bygging av 17 bustader. Grad av utnytting er sett til BYA=25%. Det er tillete å byggje 2 etasjar pluss loft, og det er sett ei maks mønehøgd på 9 meter. I sjø er det plassert ein privat småbåthamn med plass til 19 båtar. Det er lagt til rette for tilgrensande parkeringsplass på land med 12 plassar. Illustrasjonar Det er lagt ved nokre illustrasjonar som syner den planlagde utbygginga. Rådmannen vil peike på at det er nokre avvik mellom det som er synt på illustrasjonen og det som det er lagt til rette i planen. Det er synt 15 hus i illustrasjonen, mens det nye planframlegget legg til rette for 17 hus. Bustadene i illustrasjonen er også synt i ei høgd, medan planen legg til rette for to høgder pluss loft. Båtanlegget er illustrert med ca. fire båtplassar, og ein parkeringsplass med ca. 4-5 plassar. Planframlegget legg til rette for 19 båtplassar og 12 parkeringsplassar i strandsona. Vurdering: Saka var oppe til 1. gongs handsaming i Komité for plan- og utvikling Rådmannen meinte den gongen at delar av området var eksponert og at tilrettelegging for

5 tilkomstveg, bustader og småbåtanlegg med tilhøyrande parkering ville medføre omfattande terrenginngrep. Rådmannen meinte at å fremje ein reguleringsplan for dette området ville vere i konflikt med kommuneplanen og strandsonevernet. Planen vart difor ikkje tilrådd lagt ut til offentleg ettersyn. Rådmannen gjorde likevel ei konkret vurdering av planen dersom KPU likevel var positiv til planframlegget. Komité for plan- og utvikling vedtok at saka skulle sendast attende til administrasjonen for at utbyggar og rådmannen skulle gå i dialog for å prøve å innarbeide flest mogleg av rådmannen sine merknader i saka. Etter dialog med rådmannen har tiltakshavar difor valt å fremja eit nytt forslag der dei meiner å ha innarbeidd merknadene i saka. Med tilvisning til desse merknadene meiner rådmannen at: 1) Tomtene i BFS1 BFS2 er smale og bratte med veg på alle sider. På grunn av dei terrengtilpassingane som er naudsynt av omsyn til vegen, bør arealet utanfor sjølve vegtraséen nyttast som anna vegareal til skråning/ skjering og ikkje som bustadføremål. Dette vil og gje betre høve for ein optimalt terrengtilpassa veg. Vurdering: Tiltakshavar har fjerna tre tomter i skråninga ved vegen, men har i det nye planframlegget valt å behalde to av tomtene i skråninga (i det som no heiter BFS1). Rådmannen meiner at tomt 1 som ligg nærast vegen bør fjernast på grunn av det bratte terrenget. Rådmannen meiner at ein kan akseptera at ein beheld tomt 2 då denne er trekt lenger vekk frå vegen. 2) Ein bør ikkje leggje til rette for høgare murar enn 3 meter i tilknyting til veg. Resten av høgdeskilnaden sidevegs bør takast opp som skråning som skal jordslåast og plantast til, Skråningane bør ikkje vera brattare enn 1:1,5. Vurdering: Rådmannen meiner at dette ikkje er sikra tilstrekkeleg og at følgjande difor bør leggjast til i føresegnene: Det skal ikkje leggjast til rette for høgare murar enn 3 meter i tilknyting til veg. Resten av høgdeskilnaden sidevegs skal takast opp som skråning som skal jordslåast og plantast til, Skråningane skal ikkje vera brattare enn 1:1,5. 3) Område for bustadbygging og tal bueiningar bør reduserast vesentleg. Vurdering: Då det har vorte fjerna tre tomter i skråninga kring tilkomstvegen har tiltakshavar valt å leggje til to tomter i området i nordaust (BFS4). Desse er lagt utanfor det som låg i LNF- B i den gamle kommunedelplanen. Tiltakshavar har sendt melding til naboar om dette og dei har hatt høve til å uttale seg. I høyringsbrevet opplyste tiltakshavar at det var aktuelt å leggje ein gangveg til nabogrensa. Det har kome protestar frå dette frå eigar av gnr 50/6, og tiltakshavar har difor valt å ikkje leggje opp til gangveg til nabogrensa. Det nye planframlegget legg no til rette for 17 bustader, i staden for 18 som låg i det forslaget som først var oppe til 1.gongs handsaming. Rådmannen meiner dette er ei marginal reduksjon og ikkje vesentleg som tilrådd. Rådmannen rår, som eit minimum, til at tomt 16 i BFS5 vert fjerna då denne vil verte svært eksponert. I tillegg meiner rådmannen som nemnt at tomt 1 i BFS1 bør fjernast. 4) Tomt 6 8 i BFS5 ligg for langt ut på kanten av ein markert skrent som er ca 25 meter høg. Desse tomtene må trekkjast lenger inn på flata. Vurdering: Tiltakshavar har her trekt byggjegrensa lenger inn, slik at ein ikkje risikerer bygging av bustader for lang ut mot skrenten. Tomtene er imidlertid ikkje trekt lenger inn. Då det er husa som vil verte mest eksponert og mest utsett for problemstillingar av

6 beredskapsmessig karakter i høve til skrenten meiner rådmannen at dette er ei tilfredstillande løysing. Rådmannen føreset at evt. opparbeiding av hagar mv. ikkje må medføre murar høgare enn 1 m mot skrent og at opparbeida hagar må sikrast. Rådmannen rår til eit tillegg i føresegnene om dette. 5) Det bør ikkje leggjast til rette for bustader høgare enn kote 40, der grensa for spreitt busetnad i den gamle kommuneplanen låg. Vurdering: Rådmannen meiner etter ein heilskapsvurdering at ein kan tillete dei bustadene som ligg høgare enn kote 40 då dette ikkje vil verte meir eksponerte tomter sett frå sjøen, sjølv om det inneber bygging av lenger veg. 6) Leikeområdet ser ut til å vere plassert i ei myr med veg på alle kantar. Ein er kritisk til kvaliteten og tilkomsten til leikeområdet, sjølv om arealet har tilfredsstillande storleik, helling og soltilhøve. Vurdering: Leikeplassen har no vorte delt i to med felles grøntanlegg på den eine sida og leikeplass på den andre sida. Det er også vist gjesteparkering. Ei gangveg skiljar leikeområdet og grøntområdet, og gjer lettare tilkomst. Delar av tilkomstvegen rundt området er også flytta slik at det ikkje går køyreveg tett opp til leikeområdet lenger. Rådmannen har ingen innvendingar mot denne løysinga. Det er i føresegnene sett eit rekkjefølgjekrav om at leikeplassen skal vera opparbeidd før det kan gjevast bruksløyve til bustadene. Rådmannen meiner at denne bør skjerpast inn slik at sett krav om at leikeplassen skal vera opparbeidd med leikeapparat og klar til bruk før det vert gjeve bruksløyve til bustadene. I tillegg meiner rådmannen at ein bør setje inn eit rekkjefølgjekrav om at gangvegen skal opparbeidast og at felles grøntområde skal opparbeidast med planter og benker før det vert gjeve bruksløyve til bustadene. Då desse områda ligg i ei myr i dag bør det også setjast inn eit rekkjefølgjekrav om at ein skal sikre tilfredstillande drenering vekk frå FG1 og FL1 før bustadene vert teke i bruk. 7) Primært ønskjer ein ikkje nye inngrep i strandsona, men eit vesentleg mindre anlegg enn det som det er lagt til rette for i planforslaget kan vurderast. Dette bør sjåast i lys av at det kan vere høve for ei betre og meir effektiv utnytting av dei tilgrensande områda i nord der det allereie er lagt ut flytebrygger og kaianlegg. Vurdering: Tiltakshavar opplyser at det ikkje er aktuelt å samkøyre med områda i nord, då det ikkje ligg føre rettar eller avtalar her. Tiltakshavar har i det nye planframlegget redusert antall båtplassar frå 28 til 19. Parkeringsplassen er også redusert. I tillegg har dei fjerna naustet i strandsona. Rådmannen meiner framleis at strandsona ikkje er tilstrekkeleg teken omsyn til og føreslår at ein fjernar alle båtplassane i sør slik at strandsona i sør vert mest mogleg skjerma for til dømes bading. Ein sit då igjen med 14 båtplassar. Det bør her leggjast til rette for 0,5 parkeringsplassar per båtplass. FP1 bør då innehelde 7 parkeringsplassar i staden for 12. Ein reduksjon av båtplassar vil også redusere parkeringsplassen og gjere strandsona meir høveleg for friluftsliv. Vedkommande parkeringsplass FP1 vert det sagt i føresegnene at FP1 kan nyttast av busettarane innanfor planen og dei som har skriftleg avtale med grunneigar om leige av parkeringsplass. Private avtalar om leige er noko som ikkje kan styrast gjennom reguleringsplan, og denne setninga bør difor fjernast frå føresegnene. I tillegg kan ikkje rådmannen sjå at busettarane har trong for parkeringsplassar i strandsona og denne setninga bør difor også strykast. Det bør i staden setjast inn ein setning om at FP1 kan nyttast av dei som har båtplass i SFS1.

7 8) Den geologiske kvaliteten i skråninga der vegen vert lagt bør vurderast for å sikre vegen mot mogleg rasfare/ utgliding. Vurdering: Tiltakshavar meiner her at den geologiske kvaliteten i skråninga bør vurderast i forbindelse med tiltaksmelding. Rådmannen meiner det må gjerast vedtak om at det skal utarbeidast ein risiko- og sårbarheitsanalyse med mellom anna ei vurdering av rasfare i forhold til det bratte terrenget i planområdet. Denne skal leverast inn i samband med slutthandsaminga. Dersom grunntilhøva skulle vere av ein slik art at vegtilkomsten ikkje kan byggjast i samsvar med planen vert ikkje planen gjennomførbar. Rådmannen vil ikkje tilrå godkjenning av ein plan utan at den er gjennomførbar. 9) Lokalisering og kvaliteten på leikeplassen må dokumenterast i høve krav satt i gjeldande kommuneplan. Vurdering: Det vert opplyst av tiltakshavar at solforholda og hellingsforholda på leikeplassen er gode. Det vert også opplyst at myra vil verte drenert ut. Det vert også vist til at storleiken er i samsvar med kommuneplanen sine krav om 50 m2 leikeareal per husvære då arealet på leikeplassen er på 968 m2. Rådmannen meiner dette er tilfredstillande i høve til kommuneplanen. Når det gjeldt å sikre drenering har rådmannen under pkt. 6 anbefalt at ein sett inn eit rekkjefølgjekrav om drenering av grøntområdet og leikeplassen. 10) Omsynet til strandsona og allmenta sine interesser må betre ivaretakast og dokumenterast. Vurdering: Tiltakshavar meiner at den reelle funksjonelle strandsona går nedanfor vegen som i dag ligg på oppsida av den planlagde parkeringsplassen FP1. Tiltakshavar meiner også at inngrepa i strandsona er minimale. Rådmannen viser til vurdering under pkt. 7 der det vert anbefalt å redusera inngrepa i strandsona. 11) Særdrag og kvalitetar i området må identifiserast og synleggjerast. Lokalisering/ plassering av nye bustader må ta omsyn til dette. Vurdering: Det er eit vanskeleg terreng/område å byggje bustader på. Ved å fjerne tomt 1 og ved at ein har fjerna 3 tomter i skråninga kring tilkomstvegen meiner rådmannen det mest kritiske grepet rundt plassering av nye bustader i høve til terrengtilpassing er utført. I 3.1 går det fram at i byggjeområde BFS1-7 kan det byggjast bustader med inntil 2 høgder og loft. BYA vert sett til 25%, og maksimal tillate mønehøgd vert sett til 9,0 m. Rådmannen meiner at denne paragrafen bør skjerpast inn og detaljerast meir for å sikre at det verkeleg er einebustader som vert bygd og for å sikre ei god terrengtilpassing. Rådmannen foreslår at 3.1 i staden vert lydane slik: I byggjeområde BFS1-5 kan det byggjast einebustader i 2 høgder. BYA vert sett til 25%. Maksimal tillete mønehøgd vert sett til 8 m for bustadene i felt BFS1, BFS3, BFS4 og BFS 5. På tomtene 4, 5, 6 og 7 i BFS2 er maksimal tillete mønehøgd 7 m. For Tomt 8 i BFS2 vert maksimal tillete mønehøgd 8 m 12) Eigedomsgrensene må dokumenterast betre. Registreringsbrev gjev ikkje tilfredsstillande kartfesting av eigedomsgrensene.

8 Vurdering: Det er no målebrev på eigedomen. Rådmannen ser at det er nokre kotar innanfor planområdet som manglar. Dette bør rettast opp. Samla vurdering: Planframlegget som no er lagt fram har teke innover seg nokre av merknadene til rådmannen ved 1. gongs handsaming. Rådmannen meiner likevel det er naudsynt med nokre endringar for betre å sikre terrengtilpassing, vern av strandsona, ivaretaking av borns interesser m.m. Dersom følgjande vert endra meiner difor rådmannen at planen vil vere i samsvar med vedtaket gjort til 1. gongs handsaming: - Det skal utarbeidast ein risiko- og sårbarheitsanalyse med mellom anna ei vurdering av rasfare i forhold til det bratte terrenget i planområdet. Denne skal leverast inn i samband med slutthandsaminga. Endring i plankartet og føresegner: - Det skal leggjast til rette for 14 båtplassar på nordsida av utliggjaren. FP1 skal opparbeidast med 7 parkeringsplassar. Plankartet: - Tomt 1 i BFS1 og tomt 16 i BFS5 skal fjernast. Føresegnene: - Tillegg i føresegnene: Det skal ikkje leggjast til rette for høgare murar enn 3 meter i tilknyting til veg. Resten av høgdeskilnaden sidevegs skal takast opp som skråning som skal jordslåast og plantast til, Skråningane skal ikkje vera brattare enn 1:1, skal endrast til: I byggjeområde BFS1-5 kan det byggjast einebustader i 2 høgder. BYA vert sett til 25%. Maksimal tillete mønehøgd vert sett til 8 m for bustadene i felt BFS1, BFS3, BFS4 og BFS 5. På tomtene 4, 5, 6 og 7 i BFS2 er maksimal tillete mønehøgd 7 m. For Tomt 8 i BFS2 vert maksimal tillete mønehøgd 8 m - Endring av : Leikeplassen skal vera opparbeidd med leikeapparat og klar til bruk før det vert gjeve bruksløyve til bustadene. - Tillegg i føresegnene: Gangvegen skal opparbeidast og felles grøntområde skal opparbeidast med planter og benker før det vert gjeve bruksløyve til bustadene. - Tillegg til føresegnene: Ein skal sikre tilfredstillande drenering frå FG1 og FL1 før bustadene vert teke i bruk. - Følgjande skal fjernast frå 4.5.1: FP1 kan nyttast av busettarane innanfor planen og av dei som har skriftleg avtale med grunneigar om leige av parkeringsplass - Følgjande skal leggjast til i staden: FP1 kan nyttast av dei som har båtplass i SFS1.

9 - Tillegg i føresegnene: Det kan på tomt 1, 2, 4-7 ikkje byggjast murar høgare enn 2 meter ved planering av tomt. Tomtene må sikrast mot skrent med gjerde eller liknande.