SAKSDOKUMENT. Utvalsaksnr Utval Møtedato 80/16 Komité for plan og utvikling /16 Kommunestyret

Transkript

1 Arkiv: 504 Saksmappe: 2012/ /2016 Sakshandsamar: Lisbeth Selstø Dato: SAKSDOKUMENT Utvalsaksnr Utval Møtedato 80/16 Komité for plan og utvikling /16 Kommunestyret Detaljreguleringsplan for Eidet, gnr 36/11- Foldnes. NY slutthandsaming. Tiltakshavar: Straume Mesterbygg AS Samandrag av saka: Ard Arealplan AS har på vegne av tiltakshavar Straume Mesterbygg AS utarbeidd framlegg til detaljreguleringsplan for Eidet, gnr. 36/11 på Foldnes. Føremålet med planarbeidet er å legga til rette for etablering av inntil 19 bustadeiningar i blokk med parkeringskjellar. Planområdet er på 6,7 dekar, og er lokalisert ved krysset mellom Fv 209 og Gamle Foldnesvegen, om lag 2,5 km frå Straume. Planen vart lagt fram for sluttbehandling i KPU den , sak 21/16, der komiteen vedtok å senda planen tilbake til tiltakshavar for omarbeiding. Tiltakshavar har no komen med ei tilbakemelding på punkta i dette vedtaket. Rådmannen tilrår at planen vert godkjent med dei endringane som går fram av saksutgreiinga. Innstilling: Komité for plan og utvikling tilrår: I medhald av i plan- og bygningslova godkjenner kommunestyret detaljreguleringsplan for Eidet, gnr. 36/11- Foldnes, med plankart datert , føresegner datert , planskildring datert , med dei endringane som går fram av saksutgreiinga. Straume, den Steinar Nesse Rådmann Berit Karin Rystad Plan- og utbyggingssjef

2 Handsama i Komité for plan og utvikling : Det vart halde synfaring i saka same dag. Arealplanleggjar Lisbeth Selstø orienterte om planen. Innstillinga vart samrøystes vedteken. Tilråding i Komité for plan og utvikling : Komité for plan og utvikling tilrår: I medhald av i plan- og bygningslova godkjenner kommunestyret detaljreguleringsplan for Eidet, gnr. 36/11- Foldnes, med plankart datert , føresegner datert , planskildring datert , med dei endringane som går fram av saksutgreiinga. Handsama i Kommunestyret : Tilråding gjort i komite for plan og utvikling vart samrøystes vedteke. Vedtak i Kommunestyret : I medhald av i plan- og bygningslova godkjenner kommunestyret detaljreguleringsplan for Eidet, gnr. 36/11- Foldnes, med plankart datert , føresegner datert , planskildring datert , med dei endringane som går fram av saksutgreiinga. Dokument vedlagt saka: A. Plankart, datert B. Føresegner, datert C. Planskildring, datert D. Tiltakshavar sine kommentarar til merknader, inkl. merknadane. E. Tilbakemelding frå tiltakshavar. F. Illustrasjonar G. Samla saksframstilling frå behandling i KPU den , sak 21/16. H. Kommentar til fotomontasje frå nabo, motteke

3 Saksopplysningar: Ard arealplan AS har på vegne av Straume Mesterbygg AS utarbeidd detaljreguleringsplan for Eidet gnr. 36, bnr. 11 Foldnes. Formålet med planen er å legga til rette for oppføring av inntil19 bustadeiningar i blokk med parkeringskjellar. Historikk: Oppstart av reguleringsplanarbeidet vart kunngjort i Vestnytt den Planframlegget vart 1. gangsbehandla i KPU den , sak 97/13, og låg ute til offentleg ettersyn i tida Det kom inn 11 merknader til planframlegget. Planen vart lagt fram for sluttbehandling i KPU den , sak 14/14, der komiteen vedtok følgjande: Komité for plan og utvikling ber om at planframlegg til Detaljreguleringsplan for Eidet, gnr. 36/11 Foldnes vert omarbeidd med dei endringane som kjem fram av saka før den vert teke opp til slutthandsaming. Endringane som kom fram av saka var følgjande: - Byggehøgda og utnyttinga til bustadføremål må reduserast for å betre tilpassa seg landskapet, terreng og omgjevnadar på ein betre måte. - Bygningskroppen må brytast opp i fleire frittståande bygg for å unngå eit samanhengande massivt volum som gjev store nær- og fjernverkander. - Gode areal til leik og opphald må sikrast i planframlegget jf. kap , punkt 5 i arealdelen til kommuneplanen. Planframlegget vart på ny 1. gangsbehandla i KPU den i sak 98/15, der komiteen godkjende følgjande endringar som var innarbeidd i planframlegget: - Byggeområdet er oppdelt i to områder; BB01 og BB02. - Gangvegen f_g02 er flytta og ligg no sentralt mellom byggeområda. - Leikeplassen f_lp er utvida med om lag 70 %. - Tilkomstvegen f_kv04 og gangvegen f_g01 er justert. - Det kommunaltekniske anlegget f_kta er justert. - Naturområde NAT, som tidlegare strakk seg bak bygget er no endra til - uteopphaldsareal f_ua02. - Det er lagt til rette for to mindre overflateparkeringsplassar ved innkjørselen til parkeringskjellaren. Endringane som vart gjort i plankartet til ny 1. gangsbehandling i juni 2015 er vist nedanfor.

4 Plankart til 1. gongs behandling : Plankart til NY 1. gongs behandling : Planframlegget låg ute til offentlig ettersyn i tida I denne tida kom det inn 25 merknader til planframlegget, der ein av merknadane kom inn etter høyringsfristen. 7 av merknadane var frå offentlege instansar, medan 18 var frå private, inkl. ei velforeining i nærområdet. Samandrag av innkomne merknader og rådmannen sine vurderingar av desse er innarbeidd i sak 21/16, frå , sjå vedlegg G. Planen vart lagt fram for sluttbehandling i KPU den , sak 21/16, der komiteen vedtok følgjande: Komité for plan og utvikling ber om at framlegg til detaljreguleringsplan for Eidet, gnr 36/11 Foldnes vert omarbeidd med bakgrunn i komiteen sine kommentarar før den vert teken opp til ny handsaming. 1. Komité for plan og utvikling kan ikkje sjå at det er gjort vesentlege høgdejustering frå sist saka var oppe i komiteen. 2. Komité for plan og utvikling meiner det framleis er et betydelig fotavtrykk i terrenget og at tiltaket er ruvande også frå sjøsida. 3. Komité for plan og utvikling ønskjer ein heilskapleg plan som omfattar ei betre vegløysning med gangveg, kor gangvegen vert ein del av eit rekkeføljekrav. Det vert også stilt spørsmål om kven som skal bygge den innteikna gangvegen og kven som er grunneigar på sørsida av KV gamle Foldnesveg. 4. Komité for plan og utvikling meiner at utnyttingsgraden på 81,85% er forhøg og langt ut over det som er vanlig praksis i kommunen, også ved store byggeprosjekt som dette. 5. Komité for plan og utvikling ønskjer at 3D dokumentasjon som gjev et betre bilete av høgde, heilskap og gangveg vert lagt frem. Når 3D dokumentasjon føreligg vil Komité for plan og utvikling foreta ein synfaring der mellom anna 3D dokumentasjon vil verta lagt til grunn for vidare handsaming. Etter sluttbehandlinga har tiltakshavar komen med ei tilbakemelding på vedtaket i KPU, der dei argumenterer for dei vala som er gjort i planen. Saman med tilbakemeldinga er det lagt ved illustrasjonar, blant anna ein illustrasjon av utbygginga saman med dagens situasjon.

5 Tilbakemeldinga frå tiltakshavar og illustrasjonar ligg ved saka, så vedlegg E og F. Planstatus: I arealdelen til kommuneplanen ( ) som gjaldt ved 1. gongs behandling er området sett av til noverande bustadområde, naust og småbåthamn, med krav om samla reguleringsplan. Størstedelen av planområdet ligg innanfor den funksjonelle strandsona. Delar av området er omfatta av ein eldre reguleringsplan for gang- og sykkelveg langs Fv 209 og kommunalteknisk anlegg for vatn og avløp. Planområdet: Planområdet omfattar 6,7 dekar og ligg mellom Søre og Nordre Foldnesvågen, om lag 2,5 km nord for Straume. Området består i dag av to mindre einebustader og ei ubygd strandlinje. Planområdet grensar til fleire naust, einebustader og vegar. Lokalt er landskapet prega av høgder nord for planområdet. Her ligg det i dag to bustader. Landskapsrommet mellom dei to vågane i nord og sør er oppdelt av Gamle Foldnesvegen og ei rekke naust i Nordre Foldnesvågen. Vegetasjonen viser at areala har vore, eller er hage, og består for det meste av viltveksande gras og enkelte hageplanter. Delar av planområdet er attgrodd med buskar og mindre lauvtre. Ein mindre bekk går gjennom den austlege delen av planområdet. Jordsmonnet er skrint, og det er ikkje registrert viktige naturtypar eller andre viktige naturverdiar i eller nær planområdet. Planframlegget: Bustader: Planen legg til rette for oppføring av to bustadblokker med inntil 19 bustadeiningar og tilhøyrande vegar, fortau, gangvegar, leikeplass, badeplass og parkering. Blokkene skal ha varierande høgder mellom 10,7- og 17,5 meter. Det er sikra opparbeiding og tilrettelegging av leikeplassen, uteopphaldsareala, gangvegane og badeplassen.

6 Parkering: Blokkene skal ha parkeringskjellar, og det skal etablerast minst 1,5 og maks 2,5 parkeringsplassar per bustadeining. Det skal også etablerast 2 sykkelparkeringsplassar per bustadeining. Veg og trafikktryggleik: I planen er Gamle Foldnesvegen dimensjonert etter klasse Sa1 (i tråd med vegnormalane til Statens vegvesen), og vil få ei breidde på 5,5 m. Fortauet langs denne vegen er regulert med ei breidde på 3 m. Krysset mellom Nordrevågsvegen og Gamle Foldnesvegen har i dag ei løysing som ikkje er i tråd med dagens krav. Planen sikrar at dette krysset vert mindre utflytande og får eit klårt definert køyremønster. Dagens situasjon av krysset mellom Nordrevågsvegen og Gamle Foldnesvegen: Planlagt situasjon: Leike- og uteopphaldsareal I planområdet vert det regulert inn eit større leikeareal, som ligg sentralt for heile nærområdet. I tillegg vert strandarealet i planen sett av til badeplass. Vurdering: Landskap og omgjevnader: Rådmannen meiner framleis at varierte byggehøgder og oppdeling av bygningane tek i vare omgjevnadene og landskapsrommet mellom Søre og Nordre Foldnesvågen. Ei utbygging fører med seg ei endring som sjølvsagt vil få nokre konsekvensar for naboeigedommar og omgjevnadane elles, når det gjeld estetikk, utsikt og sol-/skuggeforhold. Avstanden mellom blokkene er om lag 18 meter, noko som er tilnærma avstanden mellom dei to einebustadene som ligg i planområdet i dag. Ved at blokka er oppdelt i to separate bygg, vert utbygginga mindre dominerande og massiv, sett i høve til eksisterande busetnad og nær- og fjernverknad. Samstundes meiner rådmannen at utforminga av ein meir fortetta bustadstruktur er tilpassa eksisterande bustadhus, slik at tap av utsikt og sol vert minst mogleg. Illustrasjonen ovanfor viser at bustadblokka i aust ikkje vert høgare enn bustadhuset som ligg på eigedommen i dag. Veg og trafikk: Etter høyring er Foldnesvegen regulert med ei breidde på 5,5 m. Det er ikkje regulert inn gang- og sykkelveg langs vegen, men fortau med ei breidde på 3 m. Vegen vert dermed dimensjonert i tråd med vegnormalane til Statens vegvesen (klasse Sa1, som tilsvarar ein ÅDT på inntil 1500). Rådmannen meiner endringa av breidda på Gamle Foldnesvegen, saman med utbetring av kryss og etablering av fortau, gjer at planen legg til rette for ei forbetring til dagens trafikksituasjon. For å sikra opparbeiding av vegen med fortau, er det

7 sett rekkjefølgjekrav om utbetring før det kan gjevast bruksløyve til nye bustader i planområdet. Etableringa av fortauet frå Gamle Foldnesvegen til Fv 209 viser seg også å koma i konflikt med eksisterande busshaldeplass og avkjøringa ned mot Søre Vågen. For å sikra at tilkomsten til busshaldeplassen og avkjøringa framleis vert mogleg meiner rådmannen senking av fortauet vil gjere tilkomsten lettare. Senking av fortauet i desse områda vert no sikra gjennom føresegnene. Barn og unges interesser: Areala som er sett av til leikeområde og uteopphaldsareal vert liggande sør- og vestvendt, og får gode soltilhøve. Plasseringa av leikeplassen er sentral for heile nærområdet, noko som bidreg til at området kan bli ein sosial møteplass. Leikeplassen vert liggande vendt mot Gamle Foldnesvegen. For å legga til rette for best mogleg leikeareal i planområdet er det lagt inn ei føresegn som sikrar at leikeplassen vert skjerma mot trafikkfare. Naturmangfald: Det går fram av naturmangfaldlova (nml) 7 at prinsippa i 8-12 skal leggast til grunn ved utøving av offentleg mynde. Temaet var derimot utfyllande omtalt ved 1. gangsbehandling av planen. Rådmannen kan ikkje sjå at det ved eller etter offentleg ettersyn er kome nye opplysningar som krev ny vurdering. Oppsummering: Rådmannen tilrår at følgjande endringar i føresegner og planskildring etter offentleg ettersyn vert godkjent: Føresegnene: 1. Føresegna sikrar no at leikeplassen f_lp også vert skjerma mot trafikkfare. 2. Ny føresegn sikrar at fortauet o_ft01 vert senka slik at det ikkje vert til hinder for tilkomst til Søre Vågen og busshaldeplassen. Plankartet: 1. Vegbreidda på Gamle Foldnesvegen (o_kv02) er endra frå 4,5m til 5,5m. 2. Breidda på fortauet o_ft01 er endra frå 2,5m til 3,0 m. Planskildringa: 1. Planskildringa er korrigert ut i frå dei endringane som er gjort i plankartet og føresegnene. Dei føreslegne endringane er innarbeidd i reviderte plandokument: plankart datert , føresegner datert og planskildring datert Endringane som er gjort etter offentleg ettersyn endrar ikkje hovudformålet eller intensjonen med planen. Etter rådmannen si vurdering kjem endringane innanfor rammene av kva som kan endrast utan nytt offentleg ettersyn. Etter kva Rådmannen kan sjå er føresetnaden for å nytta eigengodkjenning i samsvar med i plan- og bygningslova tilstade. Rådmannen meiner det reviderte planframlegget sikrar gjennomføring og etablering av ny busetnad på ein tilfredstillande måte, og vil difor tilrå at kommunen godkjenner reguleringsplanen, med dei endringane som går fram av saka.