Fjell kommune Arkiv: Saksmappe: 2017/ /2018 Sakshandsamar: Isabella Netz Dato: SAKSDOKUMENT

Transkript

1 Fjell kommune Arkiv: Saksmappe: 2017/ /2018 Sakshandsamar: Isabella Netz Dato: SAKSDOKUMENT Utvalsaksnr Utval Møtedato 30/18 Komité for plan og utvikling Framlegg til detaljregulering for Tibben gnr.1, bnr. 3 m. fl. - Trengereid. 1. gangsbehandling. Tiltakshavar: Vacuri AS. Samandrag av saka: Ard arealplan as har på har på vegner av Vacuri AS utarbeidd framlegg til detaljregulering for Tibben gnr. 1, bnr. 3 m. fl. Trengereid (planid: ). Planområdet er på om lag 34 daa og ligg på Trengereid. Føremålet med planen er å leggja til rette for bygging av totalt 17 bustadeiningar i form av rekkehus og ein einebustad, med tilhøyrande infrastruktur, felles uteopphaldsareal og leikeplass. I arealdelen til kommuneplanen er området sett av til framtidig bustadområde og LNF. Rådmannen tilrår at planframlegget vert lagt ut til offentleg ettersyn. Innstilling: Komité for plan og utvikling vedtek: I medhald av plan- og bygningslova 12-10, godkjenner Komité for plan og utvikling at framlegg til detaljregulering for Tibben gnr. 1, bnr. 3 m. fl.- Trengereid, med plankart datert , føresegner datert og planskildring datert , vert lagt ut til offentleg ettersyn. Straume, den Lillian Torsvik (s) Konst. Rådmann Bjørn Erik Kristiansen (s) Konst. Plan- og utbyggingssjef

2 Handsama i Komité for plan og utvikling : Arealplanleggjar Isabella Netz presenterte planen. Innstillinga vart samrøystes vedteken. Vedtak i Komité for plan og utvikling : Komité for plan og utvikling vedtek: I medhald av plan- og bygningslova 12-10, godkjenner Komité for plan og utvikling at framlegg til detaljregulering for Tibben gnr. 1, bnr. 3 m. fl.- Trengereid, med plankart datert , føresegner datert og planskildring datert , vert lagt ut til offentleg ettersyn. Dokument vedlagt saka: A. Plankart, datert B. Føresegner, datert C. Planskildring, datert D. Illustrasjonsplan Saksopplysningar: Ard arealplan har på vegne av Vacuri AS utarbeidd framlegg til detaljreguleringsplan for Tibben, gnr.1, bnr. 3 m.fl. Trengereid, (planid: ). Det vert lagt til rette for bygging av totalt 17 bustadeiningar, i form av 16 rekkehus og ein einebustad, med tilhøyrande infrastruktur, felles uteopphaldsareal og leikeplass. Planprosessen: Det vart halde oppstartsmøte for planarbeidet I oppstartsmøtet vart det utfordrande terrenget drøfta, og kommunen tilråde bruk av gode illustrasjonar for å vise plassering av bygg i terrenget. Oppstart av planarbeidet vart varsla i juni Planområdet: Planområdet er på om lag 34 dekar, og ligg på Trengereid, heilt sør i Fjell kommune. Kommunesenter i Sund, som ligg i Skogsskiftet, er berre 1 km unna. Tilkomsten til planområdet frå Fv.555, er planlagt gjennom bustadområdet i den vedtekne naboplanen Stemmegarden. Planområdet grenser mot eit bustadområde som er under utbygging i aust og ein godkjent plan for ein småbåthamn i vest. I nord og sør grensar planen til naturområde. Planområdet er i dag

3 ubygd, og består av skrinn fastmark med lyng, einer og parti med myr. Området ligg vestvendt til på ei hylle i terrenget, og har gode sol- og utsiktsforhold. Planstatus: Planområdet er i arealdelen til kommuneplanen (KPA) sett av til framtidig bustadområde og LNF. Det er gjort mindre justeringar av bustadformålet i KPA for å få til ein trafikksikker vegtilkomst inn i området, som også tek omsyn til terrenget. I tillegg er bustadformålet utvida mot sør for å legga til rette for ein einebustadtomt langs med tilkomstvegen. Planframlegget: Formålet med planarbeidet er å leggja til rette for bygging av totalt 17 bustadeiningar, i form av konsentrerte bustader og ein einebustad, med tilhøyrande infrastruktur, felles uteopphaldsareal og leikeplass. BKS1 og BKS2: Totalt 16 rekkehus i tre etasjer som vert terrassert for å tilpassast terrenget. Maksimalt 60 % BYA. f_blk1: Sentral leikeplass fordelt på to nivå. Tilkomst og 50 % av arealet vert universelt utforma. f_blk2: Leike- og uteopphaldsareal som vert lagt til rette for større barn. Gangvegen f_sgg1 skal sikra universell tilkomst til området. BFS1: Einebustad i ein etasje. Maksimalt 25 % BYA. f_blk3: Området er ein leikeplass som tilhøyrer naboplanen Stemmegarden, men som er tatt med for å sikra tilkomst til planområdet. Fråtatt areal på 160 m 2 blir erstatta innanfor f_blk2.

4 Kravet om uteopphaldsareal på 100 m 2 vert løyst innanfor kvar einskild tomt. I tillegg er det sett krav om 50 m 2 felles uteopphaldsareal som vert løyst innanfor f_blk1 og f_but1. Køyreveg, fortau, parkering og kommunalteknisk anlegg: Køyreveg f_skv1 i planområdet har tilkomst frå vegen Kråkene i naboplanen Stemmegarden aust for planområdet. Tilkomsten tar areal frå ein leikeplass i naboplanen men kompenserer for dette arealet innanfor BLK_2. Vegen har 5 meters breidde og er regulert med langsgåande fortau med 2,5 meter breidde. Vegen og fortauet går over i eit gatetun med 5 meters bredde som gir tilkomst til rekkehusa. Gatetunet skal vera skilt frå køyrevegen med kantstein eller annan høgdeforskjell, og med eit anna dekke. Gatetunet kan opparbeidast med leikeapparat, bord, benker og liknande utstyr. Frå køyreveg f_skv1 er det regulert inn ein privat veg SV1 til einebustadtomten BFS1. Innanfor bustadområda BKS1 og BKS2 vert parkeringa løyst i carport og/eller som overflateparkering på kvar einskild tomt. Det er regulert tilkomst med ein avkøyrsel per eining til gatetun f_sgt1. Tal på parkeringsplassar er i tråd med arealdelen til kommuneplanen , der det er stilt krav om minimum 1,5 bilparkeringsplassar og 1,5 sykkelparkeringsplassar per bustadeining for rekkehus, og 2 bilparkeringsplassar for bustader med 2 eller færre bustadeiningar. Avfall skal enten handterast med felles løysing på arealet f_bkt1, eller så kan det løysast på kvar einskild tomt. Einebustad BFS1 skal ha søppelspann på eigen tomt. Postkassestativ kan etablerast innanfor f_blk1. Bustader på Tibben skal kopla seg på ny nettstasjon i naboplanen Stemmegarden. Terreng og landskap: Bustadfelt BKS1-2 vil liggja plassert på ei fjellhylle, og vert synleg frå Trengereidpollen, men vil ikkje bryta silhuetten i landskapet. Føresegnene sikrar at bygningar og vegar vert plassert skånsamt i terrenget, og bustadene skal terrasserast for å unngå store terrenginngrep. Det vert naudsynd å etablera nokre murar for å kunne opparbeida funksjonelle areal for privat uteopphaldsareal og leikeplasser. Murar kan maksimalt førast opp med ei høgd på inntil 2 meter og skal vera i naturstein. I planområdet er det ein bratt skrent aust for bustadene og tilkomstvegen. Det er gjennomført ei skredfarevurdering av dette området, som konkluderer med at det er fare for steinsprang. Det er lagt inn ei omsynssone for ras- og skredfare, og tilrådde sikringstiltak består av reinsk og spreidd bolting, samt montering av steinsprangnett over dei ustabile bergpartia. Det er også tilrådd at geotekniske vurderingar vert gjort med tanke på fundamentering av mur og generell grunnstabilitet ved etablering av byggetomtene. Rekkjefølgjekrav: Det er sett rekkjefølgjekrav til: Dokumentasjon på korleis skredfarevurderinga skal følgjast opp, og vurdering av om det må utarbeidast ei ny skredsfarevurdering. Samanhengande gang- og sykkelveg eller fortau fram til nærmaste kollektivhaldeplass og til skule. Opparbeiding av mellom anna køyreveg, fortau, gangareal, felles uteopphaldsareal og leikeplass Naturmangfald: Planområdet består i hovudsak av lyng og einer, samt mindre buskar og nokon grantre. Gras og myrparti dominerer dei opne områda der bustadane skal ligge. Det er ikkje gjort

5 registreringar av vegetasjon, dyreartar eller naturtypar som bør takast særskilt omsyn til, jf. Rapport om Naturtypar i Fjell, miljostatus.no og rapport om Viltet i Fjell. Vurdering: Overordna planar og mål Det er gjort mindre justeringar av bustadformålet i arealdelen til kommuneplanen (KPA). Planområdet er del av eit større utmarksområde sett av til framtidig bustadformål, men små delar av infrastrukturen langs vegen f_skv1, einebustadtomta BFS1 med tilkomstveg, samt ein delar av leikearealt f_blk3 strekker seg inn i LNF-formålet i KPA. Skilja mellom føremåla i KPA er grovmaska, og tek ikkje alltid omsyn til naturlege linjeføringar. Den planlagde utbygginga som vert liggjande innanfor LNF-området i KPA vert ei naturleg forlenging av planlagd utbygging i området, og er berre i underkant av 1,6 daa. Einebustadtomta er i tillegg lagt på ei relativt flat hylle i terrenget, for å unngå store inngrep i naturen, samt at bustaden er avgrensa i størrelse og høgde. Rådmannen meiner at løysinga som er lagt fram ser heilskapen i og rundt planområdet, sjølv om planframlegget regulerer bustadar inn i eit liten del av eit LNF-område. Omsynet til friluftsliv og allmenta vert sikra med gode koplingar mot Trengereidpollen, samt at 5,8 daa av området satt av til bustadformål i KPA er satt av til naturområde i planframlegget. I planarbeidet har det vore jobba med å få til ein tilkomst til planområdet frå nord, for å sleppe gjennomkøyring i bustadfeltet Stemmegarden. Denne løysinga vart forkasta, då den ville krevja store terrenginngrep og gi dårlige stigningsforhold. Rådmannen er positiv til makebyttet av naturområde, sidan tiltaket vil føra med seg mindre terrenginngrep. Terreng og landskap Planområdet ligg i kuppert og eksponert landskap, og det er ei utfordring å plassera bustadene på ein god måte i terrenget. I planframlegget viser tiltakshavar gode intensjonar gjennom at både bygg og anlegg er plassert i terrenget på ein måte som skal gi minst mogleg inngrep. Føresegnene sikrar god og variert materialbruk, utforming med arkitektonisk kvalitet, variasjon i uttrykket på rekkehusa og bustadane skal ha fargar som gir dempa fjernverknad. Murar som skal oppførast i planframlegget skal vera i naturstein. Rådmannen er positiv til at det er lagt stor vekt på terrengtilpassing og arkitektur som skal dempa fjernverknaden av tiltaka, i eit område som er godt synleg frå sjøen. I planområdet er det ein del bratte skrentar, og det er derfor utarbeid ei skredfarevurdering der potensielle farar for steinsprang og skred er godt vurdert. Rådmannen meiner det er godt sikra i føresegnene at skredfarevurderinga skal leggjast til grunn for vidare detaljprosjektering og byggesakshandsaming. Barn og unge sine interesser Rådmannen er nøgd med at det er lagt opp til varierte områder til leik som passar til barn i alle aldrar. Det er og sikra at arealet som tas frå leikeplassen i naboplanen Stemmegarden, vert erstatta med leikeareal innanfor f_blk2. Areal for tilkomstveg f_skv1, tatt frå leikeareal i naboplanen er erstatta innanfor leikeareal f_blk2.

6 Det er opparbeidd ei ny gangveg gjennom naboplanen og fram til busshaldeplassen i sørgåande retning. Rådmannen meiner at dette tiltaket, sett i samanheng med interne fortau i planområdet, sikrar trygge forbindelsar fram til nærmaste kollektivhaldeplass. Det er ikkje trygg kryssing mellom busslommene ved fylkesvegen, og desse er ikkje utforma etter dagens standard. Gangvegen er heller ikkje universelt utforma. Det er sikra i føresegnene at det skal vere etablert samanhengande gang- og sykkelveg eller fortau fram til skule før det vet gjeve byggeløyve for bustader i planområdet. Samanhengande fortau eller gang -og sykkelveg vil koma i forbindelse med utbygging av ny Fv. 555, strekninga Tellenesskogen Vorland nord. Områdereguleringa for fylkesvegen er ikkje godkjent, og det er usikkert når utbygginga av vegen vil starta opp. Kva tid rekkefølgjekravet er oppfylt vil styra tid for utbygginga av Tibben, og vil truleg ligga noko fram i tid. Samla sett meiner rådmannen at trafikktryggleiken i området er godt ivareteken. Rådmannen meiner vidare at trygg skuleveg er eit viktig premiss for at det kan byggjast ut meir i området, og er nøgd med at utbygginga vert utsett til dette er på plass. Naturmangfald I samsvar med naturmangfaldslova (nml) skal offentlege avgjerder som gjeld naturmangfald så langt som råd byggja på vitskapeleg kunnskap. Den vitskapelege kjelda for vurdering etter nml er Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning. I planarbeidet er det også nytta viktige informasjonskjelder som miljostatus.no og Artsdatabanken. Gjennom søk i databasane Artsdatabanken, Naturbasen og miljostatus.no og ved observasjon på synfaring, kan det konkluderast med at ikkje er raudlisteartar, trua naturtypar, prioriterte artar, utvalte naturtypar eller naturområde som er særs viktig for naturmangfaldet innanfor planområdet. Ei samla vurdering etter nml 8-12 av naturmangfaldet i dag og konsekvensane av planframlegget tilseier at utbygginga ikkje vil ha negativ effekt på naturmangfaldet i området. Oppsummering Med bakgrunn i vurderingane som er gjort ovanfor tilrår rådmannen at planframlegget vert lagt ut til offentleg ettersyn.