Fjell kommune Arkiv: 36/10 Saksmappe: 2013/ /2016 Sakshandsamar: Linn Cecilie Martinson Dato: SAKSDOKUMENT

Transkript

1 Fjell kommune Arkiv: 36/10 Saksmappe: 2013/ /2016 Sakshandsamar: Linn Cecilie Martinson Dato: SAKSDOKUMENT Utvalsaksnr Utval Møtedato 43/16 Komité for plan og utvikling Framlegg til detaljregulering for Luren, gnr. 36, bnr. 10 m. fl. - Foldnes. 1. gangsbehandling. Tiltakshavar: Straume Mesterbygg AS. Samandrag av saka: Ard arealplan AS har på vegne av Straume Mesterbygg AS utarbeidd framlegg til detaljregulering for Luren, gnr. 36, bnr. 10 m. fl. Foldnes. Føremålet med planarbeidet er å auka utnyttinga innanfor området, ved å leggja til rette for bygging av bustader, naust og to flytebryggjer. I arealdelen til kommuneplanen , er området sett av til bustad, LNF- område, annan type bygg og anlegg og bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhøyrande strandsone. Planområdet kjem inn under krav om overordna plan for Litle Sotra og funksjonell strandsone. Rådmannen tilrår at planforslaget vert lagt ut til offentleg ettersyn med dei endringane som går fram av saksutgreiinga. Innstilling: Komité for plan og utvikling vedtek: I medhald av plan- og bygningslova godkjenner Komité for plan og utvikling at framlegg til detaljregulering for Luren, gnr. 36, bnr. 10 m. fl. Foldnes, med plankart datert , føresegner datert og planskildring datert , vert lagt ut til offentleg ettersyn, med dei endringane som går fram av saksutgreiinga. Straume, den Steinar Nesse Berit Karin Rystad

2 Rådmann Plan- og utbyggingssjef Handsama i Komité for plan og utvikling : Arealplanleggjar Linn Cecilie Martinson presenterte planen. Framlegg frå H og AP v/jon Inge Matre, H om følgjande tillegg til innstillinga: 1. Komité for plan og utvikling ønskjer ei vurdering av om parkeringsnorm er utarbeida etter gammalt eller nytt regelverk. 2. Komité for plan og utvikling ønskjer at bosskonteinarar vert knytt tettare til bustadområdet, slik at en unngår kryssing av Gamle Foldnesveg. 3. Komité for plan og utvikling ønskjer framlagt 3D dokumentasjon som gjev eit betre bilde av høgder, heilskap og gangvei vert utarbeida og lagt ved planforslaget. 4. Talet på båtplassar skal reduserast til 17. Innstillinga og framlegget frå Jon Inge Matre vart samrøystes vedteke. Vedtak i Komité for plan og utvikling : Komité for plan og utvikling vedtek: I medhald av plan- og bygningslova godkjenner Komité for plan og utvikling at framlegg til detaljregulering for Luren, gnr. 36, bnr. 10 m. fl. Foldnes, med plankart datert , føresegner datert og planskildring datert , vert lagt ut til offentleg ettersyn, med dei endringane som går fram av saksutgreiinga og følgjande tilleggpunkt. 1. Komité for plan og utvikling ønskjer ei vurdering av om parkeringsnorm er utarbeida etter gammalt eller nytt regelverk. 2. Komité for plan og utvikling ønskjer at bosskonteinarar vert knytt tettare til bustadområdet, slik at en unngår kryssing av Gamle Foldnesveg. 3. Komité for plan og utvikling ønskjer framlagt 3D dokumentasjon som gjev eit betre bilde av høgder, heilskap og gangvei vert utarbeida og lagt ved planforslaget. 4. Talet på båtplassar skal reduserast til 17.

3 Dokument vedlagt saka: A. Plankart, datert B. Føresegner, datert C. Planskildring, datert D. Illustrasjonsplan, datert E. Snitt, datert Saksopplysningar: Bakgrunn for planarbeidet Ard arealplan AS har på vegne av Straume Mesterbygg AS utarbeidd framlegg til detaljregulering for Luren, gnr. 36, bnr. 10 m. fl. Foldnes. Føremålet med planarbeidet er å auka utnyttinga innanfor området ved å leggja til rette for bygging av bustader, naust og flytebryggjer. Varsling og kunngjering Oppstart av reguleringa vart første gang kunngjort i Vestnytt Varsel om oppstart vart sendt til naboar og offentlege instansar. Det kom inn fem merknadar frå offentlege instansar og to frå private. Grunna krav frå kommunen om å etablera fortau fram til detaljregulering for Ranen planid: , vart det sendt ut varsel om utviding av planområdet til naboar og statlege og offentlege instansar.. Ved varsel om utviding kom det inn tre merknader frå offentlege instansar og ein frå private. Planstatus I arealdelen til kommuneplanen (KPA) er planområdet sett av til bustad, LNF-område, bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhøyrande strandsone og annan type bygg og anlegg. Området kjem inn under krav om overordna plan for Litle Sotra og ligg i funksjonell strandsone. Planområdet Planområdet er på om lag 33 dekar, og er lokalisert på Foldnes, om lag 3 km frå regionsenteret Straume. I tilgrensande område er det spreidde einebustader og grøntområde. Området grensar til sjø i aust, og sjølina er dels utbygd med naust og flytebrygger. Veg- og trafikktilhøve: Tilkomst til planområdet er via Gamle Foldnes vegen, som er smal og manglar fortau. Eksisterande veg i planområdet er smal og svært bratt i sør. Begge vegane har ei fartsgrense på 50 km/t. Næraste kollektivhaldeplass ligg om lag 500 meter unna, og kollektivdekninga er god. Terreng og landskap: Terrenget i planområdet har ei relativt sterk stigning frå sjø til kote +26. Terrenget heller mot aust, ligg ope til og har gode soltilhøve. Sosial infrastruktur: Tiriltoppen familiebarnehage er nærmaste barnehage og ligg om lag 600 meter sørvest for planområdet, og Foldnes barneskule ligg om lag 2,2 km unna. Fjell ungdomsskule og Sotra vidaregåande skule ligg på Bildøy, om lag 5 km unna. Dei fleste idretts- og kulturtilbod, arbeidsplassar og servicetilbod er på Straume, om lag 3 km sørover. Teknisk infrastruktur: Innanfor planområdet ligg det private avløpsleidningar som har kapasitet til at fleire bustader kan kopla seg på. I Gamle Foldnesvegen er det kommunale vass- og avløpsleidningar. Det er

4 mogleg at straumfordelingsanlegget i området ikkje har kapasitet til å forsyne nye bustader, og det må difor setjast av plass til ny nettstasjon. Naturmangfald og kulturminneverdiar: Store delar av planområdet er utbygd, men inneheld også jordbruksareal og noko skog. Det er ikkje observert viktige dyreartar eller registret raudlisteartar, eller andre spesielle naturverdiar i området, jf. rapport om Viltet i Fjell og Naturtypar i Fjell. Vestre del av planområdet er registrert som innmarksbeite, men har ikkje vore i drift sidan Det er ikkje registrert kulturminner eller kulturmiljø innanfor planområdet. Planframlegget Formålet med detaljreguleringa er å leggja til rette for oppføring av bustader, naust og flytebryggjer. Planen legg opp til ei relativt høg utnytting, samstundes som det er sikra store grøntområde for leik og opphald. Bustader: Planen legg til rette for oppføring av totalt 17 nye bustadeiningar fordelt på einebustader, tomannsbustader og rekkehus i formåla BF1-3 og i BKS. Utnyttingsgraden i byggeformåla for bustad er mellom 30%- 50% BYA. Maksimal byggehøgd er 8 meter over gjennomsnittleg planert terreng, og minste uteopphaldsareal vert minimum 100 m 2 pr. bustadeining. Naust: Planen legg opp til at det kan førast opp totalt 11 nye naust i formåla BUN1-3. Føresegnene sikrar at det maksimalt kan byggjast tre naust i ei rekke før opphald. Dei sørlegast nausta i BUN1 medfører skjering i bakkant. Småbåthamn: Innanfor formåla VS1 og VS2 er det tillat å føra opp to flytebryggjer med maksimalt 15 båtplassar innanfor kvart formål. Allmenn tilgjenge til og langs strandsona: Det vert sikra allmenn tilgjenge til strandsona ved opparbeiding av gangvegane f_sgg1 og f_sgg2. For å sikra at strandsona ikkje vert bygd igjen, er det sikra i føresegnene at det ikkje skal byggjast meir enn 3 naust i ei rekkje. Leike- og uteopphaldsareal: Sørvest i planområdet skal det opparbeidast ein leikeplass på 618 m 2 som grensar mot eit grøntområde i vest. Med bakgrunn i at vegen f_sv3 er svært bratt, skal det etablerst ein rampe i BKS, som vert tilkomsten ned til leikeplassen. Det er sikra i føresegnene at leikearealet skal utstyrast med fleire leikeapparat, og 1/3 del av leikeplassen skal vera universelt utforma. Leikeplassen skal vera ferdigstilt før det kan gjevast bruksløyve til bustadane innanfor formåla BKS. Sør i planområdet er det sett av areal til badeplass, f_gb og VB, for bebuarane i planområdet. For å kunne etablera ein god badeplass skal det gjerast tiltak som å fjerna større steinar, utjamna massar, leggja ut skjelsand og utplassering av benkar. Badeplassen skal vera ferdigstilt før det kan gjevast bruksløyve til nye tiltak innanfor BKS, BFS1 og BFS2. Veg- og trafikktilhøve: Tilkomstvegen i planområdet, f_sv2 og f_sv3 er hovudsakleg dagens trase med unntak av små justeringar. Innkjørsla til planområdet vert flytta eit stykke sørover for å få ei meir trafikksikker løysning. Trafikkmenga i planområdet vil utgjera ein ÅDT på 68.

5 Tilkomst til bustadane: - Vegen o_sv1 er eksisterande vei, og vert tilkomst til dei nordlegaste bustadane i BFS2. - Vegen f_sv2 er den nordlegaste delen av tilkomstvegen i planområdet, og denne vert tilkomst for BFS1 og BFS2. f_sv2 har ei breidde på 3,5 meter, ei stigning på 1:20 og kjem under dimensjoneringsklasse A1 i handbok Vegen f_sv3 er den sørlege delen av tilkomstvegen, og vert nytta av dei to eksisterande bustadane. Vegen har ei stigning på 1:6. - f_sv4 gir tilkomst til nye bustader i BFS2 og til eksisterande bustad i BFS3. Gangveg: Det vert lagt til rette for to gangvegar, f_sgg1 og f_sgg2. Gangvegen f_sgg1 gjev tilkomst til naustområdet i nordaust, og gangvegen f_sgg2 gjev tilkomst naustområdet og badeplassen i søraust. Gangvegane har ei breidde på 2,5 meter og ei stigning på 1:10 og 1:5. Parkering/garasje: Parkering og sykkelparkering skal løysast innanfor kvart einskild bustadføremål. Det er sett av to parkeringsplassar pr. bustad, og minst 5 % av parkeringsplassane skal utformast for rørslehemma. For nausta er det sett av parkering i formålsområda f_spp1 og f_spp2. Folkehelse: Planområdet ligg i naturskjønne omgjevnader utan støy og forureining, med fleire grøntområde i nærleiken. Det er sett av eit stort leikeareal som oppmodar til sosialt samvær, og det er vert god tilgang til strandsona. Terreng, landskap og estetikk: Bustadane vert plassert på ein måte som gjer at store fyllingar og skjeringar vert unngått. Det vert lagt til rette for 2 etasjar for alle bustadtypane, slik som kringliggjande bustader. Nausta medfører terrenginngrep i strandsona. Kommunaltekninsk anlegg: Det er sett av eit areal, f_bkt, for bosshandtering og postkassestativ. Tilkomsten til arealet er dimensjonert med ei vegbreidde på 5 meter. BKT2 er sett av til ny nettstasjon. Støy: Planområdet er ikkje utsett for støy, og det er difor ikkje behov for støyskjermingstiltak. Universell utforming: Bustadene innanfor planområdet skal søkjast universelt utforma. Dette kan løysast ved at bustadene får trinnfri tilkomst, og har alle funksjonar på same plan. Krav til universell utforming er sikra i føresegnene, 2.7. Rekkjefølgjekrav: Vegar, leikeplass, badeplass og kommunaltekniske anlegg skal vere ferdig opparbeida før det kan gjevast bruksløyve for nye tiltak, jf. 3 i føresegnene. Vurdering: Planen for Luren ligg om lag 3 min med bil frå Sotra kystby, og har dermed god tilknyting til aktivitet- og servicetilbod og arbeidsplassar. Området er eit etablert bustadområde/hytteområde, og har flott utsikt mot sjøen med god tilknyting til grøntområde og strandsona.

6 Overordna plan for LitleSotra: Planen for Luren ligg i gjennomføringssone H810_31 som er krav om overordna plan jf. arealdelen til kommuneplanen. Det vart varsla om oppstart lenge før ny kommuneplan vart vedteken, og det vert difor urimelig å stoppa planarbeidet for å venta på ein overordna plan for LitleSotra. Barn- og unges interesser og universell utforming Rådmannen er positiv til at det er sikra opparbeiding av eit stort og solrikt leikeareal på over 600m 2 som grensar til eit grøntområde. Det er sikra oppføring av fleire leikeapparat og møblement, og leikearealet kan verta ein god møteplass for bebuarane i planområdet. Rådmannen er positiv til at det vert lagt opp til universell utforming for delar av leikearealet f_blk. Tilkomstvegen f_sv3 er svert bratt med ei stigning på 1:6, og det skal difor etablerast ein rampe frå BKS til leikearealet. Rampen får ei stigning på 1:15, men tilfredsstillar ikkje krava til universell utforming. Likevel meiner Rådmannen at tiltakshavar har komen fram til ei akseptabel løysning som vert eit godt alternativ til den bratte vegen i sør. Fortau: I KPA er det krav om samanhengande fortau eller gang- og sykkelveg fram til nærmaste kollektivhaldeplass og fram til nærmaste skule. Planen for Luren var allereie starta opp før ny KPA vart vedteken, og det vil difor ikkje vera rimeleg å krevja at alle nye rekkjefølgjekrav som kom med planen vert følgd opp. Det er starta opp planarbeid i tilgrensande område, og når desse vert utbygd vil det saman med planen for Luren vera samanhengande fortau fram til Foldnesvegen. Rådmannen er nøgd med at planen for Luren legg opp til fortau som kjem i møte med fortau i tilgrensande planar, slik at det vert sikra eit samanhengande fortau. Allmenn tilgjenge til strandsona og badeplass f_gb og VB: Rådmannen er positiv til at det skal etablerast gangvegar til naustområda, slik at strandsona vert tilgjengeleg for ålmenta. Gangvegen f_sgg2 vert svært bratt, men gjer det likevel enklare å koma ned til den komande badeplassen f_gb/vb. Området kring badeplassen, søre del av BUN2, ligg ope til med flott utsikt mot sjøen. Berga aust for badeplassen gir kvalitetar til området og opnar for rekreasjon og aktivitet i strandsona. Planarbeidet legg opp til at det i søre delen av BUN2 kan fyllast ut i sjø, og førast opp naust. Rådmannen er svært kritisk til utfylling i strandsona og til plassering av eit naust i dette arealet, då opplevinga av området vil verta svært endra. Tiltaket legg opp til privatisering av strandsona og er i strid med regionale mål og føringar for strandsona. Arealet er heller ikkje sett av som byggjeformål KPA. Naustet som allereie er opparbeida sør i BUN2 har sett opp gjerde og Rådmannen ønskjer ikkje å leggja opp til ytterlegare privatisering av strandsona. Rådmannen meiner det vert motstridande å leggja opp til eit fellesområde i strandsona, samstundes som ein tettar igjen området med private naust. Rådmannen tilrår at arealet sør for det etablerte naustet i BUN2 vert regulert som ein del av badeplassen f_gb/vb.

7 For at områda f_gb og VB skal verta ein god badeplass, kan det fjernast større steinar, leggjast ut skjelsand og plasserast ut benkar. Skjelsand kan berre fyllast ut i strandsona dersom tiltaket ikkje kjem i konflikt med naturmangfaldet. Rådmannen meiner at det må utarbeidast ei føresegn som sikrar at området må vurderast opp mot naturmangfaldet før badeplassen kan fyllast ut med skjelsand, og at dersom ein finn opplysningar som vert til hinder for utfylling, må det gjerast andre tiltak som gjer at området vert tilrettelagt som ein funksjonell badeplass. Småbåthamn Planen legg opp til at det innanfor formåla for småbåthamn, VS1 og VS2, kan førast opp to flytebrygger med til saman 30 båtplassar. Rådmannen er positiv til samlokalisering av flytebryggjene, framfor å tetta i igjen strandsona med fleire mindre flytebryggjar. Likevel meinerrådmannen at 30 båtplassar gir uttrykk for å vera eit stort småbåtanlegg, og er kritisk til at det vert lagt opp til eit så høgt tal med båtplassar, utan at anlegget vert illustrert eller omtalt i planskildringa. Eit småbåtanlegg med 30 båtplassar må vurderast gjennom ein overordna plan for Litle Sotra, slik at ein kan setja anlegget inn i ein større kontekst. Rådmannen tilrår difor at det totalt sett, ikkje kan førast opp meir enn 16 båtplassar innanfor formåla VS1 og VS2. I småbåthamner skal det leggjast til rette for at allmenta har tilgang til å setja ut kajakk og liknande. Rådmannen rår til at det vert lagt inn ei føresegn som sikrar dette. Landskap, terreng og fellestiltak i strandsona Bygging av naust i bratt terreng i strandsona gjer at det vert vanskeleg å unngå dominerande skjeringar i terrenget. I illustrasjonsplanen er nokre av nausta plassert over fleire kotehøgder, og dersom nausta vert bygd på kote 1, kan dei nokre stader utløysa ei skjering på opp til 6 meter.

8 Rådmannen er ikkje samd i at nausta vert lagt godt i terrenget, og viser til at føresegnene for terreng og landskap vert motstridande for utbygginga. Arealet BUN1 er sett av til byggjeformål i KPA, men det er ikkje det same som at heile arealet skal byggjast ut. Innanfor formålet må ein finna best eigna plassering for utbygging, og Rådmannen kan ikkje sjå at dei tre sørlegaste nausta i illustrasjonsplanen i BUN1 vert lagt godt i terrenget. Fjell kommune ligg i den nest strengaste sona for nasjonal strandsonepolitikk, og det er difor svært viktig at nausta som vert ført opp i kommunen, ikkje fører med seg store konsekvensar for terreng og landskap. Rådmannen tilrår at BUN1 vert innskrenka fram til eksisterande naust, slik at det ikkje vert bygd nye naust sør for dette naustet. Strandsonevernet er betydeleg skjerpa, og gjennom arbeidet med ny kommuneplanen har kommunen vore restriktiv med utlegging av nye byggformål for naust, men i større grad opna for fellesnaust. Mykje av den tilgjengelege strandsona på Litle Sotra er privatisert, og det er eit behov for å finna ein balanse mellom private og felles løysingar. Rådmannen meiner det burde vore lagt til rette for eitt felles naust, framfor å etablera fleire mindre naust som utløyser store terrenginngrep. Murar, skjeringar og fyllingar: På bakgrunn av terrengprofilane som viser høge skjeringar og fyllingar, meiner Rådmannen at føresegne må sikra ei maks høgd for skjeringar og fyllingar. I tillegg bør det sikrast ei maks høgd for murar då bratt terreng potensielt kan utløysa høge murar. BYA: Planen legg opp til at det innanfor formåla BFS1- BFS4 tillatast oppføring av einebustader og tomannsbustader. Utnyttingsgraden innanfor BFS1 er sett til 50% BYA, og rådmannen meiner at det i føresegnene må spesifiserast at utnyttingsgraden vert lågare dersom ein vel å føra opp einebustader i BFS1. Naturmangfald: I samsvar med naturmangfaldslova (nml) skal offentlege avgjerder som gjeld naturmangfald så langt som råd byggja på vitskapeleg kunnskap. Den vitskapelege kjelda for vurdering etter nml. er Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning. I planarbeidet er det også nytta viktige informasjonskjelder som artskarta til artsdatabanken.no og miljostatus.no. Ved søk i databasane Artsdatabanken og Naturbasen, og ved observasjonar på synfaring, kan det konkluderast med at det innanfor planområdet ikkje er raudlistearter, trua naturtypar, prioriterte arter, utvalte naturtyper eller område som er særs viktig for natur mangfaldet. Artsdatabanken viser observasjon av gjøk i 1976 nordvest for planområdet, og er av kategori nær trua i norsk raudliste. Bustadstrukturen i planområdet og i kringliggjande område er i dag svært fragmentert og det er reelt å tru at konsekvensane av den nye utbygginga ikkje vil gje negative konsekvensar for artens leveområde dersom arten framleis finst i området.

9 Ei samla vurdering etter nml av naturmangfaldet i dag og konsekvensane av planframlegget tilseier at planframlegget ikkje vil ha negativ effekt på naturmangfaldet i området. Oppsummering: Med bakgrunn i det som er drøfta over tilrår rådmannen at planframlegget vert vedteken lagt ut til offentleg ettersyn med følgjande endringar: 1. Søre del av BUN2, arealet sør for det eksisterande naustet, må endra formål frå naust BUN2, til badeplass f_gb/vb eller naturformål. 2. Det må sikrast i føresegnene at talet på båtplassar vert redusert til 16 i planområdet. 3. Det må sikrast i føresegene at det vert lagt til rette for utsetjing av kajakk og liknande innanfor formåla for småbåthamn. 4. Sørlegaste del av BUN1 må innskrenkast fram til eksisterande naust. 5. Det må i føresegnene sikrast ei maks høgd for murar, skjeringar og fyllingar. 6. Det må i føresegnene sikrast at utnyttinga i BFS1vert redusert ved oppføring av einebustader.