SAKSFRAMLEGG. Sakshandsamar: Cecilie Roppen Arkivsak: 2016/573 Løpenr.: 12369/2017. Utvalsaksnr. Utval Møtedato 17/109 Teknisk utval

Transkript

1 ULSTEIN KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Sakshandsamar: Cecilie Roppen Arkivsak: 2016/573 : Utvalsaksnr. Utval Møtedato 17/109 Teknisk utval GONGS OFFENTLEG ETTERSYN - DETALJREGULERING ØVRE RINGEN Saka gjeld: Det er utarbeida forslag til detaljregulering av Øvre Ringen. Det vert lagt opp til konsentrert utnytting i form av ei bustadblokk og ein firemannsbustad med tilhøyrande leikeplass og infrastruktur. Vedtak i teknisk utval, : Teknisk utval vedtek å leggje framlegg til detaljregulering for Øvre Ringen, med føresegner, PlanID , ut til offentleg ettersyn i medhald av plan- og bygningslova Handsaming: Tilrådinga frå kommunalsjef teknisk vert vedteken med 7 mot 0 røyster. Tilråding frå kommunalsjef teknisk: Teknisk utval vedtek å leggje framlegg til detaljregulering for Øvre Ringen, med føresegner, PlanID , ut til offentleg ettersyn i medhald av plan- og bygningslova

2 Saksfakta: Planarbeidet har bakgrunn i at ein tomannsbustad innanfor planområdet brann ned i Ulstein kommune/ulstein Eigedomsselskap står som grunneigar av denne i tillegg til tre andre naboeigedomar med tomannsbustadar. I staden for å byggje opp igjen tomannsbustaden vil ein rive dei tre naboeigedomane og byggje ein firemannsbustad og eit leilegheitskompleks. Ein vil få tettare utnytting og fleire kommunale bustadar. Oppstartssak vart vedteken i teknisk utval i PS sak 16/68, Naboar og offentlege instansar fekk varsel om oppstart den I samband med oppstartsmeldinga kom det inn tre merknadar frå offentlege instansar. Eit samandrag av merknadane og kommentar kan sjåast under. Møre og Romsdal fylkeskommune skriv følgjande: Jamfør plan og bygningslova 28-7 (den ubebygde delen av tomta/fellesareal), Teknisk forskrift (TEK10) 8-1 (uteareal) og 8-4 (uteoppholdsareal), skal ein gjennom planarbeidet sikre uteareal for felles opphald og leik på ein slik måte at dette arealet får tilstrekkeleg storleik, utforming og plassering i forhold til bygg, tilkomst og parkering. Utearealet skal vere eigna opphaldsstad for bebuarar på bakkeplan. Samtlege einingar skal ha tilgang til arealet, som skal kunne nyttast av alle, vaksne som barn. Vi vil særskilt understreke plassering i forhold til bygg, fordi dette føreset at ein i reguleringsplankartet fastsett kor dei ulike planføremåla skal vere, gjennom avgrensing av dei ulike føremåla, samt bruk av byggegrense m.m. Det må innarbeidast rekkjefølgjeføresegn som sikrar opparbeiding. Opparbeiding må vere knytt til ferdigattest for første bueining. Når det gjeld nærare utforming og plassering av areal for opphald og leik, rår vi til at ein ser nærare på utformingskrava i Rikspolitiske retningsliner for å styrke barn og unges interesser i planlegging/rundskriv T-2/08. Vi minner om at kommunen i reguleringsplanen kan gi føringar for arealføremål som sikrar utforming i forhold til funksjonskrava for universell utforming, jf. plan- og bygningslova 12-7, punkt 4. Føringane kan omfatte alt i frå føringar gjennom overordna prinsipp ved utforminga av planen, til konkrete føringar for utforminga av utomhusareal og bygg m.m. Gjennom å vere bevisst universell utforming i planlegginga og i føringar for seinare byggeprosjekt, vil kommunen kunne sikre ein funksjonell meirverdi. Det er i oppstartvarselet vist til at ein ser positivt på framlegget mellom anna fordi det kan sikre opparbeiding av leikeareal. Det betyr at areal som var tilrettelagt i gjeldande plan ikkje er opparbeidd. Reint planjuridisk er det likevel sikra som leikeareal. Vi er ikkje kjent med føresegnene i gjeldande plan (ikkje å finne i planregister på nett), men ut frå at planen er frå 1975 er desse neppe tilstrekkelege i dag. Ikkje mindre er dette det einaste leikearealet mellom Høddvoll og Holsekervegen og er derfor tenkt å skulle dekke eit større buområde enn berre det som no er varsla omregulering av. Dersom dette arealet eventuelt vert redusert og i tillegg tilgjengeleg berre for bebuarar i ny plan, vil dette vere lite tenleg for det samla bumiljøet, og det vil i prinsippet fordre behov erstatningsareal for «dei andre». Ei moglege løysing på dette vil vere å gjere leikearealet offentleg. Vi registrerer at det er regulert eit offentleg leikeareal rett vest for stadion, men kjenner elles ikkje status for dette. Det er relevant å omtale også dette i planomtalen som må følgje planen. i arkivsak 2016/573 Side 2 av 5

3 Kommentar: Merknaden er teke til følgje. Det er avsett eit større areal til offentleg leikeplass som sikrar bustadane på eigedomen og eigedomane rundt. Det er sett ned krav om rekkjefølgjebestemmelse og krav om utforminga av arealet. Fylkesmannen i Møre og Romsdal skriv at støytilhøva må avklarast. Miljøverndepartementets Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging T-1442, med tilhøyrande rettleiar, skal leggast til grunn for all arealplanlegging og utbygging. Fylkesmannen legg til grunn at barn og unge sine interesser blir tatt vare på, jf. 5-1 i plan- og bygningslova. Rundskriv T-2108 om barn og planlegging frå Miljøverndepartementet gir rammer for planarbeidet på dette området. Fylkesmannen i Møre og Romsdal har også ei eiga satsing på barn og unge sine oppvekstvilkår. Rikspolitiske retningsliner for å styrke born og unge sine interesser i planlegginga stiller krav til den kommunale planleggingsprosessen. Dette gjeld mellom anna krav til fysisk utforming av areal for born og unge. I nærmiljøet skal det finnast areal der born og unge kan utfolde seg og skape sitt eige leikemiljø. Areala må vere store nok og eigne seg for leik og opphald, gi høve til ulike typar leik til ulike årstider, og kunne brukast av ulike aldersgrupper og gi høve for samhandling mellom barn, unge og vaksne. Barn sin aksjonsradius er avgrensa, og det er difor viktig at leikeareal er lett tilgjengeleg og at det er trygt å kome seg dit. Det bør vere gode soltilhøve, vere skjerma for sterk vind, forureining, støy og trafikkfare og anna helsefare. Områdeleikeplassar er større områder med høve til aking, balleik, sykling og anna, og skal settast av der det blir etablert 20 eller fleire bueiningar. Innan ein avstand på 150 meter skal alle ha ein områdeleikeplass, og denne bør minst vere 1500kvm. Maksimalt 50 bueiningar kan vere felles om slik leikeplass. Kommentar: Merknaden er teke til følgje. Støyforholda er vurdert og ein finn ikkje å måtte gjere tiltak mot dette. Det er avsett eit større areal til offentleg leikeplass som sikrar bustadane på eigedomen og eigedomane rundt. Det er sett ned krav om rekkjefølgjebestemmelse og krav om utforminga av arealet. Mørenett har ingen kommentarar til oppstart av detaljregulering for Øvre Ringen anna enn at dei vil gjere merksam på at det går ein del lavspenningskablar gjennom reguleringsområdet, sjå vedlagde kart. Minst ein av kablane og eit kabelskap må vere intakt og i drift i byggeperioden, då den straumforsyner bustadar utanfor reguleringsområdet. Kommentar: Merknaden er teke til følgje gjennom paragraf i føresegnene. Vurderingar og konklusjon: Det vert lagt opp til to område for bustadar med konsentrert utnytting, BKS1 og BBB1. I BKS1 kan det settast opp eit konsentrert småhus som t.d. firemannsbustad, medan det i BBB1 kan oppførast ei bustadblokk. Maks utnyttingsgrad er sett til maks 40 % BYA for kvart av områda. For BKS1 er maks mønehøgd 8,5 m og gesims 6,5 m. For BBB1 kan blokka oppførast med maks møne- og gesimshøgd 14 m, men ikkje over kote +111 m. Dette tilsvarar 4 etasjar, pluss nedgreven parkeringskjellar. Kotehøgda er tilsvarande maks kotehøgd som er sett ned i tilgrensande detaljregulering for Høddvollområde, planid Område har allereie blokkbebyggelse i bakkant og det er tatt omsyn til regulert høgde der slik at ny blokk i Øvre Ringen maksimalt vil flukte med bebyggelsen bak. Det er også under planlegging meir i arkivsak 2016/573 Side 3 av 5

4 blokkbebyggelse rundt stadion. Administrasjonen meiner det difor kan etablerast ei bustadblokk innanfor planområde til Øvre Ringen. Parkering skal opparbeidast. Det er krav om 2 plassar pr. bueining på BKS1 og 1,5 plass pr. bueining for BBB1. BBB1 kan gjerne ha nedgravd garasjekjellar. BKS1 vil få tilkomst frå Høddvegen, medan BBB1 vil få tilkomst frå Høddvollvegen. Køyrevegane vert elles ikkje endra frå gjeldande reguleringsplan. Eksisterande gang- og sykkelveg o_sgs1 er trekt noko lenger mot nord og det kan førast opp mur for å ta opp fylling frå Høddvollvegen. Grunna stigning på Høddvegen vil det vere vanskeleg å få heile gang- og sykkelvegen universelt utforma. Første del av strekninga ved Høddvegen vil ha ei stigning på om lag 1:5 (ca. 10 m), medan resten av strekninga fram til Høddvollvegen vil vere universelt utforma med ei stigning på om lag 1:20. Breidda på gangog sykkelvegen er sett til å vere 2,5 m. Det er sett av eit areal på om lag 2,3 daa til ein offentleg leikeplass. Det er sett ned rekkjefølgjekrav om at ein tilfredsstillande del av denne skal opparbeidast før første bruksløyve vert gjeve for BKS1 og før første bruksløyve er gjeve for område BBB1 skal heile leikeplassen vere opparbeidd. Det er stilt krav til eit minimumsinnhald av apparat og at universell utforming bør leggjast til grunn så langt som råd. Det er stilt krav om utarbeiding av ein felles situasjonsplan for heile planområde før det vert gjeve byggjeløyve. Gjennomført ROS-analyse utløyser ikkje spesielle tiltak. Einaste som må vurderast ved ei byggesak er radon. Det er difor spesifisert i føresegnene at byggteknisk forskrift 13-5 skal følgjast. Vurdering i forhold til naturmangfaldslova 8-12 syner at planframlegget ikkje påverkar naturmangfaldet. Med bakgrunn i vurderingane ovanfor ber administrasjonen teknisk utval gjere vedtak om å leggje detaljregulering for Øvre Ringen ut til 1. gongs offentleg ettersyn i minimum 6 veker. Folkehelse- og miljøkonsekvensar: Ingen Økonomiske konsekvensar: Ved ev. utbyggingsavtale, overtaking av infrastruktur, samt eige av kommunale bustadar. Beredskapsmessige konsekvensar: Ingen. Lenke til meir informasjon: Sunnmørskart Vedlegg: 1 Plankart Føresegner_ Planomtale Øvre Ringen 4 Innkomne merknadar 5 Sjekkliste ROS i arkivsak 2016/573 Side 4 av 5

5 Anita Sundnes Kommunalsjef teknisk Dokumentet er elektronisk godkjent og har ingen signatur. i arkivsak 2016/573 Side 5 av 5