Fjell kommune Arkiv: 33/42 Saksmappe: 2017/ /2019 Sakshandsamar: Einar Lunde Dato: SAKSDOKUMENT

Transkript

1 Fjell kommune Arkiv: 33/42 Saksmappe: 2017/ /2019 Sakshandsamar: Einar Lunde Dato: SAKSDOKUMENT Utvalsaksnr Utval Møtedato 58/19 Komité for plan og utvikling /19 Kommunestyret Detaljregulering for Espedalen gnr 33/42 - Kolltveit Slutthandsaming Tiltakshavar: Fjell bustadstifting Samandrag av saka: Tveit Arkitektkontor AS har på vegne av Fjell bustadstifting utarbeidd framlegg til detaljregulering for Espedalen gnr 33/42 - Kolltveit. PlanID: Planområdet er på om lag 8,7 dekar og ligg på Kolltveit. Formålet med planarbeidet er å leggja til rette for bygging av totalt 24 nye bustadeiningar i form av konsentrerte bustader med tilhøyrande infrastruktur, felles uteopphaldsareal og leikeplass. Planen inkluderer også 2 eksisterande einebustader. Området er regulert til bustadføremål i reguleringsplanen for Kobbeltveit golf & naturpark og i arealdelen til kommuneplanen er området sett av til bustad. Planen har lege ute til offentleg ettersyn. Det kom inn 5 merknader til planframlegget. Fem offentleg instansar gav attendemelding. Statens vegvesen hadde motsegn til planen. Etter møter og dialog med vegvesenet og er planen endra slika at motsegnspunkta er i møtekomen, og Statens vegvesen har trekt motsegna. Det er stilt rekkefølgjekrav om at krysset og dei regulert gang- og sykkelveg langs fylkesvegen skal opparbeidast før det vert gjeve igangsettingsløyve til tiltak. Rådmannen meiner at planframlegget er tilfredstillande løyst. Rådmannen har på dette grunnlaget ikkje særlege merknader til planen slik den no ligg føre, og tilrår at planen vert vedteken med dei endringane det er gjort greie for ovanfor. Endringane er innarbeidd i planen og føresegnene. Motsegna frå Statens vegvesen er trekt og så langt ein kan sjå er difor føresetnaden for å nytta eigengodkjenning i samsvar med i plan- og bygningslova til stades. Innstilling: Komité for plan og utvikling tilrår:

2 I medhald av plan- og bygningslova 12-12, godkjenner kommunestyret detaljregulering for Espedalen gnr 33/42 - Kolltveit, med plankart datert , føresegner revidert og planskildring revidert Straume, den Steinar Nesse Rådmann Bjørn Erik Kristiansen Plan- og eigedomssjef Handsama i Komité for plan og utvikling : Sjefsingeniør Einar Lunde presenterte planen. Innstillinga vart samrøystes vedteken. Tilråding i Komité for plan og utvikling : Komité for plan og utvikling tilrår: I medhald av plan- og bygningslova 12-12, godkjenner kommunestyret detaljregulering for Espedalen gnr 33/42 - Kolltveit, med plankart datert , føresegner revidert og planskildring revidert Handsama i Kommunestyret : Anita Garlid Johannessen er nestleiar i styret i Fjell bustadstifting og spør kommunestyret om ho er ugild i å behandle saka. Knut Thore Algrøy er varamedlem til styret i Fjell bustadstifting og ber kommunestyret også vurder hans gildskap. Kommunestyret vurderer at begge to er ugilde og representantane gjekk frå møtet. Tilråding gjort i komite for plan og utvikling vart samrøystes vedteke (det var 33 representantar som deltok i behandling av denne saka). Desse hadde ordet i saka: Henning Ekerhovd Vedtak i Kommunestyret : I medhald av plan- og bygningslova 12-12, godkjenner kommunestyret detaljregulering for Espedalen gnr 33/42 - Kolltveit, med plankart datert , føresegner revidert og planskildring revidert

3 Dokument vedlagt saka: Plankart, revidert Føresegner, revidert Planskildring, revidert Illustrasjonsplan, datert Innkomne merknader Melding frå Statens vegvesen om trekking av motsegn datert Saksopplysningar: Bakgrunn for planarbeidet Tveit Arkitektkontor AS har på vegne av Fjell bustadstifting utarbeidd framlegg til detaljregulering for Espedalen gnr 33/42 - Kolltveit. PlanID: Formålet med planarbeidet er å leggja til rette for bygging av totalt 24 nye bustadeiningar i form av konsentrerte bustader med tilhøyrande infrastruktur, felles uteopphaldsareal og leikeplass. Planen inkluderer også 2 eksisterande einebustader. I arealdelen til kommuneplanen er området sett av til bustad. Planområdet er regulert til bustadføremål reguleringsplan for Kobbeltveit golf & naturpark (33-8,9,11) I denne planen er området er flateregulert, men med krav om detaljreguleringsplan. Planområdet Planområdet er dels areal som er i bruk til eksisterande bustadformål og dels utmarksareal som ikkje har nokon serskilt bruk. Planområdet grenser til bustadområder med eine- og tomannsbustader. Golfbanen på Kolltveit ligg også nærområdet. Området har tilkomst frå Kolltveitvegen (fv 258) og via privat veg Espedalen og Midtskarbrekka. Nærmaste barneskule er Kolltveit skule, ca. 600m søraust for planområdet langs lokalveg/fortau. Næraste barnehage ligg ca. 50m aust for planområdet. Ungdomskule og vidaregåande skule ligg på Bildøyna, ca. 3km frå planområdet. Straume ligg ca 4 km frå planområdet, og har dei fleste servicetilbod. Det er ca 100 m til næraste busstopp med relativt god kollektivdekning mot Bergen og Ågotnes. Planframlegget Planen legg til rette for oppføring av ein firmannsbustad, 3 tomannsbustader og ei lågblokk med inntil 14 bueiningar (BKS1-3). I tillegg vert tilgrensande eksisterande einebustader regulert som frittliggande bustadområde (BFS1). Utnytting i byggjeområda er mellom 30 og 55% BYA, med krav til 100m 2 MUA for bustader over 65m 2 og 50m 2 MUA for bustader under 65m 2. Parkeringsdekning er sett til 2 p-plassar pr eining over 65m 2 og 1,5 for bustader under 65m 2. Parkering for 2 og 4-mannsbustader vert løysast på parkeringsplass SPP1, medan lågblokka har parkering i kjellar. Uteopphaldsareal skal i stor grad være felles for BKS områda. På bakkenivå kan difor maks 15 m 2 gjerdast inn pr. bueining. Bustadane er fordelt rundt eit sentralt plassert leike- og opphaldsområde BLK1 der minst 50% av areal skal ha universell utforming. Naturmangfald Planområdet er eit småkupert utmarksområde med blandingsskog med innslag av brake- og lyngvegetasjon. Det er ikkje gjort registreringar av vegetasjon, dyreartar eller naturtypar som

4 det bør takast særskilt omsyn til, jf. rapport om Naturtypar i Fjell, miljostatus.no og rapport om Viltet i Fjell. Offentleg ettersyn: Planframlegget vart første gong handsama i komité for plan og utvikling , i sak KPU.82/17, og lagt ut til offentlig ettersyn i tida Det kom inn 5 merknader til planframlegget. Ein av desse var privat. Statens vegvesen hadde motsegn til planen på følgjande grunnlag: Planframlegget tek ikkje i tilstrekkeleg grad hand om trafikktryggleiken i kryssområdet ved Fv. 258 og omsynet til mjuke trafikantar som skal ferdast her og langs med fylkesvegen. Konkret krev vegvesenet at planområdet vert utvidast slik at kryss og fortau langs Fv. 258 inngår i planområdet. Statens vegvesen vil ikkje akseptere at området vert bygt ut som skissert utan at krysset ved Fv. 258 vert utbetra. Motsegnspunkta frå Statens vegvesen er i møtekomen ved at kryss og fortau langs Fv. 258 inngår i planområdet, og motsegna er trekt i brev datert Ei kort oppsummering av innkomne merknader og rådmannen sine kommentarar følgjer: Statens vegvesen, Region vest Har motsegn til planframlegget og krev at planområdet vert utvidast slik at kryss og fortau langs fv. 258, Kolltveitvegen inngår i planområdet. Statens vegvesen vil ikkje akseptere at området vert bygt ut som skissert utan at krysset vert utbetra. Kommentar: Planområdet er utvida og tidlegare regulert kryssløysing i Plan for Kolltveit Golfhotell og Klubbhus er teken inn i planen og endra i tråd med vegvesenet sine krav, der det mellom anna er vist midtrabatt i avkjørsla og inntrekt gang- og sykkelveg på kvar side i samsvar med dei normkrava. I tillegg er eksisterande gang- og sykkelveg/fortau utvida i breidde. I tillegg er det stilt rekkefølgjekrav til at krysset og dei regulert gang- og sykkelveg langs fylkesvegen skal opparbeidast før det vert gjeve igangsettingsløyve til tiltak. Motsegna frå Statens vegvesen er dermed imøtekomen og motsegna er trekt. Det utvida planområdet har vore varsla og det er ikkje kome merknader i tilknyting til denne varslinga. Fylkesmannen i Hordaland Har ikkje merknader til planen. NVE Gjev ikkje konkret fråsegn i saka. Hordaland fylkeskommune Har ingen vesentlege merknader til planframlegget. Odd Larsen, gnr 33/152 Meiner at tomannsbustaden nord i planområdet (BKS3) ligg vesentleg høgare enn klagar sin bustad som ligg tvers over vegen nord for planområdet. Han ønskjer at mønehøgda på tomannsbustaden vert sett vesentleg lågare enn planen viser, heldt tilsvarande mønehøgda på eige hus.

5 Kommentar: Det er utarbeida 3D illustrasjonar som viser korleis soltilhøva for klagar sin eigedom vert påverka av planlagt plassering av tomannsbustaden. Av illustrasjonane går det fram at det vert svært liten skyggeverknad på eigedom 33/152 ved jamdøger 21.mars og 21.oktober kl og og at skygge sjølv kl ikkje når fram til bustaden på eigedomen. Tomannsbustad vil avgrense utsikta frå bustaden på 33/152 i ein liten sektor i høve til samla utsiktstilhøve. At planlagt bustad vil liggje høgare i terrenget enn bustaden på 33/152 kjem av terrengtilhøva og er noko ein må rekne med i kupert terreng. Ut frå ei samla vurdering kan ikkje rådmannen sjå at tomannsbustaden vil føre til større sjenanse enn ein må rekne med ved fortetting i eit område med for det meste einebustader på romslege tomter. Oppsummering av dei viktigaste endringar etter offentleg ettersyn: Kryssområdet ved fv 258, Kolltveitvegen, inkl gang- og sykkelveg er teke inn i planen. Nedste del av Espedalen f_sv2 og Midtskarbrekka f_sv3 er teken med i planen. Utnyttinga for felt BKS3 er auka frå BYA=51 % til =55%. I tillegg er det gjort ei rad med mindre justeringar i plankartet av teknisk karakter slik som påskrifter, numrering, avgrensing av omsynssoner m.v. Som følgje av endringar i plankartet og motsegna er det gjort endringar i reguleringsføresegnene. Dei mest vesentleg er referert under. Tillegg til slik at mindre tiltak ikkje kan plasserast utanfor byggegrensa mot fv 258. Ny 3.0 med rekkefølgjekrav om opparbeiding av kryssområdet med fv 258 inkl. gangog sykkelveg langs fv 258. Ny 2.12 om at avkjørslepiler vist på plankartet er rettleiande og krav til utforming av avkjørsler Tilvisingar til plankartet er endra der det har vore naudsynt, slik at det er samsvar mellom plankart og føresegner. Det er i tillegg gjort endringar av språkleg og grammatisk karakter som ikkje endrar innhaldet i føresegnene. Planskildringa er oppdatert samstundes som ho er justert i samsvar med endringane som er gjort greie for ovanfor. Vurdering: Planframlegget opnar for forttetting av eit eldre bustadområd som er regulert til bustader i reguleringsplanen for Kobbeltveit golf & naturpark. Gjennom planen har ein oppnådd betre variasjon av bustadtypar, noko som vil gje eit meir variert bustadtilbod og variasjon i området. Rådmannen har ikkje merknader til dette plangrepet og den utnytting som er føreslege. Planområdet nær til skule, barnehage og off. infrastruktur og det ligg difor til rette for at området kan utviklast til ein god stad å bu. Dei terrengmessige tilhøva i planområdet gjer at

6 bustadene kan få gode utsiktstilhøve og frittliggjande plassering, samstundes som dei er plassert lunt i landskapet utan fare for visuell dominans i høve til områda rundt. Med dei tiltaka som er teke med i VA-plan har ein rimeleg kontroll på avrenning og flomsikring i og rundt planområdet. Mellom bustadane ligg grøntområde og der er lagt til sentralt plassert leikeplass for å gje kort veg frå bustadar til leikeområde. Med berre gangvegar internt i området og fortau fram til og langs fylkesvegen er det lagt til rette for god trafikktryggleik og samtidig korte avstandar til felles parkering på bakkeplan og i parkeringskjeller. Motsegna frå Statens vegvesen er imøtekomen og utviding av planområdet er innarbeid i planen på ein god måte samstundes som det er knytt rekkefølgjekrav til kryssområdet med fylkesvegen. Rådmannen har ikkje særlege merknader til løysinga ein er komen fram ti Utbyttingsgraden for BKS3 er auka frå BYA=51% til 55%. då vegen SV3 har redusert storleiken på tomta litt slik at det vert for liten plass til det planlagde bygget med BYA =51%. Rådmannen ser på denne endringa som ei mindre tilpassing i høve til planlagt bygg på tomta. Barn og unges interesser Rådmannen er svært positiv til at detaljreguleringa legg opp til gode felles leike- og uteopphaldsareal som er sikra i planen. Etablering av dei nye leike- og uteopphaldsareala vil i tillegg truleg også vere positivt for eksisterande bustader i området. Naturmangfald Det går fram av naturmangfaldlova (nml) 7 at prinsippa i 8 til 12 skal leggast til grunn ved utøving av offentlig mynde. Vurderinga skal gå fram av vedtaket. Ein finn at 8 i nml om kunnskapsgrunnlaget og 9 i nml om føre-var-prinsippet er i oppfylt. Med den kunnskap som finnes om naturtypar og artar i området er det ikkje grunn til å tru at tiltaket vil få konsekvensar når vurderer tiltaket opp mot 10 om økosystemtilnærming og samla belastning. Rådmannen legg til grunn at det med bakgrunn i ovannemnde ikkje er naudsynt å foreta vurderingar etter dei andre miljøprinsippa Oppsummering Etter rådmannen si vurdering gjev plan med dei endringar som er gjort, eit godt grunnlag for vidare utbygging dette området. Rådmannen meiner at planframlegget, etter dei justeringar som er gjort, er tilfredstillande løyst. Rådmannen har på dette grunnlaget ikkje særlege merknader til planen slik den no ligg føre, og tilrår at planen vert vedteken med dei endringane det er gjort greie for ovanfor. Endringane er innarbeidd i planen og føresegnene. Endringane er i hovudsak gjort etter dialog med Statens vegvesen og i samråd med konsulent/tiltakshavar. Justeringane som er gjort i planen endrar, etter rådmannen si vurdering, ikkje endring hovudføremål eller intensjonar med planen. Endringane ligg etter rådmannen sitt syn innafor ramma av endringar som kan gjerast utan nytt offentleg ettersyn. Motsegna frå Statens vegvesen er trekt og så langt ein kan sjå, er difor føresetnaden for å nytta eigengodkjenning i samsvar med i plan- og bygningslova til stades.