Fjell kommune Arkiv: Saksmappe: 2017/ /2018 Sakshandsamar: Lene Takvam Dato: SAKSDOKUMENT

Transkript

1 Fjell kommune Arkiv: Saksmappe: 2017/ /2018 Sakshandsamar: Lene Takvam Dato: SAKSDOKUMENT Utvalsaksnr Utval Møtedato 31/18 Komité for plan og utvikling /18 Kommunestyret Detaljreguleringsplan/reguleringsendring for Skorafjellet barnehage - Kolltveit vest, gnr 33/603 m.fl. - Kolltveit. Sluttbehandling. Tiltakshavar: JM Norge AS Samandrag av saka: Opus Bergen AS har på vegne av JM Norge AS utarbeidd framlegg til detaljreguleringsplan for Skorafjellet barnehage - Kolltveit vest, gnr 33/603 m.fl. (planid ). Planområdet er på om lag 13 dekar og ligg innafor detaljreguleringsplan for Kolltveit Vest. Formålet med planarbeidet er å leggja til rette for flytting av regulert barnehage. Planen har lege ute til offentleg ettersyn. Det kom inn 4 merknader til planframlegget. Som følgje av merknadene vert det tilrådd å fjerne bustadområde frå planframlegget som låg ute til offentleg ettersyn. Rådmannen tilrår at planen vert godkjend, med dei endringane som kjem fram av saksutgreiinga. Endringane ligg etter rådmannen si vurdering innanfor ramma av endringar som kan gjerast utan nytt offentleg ettersyn. Innstilling: Komité for plan og utvikling tilrår: I medhald av plan- og bygningslova godkjenner kommunestyret detaljreguleringsplan/reguleringsendring for Skorafjellet barnehage - Kolltveit vest, gnr 33/603 m.fl. (planid ) med plankart revidert og føresegner datert og planskildring datert Straume, den

2 Lillian Torsvik Konst. Rådmann Bjørn Erik Kristiansen Konst. Plan- og utbyggingssjef Handsama i Komité for plan og utvikling : Arealplanleggjar Lene Takvam presenterte planen. Innstillinga vart samrøystes vedteken. Tilråding i Komité for plan og utvikling : Komité for plan og utvikling tilrår: I medhald av plan- og bygningslova godkjenner kommunestyret detaljreguleringsplan/reguleringsendring for Skorafjellet barnehage - Kolltveit vest, gnr 33/603 m.fl. (planid ) med plankart revidert og føresegner datert og planskildring datert Handsama i Kommunestyret : Tilrådinga frå komite for plan og utvikling vart samrøystes vedteken. Desse hadde ordet i saka: Henning Ekerhovd Vedtak i Kommunestyret : I medhald av plan- og bygningslova godkjenner kommunestyret detaljreguleringsplan/reguleringsendring for Skorafjellet barnehage - Kolltveit vest, gnr 33/603 m.fl. (planid ) med plankart revidert og føresegner datert og planskildring datert

3 Dokument vedlagt saka: Plankart, datert Føresegner, datert Planskildring, datert Illustrasjonsplan, datert Snitt datert Sol-skyggekart Merknader og tiltakshavar sine kommentarar til merknadene Saksopplysningar: Bakgrunn for planarbeidet: Opus Bergen AS har på vegne av JM Norge AS utarbeidd framlegg til detaljreguleringsplan for Skorafjellet barnehage - Kolltveit vest, gnr 33/603 m.fl. (planid ). I arealdelen til kommuneplanen er området sett av til bustad. Planområdet er regulert i detaljreguleringsplan for Kolltveit Vest ( mfl) (planid ). Oppstart av planarbeidet vart varsla i mai Planframlegget vart 1. gangs behandla i Komité for plan og utvikling den , i sak 92/17, og låg ute til offentleg ettersyn i tida Planområdet Planområdet er på om lag 13 dekar, ligg sørvest på Kolltveit og har tilkomst frå Bildøyvegen/fv258. Tilgrensande områder er regulert til bustad, og er under utbygging. Planområdet ligg ca 4 km frå Straume. Planframlegget Barnehagen (BHH) er planlagt flytta mot vest i høve til gjeldande reguleringsplan (sjå fig. 3), noko som gjev tilkomst via offentleg veg. Arealet regulert til barnehage vil auke frå 3566m 2 til 6457m 2. Grad av utnytting og høgde vert ikkje endra (35% BRA og gesimshøgde på opptil 12,5m). Det vert lagt til rette for min. 0,5-1 p-plassar for bil og min. 0,5 p-plassar for sykkel pr per årsverk innanfor BBH. Minimum halvparten av sykkelparkeringa skal etablerast med overbygg. Det skal også leggjast til rette for moglegheit for lading av el-bil på parkeringsplassen til barnehagen. Det er sett krav til at renovasjonsløysing skal utformast i samsvar med ny renovasjonsteknisk norm for Fjell kommune. Norma er i utgangspunktet utarbeidd for renovasjon til privathushald, men krav til utforming og kvalitet kan gjerast gjeldande for næringsverksemd o.l. Det er utarbeidd ein illustrasjonsplan som er førande for plassering av parkeringsplass og avfallshandtering. Dei nye utbyggingsområde i Kolltveit vest (planid ) og Blommen (planid ) har hatt store utfordringar knytt til overvatn, då spesielt lenger ned i systemet. Det er utarbeidd ein VA-rammeplanen der det er krav til at avrenning skal være ivaretatt slik at den ikkje overstig dagens situasjon, men derimot forsøker å redusere dagens avrenning frå området. Det er vist forslag til løysing for fordrøyning og infiltrering i planområdet. Naturmangfald

4 Planområdet er eit småkupert utmarksområde med blandingsskog og innslag av brake- og lyngvegetasjon. Det er ikkje gjort registreringar av vegetasjon, dyreartar eller naturtypar som det bør takast særskilt omsyn til, jf. rapport om Naturtypar i Fjell, miljostatus.no og rapport om Viltet i Fjell. Offentleg ettersyn: Planframlegget låg ute til offentleg ettersyn i tida og det kom inn 4 merknader, 3 frå offentlege instansar og 1 frå private. Ei kort oppsummering av merknadene og rådmannen si vurdering av desse følgjer nedanfor. Merknadene ligg i sin heilskap som vedlegg til saka. Fylkesmannen i Hordaland, merknad datert Fylkesmannen støttar planforslaget til kommunen. Hordaland Fylkeskommune, merknad datert Hordaland fylkeskommune meiner at «...justering av barnehagetomta har positive konsekvensar: Tilkomst til barnehage via offentleg veg framfor bustadområde gjev auka trafikktryggleik; betre terrengtilpassing er positivt i høve til ivaretaking av landskapet; større leikeareal til bruk både av barnehagen og av born i byggefeltet utanom barnehagen sin opningstid...» «...Dei har ingen vesentlege merknader til planforslaget og reguleringsendringa, og vurderer at endringane ikkje går utover hovudrammene i planen eller påverkar gjennomføringa av planen for øvrig.» Kommentar: Rådmannen er samd i at ein no har fått ein betre utforming av barnehagearealet som sikrar estetisk kvalitet, terrenginngrep og universell utforming. Rådmannen er spesielt nøgd med at handtering overvatn er grundig planlagt, og skal nyttast som ein ressurs til spanande uteområde for borna. Statens vegvesen, merknad datert «...Arealet avsett til barnehageføremål er nesten dobla gjennom denne reguleringsendringa medan utnyttingsgrada framleis er sett til % BRA = 35 %. Dette legg til rette for ei vesentleg auke av m 2 bruksareal (BRA). Statens vegvesen merker seg plankonsulent sine opplysningar om at bustadområdet skal vera sjølvforsynt med barnehageplassar men meiner dei potensielle trafikale konsekvensane av utvidinga kunne vore betre utreda. Ved ei eventuell framtidig auke av talet på bustadeiningar innanfor for det aktuelle bustadfeltet må det påreknast at Statens vegvesen vil krevje ny regulering og rekkefølgjekrav knytt til omarbeiding av kryssområdet ved Fv. 258.» Kommentar: Rådmannen er samd i at dette kunne vore betre utgreidd. Tiltakshavar ønske no å endre planframlegget for Skorafjellet barnehage slik bustaddelen jf. fig 1, vert omgjort til grøntområde. Rådmannen finn det difor vanskeleg å sette auka krav til avkjørsel mot fv 258. Spesielt ettersom vegvesenet ikkje har funnet grunnlag for å kome med motsegn til utviding av barnehagetomta. Erling Kopperud, Ståle Stormark og Remi Midttveit, merknad datert «...Vi kjøpere av/beboere i Brurasteinane krever at planforslagets 3 nye boenheter foran våre boliger strykes og tas ut av videre regulering av Skorafjellet barnehage. Vi støtter samtidig forslaget/vedtaket fra 2015 om omlegging av veisystemet for/til den allerede regulerte/plasserte barnehagen på den eksisterende (regulerte) barnehagetomten.

5 Eventuelle videre utvidelser av barnehagetomten hva angår tomtestørrelse og barnehagebygg, må basere seg på det fremtidige og til enhver tids realistiske behov knyttet til den realiserte boligutbygging og barnetall i Kolltveit-feltet, og i nær dialog med berørte parter (beboere, kommune, Statens Vegvesen, andre)...fjell kommune anbefales om å be om en skriftlig redegjørelse fra JM Norge i forhold til den manglende oppfyllelse av avtalt utbyggíngstakt for Kolltveit-området, herunder også hvilke konkrete planer og tiltak JM Norge har for å sikre fullføring av Brurasteinane byggetrinn 1 slik at de innflyttede beboere får et positivt bomiljø i tråd med det som har vært markedsført og lovet av JM Norge (fellesområder, naturområder, planere ferdig arealer som skal utbygges, «nøytralisere» anleggsområder)...». Dei informerer også om at dei hadde inngått kontrakt med JM Norge på tidspunktet det vart halde oppstartsmøte for planframlegget (april 2016), og at dei då ikkje vart informert om oppstart av planarbeid. Kommentar: Ved oppstart skal grunneigarar, festarar og så langt som mogleg andre rettshavarar varslast. Kopperud, Stormark og Midttveit var ikkje registrert i matrikkelen som eigar av Brurasteinane ved oppstart. Dersom dei hadde ein kjøpskontrakt på dette tidspunkter meiner rådmannen at dei burde ha vore varsla. I høve til planprosessen kan imidlertid ikkje rådmannen sjå at dei har tapt noen rettar som følgje av dette, spesielt ettersom tiltakshavar no ønske å fjerne bustader BKS (jf. fig. 1) som fekk konsekvensar for t.d. sol og utsikt mot Brurasteinane Rådmannen meiner dette er ei god løysing. I samsvar med framlegg frå tiltakshavar tilrår rådmannen at dette vert omgjort til grøntområde. Ettersom dette ikkje lenger er eit konfliktpunkt har rådmannen ikkje ytterligare kommentarar til den tidlegare bustaddelen. Figur 1: Planframlegg til offentleg ettersyn. Merknader som gjeld oppfølging av utbyggingsavtale og opparbeiding av uteareal er ikkje relevant for dette planframlegget, og må eventuelt følgjast opp av kommunen i eit anna forum. Dersom områda ikkje er bygd ut i samsvar med byggeløyve må dette følgjast opp av byggesaksavdelinga. Avtalar mellom bebuarar og JM Norge AS er privatrettslege tilhøve, og rådmannen har ikkje nokon kommentar til desse punkta.

6 Figur 2: Utsnitt frå opphavlege reguleringsplan godkjent i KS i Gjeldande reguleringsplan med reguleringsendring frå 2015 er vist i fig. 3. Område avsett til barnehage har i gjeldane reguleringsplan ikkje vore detaljprosjektert, og arealet (sjå. fig. 2) har vore mindre godt med omsyn til tilkomst, plassering og størrelse. Reguleringsendring av tilkomstveg vart gjort av kommunestyret i 2015 (sjå fig. 3). I denne saka kom det fram at kommunen var usikker på om arealet var stort nok for ei god og effektiv barnehage. Det vart ikkje tilrådde noko endring, ettersom dette ikkje var ein del av søknad om reguleringsendring, og tiltakshavar meinte arealet var tilfredsstillande i gjeldande plan. Det er i gjeldande plan sett av 3566m2 til barnehage. Rundskriv F-08/20061 om barnehager, side 40, gjev rettleiande arealnorm for barnehagar. Leike- og opphaldsareal inne bør være 4 m2 for barn over 3 år og 5,3 m2 for barn under 3 år. Utearealet bør være seks ganger større enn arealet inne. Figur 3: Gjeldande reguleringsplan til venstre og planframlegg til høgre. viktig terrengformasjon er markert med rødt. Brurasteinane er markert med blått. Jf. Strategi framtidig barnehageutbygging i Fjell kommune (vedteke i Kommunestyret ) skal nye barnehagar skal vera 5-6 avdelings barnehage for å sikra mest mogleg kostnadseffektiv drift og tilstrekkeleg kvalitet. Ein 5 avdelings barnehage gjev om lag 80 Rundskriv F-08/2006: Lov 17. juni 2005 nr. 64 om barnehager (barnehageloven) med forskrifter og departementets merknader til bestemmelsene 1

7 100 born. Med 100 born gjev dette krav til ca 2790m 2 leike og opphaldsareal ute. Det er med andre ord mogleg å gjennomføre dette på ein tomt på 3566m 2. Det er imidlertid svært utfordrande når det er sett krav til at areala m.a. skal ha høg kvalitet, ei funksjonell form og ikkje vere brattare enn 1:3. Til dømes vert terrenginngrepa store, og vil kreve fjerning av ein stor haug i område jf. fig. 2. Rådmannen meiner framlegg til reguleringsendring gjev ei vesentleg betre løysing og gjev muligheit for større og meir interessante uteområde for barna, der ein kan bevare noko av terrenget på barnehagetomta. Etter at bustader i planframlegget er fjerna, vert også haugen i f_bau bevart (sjå fig. 3), og gjev ein god buffer mot Brurasteinane (markert med blått på fig. 3). Vurdering: I føresegnene er det sett krav til uteareal for barn over 3 år. Rådmannen tilrår at føresegn vert revidert slik at det er i samsvar med Rundskriv F-08/2006, side 40, som gjev rettleiande arealnorm for barnehagar. Leike- og opphaldsareal inne skal være 4 m 2 for barn over 3 år og 5,3 m 2 for barn under 3 år. Utearealet skal være seks gongar større enn inne arealet. Rådmannen er nøgd med at intensjonen om ein god handtering av overvatn og dei føringane som litt i VA-rammeplanen. For å få fram kvalitetane overvatnet kan gi til barnehagen meiner rådmannen at det bør presiserast betre i føresegna. Rådmannen tilrår at får følgjande tillegg: «Det skal nyttast ope blågrøne løysingar for overvatn, slik at overvatn vert ein ressurs til leik i barnehagen.» Naturmangfald Det går fram av naturmangfaldlova (nml) 7 at prinsippa i 8 til 12 skal leggast til grunn ved utøving av offentlig mynde. Temaet vart derimot utfyllande omtalt ved 1. gangsbehandling av planen, og rådmannen kan ikkje sjå at det ved offentleg ettersyn er koma nye opplysningar som krev ny vurdering. Oppsummering Rådmannen tilrår følgjande endringar i planen etter offentleg ettersyn: 1. Bustadområde BKS jf. fig.1, vert tatt ut av planen for tillegg: «Leike- og opphaldsareal inne skal være 4 m 2 for barn over 3 år og 5,3 m 2 for barn under 3 år. Utearealet skal være seks gongar større enn inne arealet.» får følgjande tillegg: «Det skal nyttast ope blågrøne løysingar for overvatn, slik at overvatn vert ein ressurs til leik i barnehagen.» Dei føreslegne endringane er innarbeidd i reviderte plandokument i samråd med konsulent og tiltakshavar. Endringane som er gjort etter offentleg ettersyn endrar ikkje hovudformålet eller intensjonen med planen. Etter rådmannen si vurdering kjem endringane innanfor rammene av kva som kan endrast utan nytt offentleg ettersyn. Etter kva rådmannen kan sjå er føresetnaden for å nytta eigengodkjenning i samsvar med i plan- og bygningslova tilstade. Rådmannen meiner det reviderte planframlegget sikrar både omsyn til naboar og etablering av ny barnehage på ein tilfredstillande måte, og vil difor tilrå at kommunestyret godkjenner detaljreguleringsplanen, med dei innarbeidde endringane som går fram av saka.