Fjell kommune Arkiv: 35/34 Saksmappe: 2013/ /2015 Sakshandsamar: Iselin D. Tingvatn Dato: SAKSDOKUMENT

Transkript

1 Fjell kommune Arkiv: 35/34 Saksmappe: 2013/ /2015 Sakshandsamar: Iselin D. Tingvatn Dato: SAKSDOKUMENT Utvalsaksnr Utval Møtedato 97/15 Komité for plan og utvikling /15 Kommunestyret /15 Komité for plan og utvikling /15 Kommunestyret Framlegg til detaljregulering for Høgestølen gnr. 35/34 m. fl. - Straume. Slutthandsaming. Tiltakshavar: Helga og Torleif Straume Samandrag av saka: Ard arealplan AS har på vegne av Helga og Torleif Straume utarbeidd framlegg til detaljreguleringsplan for Høgestølen gnr. 35/34 m. fl. Straume. Planen legg til rette for oppføring av ei variert bustadsamansetning med totalt 51 nye bustadeiningar. Planen legg elles til rette for leikeplassar, uteopphaldsareal og infrastruktur. Planframlegget låg ute til offentleg ettersyn i tida Det kom inn tolv merknader, tre frå offentlege instansar og ni frå private. I kommunedelplan for Straume er området sett av til etablert og tettbygd bustadområde med krav om regulering. I kommunedelplanen er det regulert inn trasé for gangveg gjennom planområdet som koplar vegane Høgestølen og Instamyra. Planområdet er regulert gjennom Straume Sør, Utfallet, planid: og i utbyggingsplan UP Straume_Sør_Utfallet, Felt B17, planid: Rådmannen tilrår at planframlegget vert godkjent med dei endringane som går fram av saksutgreiinga. Endringane ligg etter rådmannen si vurdering innanfor ramma av endringar som kan gjerast utan nytt offentleg ettersyn. Innstilling: Komité for plan og utvikling tilrår:

2 I medhald av i plan- og bygningslova godkjenner kommunestyret detaljregulering for Høgestølen, gnr. 35, bnr. 34, m. fl. Straume (planid: ), med plankart datert , føresegner datert og planskildring datert , med dei endringane som går fram av saksutgreiinga. Straume, den Steinar Nesse Rådmann Berit Karin Rystad Plan- og utbyggingssjef Handsama i Komité for plan og utvikling : Framlegg frå Liv Strømme, V: Saka vert utsett for komplettering. Framlegget frå Liv Strømme fekk 2 røyster (V, 1H) og fall. Innstillinga vart samrøystes vedteken. Tilråding i Komité for plan og utvikling : Komité for plan og utvikling tilrår: I medhald av i plan- og bygningslova godkjenner kommunestyret detaljregulering for Høgestølen, gnr. 35, bnr. 34, m. fl. Straume (planid: ), med plankart datert , føresegner datert og planskildring datert , med dei endringane som går fram av saksutgreiinga. Handsama i Kommunestyret : Framlegg frå Tom Georg Indrevik om å sende saka tilbake til komite for plan og utvikling for å avdekke spørsmål vedkommande flytting av leikeareal for behandling så snart som mogeleg. Saka skal behandlast så snart som mogeleg. Framlegg om utsetjing vart samrøystes vedteke. Vedtak i Kommunestyret : Saka vert sendt tilbake til komite for plan og utvikling for å avdekke spørsmål vedkommande flytting av leikeareal. Saka skal behandlast så snart som mogeleg.

3 Handsama i Komité for plan og utvikling : Arealplanleggjar Iselin D. Tingvatn orienterte om planen og svara på spørsmål. Innstillinga vart samrøystes vedteken. Tilråding i Komité for plan og utvikling : Komité for plan og utvikling tilrår: I medhald av i plan- og bygningslova godkjenner kommunestyret detaljregulering for Høgestølen, gnr. 35, bnr. 34, m. fl. Straume (planid: ), med plankart datert , føresegner datert og planskildring datert , med dei endringane som går fram av saksutgreiinga. Handsama i Kommunestyret : Framlegg frå Jan Utkilen om å utsetja saken då han meiner at saka framleis ikkje svarar på det som kommunestyret etterspurte då saka vart utsett i kommunestyret sitt møtet Framlegget om utsetjing fekk 9 røyster og fall (mindretal SL 5, V2 og Uavh 2) Tilråding gjort i komite for plan og utvikling vart vedteke med 36 mot 9 røyster (mindretal SL 5, V2 og Uavh 2) Desse hadde ordet i saka: Tom Georg Indrevik, Jan Utkilen, Ranveig Frøiland, Tore Turøy og Daniel Victor Sandvik Vedtak i Kommunestyret : I medhald av i plan- og bygningslova godkjenner kommunestyret detaljregulering for Høgestølen, gnr. 35, bnr. 34, m. fl. Straume (planid: ), med plankart datert , føresegner datert og planskildring datert , med dei endringane som går fram av saksutgreiinga. Dokument vedlagt saka: A. Plankart, datert B. Føresegner, datert C. Planskildring, datert D. Illustrasjonsplan, datert E. Tiltakshavar sine kommentarar til merknader, inkl. merknadane.

4 Saksopplysningar: Ard arealplan AS har på vegne av Helga og Torleif Straume utarbeidd detaljreguleringsplan for Høgestølen gnr. 35, bnr. 34 m. fl. Straume. Formålet med planen er å leggja til rette for oppføring av 51 nye bustadeiningar med ei variert utbygging som aukar utnyttinga innanfor området, og legg til rette for eit breiare bustadtilbod på Straume sør. Planstatus I kommunedelplanen for Straume (KDP Straume) er største delen av området sett av til tettbygd bustadområde medan noko av området er etablert bustadområde. På det tettbygde bustadområdet er det sett krav om utarbeiding av reguleringsplan jf. PBL 27-1, nr. 1. I KDP Straume er det regulert inn trasé for gangveg gjennom planområdet som koplar vegane Høgestølen og Instamyra. For planområdet gjeld ein reguleringsplan og ein utbyggingsplan. Reguleringsplan for Straume Sør, Utfallet, planid: vert delvis erstatta av utbyggingsplan UP Straume_Sør_Utfallet, Felt B17, planid: Eksisterande situasjon Planområdet er 15,6 dekar stort og ligg ved Utfallet i Straume sør i eit allereie etablert bustadområde. Det er i dag tre einebustader innanfor planområdet. Dei eksisterande bustadene har tilkomst frå nord via Høgestølen. Hovudtilkomsten til planområdet er frå sør via vegen Instamyra. Planområdet ligg i regionsenteret Straume med gangavstand til service og helsetilbod, arbeidsplassar og kollektivterminal. I nord, aust og sør grensar planområdet til eksisterande busetnad, medan i vest mot ei skrent ned til eit LNF område. Planframlegg Hovudformålet i planframlegget er å leggje til rette for etablering av 51 nye bustadeiningar med tilhøyrande køyreveg, fortau, parkeringsareal, leike- og uteopphaldsareal og areal til post og renovasjon. Bustader Planen legg til rette for tre ulike bustadformål; frittliggjande bustader (BFS), konsentrerte bustader (BKS) og lågblokk (BBB). Det vert lagt til rette for to sekundærbustader i underetasjane på BFS2-4. Innanfor område for konsentrerte bustader er det tillate med oppføring av rekkehus, firemannsbustad og leilegheitsbygg. Det kan oppførast 22 bustadeiningar innanfor BKS områda. Innanfor BBB er det lagt til rette for ei lågblokk med inntil 12 bustadeiningar. Maks mønehøgde på bustadene er vist i plankartet. Innanfor BKS3, BKS4 og BBB skal 20 % av bustadeiningane vera under 65m 2. Leike- og uteopphaldsareal Det er lagt til rette for eitt felles uteopphaldsareal, f_but og to felles leikeplassar, f_blk1 på om lag 1,2 dekar og f_blk2 på om lag 200 m 2. Opparbeiding av leikeareala og uteopphaldsarealet er sikra med rekkefølgjekrav. Det er tillate at noko areal for felles minste uteopphaldsareal (MUA) kan løysast innanfor leikeområda f_blk1-f_blk2 og f_but, resten skal løysast innanfor dei ulike bustadformåla/kvar einskild tomt. Trafikkareal/tilkomst Hovudtilkomst til planområdet er frå sør via Fv 209, Lonavegen og Instamyra. Dei eksisterande bustadene har tilkomst frå nord via Høgestølen og den eksisterande vegen f_sv3. Vegen f_sv1 som er hovudtilkomsten til planområdet vert 4 meter brei og har ei stigning på 1:12.

5 Langs med f_sv1 til den største leikeplassen f_blk1 i planområdet vert det sikra opparbeiding av fortau gjennom rekkjefølgjekrav. Gjennom planområdet frå Høgestølen til Instamyra vert det sikra gangveg slik det ligg føre i KDP Straume. Parkering Parkering for bustadblokken BBB skal vera i parkeringskjellar under bygget. Parkeringsplassen f_spp er overflateparkering og er felles for BKS1 og BKS2. Parkering for dei andre bustadområda skal løysast som overflateparkering innanfor kvar einskild tomt. Minst 5 % av parkeringsplassane skal utformast for rørslehemma. Støy Planområdet ligg på grensa til gul flystøysone. Flystøyrapport konkluderer med at støynivå innanfor planområdet er L den =52 db og at alle utandørs støykrav blir tilfredstilt utan tiltak. Jf. flystøyrapport. Offentleg ettersyn Planframlegget låg ute til offentleg ettersyn i perioden Det kom inn tolv merknader, tre frå offentlege instansar og ni frå private. Ei kort oppsummering av merknadene og rådmannen si vurdering av desse følgjer nedanfor. Merknadene er vedlagt saka. Fylkesmannen i e-post av Vurderer planframlegget til å vera i samsvar med rikspolitiske retningsliner innan samordna areal- og transportplanlegging. Fylkesmannen har ikkje merknader til planen slik den ligg føre. Statens vegvesen i brev av Statens vegvesen tilrår at universell utforming vert sikra i planen og viser til føresegna i KDP Straume som føreset at nye vegar, gater og byrom skal ha universell utforming og sikre god og trygg tilgjenge for alle. Statens vegvesen meiner det må krevjast ei støyfagleg utgreiing då planområdet kjem innanfor gul støysone for flystøy. Tiltakshavar har utarbeida vegprofil for hovudvegen i planen. Etter nokre justeringar har vegen fått ei maks stigning på 1:12 for heile vegstrekket. Vegprofil viser at vegen ligg godt i terrenget og at ei slakare veg vil krevja store terrenginngrep. Rådmannen vurderer stigninga på vegen til å vera tilfredstillande. Støyfagleg vurdering er gjennomført og ligg vedlagt saka. Konklusjonen i vurderinga er at utandørs støykrav vert tilfredstilt utan tiltak. Hordaland fylkeskommune (HFK) i e-post av Sidan planområdet er i regionsenteret Straume er HFK positiv til ein høgare utnytting av området enn det som er sett i gjeldande detaljreguleringsplan. Høg utnytting i senterområde er i tråd med prinsippet om samordna areal og transportplanlegging. HFK meiner det er positivt at ein har sikra arkitektur, estetikk og kvalitet i føresegnene. Formålsområdet BFS4 ligg ved ei skrent med innsyn frå Straumssundet og HFK gjer merksam på at inngrep i landskapet må gjerast med omsyn til fjernverknader frå sundet. HFK rår til at ein er særleg merksam på silhuettverknadane av tiltak i BFS4. HFK meiner barn og unges interesser er godt sikra gjennom føresegnene, og er positiv til at det er sett kvalitetskrav til uteområda og at ein søkjer å forme varierte areal. HFK gjer merksam på at ein under opparbeiding av feltet søkjer å unngå inngrep i/skade på eventuelle kulturlandskapstrekk som steingardar, eldre vegar/stiar, bakkemurar, tufter m.m.

6 Byggjegrenser innanfor formålsområde BFS4 er trekt noko tilbake frå skrenten i vest, slik at det ikkje vert bygd i det mest skrånande terrenget. Det er også lagt inn ei føresegn som sikrar at bustadene ikkje får ei dominerande utforming og at dei ikkje vert liggjande tett opptil skrenten. Gro Mehlum i brev av Ønskjer ikkje auka trafikk av gåande forbi huset sitt. Meiner vegen blir smal på vinteren når det vert brøyta. Klagar over hærverk på hus og andre bygningar av forbipasserande. Bjørn Ole Straume i e-post av Opplyser om at Høgestølen er ein privat veg, og at tilrettelegging av gangveg må avtalast med grunneigarar. Ved oppstart sendte Straume inn merknad om at feltet måtte ha vegutløysing i sør. Meiner det vil vera uansvarleg å opne for at bebuarar i det planlagde området skal nytta vegen som gangveg. Vegen er ikkje dimensjonert for fleire hundre passeringar per døgn. Nye tiltak innanfor planområdet har vegtilkomst frå sør. Jf. kommunedelplan for Straume (KDP Straume) skal det etablerast gangveg frå vegen Instamyra til Høgestølen. Gode gangforbindingar er eit viktig ledd i kommunikasjonssystemet for den framtidige utviklinga av Straume området. I retningsline b, i KDP Straume 2.2 skal nye tiltak utformast slik at vegar og gater sikrar god allmenn tilgjenge gjennom område og til nærliggjande område, som friområde, bustadområde og offentleg og privat service m.m. God framkommeligheit fremmer folkehelsa og støtter opp under overordna retningsliner for areal- og transportplanlegging. Straumetoppen velforeining i e-post av Når dei nye tiltaka vert bygd vil trafikken auke betydeleg. Straumetoppen velforeining meiner difor at det må stilles trafikksikringstiltak på vegen Instamyra. Velforeininga meiner at f_blk1 ikkje vil vera særleg tilgjengelig for eksisterande busetnad i området, og at leikeplassen bør fortsette å vera ved gnr. 35, bnr Meiner BKS4 har for høg utnytting tett opp til eksisterande einebustader. Velforeininga foreslår å byte plass på formålsområda BKS4 og BFS4 slik at det blir ei betre overgang mot eksisterande bustader. Kommentar: Trafikksikringstiltak kan ikkje sikrast i reguleringsplan. Leikeplassen f_blk1 er utvida noko i sør. Denne utvidinga vil gjera leikeplassen større og meir tilgjengeleg då eit større areal er opna mot tilkomsten til leikearealet. Leikeplassen vil bli meir synleg og inviterande enn i tidlegare forslag kvar leikeplassen var meir gøymd. Høg utnytting er ønskelig sidan planområdet ligg sentrumsnært. Den høge fortettinga må likevel tilpassast det eksisterande bustadfeltet. I planframlegget er det søkt å få ei betre overgang mellom einebustad i vest og fleirmannsbustad i aust ved at det er lagt inn ei føresegn, som sikrar at fasade på bygg innanfor BKS4 ikkje blir lengre enn 20 meter. Det vil ikkje vera fordelaktig å bytte om plasseringa av BFS4 og BKS4, då BFS4 ligg ved ei skrent med innsyn frå sundet. Småhusbusetnad i BFS4 vil gje mindre fjernverknad enn konsentrert busetnad. Håkon Magne Fjæreide i e-post av På vegne av Straumelia 5 og 7, meiner Fjæreide at utbygging av Høgestølen gnr. 35/34 m. fl. vil medføre auke av trafikk i Instamyra mot Lonavegen. Fjæreide oppmodar difor at vegen

7 frå Lonavegen til Straumetoppen blir skiltet med fartsgrense 30 eller 20 km/t, og at det bør vurderast fartsdumper og eventuelt gangfelt. Kommunen kan ikkje stille krav til skilting av veg, oppføring av fartsdumper eller gangfelt i ein reguleringsplan. Jostein Straume i brev av Meiner det er rart at leikearealet på gnr. 35/622 i reguleringsplan gnr. 35/1 m. fl. Søre Straume er regulert om til bustadføremål i reguleringsplan for Høgestølen. Straume meiner dette grøntområdet ikkje er erstatta, og at det som er regulert som grøntområde i reguleringsplan for Høgestølen berre tilfredstillar kravet for dei nye bustadeiningane. Dette er uheldig då det er mangel på eit slikt grøntareal i nærområdet. Straume er redd for at lågblokk ved BKS1 vil føre til tap av utsikt og ettermiddagssol. Eigar kjøpte tomta i tru om at området ved gnr. 35/622 var regulert som grøntområde/leikeplass. Arealet som var leikeareal ved gnr. 35/622 er erstatta med arealet f_blk1 i reguleringsplan for Høgestølen. Det er alltid ei moglegheit for at gjeldande reguleringsplaner kan verte endra. Utbygging av området vil føre til auka trafikk forbi eksisterande leikeareal. Sidan ny reguleringsplan legg til rette for eit større leikeareal lenger vekk frå køyrevegen meiner Rådmannen at det nye arealet for leikeplass er ei god erstatning for gjeldande leikeareal. For å få gode møteplasser er det lagt inn ei føresegn, som sikrar at uteopphaldsarealet blir opparbeida med sittegrupper og fast underlag. Reidar Arne Straume i brev av I reguleringsplan for Høgestølen vert eit leikeareal i gjeldande reguleringsplan for Søre Straume regulert om til bustadformål. Straume har tidlegare tilbode å kjøpa delar av dette arealet til tilkomst til sin bustad, men fikk avvist med grunngjeving at eigar måtte gje eit like stort areal tilbake frå sin eigedom. Straume stillar spørsmålsteikn ved at friarealet er endra til bustadføremål, då det tidlegare ikkje kunne rørast. Eigar ønskjer at friarealet skal stå slik som i gjeldande plan og at det vert regulert inn vegtilkomst for BFS1 til Instamyrvegen over BKS1. I samtale med konsulent for Høgestølen, har eigar poengtert at nye tiltak ikkje må føra til redusert utsikt/soltilhøve mot sør vest. Straume meiner blokkene i formålsområde BKS2, og BKS1 er høgare enn kotehøgda for huset hans. Straume opplys om at gangvegen SGG munnar ut i hans private veg og Høgestølsvegen, og seier har ikkje er blitt informert om dette i løpet av planarbeidet. Eigar godtek ikkje at gangvegen SGG utan vidare får tilgang til hans private veg. Meiner Høgestølsvegen ikkje er dimensjonert for auka gjennomgang, det er ei privat veg utan fortau og veglys. : Grunngjevnaden for at det nå kan byggjast bustader i det som tidlegare var leikeareal er at arealet blir erstatta med arealet for leik, f_blk1, i reguleringsplan for Høgestølen. Straume fikk same tilbodet av kommunen, ved at han kunne få nytta delar av arealet til tilkomst, dersom arealet vert erstatta. Høgda på bustader innanfor BKS2 er no sett til 8 meter og planeringshøgder er fastsatt i føresegnene. Den høgaste planeringshøgda for BKS2 er på same nivå som bustad i aust. Bustader innanfor BKS2 vil føre til noko reduksjon i soltilhøve og utsikt mot sør/vest for bustaden i aust. Slik planen er no, vil bustader innanfor BKS2 ikkje vera særlig høge eller dominerande. BFS1 har vegtilkomst frå aust. Solfrid Straume i brev av Eigar av gnr. 35/608 opplys om at huset vart teikna og plassert på tomta med utgangspunkt i at det låg eit leikeområde ved gnr. 35/622, kvar det no er tenkt bustadformål. Meiner at

8 lågblokka ved BKS1 er for høg, og meiner den vil verta svært dominerande og skjenerande for utsikt og soltilhøve for eigedomen og for tomt med gnr. 35/609. : Det er uheldig at huset vart tilpassa eit formål som nå endrast, men Rådmannen meiner dette ikkje åleine er grunnlag for å endra planen. I føresegnene er det sikra at bustader i formålsområde BKS1 ikkje vert høgare enn 8 meter. Rådmannen meiner bustader innanfor BKS1 ikkje vert for høg då høgda på bygga ikkje er meir enn to etasjar, som vil tilsvara ei vanleg einmannsbustad. Høgda på bustader innanfor BKS1 vil ikkje bli høgare enn bustad ved 35/608. Planområdet ligg sentralt i Straume- området, som er i stor vekst. I sentrale områder er det viktig å leggja til rette for tett bustadutvikling og god infrastruktur. Det er lagt opp til høgare utnytting i reguleringsplan for Høgestølen enn det som elles er i nærområdet. Nye bustader i planen er tilpassa eksisterande bustader ved at dei ikkje er høgare enn to etasjar. Byggehøgder og gesimshøgder er sikra i føresegnene. Planframlegget legg til rette for ei variert bustadsamansetting med større og mindre husvære, noko som vil vere positivt for menneske i ulike livsfasar. Innan korte avstandar er det skule, barnehage, service- og handelstilbod, naturområde, kollektivtransport og leikeplassar. Ved opparbeiding av gangveg gjennom planområdet legg planen opp til god tilgjenge for gåande til nærliggjande områder og service- og handelstilbod. Planens sentrale lokalisering bidreg til mindre transportbehov. Planen har vore gjennom ein grundig prosess, og det har vore eit godt samarbeid mellom tiltakshavar, plankonsulent og kommunen. Rådmannen meiner planen legg opp til ei berekraftig utvikling som gjev effektiv ressursutnytting og eit godt bustadmiljø. I planen er det fleire kvaliteter som støtter opp under statlige planretningslinjer for samordna bustad-, areal- og transportplanlegging som handlar om å sikra god stads- og byutvikling, og kommunedelplan for bustadutvikling Etter offentleg ettersyn er det gjort mindre endringar i planen for å imøtekoma interessene til naboar og offentlege instansar. Det går fram av naturmangfaldlova (nml) 7 at prinsippa i 8-12 skal leggast til grunn ved utøving av offentleg mynde. Temaet var derimot utfyllande omtalt ved førre 1. gangs handsaming av planen. Rådmannen kan ikkje sjå at det ved eller etter offentleg ettersyn er kome nye opplysningar som krev ny vurdering. Oppsummering Rådmannen tilrår at planen vert godkjend med følgjande endringar: - Maks byggehøgde og gesimshøgde er fastsatt i føresegnene 5.1.2, og Planeringshøgd for bustadene innanfor BKS2 er fastsatt i Bygg innanfor BKS4 kan ikkje ha ei fasade lengre enn 20 meter, jf Det er satt krav til opparbeiding av to sittegrupper med fast/bearbeida underlag i Det er lagt til ei føresegn som sikrar at bustadene innanfor BFS4 ikkje får ei dominerande utforming og ikkje vert liggjande tett opptil skrenten i vest, jf Leikeplassen f_blk1 er utvida møt sør. - Vegen f_sv1 er justert slik at den får ei maks stigning på 1:12 for heile vegstrekket. - Talet på bustadeiningar innanfor dei ulike felta er fastsett i og Det er gjort nokre små justeringar i føresegnene som i liten grad påverkar innhaldet i reguleringsplanen.

9 Endringane er utført i samråd med tiltakshavar og endrar ikkje hovudformålet eller intensjonen med planen. Endingane ligg etter rådmannen sitt syn innafor ramma av endringar som kan gjerast utan nytt offentleg ettersyn. Så langt ein kan sjå, er føresetnaden for å nytta eigengodkjenning i samsvar med i plan- og bygningslova tilstades. Rådmannen meiner planframlegget er tilfredstillande løyst, og sikrar gjennomføring og etablering av ny busetnad på ein tilfredstillande måte. Rådmannen vil difor tilrå at kommunen godkjenner reguleringsplanen med dei endringane som kjem fram av saksutgreiinga.