Fjell kommune Arkiv: 41/1 Saksmappe: 2006/ /2011 Sakshandsamar: Jonas Bjørklund Dato: SAKSDOKUMENT

Transkript

1 Fjell kommune Arkiv: 41/1 Saksmappe: 2006/ /2011 Sakshandsamar: Jonas Bjørklund Dato: SAKSDOKUMENT Utvalsaksnr Utval Møtedato 100/11 Komité for plan og utvikling /11 Kommunestyret Reguleringsplan for Tona Sør, 41/1 mfl - Valen, Slutthandsaming. Tiltakshavar: Telle Eigedom AS Samandrag av saka: Saka gjeld slutthandsaming av privat framlegg til reguleringsplan for bustadfelt Tona Sør gnr 41/1 m.fl. på Valen. Reguleringsplanen legg til rette for 28 husvære med tilhøyrande fellesareal inkludert leikeplassar. Planen syner også friluftsområde mot og i sjø. I søraustleg del av planområde fins det kulturminne, og er avsett som spesialområde vern. Fylkesmannen la ned motsegn mot første framlegg til plan i dette området, og etter dialog mellom tiltakshavar, fylkesmannen og Fjell kommune er planen endra på vesentlege punkt. Planen vert vedteken lagt ut til nytt offentleg ettersyn , etter at eit byggeområde nordvest i planområdet inkludert tilhøyrande veg og parkeringsanlegg vart teken ut av planen og regulert til felles grøntområde. Revidert framlegg til plan har ligge ute til nytt offentleg ettersyn, og det kom inn 9 merknadar, av desse 4 frå private. Rådmannen er positiv til det reviderte framlegget til plan, og tilrår at planen vert vedteken som han no ligg føre. Innstilling: Komité for plan og utvikling tilrår: Kommunestyret godkjenner i medhald av 27-2 i plan- og bygningslova av 1985 reguleringsplan for Tona Sør gnr 41/1 m.fl. på Valen revidert , med tilhøyrande reguleringsføresegner, revidert den Straume, den

2 Steinar Nesse Rådmann Willy Sørensen Plan- og utbyggingssjef Handsama i Komité for plan og utvikling : Sakshandsamar Jonas Bjørklund orienterte om planen. Innstillinga vart samrøystes vedteken. Tilråding i Komité for plan og utvikling : Komité for plan og utvikling tilrår: Kommunestyret godkjenner i medhald av 27-2 i plan- og bygningslova av 1985 reguleringsplan for Tona Sør gnr 41/1 m.fl. på Valen revidert , med tilhøyrande reguleringsføresegner, revidert den Handsama i Kommunestyret : Tilråding gjort i komite for plan og utvikling vart samrøystes vedteke. Vedtak i Kommunestyret : Kommunestyret godkjenner i medhald av 27-2 i plan- og bygningslova av 1985 reguleringsplan for Tona Sør gnr 41/1 m.fl. på Valen revidert , med tilhøyrande reguleringsføresegner, revidert den Dokument vedlagt saka: Plankart revidert Føresegner revidert Planskildring revidert Arealoppgåve revidert Merknader til offentleg ettersyn Saksopplysningar: OG Arkitekter (tidlegare Arkitektkontoret Vaardal-Lunde AS) har på vegne av Telle Eigedom AS utarbeida framlegg til reguleringsplan for bustadfelt Tona Sør gnr 41/1 m.fl. på Valen (planid ). I kommuneplanen er planområdet delvis vist som framtidig byggjeområde for bustader og delvis LNF innanfor funksjonell strandsone. Planområdet er på om lag 25,9 daa og er ei forlenging av det etablerte bustadfeltet på Tona (planid ), Området får tilkomst via eksisterande kommunal veg, Tobrotet. Etter vedtak i KPU vart reguleringsframlegget endra før det vart lagt ut til høyring. Byggeområdet KS2 med tre bueiningar og tilhøyrande veg og parkeringsanlegg som låg

3 nordvest i planområdet er teken ut og erstatta med eit felles leikeareal for barn (FLB3) og grøntareal (FGA1 og 3). To av desse einingane har blitt flytta til KS3 og nye KS2. Lokalisering, eksisterande situasjon Frå strandlina stig terrenget bratt opp mot om lag kote 25, mens det er ein slakare skråning opp mot kote 35. Dei høgaste toppane lengst i nord ligg på kote 40. Landskapet er småkupert med lyng og brake, med noko nyare tilskot av bjørk. Området har tidlegare vore nytta som utmarksbeite for sau. Det mest karakteristiske landskapstrekket sett frå avstand er skrentane ned mot sjøen. Planområdet ligg solrikt til mot sydvest, men er utsett for vind frå sør og søraust. Området er meir skjerma for vind frå nord. Området er ei forlenging av det etablerte bustadfeltet på Tona (planid ), og får tilkomst via eksisterande kommunal veg, Tobrotet. Bakgrunn for saka og planstatus Det første framlegget til reguleringsplan for bustadfeltet Tona Sør vart handsama i Komité for plan og utvikling den , og vart lagt ut til offentleg ettersyn Det vart motteke 15 merknader til planen, m.a. motsegn til planen frå Fylkesmannen. Etter ein omfattande dialog mellom tiltakshavar, Fylkesmannen og Fjell kommune vert planen endra på vesentlege punkt, m.a. vart talet og type bustader endra, for å imøtekome motsegnet til planen. Endringane vart så store at ein fant det naudsynt å leggje planen ut til nytt offentleg ettersyn. Då planarbeidet starta var heile området avsett til bustadføremål med krav om reguleringsplan, i den då gjeldande kommuneplanen. Ny kommuneplan vart vedteken , der funksjonell strandsone vart lagt inn og byggjeområdet er hovudsakeleg trekt utanfor denne. Området i funksjonell strandsone er på kommuneplanen avsett til landbruk -, natur-, og friluftsområde (LNF-område). Nytt planframlegg legg til rette for noko busetnad inn i sørleg del av LNF-område. Forholdet mellom ny kommuneplan og framlegg til reguleringsplan er illustrert i vedlagt planskildring. Planframlegg: Bustadområde: Planen legg til rette for 28 kjeda einebustader, fordelt på 4 delområder (KS1-4). Det er sett krav om utbyggingsavtale for området. Utbyggingsavtalen skal regulere utbyggingstakt for heile planområdet i høve til skulekapasitet, og i høve andre planar i same krins. Det er i følgje arealoppgåva revidert sett av 125 m2 uteopphaldsareal og 63 m2 leikeareal pr eining. Leikeareala er no fordelt på 3 ulike område, FLB1 3. Krava til uteopphaldsareal og leikeareal overoppfyllar krava i kommuneplanen. Det er følgje planskildringa sett krav om parkeringsdekning på 2 plassar pr eining. Fellesareal: Leikeareal for dei minste borna er lagt i ein flat og relativ lun del av planområdet (FLB2), og skal gjerdast inn. Lekeareal for større born er lagt i den solrike hellinga mot sør (FLB1) og skal sikrast mot sjø. I tillegg kjem leikeareal FLB3 nord i planen. Av dette totale leikearealet er 1750m2 eigna til leik og uteopphald. Planområdet inneheld også to spesialområde for friluft (FO1 og 2) samt 5 felles grøntareal (FGA1-5). FGP1-2 er regulert til felles gardsplass, og skal opparbeidast med beleggtype, nivåforskjellar og pullerter for å markerer skilje mellom kjørebane og opphaldsareal. Det vert ikkje høve til å etablere parkering i dette området. Totalt rår planen over 3500 m2 høveleg uteopphaldsareal, og 1750 m2 eigna til leik. Gjesteparkering nord i planområdet er teken ut av planen etter handsaminga i KPU, og må løysast på privat grunn. Spesialområde:

4 Det er sett av friluftsområde på land (FO1-2) på 9,9 daa, og friluftsområde i sjø (FOSV) på om 0,494 daa, sør i planområdet. Det er høve til enkel opparbeiding av området i tråd med formålet (t.d. stiar, badebrygge). Innafor den del av friluftsområde FO2 som er regulert til spesialområde for bevaring av landskap og grunn, er det ikkje høve til inngrep som kan føre til skade av kulturminnet, ein buplass frå yngre steinalder. Vest for KS4 er det sett av område til kommunalteknisk anlegg. Offentleg ettersyn: Saka var oppe til ny første gangs handsaming i KPU den (saksnr. 204/10), og planen låg ute til offentleg ettersyn i tida I denne perioden kom det inn 9 merknadar, av desse 4 frå private. Dei private merknadene gjeld hovudsakleg bustadtype, høgder og form på utbygginga. Merknadene er kort oppsummert med punktvise tema, og ligg i si heilskap som vedlegg til saka. Private merknadar: Merknader frå 46 naboar, (Sigurd Hope m.fl) Framlegget er i strid med kommunen sin arealplan 2. Bustadene er føreslege høgare enn bustader i eksisterande felt. 3. Bustadene er plassert for høgt i terrenget. 4. Det er ikkje god nok universell utforming 5. Planskildringa er ikkje oppdatert etter vedtak i komite for plan og utvikling 6. Framlegget er lite tilfredstillande med tanke på miljø, estetikk, landskap og terreng. 1. Spørsmålet om arealbruk i høve til kommuneplanen er avklart etter at Fylkesmannen trekte si motsegn, og komite for plan og utvikling handsama saka. Rådmannen er positiv til at planen no inneheld tiltak som bevarar natur- og kulturverdiar i området, samt at planen legg til rette for bruk av sjø, som kjem heile området til gode. 2. Eksisterande felt i området vart regulerte i tidsrommet 1975 til 1985, under andre kommuneplanar og med andre føresetnader i høve til utbyggingspress og senterstruktur. I gjeldande kommuneplan er det lagt opp til fortetting med kvalitet. Planframlegget samsvarar med desse føresetnadene, og vil etter rådmannens syn vere eit positiv tilskot til det eksisterande bumiljøet. Rådmannen ser at det er krevjande å gjere alle til lags, og den lange prosessen planen har vore gjennom synar dette. 3. Eit av hovudankepunkta til Fylkesmannen mot det forkasta planframlegget var høgder og terrengtilpassing, særskilt med tanke på fjernverknad. Planen er no kraftig omarbeida og voluma er redusert. Etter vedtak i KPU blei dei einingane som låg høgast i terrenget og nærast bustadfeltet i nord teken ut og erstatta med felles grøntareal. Rådmannen kan ikkje sjå at det er hensiktsmessig å legge dei andre bygga lågare i terrenget, ut i frå kvalitetskrav knytt til tettare utbygging. Ein kan heller ikkje sjå at ulempene for naboane er større enn ein kan forvente med naboskap til eit framtidig bustadområde. 4. Planområdet har store høgdeforskjellar. Dette medfører at det er vanskeleg å sikre universell utforming i heile planområdet, og rådmannen er nøgd med at dei mest sentrale fellesareala er tilgjengeleg for alle. Alle bustadene er utforma med livsløpsstandard, men over to plan. Området er kanskje ikkje spesielt godt eigna for eldre, men det kan ha gode kvalitetar for barnefamiliar. Føresegna 5.1 regulerar utbygging i høve til skulekapasitet.

5 5. Planen er utarbeida etter gamal planlov, som ikkje stilte krav til planskildring. Arealoppgåva som har vore ute til høyring er oppdatert etter vedtak om utlegging. Rådmannen ser at sentrale illustrasjonar i planskildringa ikkje vart oppdatert til høyringa i høve til vedtak i KPU, men meiner at illustrasjonane i den då føreliggjande planskildringa synleggjorde kvalitetane i planen. Planskildringa med illustrasjonar er no oppdatert etter høyringa, Planframlegget er kraftig omarbeida, med ein hustype som er ein mellomting mellom mindre einebustader og rekkjehus. Omgrepet byggjeskikk kan etter rådmannens meining ikkje nyttas til vurderingar av ulike kjente bustadtypologiar opp mot ein annan, som til dømes at rekkehus er dårligare byggjeskikk enn einebustader. Det som omgrepet peiker mot er heilskapeleg kvalitet på planlegging og prosjektering av bygg, og rådmannen meiner at dette er til stades i dette framlegget til plan. Naturinngrepa er ikkje større enn naudsynt for å etablere bygg i dette terrenget, og rådmannen er nøgd med at føresegna legg vekt på at estetiske kvalitetar skal følgjast opp i byggesakshandsaminga. Plasseringa i terrenget er god med tanke på fjernverknad og legg til rette for gode plangrep med tanke på etablering av fellesareal. Elles syner rådmannen til at fortetting av eksisterande bustadområde bidreg til å leggje til rette for eit breiare tilbod av bustader i Fjell kommune, og opnar for nye friområde som tidlegare har vore vanskeleg tilgjengeleg. Elisabeth Guntveit og Lars Bø mfl Merknadstillar føreslår at reguleringsplanen stillar krav om at nybygga skal følgje det naturlige fallet i terrenget; med møner som ligg lågare enn møne på husa som ligg i nedre rekke i dag. 2. Merknadstillar føreslår at reguleringsplanen stiller krav om at det må bevarast utsiktliner mellom nybygga for å auke bukvalitetar og trivsel i eksisterande felt. 1. Føresegna er no endra vedkommande takkonstruksjon, og slår fast at taka skal ha einsidig fall mot aust. Gesimshøgda er difor lik mønehøgde, og er redusert frå kote +43 til kote +41,5. Planlagd byggehøgde i KS2 er såleis 0,5 1 meter høgare enn mønehøgde på merknadstillars bustad. Planlagde bustader i KS2 ligg om lag 20 meter frå Tobrotet 76, 78 og 80 og tek såleis omsyn til desse naboane. Gesimshøgdene fell vidare av med terrenget sørover, med unnatak av byggjeområdet KS1 som ligg noko høgare (kote +43). Planlagde bygg i KS1 ligg 30 meter frå næraste nabo, og rådmannen kan ikkje sjå at dette kan medføre vesentleg ulempe for eksisterande busetnad. Rådmannen er nøgd med at planframlegget er endra på desse punkta etter høyringa, og meiner at viktige steg er teken for å betre tilpasse det nye bustadområdet til det eksisterande. 2. Dei planlagde bygga er som nemnt ein hybrid av liten einebustad og rekkjehus, med ein garasje i eit plan mellom bustadene. Husrekkene har difor ein meir open karakter enn tradisjonelle rekkehus, med luft og lys mellom bygningskroppane. Rådmannen meiner at dette er ei god og interessant løysing, og at den planlagde utbygginga i mindre grad vil framstå som lukka og ruvande i terrenget. Kjell Lilletvedt, Meiner at konsekvensane for eksisterande bustadfelt ikkje er utreda. 2. Merknadstillar meinar at den politiske føresetnad for som låg til grunn for tidlegare utbygging av området ikkje er følgt opp.

6 3. Peiker på at høyringsmaterialet ikkje er oppdatert, og at dette gjer det vanskeleg å vurdere planframlegget. 4. Merknadsstillar rettar kritikk mot Rådmannen for at ikkje merknadene blir høyrt i planarbeidet. 5. Meinar at bygga er planlagt for høgt og for tett, og tar frå eksisterande bebuarar sikt mot sjø mot Bjorøy. 1. Som nemnt tidligare er det relativt lenge sidan nabofelta til planframlegget vart regulert og bygd ut, og føresetnadene har endra seg mykje. Gjeldande kommuneplan legg opp til fortetting, og rådmannen har hatt fokus på at det skal gjeras med minst mogleg ulempe for eksisterande bustader, og legg stor vekt på dette tilhøvet i saksutgreiinga. 2. Dette tilhøvet er vurdert tidlegare, under merknadane til Sigurd Hope m.fl 3. Dette tilhøvet er vurdert tidlegare, under merknadane til Sigurd Hope m.fl 4. Rådmannen vurderte ikkje dei eldre merknadane direkte då planen vart lagt ut til nytt offentleg ettersyn, ettersom planen var kraftig endra frå det tidspunkt merknadane blei forfatta. Merknadstillarane som opprettheldt merknadane i høyringsperioden er vurdert i denne saksutgreiinga. 5. Dette tilhøvet er vurdert tidlegare, under merknadane til Elisabeth Guntveit og Lars Bø mfl., og Sigurd Hope m.fl Eivind Fjæreide Merknadstiller driv gardsbruk på gnr. 41/120 og grenser til planområdet. Han ønskjer eit krav om at utbyggar held gjerde mot 41/120. Dette er eit privatrettsleg spørsmål, og rådmannen føreset at nabolova vert følgt. Offentlege merknadar: Statens Vegvesen, Region Vest, Planframlegget har vore på høyring tidlegare og Statens vegvesen har gjeve uttale i brev av utan vesentlege merknader. Teken til etterretning Noregs Vassdrag- og Energidirektorat NVE har ikkje merknader til planframlegget. Teken til etterretning Kystverket, Kystverket har ingen merknader til det reviderte planforslaget.

7 Teken til etterretning Bergen og omland havnevesen Minnar om at tiltak ved og i sjø som kan påverke tryggleik og tilgjenge i sjøområdar krevjar løyve frå havnevesenet, jamf. hamnel. 27, første ledd. BOH presiserar at badeanlegg i sjø g bryggjekonstruksjonar som planen opnar for er søknadspliktig etter hamnelova, og meiner at ei orientering om denne søknadsplikta bør derfor etter vår vurdering takast inn i føresegna. Dette ligg i hamnelova, og treng etter rådmannens meining ikkje innarbeidas i føresegna. Fiskeridirektoratet, Fiskeridirektoratet Region Vest har ingen registrert fiskeri- eller akvakulturaktivitet i dette området og har ingen merknader til foreslått reguleringsplan. Teken til etterretning Vurdering: Det opphavlege framlegget til reguleringsplan for Tona Sør vart lagt ut på høyring for nesten fem år sidan. Sidan den tid har planen vore gjennom ei rekkje endringar, og engasjerte innbyggjarar på Tonafeltet har komen med sine synspunkt ved fleire høve. Rådmannen ser at denne planen har blitt prega av aktiv medverknad frå bebuarar i området. Som eit resultat av dette har planen etter rådmannens meining blitt kraftig forbetra og framstår no med gode kvalitetar som kjem noverande og framtidige busetjarar til gode. Rådmannen ser mellom anna at planen gjer det mogleg å nytte seg av friområda på ein kvalitativt betre måte enn i dag, mellom anna ved etablering av ein sti ned til sjøen. Ulempa ved å byggje mellom etablerte bustadar og deira utsikt mot sjøen er klar, og planarbeidet har difor hatt som ei viktig oppgåve å balansere omsynet til eksisterande og framtidige busetjarar. Rådmannen meiner at ein har lukkast med dette, mellom anna ved å leggja bygga ned i terrenget samt opne siktliner mellom bygga. Området har verte satt av til bustadbygging i lengre tid av Fjell kommune, og busetjarar i naboområdet har måtte venta at det vart utbygd ein dag. Gjeldande kommuneplan ( ) legg opp til fortetting med kvalitet, og rådmannen meiner at planframlegget er i tråd med desse intensjonane. Planen vart som nemnt i saksopplysningane endra under handsaminga i KPU, og har verten ytterlegare endra etter offentleg utlegging, etter rådmannens meining av mindre vesentleg karakter. Hovudendringa i planen er at bygga har tak med einsidig fall (pulttak) og at gesimshøgdene er senka i alle byggeområda. I tillegg er ein eining teken ut av det nordlegaste byggeområdet, KS2. Det er og teken inn eit rekkjefølgjekrav knytt til utbygging av infrastruktur for vass og avlaup. Dette er eit krav som takas inn i alle føresegn for planar på Litle-sotra, som ei følgje av den anstrengte kapasiteten på vass- og avlaupsnettet. Følgjande endringar er innarbeida i plankart og føresegner etter offentleg ettersyn: Føresegnene: 2.4: Arealoppgåve er endra i høve til tal på einingar, utnytting og gesimshøgder. Feltnamn Einingar % BYA Gesimshøgde (meter)

8 KS (frå 43,5) KS 2 7 (frå 8) ,5 (frå 42 og 43) KS (frå 55) +37,8 og 38,8 (frå 38,5 og 39,5) KS ,8 (frå 39,5) 2.5: Maks tal på einingar er redusert frå 29 til Setning om mønt tak er strøken, alle einingane skal ha tak med einsidig fall. 5.2 Nytt punkt: Det kan ikkje gjevast bruksløyve før infrastruktur knytt til vass og avlaup er utbygd. Plankartet: 1 eining er fjerna frå KS2, og byggjegrensa er trekt lengre aust. Felles grøntområdet FGA1 er justert med ei stripe aust for KS2 Byggehøgder og utnytting på kartet er redusert i høve til arealtabellen over. Dei føreslegne endringane er innarbeida i revidert plankart datert , med føresegner Endringane må sjåast på som mindre endringar, som ikkje endrar hovudføremålet eller intensjonen med planen. Endringane ligg, etter rådmannen sitt syn, innafor ramma av endringar som kan gjerast utan nytt offentleg ettersyn. Rådmannen tilrår at planen vert godkjend slik den no ligg føre.