Fjell kommune Arkiv: 504 Saksmappe: 2017/ /2018 Sakshandsamar: Åsa Haaland Dato: SAKSDOKUMENT

Transkript

1 Fjell kommune Arkiv: 504 Saksmappe: 2017/ /2018 Sakshandsamar: Åsa Haaland Dato: SAKSDOKUMENT Utvalsaksnr Utval Møtedato 3/18 Komité for plan og utvikling Framlegg til detaljreguleringsplan for Hjortefaret på gnr 57/1 m.fl. - Midtre Fjell. 1. gangsbehandling. Tiltakshavar: Kleivane AS Samandrag av saka: Rambøll Norge AS har på vegne av Kleivane AS utarbeidd framlegg til detaljreguleringsplan for Hjortefaret, gnr. 57, bnr. 1 m.fl. Midtre Fjell. (Plan ID: ). Planområdet er om lag 80 dekar og ligg på Kleivane. Formålet med planframlegget er å leggje til rette for bygging av totalt 42 nye bustadeiningar og fortetta i eit eksisterande bustadområde. I arealdelen til kommuneplanen er området sett av til bustad og LNFområde. Rådmannen tilrår at planframlegget vert lagt ut til offentleg ettersyn med dei endringane som går fram av saksutgreiinga. Innstilling: Komité for plan og utvikling vedtek: I medhald av plan- og bygningslova 12-10, godkjenner Komité for plan og utvikling at framlegg til detaljregulering for Hjortefaret, gnr. 57, bnr. 1 m.fl. Midtre Fjell, med plankart datert , føresegner datert og planskildring datert vert lagt ut til offentleg ettersyn, med dei endringane som går fram av saksutgreiinga. Straume, den Lillian Torsvik (s) Konst. Rådmann Bjørn Erik Kristiansen (s) Konst. Plan- og utbyggingssjef

2 Handsama i Komité for plan og utvikling : Arealplanleggjar Åsa Haaland presenterte planen. Innstillinga vart samrøystes vedteken. Vedtak i Komité for plan og utvikling : Komité for plan og utvikling vedtek: I medhald av plan- og bygningslova 12-10, godkjenner Komité for plan og utvikling at framlegg til detaljregulering for Hjortefaret, gnr. 57, bnr. 1 m.fl. Midtre Fjell, med plankart datert , føresegner datert og planskildring datert vert lagt ut til offentleg ettersyn, med dei endringane som går fram av saksutgreiinga. Dokument vedlagt saka: Plankart, ( ) Føresegner, ( ) Planskildring, ( ) Illustrasjonsplan, ( ) Saksopplysningar: Bakgrunn for planarbeidet Rambøll Norge AS har på vegne av Kleivane AS utarbeidd framlegg til detaljregulering for Hjortefaret, gnr. 57, bnr. 1 m. fl. Midtre Fjell. Formålet med planarbeidet er å leggja til rette for bygging av 42 nye bustadeiningar og fortetta i eit eksisterande bustadområde. Varsling og kunngjering Det vart sendt ut varsel om igangsetjing av planarbeid den Det kom inn fem merknader; Statens vegvesen, Hordaland fylkeskommune, Fylkesmannen i Hordaland, BKK og Jostein Vågenes. Planområde Planområdet er på om lag 80 dekar og ligg omlag ei km vest for Fjell sentrum. Vestre del av planområdet er bygd ut med frittliggjande bustadar. Elles er området ubygd, med småkupert terreng, skrinn vegetasjon og myr. Planområdet grensar utmark i

3 nord-, og aust. Nord for planområdet ligg Midtmarka som er eit viktig turområde i Fjell kommune. Tilkomst til planområdet er frå Fv 559 Kleivanevegen. Bustadane har tilkomst via den private vegen Hjortefaret. Unntaket er Hjortefaret 71, 75 og 77. Hjortefaret 71 har avkøyrsel direkte frå fylkesvegen, mens Hjortefaret 75 og 77 nyttar gang- sykkelvegen som tilkomstveg. Det er busshaldeplassar i nærleiken av planområdet, og ca 12 minutt med buss til Straume terminal. Det er gang- og sykkelveg til Ulveset barneskule. Skulen ligg ca. 1,5 kilometer vest for planområdet. Her ligg også Ulveset barnehage. På Bildøyna ca. 3,5 km i luftavstand nordaust, ligg ungdomsskule og vidaregåande skule. Figur 1: Bilete over visar planområdet. Delar av Planstatus planområdet går inn i 7 dekar LNF-område I arealdelen til kommuneplanen (KPA) er området sett av til noverande og framtidig bustadområde og landbruk-, natur- og friluftsområde (LNF). Framtidig bustadområde vert omfatta av omsynssone H810_49, med krav om felles planlegging. Den sørlege delen av planområdet vert omfatta av reguleringsplan for riksveg 559, 229 RP Rv559 Fjell-Ulvset (8,57) PlanID: Omsynssone H810_49 set krav til gjennomgåande grønstruktur og tilkomst til nærturterreng og Midtmarka. I nord grensar planområdet til Midtmarka, omsynssone grønstruktur, H 540_10. Planframlegget Bustader Det vert lagt til rette for bygging av totalt 42 nye bustadeiningar med tilhøyrande infrastruktur, felles hus, felles uteopphaldsareal og leikeareal. Det er to bustadformål i planen, BKS1-3 og BFS BKS1-3 er lagt opp til konsentrert bustader i form av rekkjehus/kjedehus der det kan etablerast inntil 11 bustadeiningar innanfor føremålet. BFS 1-41 er frittliggjande og nokre eksisterande bustader. I planskildringa er alle bueiningar i planområdet planlagt med ein storleik over 65 m². Bustadene vert tilpassa terrenget på staden, men maksimal bygghøgd er sett til 9 meter over gjennomsnittleg terreng. Høgd på bygga vil variera frå kote + 54,8 Til + 68,7. Gjennomsnittleg bygd areal for planområdet totalt sett, er 18% (BYA). Eksisterande bustader i planområdet er regulert til frittliggjande bustader i formåla BFS 26-29, BFS og BFS 41. Parkering I samsvar med KPA er det sett krav om 2 parkeringsplasser per eining. Dette gjeld ikkje BKS 1-3 som har ein parkeringsdekning på 1,5 plassar per eining. Alle har parkering på eigen tomt, bortsett frå BKS 1-3 som har fellesparkering på f_sppf 1-2. Kommunalteknisk anlegg Det er lagt opp til tre renovasjonspunkter (BRE 1-3) med ein tradisjonell renovasjonsløysing med eignea sorteringspann til kvar eining. Det er og regulert noko ekstra vegareal langs vegen for oppstilling av renovasjonsbil. Løysinga baserer seg på den nye renovasjonstekniske norma som vart på høyring da planen var under arbeid. Vei og kjørevei Planområdet har sin hovudtilkomst frå den Fylkesvegen 555. Hjortefaret er ein privat veg. Dagens trasé for Hjortefaret er lagt til grunn for nye vegar.

4 Felleshus/tun Det er planlag eit felleshus tilknytt gatetun (f_sgt). Felleshuset kan nyttast som utleige og som ein sosial samlingsplass for dei som bur i området. Det er regulert inn eit gatetun i forbindelse med felleshuset som kan nyttast til opphald og leik. Leike- og uteopphaldsareal Det er i KPA krav til 200m 2 MUA (minste uteopphaldsareal) pr. bustadeining. For BKS 1-41 vil MUA vere på eiga tomt. I BKS 1-3 vert 100m 2 MUA på eiga tomt. Resterande MUA for BKS 1-3 er lagt til felles leikeplass (f_blk1), felles uteopphaldsareal (f_but), fellestun (f_b) og gatetun/gågate (o_sgt). Planen legg til rette for etablering av tre nye leikeplassar (f_blk 1-3). Leikeplassane skal ha ei utforming og møblering som opnar for opphald, rekreasjon, leik og spel på tvers av aldersgruppe. Terreng og landskap Vestre del av planområdet er i dag bygd ut med frittliggjande bustadar, mens austre del er eit myrlendt og småkupert naturområde. Store delar av planområdet er myr, men også barskog og kollar. Området er i dag relativt flatt, men terrenget skrånar aust i planområdet. Dei største inngrepa i naturen vil skje i dette området. Det ligg ein kolle i området som er planlagt for nye einebustadar, BFS06-BFS12. Utsprenging og planering av delar av denne vil vere aktuelt ved utbygging. Inngrep skal bøtast på med planting. Terrenget skal så langt råd er, tilbakefyllast og opparbeidast med infiltrerande overflater. Vegskjeringar og fyllingar skal plantast til eller handsamast på annan tiltalande måte. Naturmangfald Myrane har både direkte og indirekte verknad på biologisk mangfald. Mange artar er direkte knytt til myr som veksestad eller leveområde, og myrane har dessutan ein viktig funksjon som vassmagasin og naturlege reinseanlegg. Det er ikkje oppgitt nokon kritisk trua arter i sjølve planområdet. Sør for planområdet finnes det et LNF-område med tre trua arter; stær, fiskemåke og vipe. Overvasshandtering Det er for tida eit aukande fokus på handtering av overvatn. God overvasshandtering vil vere viktig for å førebyggje skader i og utanfor planlagt bustadfelt. Bustadfeltet skal byggjast på ei myr som held tilbake mykje vatn tilbake i dag. I tillegg har ikkje røyret for overvatn i området kapasitet til å ta i mot den auka avrenninga som vil kome av eit nytt bustadfelt. Figur 2: Planområdet markert i blått, mens truede arter markert i gult. Det grøne er lauvskog (Miljøstatus.no) Det er utarbeid VA-rammeplan for området, med ei rekkje tiltak for handtering av overvatn. Dei fleste og største tiltaka er sikra i føresegna. Til dømes skal det opparbeidast eit fordrøyningsmagasin sør i feltet med ein storleik på minimum 500m 3, i tillegg til at leikeareala også skal fungere som fordrøyningsmagasin ved intens nedbør. Det regulert inn ei elv nord i plankartet (Føresegnsområde #2). Elva er eit mogleg tiltak for å lede overvatn ut av bustadfeltet og ned til Kolavatnet. Vurdering: Barn og unge sine interesser

5 Bygningstypologien i planframlegget gjer at planen legg opp til eit fint samspel mellom ulike alderssamansetning, med friluftsområda rundt. Leikareala er sikra med grøntareal og variert underlag med apparata som oppmodar til leik på tvers av alder. Området er og knytt til eit lokalsenter, tettstad og handelsstad. Det er også ein gang- og sykkelveg frem til Ulveset skule. Kvaliteter på leike- og opphaldsareala er godt sikra, med god tilknyting til gang- og sykkelvegar. Rådmannen vurderer at barn- og unge sine interesser ivaretekne, med nokre mindre tilrådde justeringar for leike- og uteopphaldsareala. Leike- og uteopphaldsareal MUA Krav i KPA er på 200 m2 MUA. For BKS 1-3 løyast dette ved minimum 100m 2 skal vere løyst på eiga tomt og resterande MUA fordelt på f_but, fellestun (f_b), leikeplass (f_blk1) og gatetun (o_sgt). For BFS 1-41 skal MUA på 200m 2 løysast på eiga tomt. MUA for BFS 1-41 må komme tydlegare fram i føresegna, og må presiserast slik at det ved ein seinare byggesak er tydeleg kor stor del av tomten som må opparbeidast, slik at tomta er eigna til bruk. Leikeareal Kommunen vurderer at storleiken på uteopphaldsareala vil vere tilstrekkeleg, da krava i KPA vert oppfylt med mindre justeringar som tilfører enda fleire kvaliteter til planområdet. Leikareala (f_blk1-3) skal opparbeidast med sittegruppe, minimum tre leikeapparata, variasjon i underlag. Planen sikrar at det bevarast/plantast til med eigna vegetasjon innanfor områda. Minimum 10% av område skal settast av til grøntareal. Rådmannen tilrår at minimums krava bør aukast til 20% for å sikre gode og grøne kvalitetar. Planen går inn i 7 dekar i LNF-område, og det er derfor spesielt viktig at desse kvalitetane sikrast innanfor planområdet. Felles minste uteopphaldsareal (MUA) Rådmannen er positiv til at fellesareala oppmodar til bruk på tvers av aldersgruppe med gode tiltak, som opparbeiding av ein fellesgrill med bord, benker (i gatetunet o_sgt) og ein gapahuk (f_but). Desse tiltaka er sikra i føresegna og vil vere gode tiltak som oppmodar til bruk på tvers av alder og fungere som sosiale møteplasser for bebuarane, i og utanfor planområdet. Plasseringa av fellesbygget (f_b) gjer at friareala blir oppstykka og eit uteopphaldsareal vendt mot to av parkeringsplassane (f_spp1 og f_spp2). Rådmannen tilrår difor at fellesbygget vert flytta (sjå figur 3) for å skjerme opphaldsarealet i o_sgt og skapa eit større og samanhengande opphaldsareal, og kunne auke trivselen i dette området. Figur 3: Gatetun (o_sgt) og fellesbygg (f_b) Markeringa i gult viser kor bygget bør flyttast Gatetunet (o_sgt) reknast i planen som MUA for BKS1-3. o_sgt er regulert inn som offentleg vei, men må endrast til fellesvei f_sgt. I føresegna er uteopphaldsareala i o_sgt godt sikra med gode tiltak, men Rådmannen vil ikkje tilrå at det vert sett krav til opparbeiding av sandkasse, eller anna apparata som er tilpassa ei spesifikk aldersgruppe. I planskildringa er det lagt opp til at området rundt gatetunet skal vere spesielt tilpassa aldersgruppa 55+. Om det vert frigjort meir areal som fleirbruksområde, byggjer dette i større grad opp under areal som oppmodar til bruk, uavhengig av alder. Naturmangfald

6 Planområdet ligg i ein myr med raudlista artar i nærleiken til planområdet. Det går fram av naturmangfaldlova (nml) 7 at prinsippa i 8 til 12 skal leggjast til grunn ved utøving av offentlig mynde. Vurderinga skal gå fram av vedtaket. Ein finn at 8 i nml om kunnskapsgrunnlaget og 9 i nml om føre-var-prinsippet er i oppfylt, da det har vore ein utgreiing om naturmangfaldet som stadfestar at tiltaket ikkje vil ha betydeleg innverknad på naturmangfald i planområdet. Sjølv om det er funnet raudlisteartar i nærleiken av planområdet, vil det med den kunnskapen som vert innhenta frå utgreiinga ikkje vere grunn til å tru at tiltaket vil få konsekvensar for den samla belastninga av økosystemet (jmf. nml 10). Overvasshandtering Teknisk gode løysingar for overvatn kan gje færre skadeflommar og forhindre store materielle og økonomiske tap ved oversvømming. Deler av planområdet ligg i myr og skogkledd område. Desse områda fungerer i dag som eit viktig fordrøyningsmagasin for områda rundt. Dette gjer at kommunen bør være ekstra varsam og stiller strengare krav for handtering av overvatn. I VA-rammeplanen er det utarbeida ulike tiltak med fokus på lokal overvasshandtering. Dagens røyr som tar overvatn har lite restkapasitet og kan ikkje ta unna vatn frå det nye bustadfeltet. Konsulent har gått for ei løysning der en har vald å ikkje byte ut røyret, men etablere eit fordrøyningsmagasin. Fordrøygningsmagasinet skal ha ein dimensjon som ikkje vil gje auka belastning på eksisterande røyr. I føresegnsområde #2 er det opna for at overvatn kan leiast inn i ei eksisterande elv i øvre del av feltet. Det er ikkje dokumentert eller kjend kor store mengder med vatn som vil kunne førast til Kolavatnet. Kolavatnet har avgrensa kapasitet i utløpet i dag. Difor er rådmannen usikker å kva konsekvensar ei auka avrenning mot Kolavannet kan få for andre stader som er knytta til dette elvelaupe. Elva er i utgangspunktet eit godt tiltak som bør sikrast. Rådmannen meiner at før planen vert lagt ut til offentlig ettersyn må det dokumenterast kva kapasitet elvelaupet har i dag, og kor mykje vatn som vil tilførast ved utbygging. Ei slik kartlegging vil også vere viktig for å forhindre at ei eventuell ny elv vil finne nye vegar til sårbare områder, som til dømes kyrkjegarden aust for planområdet. Rådmannen meiner at VA-rammeplanen har kome med gode løysingar med fleire gode og lokale tiltak for overvasshandtering. Men det må avklarast kven som er ansvarleg og overtek drifta for tiltaka for overvatn før planen er endeleg vedteken. Andre tiltak som er tilrådd i VA-rammeplanen må også sikrast, t.d. at ved at det vert laga infiltrerande soner rundt alle parkeringsareala. Parkering: Føresegna sikrar at det ikkje er lov å opparbeide parkeringsareal ved rekkjehusa (BKS 1-3) og gatetunet (f_sgt). I føresegn er det sikra at det skal setjast opp skilt ved gatetunet (f_sgt) som skal hindre parkering på kvar einskild tomt. Rådmannen erfarer at det kan vere vanskelig å hindre at gatetun og uteopphaldsareal på eigendommen vert nytta som parkering om det ikkje er fysiske hindringar mot dette. Rådmannen meiner difor at det bør setjast opp fysiske hindringar (til dømes kantsteinar eller grønstruktur) for å hindre at bebuarar eller gjestar

7 parkerer i gatetunet, eller ved rekkjehusa (BKS 1-3). Fysiske hindringar gjer at det ikkje er mogleg, eller lite gunstig å nytta seg av bilbruk utanom å «lesse av og på» bilen. Gatetunet vil kunne fungere som eit sosialt samlingspunkt, derfor er det viktig å hindre unødig parkering på einskilde tomtar, slik at tryggleiken og trivselen i området blir høgast mogleg. Bustad I følgje planskildringa er det i planområdet planlagt 42 nye einingar totalt. I føresegna er det opna for 11 einingar på BKS 1-3 og to einingar pr. bustadformål på BFS Dette opnar for et betydelig større tal einingar enn 42. Rådmannen tilrår difor at føresegna vert endra slik at dei er i samsvar med intensjonen i planen. Omgrepet småhusbusetnad er heller ikkje tydeleg definert i planen og kan også opne for fleire einingar enn det som er intensjonen. Tomtene i planområdet har varierande storleik og det er ulik moglegheit for fleire einingar per tomt om ein samtidig skal oppretthalde krav om gode uteopphaldsareal og parkering. Rådmannen meiner det er plass til to einingar på dei største tomtene (marker i raudt) og einebustader som med utleigeeining på dei mellomstore tomtane (markert i blått), og tilrår at dette vert innarbeidd i føresegna. Figur 4 Rådmannen tilrår at det opnas for to einingar på dei største tomtane BFS 36, 38 og 39 (markert i rødt), og avgrense einebustader med utleigeeining til BFS 01-12, og 37, 40 og 41 (markert i blått). På BFS35 er det i dag 2 tomannsbustader. I planen er det berre opna for ein tomannsbustad på tomten. Rådmannen tilrår at planen vert endra slik at den er i samsvar med dagen situasjon. I føresegn er det opna for at «Einebustader og småhus kan leggjast til rette for utleige.». Dette er ikkje eit eintydig føresegn. Rådmannen tilrår at føresegna vert endra slik at det tydeleg går fram at det opnast for utleigeeining på dei største tomtene (BFS og BFS merka i blått). Det må setjast krav om minimum 65 m 2 MUA og 1 parkeringsplass for einingar under 65 m 2. Krav om konsekvensutgreiing (KU) Planområdet går inn i LNF-område. Kommunen har teke ei vurdering på om dette utløyser krav om konsekvensutgreiing (KU) etter pbl. Vurderinga som vart gjort ved oppstart av planarbeidet var i høve til gamal KU-forskrift. Konklusjonen var då at tiltaket ikkje var stort nok til å utløyse krav som KU, samstundes som at tiltaket ikkje ville få vesentlege konsekvensar for natur og samfunn. Kommunen har ved eit seinare tidspunkt vurdert planen opp mot den nye KU-forskrifta (jmf. 10), og har kome fram til same konklusjon som tidligare. Det er ikkje naudsynt med ei KU etter desse vurderingane. Oppsummering: Med bakgrunn vurderingane som er gjort ovanfor tilrår rådmannen at planframlegget vert vedteken lagt ut til offentleg ettersyn, med følgjande endringar: Leike- og utehopphaldsareal 1. Fellesbygget (f_b) flyttast mot parkeringsplassane (f_spp1 og f_spp2) for å skjerme og skape større samanhengande opphaldsareal for bebuarane. 2. Erstatte tiltak i o_sgt som er for einsretta til ei bestemt aldersgruppe, med andre tiltak som oppmodar til opphald, uavhengig av alder. 3. I føresegn skal andelen vegeasjon på leikeareala aukast til 20%. 4. Føresegn må skrivast om slik at det blir sikra 200 m 2 privat uteopphaldsareal per bustadeining. Gatetun

8 5. I føresegn skal det sikrast at det ikkje er mogleg å parkere inne på den einskilde tomt. Det skal settast opp fysiske hindringar som (til dømes kantsteinar eller vegetasjon), for å hindre parkering, utan å vere til hinder for sjukebilar, brannbilar og av og på stigning for andre bilar osv. 6. o_sgt må endrast til f_sgt. Handtering av overvatn 7. Det skal leggjast inn i føresegn at det må leggjast inn infiltrerande soner rundt alle parkeringsareala som anbefalt i VA-rammeplanen. 8. Dokumentera kapasitet for elvelaupet i dag og kor mykje vatn som vil ledast ut av feltet og tilførast eksisterande elv. 9. Avklare kven som er ansvarleg og overtek drifta for tiltaka for overvatn ved endeleg vedteken plan. Bustad 10. Sikra eit maksimalt tal for bueiningane BFS 1-41, så det er i samsvar med planskildringa. 11. Det skal sikrast i føresegn 5 at det kan opnast for utleige i BFS 01-12, BFS og BFS 37, 40 og BFS 36, 38 og 39 kan opna opp for to einingar på tomtane. 13. Det må settas krav til minimum 65 m 2 MUA og 1 parkeringsplass for utleigeeiningar under 65m 2.