Fjell kommune Arkiv: Saksmappe: 2017/ /2018 Sakshandsamar: Isabella Netz Dato: SAKSDOKUMENT

Transkript

1 Fjell kommune Arkiv: Saksmappe: 2017/ /2018 Sakshandsamar: Isabella Netz Dato: SAKSDOKUMENT Utvalsaksnr Utval Møtedato 110/18 Komité for plan og utvikling /18 Kommunestyret Framlegg til detaljregulering for Tibben gnr.1, bnr. 3 m. fl. - Trengereid. Sluttbehandling. Tiltakshavar: Vacuri AS Samandrag av saka: Ard arealplan as har på har på vegne av Vacuri AS utarbeidd framlegg til detaljregulering for Tibben gnr. 1, bnr. 3 m. fl. Trengereid (planid: ). I arealdelen til kommuneplanen er området sett av til framtidig bustadområde og LNF. Planområdet er på om lag 34 daa og ligg på Trengereid. Føremålet med planarbeidet er å leggja til rette for bygging av totalt 17 bustadeiningar i form av rekkehus og ein einebustad, med tilhøyrande infrastruktur, felles uteopphaldsareal og leikeplass. Trygg tilkomst til nærmaste busshaldeplass og skule er sikra gjennom rekkjefølgjekrav om etablering av fortau langs med Fv 555 fram til Skogsskiftet. Derifrå er det allereie fortau og gang- og sykkelveg fram til Skogsvåg skule. Planen har lagt ute til offentleg ettersyn. Det kom inn 3 merknader, og Statens vegvesen hadde motsegn til planframlegget. Statens vegvesen har seinare trekt motsegna, og kommunen kan eigengodkjenna planen. Rådmannen tilrår at planframlegget vert godkjent med dei innarbeidde endringane som kjem fram av saksutgreiinga. Innstilling: Komité for plan og utvikling vedtek: I medhald av plan- og bygningslova 12-12, godkjenner kommunestyret detaljregulering for Tibben gnr. 1, bnr. 3 m. fl.- Trengereid, med plankart datert , føresegner datert og planskildring datert

2 Straume, den Steinar Nesse Rådmann Bjørn Erik Kristiansen Plan- og eigedomssjef Handsama i Komité for plan og utvikling : Avdelingsleiar Lena Svalastog Garnes presenterte planen. Innstillinga vart samrøystes vedteken. Tilråding i Komité for plan og utvikling : Komité for plan og utvikling tilrår: I medhald av plan- og bygningslova 12-12, godkjenner kommunestyret detaljregulering for Tibben gnr. 1, bnr. 3 m. fl.- Trengereid, med plankart datert , føresegner datert og planskildring datert Handsama i Kommunestyret : Tilrådinga gjort i komite for plan og utvikling vart samrøystes vedteke. Protokollmerknad frå Anita Garlid Johannessen: Vi ber ordføraren om å ta kontakt med Statens vegvesen og be dei vurdere andre fartsdempande tiltak på Trengereid, til dømes trafikklys. Ordføraren svara slik: Trafikkløysinga som ligg føre i dag er ei framforhandla løysing mellom dei aktuelle aktørane, men ordføraren vil ta innspelet vidare til Statens vegvesen. Desse hadde ordet i saka: Anne Hestnes, Anita Garlid Johannessen Vedtak i Kommunestyret : I medhald av plan- og bygningslova 12-12, godkjenner kommunestyret detaljregulering for Tibben gnr. 1, bnr. 3 m. fl.- Trengereid, med plankart datert , føresegner datert og planskildring datert Dokument vedlagt saka: A. Plankart, datert B. Føresegner, datert C. Planskildring, datert D. Illustrasjonsplan

3 E. Merknader til planen Saksopplysningar: Ard arealplan har på vegne av Vacuri AS utarbeidd framlegg til detaljregulering for Tibben, gnr.1, bnr. 3 m.fl. Trengereid, (planid: ). Planprosessen: Det vart halde oppstartsmøte for planarbeidet I oppstartsmøtet vart det utfordrande terrenget drøfta, og kommunen tilråde bruk av gode illustrasjonar for å vise plassering av bygg i terrenget. Oppstart av planarbeidet vart varsla i juni Planområdet: Planområdet er på om lag 34 dekar, og ligg på Trengereid, heilt sør i Fjell kommune. Kommunesenteret i Sund, som ligg i Skogsskiftet, er berre 1 km unna. Tilkomsten til planområdet frå Fv.555, er planlagt gjennom bustadområdet i den vedtekne naboplanen Stemmegarden. Planområdet grensar mot eit bustadområde som er under utbygging i aust og ein godkjent plan for ei småbåthamn i vest. I nord og sør grensar planen til naturområde. Planområdet er i dag ubygd, og består av skrinn fastmark med lyng, einer og parti med myr. Området ligg vestvendt til på ei hylle i terrenget, og har gode sol- og utsiktsforhold. Planstatus: Planområdet er i arealdelen til kommuneplanen (KPA) sett av til framtidig bustadområde og LNF. Det er gjort ei mindre utviding av bustadformålet i KPA for å få til ein trafikksikker vegtilkomst inn i området, som også tek omsyn til terrenget. I tillegg er bustadformålet utvida mot sør for å legga til rette for ein einebustadtomt langs med tilkomstvegen. Planframlegget: Formålet med planarbeidet er å leggja til rette for bygging av totalt 17 bustadeiningar, i form av konsentrerte bustader og ein einebustad, med tilhøyrande infrastruktur, felles uteopphaldsareal og leikeplass.

4 BKS1 og BKS2: Totalt 16 rekkehus i tre etasjar som vert terrassert for å tilpassa terrenget. Maksimalt 60 % BYA. f_blk1: Sentral leikeplass fordelt på to nivå. Tilkomst og 50 % av arealet vert universelt utforma. f_blk2: Leike- og uteopphaldsareal som vert lagt til rette for større barn. Gangvegen f_sgg1 skal sikra universell tilkomst til området. BFS1: Einebustad i ein etasje. Maksimalt 25 % BYA. f_blk3: Området er ein leikeplass som høyrer til naboplanen Stemmegarden, men som er teken med for å sikra tilkomst til planområdet. Arealet på 160 m 2 som vert nytta til veg er erstatta innanfor f_blk2. Kravet om uteopphaldsareal på 100 m 2 vert løyst innanfor kvar einskild tomt. I tillegg er det sett krav om 50 m 2 felles uteopphaldsareal som vert løyst innanfor f_blk1 og f_but1. Køyreveg, fortau, parkering og kommunalteknisk anlegg: Køyreveg f_skv1 i planområdet har tilkomst frå vegen Kråkene i naboplanen Stemmegarden, aust for planområdet. Tilkomsten tar areal frå ein leikeplass i naboplanen. men kompenserer for dette arealet innanfor BLK_2. Tilkomstvegen har 5 meters breidde og er regulert med langsgåande fortau med 2,5 meter breidde. Vegen og fortauet går over i eit gatetun med 5 meters bredde som gir tilkomst til rekkehusa. Gatetunet skal vera skilt frå køyrevegen med kantstein eller annan høgdeforskjell, og med eit anna dekke. Gatetunet kan opparbeidast med leikeapparat, bord, benker og liknande utstyr. Frå køyrevegen f_skv1 er det regulert inn ein privat veg SV1 til einebustadtomten BFS1. Innanfor bustadområda BKS1 og BKS2 vert parkeringa løyst i carport og/eller som overflateparkering på kvar einskild tomt. Det er regulert tilkomst med ein avkøyrsel per eining til gatetun f_sgt1. Tal på parkeringsplassar er i tråd med arealdelen til

5 kommuneplanen Det er stilt krav om minimum 1,5 bilparkeringsplassar og 1,5 sykkelparkeringsplassar per bustadeining. Avfall skal handterast med oppstillingsplass på arealet f_bkt1. Bustader på Tibben skal kopla seg på ny nettstasjon i naboplanen Stemmegarden. Terreng og landskap: Bustadfelt BKS1-2 vil liggja plassert på ei fjellhylle og vert synleg frå Trengereidpollen, men vil ikkje bryta silhuetten i landskapet. Føresegnene sikrar at bygningar og vegar vert plassert skånsamt i terrenget, og bustadene skal terrasserast for å unngå store terrenginngrep. Det vert naudsynd å etablera nokre murar for å kunne opparbeida funksjonelle areal for privat uteopphaldsareal og leikeplasser. Murar kan maksimalt førast opp med ei høgd på inntil 2 meter og skal vera i naturstein. I planområdet er det ein bratt skrent aust for bustadene og tilkomstvegen. Det er gjennomført ei skredfarevurdering av dette området, som konkluderer med at det er fare for steinsprang. Det er lagt inn ei omsynssone for ras- og skredfare, og tilrådde sikringstiltak består av reinsk og spreidd bolting, og montering av steinsprangnett over dei ustabile bergpartia. Det er sikra at geotekniske vurderingar vert gjort med tanke på fundamentering av mur og generell grunnstabilitet ved etablering av byggetomtene. Rekkjefølgjekrav: Det er sett rekkjefølgjekrav til: Dokumentasjon på korleis skredfarevurderinga skal følgjast opp, og vurdering av om det må utarbeidast ei ny skredsfarevurdering. Samanhengande gang- og sykkelveg eller fortau fram til nærmaste kollektivhaldeplass og til skule. Opparbeiding av mellom anna køyreveg, fortau, gangareal, felles uteopphaldsareal og leikeplass. Naturmangfald: Planområdet består i hovudsak av lyng og einer, mindre buskar og nokon grantre. Gras og myrparti dominerer dei opne områda der bustadane skal ligga. Det er ikkje gjort registreringar av vegetasjon, dyreartar eller naturtypar som bør takast særskilt omsyn til, jf. Rapport om Naturtypar i Fjell, miljostatus.no og rapport om Viltet i Fjell. Offentleg ettersyn: Planframlegget låg ute til offentleg ettersyn i tida Det kom inn merknader frå 3 offentlege instansar og motsegn frå Statens vegvesen (SVV). Motsegnspunkta frå SVV er i møtekomen, og SVV har no trekt motsegna. Ei kort oppsummering av merknadene og rådmannen si vurdering av desse følgjer nedanfor. Dei innkomne merknadane ligg som vedlegg til saka. Norges vassdrag- og energidirektorat (NVE): NVE har ingen merknader til planframlegget. Statens vegvesen motsegn: 1. Det er sett rekkjefølgjekrav til at det skal vera etablert samanhengande gang- og sykkelveg eller fortau fram til nærmaste kollektivhaldeplass og at det skal vera etablert samanhengande gang- og sykkelveg eller fortau fram til skule. SVV er kritiske til at ein vel å detaljregulere området Tibben til bustadføremål no, dersom det er eventuell

6 utbygging av Fv.555 som skjal oppfylle rekkefølgjekrava. Denne utbygginga vill ligge fram i tid, kanskje år, og erfaring tilseier at dispensasjonssøknad ofte vil bli fremja dersom rekkefølgjekrava ikkje lar seg oppfylle innan rimelig tid. 2. Det er knytt motsegn til kryssområdet ved Fv.555 som ikkje i tilstrekkeleg grad tek i vare trafikktryggleiken. Avkøyrsla til planområdet ligg i ei 70-sone, og dagens trafikkmengde på Fv.555 (ÅDT-6200) tilseier at det må etablerast venstresvingfelt for å minske faren for påkøyrsle bakfrå. Det totale talet på bustadeiningar innanfor planområda Tibben og naboplanen Stemmegarden tilseier krav om trafikkøy i sekundærveg, jf. N100. «Veg og gateutforming» (kap. E 1.1.2). Det må knytast rekkefølgjekrav til utbetring av krysset. 3. Er kritiske til omsynet til mjuke trafikantar og meiner at planen viser uheldige løysingar for mjuke trafikantar. Som eit avbøtande strakstiltak er det nyleg etablert ein gangsti i terreng. Stien gjer det tryggare å ferdast i området, men har låg standard og stettar ikkje kravet til universell utforming. Det er førebels ikkje lagt til rette for trygg kryssing mellom busslommene ved fylkesvegen. Ein gangsti i terreng vil ikkje aksepteras som grunnlag for vidare utbygging på Trengereid. 4. Eit forslag til løysing kan vera å byggja fortau frå krysset til planområdet og sørover langs vestsida av Fv.555 mot eksisterande busslommer på Trengereid. I den samanheng vil SVV vurdera om den eksisterande fartsgrensa skal senkast frå 70 km/t til 50 km/t. Ved ei slik løysing vil kravet om kanalisering av kryssområdet gå ut. Rådmannen si vurdering av merknaden: Det vart halde dialogmøte den mellom Fjell kommune, Statens vegvesen og Fylkesmannen for å sjå om det var grunnlag for å finne ei løysing på motsegna. Tiltakshavar hadde før møtet utarbeidd eit forslag der eksisterande gangsti i terreng vert utbetra og universelt utforma for å møte krava frå SVV om trygg tilkomst til busshaldeplass og skule. Dette forslaget blei presentert av kommunen i møtet. SVV meinte at ei slik løysing ikkje ville vera tilstrekkeleg for å kunna gå vekk frå motsegna, då det framleis vil vera krav om venstresvingsfelt og trafikkøy i krysset mellom Stemmegarden og fylkesvegen. SVV viste til at ved å etablera fortau langs med fylkesvegen vil dette krevja ei lågare fartsgrensa, som følgje av at det vil vera gåande langs vegen. Ei lågare fartsgrensa vil igjen gje andre krav til utforming av krysset. Med ei fartsgrense på 50km/t vil det vera tilstrekkeleg at krysset vert utbetra med ei trafikkøy. Fortauet kan etablerast på vestsida av fylkesvegen for å unngå kryssing med gangfelt over til austsida, der fortauet er regulert i opphavleg plan for Stemmegarden. SVV opplyste om at fylkeskommunen skal setja i gang arbeid med å utbetra busslommene ved Trengereid. Busslommene vil då verta saksa mot kvarandre, og det skal etablerast fartsdemparar i fylkesvegen, på begge sider av busshaldeplassane. I tillegg skal det etablerast overgangsfelt mellom busshaldeplassane. Samstundes skal vegskuldra som går frå busshaldeplassen i aust og fram til Skogsskiftet gjerast om til fortau. Dermed vert det fortau frå krysset ved Stemmegarden og fram til Skogsskiftet. Kryssing mellom dei to strekka med fortaua som vert liggande på kvar side av vegen, vert trygg med overgangsfelt. Tiltakshavar har akseptert foreslått løysing frå SVV med fortau på vestsida av vegen frå krysset ved Stemmegarden, fram til eksisterande busslomme på Trengereid. Fortauet kan etablerast utan at det føreligg regleringsplan, men byggeplan for tiltaket må vera godkjent av SVV. Når fortauet vert etablert vil SVV sjå til at fartsgrensa vert redusert frå 70 km/t til 50 km/t forbi planområdet. Utbetring av kryss med trafikkøy mellom Stemmegarden og

7 fylkesvegen er regulert gjennom ei mindre endring av reguleringsplan for Stemmegarden. Rekkefølgjekrav om utbetring av krysset før det vert gjeve byggeløyve for bustader i planområdet er innarbeidd i føresegnene til denne reguleringsplanen. Gjennom dialog med SVV har kommunen løyst motsegna, som vart offisielt trekt Hordaland fylkeskommune (HFK): 1. HFK er kritisk til at avstand til arbeidsplassar berre er vurdert ut i frå køyretid med bil, og ikkje ved bruk av kollektiv eller sykkel. 2. Viser til at utbygginga kviler tungt på utbygginga av Fv. 555, som ligg langt fram i tid. Dei meiner at planlegging med eit slikt premiss kan verka lite føremålstenleg. 3. Minner om at planområdet ligg innafor det regionale friluftslivsområdet Fjellspollen, som har fått samla verdikategori svært viktig. Friluftsområdet må takast vare på, og ikkje gjerast mindre tilgjengeleg enn det er no. Rådmannen si vurdering av merknaden: 1. Nærleik til arbeidsplassar er no skildra utifrå avstand med kollektiv og sykkel i planskildringa (kap ). 2. Med nytt fortau langs vestsida av Fv.555 vert rekkefølgjekrava som omhandlar samanhengande gang- og sykkelveg eller fortau fram til nærmaste kollektivhaldeplass og fram til skule oppfylt. Dermed kan planen byggjast ut når fortauet langs fylkesvegen er etablert, og det vil ikkje vera naudsynt å venta på utbygginga av Fv Ei vurderinga av friluftsområdet Fjellspollen er lagt inn i planskildringa (kap. 7.9). Planen har ingen tiltak i tilknyting til sjøen, og hindrar dermed ikkje tilgang til Fjellspollen. Det er i tillegg opna for at det kan etablerast ein snarveg frå planområdet og ned til Trengeriedpollen småbåthamn, noko som bidreg til å gjera strandsona og friluftsområdet meir tilgjengeleg. Fylkesmannen i Hordaland (FM): Viser til motsegn frå SVV og samordninga av statlege motsegnssaker som FM skal følgja opp. Rådmannen sin kommentar til merknaden: Kommunen har som nemnt hatt møte med FM, saman med SVV. I dette møtet orienterte FM om at dei ikkje har merknader til planframlegget. Vurdering: Rådmannen meiner at detaljreguleringa er grundig gjennomarbeidd, og at det har vore eit godt samarbeid mellom tiltakshavar og kommunen etter offentleg ettersyn. Vidare ser rådmannen det som positivt at det gjennom dialog med SVV og tiltakshavar er funne ei løysing for trafikktryggleik, som samstundes gjer at planområdet kan byggast innan nær tid. Rådmannen kan ikkje sjå at det ved eller etter offentleg ettersyn er kome nye opplysningar som krev ny vurdering av tema som vart vurdert i førstegangsbehandlinga. Det vert nedanfor vist til hovudtrekka i rådmannen si vurdering ved førstegangsbehandling: Overordna planar og mål Det er gjort mindre justeringar av bustadformålet i arealdelen til kommuneplanen (KPA). Planområdet er del av eit større utmarksområde sett av til framtidig bustadformål,

8 men små delar av infrastrukturen langs vegen f_skv1, einebustadtomta BFS1 med tilkomstveg, samt ein delar av leikearealt f_blk3 strekker seg inn i LNF-formålet i KPA. Skilja mellom føremåla i KPA er grovmaska, og tek ikkje alltid omsyn til naturlege linjeføringar. Den planlagde utbygginga som vert liggjande innanfor LNF-området i KPA vert ei naturleg forlenging av planlagd utbygging i området, og er berre i underkant av 1,6 daa. Einebustadtomta er i tillegg lagt på ei relativt flat hylle i terrenget, for å unngå store inngrep i naturen, samt at bustaden er avgrensa i størrelse og høgde. Rådmannen meiner at løysinga som er lagt fram ser heilskapen i og rundt planområdet, sjølv om planframlegget regulerer bustadar inn i eit liten del av eit LNF-område. Omsynet til friluftsliv og allmenta vert sikra med gode koplingar mot Trengereidpollen, samt at 5,8 daa av området satt av til bustadformål i KPA er satt av til naturområde i planframlegget. I planarbeidet har det vore jobba med å få til ein tilkomst til planområdet frå nord, for å sleppe gjennomkøyring i bustadfeltet Stemmegarden. Denne løysinga vart forkasta, då den ville krevja store terrenginngrep og gi dårlige stigningsforhold. Rådmannen er positiv til makebyttet av naturområde, sidan tiltaket vil føra med seg mindre terrenginngrep. Terreng og landskap Planområdet ligg i kuppert og eksponert landskap, og det er ei utfordring å plassera bustadene på ein god måte i terrenget. I planframlegget viser tiltakshavar gode intensjonar gjennom at både bygg og anlegg er plassert i terrenget på ein måte som skal gi minst mogleg inngrep. Føresegnene sikrar god og variert materialbruk, utforming med arkitektonisk kvalitet, variasjon i uttrykket på rekkehusa og bustadane skal ha fargar som gir dempa fjernverknad. Murar som skal oppførast i planframlegget skal vera i naturstein. Rådmannen er positiv til at det er lagt stor vekt på terrengtilpassing og arkitektur som skal dempa fjernverknaden av tiltaka, i eit område som er godt synleg frå sjøen. I planområdet er det ein del bratte skrentar, og det er derfor utarbeid ei skredfarevurdering der potensielle farar for steinsprang og skred er godt vurdert. Rådmannen meiner det er godt sikra i føresegnene at skredfarevurderinga skal leggjast til grunn for vidare detaljprosjektering og byggesakshandsaming. Barn og unge sine interesser Rådmannen er nøgd med at det er lagt opp til varierte områder til leik som passar til barn i alle aldrar. Det er og sikra at arealet som tas frå leikeplassen i naboplanen Stemmegarden, vert erstatta med leikeareal innanfor f_blk2. Det er opparbeidd ei ny gangveg gjennom naboplanen og fram til busshaldeplassen i sørgåande retning. Rådmannen meiner at dette tiltaket, sett i samanheng med interne fortau i planområdet, sikrar trygge forbindelsar fram til nærmaste kollektivhaldeplass. Det er ikkje trygg kryssing mellom busslommene ved fylkesvegen, og desse er ikkje utforma etter dagens standard. Gangvegen er heller ikkje universelt utforma. Det er sikra i føresegnene at det skal vere etablert samanhengande gang- og sykkelveg eller fortau fram til skule før det vet gjeve byggeløyve for bustader i planområdet. Samanhengande fortau eller gang -og sykkelveg vil koma i forbindelse med utbygging av ny Fv. 555, strekninga Tellenesskogen Vorland nord. Områdereguleringa for fylkesvegen er ikkje godkjent, og det er usikkert når utbygginga av vegen vil starta opp. Kva tid rekkefølgjekravet er oppfylt vil styra tid for utbygginga av Tibben, og vil truleg ligga noko fram i tid.

9 Samla sett meiner rådmannen at trafikktryggleiken i området er godt ivareteken. Rådmannen meiner vidare at trygg skuleveg er eit viktig premiss for at det kan byggjast ut meir i området, og er nøgd med at utbygginga vert utsett til dette er på plass. Naturmangfald I samsvar med naturmangfaldslova (nml) skal offentlege avgjerder som gjeld naturmangfald så langt som råd byggja på vitskapeleg kunnskap. Den vitskapelege kjelda for vurdering etter nml er Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning. I planarbeidet er det også nytta viktige informasjonskjelder som miljostatus.no og Artsdatabanken. Gjennom søk i databasane Artsdatabanken, Naturbasen og miljostatus.no og ved observasjon på synfaring, kan det konkluderast med at ikkje er raudlisteartar, trua naturtypar, prioriterte artar, utvalte naturtypar eller naturområde som er særs viktig for naturmangfaldet innanfor planområdet. Ei samla vurdering etter nml 8-12 av naturmangfaldet i dag og konsekvensane av planframlegget, tilseier at utbygginga ikkje vil ha negativ effekt på naturmangfaldet i området. Oppsummering: Rådmannen tilrår at planen vert godkjent med følgjande innarbeidde endringar i føresegnene: Det er innarbeidd rekkjefølgje krav om: 1. Utbetring av kryss mot Fv.555. Krysset skal utbetrast med trafikkøy (dråpe) i sekundærveg, i samsvar med Statens vegvesen sine handbøker. 2. Etablering av fortau frå ovannemnde kryss, og fram til busshaldeplass ved Fv.555. Fortauet skal ligga på vestsida av Fv At det skal føreligga godkjent byggeplan frå Statens vegvesen, på ovannemnde tiltak. Dei føreslegne endringane er innarbeidd i reviderte plandokument. Utbetring av krysset frå Stemmegarden er regulert gjennom ei mindre reguleringsendring av opphavleg plan for Stemmegarden den , i delegert vedtak 18/150. Endringane som er gjort etter offentleg ettersyn endrar ikkje hovudformålet eller intensjonen med planen. Etter rådmannen si vurdering kjem endringane innanfor rammene av kva som kan endrast utan nytt offentleg ettersyn. Etter kva rådmannen kan sjå er føresetnaden for å nytte eigengodkjenning i samsvar med i plan- og bygningslova tilstade. Rådmannen meiner at det reviderte planframlegget sikrar gjennomføring og etablering av nye bustader på ein tilfredstillande måte, og vil difor tilrå at kommunestyret godkjenner detaljreguleringsplanen, med dei innarbeidde endringane som går fram av saka.