Fjell kommune Arkiv: Saksmappe: 2017/ /2017 Sakshandsamar: Lene Takvam Dato: SAKSDOKUMENT

Transkript

1 Fjell kommune Arkiv: Saksmappe: 2017/ /2017 Sakshandsamar: Lene Takvam Dato: SAKSDOKUMENT Utvalsaksnr Utval Møtedato 25/17 Komité for plan og utvikling Framlegg til detaljreguleringsplan for Valderhaugane B6, gnr 21/106 m.fl. - Ågotnes. 1. gangsbehandling. Tiltakshavar: HBE Eiedom AS og Boligbygging Sotra AS Samandrag av saka: Ard arealplan AS har på vegne av HBE Eiedom AS og Boligbygging Sotra AS utarbeidd framlegg til detaljreguleringsplan for Valderhaugane B6, gnr 21/106 m.fl. - Ågotnes (planid: ). Planområdet er omlag 100 daa, og ligg rundt Kårtveit skule, sør for Valderhaug. Området er sett av til bustadformål (B6) i Kommunedelplan for Ågotnes Planen legg til rette for oppføring av barnehage, 178 bustadeiningar i einebustader, tomannsbustader, rekkjehus og lågblokker med tilhøyrande infrastruktur som t.d. leikeplassar, grøntareal og gangvegar. Rådmannen tilrår at planen vert lagt ut til offentleg ettersyn, med dei endringar som går fram av saksutgreiinga. Innstilling: Komité for plan og utvikling vedtek: I medhald av plan- og bygningslova 12-10, godkjenner Komité for plan og utvikling at framlegg til detaljreguleringsplan for Valderhaugane B6, gnr 21/106 m.fl. - Ågotnes, med plankart datert og føresegner datert , og planskildring datert , vert lagt ut til offentleg ettersyn, med dei endringane som går fram av saksutgreiinga. Straume, den Steinar Nesse Rådmann Berit Karin Rystad Plan- og utbyggingssjef

2 Handsama i Komité for plan og utvikling : Representanten Kjell Rune Garlid, SL ba komiteen vurdere om han er ugild sidan bror hans er ein av tiltakshavarane. Komiteen konkluderte med at han er ugild til å vere med å handsame saka. Jarle Syltøy, SL kom til møtet som vararepresentant. Barna og unge sin representant Margunn Landro ba komiteen vurdere om ho er ugild sidan ektefellen hennar er part i saka. Komiteen konkluderte med at ho er ugild og ho gjekk frå møtet. Arealplanleggjar Lene Takvam orienterte om planen. Framlegg frå Henning Ekerhovd, AP om følgjande tillegg til innstillinga: Komiteen vil gjere merksam på at det vil kome krav om anleggsbidrag i tilknyting til overordna rekkefølgjekrav. Innstillinga og framlegget frå Henning Ekerhovd vart samrøystes vedteke. Vedtak i Komité for plan og utvikling : Komité for plan og utvikling vedtek: 1. I medhald av plan- og bygningslova 12-10, godkjenner Komité for plan og utvikling at framlegg til detaljreguleringsplan for Valderhaugane B6, gnr 21/106 m.fl. - Ågotnes, med plankart datert og føresegner datert , og planskildring datert , vert lagt ut til offentleg ettersyn, med dei endringane som går fram av saksutgreiinga. 2. Komiteen vil gjere merksam på at det vil kome krav om anleggsbidrag i tilknyting til overordna rekkefølgjekrav. Dokument vedlagt saka: A. Plankart, datert B. Føresegner, datert C. Planskildring, datert D. Illustrasjonsplan alt. 1 og 2 datert / E. VA-rammeplan med vedlegg datert F. 3D illustrasjonar G. Støyrapport H. Vindrapport

3 Saksopplysningar: Ard arealplan AS har på vegne av HBE Eiedom AS og Boligbygging Sotra AS utarbeidd framlegg til detaljreguleringsplan for Valderhaugane B6, gnr 21/106 m.fl. - Ågotnes (planid: ). Føremålet med plane er å leggja til rette for variert bustadområdet som kan vere attraktivt for mange sentralt på Ågotnes. Planen legg til rette for oppføring av 178 bustadeingar fordelt på ca 95 bygg. Planområdet: Planområdet er på omlag 100 dekar, og er lokalisert på Valderhaugane om lag 1 km sør for Ågotnes sentrum, med ca 700 meter frå Ågotnes terminal. Ågotnes er eit av to sentrumsområder i Fjell kommune og har eit godt utval av ulike handels- og servicetilbod. Tilkomst til planområdet er via fylkesveg 210, Vestsidevegen. Det er gang- og sykkelveg til Ågotnes. I tilgrensande område er det fleire nyleg etablerte bustadområde og utmark. Området har ingen særskild bruk i dag. Planprosess: Varsel om oppstart av planen vart kunngjort i Vestnytt Grunneigar, naboar og aktuelle private og offentlege instansar vart varsla i brev av Det kom inn totalt 6 merknader der 5 var frå offentlege instansar og 1 frå privat part. Plasseringa av den framtidige barnehagen har vore vurdert i planarbeidet. Før det vart varsla oppstart av reguleringsplanen var det dialog mellom planavdelinga, plankonsulent, barnehagesjefen og eigedomssjefen i Fjell kommune, om kva kommunen ynskjer med den kommunale eigedomen rundt Kårtveit skule. Det har i ettertid vore ein intern kommunal kommunikasjon mellom eigedomssjefen, rådmann og barnehagesjefen om tomta, men det er ikkje kome fram noko vidare ønskje om ei anna plassering eller makebytte i høve til kommunal eigedom. Planstatus I arealdelen til kommuneplanens arealdel , og i kommunedelplan for Ågotnes er området sett av til bustad med krav om felles planlegging. Gjennomføringsona for felles planlegging inkluderer også den gamle tilkomstvegen til Kårtveit skule. Det er i kommunedelplan for Ågotnes krav om å opparbeide vegen. Grønstruktur som ligg i området rundt er difor inkludert i planframlegget, for å sikre ei god gjennomføring. Nordre del av planområdet overlappar med plan (Valderhaug, felt KB6 og KB7). Langs austsida av planområdet er det ein stripe (Fv. 210) som overlappar med plan (Fv. 561 Kolltveit Ågotnes). Planen grenser i tillegg til planane , , (Valderhaug - Polleide) i nord. Naturmangfald, terreng og landskap Topografien innanfor planområdet er variert og er sett saman av mindre og mellomstore høgder. Det er ingen store høgder i planområdet eller området rundt, noko som gjer gode solog lystilhøve i området. Planområdet ligg i eit område som er gradert til «noko vindutsett». Et stykke vest for planområdet stuper landskapet ned mot Kårtveitpollen, og det er ikkje mogleg med vanleg ferdsel ned til pollen. I planområdet er det registrert skrinn fastmark prega av noko myr i sørlig del av området. Vegetasjonen i området dannar i hovudsak ein mosaikk av lynghei, bart berg, myr og pyttar, tjern og små vatn. Det er spreidd tresetting, då i hovudsak barskog. Området klassifiserast som typisk kystlynghei. I planområdet er det ikkje gjort registreringar av trua eller nær trua dyreartar eller naturtypar (jf.miljostatus.no).

4 Kulturminneverdiar: I dag står Kårtveit skule midt i området. Bygningen er frå 1939 og ulike kjelder omtaler skulen frå årstal tidlegare enn 1939, men det skal då leggjast til grunn at det er snakk om eit tidlegare skulebygg for området rundt Kårtveit. Skulen vart lagt ned i 1981, og har i seinare tid blitt bruk som klubbhus og forsamlingslokale. I 2014 måtte bygget stengast grunna mangelfull brannsikring. Frå fylkesvegen går det ein stikkveg som vert nytta som tilkomstveg til skulen. Kårtveit skule er SEFRAK registrert, men er ikkje eit meldepliktig bygg. Dette medfører at det ikkje er spesielle restriksjonar og at skulen kan rivast til fordel for utbygginga i planområdet. Det er ligg grunnmur etter eit torvhus like i plangrensa i sør. Planframlegget Bustader I planen har ein vald å leggja til rette for variert utbygging med ulike typar bustader, og ein bustadstruktur med fleire sentrale tun og eit større grøntområde i og rundt den kommunale tomt, kor Kårtveit skule står i dag. Det vert gjennom plan sikra at det skal byggjast ut både einebustader, tomannsbustader, rekkehus og leilegheiter. Ved å leggje opp til varierte bustadtypar legg ein opp til eit bustadområdet som kan være attraktivt for mange. Samstundes er løysinga så fleksibel at tilhøva i bustadmarknaden vil ha mykje å sei for kva type bustad som vert bygt i området. Planen legg opp til at det kan byggjast maks 178 nye bueiningar. I BFS helt sør i planområdet er det lagt til rette for 13 frittliggjande einebustader, kor utnyttingsgraden er sett til 30% BYA. Det er lagt opp til at dei kan ha 2 etasjar i kvar einebustad. BKS ligg spreidd i planområdet og ligg til rette for 73 bustadeiningar, kor av 71 er regulert til rekkjehus og ein er regulert til tomannsbustad. Utnyttingsgraden er satt mellom 35 45% BYA. Alle einingane er planlagt med 2 etasjar. BBB ligg spreidd i planområdet og til rette for maksimalt 94 bueiningar i lågblokkar. Utnyttingsgraden er sett mellom 40 55% BYA. o_bbh ligg sentralt i planområdet og opna for tilrettelegging av barnehage med tilhørande infrastruktur. Utnyttingsgraden er satt til 30% BYA. Naudsynt areal til avfallshandtering og eventuell nettstasjon skal plasserast innanfor o_bbh. Leike- og uteopphaldsareal Det er lagt opp til 5 leikeareal (f_blk01 05), og ei rekkje felles uteopphaldsareal (BUT01 10). Gjennom planen kommer det fram at det skal vere flytande grensar mellom desse areala. Det er i tillegg sett av areal til ein barnehage med leikeareal som vert tilgjengelig for ålmenta når barnehaga er stengt. Planframlegget sikrar at leikeareala vert opparbeida med godkjente leikeaparat. Planen ligg til rette for ulike tur- og gangvegar i området. Desse skal koplast opp mot eksisterande/kommande nettverk nord for planområdet. Stiane kan også nyttast som alternativ skuleveg for born og unge. Trafikkareal/tilkomst Planskildringa ligg opp til at tilkomstvegen til planområdet skal leggjast tilnærma i den eksisterande traséen for tilkomstveg til Kårtveit skule. Tilkomsten vert regulert som kryss og vert retta opp og utforma med tilbaketrekt gang- og sykkelveg. Kollektivhaldeplassane er regulert til dagens standard. Mindre interne tilkomstveger (f_sv01 05) er regulert med ei breidde på 3,5 meter. Interne samlevegar har snuhammar i enden og er regulert med 5 meter breidde og fortau på 2,5

5 meter. Vegane innanfor planområdet er lagt godt i terregnet og krev lite fyllingar og skjeringar. Vegløysinga gjev ei akseptabel stigning på køyrevegane, mindre enn 1:15. Koplinga som den gamle skulevegtraseen sikra mellom Ågotnes og Kårtveit skule er teke i vare i dette planframlegget og regulert som gang- og sykkelveg (o_sgs). Det er også regulert gangtilkomst til eksisterande bustadfelt i nord. Parkering Planframlegget har lagt til rette for 2 parkeringsplassar for einebustader og tomannsbustader, og er i tråd med krava i kommunedelplanen for Ågotnes, men for rekkjehus og leilegheiter har ein vald å følgje krav i gjeldande kommuneplan og legg her opp til 1,5 parkeringsplasser per eining over 65 m 2 og 0,8 parkeringsplassar per eining under 65 m 2. Areala regulert til einebustader må løyse parkering på eigen tomt. Medan rekkjehus er planlagt med felles overflateparkering for å redusere vegareal og parkeringsareal utanfor husa. Dette for å byggje opp under tunstruktur og bilfrie uteopphaldsareal. For areal regulert til bustadblokk er det lagt opp til parkering under grunnen eller delvis under grunnen dersom talet på overskrid planføresegna Parkeringskrav for barnehage er sett til 1-5 parkeringsplassar for bilar og ein sykkelparkeringsplass per ti born, i tråd med kommunedelplan for Ågotnes. Det er satt krav om opparbeiding og ferdigstilling av tilhøyrande parkeringsareal før det kan gjevast bruskløyve til tiltak. Støytiltak Norconsult har utarbeidd støyanalyse i samband med planframlegget. Støyanalysen tek føre seg både dagens støysituasjon og trasé for ny fylkesveg 561 aust for Skulehusvatnet. Berekningane viser at fasadar mot fylkesveg 210, Vestsidevegen, vil liggje i gul støysone i høve til Klima- og miljødepartementet si «Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging»,t-1442:2012, med høgaste fasadenivå på Lden 60 db. Basert på dagens hastighet og traseen som føreligg per i dag, vil ikkje ny fylkesveg 561 ha innverknad på lydnivået ved dei planlagde bustadene på Valderhaugane. Uteopphaldsareala er lagt slik at eit av dei vert liggjande i gul støysone. Støyrapporten konkluderer med at dersom ein ikkje legg uteopphaldsareal og balkongar/terrasser mot aust er det ikkje trong for støyskjerming. Dette prinsippet vert vidareført og sikra i planføresegna, men det vert ikkje teikna inn støyskjerming i plankartet. Det er satt krav om ny støyvurdering i samband med løyve til tiltak, jf Teknisk infrastruktur: Det er utarbeida VA-rammeplan for planområdet. Per i dag har ikkje FjellVAR kapasitet nok til å kunne levere vatn, eller bortleiing/reinsing av avlaup til den store utbygginga som planlagt i Ågotnesområdet. Det går høgspentleidning gjennom planområdet. Denne har eit byggjeforbodsbelte på 15 meter, og det er sett et rekkjefølgjekrav om at leidningen skal gravast ned før utbygginga startar. Vurdering: Busetnad Rådmannen meiner det er gjort eit godt forarbeid til planen der m.a. landskaps-, vind- og støyanalyse ligg til grunn for utforming av planframlegget.

6 Innanfor BBB01-BBB09 er det lagt inn ein fleksibilitet i planen der det er tillate med oppføring av vertikaldelte rekkjehus, horisontaldelte leilegheiter med maksimalt to einingar i høgda eller tomannsbustader. Rådmannen trur dette vil være eit viktig grep då ein ofte ser at store felt som byggast ut over tid fort blir utdaterte i høve til marknad, og krev reguleringsendring. Planframlegget gjev rom for å finne god løysingar i kvart delfelt, som lar seg realisere, men ein er samtid merksam på dette krev meir dokumentasjon og oppfølging av byggesaka. Rådmannen tilrår at det i føresegnene 2.1vert presisert at utomhusplan skal utarbeidast for kvart delfelt, inkludert dei leike- og opphaldsareal som høyrer til feltet. Innafor område med frittliggande bustader, er det opna for einebustader. For å lette sakshandsaminga ved byggesak tilrår rådmannen at det vert presisert at det for dette området er opna for utleigeeining i einebustader. For utleigeeiningar under 65m 2 kan det settast krav til 1 parkeringsplass, 1 sykkelparkering og 65m 2 MUA. For einingar over 65m 2 tilrår rådmannen at dei same krav som til einebustad vert gjeldande. Avfallshandtering Kommunal temaplan for avfall, samt renovasjonsteknisk norm er under arbeid. Renovasjonsteknisk norm vil være eit verktøy for planlegging og utbygging av renovasjonsløysingane, både for utbyggar og kommunen. Målet er å skape einsarta og gode løysingar både for brukar og renovatør. Planområdet B6 er eit stort område, som vil utviklast over tid. Områda for kommunalteknisk anlegg er sentralt plassert, og rådmannen trur tilhøva ligg godt til rette for at område vil kunne utviklast i samsvar med den framtidige renovasjonstekniske norma. Rådmannen vil difor tilrå at det vært fastsett i føresegnene at der det er over 20 bueiningar som har mindre enn 100m til næraste avfallspunkt (f_bkt) skal det etablerast nedgrave løysing for avfall. Rådmannen vil gjere merksam på at det er mogleg at ein må justere t.d. plassering og utforming av f_bkt etter høyringsperioden, då detaljar i norma ikkje er ferdig handsama. Parkering I Kommunedelplanen for Ågotnes er det sett krav til 2 parkeringsplassar pr bustad. I arealdelen til kommuneplanen (KPA) er parkeringsdekninga differensiert ytterligare for ulike typar bustader. Rådmannen vil tilrå at ein i dei konsentrerte områda følgjer KPA som er vedteke etter kommunedelplan for Ågotnes. Dette gjer 1,5 p- plassar for bustadbygg/rekkjehus med fleire bustadeiningar, 0,8 p-plassar for bustadeiningar under 65m 2 og er i tråd med det som ligg i motteke planforslag for B6. Rådmannen meine at kravet til parkeringsdekning for den planlagte barnehagen er for lågt då det berre er krav om 1-5 parkeringsplassar for bilar. Parkeringsdekninga må vurderast nærare før planen vert lagt ut til offentleg ettersyn og eventuelle endringar må innarbeidast i plankartet ( større parkeringsareal) og reguleringsføresegnene. Barnehage Rådmannen er usikker på om køyremønster og parkering som ein legg til rette for ved barnehagen er tilfredstillande. Rådmannen meiner i samsvar med det som er sagt ovanfor at det vert gjort ei ny vurdering, spesielt knytt til f_sv01 og korttidsparkering på o_spp. Leike- og uteopphaldsareal Deler av felles uteopphaldsarealet kan løysast i BUT områda. Det er ikkje tenkt tung opparbeiding av desse. For å sikre at arealet likevel er egna til opphald tilrår rådmannen at det vert presisert at felles uteopphaldsareal ikkje skal liggje i myr, eller i anna område som gjer at det vert vanskeleg å opparbeide tiltak som fremmar området som sosial møteplass. Det er i planen sett rekkefølgjekrav til at leikeplassar skal være opparbeid eller sikra opparbeid. I utgangspunktet meiner rådmannen at det er ein god tanke leikeplassar skal

7 opparbeidast med brukarmedverknad, slik at dei som bur i felta får eigarskap til areala. Men ettersom dette er særs vanskeleg å juridisk sikre gjennomføringa av dette i reguleringsplanar, er rådmannen skeptisk til å bruke formuleringa «sikra opparbeidd». Rådmannen tilrår difor at det vert sett krav til at leikeplassar skal være opparbeidd før det skal vert bruksløyve til nye einingar. Vatn, avlaup og overvatn Det er utarbeida VA-rammeplan for området. Ettersom området er stort, og dei einskilde bustadfelta ikkje er detaljprosjektert, inneheld rammeplanen ikkje detaljer for kva løysing som er tenkt for lokal fordrøying. Dette kan løysast på fleire måtar t.d. med infiltrasjon på graskledde flatar, regnbed, porøse dekke, infiltrasjon i steinfylling, grøne tak, eller ein kombinasjon av dette. Det er i rammeplanen rekna ut mengde vatn som må haldast tilbake (magasinvolum) for ikkje å auke avrenninga til Angeltveitvassdraget, som er sårbart ved flom. Rådmannen er noko skeptisk til at detaljane ikkje er fastsett i plan, men meiner dette kan la seg løyse ved å ha ekstra fokus på overvatn i byggjesaka. Veg Rådmannen kan ikkje sjå at det er knytt føresegn til busshaldeplassane. Rådmannen tilrår også at det vert sett rekkefølgjekrav om utbetring, og at dette vert gjort på same tid som opparbeiding av ny avkjørsel til området. Det er ikkje sett høgde på vegar i plankartet, rådmannen meiner generelt at dette skal førast på plankartet, men har kan skjå at dette kan føre til utfordingar der bustadfelta ikkje er detaljprosjektert. Høgde på veg er ført på illustrasjonsplanen som er rettleiande. Rådmannen vil tilrå at det vert ført på stigningtal i plankart, slik at det kjem klart fram i kva grad vegar og gangvegar har universell utforming. Naturmangfald Det går fram av naturmangfaldlova (nml) 7 at prinsippa i 8 til 12 skal leggast til grunn ved utøving av offentlig mynde. Vurderinga skal gå fram av vedtaket. Ein finn at 8 i nml om kunnskapsgrunnlaget og 9 i nml om føre-var-prinsippet er i oppfylt. Området består til dels av ein landskap som fell inn under naturtypen kystlynghei, som har status som utvald naturtype. Kystlynghei er ein naturtype som er avhengig av drift (lyngbrenning). Med busetnad både sør og nord for området, er det lite truleg at drifta vil kunne oppretthaldast med omsyn til sikkerheit, og området vil difor gro igjen over tid. Rådmannen vurderer området til å ha liten verdi i høve til naturtypens utbreiing og førekomstens økologiske tilstand over tid jf. 4, 6, 53 Det er ikkje registrert andre artar eller naturtypar i området, og det ikkje grunn til å tru at tiltaket vil få konsekvensar når vurderer tiltaket opp mot 10 om økosystemtilnærming og samla belastning. Ein må likevel ha fokus på 12 om miljøforsvarlige teknikkar og driftsmetodar. Området ligg i nedslagsfeltet Angeltveitvassdraget, med anadrom laksefisk, som kan være følsam for tilslamming av elven i ein byggefase. Rådmannen tilrår at det vert sett krav i føresegnene at ved «søknad om løyve skal det gå fram at ein har vurdert og eventuelt planlagd tiltak som skal hindra at det i byggje- og anleggsperioden renn masser/sedimenter/humuspartiklar ut i Angeltveitvassdraget». Rådmannen finn med dette at planen er i samsvar med nml 4 og 5 om forvaltningsmål for naturtypar og artar, og i prinsippa i 8 til 12. Oppsummering: Rådmannen tilrår at planen vert lagt ut til offentleg ettersyn når følgjande er vurdert/retta opp: 1. Det vert i føresegnene 2.1 presisert at utomhusplan skal utarbeidast for kvart delfelt, inkludert dei leike og opphaldsareal som høyre til feltet.

8 2. I BFS er det opna for utleigeeining i einebustader. For utleigeeiningar under 65m 2 kan det settast krav til 1 parkeringsplass, 1 sykkelparkering og 65m 2 MUA. For einingar over 65m 2 gjeld dei same krav som til einebustad. 3. Ny vurdering av køyremønster og parkering til barnehagen 4. Der det er over 20 bueiningar har mindre enn 100m til næraste avfallspunkt (f_bkt) skal det etablerast nedgrave løysing for avfall. 5. Felles uteopphaldsareal ikkje skal liggje i myr, eller i anna område som gjer at det vert vanskeleg å opparbeide tiltak som fremmar området som sosial møteplass 6. Formuleringa «sikra opparbeidd» vert fjerna i føresegna. 7. Det må lagast føresegn for busshaldeplassane. Det vert sett rekkefølgjekrav om utbetring. 8. Det skal førast på stigningtal for vegar og gangvegar i plankart. 9. Det vert sett krav i føresegnene at ved «søknad om løyve skal det gå fram at ein har vurdert og eventuelt planlagd tiltak som skal hindra at det i byggje- og anleggsperioden renn masser /sedimenter / humuspartiklar ut i Angeltveitvassdraget».