Fjell kommune Arkiv: Saksmappe: 2017/ /2018 Sakshandsamar: Lene Takvam Dato: SAKSDOKUMENT

Transkript

1 Fjell kommune Arkiv: Saksmappe: 2017/ /2018 Sakshandsamar: Lene Takvam Dato: SAKSDOKUMENT Utvalsaksnr Utval Møtedato 19/18 Komité for plan og utvikling Områdereguleringsplan for Branndalsåsen SE3 og B1, gnr 34/4, 523, 524 m.fl. - Bildøyna. 1. gangsbehandling. Tiltakshavar: Altus Eiendom AS Samandrag av saka: Saka gjeld 1 gangsbehandling av områdereguleringsplan for Branndalsåsen SE3 og B1 på Bildøyna (planid: ). Planen er utarbeidd i samsvar med kommunedelplan for Bildøyna/Sotra Kystby (planid: ), og omfattar sentrumsområde SE3 og bustadområde B1. Norconsult AS har på vegne av Altus Eiendom AS utarbeidd områdeplanen. Planområdet er ca 114 daa, og det vert lagt til rette for nærings- og bustadbygging med ei høg utnytting. Områdereguleringsplanen sikrar ei heilskapleg, funksjonell og estetisk utvikling av Branndalsåsen, og fastsett plangrep for ein bymessig bygningsstruktur med areal for variert sentrumsutvikling og reine bustadområde. Planen har fokus på gode gang-/sykkelsamanhengar og eit godt kollektivsystem som vert prioritert framfor tilgjenge for bil. Rådmannen tilrår at planframlegget vert lagt ut til offentleg ettersyn med dei endringane som går fram av saksutgreiinga. Innstilling: Komité for plan og utvikling vedtek: I medhald av plan- og bygningslova 12-10, godkjenner Komité for plan og utvikling at framlegg til områdereguleringsplan Branndalsåsen SE3 og B1, gnr 34/4, 523, 524 m.fl. - Bildøyna, med plankart, planskildring og kvalitetsprogram datert , og føresegner datert , vert lagt ut til offentleg ettersyn, med dei endringane som går fram av saksutgreiinga. Straume, den

2 Lillian Torsvik (s) Rådmann Bjørn Erik Kristiansen (s) konstituert Plan- og utbyggingssjef Handsama i Komité for plan og utvikling : Komitéleiar Henning Ekerhovd AP ba komiteen vurdere om han er ugild sidan han er nabo til planen. Komiteen konkluderte med at komitéleiar er ugild. Nestleiar Jon Inge Matre, H overtok som møteleiar og Jon Olav Hesjedal, AP kom til møtet som vararepresentant. Arealplanleggjar Lene Takvam og saksordførar Anne Hestnes, AP orienterte om planen. Framlegg frå FrP, SL, SP v/ Daniel-Victor Sandvik, FrP: Innstillinga med følgjande tillegg: Gangbru over Straumssundet «o_sgs2» må hevast til seglingshøgde på 5,1 meter, før planen vert lagt ut til offentleg ettersyn. Framlegget frå Daniel-Victor Sandvik fekk 3 røyster (FrP, SL, SP) og fall. Innstillinga fekk 6 røyster. Vedtak i Komité for plan og utvikling : Komité for plan og utvikling vedtek: I medhald av plan- og bygningslova 12-10, godkjenner Komité for plan og utvikling at framlegg til områdereguleringsplan Branndalsåsen SE3 og B1, gnr 34/4, 523, 524 m.fl. - Bildøyna, med plankart, planskildring og kvalitetsprogram datert , og føresegner datert , vert lagt ut til offentleg ettersyn, med dei endringane som går fram av saksutgreiinga. Dokument vedlagt saka: A. Plankart datert B. Føresegner datert C. Planskildring datert D. Kvalitetsprogram datert E. Illustrasjonsplan F. Trafikkanalyse G. Vindanalyse H. Støyrapport I. ROS-analyse J. VA-rammeplan med vedlegg K. Vegprofilar L. Snitt gangbru M. Områdeanalyse

3 N. Samordna plan for teknisk infrastruktur O. Mobilitetsplan Bildøyna P. Kulturhistoriske registreringar områdeplan Branndalsåsen rapport Saksopplysningar: Bakgrunn for planarbeidet Kommunestyret i Fjell vedtok den Kommunedelplan for Bildøyna/Sotra Kystby (planid: ). Det er her sett krav til utarbeiding av områdeplan for felt SE3/B1. Områderegulering skal utarbeidast av kommunen, men kommunen kan likevel overlate til private å utarbeide forslag til områderegulering jf. plan- og bygningslova Norconsult AS har difor på vegne av Altus Eiendom AS utarbeidd framlegg til områdereguleringsplan for Branndalsåsen SE3 og B1, gnr 34/4, 523, 524 m.fl. - Bildøyna (planid: ). Det har vore tett dialog mellom Fjell kommune og konsulent under utarbeiding av planframlegget. Planstatus Planområdet er avsett til bustad og sentrumsområde i Kommunedelplan for Bildøyna/Sotra Kystby Området grensar til områdereguleringsplan for Sotrasambandet, Rv 555 Fastlandssambandet Kolltveit Knarrevik (planid ), i nord. Mot aust overlappar planområdet delvis detaljreguleringsplan for Straume sjøfront, planid Reguleringsendring for Straume sjøfront er under arbeid, og vert truleg lagt fram til politisk handsaming i april Branndalsåsen grensar også mot detaljreguleringsplan for Bildøyvegen, Bildøyna (34-21,147,154,513,516) planid i sør. Denne planen er også under arbeid og vert truleg lagt fram for politisk slutthandsaming i april Planområdet Kollektivtilbod Hovudtraseen for buss går langs riksvegen med haldeplass ved Bildøykrysset. Rute 448 mellom Straume terminal og Liaskjæret køyrer Bildøyvegen. Nokre bussar køyrer innom Figur 1: Ca. gong avstandtil buss i nytt Sotrasamband. skulesenteret på skuledagar. Framtidige kollektivløysingar vil bli endra ved nytt Sotrasamband, sjå fig 1. Trafikk

4 Under arbeid med områdeplan for nytt Sotrasamband har det vore dialog med vegvesenet for å få til løysingar som tar høgde for den sentrumsutvikling som er vedteken i KDP for Bildøyna/Sotra Kystby. Det har resultert i m.a. teknisk kulvert under vegen og gangbru på min. 6 meter breidde over rv555. Framtidig hovud tilkomstveg til planområdet vert frå ny rundkjøring på rv555 i nordvest (fig. 2). Det er utarbeidd ein trafikkanalyse knytt til kapasitetsberekning av kryss mot nytt Sotrasamband (rv555). Det har også vore fleire møter med vegvesenet for å avklare at ny avkjørsel frå Branndalsmyra til Branndalsåsen ikkje kjem i konflikt med ny rundkjøring på rv555. Sekundær tilkomstveg vert frå Bildøyvegen i søraust. Her vert det opna tilkomst til parkeringsanlegg med inntil 120 parkeringsplassar. Bortsett frå kollektivtrafikk er det ikkje opna for gjennomgangstrafikk mellom Branndalsmyra og Bildøyvegen i planen. Figur 2: Ny rv555 og avkjørsel til Branndalsåsen Planframlegg Planområdet er på ca 114 daa, og planen legg til rette for bustader og ca m² næringsareal. Det er sett krav til detaljreguleringsplan for sentrumsområda BS1- BS4 og bustadområde B8. For dei andre områda vert planen å rekne som ein detaljplan. Offentleg infrastruktur Køyrevegar, allmenning/torg, gater og gang- og sykkelveger vert offentleg infrastruktur av høg kvalitet og skal opparbeidast i samsvar med kvalitetsprogrammet. Byromma skal opparbeidast som «shared space» der all køyring skjer på dei gåande og syklande sine premissar. Ny gangbru o_sgs2 over Straumssundet sikrar ei trygg tilkomst til Straume, åtskilt frå biltrafikk. Det er også planlagt ein offentleg kvartalsleikeplass med leikeutstyr av høg kvalitet som er tilgjengeleg for alle brukargrupper. Leikeplass og torg er plassert spesielt med tanke på gode sol- og vindforhold. Planen har omfattande rekkefølgjekrav. Før igangsetting skal allmenningar og gangvegar vere sikra opparbeid (utbyggingsavtale), og tilkomstveg frå sør skal vere oppgradert. Før det blir gitt bruksløyve skal vegar, allmenningar og uteopphaldsareal som høyrer til byggeområdet vere opparbeidd, i tillegg til ny gangbrua over Straumsundet og tilhøyrande gang- og sykkelvegar. Før bruksløyve til meir enn 200 nye bustader skal Sotrasambandet vere etablert, i tillegg til alle g/s-vegar gjennom området. Blokk felt B1-B7 Bustadområdet er delt inn i fleire mindre delfelt, som kan byggast ut kvar for seg. Det skal etablerast bustadblokker, men det er ikkje fastsett korleis strukturen innanfor kvart felt skal vere. I felt B1 og B4 er det også opna for rekkehus. Grad av utnytting varierer mellom BRA 150% og 220 %. Det er strenge krav til kvalitet på uteområde, og dette vil styre grad av utnytting. Det sett krav om minimum 195 bustader i B1-B7. Det vert lagt til rette for parkeringsanlegg under bakken i område B2-B4 (120 plassar). Det er krav til 7 m² privat minste uteopphaldsareal (MUA) for blokkbusetnad og 25 m² felles minste uteopphaldsareal. For rekkehus er det krav om 30 m² privat MUA og 50 m² felles MUA. B8

5 Det er opna for konsentrert busetnad med minimum 60 bustader i B8. BRA er sett til 100%. Dette arealet ligg under den delen av høgspentlina som ikkje er lagt i jordkabel. Utbygging av feltet krev kabling og ei utvikling av dette området ligg difor ligg fram i tid. Det er sett plankrav til feltet, og området er difor ikkje illustrert i planen. Frittliggande småhus BFS1 og BFS2 Tre eksisterande einebustader er vist som frittliggande småhus. Maks BYA er 50 % og det er opna for noko fortetting. Sentrumsområde BS1- BS4 Arealet skal nyttas til ei blanding av bustader og næring. Sentrumsområda gir rom for fellesfunksjonar til området som t.d. butikk, kafé og barnehage, og for nye arbeidsplassar sentralt i tilknyting til Rv 555. Dersom ein reknar 70 % bustad og 30 % næring vil det til saman gje 300 bustader og m² næring i felta. Områda er utsette for vegtrafikkstøy frå rv 555 og for nordavinden. Bygga mot nord skal derfor skape ein skjerm som sikrar god støy- og vindkomfort i området. Støy- og vindanalysene viser korleis dette kan løysast. Området skal ha ein urban karakter der bygningane er orienterte mot allmenningar/torg. Under BS områda skal det etablerast parkeringsanlegg SPH1. Naust og småbåtanlegg BUN f_bbs I BUN ligg det i dag to naust. Det er i BUN eller f_bbs opna for etablering av fellesnaust og mindre anlegg for flytebryggar. Vurdering: Kryssing av Straumssundet Gamle Straumssundet bru er regulert i gjeldande detaljreguleringsplan for Straume Sjøfront, S4 (35-26,172 m.fl.). Det er i plankart på denne planen ikkje lagt til rette for utviding av vegen eller heving av eksisterande bru. Då detaljreguleringsplanen vart handsama blei det imidlertid lagt inn krav i føresegnene om at brua skulle hevast med 2 meter. Det vart ikkje gjort noe utgreiing knytt til kostnader og teknisk gjennomføring av bru heving før vedtak av planen. Det er nyleg gjennomført undersøking av grunnforholda i området rundt brua, og det er langt ned til fast fjell i bruområdet. Dette er særs ugunstige i høve til ein utbetring av brua, og vil truleg krevje at gamle Straumssundet bru må rivast dersom brua skal hevast. Kostnadene i høve til utbetring er av Eigedomssjefen grovt anslått til mill. med atterhald om fare for auke i kostnader grunna dei usikre botnforholda. Eigedomssjefen jobbar med eit forprosjekt knytt til utbetringa av brua, men det er klart at ei heving vil gje ei betydeleg auke i kostnadene. Gamle Straumssundet bru vert nærmare omtalt i sak for reguleringsendring av detaljreguleringsplan for Straume Sjøfront. Rådmannen vil tilrå at seglingshøgda for gamle Straumssundet bru ikkje vert heva. Fri seglingshøgde under brua er i dag ca. 2,4 m. Ny gangbru over Straumssundet o_sgs2 i områdeplan for Branndalsåsen har ein fri seglingshøgde på 3 meter. Dette gjer eit at ein får universell utforming på brua, og brurampe på austsida (Straume Sjøfront) vil ikkje kome i konflikt med friområdet eller tilkomstveg. Det er lagt ned infrastruktur som høgspentleidning, leidning til nærvarmeanlegg m.v. i bakken, og det er difor lite rom for å justere plassering av gangbrua på Sjøfrontsida. Gangbrua er ei viktig forbindelse mot Straume, og rådmannen er også svært positiv til tiltak som auke aktiviteten og gjer liv til dei offentlege områda på Sjøfrontsida. Blågrøn faktor

6 Det er i KDP for Bildøyna/Sotra kystby sett krav til at det skal nyttast blågrøn faktor (tildegare grøn faktor) i områdeplanane. Blågrønn faktor (BGF) er et verktøy som skal bidra til å gi grøntområda og uterom høgare status i planprosesser, og sikre at krav til god vasshandtering og vegetasjon vert gjennomført i byggesaksprosjekt. Tiltak med t.d. mykje vegetasjon gir ein høg faktor (faktorskala frå 0-1), medan asfalt eller andre tette flatar gir ein låg faktor. Dei blågrøne tiltaka i planområdet er omtalt i kvalitetsprogrammet, og det er sett krav i føresegnene til min. BGF på 0,5 for B1-B8 og 0,3 for allmenningar, torg og gater. BGF er ikkje nytta tidlegare i kommunen, og rådmannen er nøgd med at dette vert teken i bruk. Naturmangfald Det går fram av naturmangfaldlova (nml) 7 at prinsippa i 8 til 12 skal leggast til grunn ved utøving av offentlig mynde. Vurderinga skal gå fram av vedtaket. Ein finn at 8 i nml om kunnskapsgrunnlaget og 9 i nml om føre-var-prinsippet er i oppfylt. Med den kunnskap som finnes om naturtypar og artar i området jf. områdeanalyse og planskildring kap 9.3 er det ikkje grunn til å tru at tiltaket vil få konsekvensar når vurderer tiltaket opp mot 10 om økosystemtilnærming og samla belastning. Rådmannen legg til grunn at det med bakgrunn i ovannemnde ikkje er naudsynt å foreta vurderingar etter dei andre miljøprinsippa Korrigeringar Ettersom det er 3 planar i området under arbeid, har dette ført til utfordringar knytt til overlapp i planane. Før offentleg ettersyn tilrår Rådmannen at plangrense for Branndalsåsen vert korrigert mot Bildøyvegen slik at plangrensen m.a. vert lagt inntil veggrøft for ny Bildøyveg. Reguleringsendring for Sjøfronten og reguleringsplan for Bildøyvegen vert tilrådd korrigert på tilsvarande måte mot Branndalsåsen, når dei vert lagt fram for politisk handsaming. I føresegnene pkt er det krav til at det i felt B6 skal det opparbeidast gangsamband i form av gangveg, sti eller trapper mellom o_st3 og o_sgs3. Det skal også vere mogleg å gå frå gangsambandet til felt B7. Grunna sjukdom er dette diverre ikkje innarbeid i illustrasjonsplanen før planen vert lagt fram for politisk handsaming. Rådmannen tilrår at dette vert innarbeid i illustrasjonsplanen før offentleg ettersyn. Rådmannen har ikkje funne grunnlag for innvendingar mot områdereguleringsplanen slik den no ligg føre, og tilrår at planen vert lagt ut til offentleg ettersyn når plangrensa og illustrasjonsplanen er justert.