Forslag til detaljregulering offentlig ettersyn Fana, Gnr. 40, Bnr. 531 m.fl., Hjortevegen. Arealplan-ID

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: /39 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: KATE Dato: Forslag til detaljregulering offentlig ettersyn Fana, Gnr. 40, Bnr. 531 m.fl., Hjortevegen. Arealplan-ID Sammendrag Multiconsult Norge AS (plankonsulent) foreslår på vegne av Webu 2 AS (forslagsstiller) detaljregulering for et område i Hjortevegen, 450 m øst for Skjold bybanestopp i Fana bydel. Intensjonen med planforslaget er å legge til rette for et leilighetsbygg med 15 boenheter med tilhørende uteoppholdsarealer og parkering i underetasjen. Det foreslås å regulere gang- og sykkelveg med rekkverk langs Hjortevegen i strekningen mellom sidevegen Hjortevegen og avkjørsel til Dyrhaugen. Viktige tema i planprosessen har vært volum, byggehøyder, kvaliteter i prosjektet og gode uteoppholdsarealer, samt strøkskarakter og hensyn til omkringliggende bebyggelse. Planforslaget omfattes ikke av forskrift om konsekvensutredninger, og er i samsvar med overordnede planer. Vi vurderer mottatt planmateriale til å ha tilfredsstillende kvalitet til å sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Vi sluttet oss til formålet og hovedgrepet i planforslaget, men for å sikre gode bokvaliteter må planmaterialet bearbeides før 2. gangs behandling. Vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningsloven 12-11, og i henhold til delegert myndighet, sendes følgende forslag til detaljregulering på høring og legges ut til offentlig ettersyn: a. Fana, gnr. 40, bnr. 531 m.fl., Hjortevegen. Arealplan-ID vist på plankart, datert b. Tilhørende reguleringsbestemmelser, datert Som forutsetning for det videre planarbeidet legges følgende til grunn: a. Bygningsdelen mot nordvest må tas ut. b. Det må stilles rekkefølgekrav til opparbeiding av gang- og sykkelvegen. c. Planforslaget må være i tråd med siste versjon av forslag til KPA Dette gjelder særlig krav til parkering og krav til boenheter med familiestørrelse i byggets første etasje. d. Trafikkløsning må avklares med Bymiljøetaten. Side 1 av 14

2 PLAN- OG BYGNINGSETATEN Petter Wiberg - avdelingsleder Mette Svanes - etatsdirektør Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Side 2 av 14

3 Saksutredning Planområdet dagens situasjon Planområdet ligger ca. 450 m øst for bybanestoppet Skjold i Fana bydel. Planforslaget omfatter blant annet eiendommene gnr. 40, bnr. 531 og 537, som består av to eneboliger på nedsiden av et skrånende terreng og en kolle. Planområdet er omkranset av boligbebyggelse bestående av eneboliger og rekkehusbebyggelse, samt noen leilighetsbygg nærmere bybanestoppet. Planområdet inkluderer vegstrekningen fra avkjørsel til planområdet og frem til vegkrysset Hjortevegen og Dyrhaugen. Ved vegkrysset ligger det blant annet en dagligvarebutikk og frisør. Fig. 1: Oversiktskart til venstre og skråfoto til høyre. Rød sirkel illustrerer planforslagets beliggenhet. Overordnede planer og retningslinjer I gjeldende kommuneplans arealdel (KPA 2010) er området avsatt til bebyggelse og anlegg. Området ligger i byfortettingssone (sone 2) i forslag til KPA Det er flere private planforslag under arbeid i nærheten av planområdet. Dette gjelder Fana, gnr. 40, bnr. 542 m.fl., Hjortevegen (arealplan-id ) og Fana, gnr. 40, bnr. 354, Sætervegen (arealplan-id ). Planområdet ligger i levekårssone 30 Skjold, og samlet levekårsindeks er 4,9 på en skala fra 1.0 til 10.0 hvor 1.0 er best (Levekårsrapport, 2016). Hovedinnholdet i planforslaget Intensjonen med planforslaget er å rive to eksisterende eneboliger på eiendommene gnr. 40, bnr. 531 og 537 for å legge til rette for ny blokkbebyggelse med 15 boenheter. Foreslått byggehøyde er 3 etasjer i tillegg til parkeringskjeller under bakken. Maksimal byggehøyde foreslås til kote + 70 m, og til kote +74 m for heishus (se vedlegg A). Maksimal grad av utnytting er satt til 271 % -BRA for felt BBB. For hele planområdet unntatt formål til vegareal og annet uteoppholdsareal er utnyttelsesgraden beregnet til 93,2 % -BRA. Tilkomst er tenkt løst via den kommunale vegen Hjortevegen (kv.), og videre fra den private sidevegen Hjortevegen (pv.) til parkeringskjeller under terreng. I planforslaget foreslås deler av pv. Hjortevegen i forkant av foreslått ny bebyggelse regulert til gatetun. Felles uteoppholdsareal foreslås løst på byggets sørside samt på takterrasse. Privat uteoppholdsareal er vist på balkonger og private hager/markterrasser. Rekkefølgekrav til opparbeiding av gang- og sykkelvegen skal vurderes i planprosessen. Side 3 av 14

4 Planforslaget kan bli endret som følge av innspill i høringsfasen. Se planbeskrivelsen med vedlegg for utfyllende opplysninger. Planprosess og medvirkning Det ble varslet oppstart Komplett planforslag til behandling ble mottatt Naboer og velforeninger har vist engasjement gjennom planprosessen, og forslagsstiller er blitt oppfordret til å ha god medvirkning. Forslagsstiller har avholdt møter med naboer i august 2018 (se vedlegg O). Planforslaget er revidert i etterkant av nabomøtene. Planavgrensninger er endret på bakgrunn av tilbakemeldinger etter varsel om oppstart. Plangrensen er trukket inn noe ved krysset mot Dyrhaugen og sør for avkjørselen inn til pv. Hjortevegen. Planområdet er utvidet til å inkludere fortauet på vestsiden av kv. Hjortevegen samt på sørøstsiden av pv. Hjortevegen for å inkludere nok areal til frisikt. Det er også gjort noen justeringer rundt kv. Hjortevegen (f_sv1 og f_sgt1) slik at grensen nå følger dagens vegareal i motsetning til eiendomsgrensene (jf. varsel om oppstart). Merknader til kunngjøring og varsling av oppstart Til varsel om oppstart ble det mottatt 6 private merknader og 10 uttalelser fra høringsinstanser. Disse er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i vedlegg D. Materialet er gjennomgått og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Bebyggelsen må tilpasses eksisterende omgivelser gjennom arkitektur, hensyn til byggehøyder, fjernvirkning og bruk av friområde/grøntområde. Byggehøyder og volum må reduseres. Bekymringer knyttet til utsikt og innsyn. Det må sikres gode utearealer med kvalitet som kan benyttes av alle aldersgrupper, og universell utforming må vektlegges. Det må stilles krav om fremtidsrettede, nedgravde renovasjonsløsninger, og det skal sikres tilstrekkelig areal til adkomst og oppstilling for lastebil. Trafikksikkerhet må ivaretas. Eier av gnr. 40, bnr. 535 tillater ikke at utvidelsen av fortau til gang- og sykkelveg medfører inngrep på deres eiendom. Parkering forutsettes løst i bygget, også for gjesteparkering. Sakshistorikk Planprosessen har tatt noe tid som følge av at det er avholdt flere arbeidsmøter med byplanavdelingen. Temaene i oppstartsmøtet samt arbeidsmøtene har hovedsakelig omhandlet byggehøyder, volum, forholdet til omkringliggende naboer, strøkskarakter og landskap, kvaliteter i prosjektet og gode uteoppholdsarealer, samt trafikksikkerhet. Til oppstartsmøtet ble det i planforslaget lagt opp til stablede rekkehus, hvor foreslått bebyggelse gikk over 4 etasjer. Byplanavdelingen har i utgangspunktet vært positiv til familieboliger i form av stablede rekkehus, men har gjennom planprosessen gitt uttrykk for at foreslåtte høyder og volum måtte reduseres for å sikre kvalitet i prosjektet. I juni 2018 ble det levert et planforslag, som etter vår vurdering ikke tilstrekkelig imøtekom våre tidligere tilbakemeldinger gitt i oppstartsmøtet og arbeidsmøte. Høyde på mur i forkant av foreslått bebyggelse ble også påpekt som uheldig med tanke på forsterket høydevirkning og den Side 4 av 14

5 menneskelige skalaen. Videre ble det anmodet om at arealet på baksiden av foreslått bebyggelse ble bearbeidet videre. Forslagsstiller bearbeidet planforslaget, og det ble avholdt et nytt arbeidsmøte i desember Revidert forslag innebar redusert høyde på murene og terrenget, slik at høydeforskjellen mellom foreslått bebyggelse og tilgrenset veiareal ble mindre. Foreslått byggehøyde ble dermed redusert fra kote +74,5 m til +72 m. Byplanavdelingen var positive til disse endringene, men vurderte fortsatt at foreslått bebyggelsesvolum sprengte tomtenes rammer, og at bebyggelsen måtte reduseres til 3 etasjer. På bakgrunn av at man ikke var omforent angående bebyggelsesvolum og omfang, anbefalte byplanavdelingen at Byarkitekten skulle involveres i prosessen. Byarkitekten ga sine tilbakemeldinger til revidert planforslag i januar 2019 og var positive til en del av endringene som var gjort, men hadde noen kommentarer til plangrepet og Fig. 2: Utsnitt over endringer i fotavtrykket til foreslått bebyggelse gjennom planprosessen. utformingen. Når det gjaldt høyder, volum og byggets lengde sluttet Byarkitekten seg til byplanavdelingens vurdering (se vedlegg X). Forslagsstiller har valgt å sende inn et revidert planforslag der noen av byplanavdelingens anbefalinger er etterkommet, men ikke alle. Forslagsstiller har oppsummert sin vurdering av prosessen (se vedlegg P og Fig. 2). Vurdering av planforslagets virkninger Nedenfor følger Plan- og bygningsetatens kommentarer til sakens sentrale problemstillinger. Øvrige tema anses som tilfredsstillende løst og belyst. Boligtypologi, volum og byggehøyder Byplanavdelingen vurderer at vilkår for fortetting er at planforslaget må tilføre nye, gode kvaliteter til området og sikre gode uteoppholdsarealer. Ut fra en vurdering av uteoppholdsareal samt hensyn til omgivelser og terrenginngrep ble det undervegs i prosessen anbefalt at byggehøyder og volum måtte reduseres for å sikre kvaliteter i prosjektet (jf. avsnitt Sakshistorikk). Foreliggende planforslag er bearbeidet i etterkant av tilbakemeldingene gitt i desember 2018 og januar 2019, og endringene vurderes som positive. Blant annet er byggehøyden i felt BBB redusert til 3. etasjer i samsvar med anbefalingen, da den foreslåtte fjerde etasjen fremsto som for høy både sett i forhold til omkringliggende nabobebyggelse og sett fra kv. Hjortevegen. Som følge av denne reduksjonen er boligtypologien endret fra rekkehus til leiligheter. Byplanavdelingen har ingen innvendinger til en slik endring, men vurderer at det må legges opp til leiligheter med familiestørrelse i byggets første etasje (jf. forslag til KPA , 9.3 og ). Dette må sikres i planbestemmelsene før 2. gangs behandling. Side 5 av 14

6 Det vurderes imidlertid fortsatt at foreslått bebyggelse sprenger tomtenes rammer når det gjelder bebyggelsens lengde og fotavtrykk. Til tross for at den fjerde etasjen er tatt ut, er ikke volumet redusert med mer enn 200 m 2 (jf. vedlegg P og Fig. 2), hvilket tilsier at fotavtrykket ikke er endret merkbart. Det er tidligere gitt tilbakemelding på at foreslått ny bebyggelse ligger svært tett på naboene, og det ble anbefalt å redusere byggets lengde ved å ta ut de to bygningsdelene på hver ende av bygget (se Fig. 3). I foreliggende planforslag er bebyggelsen redusert noe mot øst og sørøst (Fig. 6), men mot nordvest er bygningskroppen blitt utvidet og gjort dypere mot naboene i vest (se Fig. 3-6). Byplanavdelingens og Byarkitektens anbefaling når det gjelder reduksjon av bebyggelsens lengde og fotavtrykk er dermed ikke imøtekommet. I tillegg legges det opp til private hager/markterrasser og murer mot vest, hvilket hindrer bevegeligheten rundt bygget. Dette tilsier at volumet er for stort. Muren som må oppføres i forbindelse med foreslått bebyggelse er vist med 1,5 m høyde mot sørvest (se Fig.5), og forsterker høydevirkningen mot naboene. Med bakgrunn i dette fastholdes vurderingen om at bebyggelsens fotavtrykk må reduseres. For å tilpasse bebyggelsen bedre til omgivelsene og tomtenes rammer må den bakre delen av bygget i nordvest tas ut (se blå strek i Fig. 6). Det må videre vurderes om den nordlige delen av bygget da kan trekkes noe lengre bak mot nordøst for å kunne frigi mer areal i sørvest og vest. I prosessen mot 2. gangs behandling må det vurderes om de foreslåtte endringene er tilstrekkelig for å kunne oppnå en mer romligere situasjon, eller om byggets lengde i tillegg må reduseres mot vest i tråd med byplanavdelingens og Byarkitektens anbefaling. Det forutsettes at boenhetene har en fasadebredde på minimum 6 meter. Side 6 av 14

7 Uteoppholdsareal Mengde og kvalitet på felles uteoppholdsarealer er viktig for folkehelse og trivsel. Dette gjelder for alle aldersgrupper, men spesielt for barn og unge. Det er disse arealene som inviterer til samhandling mellom ulike bruker- og aldersgrupper, og hvor det kan legges til rette for varierte aktiviteter. I både kommuneplanens samfunnsdel, gjeldende KPA og forslag til ny KPA er det fokus på gode fellesarealer med kvalitet. Forslag til KPA 2018 er lagt til grunn for beregning og vurdering av uteoppholdsareal, men det er i tillegg gjort vurdering av uteoppholdsareal opp mot kravene gitt i KPA 2010 (se figur 8-12 i planbeskrivelsen i vedlegg C, og MUA-plan i vedlegg K). Av figur i planbeskrivelsen fremgår det at planforslaget oppfyller mengdekravene gitt både i gjeldende KPA 2010 og i forslag til KPA 2018, samt krav til solfylt uteoppholdsareal. Uteoppholdsarealer har vært et sentralt tema i planprosessen. Det er gjentatte ganger vurdert at de foreslåtte uteoppholdsarealene ikke har hatt gode nok kvaliteter og hensiktsmessig utforming. I det opprinnelige planforslaget var uteoppholdsarealet fordelt rundt hele bebyggelsen, hvilket medførte et smalt og usammenhengende uteoppholdsareal. I tråd med byplanavdelingens anbefalinger er hoveduteoppholdsarealet nå i større grad samlet, og er plassert i forkant av den foreslåtte bebyggelsen (f_but2-3). Deler av felt f_but2 skal benyttes som adkomst til foreslått bebyggelse i form av trapp og rampe. Rampen og trappen gir også en forbindelse til felt f_but3 som er vist med småbarnslekeplass. Opparbeidelsen av småbarnslekeplassen er sikret i forslag til planbestemmelse b (vedlegg B). Videre foreslås det regulert privat uteoppholdsareal for alle boenhetene, enten i form av private hager/markterrasser eller balkonger. Det vises til Byarkitektens anbefaling (vedlegg X) om delvis inntrukne balkonger i bygningskroppen. Utformingen av balkongene er ikke sikret i planforslaget. Dette må gjøres før 2. gangs behandling. Det legges i planforslaget opp til å etablere en felles takterrasse (se Fig. 7). I henhold til byplanavdelingens anbefaling er takterrassen tilbaketrukket. Av etasjeplanene (vedlegg G) fremgår det at deler av takterrassen foreslås lagt over den bakre delen til den foreslåtte nye bebyggelsen mot nordvest. Ved å ta ut den bakre delen av bebyggelsen (jf. avsnitt Boligtypologi, volum og byggehøyder), vil også takterrassen måtte reduseres. Ved en eventuell tilbaketrekking av den nordlige bygningsdelen mot nordøst, kan imidlertid felt f_but3 utvides noe. Det vurderes at det er positivt dersom det kan oppnås mer felles uteareal på terreng i sørvest av felt f_but3. Fig. 7: Illustrasjonen viser foreslått takterrasse samt glassoverbygget utgang fra nordøst. I tidligere innlevert planforslag var det lagt opp til å benytte deler av skråningen i bakkant av bebyggelsen som uteoppholdsareal med tilkomst via bro. Byplanavdelingen anbefalte ikke denne løsningen. I det reviderte planforslaget er skråningen bak foreslått bebyggelse vist som uteoppholdsareal (f_but1), men er ikke medregnet i mengdekravet for uteoppholdsareal. Det påpekes at «smauet» inngår i felt f_but1 (se fig. 8-9), og at det ikke skilles i bestemmelsene på hva som tillates utført av bearbeiding og opparbeiding i «smauet» og hva som tillates utført Side 7 av 14

8 i skråningen. Det anbefales at illustrasjonsplanen gjøres retningsgivende for opparbeiding og bearbeiding av felt f_but1. Fig. 8: Utsnitt fra illustrasjonsplan som viser «smauet». Fig. 9: Perspektiv fra «smauet». Trafikk I oppstartsmøtet og gjennom planprosessen har Bymiljøetaten stilt en rekke krav til trafikksikringstiltak som følge av at kv. Hjortevegen har høy ÅDT og har dårlig tilbud for myke trafikanter. De ulike kravene omtales nedenfor. Gang- og sykkelveg (o_sgs) I oppstartsmøtet ble det stilt rekkefølgekrav til å regulere samt opparbeide gang- og sykkelveg med rekkverk langs kv. Hjortevegen (o_skv) inntil vegkryss med Dyrhaugen. Dette for å videreføre den regulerte gang- og sykkelløsningen i reguleringsplan for Fanavegen (arealplan-id ). I planforslaget foreslås gang- og sykkelvegen (o_sgs) regulert med 3,5 m bredde samt 0,5 m rekkverksrom (o_svt) i plankartet. Det er stilt spørsmål om bredden på regulert areal til rekkverk er tilstrekkelig. Av planbeskrivelsen (vedlegg C, kap. 8.6 s. 68) fremgår det at 0,5 m rekkverksrom er vurdert å være tilstrekkelig da det ligger mellom to vegformål. Foreslått løsning viser en Svelvikellipse (betongrekkverk), men det vurderes at andre rekkverksløsninger også kan etableres i avsatt rekkverksrom. Bymiljøetaten har gjennom planprosessen bedt om at det reguleres gang- og sykkelveg på de myke trafikanters premisser i krysset (o_skv og f_sv1). Dette er ikke tatt til følge i planforslaget. Forslagsstiller og konsulent har vurdert at den foreslåtte reguleringen av rekkverksrom og gang- og sykkelvegen vil kreve mindre arealbeslag fra naboeiendommene. Det ønskes innspill på disse vurderingene gjennom offentlig ettersyn. Kryssløsning (o_skv og f_sv1) med frisikt Bymiljøetaten har også stilt krav til utformingen av vegkrysset (se fig. 9) mellom kv. Hjortevegen (o_skv) og pv. Hjortevegen (f_sv1), samt at krav til frisikt skal oppfylles. Det er i den forbindelse utarbeidet en enkel trafikkvurdering (vedlegg Q), hvor pv. Hjortevegen vurderes å være nærliggende overordnet boliggate/boligveg i Håndbok N100. Videre påpekes det at da pv. Hjortevegen hovedsakelig er en adkomstveg som leder til boliger, vurderes det derfor at det ikke er nødvendig å dimensjonere krysset for store kjøretøy som vogntog o.l. Dette som følge av at det sannsynligvis er veldig få lastebiler som svinger inn på pv. Hjortevegen. Det konkluderes med dette i trafikkvurderingen at kjøremåte C er tilstrekkelig. Bymiljøetaten har undervegs i planprosessen gitt en foreløpig uttalelse til foreslått endring av kjøremåte, hvor kjøremåte C for lastebiler kan aksepteres med den forutsetning at de 20 første Side 8 av 14

9 meter av pv. Hjortevegen har to kjørefelt. I planforslaget reguleres pv. Hjortevegen med dagens vegbredde på 5-5,5 m. Av trafikkvurderingen fremgår det at vegkrysset (o_skv og f_sv1) er et kryss og ikke en avkjørsel. Frisikt for uregulert T-kryss blir dermed 20m x 20m til venstre, og 6m x 20m til høyre. Denne frisikten er innarbeidet i plankartet (vedlegg A). Forslagsstiller mener derimot at dersom frisiktkravene i håndbok N100 skal oppnås, vil det kreves en god del terrengbehandling samt beslaglegning av areal fra naboeiendommene. I trafikkvurderingen foreslås det at kv. Hjortevegen omgjøres til forkjørsveg, hvilket medfører frisiktsoner på 6m x 24m i begge retninger. Det vurderes at foreslått kryssløsning i plankartet ikke er endelig avklart med Fig. 9: Grønn strek viser den kommunale vegen Hjortevegen (kv.), og blå strek viser den private sideveien Hjortevegen (pv.). Rød sirkel viser utbyggingsområdet. Bymiljøetaten, og det stilles spørsmål om vurderingene gjort i planforslaget er tilstrekkelig. Det ønskes innspill på valgt kryssløsning med frisikt gjennom offentlig ettersyn. Avkjørsler fra kv. Hjortevegen (o_skv) Bymiljøetaten har anbefalt at antall avkjørsler fra den kommunale vegen må reduseres ved regulering av gang- og sykkelveg for å kunne oppnå en mest mulig trafikksikker løsning. Avkjørsler vil medføre hull i rekkverket, hvilket ikke er ønskelig. Per i dag er det to avkjørsler langs strekningen som foreslås regulert til gang- og sykkelveg. Den ene avkjørselen er noe utflytende da den gir adkomst til tre boliger (gnr. 40, bnr. 533, 530 og 1020). Den andre avkjørselen gir adkomst til en bolig (gnr. 40, bnr. 535). Adkomsten til gnr. 40, bnr. 533, 530 og 1020 har per tidspunkt ingen andre naturlige avkjørsler enn den eksisterende. På bakgrunn av hensyn til trafikksikring vurderes det at avkjørselen til gnr. 40, bnr. 535 potensielt kan flyttes til pv. Hjortevegen (f_sv1). Dagens avkjørsel til gnr. 40, bnr. 535 ligger også tett på krysset mellom kv. Hjortevegen (o_skv) og pv. Hjortevegen (f_sv1), hvilket ikke er en optimal situasjon. Det er i tillegg blitt opplyst om at eiendom gnr. 40, bnr. 535 opprinnelig hadde avkjørsel fra pv. Hjortevegen (f_sv1), men at en tidligere eier i ettertid har opparbeidet en avkjørsel fra kv. Hjortevegen (se Fig. 10). På bakgrunn av dette stilles det spørsmål ved om dagens avkjørsel er blitt etablert ulovlig. Ut ifra hensyn til trafikksikkerhet vil en sanering av eksisterende avkjørsel til gnr. 40, bnr. 535 og etablering av ny avkjørsel fra privat veg (f_sv1) være den beste løsningen. Det ønskes imidlertid innspill på denne vurderingen gjennom offentlig ettersyn. Side 9 av 14

10 Rekkefølgekrav Trafikksikkerheten langs Hjortevegen er en utfordring med tanke på de myke trafikantene. Med mange mindre prosjekter er det utfordrende å pålegge større tiltak knyttet til trafikksikring og utbedring av situasjonen. Det er flere reguleringsplaner under arbeid i Hjortevegen, og det må påregnes at alle disse vil få rekkefølgekrav i forbindelse med trafikksikringstiltak. Dette som følge av at dagens trafikk i Hjortevegen er for stor i forhold til vegens standard. Forslagsstiller vurderer at rekkefølgekravet knyttet til opparbeidelsen av ny gang- og sykkelveg (o_sgs) er for omfattende i forhold til utbyggingen, og har derfor ikke innarbeidet dette som et rekkefølgekrav. Det anses at etableringen av gang- og sykkelvegen er viktig for å bedre trafikksikkerheten, for å tilføre nye og forbedrede kvaliteter til nærmiljøet, og at opparbeidelsen sikrer en mer sammenhengende og attraktiv gang- og sykkelforbindelse (jf. forslag til ny KPA og 8.2.5). Videre er etableringen av gang- og sykkelvegen en forutsetning i utarbeidet trafikkvurdering (vedlegg Q). Rekkefølgekravet til opparbeiding av gang- og sykkelvegen må tas inn i planbestemmelsene før 2. gangs behandling. Det vil vurderes i den videre prosessen om kravet kan fordeles på flere reguleringsplaner i området. Parkering I planforslaget foreslås det lav parkeringsdekning, med maksimum 0,4 parkeringsplasser for bil per 100 m 2 BRA bolig. Dette er ikke i tråd med forslag til KPA 2018, som angir en parkeringsdekning for bil mellom 0,6-1,2 per 100 m 2 BRA i byfortettingssone. Forslagsstiller argumenterer for den lavere parkeringsdekningen ved å vise til planforslagets nærhet til bybanen (ca. 450 m) og nærhet til Osbanetraseen som er hovedrute for sykkel. Det foreslås til gjengjeld å øke kravet for sykkelparkering til 3,5 sykkelparkeringsplasser per 100 m 2 bolig, hvilket er høyere enn minimumskravet (2,5 sykkelparkeringsplasser per 100 m 2 BRA) i forslag til KPA Det foreslås også at det avsettes areal til felles sykkelverksted i parkeringskjelleren, noe som er positivt. En parkeringsdekning på 0,6 er i utgangspunktet tiltenkt bebyggelse helt tett på bybanestoppet. Det har i tidligere møter blitt anbefalt at planforslaget må legge opp til en parkeringsdekning i den nedre delen av sjiktet i forslag til KPA Det er i utgangspunktet positivt at det foreslås en lav parkeringsdekning i planforslaget, men problemstillingen er at det ikke er noen alternative parkeringsmuligheter i området, og at det ikke er ønskelig med fremmedparkering/parkering langs gaten. På bakgrunn av dette opprettholdes tidligere anbefaling om at planforslaget må legge til rette for en parkeringsdekning på 0,6 per 100 m 2 BRA. Side 10 av 14

11 Renovasjon Til varsel om oppstart uttalte BIR at de stiller krav til fremtidsrettede nedgravde avfallsløsninger. Av planbeskrivelsen (kap. 8.8 i vedlegg C) fremgår det at en slik løsning er vurdert, men som følge av utfordringer i krysset mellom kv. Hjortevegen og pv. Hjortevegen (jf. avsnitt om Trafikk) vurderes løsningen som for omfattende i forhold til foreslått utbygging. Utfordringene i krysset er knyttet til radiusen som må utbedres til minimum 8,5, samt inngrep i terreng og naboeiendommer. I planforslaget legges det derfor opp til en renovasjonsløsning med 6 flyttbare containere (660 liter) til restavfall og papir/papp. Plast foreslås levert i egne plastsekker. Det er i plankartet avsatt areal til oppstilling i felt f_bre. De trillbare containerne foreslås oppbevart i parkeringskjelleren mellom tømmedagene. Vist plassering av felt f_bre er plassert både mot gatetunet og nabobebyggelsen, og ligger derfor sentralt i området. På bakgrunn av dette er det gitt tilbakemelding på at det må stilles krav til den estetiske utformingen av felt f_bre i planbestemmelsene. I følge planbeskrivelsen (kap. 8.8 vedlegg C) skal f_bre ha samme utforming som gatetunet, men dette er ikke sikret i forslag til planbestemmelser og må gjøres før 2. gangs behandling. Renovasjonsteknisk plan er ikke oversendt BIR i løpet av planprosessen. Byplanavdelingen imøteser tilbakemelding fra BIR om foreslått renovasjonsløsning kan aksepteres. I løpet av planprosessen har det startet opp andre planarbeider i nærområdet. Da det legges opp til fortetting i flere pågående planforslag i området er det følgelig tjenlig å se de ulike planforslagene i sammenheng for å finne optimale løsninger for renovasjon. Gode fremtidsrettede renovasjonsløsninger forutsetter at flere bør samarbeide for å finne den beste løsningen for området som helhet. Dette er i tråd med forslag til ny KPA 2018 som angir at «Der to eller flere utbyggingsområder ligger i nærheten av hverandre skal disse vurderes i sammenheng for å sikre en god og felles infrastrukturløsning.», jf KPA Før 2. gangs behandling må det vurderes om planforslaget kan ha en felles renovasjonsløsning med pågående planforslag på sørsiden av kv. Hjortevegen. Hensyn til nabobebyggelse Den planlagte utbyggingen vil påvirke de eksisterende boligene i nabolaget og medfører blant annet endrede forhold hva angår sol, utsikt og innsyn. Disse forholdene må imidlertid vurderes opp mot forslag til avbøtende tiltak og hvilke kvaliteter som tilføres området. Forslagsstiller har vurdert konsekvenser for naboer i planbeskrivelsen under kapittel 9.4. Det er utarbeidet sol- og skyggeillustrasjoner (vedlegg L og M) hvor konsekvenser for naboene skal fremgå. Sol- og skyggeillustrasjonene er fremstilt med de tidspunkter som er angitt i kommunens kravspesifikasjon. I tillegg er det utarbeidet snitt, perspektiver og forslag til illustrasjoner av fasader (vedlegg G). Det vurderes at endringer gjort i planforslaget fra oppstart til foreliggende planforslag anses som positive for nabobebyggelsen, og etter byplanavdelingens vurdering vil et revidert planforslag med reduserte volumer og takterrasser i samsvar med våre føringer ligge innenfor de rammene om hva som må forventes/aksepteres i et fortettingsområde. Etter krav fra Bymiljøetaten reguleres det for gang- og sykkelveg langs kv. Hjortevegen. Utvidelsen av dette arealet fra fortau til gang- og sykkelveg vil kreve noe areal (o_sgs og o_svg1) fra naboeiendommene (se for øvrig avsnitt Trafikk). Trafikksikringstiltakene vil vurderes i den videre planprosessen. I planforslaget er areal foreslått regulert til felt B1 ilagt et bestemmelsesområde (#1 i vedlegg A), hvor arealet kan benyttes til rigg- og anleggsområde under byggeperioden av gang- og Side 11 av 14

12 sykkelvegen. Det stilles krav til at arealet innen bestemmelsesområde #1 skal tilbakestilles innen 1 år etter veganlegget er ferdigstilt jf. forslag til planbestemmelse 6.1.1, og Ved å regulere gang- og sykkelveg vil tilgrensende eiendommer til gang- og sykkelvegen få 15 m byggegrense fra senter gang- og sykkelveg i motsetning til dagens 15 m fra senter veg, i henhold til vegloven. Etableringen av gang- og sykkelvegen medfører også at et uthus på eiendom gnr. 40, bnr. 533 må rives, samt at det må oppføres en ny støttemur innen formålet o_svg1 på eiendom gnr. 40, bnr I henhold til planbeskrivelsen kan uthuset flyttes dersom det er aktuelt. Det stilles krav til at siktforholdene i krysset kv. Hjortevegen og pv. Hjortevegen skal reguleres etter håndbok N100. Dette vil medføre at deler av eiendommene gnr. 40, bnr. 535 og 428 havner inn under frisiktsonen. I frisiktsonene tillates det ikke oppført bebyggelse, beplanting, gjerder eller andre hinder over 0,5 m over tilgrensende vegs høyde. Dette følger av vegloven. Nødvendig frisikt vil vurderes gjennom planprosessen (jf. avsnitt Trafikk). Når det gjelder trafikk, parkering og avkjørsler vises det til avsnittene Trafikk og Parkering. Det foreslås etablert et gatetun (f_sgt1) som skal bidra til å senke hastigheten, samt at det skal være et tiltak for å gjøre trafikksituasjonen tryggere for barn som leker i den pv. Hjortevegen. Energi Det foreslås etablert solcellepanel på byggets takflate. I skisseprosjektet (vedlegg G) er disse vist på østsiden av foreslått takterrasse. Det vurderes at denne plasseringen er god med tanke på nabobebyggelse og synlighet fra Hjortevegen. Det anbefales at plassering av solcellepanel sikres i planforslaget før 2. gangs behandling. Risiko og sårbarhet I ROS-analysen (kap. 8.9, vedlegg C) avdekkes det tema hvor risikoreduserende tiltak skal vurderes og iverksettes. Temaene er ras, radon, kraftledninger, brann og trafikkulykker. Analysen anses å være dekkende. Barn og unges interesser Planforslaget omfatter to eksisterende boligtomter, og benyttes ikke til lek i dag annet enn i dagens hageareal. Planforslaget regulerer småbarnslekeplass og uteoppholdsareal i tilknytning til foreslått bebyggelse. Småbarnslekeplassen er i illustrasjonsplanen vist i felt f_but3. Det opplyses i planbeskrivelsen (vedlegg C) at vegarealet i forkant av planforslaget bærer preg av lek. Dette arealet foreslås regulert som gatetun (f_sgt1). Gatetunet skal skilles fra tilgrensende vegareal ved hjelp av skille i materialbruk, og skal bidra til å redusere farten. Hjortevegen har også flere lekeplasser og ballbaner i en viss avstand fra planområdet. Det vurderes at barn og unges interesser er ivaretatt i planforslaget. Barnehagedekning og skolekapasitet I følge barnehagebruksplanen for Bergen kommune er dekningsgraden for Fana bydel 89,9 %. Det ligger tre barnehager i nærheten av planområdet innen en radius på ca. 1 km, hvilket har noe begrenset kapasitet. I følge prognosen forventes barnetallet i bydelen å øke på lang sikt, og det vil derfor være behov for tiltak etter år 2020 for å møte veksten i barnetallet. Planområdet inngår i Smørås barneskolekrets, men ligger også i underkant av 1 km i avstand fra barneskolene Skjold og Apeltun. Smørås barneskole har ifølge Skolebruksplanen Side 12 av 14

13 2030 noe forventet kapasitet de neste ti årene. Nærmeste ungdomsskole er Rådalslien som ligger ca. 2 km fra planområdet. I følge Skolebruksplanen har ungdomsskolen lav kapasitet i første del av planperioden, men at denne vil bedres nærmere år Det er i planbestemmelsene stilt krav til at barnehage- og skoledekning i bydelen skal dokumenteres ved byggesøknad (jf ). Naturmangfold Det er i forbindelse med planforslaget utarbeidet en naturmangfoldvurdering (vedlegg T). Av rapporten fremgår det at det befinner seg en rekke fremmede arter innen planområdet, deriblant bulkemispel (SE), sprikemispel (SE), europalerk (SE), parkslirekne (SE), syrin (HI) og platanlønn (SE). Det er i den forbindelse stilt krav i forslag til planbestemmelse at jord fra hagen skal håndteres i tråd med plan for håndtering av fremmede arter. Det er også stilt rekkefølgekrav til at det skal foreligge en tiltaksplan utarbeidet av fagkyndige ved fjerning av fremmede arter, jf. forslag til planbestemmelse Naturmangfoldrapporten vurderes å være tilfredsstillende. Byplanavdelingen har gjennom planprosessen bedt om at det vurderes å bevare f.eks Svartoren som inngår i felt BBB gjennom planforslaget. Forslagsstiller og konsulent har vurdert at svartoren ikke har særskilt naturverdi men kun estetisk verdi. Videre gjør terrengbehandling og uteoppholdsareal at det vanskelig lar seg gjøre å bevare treet, samt at det påpekes at det er erfart utfordringer knyttet til det å flytte treet uten at det tar skade. På bakgrunn av dette stiller ikke byplanavdelingen ytterligere krav til en slik bevaring. Universell utforming For bebyggelse med krav om heis stilles det i TEK17 krav til universelt utformet tilkomst til boenheter, uteoppholdsareal og renovasjonsløsning. Det stilles også krav til at uteoppholdsarealet skal ha universell utforming. Av illustrasjonsplanen og planbeskrivelsen (vedlegg E og C) fremgår det at adkomst til foreslått bebyggelse samt leke- og uteoppholdsareal har universell tilkomst via rampe/sti med stigning på 1:15. I følge forslag til planbestemmelsene b og skal småbarnslekeplassen og gatetunet være universelt utformet. I planbeskrivelsen oppgis det at adkomst til renovasjonsløsningen er universelt utformet da beboerne kan ta heis ned til parkeringskjelleren, hvor de trillbare containerne står oppført mellom tømmedagene. Av illustrasjonsplanen fremgår det at rampen ned mot parkeringskjelleren har en helning på 1:12, og gir dermed ikke en tilgjengelig gangadkomst for alle. Byplanavdelingen har ingen øvrige kommentarer til foreslått løsning. Konklusjon Byplanavdelingen har i prosessen mot offentlig ettersyn anmodet om et planforslag som tilfører nye, gode kvaliteter til området og sikrer gode uteoppholdsarealer. Vi slutter oss i utgangspunktet til hovedformålet og hovedgrepet i planforslaget. Vi har likevel noen merknader som hovedsakelig gjelder følgende forhold: Bygningsdelen mot nordvest må tas ut. Det må oppnås en mer romligere situasjon på tomten, f.eks ved å trekke den vestlige bygningsdelen lenger mot nordøst. Det må vurderes om dette er tilstrekkelig eller om det er nødvendig å redusere byggets lengde mot vest. Det forutsettes at boenhetene har en fasadebredde på minimum 6 meter. Det må sikres krav til boenheter med familiestørrelse i byggets første etasje. Side 13 av 14

14 Vist plassering av solcellepaneler må sikres i planbestemmelsene. Utforming av balkonger må sikres i bestemmelsene. Det må stilles rekkefølgekrav til opparbeiding av gang- og sykkelvegen. Trafikkløsning må avklares med Bymiljøetaten. Planforslaget må være i tråd med siste versjon av forslag til KPA Det må legges til rette for en parkeringsdekning på 0,6 per 100 m 2 BRA. Utforming av f_bre må sikres i planbestemmelsene. En felles renovasjonsløsning med pågående planforslag i området må vurderes. Dette er foreløpige vurderinger. Vår endelige anbefaling vil fremkomme av fagnotatet til endelig behandling (2. gangs behandling). Vedlegg: A. Plankart B. Reguleringsbestemmelser C. Planbeskrivelse D. Merknadsskjema og -kart, oppstart E. Illustrasjonsplan F. Perspektiver og fjernvirkning G. Skisseprosjekt H. Snitt og oppriss I. Terrengsnitt J. Stedsanalyse K. MUA-plan L. Sol- og skyggeanalyser M. Sol- og skyggeanalyser 4-timer N. Geologisk vurdering O. Notat fra nabomøter Udatert P. Endringsnotat Q. Trafikkvurdering R. Veg C-tegning plan og profil S. Veg F-tegning normalprofil T. Naturmangfoldvurdering U. Kulturminnedokumentasjon V. Renovasjonsteknisk plan m/vedlegg W. VA-rammeplan X. Byarkitektens tilbakemelding Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 14 av 14