Byrådssak /19 Saksframstilling

Transkript

1 BYRÅDET Byrådssak /19 Saksframstilling Vår referanse: 2018/ Fana, Apeltun, Gnr. 87, Bnr. 203 m.fl., Osphaugen boligområde, Reguleringsplan Plan ID Hva saken gjelder: Byggprosjekt AS og Multiconsult fremmer på vegne av Solidia AS forslag til detaljreguleringsplan for et 5,6 dekar stort område på nordsiden av Apeltunvegen, nær Apeltunskole. Planområdet Apeltunskole Lagunen Apeltunvatnet Figur 1. Oversiktskart over planområdet Området er en del av gjeldende reguleringsplan Fana. Gnr 40, 48, 87, 88, 120 OG 121, Apeltunvegen og Apeltunvassdraget, med ID , vedtak i kraft (jf. fig 2). Området, som ligger på nordsiden av Apeltunvegen, er i ovennevnte plan vist som byggeområde, bolig, B1. Felles tilkomstvei (FV1) er her tenkt å betjene alle boligfeltene i B1, benevnt B1-1 til B1-5. Feltene B1-1 og B1-3 er regulert til tomannsboliger med 2 etasjer og maks mønehøyde 9 meter, de øvrige tre feltene er regulert til eneboliger med 1 etasje og maks mønehøyde på 6 meter. Mønehøyde skal måles fra gjennomsnittlig terrengnivå. Til sammen er det regulert til 7 boenheter innenfor boligområdet B1. 1

2 Figur 2. Gjeldende reguleringsplan. ID Man ønsker nå, gjennom foreliggende planforslag (jf. fig. 4 og vedlegg A), å forbedre adkomstforholdene inne i B1. Gjeldende plan viser at adkomstvei FV1 skal betjene alle delfeltene. B1-1 og B1-2 betjenes fra sør og B1-3, B1-4 og B1-5 fra nord. Den delen av FV1 som skal betjene de tre sistnevnte feltene, ligger i en meget bratt sørvendt skråning og lar seg ikke løse på en tilfredsstillende måte. Dette søkes nå løst gjennom å legge denne delen av internvegen på et lavere nivå, langs Apeltunvegen slik at de tre delfeltene B1-3 til B1-5 kan betjenes fra sør. Samtidig foreslås antallet boenheter økt fra 7 til 9 enheter ved at de to eneboligfeltene, B1-4 og B1-5, nå reguleres til tomannsboliger. Utnyttingsgrad og byggehøyde søkes også økt for de tre feltene som ligger på sørsiden av Osphaugen. Forelagte planforslag er i hovedsak likt en mindre reguleringsendring som byrådet vedtok (sak nr ). Byrådets vedtak ble opphevet av Fylkesmannen idet sistnevnte fant forslaget for omfattende til å kunne behandles som en mindre endring. Deler av planforslaget er allerede bygget ut. Jf. fig 3. Os-banen B1-1 FA 1 B1-2 FV1 Apeltunskole Figur 3.Dagens situasjon Fremføring av regulert Apeltunveg er stoppet opp her. 2

3 Utbyggingen av Apeltunvegen i forhold til regulert situasjon er stoppet sørvest for Apeltunskole, like ved regulert gangfelt sør for felt B1-3. Det er opparbeidet en stiforbindelse herfra og ned på Bjørnevegen; trase for historisk jernbane Osbanetraséen. Regulert adkomst veg FV1 er etablert frem til boligene i felt B1-1 og B1-2. Disse to feltene er bygd ut i henhold til gjeldende plan i tidsrommet (jf. fig 3). Fra etablert del av FV1 er det opparbeidet en sti til felles lekeareal FA1. Feltene B1-3 til B1-5 er ikke opparbeidet, men det er opprettet egne matrikkelenheter (6 stk.) for oppføring av 3 tomannsboliger. Deling og opprettelse av eiendommene ble gjort i tidsrommet mellom byrådets vedtak av (sak.nr ) og Fylkesmannen opphevelse av vedtaket den Gjeldende plan med ID er regulert etter plan og bygningsloven (PBL) av Foreslåtte reguleringsendring medfører bruk av formål definert i ny PBL av Enkelte formål erstattes derfor med tilsvarende nye formål, men formålenes innhold og betydning forblir i hovedsak de samme. Det er dog satt av mer areal til lek, og det er inntatt et mindre areal til offentlig trafikkareal og fellesareal for renovasjonsanlegg (jf. fig 4. og vedlegg A).. Figur 4. Forslag til endring av gjeldende plan i felt B1. Endringen er iht til PBL av 2008 Feltene B1-1 og B1-2 får i nytt planforslag betegnelsen BK1(konsentrert småhusbebyggelse) og BF (frittliggende småhusbebyggelse). Disse blir i foreliggende planforslag regulert til eksisterende situasjon, dog endres utnyttelsesgraden i BK 1 fra TU= 30 til % BRA = 40%. Feltene B1-3, B1-4 og B1-5 slås nå sammen i felt BK 2 (konsentrert småhusbebyggelse). I gjeldende plan er dette feltet regulert med to eneboliger og en tomannsbolig. Planforslaget legger nå opp til 3 tomannsboliger i BK 2 og øker dermed antall boenheter fra 4 til 6 enheter i dette feltet (totalt fra 7 til 9 enheter for B1). De 3 tomannsboligene foreslås bygget i tre etasjer, med integrerte carporter med avkjørsel fra f_v2. Utnyttingsgraden i denne delen av planområdet foreslås økt fra TU = 30% til % - BRA = 85 %. Byggehøydene foreslås økt fra henholdsvis 9 meter for tomannsboligen og 6 meter for eneboligene, til byggehøyder fastsatt med kotehøyder. De varierer fra 58 moh. lengst vest til 60,5 moh. øst i felt. Dette utgjør en endring fra maksimalt 6 og 9 meter, målt fra gjennomsnitt terreng, til 11meter. Ved offentlig ettersyn i 2014, var byggehøyden for tomannsboligen med de to østligste boenhetene i BK 2 redusert med henholdsvis 0,5 og 1,5 meter i forhold til forslaget som ble behandlet som en mindre reguleringsendring. DVS at kotehøyden var redusert fra +61 og 62 moh. til kote + 60,5 moh. Det er ikke gjort ytterligere justeringer av høydene i foreliggende 3

4 forslag (jf. vedlegg A). Utnyttingsgraden, byggehøydene og antall boenheter er uendret siden offentlig ettersyn, men da økt i forhold til gjeldende plan. I forhold til gjeldende reguleringsplan innebærer planforslaget at atkomsten fra Apeltunvegen endres og tilkomst til boligene i BK2 nå skal skje fra sør. Tilkomstveien for BK 2 (f_v1 og f_v2) flyttes nå helt sør i planområdet, parallelt med Apeltunvegen. Grunnplanet for boligene i BK 2 vil ifølge planbeskrivelsen ligge på samme nivå som internvegen f_v2. Dvs. på kote +47 moh. lengst vest i BK 2 og så stigende til kote +51 moh. for tomannsboligen som ligger lengst øst i BK 2. Endringen medfører at tidligere regulert støyvoll mot Apeltunvegen må erstattes med en støyskjerm for å spare plass. For BK 2 foreslås det en parkeringsplass pr. boenhet samt felles gjesteparkeringer. Parkering forutsettes løst ved en integrert parkering i hver boenhet og ved at gjesteparkering, med 4 plasser, legges til eget areal f_p ved snuhammer for f_v1. Dette er færre parkeringsplasser enn hva gjeldende KPA 2010 legger opp til, men forholder seg til intensjonene i forslag til ny KPA De utbygde høyereliggende feltene BF og BK 1 har all boligparkering, inkludert gjesteparkering, på egen grunn. Alle boliger innenfor planområdet vil få tilgang til et nytt og større lekeareal, f_lek 2, som opprettes vest i gjeldende reguleringsplans felt B1-3. Lekearealet vist som FA 1 i gjeldende plan videreføres i planforslaget med justert feltnavn f_lek 1. De to lekearealene skal ha ulikt innhold og supplere hverandre og tilfredsstiller samlet kravet til felles uteareal. Det foreslås videre felles renovasjonsanlegg (samleplass for bosspann), f_ra, for hele planområdet. For utfyllende opplysninger vises det til vedleggene. Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Offentlig ettersyn: Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 1 privat merknad og 8 uttalelser fra høringsinstanser. Forslagsstiller har oppsummert dette i sin planbeskrivelse datert (jf. vedlegg C): Planarbeidet tar ikke tilstrekkelig hensyn til en realisering for videreføring av Apeltunvegen. Det må settes av areal til støyskjerming av bolig og uteareal. Statens vegvesen opplyser at Apeltunvegen vil få status som fylkesveg ved en eventuell realisering. Selv om det er uklart om forlengelsen blir realisert må det tas høyde for det. Regulert internvei f_v1 og f_v2 kommer for tett på Apeltunvegen og det må avsettes et areal til støyskjerm som nå er tenkt å erstatte regulert støyvoll. Det må gjennom reguleringsbestemmelsen sikres at det ikke er det offentlige som får regningen med støyskjermen. Videre ønsker SVV en støyrapport som dokumenterer støynivået på utearealene, en oppdimensjonering av adkomstveien og anbefaler også større avstand til gang og sykkelvegen på Osbanetraséen. VA- etaten påpeker at det må etableres gravitasjonskum mellom pumpeledningen for spillvann og selvfallsledningen før tilknytting til offentlig spillvannsnett. Byantikvaren er positiv til endringene som er gjort i forhold til gjeldende plan; at lekearealene legges i den delen av planområde som er nærmest hensynsone for bevaring av Osbanetraséen og de mener at foreslåtte byggegrense sikrer tilstrekkelig landskapsrom for å ivareta dette kulturminnet - historisk jernbanetrasé. 4

5 Naboer i gnr./bnr.87/192 mener at planforslaget vil gi økt innsyn og svært redusert utsikt for dem mot sør-sørvest. De mener at forslagsstiller underkommuniserer tap av utsikt og solforhold i vedlagte notat av 2014 (jf. vedlegg D). Forslagstiller har vært i dialog med Statensvegvesen i etterkant av offentlig høring og bekreftet vegvesenet at revidert planforslag i tilstrekkelig grad imøtekommer deres innvendinger (jf snitt av veg side 9 i fagnotat av ). Endringer gjort etter offentlig ettersyn: Dette fremgår av vedlegg C, men kort oppsummert innebærer endringene; Det er utarbeidet støyrapport (vedlegg I) Eksisterende fortau reguleres til busstopp vist i gjeldende plan (plankart vedlegg A). Areal mellom f_v2 og Apeltunvegen er justert: 3 meter mellom støyskjerm og regulert kjørebane + areal for skjermfundament og skjem. Det er gitt rekkefølgekrav på bygging av støyskjerm før det gis ferdigattest. Fagetatens vurdering og anbefaling: Plan- og bygningsetaten slutter seg til hovedformålet bolig og moderat fortetting i dette området. Etaten har vurdert alle aktuelle tema i saken og har spesifikt i fagnotat av kommentert aktuelle hovedtematema samt tema som rutinemessig skal kommenteres; slik som Risiko og sårbarhet, Barn og unges interesser, universell utforming og naturmangfold. Fagetaten finner at formålet bolig er i henhold til gjeldende KPA 2010, hvor området vises som Bebyggelse og anlegg - og iht nytt forslag, KPA 2018, hvor planområdet ligger innenfor sone 3 Ytre fortettingssone. Etaten slutter seg til hovedformålet med moderat boligfortetting og viser til at forelagte planforslag har redusert høyde i forhold til forslag vedtatt av byrådet i 2012 (opphevet av fylkesmannen i februar 2013). Fagetaten finner at man gjennom dette hensyntar gnr./bnr. 87/192 mer enn tidligere forslag. Det vises til forslagsstillers notat der utsiktstapet for gnr./bnr. 87/192 er synligjort (vedlegg D) og det konkluderes med at utsiktstapet ligger innenfor tålegrense for hva som er påregnelig for naboulemper ved fortetting. Når det gelder visuell fjernvirkning påpeker fagetaten at tomannsboligene i BK 2 vil ha en mindre eksponert plassering enn både eneboligen i BF og tomannsbolig i BK1. Planforslaget legger til rette for to lekeområder f_lek 1 og f_lek 2 som gir et samlet areal på 508 m 2. Lekearealene oppfyller i hovedsak kvalitetskravene i KPA Dog er tilkomsten til f_lek 1 for bratt i forhold til universell tilrettelegging. Dette finner fagetaten akseptabelt da de to lekearealene utfyller hverandre, og da utforming av den største f_lek2 og tilkomsten til denne lar seg tilrettelegge. Planforslaget legger til rette for et minimumskrav på 50 m 2 privat uteoppholdsareal pr. boenhet, mot 150 m 2 som er kravet i gjeldende KPA Illustrasjonsplanen (vedlegg E) viser at alle 6 boenheter får mer privat uteareal enn hva bestemmelsene legger opp til. Dette i størrelsesorden 63 m 2 til 90 m 2. Fagetaten viser her til forslaget til ny KPA 2018 hvor det totale utearealet (privat og felles) minimum må være 75 m 2. Her har fagetaten valgt å ta hensyn til fremtidig forventede krav ved fortetting i ny KPA og finner dermed at kravene til uteareal er oppfylt. Tilsvarende har fagetaten vurdert parkeringskravet i forslag til ny KPA til å være mer realistisk for dette området enn gjeldende plans krav. Dette grunnet områdets plassering tett opptil gang- sykkelveg langs Osbanetraseén, med god tilkomst til Lagunen. Utregnet tilsier dette 10 parkeringsplasser i BK 2. 5

6 Byrådets vurdering og anbefaling/konklusjon: Bergen kommune har vedtatt en arealpolitikk basert på fortetting i knutepunkt. Både KPS vedtatt i 2015, Strategisk temakart Bergen 2030 og forslag til ny KPA har et mål om kompakte byer, hvor persontransporten skal tas med kollektivtransport, sykkel og gange. Det er vedtatt et fortettingsprinsipp hvor potensialet for fortetting og transformasjon skal utnyttes før nye utbyggingsområder tas i bruk. Planforslaget var på høring i 2014 og skal derfor i all hovedsak vurderes på grunnlag av gjeldende KPA. Planforslaget er vurdert til å være i hovedsak i samsvar med både KPA2010 og forslag til ny KPA. Omsøkte planområde er i gjeldende KPA 2010 vist som bebyggelse og anlegg med et utnyttelsespotensiale på primært 60 % BRA. Samtidig viser forslag til ny KPA 2018 området som ytre fortettingssone, sone 3, hvor utnytting skal tilpasses omgivelsene og ligge mellom % BRA, hvor øvre del av spennet kun skal nyttes ved kort avstand til kollektivtilbud. Planområdet ligger i kort avstand til skole og nærbutikk. I tillegg ligger planområdet 500 m i luftlinje fra Laguneparken og gangavstanden dit er ca.1 km på gang -og sykkelvegen Osbanetraseén. Planområdet er også ca. 1 km unna to bybanestopp (Skjold og Lagunen). Stikkvegen mellom Apeltunvegen og Osbanetraséen er nå asfaltert. Selv om området ligger i en viss avstand fra kollektivknutepunktet Lagunen, anser byrådet områdets plassering som akseptabel for en moderat fortetting i forhold til den overordnede tanken om fortetting i områder hvor transport primært tas gjennom kollektivtrafikk, sykkel og gange. Byrådet ser videre at planforslaget innehar gode bokvaliteter og vil kunne bidra til å videreutvikle et eksisterende godt bomiljø. Byrådet følger derfor fagetatens konklusjon mht økt utnyttelse i BK 2 og at man primært ser til en parkeringsstrategi som ligger i forslag til ny KPA Dette resulterer i en parkeringsplass pr. boenhet og 4 gjesteparkeringsplasser i dette feltet. Byrådet foreslås at det tas inn krav i bestemmelsene om tilrettelegging for lading av elbil for å motivere til bruk av fossilfrie kjøretøy. Byrådet finner det uheldig at BK 2 er regulert til Konsentrert småhusbebyggelse, uten at man eksplisitt spesifiserer i bestemmelsene at dette gjelder tomannsboliger. I hele planbeskrivelsen (jf. vedlegg C) beskrives bebyggelsen som tomannsbolig, mens illustrasjonene i planbeskrivelsen viser både tomannsboliger (fig. 4, 6 og 7) og rekkehus/kjedethus (fig. 5 og 8). Da Konsentrert småhusbebyggelse defineres som småhus sammenbygget i kjede eller rekke kan det oppstå diskusjon i fremtidig byggesak hva som er tenkt bygget her. I plansaken har det vært sterkt fokus på innsyn-utsyn problematikk i forhold til bakenforliggende eiendom (gnr./bnr. 87/192) som vil bli berørt av utbyggingen i BK 2. Det er derfor utarbeidet en utdypende dokumentasjon av utsiktsforholdene fra 87/192 (jf.vedlegg D). Denne dokumentasjonen tar utgangspunkt i tre tomannsboliger med skråtak. Ut fra denne dokumentasjonen har fagetaten kommet til at utsikten blir noe redusert for bnr.192, men ikke mer enn hva en kan forvente i et fortettingsprosjekt. Byrådet peker på at det da er viktig at de parameterne som ligger til grunn for planforslaget sikres gjennom plankart og bestemmelser. Byrådet har derfor lagt inn forslag om at dette forholdet presiseres i bestemmelsene. Byrådet peker også på som positivt at planforslaget slik det nå foreligger innebærer en bedre ivaretakelse av grønnstrukturen gjennom at avstanden fra byggelinje til Osbanetraseen er økt. Etter byrådets vurdering er det uheldig at planforslaget inneholder en rekkefølgebestemmelse om støyskjerm ( 6.3.2) knyttet til en potensiell fremtidig videreføring av 6

7 Apeltunvegen. Byrådet ser imidlertid at det vil kunne bli uheldig å foreslå endringer i dette forholdet i sluttfasen av planarbeidet, ettersom dette har vært et krav fra Statens vegvesen og at forslagsstiller har godtatt vilkåret. Begrunnelse for framleggelse til bystyret: I henhold til plan og bygningsloven (2008) 3-3, 2.ledd ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jf Komité for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: I medhold av plan og bygnngslovens (2008) vedtas følgende: 1. Fana, Apeltun, Gnr. 87, Bnr. 203 m.fl., Osphaugen boligområde, Reguleringsplan Plan ID vist på plankart sist datert Tilhørende reguleringsbestemmelser datert med følgende endring: a. Punkt (overskrift) tas ut og erstattes med «Felt BK2, Konsentrert småhusbebyggelse tomannsboliger» b. Punkt endres til: «Det skal opparbeides parkering for én bil pr. bolig i carport. Alle parkeringsplassene skal legges til rette for ladbare kjøretøy, herunder dimensjonering og teknisk klargjøring av anlegg el- for senere montering av ladepunkt». 3. Planmaterialet med plankart og bestemmelser rettes opp før kunngjøring av bystyrets vedtak. Dato: 5. mars 2019 Harald Schjelderup Byrådsleder Anna Elisa Tryti Byråd for byutvikling Dokumentet er godkjent elektronisk. Vedlegg: Fagnotat, datert: A. Plankart, datert: B. Reguleringsbestemmelser, datert: C. Planbeskrivelse, datert D. Notat om utsikts/innsikt forhold for nabo: E. Illustrasjonsplan, datert: F. Lengdeprofiler, datert: G. Tverrprofiler, datert: , H. VA-rammeplan. datert: I. Støyvurdering datert: J. Fylkesmannens opphevelsesvedtak, datert: Fagnotat Osphaugen fra