Fagnotat. BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten. REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: /27 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5120

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: /27 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: TEVI Dato: Fana, gbnr 42 / 321 mfl. Arealplan-ID Forslag til detaljreguleringsplan for Gamle Kirkevegen Utleggelse til offentlig ettersyn Kort om planforslaget Multiconsult Norge AS og TAG arkitekter AS fremmer på vegne av Webu AS planforslag for et 2,5 dekar stort område sørvest for nye Nesttunhallen og cirka 150 meter fra Skjoldskiftet bybanestopp. Plasseringen av planområdet vist med blå sirkel Side 1 av 9

2 Omtrentlig plassering av planområdet nær nye Nesttunhallen og Skjoldskiftet bybanestopp Formålet med planarbeidet er å legge til rette for bygging av 12 familieboliger i form av det forslagsstiller kaller «rekkehus/townhouse». I sør vil det være 4 etasjer, mens det i nord vil være 3 etasjer over parkeringsanlegg. Bebyggelsen er i plankartet definert som blokkbebyggelse. Maksimale byggehøyder er fastsatt med kotehøyder, på det høyeste 70,5 moh. Dette tilsvarer omtrent det samme som høydedraget i bakkant av den foreslåtte bebyggelsen. Alle boligene skal ha kontakt med bakkeplan og felles uteoppholdsarealer. I tilknytning til de felles uteoppholdsarealene foreslås det også et forsamlingslokale. Videre foreslås det et sykkelverksted integrert i bebyggelsen, nær parkeringsanlegget. Tidligere var det tenkt en ny og omfattende vegløsning fra Skjolddalen, via flere naboeiendommer. Forslagsstiller har nå forkastet denne løsningen på grunn av for store terrenginngrep og konsekvenser for naboeiendommene. Atkomsten foreslås nå fra nord, via vegen som er regulert i planen for Apeltunvegen 1 og 3 (plan-id ). Denne vegen har relativt gode stigningsforhold fram til parkeringsgarasjen for nye Nesttunhallen, men er bratt lenger opp mot planområdet. Foreslått parkeringsdekning for biler er 0,4-0,6 per 100 m 2 BRA. Dette åpner ifølge forslagsstiller for 8-12 plasser, men de legger opp til 7 plasser + 1 handikapp-plass. Forslagsstiller ønsker dermed relativt få parkeringsplasser, samtidig som det legges spesielt til rette for sykling. Dette har sin bakgrunn i at planforslaget har blitt kraftig nedskalert siden planoppstart, fra tidligere 39 boenheter til nå altså 12, og i samsvar med anbefalinger fra fagetaten undervegs i planprosessen. Boligene vil få god kobling til hovedruten for sykling på Osbanetraseen. Det er også korte avstander og gode gang- og sykkelforbindelser til eksempelvis Nesttun idrettsplass, idrettsområdene på Slåtthaug, barne-, ungdoms-, og videregående skoler og arbeidsplasser og servicetilbudet på Nesttun. En del av det historiske vegfaret Gamle Kyrkjevegen foreslås regulert til formålene turveg og turdrag, med hensynssone for bevaring av kulturmiljø. Innenfor planområdet vil terrenget bli vesentlig endret som følge av utsprenging av byggegroper og tilpasning av nytt terreng med felles uteoppholdsareal på bakkeplan for de nye boligene. Bergskrenter og terrengskjæringer skal sikres før og undervegs i byggearbeidet. Side 2 av 9

3 Det skal gjøres avbøtende tiltak i forhold til naboer når det gjelder ulemper knyttet til byggeperioden. Se vedleggene for utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader. Fagetatens kommentarer Historikk Ulike aktører har tidligere startet opp planarbeid for de aktuelle eiendommene, uten å komme i mål. For innsyn i dette, se avsluttede saker og I nåværende sak la forslagsstiller i oppstartsmøtet opp til bygging av 39 leiligheter på 80 m 2 hver. Utnyttingsgraden var da 100 % BRA. I tillegg skulle det bygges en helt ny atkomstveg fra Skjolddalen, via flere eiendommer, fram til planområdet. Det ble blant annet gitt tilbakemelding om å redusere byggehøydene. Den leverte forslagsstiller inn et utkast til planforslag som ligner det foreliggende forslaget. Fortsatt ble imidlertid forslaget vurdert til å være for stort og dominerende. Bygget man så for seg var da 4 meter høyere vest i felt BBB1 og 3 meter høyere øst i BBB1 enn det man legger opp til nå. I BBB2 er byggehøydene uendret. Utnyttingsgraden er nå oppgitt til 1350 m 2 BRA i felt BBB1 og 930 m 2 BRA i BBB2. I planbeskrivelsen er dette beregnet å tilsvare 92,4 % BRA for planområdet. Til venstre: Plankart datert Til høyre: Plankart Forslagsstiller har tatt vesentlig hensyn til mottatte anbefalinger. Fagetaten har ikke lenger innvendinger til byggehøydene, utbyggingsvolumet eller antall boenheter. Det mottatte planmaterialet er av tilfredsstillende kvalitet for å sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Vi slutter oss i utgangspunktet til hovedformålet boliger og vurderer fortettingen det legges opp til som moderat. Nedenfor følger kommentarer til sakens mest aktuelle problemstillinger samt tema som rutinemessig skal kommenteres. Øvrige aktuelle tema anser vi som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse vises det til forslagsstillers planbeskrivelse og øvrige vedlegg. Side 3 av 9

4 Forholdet mellom ny og gammel KPA I KPA 2010 er planområdet avsatt til sentrumsformål. I KPA 2018 er planområdet avsatt til byfortettingssone (sone 2), cirka 8 meter fra sentrumskjerne S32. Stedsanalyse Forslagsstiller har i samsvar med KPA , jf. 8.3 utarbeidet stedsanalyse (vedleggene F og G). Fagetaten vurderer denne som tilfredsstillende. Hovedformål, utnyttingsgrad, byggehøyder, estetikk og hensynet til naboeiendommer Bebyggelsen som foreslås kalles i planbeskrivelsen «rekkehus/townhouse». Det betyr terrasserte rekkehus, altså rekkehus som skal følge terrenget. Man kan da få inntrykk av at det er snakk om konsentrert småhusbebyggelse. I plankartet har forslagsstiller likevel valgt å definere det som blokkbebyggelse. Det framgår av planmaterialet at terrenget vil bli kraftig endret ved utsprenging av byggegroper, og det vil bli 4 etasjer på det høyeste. Slik sett er det nok fornuftig å ta høyde i plankartet for at blokkdefinisjon er mest treffende. Det er i så fall delvis terrassert blokkbebyggelse. Fagetaten støtter at det nå legges opp til moderat fortetting med bebyggelse som følger terrenget. Det er i planforslaget tatt mer hensyn til kvaliteten på uteoppholdsarealene enn i den mer omfattende utbyggingen man la opp til ved planoppstart. Videre blir også naboeiendommene mindre belastet. Nedskaleringen er også i tråd med endringene som er gjort i kommuneplanens arealdel, fra KPA 2010 til KPA Trafikkløsninger Atkomsten til planområdet foreslås forbi nye Nesttunhallen. Tidligere vurdert atkomst fra Skjolddalen via flere eiendommer er forkastet av forslagsstiller grunnet for store terrenginngrep og konsekvenser for naboeiendommene. Reduksjon i boligtall og parkeringsdekning bidrar også til å forsvare at man kan klare seg med atkomsvegen ved Nesttunhallen. Gjennomført trafikkvurdering (Multiconsult, 2018) viser en økt trafikkmengde på 17 kjøretøyturer per døgn som følge av planforslaget. Det følger av KPA 2018 at flere eiendommer i området ikke lenger er aktuelle for like høy utnytting som tidligere. Dette er eiendommer som ble avsatt til sentrumsformål i KPA 2010, men i KPA 2018 har havnet utenfor sentrumskjernen (sone 1). Innstrammingen som følge av KPA 2018 er gunstig med tanke på at forslagsstiller nå går bort fra den omfattende vegløsningen som tidligere skissert. Fagetaten har ikke undervegs i planprosessen anmodet forslagsstiller om å gå vekk fra vegløsningen fra Skjolddalen, men det er klart at fagetatens anbefalinger om redusert bygningsvolum og færre boenheter indirekte har bidratt til å gjøre omfattende vegbygging mindre aktuelt. De negative konsekvensene av vegbygging i samsvar med anbefalinger som framgår av gjeldende håndbøker og veiledere, ville blitt store i dette kuperte hagelandskapet. Det hadde sannsynligvis også blitt vanskelig og tidkrevende å få i stand nødvendige avtaler med alle grunneierne som hadde blitt berørt i forbindelse å avstå grunn til vegen. Side 4 av 9

5 Med den reduserte utbyggingen det legges opp til nå, støtter fagetaten derfor at man bruker dagens atkomst forbi Nesttunhallen selv om denne ikke oppfyller anbefalingene etter gjeldende håndbøker og veiledere for veg og gateutforming. Se for øvrig korrespondanse mellom forslagsstiller og Bymiljøetaten (trafikkansvarlig) i vedleggene J og K, samt trafikkvurderingen i vedlegg L. Energi Det framgår av planbeskrivelsen at området er utenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. Før 2. gangs behandling bør det innarbeides framtidsrettede energiløsninger i planforslaget. Risiko og sårbarhet Det er ikke avdekket akutt fare for skred i forbindelse med de eksisterende bergskjæringene i området. Terrenget i planområdet vil bli vesentlig endret i forbindelse med utsprenging av byggegroper. Utsprengte skjæringer skal vurderes av geolog. Sikringstiltak skal vurderes før igangsettingstillatelse og fortløpende gjennom byggeperioden. Krav om dette er innarbeidet i foreslåtte bestemmelser. Se skredfarerapporten (vedlegg I) for flere detaljer. Det er slått fast i foreslåtte bestemmelser 2.5 at rapporten, eventuelt i oppdatert versjon, skal følge søknad om igangsettingstillatelse. Brannvesenet minner i sin forhåndsuttalelse om det at det må sørges for tilstrekkelig vannforsyning for sprinkling i områder hvor dette er aktuelt. Forslagsstiller har fått utarbeidet en brannteknisk rapport (vedlegg H). Det framgår av denne at sprinkling er aktuelt for i alle fall deler av bebyggelsen. I foreslåtte reguleringsbestemmelser er det slått fast at den aktuelle rapporten skal legges til grunn for videre detaljprosjektering og byggesaksbehandling. Før 2. gangs behandling må man minimum sørge for å sikre i bestemmelsene at det etableres tilstrekkelig vannforsyning til at det kan sprinkles. Med tanke på at man legger opp til bygging av terrasserte trehus med bratt atkomstveg, bør man før 2. gangs behandling også vurdere å ta inn direkte krav i bestemmelsene om at det skal sprinkles. Støy Støynivået er i hovedsak OK. Unntaket for uteoppholdsarealene er en takterrasse og et par av balkongene. Disse må skjermes med minst 1 meter høyt tett rekkverk. Støynivået ved fasade overstiger grenseverdien på 55 db med inntil 2 db for deler av de to øverste etasjene. Det vil være behov for vinduer med tilstrekkelig lydreduksjonstall for å oppnå tilfredsstillende innendørs støynivå. For detaljer, se støyrapporten (vedlegg L). Luftkvalitet Planområdet ligger relativt gunstig til med tanke på luftkvalitet sammenlignet med anbefalinger gitt i retningslinje T Sprenging og anleggstrafikk vil naturlig nok medføre en del støv i byggeperioden. For å begrense de negative konsekvensene for naboene må det gjøres avbøtende tiltak. I luftrapporten (vedlegg M) pekes det på følgende aktuelle avbøtende tiltak: - Vanning for å hindre støv - Unngå tomgangskjøring - Stille utslippskrav til maskinparken og lastebiler som skal inn og ut. - Vasking av kjøretøy Side 5 av 9

6 Fagetaten vil i tillegg peke på at man kan dekke til anleggsgjerder med presenninger i perioder med ekstra mye støv, eksempelvis ved sprenging. Tiltakene mot støv må sikres gjennomført i bestemmelsene før 2. gangs behandling av planforslaget. Overvannshåndtering Det er fastsatt i foreslåtte reguleringsbestemmelser at VA-rammeplan datert skal legges til grunn for videre detaljprosjektering og byggesaksbehandling. Av VA-etatens uttalelse datert framgår det at det skal etableres 3 infiltrasjonsmagasin på til sammen 33 m 3. Plassering av disse kan avmerkes i plankartet ved bruk av bestemmelsesområde og tilhørende bestemmelse. Før 2. gangs behandling bør VA-etaten vurdere om dette er ønskelig eller om det er unødvendig. Renovasjonshåndtering Det framgår av foreslåtte reguleringsbestemmelser 2.4 at: «avfallshåndtering etableres sammen med Nesttunhallen.» Nye Nesttunhallen er regulert i planen for Apeltunvegen 1 og 3, (arealplan-id ). I den planens bestemmelser framgår det at: «Det skal innenfor område BFKT tilrettelegges for felles nedgravd avfallsløsning med egnet avhentingspunkt for søppelbil. Det skal ved søknad om tiltak redegjøres for system, anlegg og lokaler for avfallshåndtering.» Det viser seg at avfallsløsningen ikke har blitt etablert slik den var planlagt. Seksjon for byggesak innvilget i sak , dokument 34, dispensasjon for å i stedet etablere mobilt bossug. Hittil har dessverre Nesttunhallen basert seg på en midlertidig løsning med mange små kontainere på hjul, i stedet for å enten bygge i henhold til gjeldende plan eller i henhold til dispensasjonen. Den midlertidige løsningen har det ikke blitt søkt om. Den er derfor ulovlig. Det er i utgangspunktet ikke ønskelig å basere avfallsløsningen for et nytt prosjekt på en dispensasjon. I planen for Gamle Kirkevegen er det imidlertid ikke noen andre alternativer som utpeker seg som opplagt bedre. Fagetaten ønsker å legge til rette for minst mulig kjøring med større kjøretøyer opp i de bratteste partiene av bakken ved siden av Nesttunhallen. En felles renovasjonsløsning nede kan også være aktuell for andre eiendommer å bli med på senere. Foreslått 2.4 kan derfor stå som den er formulert. Foreslåtte bestemmelser 6.2, tredje kulepunkt lyder slik: «Avfallsanlegg skal være ferdigstilt i henhold til vilkår som framgår av dispensasjon gitt i saksnummer , dokument nummer 34 eller ev. nyere dispensasjoner/tillatelser før igangsettingstillatelse kan gis.» Dette vurderer fagetaten som tilstrekkelig. Side 6 av 9

7 Universell utforming I foreslåtte bestemmelser er det fastsatt krav om opparbeidet uteareal med lekeplass og krav om universell utforming på f_but 2. Atkomsten til området vil ikke bli i henhold til anbefalt stigning på 5 % (1/20). Naturmangfold Forslagsstiller har utarbeidet en vurdering i forhold til naturmangfoldloven (vedlegg O). Det er ikke avdekket forhold som skulle tilsi at planforslaget kan ha negativ innvirkning på naturmangfoldet. Grønnstruktur Det er de eksisterende hagene som utgjør det meste av det som er igjen av grønnstruktur i området. Fram mot 2. gangs behandling må det fastlegges nærmere hva som eventuelt skal etableres av ny grønnstruktur innenfor planområdet. Kulturminner Offisiell gateadresse er i dag Gamle Kirkevegen. Traseen for det historiske vegfaret Gamle Kyrkjevegen går gjennom den østlige delen av planområdet, og er der sikret med hensynssone H570 for bevaring av kulturmiljø. Det framgår av foreslåtte bestemmelser at det i denne sonen ikke tillates arbeid utover vedlikehold og eventuelle nødvendige sikringstiltak. Nordover i retning Fanavegen og bybanetraseen ender vegfaret i dag som en blindveg like sørvest for gbnr 42/136 (Gamle Kirkevegen 2). I retning Slåtthaug brukes traseen i dag som en grønn akse og gangforbindelse. Se for øvrig forslagsstillers kulturminnedokumentasjon i vedlegg P. Følgende framgår blant annet av kulturminnedokumentasjonen som fulgte plansaken for nye Nesttunhallen (Apeltunvegen 1 og 3, plan-id ): Navnet Gamle Kyrkjevegen stammer fra et vedtak i Dette var fra tidligere en forbindelse mellom Nordåsen og Kyrkjebyrkjeland. Fra Kyrkjetangen ble det rodd med båt til Nordåsen. Derfra gikk vegen om Apeltun via Slåtthaug til Kyrkjebyrkjeland. Fanavegen ligger i dag omtrent der den gamle bygdevegen fra Nesttun til Rå gikk. Et lite stykke av det historiske vegfaret Gamle Kyrkjevegen ligger fremdeles i området, men er i sør opprustet til kjøreveg fram til gbnr 42/659, før den fortsetter som gangveg fram til den møter Apeltunvegen ved Nesttunhallen. Der er Gamle Kyrkjevegen gjort kjørbar i krysningspunktet før den fortsetter i egen trasé på gbnr 42/82 ned mot bybanetraseen og Fanavegen. Side 7 av 9

8 Barns interesser Lekeområder for barn er ifølge planbeskrivelsen antatt å være private hager eller andre private grønne områder. Nærmeste tilrettelagte lekeplass er tilknyttet Eventyrdalen barnehage som ligger cirka 150 meter sørøst for planområdet (Slåtthaugvegen 25). Skole- og barnehagedekning Det er i foreslåtte bestemmeler 2.7 slått fast at tilfredsstillende skole- og barnehagedekning i bydelen skal dokumenteres ved søknad om tillatelse til tiltak. Det står i planbeskrivelsen at planområdet faller innenfor opptaksområde for Smørås barneskole, men at Midtun barneskole ligger nærmere. Videre framgår det at prognosene fra skolebruksplanen tilsier at kapasiteten er god de nærmeste årene, men at det vil være noe underkapasitet i skoleåret 2029/2030. Det ligger mange barnehager nær planområdet. Energi Det framgår av planbeskrivelsen at området er utenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. Før 2. gangs behandling bør det innarbeides framtidsrettede energiløsninger i planforslaget. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet boliger og moderat fortetting i dette området. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Fagetatens beslutning: I medhold av plan- og bygningsloven 12-11, og i henhold til delegert myndighet, sendes følgende forslag til detaljregulering på høring og legges ut til offentlig ettersyn: Fana, gbnr 42/321 mfl. Gamle Kirkevegen. Arealplan-ID vist på plankart sist datert med tilhørende bestemmelser datert PLAN- OG BYGNINGSETATEN Petter Wiberg - avdelingsleder Mette Svanes - etatsdirektør Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Vedlegg: A. Plankart datert B. Reguleringsbestemmelser datert Side 8 av 9

9 C. Planbeskrivelse datert D. Merknadskart ved oppstart planarbeid E. Merknadsskjema datert F. Stedsanalyse DEL 1, datert G. Stedsanalyse DEL 2, datert H. Brannteknisk vurdering, datert I. Skredfarevurdering datert J. Bymiljøetatens uttalelse K. Forslagsstillers kommentarer til Bymiljøetaten L. Trafikkvurdering datert M. Støyutredning datert N. Vurdering av luftkvalitet, datert O. Vurdering etter naturmangfoldloven, datert P. Kulturminnedokumentasjon datert Q. VA-rammeplan datert R. VA-kart gammel og ny bebyggelse, datert S. VA-kart avrenning før utbygging, datert T. VA-kart avrenning etter utbygging, datert U. VA-etatens uttalelse Se fullstendig dokumentoversikt og saksgang på: snr Side 9 av 9