Ark. PLA Arealformål og hensynssoner Området reguleres til. Vedtatt av Ski kommunestyre i møte SKI KOMMUNE

Transkript

1 Ark. PLA Vedtatt av Ski kommunestyre i møte SKI KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERING FOR KVÆRNERVEIEN 10. Dato: , sist endret Arealformål og hensynssoner Området reguleres til Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse (1111) Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse (1112) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Kjøreveg (2011) Gang- og sykkelvei (2015) Grønnstruktur Friområde (3040) Sikringssoner/Hensynssoner Bevaring naturmiljø (560) Bevaring kulturmiljø (570) Båndlegging etter lov om kulturminner (H730) Bestemmelsesområde # 1-2 1

2 2 Krav om nærmere dokumentasjon 2.1 Krav til utomhusplan Ved innsending av søknad om rammetillatelse skal det foreligge utomhusplan for byggeområdet, som skal godkjennes av bygningsmyndigheten. Utomhusplanen skal vise bygningers plassering, høyde og utforming, adkomst, parkering, terrengbehandling, forstøtningsmurer, utforming av utearealer og beplantning. Utomhusplan skal ligge til grunn ved behandling og godkjenning av rammetillatelse. 2.2 Estetisk redegjørelse Kommunen kan kreve at det innsendes en estetisk redegjørelse. Den skal inneholde skriftlig begrunnelse for disponering av tomten samt bebyggelsen plassering og utforming i forhold til omgivelsene. Kommunen kan i tillegg kreve at det innsendes fotomontasje eller fasadoppriss som viser eksisterende bebyggelse sammen med ny bebyggelse. For tomter som bygningsmyndighetene vurderer som vanskelig å bebygge kan det kreves ytterligere dokumentasjon i form av modell, perspektivskisser eller liknende. 2.3 Miljøoppfølgingsplan Det skal utarbeides miljøoppfølgingsplan (MOP) som sikrer at området utbygges med hensyn til natur og miljø, samt begrenser ulempene for omgivende boligområder. I miljøoppfølgingsplanen må det redegjøres for hvordan eiketrærne og annen bevaringsverdig vegetasjon skal sikres i anleggsperioden. Det må videre redegjøres for tiltak og inngrep nær og innenfor hensynssonen for kulturminnet. Miljøoppfølgingsplanen skal synliggjøre hvordan følgende hensyn kan bli løst på en effektiv, miljøvennlig og smidig måte: - Anleggstrafikk - Parkering i anleggsperioden - Trafikksikkerhet - Grunnarbeider og massedeponering - Krav til anleggsstøy, vibrasjoner, støv, luftforurensning og vannkvalitet - Beskyttelse av vegetasjon og jordsmonn som skal bevares - Beskyttelse av kulturminner - Bevaring av hule eiker 2

3 3 FELLESBESTEMMELSER 3.1 Byggegrenser Byggegrenser fremkommer på plankartet. Der hvor byggegrensene sammenfaller med formålsgrensen, gjelder formålsgrensen. 3.2 Automatisk fredete kulturminner Dersom det under anleggsarbeider treffes på automatisk fredete kulturminner skal arbeidet øyeblikkelig stanses og kulturminneavdelingen i Akershus fylkeskommune varsles, jf Lov om kulturminner av 9. juni 1978 nr. 50, Støy Støygrenser skal overholdes i henhold til miljødepartementets retningslinjer (T-1442/2016 tabell 4. ) 4 Områder for bebyggelse og anlegg (PBL 12-5, Nr.1) 4.1 Boligbebyggelse Konsentrert småhusbebyggelse B1 a) Arealbruk I området tillates oppføring av frittliggende eller konsentrert småhusbebyggelse. b) Utnyttelsesgrad og høyder Maks tillatt bebygd areal (BYA) er 24 %. Ved lave hus med gesimshøyde under 3.5m og mønehøyde under 6.5m, tillates tomteutnytting inntil 27%. Bakkeparkering skal medregnes med 18 m2 BYA per plass. Garasje/carport og uthus medregnes i BYA. Terrasse som på sitt høyeste rager mer enn 0.5m over terrenget regnes med i BYA. Dersom det ikke bygges garasje samtidig med boligen, skal det ved beregning av BYA reserveres minst 42 m2 for senere bygging av garasje. Sekundærleilighet utløser ikke krav om reservasjon av ekstra garasjeareal. Ved tomannsboliger skal det reserveres minst 36 m2 per boenhet. Bebyggelsen kan oppføres med plassering og utstrekning som angitt på reguleringsplanen eller godkjent utomhusplan, jf Maksimal gesimshøyde er 6.0 m. Maksimal mønehøyde er 8.5 m. Maksimalt tillatt byggehøyde er angitt som høyde over ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå. 3

4 Takoppløft/ark tillates med inntil 1/3 av fasadelengden. Høyden på takoppløft/ark vil bare være begrenset av mønehøyde for den enkelte tomt. Gesimshøyde skal ikke gjelde for takoppløft/ark. For garasje og frittliggende bod er maks. gesimshøyde 3.0 m og maks mønehøyde 5.0 m. Ved garasjer tillates ikke knevegg mot yttervegg. I sterkt skrånende terreng kan større høyder for garasjer godkjennes. Høydene regnes fra planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygget. c) Forstøtningsmur Forstøtningsmurer skal ha maksimal høyde 5.0 meter. Forstøtningsmurer skal plasseres innenfor byggegrensene satt på plankartet. Forstøtningsmurer skal fremkomme på utomhusplan ved byggesak og kotesettes. Forstøtningsmurer skal ikke medregnes i BYA. d) Atkomst Atkomst til området er angitt med piler på plankartet. Antall avkjøringer og fra hvilken vei avkjøringene skal være er bindende, men eksakt plassering skal fastsettes ved byggesak. Eksisterende kjerrevei skal fungere som atkomst for gående og syklende til felt B1og skal ikke benyttes som anleggsvei/kjørevei Bebyggelsen innenfor felt B1, unntas krav om tilgjengelighet, jfr. TEK 17, 8.5, 2.ledd. e) Grunnforhold Ved byggesak skal det gjennomføres supplerende befaring og undersøkelser av grunnforholdene og byggegrop. Det skal foretas vurdering av stabilitet i byggefasen og i permanent situasjon f) Uteoppholdsareal og lekeplasser for bolig I ny boligbebyggelse skal det i nær tilknytning til boligen være en privat uteoppholdsareal som er egnet til rekreasjon og opphold. For konsentrert småhusbebyggelse skal det opparbeides 70 m2 uteoppholdsareal til felles bruk per boenhet. Felles uteoppholdsarealer skal legges til rette slik at de kan brukes av ulike aldersgrupper og gir mulighet for samhandling mellom barn, unge, voksne og eldre. Uteoppholdsarealene skal ha gunstig beliggenhet. Minimum 50% av felles uteoppholdsareal skal være solbelyst i minst 5 timer ved jevndøgn. For boligbebyggelse med mer enn fire boenheter skal det opparbeides lekeplass tilpasset barn i ulike aldersgrupper. Lekearealet skal være minimum 25 m2 per boenhet. Uteoppholdsreal og lekeplasser skal beregnes innenfor hele felt B1, inkludert arealer innenfor hensynssonen. 4

5 Ved opparbeiding av ubebygd areal skal det tas hensyn til eksisterende terreng. Tomtas opprinnelige, naturlige karakter skal ikke endres i vesentlig grad. Store fyllinger og skråninger skal unngås. Ved utforming og beplantning av utearealene skal det legges vekt på biologisk mangfold inkl. biotopmangfold. g) Illustrasjonsplan Illustrasjonsplan datert skal legges til grunn for utforming av bebyggelsen. Dersom søknad om rammetillatelse avviker vesentlig fra denne, stilles krav om ny Illustrasjonsplan/utomhusplan som skal være godkjent før byggesaken behandles. h) Utforming av bygninger Bebyggelsen skal ha småhuskarakter. Ny bebyggelse skal plasseres og utformes slik at den får en god funksjonell og arkitektonisk helhetsvirkning i seg selv og i forhold til omgivelsene. Ny bebyggelse skal, når det gjelder volum, stiluttrykk, materialer og farger, utformes på en slik måte at området som helhet fremstår med et godt preg. Tilbygg eller påbygg skal tilpasses og samordnes med det opprinnelige huset. For fasadeendring og rehabilitering gjelder samme krav til estetikk som for nye hus. Alle tiltak, også støttemurer, skråninger, veier og liknende, skal innordne seg områdets topografi og tilpasses eksisterende terreng. Der eksisterende terreng gjør det naturlig skal bebyggelsen utføres med underetasje. Det skal vektlegges god bokvalitet med hensyn til lys, oppholdsarealer, energibruk, innsyn, materialbruk og forholdet mellom privat, felles og offentlig areal. Det skal benyttes naturmaterialer, fortrinnsvis tre, og fasadene skal ha jordfarger. For eiendommer med bygning som er SEFRAK-registrert skal nytt tiltak ta hensyn til og tilpasses den SEFRAK-registrerte bygningen slik at bevaringsinteressene ivaretas på en god måte. Det SEFRAK-registrerte uthuset skal settes i stand, og bevare sitt opprinnelige uttrykk. Det vil tillates innsetting av nye dører innenfor husets karakter med opprinnelig stil og uttrykk, for at huset skal kunne benyttes til sportsboder, sykkelparkering eller liknende. Det nyeste tilbygget på uthuset tillates revet. Det SEFRAK-registrerte uthuset med bærende konstruksjoner tillates ikke revet, fjernet eller flyttet. i) Garasje/parkering Frittliggende garasje, bod kan plasseres inntil 1.5 meter fra eiendomsgrensen. Garasje og biloppstillingsplass skal vises på situasjonsplan for boligen. Parkeringskrav Bil Sykkel Bolig 1,0 plass per boenhet. Minimum 2,0 plasser per boenhet. Det skal i tillegg etableres inntil 0,30 gjesteparkeringsplasser for bil per boenhet. 5

6 Sykkelparkering kan være felles for flere eiendommer. Sykkelparkering på terreng skal innpasses på en hensiktsmessig måte i forhold til arkitektur og annen arealbruk. Sykkelparkering i konstruksjon skal være lett tilgjengelig fra inngangspartier og utformes med tanke på tyverisikring. j) Overvannshåndtering Alt overvann inntil 20 årsregn skal håndteres på egen tomt og på en slik måte at det ikke medfører økt flomfare eller forurensning nedstrøms i vassdraget. For alle tiltak skal det være mest mulig lokal overvannsdisponering for hensiktsmessig oppsamling og bortledning av overflatevann fra bebyggelse, veier og andre arealer. Overvann tillates ikke ført direkte til harde overflater som ikke er del av anlegg for overvannshåndtering. Overvannssystem skal utformes slik at skader/ulemper ved flom ikke oppstår. Ved beregning av overvannsmengder skal klimafaktor 1,5 legges til grunn. Prinsippløsning for overvannshåndtering skal vises i detaljreguleringer for de enkelte felt/kvartal. Følgende minimumskrav til blågrønn faktor (BGF) skal til enhver tid oppfylles: - Utbygging/prosjekter. 0,8 - Allment tilgjengelige gater og plasser. 0,4 k) Flomveier Trygge og åpne flomveier (herunder spesielt gater, veier, gang-/sykkelstier, fortau) skal sikres og minimum dimensjoneres for 200-årsflom med 50 % klimapåslag. Ved alle nye tiltak skal åpne løsninger så vidt mulig benyttes. Det skal sikres erosjonssikker avrenning av flomvann. Eksisterende konstruksjoner som hindrer flomveiene skal vurderes fjernet. Bygninger og anlegg i områder som berører flomveger skal utformes slik at tilstrekkelig sikkerhet oppnås. Gjennomgående nødflomveger fra områder beliggende ovenfor planområdet skal ivaretas. l) Naturmangfold Ved planting skal det ikke benyttes arter som er svartelistet, inkludert parklind og sølvlind eller andre arter som kan ha negative miljøkonsekvenser. Det skal fortrinnsvis benyttes stedegne arter. Ved massehåndtering skal det tas spesielt hensyn til faren for spredning av fremmede arter. Svartelistearter skal kartlegges før anleggsstart. m) Renovasjon Avfallsbeholdere skal plasseres på egen eiendom. Renovasjon skal ikke komme i konflikt med trafikk i Kværnerveien Løsning skal godkjennes av renovatørselskapet. n) Energi Valg av energiløsning skal fremkomme ved søknad om tillatelse til tiltak. 6

7 5 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL 12-5 Nr. 2) 5.1 o_skv1 Veg o_skv1 skal være offentlig. Området B1 kan ha direkte atkomst fra Kværnerveien. Avkjøringene og siktlinjer skal detaljeres ved byggesak. 5.2 Gang- og sykkelvei (o_gs1) Eksisterende gang- og sykkelveg o_gs1 gjennom friområdet skal være offentlig. Regulert gangveg skal tjene som gangatkomst til gravhaugfeltet for allmennheten. Som atkomst til eiendommene gbnr. 131/64, 131/55, 132/150, 132/143, 132/141, 132/145 og 132/144 kan gangveien nyttes til nødvendig kjøring. 6 Grønnstruktur (PBL 12-5 Nr.3) 6.1 Friområde (o_gf1) Friområdet skal være offentlig tilgjengelig. Innenfor friområdet er det ikke tillatt med noen form for bebyggelse eller anlegg. Ved skjøtsel av friområdet skal det tas særlig hensyn til områdets betydning som viktig lek- og nærfriluftsområde. Det skal legges vekt på vegetasjonens betydning for landskapsbildet i form av viktige randsoner, enkelttrær osv. 7 Hensynssoner (PBL 12-6) 7.1 Bevaring naturmiljø (H560_1-6) Hensynssone H560_1-6 viser avgrensning av registrert naturtype. Det tillates ingen tiltak eller bruk som kan redusere verdien av naturtypen. 7.2 Bevaring kulturmiljø C (H570_1) og D (H-730_1) Innenfor hensynssone C og D må alle tiltak utover alminnelig vegetasjonspleie godkjennes av regional kulturminneforvaltning. Innenfor hensynssonen ligger gravhaufeltet, Del av Sander Østre. Innenfor H570_1 er det ikke lov å kjøre med tunge kjøretøy, lagre anleggsutstyr/byggematerialer eller gjøre inngrep i grunnen. Hensynssonen skal under anleggsperioden gjerdes inn med midlertidig gjerde av stålnett. Inngrep i grunnen eller andre tiltak som kan virke inn på det automatisk fredete kulturminnet innenfor hensynssonen, er ikke tillatt uten dispensasjon fra kulturminneloven. Søknad skal sendes regional kulturminneforvaltning i god tid før arbeidet er planlagt igangsatt. 7

8 Hensynet til kulturminnet bør prioriteres slik at ny bebyggelse i minst mulig grad sperrer gravfeltet inne og privatiserer tilgangen til et betydningsfullt sentrumsnært kulturminne. Det må etableres siktlinjer. Det tillates skjøtsel av vegetasjon der formålet er å hindre skade og forfall av kulturminnene. Foreslåtte tiltak skal godkjennes av kommunen. Opplysningsskilt om kulturstien tillates. Brøyting og vedlikehold av eksisterende kjerrevei, tillates. 7.3 Bestemmelsesområde #1 og #2 De berørte kulturminnene, id og id som er markert som bestemmelsesområde #1 og #2 i plankartet, kan fjernes uten ytterligere arkeologiske undersøkelser. 8 Rekkefølgebestemmelser 8.1 Generelle rekkefølgekrav I nye områder kan det ikke gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest før følgende forhold av betydning for utbyggingsformålet er etablert: Tilfredsstillende VA-anlegg og energiforsyning Opparbeidede arealer for uteopphold og lek. Nye adkomster/avkjørsler og parkering. Tilfredsstillende løsninger for håndtering av overvann. VA- anlegg skal godkjennes før rammesøknad. 8