Saksgang Saksnr Møtedato Teknisk utvalg 18/

Transkript

1 FARSUND KOMMUNE Arkivsaknr: 2017/1121 Arkivkode: L12 Saksbehandler: Øystein Bekkevold Saksgang Saksnr Møtedato Teknisk utvalg 18/ gangsbehandling omregulering del av Bilandsfeltet Administrasjonens forslag til vedtak: Teknisk utvalg vedtar med hjemmel i Plan- og bygningslovens å legge forslag til «Reguleringsplan for Bilandsfeltet øst» datert med tilhørende bestemmelser ut til offentlig ettersyn, med følgende endringer: 1. Eksisterende punkt 4.3 som lyder: «Utforming av tomt: Utnyttelsen av tomta skal være tilpasset terrenget. Med byggemelding leveres en plan som viser planering og utforming av tomta. Store skjemmende fyllinger er ikke tillatt. Fyllinger skal jordkles». Erstattes med: «Med byggemelding skal det leveres en situasjonsplan som viser planering og utforming av tomta i målestokk 1:200. Forstøtningsmurer for å tilpasse terrenget skal ikke ha en høyde over 2,0 m. Det kan bygges flere, men det må da være en horisontal avstand mellom murene på minst 2,0 meter. Terrenget mellom murene kan være skrånende. Fyllinger skal jordkles». 2. på Offentlig veg SKV1-SKV2 skal det i plankartet påtegnes fortegn o_ (som viser offentlig veg). 3. I bestemmelsene skal det legges til ett punkt under 8 som viser hvilke eiendommer de private vegene SKV3-SKV5 er felles for. - SKV3 skal være felles for eiendom 1, 2, 3, 29 og SKV4 skal være felles for eiendom 35, 36 og SKV5 skal være felles for eiendom 9 og Lekeplass (Felt BLK1 BLK3) endres fra følgende: «Lekeplassene er fellesarealer. BLK1 er felles for tomtene i byggetrinn 1. BLK2 er felles for alle tomtene i byggetrinn 2. BLK3 er felles for tomtene i byggetrinn 3. Lekeplassene skal opparbeides både med naturlig terreng og lekeapparater for ulike alderstrinn. Sittegrupper og andre tiltak som legger til rette for fellesarrangement og samhandling på tvers av generasjonene tillates også. Det finnes særskilte rekkefølgekrav for opparbeidelse av de ulike lekeplassene, se»

2 Til følgende: BLK1 er felles for tomtene i byggetrinn 1. BLK2 er felles for alle tomtene i byggetrinn 2. BLK3 er felles for tomtene i byggetrinn 3. Lekeplassene skal opparbeides med varierte lekemuligheter for ulike alderstrinn. Kvantitet og kvalitet skal sees i forhold til antall boenheter og brukere. De skal inneholde sittegrupper og andre tiltak som legger til rette for fellesarrangement og samhandling på tvers av generasjonene. Områdene skal fortrinnsvis være opparbeidet med naturlig terreng og bevaring samt reetablering av vegetasjon. Universell utforming og tilgjengelighet skal tilstrebes, samtidig skal det tas hensyn til bevaring av naturlig terreng , første setning endres fra: «Lekeplasser og uteoppholdsareal skal opparbeides før brukstillatelse gis for første bolig, i følgende byggetrinn:» Til: «Lekeplasser og uteoppholdsareal skal opparbeides i henhold til 7 før brukstillatelse gis for første bolig, i følgende byggetrinn:» Behandling i Teknisk utvalg : Det ble foretatt befaring før behandling av saken. Teknisk utvalg foreslo at administrasjonens foreslåtte endringer utvides med punkt 6: «6. Det må etableres rundkjøring ved innkjøring til feltet som inntas i bestemmelsene som et rekkefølgekrav før det kan gis byggetillatelse for nye boenheter. Planforslaget må innarbeide sti med minst 2 meter bredde mellom gamle Bilandsveien og Ingebjørgsmyra. I beskrivelsene inntas rekkefølgekrav om at stien mellom gamle Bilandsveien og Ingebjørgsmyra må være opparbeidet før det gis byggetillatelse til nye boenheter.» Administrasjonens forslag med teknisk utvalgs fellesforslag enstemmig vedtatt. Teknisk utvalgs vedtak : Teknisk utvalg vedtar med hjemmel i Plan- og bygningslovens å legge forslag til «Reguleringsplan for Bilandsfeltet øst» datert med tilhørende bestemmelser ut til offentlig ettersyn, med følgende endringer: 1. Eksisterende punkt 4.3 som lyder: «Utforming av tomt: Utnyttelsen av tomta skal være tilpasset terrenget. Med byggemelding leveres en plan som viser planering og utforming av tomta. Store skjemmende fyllinger er ikke tillatt. Fyllinger skal jordkles». Erstattes med: «Med byggemelding skal det leveres en situasjonsplan som viser planering og utforming av tomta i målestokk 1:200. Forstøtningsmurer for å tilpasse terrenget skal ikke ha en høyde over 2,0 m. Det kan bygges flere, men det må da være en horisontal avstand mellom murene på minst 2,0 meter. Terrenget mellom murene kan være skrånende. Fyllinger skal jordkles».

3 2. på Offentlig veg SKV1-SKV2 skal det i plankartet påtegnes fortegn o_ (som viser offentlig veg). 3. I bestemmelsene skal det legges til ett punkt under 8 som viser hvilke eiendommer de private vegene SKV3-SKV5 er felles for. - SKV3 skal være felles for eiendom 1, 2, 3, 29 og SKV4 skal være felles for eiendom 35, 36 og SKV5 skal være felles for eiendom 9 og Lekeplass (Felt BLK1 BLK3) endres fra følgende: «Lekeplassene er fellesarealer. BLK1 er felles for tomtene i byggetrinn 1. BLK2 er felles for alle tomtene i byggetrinn 2. BLK3 er felles for tomtene i byggetrinn 3. Lekeplassene skal opparbeides både med naturlig terreng og lekeapparater for ulike alderstrinn. Sittegrupper og andre tiltak som legger til rette for fellesarrangement og samhandling på tvers av generasjonene tillates også. Det finnes særskilte rekkefølgekrav for opparbeidelse av de ulike lekeplassene, se» Til følgende: BLK1 er felles for tomtene i byggetrinn 1. BLK2 er felles for alle tomtene i byggetrinn 2. BLK3 er felles for tomtene i byggetrinn 3. Lekeplassene skal opparbeides med varierte lekemuligheter for ulike alderstrinn. Kvantitet og kvalitet skal sees i forhold til antall boenheter og brukere. De skal inneholde sittegrupper og andre tiltak som legger til rette for fellesarrangement og samhandling på tvers av generasjonene. Områdene skal fortrinnsvis være opparbeidet med naturlig terreng og bevaring samt reetablering av vegetasjon. Universell utforming og tilgjengelighet skal tilstrebes, samtidig skal det tas hensyn til bevaring av naturlig terreng , første setning endres fra: «Lekeplasser og uteoppholdsareal skal opparbeides før brukstillatelse gis for første bolig, i følgende byggetrinn:» Til: «Lekeplasser og uteoppholdsareal skal opparbeides i henhold til 7 før brukstillatelse gis for første bolig, i følgende byggetrinn:» 6. Det må etableres rundkjøring ved innkjøring til feltet som inntas i bestemmelsene som et rekkefølgekrav før det kan gis byggetillatelse for nye boenheter. Planforslaget må innarbeide sti med minst 2 meter bredde mellom gamle Bilandsveien og Ingebjørgsmyra. I beskrivelsene inntas rekkefølgekrav om at stien mellom gamle Bilandsveien og Ingebjørgsmyra må være opparbeidet før det gis byggetillatelse til nye boenheter.» Saksdokumenter: Plankart datert * Bestemmelser datert * Planbeskrivelse datert * Gjeldene reguleringsplan datert * Referat fra oppstartsmøte datert * Innspill fra Fylkesmannen i Aust og Vest-Agder datert *

4 Innspill fra Vest-Agder fylkeskommune datert * Innspill fra Agder Energi Nett datert * vedlegg fra Agder Energi Nett datert * Innspill fra Statens vegvesen datert * Varsel om oppstart av omregulering datert * Referat fra oppstartsmøte datert * E-post fra administrasjonen datert til tiltakshaver datert * Saksdokumenter merket med * er vedlagt saken 1. Saksutredning 1.1 Forslagstiller Agder Boligbygging AS ønsker å omregulere deler av Bilandsfeltet. Planforslaget er utarbeidet av Bergsland Byggrådgivning AS. Området er en del av PlanID Biland og regulert til frittliggende småhusbebyggelse, konsentrert småhusbebyggelse, nødvendig infrastruktur og diverse grøntsoner/lek. 1.2 Hensikten med planen Det ønskes å legge til rette for bygging av konsentrert småhusbebyggelse på flere deler av området. De ønsker å skape et boligområde med attraktive boligtomter, attraktive fellesarealer og gode forbindelser for biltrafikk og myke trafikanter. 1.3 Formål med planen Detaljreguleringsplanforslaget er utarbeidet for å få en større utnyttelse av området ved å legge til rette for konsentrert småhusbebyggelse på flere områder. Områdene ønskes omdefinert og bestemmelsene ønskes oppdatert med noe høyere utnyttelse. 1.4 Overordnet planverk og dagens situasjon Planområdet ligger på Bilandsfeltet nord for Fv 43 (Nordre Vei), ca. 2 km øst for Vanse. Planområdet er i sin helhet omfattet av Reguleringsplan for området Bilandsfeltet, stadfestet Området inneholder fem bygg, fordelt på 2 eneboliger og 3 firemannsboliger. I eksisterende plan er utnyttelsen satt til Umax = 0,25. Dette er uten garasje/parkering og overdekt uteareal. Byggehøyde i eksisterende plan er satt til 1 1½ etasje. Parkeringskrav er satt til 2 biloppstillingsplasser per leilighet. En sammenligning av ny og gammel plan kan leses i planbeskrivelsen. 2. Planområdet 2.1 Topografi Området er delvis lett skrånende og ligger i sør som et lite platå ca. 10 meter over Høgenesveien. Mot sør går høyden ned igjen og ligger til slutt på høyde og lavere enn Høgenesveien. 2.2 Natur og biologi Området er delvis lett skogdekt og jorddekt fastmark. Både rett nord og sør for regulert bygningsområder er det våtmark med myr og åpent vannspeil hvor det er et rikt dyreliv. Området er allerede godt lagt til rette for boligbygging iht. eksisterende plan og vegnett samt flere av tomteområdene er grovplanert og delvis opparbeidet. 2.3 Trafikale forhold Adkomsten til området går fra Fv43 og via den kommunale vegen Høgenesveien og

5 Duetjønn. Det er lagt inn gang og sykkelveg langs Høgenesveien og første del av Duetjønn frem til det punktet hvor veien deler seg. Det er busstopp i begge retninger på Fv43 rett ved avkjørselen inn til området. 2.4 Biologisk mangfold og naturmiljø Selv om denne omreguleringen legger til rette for større utnyttelse av området enn dagens gjeldende reguleringsplan anses konsekvensen for natur og biologi å være minimal. Våtområder i nord og sør skal ikke endres, men beskyttes og ses på som et viktig element som hever kvaliteten på bomiljøet. 2.5 Kulturminner I nærheten av planområdet er det registrert et kulturminne med ID Kulturminnet ligger på gnr. 14/24 og er en fredet gravhaug som ble lokalisert etter at eksisterende reguleringsplan ble vedtatt. Kulturminnet ligger ikke innenfor det området som nå søkes omregulert. 2.6 Forurensning / støy Planen vil ikke generere forurensning. Trafikkstøy vil begrenses til støy fra biler i planområdet. Denne støyen vil ikke være større enn hva som må påregnes for et boligfelt. For øvrig vil trafikken være mer perifer. Statens Vegvesens støysonekart for Fylkesvegen sør for planområdet, viser at planområdet i hovedsak er utenfor Gul sone. Lengst sør i planen berøres av gul støysone. 2.7 Risiko og sårbarhet Tabell for risiko og sårbarhet ligger i planbeskrivelsen. 3. Beskrivelse av planforslaget 3.1 Bebyggelse og anlegg BYA skal være maksimalt 40 % for frittliggende småhusbebyggelse og maksimalt 40 % for konsentrert boligbebyggelse. Plassering av nye boliger skal skje innenfor byggegrensene på de enkelte tomtene. Internt i byggeområdene hvor det ikke er angitt byggegrenser, skal avstanden være 4 meter fra naboeiendommen. For frittliggende garasjer/bod mindre enn 50 m2 BYA gjelder byggegrense på 1 m fra nabogrense. Utnyttelsen av tomta skal være tilpasset terrenget. Med byggemelding skal leveres en plan som viser planering og utforming av tomta. Store skjemmende fyllinger er ikke tillatt. Fyllinger skal jordkles. Feltet utbygges i følgende byggetrinn: Trinn 1: Tomt 1 20 Trinn 2: Tomt Trinn 3: Tomt Eksisterende bebyggelse reguleres med eksisterende bebyggelses høyder og omfang. Bebyggelsen tillates utvidet innenfor 40 % BYA. Utvidelsen skal ikke overskride gesims og mønehøyde på eksisterende bebyggelse. Ny frittliggende småhusbebyggelse: Tomtene kan bebygges med eneboligbebyggelse. Gesimshøyden skal ikke overstige 6,5 m, mønehøyden skal ikke overstige 7 m. Ved pulttak er maksimal takhøyde 7 m. Høydene refererer seg til plankartet hvor det er tegnet inn kotehøyde på hver enkelt tomt. Ny konsentrert boligbebyggelse: Gesimshøyden skal ikke overstige 6,5 m og mønehøyden skal ikke overstige 7 m. Ved pulltak er maksimal takhøyde 7 m. Høydene refererer seg til kotehøyde oppgitt i plankart. Minst 2 parkeringsplasser inkludert garasjeplasser skal være tilgjengelig for hver boenhet.

6 Det er tillat å oppføre garasje og redskapsbod inntil 1 m i fra nabogrense. Mønehøyde og gesimshøyde skal maks være 6 m og 3 m fra planert terreng. For begge typer boligbebyggelse gjelder følgende: Minst 2 parkeringsplasser, inkludert garasjeplasser skal være tilgjengelig innenfor hver tomt. Det er tillat å oppføre garasje og redskapsbod mindre enn 50 m2 BYA inntil 1 m i fra nabogrense. Mønehøyde og gesimshøyde for disse skal maks være 6 m og 3 m fra planert terreng. Lekeplass (Felt BLK1 BLK3): Lekeplassene er fellesarealer. BLK1 er felles for tomtene i byggetrinn 1. BLK2 er felles for alle tomtene i byggetrinn 2. BLK3 er felles for tomtene i byggetrinn 3. Lekeplassene skal opparbeides med naturlig terreng og lekeapparater for ulike alderstrinn. Sittegrupper og andre tiltak som legger til rette for fellesarrangement og samhandling på tvers av generasjonene tillates. Det er lagt særskilte rekkefølgekrav for opparbeidelse av de ulike lekeplassene. 3.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Vegene i planen er delt inn i Offentlig veg (SKV1-SKV2) og felles veg (SKV3-SKV5). Det er tatt høyde for skulder og grøft. Veiføring og stigningsforhold er videreført fra eksisterende plan. Fra Høgenesveien og frem til andre kryss ved tomt 5 anlegges det fortau som vist i plankartet. Gangveiene gjennom bolig områdene, er felles for alle boenhetene i planområdet. Fortau er lagt langs den mest trafikkerte strekningen ut av feltet. Gang og sykkelveier danner snarveier internt i feltet for å komme raskere til fots og sykkel enn når en går langs kjøreveiene og fortauene. Det er avsatt ett areal til fremtidig rundkjøring i krysset ved Høgnesveien og Duetjønn. (SVG) 3.3 Grønnstruktur Innenfor områder regulert til friområde(gf1 GF2) tillates tiltak som kan bidra til å fremme allment friluftsliv, uteopphold, lek og snarveger. Innenfor friluftformål (LF1) er det ikke tillatt å føre opp bygninger eller gjøre inngrep ut over mindre tilrettelegging for friluftsliv og skjøting av vegetasjon. 3.4 Hensynssoner Innenfor hensynssonen «Høyspenningsanlegg» (inkl. høyspentkabler) er det ikke tillatt å gjøre bygningstiltak 3.5 Rekkefølgebestemmelser Lekeplasser og uteoppholdsareal skal opparbeides før brukstillatelse gis for første bolig, i følgende byggetrinn: BLK1: Byggetrinn 1 BLK2: Byggetrinn 2 BLK3: Byggetrinn 3 Før brukstillatelse for boliger gis skal offentlig veg, fortau, gang- og sykkelveg, lekeplasser og kommunalteknisk infrastruktur være ferdigstilt. 3.6 Terreng og landskapstilpasning For en best mulig lokal terrengtilpasning er følgende bestemmelse lagt inn: Tiltakshaver skriver i planbeskrivelsen: «Utnyttelsen av tomta skal være tilpasset terrenget. Med byggemelding skal leveres detaljert situasjonsplan som viser planering og utforming av tomta. Forstøtningsmurer for å tilpasse terrenget skal ikke ha en høyde over 2,0 m. Det kan bygges flere, men det må da være en horisontal avstand mellom murene på minst 2,0 meter. Terrenget mellom murene kan være skrånende.»

7 Dette er ikke kommet med i bestemmelsene. 3.7 Trafikkforhold Adkomsten til området går fra Fv43 og via den kommunale vegen Høgenesveien og Duetjønn. Det er lagt inn gang og sykkelveg langs Høgenesveien og første del av Duetjønn frem til det punktet hvor veien deler seg. Det er også lagt inn gang og sykkelveger internt i feltet som binder feltet sammen for myke trafikanter. Dette er en videreføring av eksisterende plan. Turvegtraseer er lagt inn som fører ut av feltet mot naturområdene i nord. 3.8 Parkeringsforhold og kapasitet Det er et krav i bestemmelsene om minimum 2 parkeringsplasser av 18 m2 tilgjengelig for hver boenhet innenfor områdene for frittliggende småhusbebyggelse. Det er et krav i bestemmelsene om minimum 1 parkeringsplass av 18 m2 tilgjengelig for hver boenhet innenfor områdene for konsentrert småhusbebyggelse. I tillegg skal det settes av 0,5 parkeringsplass per boenhet. 10 % og minst 1 parkeringsplass per felt skal være utformet for bevegelseshemmede. 3.9 Forhold for funksjonshemmede Det settes av parkeringsplasser for bevegelseshemmede i felter for konsentrert småhusbebyggelse. Utover dette er det vurdert ikke til å spesifisere krav utover det som blir gjeldende etter plan og bygningslovgivningen. En endring fra frittliggende til konsentrert boligbebyggelse antas å ville utløse flere tilgjengelighetskrav iht. PBL Forhold for barn og unge Det er satt av tre arealer for lek godt fordelt i området. Disse er over 500 m2 og har dermed en størrelse som forbindes med kvartalslekeplass. Lekeplassene er kvalitetsarealer med tanke på terreng, solforhold mv. Det vil i tillegg være mulighet for opphold og lek i private hager, friområde og friluftsområder. Innkomne merknader med kommentarer Tiltakshaver annonserte oppstart av planarbeid 2.mai 2017 med frist for innspill 1. juni Det kom i perioden inn 4 innspill. Innspill fra Fylkesmannen i Aust og Vest-Agder datert * De vektlegger at planforslaget må beskrive virkningene av planen og at miljøvirkningene må vurderes grundig, fremtidsrettet og i en helhetlig sammenheng. Det er krav til vurdering og redegjørelse av naturmangfoldet iht. NML Det er krav om vurdering/beskrivelse av konsekvenser for barn og unge, samt funksjonshemmede iht. PBL og rundskriv. Utfylling eller mudring i sjø og vassdrag er i utgangspunktet forbudt. Grenseverdier for støy må overholdes. Det er et generelt krav om gjennomføring av risiko og sårbarhetsanalyse jf. Pbl Inngrep i grunnen må vurderes i forhold til forurensningsforskriften kap. 2. Evt. behov for geotekniske undersøkelser skal utføres i forbindelse med planleggingsprosessen. Tiltakshavers kommentar: Forhold kommentert i uttalelsen er etter vår oppfatning tilstrekkelig omtalt i planbeskrivelsen. Kommentar fra administrasjonen: Tas til etterretning. Forhold nevnt synes ivaretatt i planarbeidet. Statens Vegvesen De vil vektlegge endringer på arealer nær fylkesveg 43. Tiltakshavers kommentar: Det er ikke gjort endringer i forhold til eksisterende vegsystem som berører Fylkesveg.

8 Kommentar fra administrasjonen: Tas til etterretning. Vest Agder Fylkeskommune Informerer om et fredet kulturminne i nærheten av planområdet. Tiltakshavers kommentar: Kulturminnet ligger utenfor området som nå omreguleres og blir ikke berørt av planen. Kommentar fra administrasjonen: Tas til etterretning. Agder Energi Nett AS Det må i planforslaget tas hensyn til bestående og fremtidige anlegg for høyspent og lavspent. Tiltakshavers kommentar: Anlegget er hensyntatt i planforslaget. Kommentar fra administrasjonen: Tas til etterretning. Forhold nevnt synes ivaretatt i planarbeidet. Vurdering I forbindelse med en omregulering av Bilandsfeltet ser administrasjonen ett behov for samt en mulighet til å tilrettelegge for bedre skoletransport. Dagens løsning hvor man må krysse fylkesvei 43 med 80-sone er ikke en god. I dag kjører skolebussen av hovedveien og snur ved hjelp av rygging i avkjørselen til det nye Bilandsfeltet. Rygging er uønsket og i klar konflikt med trafikksikker skolevei. Etter hvert som det nye feltet bygges ut vil det bli et økende antall skoleelever fra området. Administrasjonen har derfor bedt om at det avsettes areal slik at det i fremtiden er mulig å etablere en rundkjøring som vist på bildet under. Administrasjonen har i planprosessen bedt om at Stiforbindelsen fra Gamle Biland sikres i planen. Nærturområdet til feltet blir Røssevika som nå utvikles som skjærgårdspark med badebrygge og rasteplass. Stier vil knytte byggefeltene Biland, Høygård og Helvik sammen. Fra Biland er det stiforbindelse over Grimsbyheia og videre mot kyststi. Det har vært et godt samarbeid med tiltakshaver i planprosessen og planforslaget som foreligger inneholder løsninger for at Bilandsfeltet nå skal bli endelig realisert. Utover de positive endringene beskrevet over dreier det seg i hovedsak om en mindre endring av utnyttelsesgrad som vil gjøre det mulig for tiltakshaver å realisere feltet og dermed skape et godt bomiljø for eksisterende og fremtidige beboere. I e-post fra administrasjonen datert stiltes det noen krav til plankart og bestemmelser angående høyde i terreng mm. Dette er imøtekommet i stor grad i siste revisjon vedlagt for behandling. Tiltakshaver mener at plankartet nå er såpass lite endret i forhold til gjeldene plan at 3D illustrasjoner som tidligere ønsket ikke bør være nødvendig. Dette bifalles av administrasjonen.

9 Feltet har stått urørt i mange år og administrasjonen ser positivt på at dette nå kan bidra til at feltet realiseres på en god måte. Administrasjon vil anbefale at planen vedtas utlagt til offentlig ettersyn med de endringer som fremkommer av forslag til innstilling.