PLANBESKRIVELSE. Innholdsfortegnelse DETALJREGULERINGSPLAN FOR BILANDSFELTET ØST FARSUND KOMMUNE PLANKART DATERT

Transkript

1 DETALJREGULERINGSPLAN FOR BILANDSFELTET ØST FARSUND KOMMUNE PLANKART DATERT PLAN ID PLANBESKRIVELSE Innholdsfortegnelse Innledning... 2 Formål med planen... 2 Overordnet planverk/beskrivelse av dagens situasjon... 2 Sammenligning av ny og gammel plan... 3 Områdets beskaffenhet... 3 Topografi... 3 Natur og biologi... 3 Trafikale forhold... 3 Planens virkninger på omgivelsene... 4 Biologisk mangfold og naturmiljø... 4 Kulturminner... 4 Forurensning / støy... 4 Risiko og sårbarhet... 4 Beskrivelse av planen... 6 Formål i planen... 6 Planens innhold og oppbygning... 6 Terreng og landskapstilpasning... 7 Trafikkforhold... 7 Parkeringsforhold og kapasitet... 7 Forhold for funksjonshemmede... 7 Forhold for barn og unge... 8 Innkomne merknader med kommentarer... 8 Vedlegg... 9 Merknad fra Fylkesmannen i Vest Agder, Miljøvernavdelingen... 9 Merknad fra Statens Vegvesen... 9 Merknad fra Vest Agder Fylkeskommune... 9 Merknad fra Agder Energi Nett AS... 9

2 Innledning På vegne av Agder Boligbygging as har Bergsland Byggrådgivning as tatt på seg arbeidet med å utarbeide detaljreguleringsplan for Østre del av Bilandsfeltet i nærheten av Vanse. Området er en del av PlanID Biland og regulert til frittliggende småhusbebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse. Hensikten med planen er å legge til rette for bygging av konsentrert småhusbebyggelse på flere deler av området. En vil legge vekt på å skape et boligområde med attraktive boligtomter, attraktive fellesarealer og gode forbindelser for biltrafikk og myke trafikanter. Formål med planen Denne detaljreguleringsplanen er utarbeidet for å få en større utnyttelse av området ved å legge til rette for konsentrert småhusbebyggelse på flere områder. Det er satt av områder for konsentrert bebyggelse i eksisterende plan også, men områdene ønskes omdefinert og bestemmelsene oppfattes utdatert og legger dårlig til rette for en god utnyttelse. Overordnet planverk/beskrivelse av dagens situasjon Planområdet ligger på Bilandsfeltet nord for Fv 43 (Nordre Vei), ca. 2 km øst for Vanse. Planområdet er i sin helhet omfattet av Reguleringsplan for området Bilandsfeltet, stadfestet Se figur 1. Området som ønskes omregulert er markert i figur 2. Figur 1 Eksisterende plan Figur 2 Planområde I planområdet som nå ønskes omregulert er det allerede satt opp fem bygg, hvorav to er eneboliger og tre er firemannsboliger. Disse blir lagt inn i reguleringsområder og får bestemmelser på lik linje som ubebygde områder. I eksisterende plan er utnyttelsen satt til Umax = 0,25. Dette er uten garasje/parkering og overdekt uteareal. Byggehøyde i eksisterende plan er satt til 1 1½ etasje Parkeringskrav er satt til 2 biloppstillingsplasser per leilighet.

3 Sammenligning av ny og gammel plan Sammenligning av bestemmelser i ny og gammel plan for konsentrert bebyggelse. Bestemmelse Gammel plan Nytt planforslag Kommentar Utnyttelse Umax 0,25 40 % BYA Høyde 1½ etasje div. høyder Se kommentar nr. 1 Parkering, bil Frittliggende 2 stk per leilighet 2 stk per boenhet småhusb Parkering, bil Konsentrert småhusb Parkering, sykkel 2 stk per boenhet 2 stk per leilighet 1,5 stk per boenhet 0,5 gjesteparkering per boenhet Kommentarer 1. Det er foreslått følgende høyder for frittliggende småhusbebyggelse: Gesimshøyden skal ikke overstige 6,5 meter Mønehøyden skal ikke overstige 7 meter. Ved pulttak er maksimal takhøyde 7 meter. Det er foreslått følgende høyder for konsentrert småhusbebyggelse: Gesimshøyden skal ikke overstige 6,5 meter Mønehøyden skal ikke overstige 7 meter. Ved pulttak er maksimal takhøyde 7 meter. Høydene refererer seg til ferdig planert terreng. Områdets beskaffenhet Topografi Området er delvis lett skrånende og ligger i sør som et lite platå ca. 10 meter over Høgenesveien. Mot sør går høyden ned igjen og ligger til slutt på høyde og lavere enn Høgenesveien. Natur og biologi Området er delvis lett skogdekt og jorddekt fastmark. Både rett nord og sør for regulert bygningsområder er det våtmark med myr og åpent vannspeil hvor det er et rikt dyreliv. Området er allerede godt lagt til rette for boligbygging iht. eksisterende plan og vegnett samt flere av tomteområdene er grovplanert og delvis opparbeidet. Trafikale forhold Adkomsten til området går fra Fv43 og via den kommunale vegen Høgenesveien og Duetjønn. Det er lagt inn gang og sykkelveg langs Høgenesveien og første del av Duetjønn frem til det punktet hvor veien deler seg. Det er busstopp i begge retninger på Fv43 rett ved avkjørselen inn til området.

4 Planens virkninger på omgivelsene Biologisk mangfold og naturmiljø Selv om denne omreguleringen legger til rette for større utnyttelse av området enn dagens gjeldende reguleringsplan anses konsekvensen for natur og biologi å være minimal. Våtområder i nord og sør skal ikke endres, men beskyttes og ses på som et viktig element som hever kvaliteten på bomiljøet. OMFANG OG KONSEKVENS AV TILTAK. Naturtyper/ Vegetasjonstyper. Regnet ut fra «dagens tilstand» Arter Rødliste arter Nasjonalt/lokalt sjeldne, uvanlige eller sårbare arter Spesielle forekomster. Vilt Forekomster av små/storvilt med lokal interesse. «Anleggsfasen» Liten negativ betydning. Ubetydelig Liten negativ betydning «Etablert fase» Liten negativ betydning. Ubetydelig (eventuelt lite negativt ved dekning av sannsynlige ikke registrerte «rødlistefunn» som følge av økt kartlegging). Liten negativ betydning Uberørt område Ubetydelig Ubetydelig Kulturminner I nærheten av planområdet er det registrert et kulturminne med ID Kulturminnet ligger på gnr. 14/24 og dreier seg om en fredet gravhaug som ble lokalisert etter at eksisterende reguleringsplan ble vedtatt. Kulturminnet ligger derimot ikke innenfor det området som nå søkes omregulert. Forurensning / støy Planen vil ikke generere forurensning. Trafikkstøy vil begrenses til støy fra biler i planområdet. Denne støyen vil ikke være større enn hva som må påregnes for et boligfelt. For øvrig vil trafikken være mer perifer. Statens Vegvesens støysonekart for Fylkesvegen sør for planområdet, viser at planområdet i hovedsak er utenfor Gul sone. Lengst sør i planen berøres av gul støysone. Risiko og sårbarhet Skjemaet for Risiko og sårbarhet i tabell under, angir aktuelle temaer for planområdet. Byggteknisk forskrift TEK 10 gir bestemmelser som angir tillatt nivå for Radon. En ser ikke behov for å gå ut over disse kravene. Det er på ikke angitt rasfarlig område i planområdet. Angående naturgitte risikofaktorer, bør det inn i bestemmelsene at bratte skrenter og dam midt i planområdet markert med hensynssone «bevaring naturmiljø» kan sikres med gjerde etter nærmere vurdering, med tanke på småbarns lek.

5 EMNE FORHOLD ELLER UØNSKET HENDELSE VURDERING JA/ MERKNAD Naturgitte forhold Er området utsatt for snø eller steinskred? Er det fare for utglidning (er området geoteknisk ustabilt)? Er området utsatt for springflo/flom i sjø/vann? Duetjønn kan Er området utsatt for flom i elv/bekk, herunder lukket bekk? stige noe Er det radon i grunnen? JA Moderat til lav Annet (angi) Infrastruktur Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nær liggende transportårer, utgjøre en risiko for området? hendelser på veg hendelser på jernbane hendelser på sjø/vann/elv hendelser i luften Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe i nærliggende utslipp av giftige gasser/væsker Tidligere bruk utslipp av eksplosjonsfarlige/brennbare gasser/væsker Medfører bortfall av tilgang på følgende tjenester spesielle ulemper for området: elektrisitet teletjenester vannforsyning renovasjon/spillvann Dersom det går høyspentlinjer ved/gjennom området: påvirkes området av magnetisk felt fra el.linjer? er det spesiell klatrefare i forbindelse med master? Er det spesielle farer forbundet med bruk av transportnett for gående, syklende og kjørende innenfor området: til skole/barnehage? til nærmiljøanlegg (idrett etc.)? til forretning etc.? til busstopp? Brannberedskap omfatter området spesielt farlige anlegg? har området utilstrekkelig brannvannforsyning (mengde og har området bare en mulig atkomstrute for brannbil? Er området påvirket/forurenset fra tidligere virksomheter? gruver: åpne sjakter, steintipper etc. militære anlegg: fjellanlegg, piggtrådsperringer etc. industrivirksomhet, herunder avfallsdeponering annet (angi) JA JA Omgivelser Ulovlig virksomhet Er det regulerte vannmagasiner i nærheten, med spesiell fare for usikker is? Finnes det naturlige terrengformasjoner som utgjør spesiell fare (stup Annet (angi) Sabotasje og terrorhandlinger er tiltaket i seg selv et sabotasje /terrormål? finnes det potensielle sabotasje /terrormål i nærheten?

6 Beskrivelse av planen Formål i planen Reguleringsplanen omfatter følgende reguleringsformål: Bebyggelse og anlegg (PBL 12 5, pkt I) Frittliggende småhusbebyggelse, Konsentrert småhusbebyggelse, Lekeplass, Samferdsel og teknisk infrastruktur (PBL 12 5, pkt 2) Kjøreveg, Gang og sykkelveg, Annen veggrunn Grønnstruktur (PBL 12 5, pkt 3) Friområde Landbruks, Natur, og Friluftsformål (PBL 12 5, punkt 5) Friluftsformål Hensynssoner (PBL 12 6) Høyspenningsanlegg (inkl. høyspentkabler) Planens innhold og oppbygning Planområdet ønskes bebygd med boligbebyggelse. Det er lagt inn 4 områder til frittliggende boligbebyggelse på til sammen 10,2 daa Det er lagt inn 10 områder til konsentrert boligbebyggelse på til sammen 25,6 daa Det er lagt inn 3 områder til lekeplass på til sammen 1,6 daa Det er lagt inn ett område til friområde på 4,5 daa Det er lagt inn ett område til friluftsområde på 9,3 daa Det er lagt inn 5 områder for kjøreveg på til sammen 5,8 daa Det er lagt inn 5 områder for gang og sykkelveg på til sammen 1,3 daa Det er lagt inn et område for annen veggrunn på 0,2 daa Utnyttelsesgrad er satt til 40 % BYA for frittliggende boligbebyggelse og 40 % BYA for konsentrert boligbebyggelse. Planområdet kan således teoretisk bli bebygd med 10,2x0,4 + 25,6x0,4 = 14,32 daa m² bebygd areal

7 Høyder for frittliggende boligbebyggelse er satt til maks mønehøyde 7 m og gesimshøyde 6,5 m ved saltak. Takhøyde for pulttak er satt til 8,5 meter. Høyder for konsentrert boligbebyggelse er satt til maks mønehøyde 7 m og gesimshøyde 6,5 m ved saltak. Takhøyde for pulttak er satt til 7 meter. Dette er romslige høyder som gjør at type bebyggelse kan variere. En har sett det som mest hensiktsmessig å bruke høyder fra gjennomsnittlig planert terreng i denne planen siden terrenget ikke er spesielt utfordrende og siden veiene som vil være opparbeidet først, vil ha stor betydning for høyde på tomt. Veier er lagt inn med skjærings og fyllingsutslag. Det er lagt vekt på god vegføring og gode stigningsforhold. Veiene har dannet utgangspunkt for tomteplasseringer. Fortau er lagt langs den mest trafikkerte strekningen ut av feltet. Gang og sykkelveier danner snarveier internt i feltet for å komme raskere til fots og sykkel enn når en går langs kjøreveiene og fortauene. Det er lagt inn 3 lekeplasser ett for hvert byggetrinn. Sør og nord i planområdet ligger et myrtjern hvor det er registrert et rikt biologisk mangfold. Dette tjernet er beholdt i planen. Det kan ha en miljøskapende virkning i boligfeltet og åpent vannspeil er visuelt sett svært tiltalende. En må vurdere behov for sikring i forhold til barn og om dette skal legges inn i bestemmelsene. Nord i feltet ligger også et Friluftsområde. Terreng og landskapstilpasning For en best mulig lokal terrengtilpasning er følgende bestemmelse lagt inn: «Utnyttelsen av tomta skal være tilpasset terrenget. Med byggemelding skal leveres detaljert situasjonsplan som viser planering og utforming av tomta. Forstøtningsmurer for å tilpasse terrenget skal ikke ha en høyde over 2,0 m. Det kan bygges flere, men det må da være en horisontal avstand mellom murene på minst 2,0 meter. Terrenget mellom murene kan være skrånende.» Trafikkforhold Adkomsten til området går fra Fv43 og via den kommunale vegen Høgenesveien og Duetjønn. Det er lagt inn gang og sykkelveg langs Høgenesveien og første del av Duetjønn frem til det punktet hvor veien deler seg. Det er også lagt inn gang og sykkelveger internt i feltet som binder feltet sammen for myke trafikanter. Dette er en videreføring av eksisterende plan. Turvegtraseer er lagt inn som fører ut av feltet mot naturområdene i nord. Parkeringsforhold og kapasitet Det er et krav i bestemmelsene om minimum 2 parkeringsplasser av 18 m2 tilgjengelig for hver boenhet innenfor områdene for frittliggende småhusbebyggelse. Det er et krav i bestemmelsene om minimum 1 parkeringsplass av 18 m2 tilgjengelig for hver boenhet innenfor områdene for konsentrert småhusbebyggelse. I tillegg skal det settes av 0,5 parkeringsplass per boenhet. 10 % og minst 1 parkeringsplass per felt skal være utformet for bevegelseshemmede. Forhold for funksjonshemmede Det settes av parkeringsplasser for bevegelseshemmede i felter for konsentrert småhusbebyggelse. Utover dette er det vurdert ikke til å spesifisere krav utover det som blir gjeldende etter plan og bygningslovgivningen.

8 En endring fra frittliggende til konsentrert boligbebyggelse antas å ville utløse flere tilgjengelighetskrav iht. PBL. Forhold for barn og unge Det er satt av tre arealer for lek godt fordelt i området. Disse er over 500 m2 og har dermed en størrelse som forbindes med kvartalslekeplass. Lekeplassene er kvalitetsarealer med tanke på terreng, solforhold mv. Det vil i tillegg være mulighet for opphold og lek i private hager, friområde og friluftsområder. Det er satt krav om universell utforming av lekeplasser. Det er i planen ikke satt spesielle krav til tilgjengelighet for byggeområdene ut over de krav som finnes i byggteknisk forskrift TEK 17. For lekeplasser er det i bestemmelsene satt krav om tilgjengelighet. Innkomne merknader med kommentarer Fylkesmannen i Vest Agder, Miljøvernavdelingen: De vektlegger at planforslaget må beskrive virkningene av planen og at miljøvirkningene må vurderes grundig, fremtidsrettet og i en helhetlig sammenheng. Det er krav til vurdering og redegjørelse av naturmangfoldet iht. NML Det er krav om vurdering/beskrivelse av konsekvenser for barn og unge, samt funksjonshemmede iht. PBL og rundskriv. Utfylling eller mudring i sjø og vassdrag er i utgangspunktet forbudt. Grenseverdier for støy må overholdes. Det er et generelt krav om gjennomføring av risiko og sårbarhetsanalyse jf. Pbl Inngrep i grunnen må vurderes i forhold til forurensningsforskriften kap. 2. Evt. behov for geotekniske undersøkelser skal utføres i forbindelse med planleggingsprosessen. Våre kommentarer: Forhold kommentert i uttalelsen er etter vår oppfatning tilstrekkelig omtalt i planbeskrivelsen. Statens Vegvesen: De vil vektlegge endringer på arealer nær fylkesveg 43. Våre kommentarer: Det er ikke gjort endringer i forhold til eksisterende vegsystem som berører Fylkesveg. Vest Agder Fylkeskommune: Informerer om et fredet kulturminne i nærheten av planområdet. Våre kommentarer: Kulturminnet ligger utenfor området som nå omreguleres og blir ikke berørt av planen. Agder Energi Nett AS: Det må i planforslaget tas hensyn til bestående og fremtidige anlegg for høyspent og lavspent. Våre kommentarer: Anlegget er hensyntatt i planforslaget.

9 Vedlegg Merknad fra Fylkesmannen i Vest Agder, Miljøvernavdelingen Merknad fra Statens Vegvesen Merknad fra Vest Agder Fylkeskommune Merknad fra Agder Energi Nett AS