DETALJREGULERINGSPLAN FOR FRITIDSBOLIGER PÅ SKRUBBÅSEN, KÅVELAND GNR. 24 BNR.3 M.FL LYNGDAL KOMMUNE

Transkript

1 DETALJREGULERINGSPLAN FOR FRITIDSBOLIGER PÅ SKRUBBÅSEN, KÅVELAND GNR. 24 BNR.3 M.FL LYNGDAL KOMMUNE PLANKART DATERT SIST REVIDERT PLAN ID PLANBESKRIVELSE Formålet med planarbeidet På vegne av Helge Birkeland har Kristiansen & SelmerOlsen tatt på seg arbeidet med å utarbeide detaljreguleringsplan for Kåveland hyttefelt gnr. 24 bnr.3 m.fl Hensikten med planen er å legge til rette for en fortetting i det eksisterende hyttefeltet på stedet som i dag rommer 17 fritidsboliger og en godkjent tomt, med tilhørende båtplasser. Det foreligger en eldre reguleringsplan hvor kun byggeområder er definert, men ikke delt inn i tomter. Vegsystemet inntegnet i planen avviker i tillegg betydelig fra eksisterende opparbeidede veger. Ny plan vil rydde opp i avvikene mellom gammel plan og eksisterende forhold, i tillegg til å legge opp til en skånsom fortetting som innebærer en omfordeling av byggeområder. Planområdet skal etter fortettingen fortsatt ha et grønt preg med kvalitetstomter. Overordnet planverk Planområdet er i sin helhet omfattet av Reguleringsplan for Hytteplan gnr.24 bnr.3 Kåveland Austad med ikrafttredelse Beskrivelse av dagens situasjon Lokalisering av planområdet fremgår av oversiktskart og ortofoto, Figur 12 under. Eiendommen ligger sør for Fv som går fra Høyland mot Erikstad. NordØst for planområdet ligger Epledalen som nå er tilrettelagt i regi av Skjærgårdsparken. Vest for planområdet ligger flere hytteområder. 1

2 Figur 1: Oversiktskart som viser omtrentlig hvor planområdet ligger. Kartkilde:Listerkart 2

3 Figur 2: Ortofoto (3D rotasjon) som viser dagens situasjon med omtrentlig plassering av hyttefeltet. Sett fra sør mot nord. Kilde: Listerkart. 3

4 Planområdet inneholder i dag 17 eksisterende hytter og en eksisterende bolig. I tillegg er ei tomt godkjent for fritidsbolig. Disse tomtene tenkes videreført i planen. Sørlig del av feltet vises på figur 34. Det eksisterer ei rekke med sjøboder som vist på bilde i figur 4. Figur 3: Del av hyttefeltet mot sør. Foto:KSO 4

5 Figur 4: Sjøboder i havneområdet og sørlig del av hyttefeltet. Foto:KSO Planområdet ligger i småkupert terreng. Terrengets dominerende fallretning er sørlig retning, og både sol og utsiktsforhold er ideelle for store deler av feltet. Et par av de nye tomtene vil ha begrenset utsikt, men ligger likevel fint til i forhold til nærhet til sjøen. Ved sjøen er det tilrettelagt småbåthavn og grillhytte samt lekeplass (se figurer 5,10 og 11). 5

6 Figur 5: Østre del av eksisterende småbåthavn. Foto: KSO Naturen i området bærer preg av landbruksdrift. Fem av de nye tomtene (FF18, FF20 og F21) er innenfor et innmarksbeite som blir brukt i dag, og vegetasjonen er da sterkt påvirket av dette. To nye tomter i FF10 ligger innenfor et granfelt som er plantet. Arealet som utgjør sørlig tomt i FF4 er delvis bearbeidet og vegetasjon er holdt nede. Øvrige tomter ligger i områder med blandingsskog, men utgjør små arealer i tilknytning til vei, og noen ligger mellom eksisterende bebyggelse. Markslagskart beskriver at området har høy bonitet. Arter som furu, bjørk, hassel som trives i fattigere jordsmonn er imidlertid vanlige i området. Vi har vurdert planområdet i forhold til Naturmangfoldlovens 812 og har ikke funnet behov for nærmere undersøkelser av biolog på grunn av begrenset omfang og skogens / vegetasjonens art. I tillegg ligger noen av de nye tomtene innenfor allerede godkjent byggeområde. 6

7 Figur 6: Vegetasjon i området. Foto:KSO Området er befart av Fylkeskonservator. Det er ingen automatisk fredede kulturminner i området. Noen flotte rydningsrøyser regnes som nyere tids kulturminner og er lagt inn i planen med hensynssone. Det tillates ikke inngrep innenfor hensynssonen. Beskrivelse av planen og planens virkninger Formål i planen 7

8 Overordnede grep i planen Planen er avgrenset slik at denne planen dekker hele planområdet som inngår i Reguleringsplan for Hytteplan gnr.24 bnr.3 Kåveland Austad med ikrafttredelse , slik at denne erstattes i sin helhet. Det er også utarbeidet nye bestemmelser. Planens innhold og oppbygning På de to figurene under (figur 78) er planen drapert over terreng i Google Earth. Dette gir et godt inntrykk av planområdets beliggenhet og fordelingen av formålene i planen. Lyse gule områder er hyttetomter, oransje er landdelen av småbåthavn, mørke grønt areal er lekeplass og lyse grønne arealer er friluftsområder og landbruksområder. 8

9 Figur 3: Plankartet drapert over terreng, sett fra sørøst. Kilde: KSO, Google Earth Figur 4: Plankartet drapert over terreng, sett fra sørvest. Kilde: KSO, Google Earth Hyttefeltet rommer i dag 18 godkjente tomter, hvorav 17 er bebygde med fritidsboliger og en er godkjent for bebyggelse. I tillegg er det en eksisterende privatbolig i planområdet. Fortettingen legger opp til 14 nye tomter. Fortettingen krever kun mindre forlengelser av veg til 6 av de nye tomtene. Ellers er tomter lagt langs eksisterende veg. Flere av de nye tomtene ligger innenfor byggeområder i gjeldende plan. 9

10 Det legges opp til en maksimal BYA på 25% for alle tomtene med unntak av FF20 og FF4 hvor maksimal BYA er 20% pga tomtenes størrelse. Bebyggelsen skal for de fleste tomtene være i en etasje. For mindre eksponerte tomter /tomter i skrånende terreng kan /skal hyttene ha to etasjer med tellende areal for en best mulig terrengtilpasning. Høyden er regulert gjennom etasjeantall og en maksimal gesims og mønehøyde for bebyggelse med saltak, og en maksimal gesimshøyde for bebyggelse med annen takform. Høydene beregnes fra planert terrengs gjennomsnittsnivå. For noen tomter er det satt en maksimal kotehøyde. I forbindelse med byggesøknad kreves utarbeidelse av detaljert situasjonsplan som viser hvordan tomta skal planeres og utnyttes. Eksisterende gjesteparkeringsplass og lekeplass benyttes slik de ligger i dag og trenger ikke utvides. Lekeplassen har i dag et areal på ca. 600 m2 og har en attraktiv beliggenhet på en naturlig flate i terrenget (figur 10). Lekeplassen kan benyttes til ballbane eller andre aktiviteter. Felles gjesteparkeringsplass rommer ca. 8 biler og kan benyttes av gjester i feltet. Småbåthavna ønskes utvidet i tråd med behov for nye hytter. I dag er kapasiteten sprengt og en ønsker å ta høyde for noe mer enn en båtplass pr. fritidsbolig når en bygger nytt. Siden noen av fritidsboligene leies ut av grunneier kan det bli økt behov for båtplasser dersom f.eks flere familier leier seg inn i samme fritidsbolig eller de som leier har med egen båt. Det er lagt opp til en utvidelse med 16 nye båtplasser. Der hvor nytt bryggeanlegg nå er inntegnet finnes i dag 4 båtplasser. I det nye havneområdet er det lagt opp til 20 plasser (6 m lange og 3 m breie). Det nye anlegget beslaglegger i praksis ikke mer av strandsonen enn det eksisterende anlegget foruten at en legger en passasje langs en bratt fjellskrent hvor det ikke er fremkommelig i dag. I gjeldende plan ligger det inne en utvidelse av havna. Utforming og omfang er imidlertid noe endret. Det legges til rette for at del av en sammenhengende «kyststi» langs Austadhalvøya kan gå gjennom hyttefeltet. Kyststien vil gå langs eksisterende veier og stier. Det legges inn i bestemmelsene at kyststien kan skiltes gjennom feltet. Hyttefeltet fremstår etter fortettingen fortsatt relativt åpent med mye grønt innslag. I forhold til 100 m beltet langs sjøen, så ligger to nye tomter (FF3 og FF4) delvis innenfor dette beltet. Det er imidlertid flere eksisterende hytter og sjøboder som ligger like nær eller nærmere sjøen enn disse to tomtene. De blir liggende innimellom bebyggelse og veger, og vi ser av den grunn ikke noen spesiell utfordring med å legge tomtene her i forhold til allmennhetens benyttelse av strandsonen. De aktuelle områdene er allerede langt på veg privatisert og blir ikke benyttet slik de ligger i dag. I planområdet er det imidlertid lagt til rette for møteplasser både i småbåthavnområdet og på lekeplassen. «Kyststien» som skal skiltes gjennom området går forbi begge disse områdene. 10

11 Vann og avløp Alle hytter i feltet er i dag tilknyttet 2 fellesanlegg for avløp. Disse er avmerket i plankartet. Kapasiteten på de eksisterende anleggene kan utvides til å dekke behovet for nye hytter i feltet. Bestemmelsene definerer hvilke eksisterende og nye tomter i feltet avløpsanleggene er felles for. Vannforsyning er i dag via brønner. Vannforsyning for nye hytter må avklares innen tomtene kan bebygges. Rekkefølgekrav i bestemmelsene styrer forhold til både vann og avløp. Terreng og landskapstilpasning I figur 78 vises planforslaget i 3D drapert over terreng hvor eksisterende bebyggelse inngår. Dette gir en bedre forståelse av hvordan området berøres landskapsmessig og hvordan bebyggelsen er tenkt lagt inn i terrenget. Terrenget skråner nedover mot sjøen i sørlig retning. Hyttene ligger i hovedsak i skråndene terreng og under fjell. Dette gjør at de ikke blir spesielt eksponert i forhold til omgivelsene. De høyest liggende tomtene innenfor FF20 og FF 21 er høyest liggende i feltet og vil bli mest eksponert, men kun i en lokal sammenheng innad i feltet, siden terrenget stiger kraftig i nordlig retning. Det er lagt friluftsområder hvor flatehogst ikke er tillatt inne i, og rundt, feltet. Dette gjør at skog som ruver mye høyere enn bebyggelsen vil bli stående igjen og dempe lanskapsvirkningen av bebyggelsen. For en best mulig lokal terrengtilpasning er følgende bestemmelse lagt inn: «Utnyttelsen av tomta skal være tilpasset terrenget. Med byggemelding skal leveres detaljert situasjonsplan som viser planering og utforming av tomta. Forstøtningsmurer for å tilpasse terrenget skal ikke ha en høyde over 2,0 m. Det kan bygges flere, men det må da være en horisontal avstand mellom murene på minst 2,0 meter. Terrenget mellom murene kan være skrånenede. Store skjemmende fyllinger er ikke tillatt. Fyllinger skal jordkles.» For å forhindre uønsket eksponering i landskapet tillates kun mørk farge eller naturfarger som gjør at hytten på best mulig måte passes inn i naturen. Det tillates ikke inngjerding av tomten når det ikke kan begrunnes med sikkerhetsmessige hensyn. Trafikkforhold Adkomsten til området går fra Fv og via den kommunale vegen fra Høyland mot Erikstad, frem til planområdet. Veger internt i feltet er allerede opparbeidet, og har god kapasitet i forhold til antall nye hytter. De nye strekningene i forlengelsen av eksisterende veg for å komme til byggeområdene FF10 og FF2021, blir på til sammen ca. 120 m, og stigningen på under 10% kan oppnås for nye vegstrekninger. 11

12 To eksisterende turvegtraseer er lagt inn som snarveger ut av feltet og kan som før omtalt, inngå som en del av en «kyststi» langs hele Austadhalvøya Parkeringsforhold og kapasitet Det er et krav i bestemmelsene om minimum 2 parkeringsplasser av 18 m 2 tilgjengelig for hver boenhet innenfor hver tomt. Tomtene er i tillegg romslige, slik at det med stor sannsynlighet vil være rom for flere biler innenfor tomta ved spesielle anledninger. Det finnes en eksisterende gjesteparkeringsplass med plass til ca. 8 biler i feltet (figur 9). Denne videreføres i planen. I tillegg legges det inn en ny større parkeringsplass langs vegen ned til sjøen, hvor det i dag er et søkk i terrenget. Denne vil få stor kapasitet, og den kan være egnet også for båthengere. Figur 5: Felles parkeringsplass (P1). Foto:KSO 12

13 Forhold for barn og unge, friluftsliv og tilgjenglighet Eksisterende lekeplass (figur 10) benyttes slik den ligger i dag og trenger ikke utvides. Lekeplassen har i dag et areal på ca. 600 m2 og har en attraktiv beliggenhet på en naturlig flate i terrenget. Lekeplassen kan benyttes som i dag til ballbane eller andre aktiviteter. Den kan også fungere som et møtested i feltet. Det gis mulighet for å tilrettelegge ytterligere som møtested gjennom bestemmelsene ved å tillate at det settes opp benker, bord mv. Lekeplassen er et kvalitetsareal med tanke på terreng, solforhold mv. Det vil i tillegg være mulighet for opphold og lek innenfor friluftsområder og private tomter. Figur 6: Lekeplass på en fin slette nær sjøen. Foto:KSO 13

14 I havneområdet er det i dag tilrettelagt et møtested i form av grillhytte med eget særpreg (figur 11). Båthavnen gir mulighet for positive sjørelaterte aktiviteter for store og små. Figur 7: Grillhytte og tilrettelegging til møteplass ved havna. Foto:KSO Bare et steinkast øst for planområdet er det opparbeidet en flott sandstrand i regi av Skjærgårdsparken (figur 12). Videre er det god gangforbindelse til Epledalen som er tilrettelagt av Skjærgårdsparken. Det legges i denne planen opp til skiltet «kyststi» gjennom planområdet, med forbindelse til Epledalen og videre sørvestover til Kåveland Åmland hyttefelt. 14

15 Figur 8: Sandstrand utenfor planområdet til rettelagt av Skjærgårdsparken. Foto:KSO Det er i planen ikke satt spesielle krav til tilgjengelighet for ut over de krav som finnes i byggteknisk forskrift TEK 10. Havneområde med grillhytte er et flatt område som har god fremkommelighet. Adkomst til lekearealet er bratt av terrengmessige årsaker. Selve arealet er rimelig flatt og har god tilgjengelighet. Der er ikke satt spesielle krav til lekeapparater eller annen opparbeidelse av dette, som i dag er ei gressslette. Forurensning / støy Planen vil ikke generere forurensning. Så vidt vi vet finnes ikke forurensede masser innenfor området. Trafikkstøy vil begrenses til støy fra biler og båter i planområdet. Denne støyen vil være sporadisk og ikke være større enn hva som må påregnes for et hyttefelt. For øvrig vil 15

16 trafikken være mer perifer for hyttefeltet. Kun eksisterende bolig ligger ved fylkesveg. På denne vegstrekningen er trafikken liten og oppleves ikke som et problem. Risiko og sårbarhet Sjekkliste for Risiko og sårbarhet i tabell under, angir aktuelle temaer for planområdet. Byggteknisk forskrift TEK 10 gir bestemmelser som angir tillatt nivå for Radon. En ser ikke behov for å gå ut over disse kravene. Det er mulighet for adkomst med brannbil fra begge retninger på fylkesvegen. Siden deler av hyttefeltet ligger nær sjøen vil det også være aktuelt med brannbåt. Det er på angitt to potensielt rasfarlige områder mhp steinskred i planområdet. Store deler av planområdet er markert med potensiell snøskredfare jf. figur 13. Områdene er imidlertid automatisk generert ut fra terrengets topografi, og må kvalitetssikres av fagkyndig. Figur 9: Røde felt viser potensiell snøskredfare, mens sorte felt viser potensiell steinskredfare. Kilde: 16

17 Det er utarbeidet en skredrapport av Arenz og Kjellesvig (ref: w1488\rapport PA) og et tillegg for tomt 24/78 (ref: w1488\rapportpa). Figur 14 og 15 viser grenser for faresoner som fremkommer i rapportene. Disse grensene er igjen bestemmende for byggegrenser på tomtene. Faresonene berører eksisterende tomter med gnr./bnr. 24/71, 24/78, 24/85 og 24/98. I byggeområde FF12 (24/89) må det i tillegg til begrensning i form av byggegrense, lages en mur som beskrevet i rapporten, for å begrense skred. Muren skal ligge minimum 2,5 m fra fjellfot og bestå av tunge stablestein. Antatt murtykkelse vil være 2,5 m. Hensynssonen strekker seg ut til 5 m fra fjellfot. Det er i følge rapporten ikke registrert områder som er utsatt for snøskred. Figur 10: Kartene viser avgrensning for hensynssone steinskredfare. Kilde: Arenz og Kjellesvig Figur 11: Kartet viser justert avgrensning for hensynssone tomt 24/78. Kilde: Arenz og Kjellesvig 17

18 Angående naturgitte risikofaktorer, er det åpnet i bestemmelsene for inngjerding av tomt med tanke på barns sikkerhet. Dette kan være aktuelt på tomter beliggende nær bratt terreng. Sjekkliste for Risiko og sårbarhet: EMNE FORHOLD ELLER UØNSKET HENDELSE VURDERING JA/ MERKNAD Naturgitte Er området utsatt for snø eller steinskred? JA Jf. tekst forhold Er det fare for utglidning (er området geoteknisk ustabilt)? Er området utsatt for springflo/flom i sjø/vann? Er området utsatt for flom i elv/bekk, herunder lukket bekk? Er det radon i grunnen? Jf. tekst Annet (angi) Infrastruktur Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende transportårer, utgjøre en risiko for området? hendelser på veg hendelser på jernbane hendelser på sjø/vann/elv hendelser i luften Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe i nærliggende virksomheter (industriforetak etc.), utgjøre en risiko for området? utslipp av giftige gasser/væsker utslipp av eksplosjonsfarlige/brennbare gasser/væsker Medfører bortfall av tilgang på følgende tjenester spesielle ulemper for området: elektrisitet teletjenester vannforsyning renovasjon/spillvann Dersom det går høyspentlinjer ved/gjennom området: påvirkes området av magnetisk felt fra el.linjer? er det spesiell klatrefare i forbindelse med master? Er det spesielle farer forbundet med bruk av transportnett for gående, syklende og kjørende innenfor området: til skole/barnehage? til nærmiljøanlegg (idrett etc.)? til forretning etc.? til busstopp? Brannberedskap omfatter området spesielt farlige anlegg? har området utilstrekkelig brannvannforsyning (mengde og trykk)? har området bare en mulig atkomstrute for brannbil? Jf. tekst Tidligere Er området påvirket/forurenset fra tidligere virksomheter? bruk gruver: åpne sjakter, steintipper etc. militære anlegg: fjellanlegg, piggtrådsperringer etc. industrivirksomhet, herunder avfallsdeponering annet (angi) Omgivelser Er det regulerte vannmagasiner i nærheten, med spesiell fare for usikker is? 18

19 Finnes det naturlige terrengformasjoner som utgjør spesiell fare (stup etc.) Annet (angi) Ulovlig Sabotasje og terrorhandlinger virksomhet er tiltaket i seg selv et sabotasje/terrormål? finnes det potensielle sabotasje/terrormål i nærheten? Innkomne merknader med kommentarer Fylkesmannen i VestAgder, Miljøvernavdelingen, datert : Vurdering i forhold til rullering av kommunedelsplanen. Byggeforbud i 100metersbeltet Vi vet at de i senere tid også vektlegger at planbeskrivelsen må vise hva planen vil medføre og at miljøvirkningene må vurderes grundig, fremtidsrettet og i en helhetlig sammenheng. Det kan være relevant å vurdere struktur og utnyttelse på nytt. Det er krav til vurdering og redegjørelse av naturmangfoldet hht. NML 812. Støy, forurensning og risiko og sårbarhet er også aktuelle temaer innenfor deres ansvarsområde. Våre kommentarer: Området er foreslått holdt utenfor kommunedelplanen for Austadhalvøya i form av at det legges inn som «reguleringsplan som fortsatt skal gjelde». For øvrig mener vi relevante temaer i tilstrekkelig grad er omtalt i planbeskrivelsen. Kystverket datert Ingen interesser i planarbeid Statens Vegvesen datert : Ingen interesser i planarbeidet VestAgder Fylkeskommune datert : Vurdering i forhold til rullering av kommunedelplanen Byggeforbud i 100metersbeltet Konflikt med natur og friluftsverdier i strandsonen i forbindelse med småbåtanlegg Kapasitet av utbygging i forhold til eksisterende veinett Kvalitetsikring av plan iht til eiendomsgrenser, bestemmelser etc. Forholdet til kulturminneloven. Her nevnes også gravminner nær planområdet. Det må foretas arkeologisk registrering. 19

20 Våre kommentarer: Forhold kommentert i uttalelsen er etter vår oppfatning tilstrekkelig omtalt i planbeskrivelsen. Vedlegg Rapport angående rasfare av Arenz og Kjellesvig (ref: w1488\rapport PA). Tillegg til rasrapport ang. tomt 24/78 Rasmus Førde 20