DETALJREGULERING FOR ASKVEGEN SØR KVINESDAL KOMMUNE. plankart datert revidert i hht vedtak revidert PLAN ID

Transkript

1 DETALJREGULERING FOR ASKVEGEN SØR KVINESDAL KOMMUNE plankart datert revidert i hht vedtak revidert PLAN ID PLANBESKRIVELSE På vegne av Hellvik Hus Flekkefjord AS, har Kristiansen & Selmer-Olsen AS utarbeidet detaljreguleringsplan for Askvegen Sør i Kvinesdal kommune. Hellvik Hus Flekkeford AS skal prosjektere, bygge og selge boliger i området, på oppdrag fra Kvinesdal Kommune. Hovedhensikten med planen er å legge til rette for en fortetting av boliger og oppnå et godt bomiljø i dette området. Naboområdet mot nord har for få år siden blitt fortettet med konsentrert småhusbebyggelse, og reguleringsplan for Faret II åpner for fortetting også i dette området (område B14-B17). Arealet er i tillegg videreført i områdereguleringsplanen for Kvinesdal sentrum som er under behandling. Det er imidlertid et krav om detaljplan i overordnet plan som utløser behovet for denne detaljreguleringsplanen. Fortettingen mener en er i tråd med god sentrumsutvikling, der verdifulle sentrumsnære eiendommer får en høyere utnyttelse. Formannskapet i Kvinesdal kommune har for B16 foreslått en konsentrert bebyggelse i maks 2 etasjer og for B17 en konsentrert bebyggelse i maks 3 etasjer. Gjeldende planer i området Reguleringsplan for Faret II, vedtatt Formålet er byggeområde for boliger. Endring, vedtatt Det er et krav om bebyggelsesplan som utløser behov for denne reguleringsplanen. Beskrivelse av dagens situasjon Lokalisering av planområdet fremgår av ortofoto og ordinære foto, Figur 1-3 under. Området ligger i Kvinesdal sentrum vest for Kvina (Faret). En eksisterende eldre enebolig grenser til planområdet på to sider. For øvrig har området ligget brakk i påvente av en avklaring av ny bebyggelse. Områdene har tidligere vært benyttet til landbruk, men er nå uskjøttet eng. 1

2 Figur 1: Ortofoto som viser planområdet. Kilde: Listerkart 2

3 Figur 2: Foto som viser oversiktsbilde av planområdet. Kilde: Hellvik Hus Flekkefjord Figur 3: Ortofoto som viser BK1 BK2. Kilde: Hellvik Hus Flekkefjord 3

4 Planens formål og virkninger Reguleringsplanen omfatter følgende reguleringsformål: Bebyggelse og anlegg (PBL 12-5, pkt. 1) - Konsentrert boligbebyggelse (BK1-4) - Energianlegg (o_en1) - Lekeplass (f_lek1, f_lek2) - Uteoppholdsareal (f_ute1) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL 12-5, pkt. 2) - Kjøreveg (o_v1, V2 og f_v3-9) - Gangveg / Gangareal (o_gv1-2 og f_gv3) - Parkering (f_p1-5) - Annen veggrunn grøntareal (o_av) Grønnstruktur (PBL 12-5, pkt.3) - Grønnstruktur (generell) (o_g1-2 og f_g3)) Hensynssoner (PBL 12-6) - Frisiktsone H140_2 - Flomfare H320_3 - Høyspenningsanlegg H370_1 Området er delt inn i 4 ulike områder for konsentrert bebyggelse BK1-BK4. BK1-2 ligger på den store flata som ligger nærmest i figur 3. BK2 og BK3 ligger delvis i sterkt skrånende terreng. Felles for bebyggelsen er at den skal ha et helhetlig estetisk og moderne uttrykk. Dette skal oppnås ved riktig valg av form, fargesetting og materialbruk. Ytterkledning skal bestå av stående trekledning på hovedflater. Platekledning kan brukes på mindre deler av bygget. Farger skal være i gråtoner som harmonerer med bebyggelse nord for området. På grunn av flomfare er gulvhøyde på laveste beboelsesrom viktig. Denne er satt til kote 8,5 for BK1 og BK2 og til 9,5 for BK3 og BK4. Da oppnås en 30 cm sikkerhetsmargin i forhold til beregnet flomvannstand for området. Planeringshøyde på tomter er også satt til minimum kote 8,2 for å hindre en flomsituasjon. 4

5 Figur 4: Situasjonsplan/illustrasjonsplan Kilde: Kristiansen & Selmer-Olsen BK1 og BK2 planlegges en kombinasjon av toetasjes tomannsboliger og firemannsboliger. Innenfor BK1 planlegges 3 firemannsboliger med maks BRA pr. tomt på 440 m 2 mens det innen for BK2 planlegges 2 tomannsboliger med maks BRA pr. tomt på 250 m 2 for BK2-1 og 2 og 200 m 2 for BK2-3 og 4. For tomannsboligene tenkes at en deler tomta i to slik at hver boenhet eier sin halvdel. For firemannsboligene blir det seksjonert privat areal til boenhetene i 1. etasje på siden og foran, mens arealet i bakkant mot vei reguleres til felles areal for parkering. Boligene vil få fin utsikt til elva, Faret park og Neset. Uteareal for leilighetene er på terreng (1.etasje) og på balkong/takterrasse (2. etasje). Bestemmelsene setter krav om 1,5 tilgjengelige 5

6 parkeringsplasser pr. boenhet for BK1 og 2,0 parkeringsplasser for BK2. Byggets totalhøyde kan ikke overstige kote 16. Unntak er pipe og luftehatter som tillates over denne høyden. Gulvhøyde på laveste beboelsesrom skal ikke være under kote 8,5. Dette gir en maksimal tillatt høyde for bygg på 7,5 m + grunnmur. Bebyggelsen skal ha pulttak med takvinkel mellom 5 og 10 grader. Figur 5: BK1, fasader og snitt - firemannsbolig. Kilde: Kristiansen & Selmer-Olsen 6

7 Figur 6: BK2, fasader og snitt - tomannsbolig. Kilde: Kristiansen & Selmer-Olsen I BK 3 planlegges 2 etasjes eneboliger i rekke, med hver sin carport som knytter eneboligene sammen. Maks BRA pr. tomt er 200 m 2. I tilknytning til boligene er det rom for et mindre hageareal på fremsiden. Tomta vil også gå et stykke oppover på baksiden av bygget, men da i bratt terreng. Uteplass er på tak av carport og på terreng mot vest i bakkant av boligene. Det er i bestemmelsene satt krav om 2 parkeringsplasser pr. bolig. Byggets totalhøyde kan ikke overstige kote 16,5. Unntak er pipe og luftehatter som tillates over denne høyden. Gulvhøyde på laveste beboelsesrom skal ikke være under kote 9,5. Dette gir en maksimal tillatt høyde for bygg på 7,0m + grunnmur. Bebyggelsen skal ha pulttak med takvinkel mellom 5 og 10 grader. Det tillates takutstikk over nabogrense på inntil 0,6 m. 7

8 Figur 7: BK3, planer, snitt og fasader - enebolig i rekke. Kilde: Kristiansen & Selmer-Olsen I BK4 planlegges et 3 etasjes leilighetsbygg som kan romme inntil 12 boenheter. Maks. BRA er 1900 m 2. I 1.etasje er det parkeringskjeller for leilighetene og gjesteparkering ut mot veien, mens 2. og 3. etasjer inneholder leiligheter. I 2. etasje er det et felles uteareal i tilknytning til trapp og heis. Her er det lagt inn et lekeareal i planen. Uteareal for leilighetene er på balkong mot øst, på terreng mot vest (2. etasje) og utvidede del av svalgang (3.etasje). Byggets totalhøyde kan ikke overstige kote 19,0. Unntak er pipe, luftehatter og heisoverbygg som tillates over denne høyden. Gulvhøyde på laveste beboelsesrom skal ikke være under kote 9,5. Dette gir en maksimal tillatt høyde for bygg på 9,5 m + grunnmur. Bebyggelsen skal ha flatt tak av hensyn til bakenforliggende bebyggelse. 8

9 Figur 8: BK4, Plan 1. etasje - parkering. Kilde: Kristiansen & Selmer-Olsen Figur 9: BK4, Plan 2. etasje. Kilde: Kristiansen & Selmer-Olsen 9

10 Figur 10: BK4, Plan 3. etasje. Kilde: Kristiansen & Selmer-Olsen Figur 11: BK4, fasader og snitt Kilde: Kristiansen & Selmer-Olsen 10

11 Tilpasning til omliggende omgivelser og bygningsmiljø Terrenget i planområdet varierer. Det er flatt innenfor område BK1og 2, mens BK3 og 4 har skrånende terreng mot nord og øst. Området ligger i et boligområde som har en blanding av leilighetsbygg og eneboliger, med en hovedvekt på konsentrert boligbebyggelse. Bilder over området, sammen med illustrasjon og tegninger av planlagte bygninger fig 4-12 gir en god forståelse av hvordan området berøres landskapsmessig og hvordan bebyggelsen er tenkt lagt inn i terrenget. Landskapsmessig vil ny bebyggelse føye seg inn mellom eksisterende bebyggelsen langs Askvegen, og i en større sammenheng vil den tette et tomrom mellom dagens bebyggelse ved Gullestadveien / Askvegen og Farvegen. Dette vil være en naturlig avgrensning i forhold til bebyggelse, noe som har blitt bekreftet i tidligere og pågående planprosesser. Gullestadveien skiller da mellom bebygd areal og grøntareal / park langs elva i dette området. Figur 12: Perspektiv av bebyggelsen, sett fra øst Kilde: Kristiansen & Selmer-Olsen Trafikkforhold Planområdet ligger langs Askvegen og vil få avkjørsler fra de ulike tomtene ut til denne veien. Askvegen planlegges nå som blindveg i områdereguleringsplan for Kvinesdal sentrum, og dette vil redusere trafikken kraftig, og veien vil kun få trafikk til og fra boligene. Dette gjør at veien også vil egne seg for gående. Benytter en gangveien lengst nord i planområdet er det planlagt gangforbindelse videre til Nesbroa eller Faret Park. I tillegg vil bakken opp til barnehagen og skolen vil med stor sannsynlighet bli gangveg. Det eksisterer i dag to sti / gangveg-forbindelser fra planområdet og opp til Farvegen / idrettshallen. På Gullestadvegen gjelder i dag en fartsgrense på 50 km/t. Med den utviklingen som vil finne sted i området legges det ut fra trafikksikkerhetsmessige årsaker til grunn at fartsgrensen vil bli redusert til 30 km/t. Planens frisiktsoner er dimensjoner ut fra 30 km/t med de begrensinger dette gir for utbygging av BK2-4 nedfelt i 21 i reguleringsbestemmelsene. 11

12 Parkeringsforhold og kapasitet Det er satt krav om 1,5 parkeringsplass pr. leilighet for områdene BK1 og BK4 samt 2 parkeringsplasser pr. leilighet for BK2 og BK3. Figur 13 viser tegning av carport som tenkes oppført innenfor tomter i BK1. Figur 8 viser hvordan parkering for BK4 er tenkt løst med parkeringskjeller for leilighetene og gjesteparkering ut mot veien. Figur 13: BK1, plan, snitt og fasader carport Kilde: Kristiansen & Selmer-Olsen Forhold for barn og unge og tilgjenglighet Det er lagt inn en felles nærlekeplass f_lek1 for hele boligområdet på ca. 145 m 2. Det er i bestemmelsene satt krav om at lekeplassen opparbeides slik at det oppnås et variert leketilbud med anordninger / lekeapparater egnet for småbarns lek. Lekeplassen skal fungere som et fullverdig lekeområde for alle, der det skal legges vekt på universell utforming, dvs. at apparater skal kunne benyttes på like vilkår av så mange som mulig. Innenfor BK4 er det lagt inn en liten lekeplass felles for leiligheter i BK4 på ca. 22 m 2. Her skal det minimum opparbeides en plass med sandkasse, benk og noe fast dekke. I tillegg til dette finnes en kvartalslekeplass i umiddelbar nærhet, se figur 1. Denne er opparbeidet med asfaltert sykkelbane rundt en grusbane. Det er i tillegg laget en haug som er gressbevokst med blant annet rør gjennom som kan brukes til å krype gjennom. Skoleveg til barneskole blir ca. 850 meter via Nesbroa og Neset. Det er tilrettelagt for myke trafikanter fra Nesbroa. Den nye områdereguleringsplanen for Kvinesdal sentrum legger videre bedre til rette for myke trafikkanter via nye gangveier og gangfelt på Faret-sida og i Neset, og ny undergang under Høgevegen. 12

13 Det er lagt inn et felles uteoppholdsareal f_ute1 mellom bebyggelsen i BK1. Dette arealet er beregnet som en møteplass i feltet og i følge bestemmelsene skal opparbeidelse følge prinsippene om universell utforming. Det kan settes opp bord og benker i området. Både f_lek1 og f_ute1 skal være ferdig opparbeidet før ny bebyggelse i området tas i bruk. Opparbeidelse av f_lek2 er knyttet til når BK4 tas i bruk. Angående tilgjengelighet i bebyggelsen er det satt krav om at 2. etasje og oppover i bebyggelsen i BK4 skal være tilgjengelig med heis. Kulturminner Det er ikke registrert kulturminner i området i forbindelse med tidligere reguleringsplan. Forurensning / støy Planen vil ikke generere forurensning eller støy ut over den ekstra biltrafikk vil medføre. Det er ikke gjort en støyrapport for området, men det er generelt svært begrenset trafikk i området. Det er i områdereguleringsplan for Kvinesdal sentrum lagt opp til at dette ikke skal være en gjennomkjøringsveg, og at trafikk til både barnehage og skole i fremtiden skal gå via Farvegen. For øvrig vil personer og familier som bosetter seg i sentrum være inneforstått med at det vil være en viss trafikkstøy i området. Risiko- og sårbarhet Skjemaet for Risiko- og sårbarhet i tabell under, angir aktuelle temaer for planområdet. Områder langs Kvina er generelt definert som flomutsatt. Det er tatt høyde for dette gjennom krav til gulvhøyde for laveste beboelsesrom samt planeringshøyde for tomter. Når det er satt høyder er det tatt utgangspunkt i at arealene ikke skal være flomutsatt ved 200 års flom og i tillegg lagt til en 30 cm sikkerhetsmargin. Byggteknisk forskrift TEK 10 gir bestemmelser som angir tillatt nivå for Radon. En ser ikke behov for å gå ut over disse kravene. En ser ikke at det er naturgitte eller menneskeskapte risikofaktorer som utgjør en reell fare i området. Angående skoleveg og generelt forhold for myke trafikkanter vises til tekst ang. Forhold for barn og unge og tilgjengelighet. 13

14 Risiko- og sårbarhetsanalyse - sjekkliste Emne Forhold eller uønsket hendelse Vurdering Ja/Nei Merknad Naturgitte Er området utsatt for snø- eller steinskred? forhold Er det fare for utglidning (er området geoteknisk ustabilt)? Er området utsatt for springflo/flom i sjø/vann? Er området utsatt for flom i elv/bekk, herunder lukket bekk? JA se tekst Er det radon i grunnen? - se tekst Annet (angi) Infrastruktur Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende transportårer, utgjøre en risiko for området? -hendelser på veg -hendelser på jernbane -hendelser på sjø/vann/elv -hendelser i luften Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe i nærliggende virksomheter (industriforetak etc.), utgjøre en risiko for området? -utslipp av giftige gasser/væsker -utslipp av eksplosjonsfarlige/brennbare gasser/væsker Medfører bortfall av tilgang på følgende tjenester spesielle ulemper for området: -elektrisitet -teletjenester -vannforsyning -renovasjon/spillvann Dersom det går høyspentlinjer ved/gjennom området: -påvirkes området av magnetisk felt fra el.linjer -er det spesiell klatrefare i forbindelse med master? Er det spesielle farer forbundet med bruk av transportnett for gående, syklende og kjørende innenfor området: -til skole/barnehage? -til nærmiljøanlegg (idrett etc.)? -til forretning etc.? -til busstopp? Brannberedskap -omfatter området spesielt farlige anlegg? -har området utilstrekkelig brannvannforsyning (mengde og trykk)? -har området bare en mulig atkomstrute for brannbil? Tidligere Er området påvirket/forurenset fra tidligere virksomheter? bruk -gruver: åpne sjakter, steintipper etc. -militære anlegg: fjellanlegg, piggtrådsperringer etc. -industrivirksomhet, herunder avfallsdeponering -annet (angi) Omgivelser Er det regulerte vannmagasiner i nærheten, med spesiell fare for usikker is? Finnes det naturlige terrengformasjoner som utgjør spesiell fare (stup etc.) Annet (angi) Ulovlig Sabotasje og terrorhandlinger virksomhet - er tiltaket i seg selv et sabotasje-/terrormål? - finnes det potensielle sabotasje-/terrormål i nærheten? 14

15 Naturmiljø Som beskrevet under Beskrivelse av dagens situasjon er naturmiljøet innenfor planområdet i all hovedsak tidligere dyrka mark som har ligget brakk og har blitt tilgrodd med ulike engvekster. I tillegg er det noe skog i skråningene. Siden området allerede er godkjent for bebyggelse er det ikke gjort spesifikke undersøkelser i forhold til dette. Under på figur 14 og 15 vises bilder av vegetasjonen i området. Figur 14: Foto som viser skog i område BK3. Foto: KSO Figur 15: Foto som viser eng i område BK1-2. Foto: KSO 15

16 Vedlegg Illustrasjonsplan av fremtidig bebyggelse i A3-format 16