SAKSFRAMLEGG. Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 09/6703 /60167/11-PLNID Erik Eidesen Telefon:

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 09/6703 /60167/11-PLNID Erik Eidesen Telefon: Saken skal behandles i følgende utvalg: Byrådet PLAN REGULERINGSPLAN NORDØYA SJØFRONT OFFENTLIG ETTERSYN Innstilling til vedtak: Forslag til reguleringsplan 1730 Nordøya Sjøfront, datert , med tilhørende bestemmelser datert , legges ut til offentlig ettersyn i seks uker. Vedtaket er gjort iht. PBL Øyvind Hilmarsen Byrådsleder Britt Hege Alvarstein byråd for byutvikling 1

2 Saksutredning: Sammendrag Bakgrunn Mål for planen Hovedinnhold Virksomheten til AS Jøvik Sildolje- og Kraftfôrfabrikk har endret seg de siste tiårene, og grunneier ønsker å utvikle virksomheten sin i tråd med føringer gitt i kommunedelplanen for Stakkevollvegen Tromsømarka. Grunneier ønsker å oppruste og utvikle sin virksomhet i forhold til dagens situasjon. AS Jøvik Sildolje- og Kraftfôrfabrikk AS har endret mye av sin opprinnelige virksomhet, og ønsker tettere og høyere utnytting av eksisterende areal samt nytt areal på fylling i sjø. Planen legger til rette for å videreutvikle dagens faktiske arealbruk; en kombinasjon av forretning, kontor og lettere industrivirksomhet. Planen legger i hovedsak vekt på tilrettelegging av kontorlokaler (80 %) samt en mindre andel areal til forretning og lettere industri. Planlagt tiltak omfatter en utnyttelse på totalt m2 inkludert eksisterende bygninger. Det inkluderes tilhørende areal langs Stakkevollvegen for etablering av ny veistruktur samt rekkefølgekrav knyttet til etablering av offentlig infrastruktur. Planområdet inkluderer den nordligste delen av promenaden vedtatt i plan 229, og man har derfor valgt å markere avslutningen med et sentralt torg mitt i området. For videre ferdsel nordover for gående og syklende må man krysse Stakkevollvegen. Det legges opp til varierende og til dels høye byggehøyder. Kommunedelplanens retningslinjer følges bortsett fra for deler av bebyggelsen på felt F/K/I 3 og 4 hvor det legges opp til maks byggehøyde på henholdsvis k+ 32 og k+ 41. Avstand mellom boliger og høy bebyggelse ut mot sjøen medfører ikke en økning i negative konsekvenser i forhold til å følge retningslinjer i kommunedelplanen, og byrådet akspeterer derfor dette i planforslaget. Byrådets vurdering Ønsket tiltak innebærer en videreutvikling av et industriområde som har gjennomgått store endringer de siste tiårene. Eksisterende bygninger blir videreført, og nye bygg plasseres på utfylling i sjø. Tiltenkt utbygging vil føre til en forskjønnning av et noe utdatert industriområde, og gir grunneier gode muligheter for å utvikle virksomheten sin over tid. Byrådet anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn i seks uker.

3 01 Saksdokumenter Dato: Vedlagte saksdokument 01. Lokaliseringskart Forslag til reguleringsplankart Forslag til reguleringsbestemmelser Forslagstillers planbeskrivelse Uteromsplan Illustrasjon volum første byggetrinn Snitt Delutredning Transport Juni Delutredning Grunnforhold Delutredning Volum Juni Delutredning Risiko og sårbarhet Berørte planer og planstrategiske dokument ikke vedlagt Plan 229 Kommunedelplan for Stakkevollvegen - Tromsømarka Plan Stakkevollvegen 02 Planfakta Planområdet N Planområdets størrelse 28,2 daa Planområdet omfatter Jøvik Sildolje- & Kraftfôrfabrikk AS og Nordøya Eiendom AS sine eiendommer med adresse

4 Stakkevollvegen I tillegg medtas Stakkevollvegen i hele sin bredde langs med eiendommene, samt et stykke av Stakkevollvegen sørover, nesten til Grøholtbakken. Dette for å sørge for at mest mulig av Stakkevollvegen er regulert iht. ny veiutforming ved fremtidig prosjektering og opparbeiding. Illustrasjon byggeområdet Illustrasjon Tromsø kommune Gjeldende reguleringsformål Gjeldende arealformål i kommunedelplan Foreslått reguleringsformål Industri Forretning/Kontor/Industri Forretning/Kontor/Industri Utnyttingsgrad Total BRA m 2

5 03 Beskrivelse av planprosessen Oppstartsmøte med byutvikling Annonsert oppstart av planarbeid (og tilskrevet partene) Dato: Komplett forslag til reguleringsplan Planvurdering Bakgrunn Forhold til overordnet plan Mål for planen Virksomheten til AS Jøvik Sildolje- og Kraftfôrfabrikk har endret seg de siste tiårene, og grunneier ønsker å utvikle virksomheten sin i tråd med føringer gitt i kommunedelplanen for Stakkevollvegen Tromsømarka. Kommunedelplanen stiller krav om reguleringsplan ved gjennomføring av nye utbyggingstiltak i området. Planforslaget forholder seg til de rammer som er lagt i gjeldende kommunedelplan. Grunneier ønsker å oppruste og utvikle sin virksomhet i forhold til dagens situasjon. AS Jøvik Sildolje- og Kraftfôrfabrikk AS har endret mye av sin opprinnelige virksomhet, og ønsker konkret å tilrettelegge for kunnskapsbedrifter, lokaler for forskningsbasert, lettere industri samt en mindre andel til forretningslokaler/ butikklokaler. Dette vil være en direkte forlengelse av dagens drift i planområdet. I et lengre utviklingsperspektiv ønsker grunneier å ha fokus på bedrifter og industrier rettet mot teknologimiljøer og sjørettet virksomhet. Planbeskrivelsen fremhever god kvalitet på bygninger, attraktivte og beskyttete uterom og gode energiløsninger som føringer for utvikling av området.

6 Hovedinnhold Arealbruk Bebyggelsesstruktur Planområdet er regulert til industrivirksomhet (plan 21). De siste tiårene har grunneier faset ut den opprinnelige industridriften, og erstattet den med en kombinasjon av kontor, forretning og indstri. Hovedgrepet i planforslaget blir derfor å legge til rette for en videreutvikling av det næringskonseptet som grunneier har etablert i dag. I arbeidet med utredning av områdets bebyggelsesstruktur valgte man en løsning kalt Rett linje. I denne løsningen legger man opp til en tydelig kvartalstruktur internt på egen eiendom, og hvor gater og plasser skiller de enkelte kvartalene fra hverandre. Argumentasjonen for valg av Rett linje fremgår av vedlegg 4 og 11. N Utsnitt uteromsplan som viser bebyggelsestrukturen i planen Eksisterende bygg i nord samt bygg mot Stakkevollvegen videreføres. De øvrige bygningene er nye og vil bli etablert på nye utfyllinger i sjø. Ved utfylling og plassering av nytt bygg i den nordøstre delen av planområdet endres dagens kaiforhold. Da endres også eventuell sambruk som grunneier har hatt med nabo i nord. Foreslått bebyggelsesstruktur ivaretar kontakt mellom

7 Stakkevollvegen og sundet ved å åpne opp en passasje mellom byggene. Det skapes nye uteområder og åpne rom som gir kvaliteter både til planområdet og til tilstøtende eiendommer i nord og i sør. Dette er et pluss i forhold til dagens situasjon, hvor området ikke brukes til annet enn parkering og lager for bedriftene på området. Sol-/skyggeforhold I forhold til dagens situasjon blir det noe mer skyggekast mot nord med ny bebyggelse. Dette vurderes som uproblematisk grunnet industriaktiviteten i nord. Internt på området vil det bli noe skyggelegging av uteområdene grunnet størrelsen på bebyggelsen, men det vurderes ikke som problematisk for handels- og kontorvirksomheten. Det nye uterommet i sørøst vil uansett gi planområdet kvaliteter langt ut over det man ser i dag. Man kan få noe uheldig skyggekasting på det planlagte torget i midten av planområdet. Grønnstruktur Kommunedelplanen legger føringer på planen i forhold til eteablering av grøntområder og/eller byrom. Ansvar for dette fordeles mellom industrieiendommene nord for planområdet. Hovedgrepet i forhold til park- og byrom tenkes løst i det sørøstlige hjørnet av planområdet på ny utfylling, med mulighet for påkopling i sør. Mot nord koples et sentralt torg sammen med en park-/byrom med mulighet for utvidelse nordover ved planlegging av eiendommer i nord. Ettersom området ligger i et industriområde vurderes det som mindre egnet for anlegging av større offentlige friområder. Planområdet koples til promenaden som reguleres fra sør og inn mot et sentralt torg. Ettersom naboeiendommen i sør ikke er under planlegging, har forslagsstiller mulighet til å avgjøre hvor denne naboen en gang skal kople promenaden på mot nord. Torget vil fungere som en avslutning av promenaden. Gående og syklende skal herfra ledes over på andre siden av Stakkevollvegen for å kunne ferdes videre på eksisterende gang- og sykkelvei. Utnyttelsesgrad I tråd med kommunedelplanens muligheter ønsker grunneier en markant økning i utnyttelsen av eiendommene sine. I dag preges området av relativt lav handels- og industribebyggelse samt overflateparkering. Dagens lave bygg, kombinert med utfyllingspotensial, gir godt med rom for videreutvikling av næringsdriften i planområdet. Reguleringsplanen legger til rette for etablering av til sammen m 2 fordelt på fem byggeområder (se illustrasjon nedefor). Eksisterende bygg står på byggeområde 1 og 5, og her planlegges en noe høyere utnyttelse enn i dag. På byggeområdene 2, 3 og 4 planlegges en grunnkonstruksjon i moderat høyde med en høyere lamell på deler av grunnkonstruksjonen (se også vedlegg 2 og 5).

8 Illustrasjon byggetrinn. Kilde Amundsen Arkitekter Byggehøyder Bebyggelsen langs Stakkevollvegen skal ikke overstige kote + 15,5. Dette gir bygg med ca 12 fasademeter (ca. fire standard boligetasjer). På byggeområdene F/K/I2-4 ønsker man å bygge en lav og bred bygningskropp, med en smal og høy lamell oppå. Lamelldelene planlegges med seks etasjer midt i planområdet, og opptil ni etasjer ytterst mot Tromsøysundet. Avstanden til boligene på oversiden av Stakkevollvegen gjør at virkningene av større byggehøyder ut mot sundet vurderes som akseptable. Byggehøydene er i tråd med bestemmelser og retningslinjer om høyde i kommunedelplanen bortsett fra den i de sørligste delene av feltene F/K/I 3 og 4 hvor man ønsker muligheten til å etablere bygg på henholdsvis k+ 32 (ca. 28 fasademeter) og k+ 41 (ca. 37 fasademeter). Kommunedelplanens retningslinjer for utforming og estetikk åpner for muligeten til å vurdere bygg over 7 etasjer. Bakgrunnen var at man ønsket et variert og spennende uttrykk langs sjøsiden fremfor strenge høydebegrensninger. Kriteriet for dette var at endelige byggehøyder skulle utredes i en reguleringsplan, hvilket er gjort i dette tilfellet. Kommunen vurderer at høydene i planen ikke vil gi større negative virkninger, og ønsker derfor å gi utbygger muligheten til å bygge høyere i den østre delen av planområdet.

9 Grunnforhold Rapport fra Multiconsult sier at grunnforholdene i sjø antas å være forurenset, og for å hindre spredning av forurensete masser må sjøbunnen tildekkes av et sand-/gruslag før eventuelle tiltak. For å oppnå tilfredsstillende stabilitet må det etableres motfyllinger. Ved utfylling, med tilhørende motfylling, vil denne kunne gå inn på naboeiendommen i sør (under vannet). Ved etablering av kai i øst og nord vil denne spuntes, og vil dermed ikke få konsekvenser for naboer i nord. Trafikk På lik linje med andre reguleringsplaner langs Stakkevollvegen inkluderes deler av selve Stakkevollvegen i planområdet for å sikre etablering av ny veiprofil som skal ta hånd om den fremtidige trafikken. Veibredden økes med 3,5 meter mot øst, og nye elementer blir tosidig fortau, sykkelfelt i begge retninger samt tre kjørefelt. I krysset Stakkevollvegen Borgtunvegen etableres det et nytt, firearmet kryss som på sikt skal håndtere all trafikk til og fra planområdet samt eiendommene mot nord. Det etableres kollektivfelt i nordgående retning inn mot nevnte kryss. Det tillates egen atkomst til Jøviks eiendommer, men denne vil ikke bli prioritert ved etablering av kollektivfelt inn mot krysset. Trafikkøkning som følge av utvikling av eiendommer langs østsiden av Stakkevollvegen vil etter hvert tvinge frem bruk av krysset Borgtunvegen Stakkevollvegen som atkomst. Planområdet omfatter regulering av Stakkevollvegen helt ned til Grøholdtvegen i sør. Dette har vært et krav fra kommunen for å sikre at Stakkevollvegen blir regulert også langs strekninger hvor det ikke foregår planarbeid (i dette tilfellet forbi tankanlegget til Trofi samt Maritimt Center). Barn og unge Forhold for barn og unge blir berørt av planen på to områder. For det trafikale langs Stakkevollvegen vil planen sikre en oppgradering av fortaus- og krysningsforhold rundt og i krysset Borgtunvegen Stakkevollvegen. Oppgradering av Stakkevollvegen vil sikre etablering av lyskryss med egne fotgjengerfaser. Identifisering av behov for sikre kryssinger av Stakkevollvegen understreker behovet for en regulering av sikker skolevei gjennom boligfeltene vest for planområdet. I tillegg identifiserer konsekvensutredningen at det må etableres sikringstiltak langs sjøfronten i planområdet ettersom man planlegger området på en måte som kan øke frekventering av barn og unge inne i området. Tiltak omfatter plassering av leidere samt utplassering av livbøyer. Promenade Planområdet Nordøya Sjøfront er hvor den sammenhengende

10 promenaden vedtatt i kommunedelplanen ender, og gående og syklende må krysse Stakkevollvegen for å kople seg på eksisterende gang- og sykkelvei videre nordover. Planområdets midtre torg er planlagt utformet som en plass hvor det oppleves at promenaden langs sjøsiden av Stakkevollvegen ender. Planens intensjon er at torget skal markere slutten på promenaden, og at plassen innbyr til opphold ut over rent næringsmessige forhold.

11 05 Konklusjon Planforslaget er konsekvensutredet i tråd med fastsatt planprogram, og er i tråd med føringer gitt i kommunedelplan 229 Stakkevollvegen Tromsømarka. Ønsket tiltak innebærer en videreutvikling av et industriområde som har gjennomgått store endringer de siste tiårene. Eksisterende bygninger blir videreført, og nye bygg plasseres på utfylling i sjø. Regulering av nye arealer i sjø er vedtatt i kommunedelplan for Stakkevollvegen Tromsømarka. Utbygging er planlagt i flere byggetrinn som det er sannsynlig vil bli realisert over lengre tid. Av tiltakets størrelse er det sannsynlig at hele planen ikke kan realiseres innenfor en femårshorisont, og dette må tas med i vurderingen av det endelig planforslaget. Byrådet anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn i seks uker.