Søknad om dispensasjon fra sentrumsplan - Fasadeendring, tilbygg og påbygg - St. Marie gate Betongbygg AS

Transkript

1 Arkivsak-dok. 17/ Saksbehandler Britt Alexandersen Kivedal Saksgang Møtedato Sak nr. Kommunalt råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne Utvalg for plan, miljø og teknikk Søknad om dispensasjon fra sentrumsplan - Fasadeendring, tilbygg og påbygg - St. Marie gate Betongbygg AS Innstillingssak. Rådmannens innstilling: Sarpsborg kommune kan ikke finne at hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Sarpsborg kommune konkluderer etter en samlet vurdering med at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene og at dispensasjon dermed kan gis. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 og under henvisning til grunner oppgitt i brev datert og i brev datert gir Sarpsborg kommune dispensasjon fra sentrumsplanens bestemmelse om byggehøyde 2.16 og for sentrumsplanens bestemmelse om plassering i byggelinje 2.21 for oppføring av tilbygg. Dispensasjon er gitt på følgende vilkår: 1.1. Rehabiliteringen/fasadeendringen skal gjøres i samarbeid med Fylkeskonservatoren. For den nærmere begrunnelse vises til avsnittet «vurdering» i saksfremlegget. Vedlegg: 1. Søknadsskjema 2. Opplysninger om tiltakets ytre rammer 3. Søknad om dispensasjon brev datert Søknad om dispensasjon brev datert Situasjonsplan 6. Estetisk beskrivelse 7. Eksisterende fasader 8. Fotografi fra år Perspektiv Perspektiv Fasadetegninger sør og øst 12. Fasadetegninger vest og nord 13. Snittegning B 14. Snittegning A og D 15. Plantegninger 16. Fylkeskonservatorens uttalelse datert Riksantikvarens bystrategi 18. Fotografi av husrekke i Glengsgata 1

2 19. Fotografi av husrekke i Glengsgata motsatt side 20. Fotografi St. Marie gate 107 år Fotografi St. Marie gate 109 år Fotografi St. Marie gate 107 år 1910 Sammendrag: Rådmannen har mottatt søknad om rehabilitering/fasadeendring av fasadene mot gate på gnr 1 bnr 104, St. Marie gate 109 og på gnr 1 bnr 1859, St. Marie gate 107. Det er også søkt om å rive et tilbygg fra 1983 og bygge nytt tilbygg, samt nytt takopplett mot bakgård. Det er søkt om dispensasjon fra sentrumsplanens bestemmelser 2.16 (byggehøyder) og 2.21 plassering i byggelinje mot gate. Det omsøkte tilbygget skal blant annet romme heis og kontor/møterom. Tilbygget bryter markant med den eksisterende bebyggelsen både i volum (høyde) og utforming (store glassfasader). Fylkeskonservator har uttalt seg negativt til tiltaket og mener at et nytt tilbygg burde tilpasset seg nabobebyggelsen på en mer nennsom måte. Rådmannen mener det er viktig å legge til rette for en hensiktsmessig bruk av bygget siden dette vil bidra til å sikre aktivitet i hovedbygget og bidra til et levende sentrum. Det er også et viktig hensyn at det gir mulighet for å installere heis og dermed bedre tilgangen til hovedbygget. Rådmannen ser at det omsøkte tilbygget bryter med nabobebyggelsen, men mener at de nevnte hensynene bør tillegges større vekt og at dispensasjon bør gis. Saken legges fram for eventuell uttalelse for Kommunalt råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne i møte Den fremmes deretter til utvalg for plan, miljø og teknikk for avgjørelse. Søknad om rammetillatelse blir behandlet administrativt. Utredning: Plangrunnlag: Søknaden gjelder eiendommen gnr 1 bnr 104, St. Marie gate 109 og på gnr 1 bnr 1859, St. Marie gate 107. Eiendommen er i kommunedelplan for Sentrum (Sentrumsplanen) avsatt til sentrumsformål. Tiltaket er i strid med planen og er avhengig av at det gis dispensasjon fra sentrumsplanens bestemmelser 2.16 og Begge bygårdene ble bygget opp igjen ca etter bybrannen i 1857 eller Eiendommene er en del av bystrukturen som ble regulert i 1839/1840 og den gamle kvartalsoppdelingen i sentrum fra Bygårdene er sentralt plassert i bykjernen, begge i Riksantikvarens NB! Register hvor området er en del av aksene mellom kirkeruinen ved Borgarsyssel og Tune kirke. Begge bygningene har tydelige bygningselementer fra sveitserstilen. Bebyggelsen kjennetegnes med lave, to etasjers bygårder oppført i tre og med markert takflate. Beskrivelse av omsøkt tiltak: Søknaden består av flere tiltak. Tiltakshaver ønsker å rehabilitere/tilbakeføre fasadene til begge bygårdene og gjøre noen mindre fasadeendringer. Det er søkt om oppføring av takopplett. Videre ønsker tiltakshaver å rive og gjenoppføre tilbygget mellom St. Mariegate 107 og Glengsgata 31. Det er den delen av søknaden som omhandler oppføring av tilbygg, og som utløser krav om dispensasjon, som blir behandlet her. Eksisterende tilbygg er oppført i én etasje og ble oppført i Tilbygget har ikke vernekvaliteter i seg selv, men utgjør en del av en sammenhengende fasade med vernegrad. Eksisterende tilbygg underordner seg og tar opp i seg elementer fra St. Marie gate

3 Det omsøkte tilbygget vil bryte markant med den eksisterende trehusbebyggelsen. Tilbygget har en bredde på bare 5,5 meter og er et såkalt infill-prosjekt mellom eksisterende bebyggelse. Søker opplyser at tilbygget vil inneha inngang til kontorlokaler i 2. og 3. etasje og løse tilgjengelighetskravene for alle etasjer. Varelevering og søppelhåndtering vil bli ivaretatt i tilbygget. For dette kvartalet åpner sentrumsplanen for en gesimshøyde på 7,5 meter og en mønehøyde på 11,5 meter. Gesimshøyde på det omsøkte tilbygget er inntegnet til 12 m og et tilbaketrukket «møne» er inntegnet på 14 m. Videre har sentrumsplanen 2.21 en bestemmelse om at bebyggelsen skal plasseres i eiendomsgrense mot gate eller følge fasaderekkens overordnede plassering. Det omsøkte tilbygget trekkes 1,2 meter fra eksisterende fasadeliv. Tilbygget utløser dispensasjon fra sentrumsplanens høydebestemmelser og bebyggelsesstruktur. Det er i tidligere saker gitt dispensasjon fra disse bestemmelsene. Vurderingstemaet i denne saken er derfor ikke knyttet primært til bebyggelsesstrukturen eller byggehøyden som sådan, men til utformingen av tilbygget og hvordan tilbygget tilpasser seg de eksisterende omgivelsene. Dispensasjon: Det er i brev datert den og i brev datert den søkt om dispensasjon fra sentrumsplanens bestemmelser 2.16 og 2.21 jf. pbl Etter pbl. 19-2, kan rådmannen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Rådmannen kan sette vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, jordvern, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurdering av om det skal gis dispensasjon fra planer, skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Rådmannen bør heller ikke dispensere fra planer, når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Nabovarsel: Det er sendt nabovarsel. Rådmannen har ikke mottatt merknader til tiltaket. Søkerens begrunnelse: Dispensasjon fra sentrumsplanens bestemmelse 2.16 om byggehøyder begrunnes blant annet med at det nye tilbygget skal fungere som vertikal kommunikasjon mellom de to bygningene i St. Marie gate 107 og 109. Tilbygget vil inneholde inngang til kontorlokaler i 2. og 3. etasje og løse tilgjengelighetskravene for alle etasjer. Varelevering og søppelhåndtering vil bli ivaretatt i tilbygget. Det vil være fellesarealer som møterom og spiserom i tilbygget som vil gi en interaksjon med forbipasserende. Gesimshøyden på tilbygget er inntegnet til 12 m og et tilbaketrukket «møne» er inntegnet på 14 m. Søker skriver at høyden på tilbygget vil tilsvare bygget vis a vis i Glengsgata og det vil ikke oppfattes eller skygge for noe i St. Marie gate. De ønsker å skape en attraktiv og moderne handlegate som er innbydende for store leietakere og kunder. Dispensasjon fra bebyggelsesstruktur begrunnes med at det vil skape et brudd i kvartalets fasadeliv og at det vil gi rom til de to gamle trebygningene på hver side av det nye tilbygget. Det vil skape et viktig skille mellom nytt og gammelt. Søker anser at dette er i tråd med 3

4 sentrumsplanens bestemmelser om formspråk hvor tiltak som berører verneverdig bebyggelse skal ivareta hensynet til møtet mellom gammelt og nytt. Uttalelse fra andre myndigheter: Saken er i brev datert sendt Østfold fylkeskommune v/fylkeskonservatoren for uttalelse, jf. pbl Fylkeskonservatoren kom med sin uttalelse til tiltaket i brev datert De skriver blant annet følgende: «( ). Tiltaket ligger innenfor Riksantikvarens NB! Registeret, der aksene langs Sandesundsgate og St. Maries gate er oppført som et område med nasjonale verneinteresse. I Riksantikvarens begrunnelse står det: Nasjonal interesse. Delområdet bærer strukturene fra gjenreisningsplanen fra 1839, med aksene i sentrum omgitt av kvartalsstruktur. Planen er et tidlig eksempel på et slikt helhetlig grep i byplansammenheng, og er av nasjonal interesse. ( ). For å ivareta og bevare de historiske kulturmiljøene har Riksantikvaren utarbeidet en Veileder for NB! Områdene. ( ). Våren 2017 kom Riksantikvarens bystrategi for historiske byer. Strategien sier bl.a. at Ivaretagelse av byens historiske egenart og verdi må både baseres på bevaring av eldre bebyggelse og på at man ved nye tiltak viderefører de egenskapene og kvalitetene som kjennetegner det historiske bymiljøet. Den sier videre at kontrasterende uttrykk skal unngås i et enhetlig kulturmiljø. Riksantikvaren anbefaler derimot at nye tiltak innordner seg eksisterende bebyggelse, bl.a. høyder og volum. Og at god formgiving, materialvalg og farger skal sikre samspill mellom nytt og gammelt. ( ). Beskrivelse Begge bygårdene er SEFRAK-registrerte og i matrikkelen står det at bygningene er oppført i ( )., mens tilbygget ble oppført i Eiendommene er en del av bystrukturen som ble regulert i 1839/1840 og den gamle kvartalsoppdelingen i sentrum fra Bygårdene er sentralt plassert i bykjernen, begge i NB! Området som en del av aksene mellom kirkeruinen (v/ Borgarsyssel) og Tune kirke. Bygningene er oppført i laftekonstruksjon med noe reisverk og er kledd med stående trepanel. Nr 107 har delvis valmtak mens nr 109 har saltak, begge dekket med teglstein. Bygningen har tydelige bygningselementer fra sveitserstilen, som kjennetegnes med utskjæringer på bjelkeender, store takutspring, rik detaljering på vindus- og døromramming. Oppføringen av St. Marie gate faller sammen med den første byutviklingen i Sarpsborg på 1800-tallet, og sveitserstilen var en utbredt stil. Bebyggelsen kjennetegnes med lave, to etasjes bygårder oppført i tre og med markert takflate. Vurdering Eksisterende tilbygg Eksisterende tilbygg i St. Marie gate 107 som ble oppført i 1983 har ingen stor historiske verneverdi, men er godt tilpasset hovedbygningen. Tilbygget kan vurderes revet, men dette er avhengig av hva som blir oppført i stedet. Nybygg dispensasjon I dispensasjonssøknaden begrunnes avvik fra høydebestemmelsene i kommunedelplanen med at bygningen visa har denne høyden og at det nye infilbygget ikke vil oppfattes eller kaste skygger. Ut over dette er det ikke gitt konkrete 4

5 begrunnelser for at nybygget skal være 3,5 m høyere enn gjeldende plan tillater, utover at et moderne bygg i kontrast til nabobygningene vil gi et rikere liv til fasaden og bymiljøet. Fylkeskommunen er opptatt av at byens karakter og identitetsskapende elementer skal ivaretas og styrkes, og deler ikke søkers oppfatning om at viste nybygg vil bidra til å berike de historiske omgivelsene. Fylkeskommunen anser i stedet at nybygget vil fremstå som et uheldig brudd med den historiske bygningsrekken, med manglende tilpasning til nabobygningenes høyde, utforming og materialbruk, som anses som nødvendig for å ivareta områdets karakteristiske trehusmiljø i sentrum. Nybygget vil fremstå som svært dominerende og fremmedartet i gateløpet. Riksantikvarens (RA) signaler om oppføring av nybygg i historiske omgivelser er tydelige i RAs nye bystrategi, der det ikke anbefales kontrasterende bygninger i historiske områder. Begrunnelsen er at denne type arkitektur forringer kulturmiljøet, ved å spille solo når de står alene og medvirker til å tappe miljøet for historiske særpreg. Kommunen har gjennom bestemmelsene i kommunedelplanen signalisert at vernet står sentralt i bykjernen, og har derfor i bestemmelsene stilt krav til byggehøyde, målestokk, materialbruk og at samspillet mellom nytt og gammelt er viktig. Etter Fylkeskommunens vurdering vil hensynet bak planen det søkes dispensasjon fra bli vesentlig tilsidesatt om det gis dispensasjon. Grunnen er at omsøkte nybygg ikke vil tilføre stedet flere verdier enn det forringer. Vilkårene for å gi dispensasjon etter pbl 19-2 er etter Fylkeskommunens oppfatning ikke til stede. Tilgjengelighet I dispensasjonssøknaden står det at nytt tilbygg vil fungere som inngang til kontor i 2. og 3. etasje, og dermed også løse tilgjengelighetskravene for alle etasjene. Vi vil her gjøre oppmerksom på at det kan fravikes fra tilgjengelighet ved særlige grunner som f.eks. antikvariske bygninger. I omsøkte tiltak er det også vist at kun 1. etasje er tenkt for allmenheten. ( ) Videre arbeid Vi forutsetter at restaureringsarbeidet vil skje i dialog med Fylkeskommunen, og at dokumentasjon for tilbakeføring og bygningsarkeologisk kartlegging blir oversendt oss. ( ). Oppsummering Fylkeskommunen fraråder at det gis dispensasjon for å oppføre omsøkte nytt tilbygg på eiendommen i St. Marie gate 107 siden tiltaket vil gi store konsekvenser som forringer det historiske trehusmiljø oppført på 1800-tall.» Rådmannens vurdering: Hensynet bak bestemmelsen om byggehøyder og plassering er i hovedsak å sikre kvalitet på byrom. Kvartals- og gaterommene skal ha gode proporsjoner og solforhold. Bestemmelsen om bygningenes høyder skal sikre lys, luft og kvalitet for uteopphold mellom bygningene. Tiltakshaver ønsker å rive og gjenoppføre tilbygget mellom St. Marie gate 107 og Glengsgata 31. Tilbygget er fra 1983 og ikke vernet som sådan, men utgjør en del av det samlende fasadelivet fra St. Marie gate 109 til og med Glengsgata 29. Hele denne delen av kvartalet er inntatt i verneverdivurdering i sentrum og gitt vernegrad 2. Også i arbeidet med fremtidig sentrumsplan er dette kvartalet videreført for vern. Fylkeskonservator er ikke negativ til å rive tilbygget, men skriver at «det avhenger av hva som kommer opp». 5

6 Det omsøkte tilbygget representerer et markant brudd fra det eksisterende. Tradisjonelt har det vært et ideal at tilbygg skal skape en tydelig kontrast til det eksisterende og ikke «kopiere» stilart gjennom materialbruk og utsmykning. Arkitekter har etterstrebet å skape et tydelig skille mellom gammel og nytt. For frittstående bygninger har eksempelvis nytt blitt bundet sammen med det gamle gjennom en såkalt megler en bygningsdel som fungerer som en «bro» mellom nytt og gammelt. Det gjeldende tilbygget er et infill-prosjekt med en bredde på bare 5,5 meter. Det nye «lirkes inn» mellom det gamle og det er ikke plass til noen form for brobyggende elementer. Kontrasten blir ekstra tydelig ved at det er så trangt. Fylkeskonservatoren viser til Riksantikvarens nye bystrategi og at kontrasterende uttrykk må unngås i et enhetlig bymiljø. Riksantikvarens nye bystrategi representerer en ny måte å tenke tilpasning av nybygg på; mens man før ønsket å skape et tydelig brudd til det eksisterende ønsker man nå en mer nennsom tilpasning der nybygg i større grad innordner seg det eksisterende. Ansvarlig søker er klar på at tilbygget bryter med det eksisterende. Det heter i søkers begrunnelse at "(...)tilbygget har en moderne karakter, og skiller seg tydelig fra de eksisterende bygningene. Dette vil bli et moderne infill-prosjekt i Glengsgata, og gi de nye lokalene i St. Marie gate 107 og 109 en moderne kontrast og attraktivitet." Fylkeskonservatoren skriver i sin uttalelse tvert i mot at "...denne type arkitektur forringer kulturmiljøet, ved å spille solo når de står alene og medvirker til å tappe miljøet for historiske særpreg." Rådmannen er usikker på hvorvidt et slikt infill-prosjekt bør skape så tydelig kontrast som det omsøkte, eller om et slikt tilbygg bør søke å underordne seg det eksisterende i større grad. Tilbygget har store glassflater noe som åpner for aktivitet og samspill mot byrommet utenfor. Rådmannen mener de store glassfasadene gir et positivt bidrag til bybildet. Hensikten med tilbygget er å etablere heis som vil gi en mer lettvint varelevering til 1. etasje og sikre tilgjengelighet til 2. og 3. etasje. Høyden er nødvendig for å romme teknisk rom for heissjakten. Rådmannen mener det er viktig å legge til rette for utvikling av sentrum og å sikre at det legges til rette for næring i byens viktigste handelsgate. Moderne lokaler med moderne fasiliteter er en forutsetning for å tiltrekke seg attraktive leietakere som kan bidra positivt til et levende og levedyktig sentrum. Det vil være vanskelig å opprettholde sentrum som et tyngdepunkt for handel og kontorarbeidsplasser dersom det ikke gis muligheter for å utvikle og tilpasse bygningsmassen. Videre mener rådmannen det er viktig å sikre tilgjengelighet til eksisterende bygninger i bykjernen der dette er mulig. Rådmannen har forståelse for Fylkeskonservatorens betenkeligheter. Samtidig mener rådmannen at den kontrasten nybygget gir er akseptabel, og at nybygget gjennom sin tilbaketrukne fasade fremhever de historiske nabobyggene. Konklusjon: Rådmannen kan ikke finne at hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Rådmannen konkluderer etter en samlet vurdering med at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene og at dispensasjon dermed kan gis. Konsekvenser økonomi, miljø og folkehelse: Økonomi: Ingen Miljø: 6

7 Ingen Folkehelse: Ingen 7