Ytrebygda Gnr 107 Bnr 33, Espehaugen Øst. Reguleringsplan. Arealplan-ID FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: /40 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: CHHJ Dato: Ytrebygda Gnr 107 Bnr 33, Espehaugen Øst. Reguleringsplan. Arealplan-ID FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN Innledning Opus Bergen AS fremmer på vegne av Lønningen Utviklingen AS planforslag for et område ved Espehaugen i Ytrebygda bydel. Planområdet grenser mot næringsområder i sør og vest. Mot nord og øst ligger større grøntområder og Vestratjørna, og i sørøst ligger flere eksisterende boliger. Veitilkomst inn i planområdet er i dag fra Fleslandsveien mot nord, og fra Espelandsveien mot sørøst. Planområdet har en lengre avgrensning mot sørvest for å regulere ny veitilkomst fra veien Espehaugen. Formålet med reguleringsplanen (figur 1) er å legge til rette for arealkrevende næringsvirksomhet med kombinert formål BKB industri/lager, i tråd med Kommundelplan for Birkeland, Liland, Ådland og Espeland (KDP BLÅE, ). Det foreslås 4 delfelt (BKB1-4) med utnyttelsesgrader på maksimalt % -BRA = 100 % og maks tillatt byggehøyde 16 meter over ferdig planert terreng. Parkering foreslås løst på bakkenivå mellom og foran bygg. Figur 1 (Venstre): Plankart datert Figur 2 (Høyre): Dagens situasjon med plangrense og markering av grønne korridorer. Planområdet er på ca. 60 daa og omfatter store deler av eiendommen gnr. 41, bnr. 973 som i dag består av gårdsbruk med fulldyrka jord og gartneri med driftsbygg og veksthus. Eiendommen består av to bolighus, hvor Fleslandsveien 56 ligger innenfor planområdet, og Espelandsveien 61 med gårdstun ligger utenfor planområdet (figur 2). For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse. 1 Plan-Id, , vedtatt Side 1 av 15

2 Historikk Første oppstartsmøte ble avholdt , og varsel om planoppstart deretter kunngjort 19. og Planprosessen ble deretter avsluttet før det ble avholdt nytt oppstartsmøte Planprosessen har underveis blitt lagt i bero i påvente av avklaring og vedtak av arealformål i KDP BLÅE. Nytt varsel om oppstart ble kunngjort og Figur 3 (Venstre): Planområde til varsel om oppstart. Figur 4 (Høyre):Redusert planområde ved innlevering til 1.gangsbehandling. Planområdet er underveis blitt redusert fra 88 daa til 60 daa etter varsel om oppstart. Areal med gårdstun og eksisterende 6 boligeiendommer i sørøst er tatt ut av planområdet, og areal for ny veitilkomst mot sørvest er tatt ut siden ny reguleringsplan for Espehaugen har regulert inn deler av nødvendig ny veitilkomst. Figur 5: Flyfoto av dagens situasjon sett fra sør. Boligeiendommene mot sørøst (rød ring) ligger innenfor I/L4 i KDP BLÅE, men i merknad til oppstart har de meldt inn at de ønsker fortsatt å bo i området. I denne planen er planområdet redusert for å holde eksisterende boligeiendommer utenfor planen. Planforslaget innebærer at de sørøstlige delene av I/L4, som i dag består av boliger, ikke blir regulert til industri/lager som varslet til planoppstart. Fagetatens kommentarer Fagetaten vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for å sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Vi slutter oss i utgangspunktet til hovedformålet (Kombinert formål BKB Industri og lager) og hovedgrepet i planforslaget. Sakens mest sentrale/aktuelle problemstillinger omfatter Hovedformål, Naboforhold, Trafikkforhold, Grønnstruktur og Naturmangfold, og kommenteres av Fagetaten under. Øvrige aktuelle tema Side 2 av 15

3 anser vi som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse. Hovedformål Hovedformålet med planen er å legge til rette for arealkrevende næringsvirksomhet med tilhørende infrastruktur. Planforslaget har fire næringsfelt BKB1-4 med kombinert formål industri og lager. Adkomst til planområdet skal skje fra Fleslandvegen i nord, via veien Espehaugen i vest og inn på ny tilkomstvei fra sørvest. Deler av tilkomstveien er allerede regulert i reguleringsplan for Espehaugen 2, og planforslaget regulerer denne veien videre inn til planområdet som f_skv sammen med fortau f_sf. Eksisterende tilkomstveien med direkte avkjøring fra Fleslandvegen mot nord i planområdet, omreguleres til gang- og sykkelvei f_sgs1 med videre forbindelse mot øst med f_sgs2. Den eksisterende kollen Orrtua reguleres til grønnstruktur G3. Grønnstruktur i KDP og eksisterende reguleringsplaner mot sør omreguleres til bebyggelsesformål BKB2, og tilsvarende grønnstruktur mot vest reduseres pga ny veitilkomst fra sørvest sammen med omregulering til bebyggelsesformål BKB1. Overordnede planer I gjeldende Kommuneplanens arealdel for Bergen (KPA 2010) er hele planområdet avsatt som LNF område, samt grønnstruktur som «buffer» mot næringsområdene (bebyggelse og anlegg) mot sør og vest (figur 6). Mot øst grenser planen til et større LNF-område. Figur 6 (Venstre): KPA 2010 og planområdet. Figur 7 (Høyre): KDP BLÅE og planområdet. I forslag til ny KPA 2016 er området tatt ut pga KDP BLÅE (figur 7). I Kommunedelplanen er planområdet avsatt til industri og lager I/L4, samt grønnstruktur som "buffer" mot næringsområdene I/L3 mot sør og vest, tilsvarende som i KPA Planforslaget er i samsvar med overordnede planer, unntatt omregulering av grønnstruktur og næringsareal, se kommentarer under. Reguleringsplaner Planområdet er i all hovedsak uregulert, tilsvarende de større LNF-områder i øst, men mindre deler av planområdet omfatter to eksisterende reguleringsplaner mot sørvest. Eldre reguleringsplan for Espehaugen industriområde 3 fastsatte opprinnelig de grønne korridorer 2 Plan-id Plan-id Vedtatt Side 3 av 15

4 mellom næringsfelt (figur 8). Nyere reguleringsplan for Espehaugen 4 regulerer området sørvest for planområdet til kombinerte formål industri og lager og fastsetter nye veiløsninger (figur 9). Grønnstrukturer mellom næringsområdene videreføres her med reduserte bredder og sammenhenger. Planforslaget er i samsvar med reguleringsplaner, bortsett fra at regulert veitilkomst mot sør i reguleringsplan for Espehaugen flyttes noe mot vest, slik at veien kan forlenges videre inn til planområdet. Regulert veiareal i reguleringsplan for Espehaugen foreslås omregulert til BKB4 industri/lager, mens regulert grønnstruktur omreguleres til ny vei f_skv, se drøfting under. Figur 8 (Venstre): Plan-id Figur 9 (Høyre): Plan-id Omregulering av grønnstruktur og næringsareal Planforslaget er i hovedsak i samsvar med nylig vedtatt KDP BLÅE, men næringsareal og formålsgrenser er utvidet sammenlignet med KDP. Det innebærer konkret at felt BKB1 overskrider I/L4 og reduserer grønnstrukturen mot vest, og BKB2 utvides mot sør slik at hele grønnstrukturen omreguleres til næringsareal. I tillegg reduseres grønnstrukturen mot sørvest som følge av ny veitilkomst, og ved at deler av grønnstrukturen foreslås omregulert til BKB4. Foreslåtte omreguleringer innebærer avvik sammenlignet med grønnstruktur og næringsarealer i KDP BLÅE (figur 11). Samtidig legger planforslaget til rette for at den naturlige kollen Orrtua blir bevart gjennom omregulering til Grønnstruktur G3. Bevaringen begrunnes med at Orrtua er et viktig naturlig landskapselement i området, og fordi planforslaget reduserer arealet til grønnstruktur på andre mindre områder knyttet til BKB1, BKB2 og BKB4. Reguleringsbestemmelser til KDP BLÅE fastslår i 28.3 at Grønnstrukturer skal bevares, men åpner samtidig for at formålsgrenser kan justeres og optimaliseres gjennom reguleringsplan. Forslaget om å regulere ny tilkomstveien f_skv mot sørvest innebærer at ca m Grønnstruktur i KDP omreguleres til vei og fortau. Utvidelse av næringsareal mot vest og mot sør på eiendommen 107/558 innebærer at 2875 m 2 grønnstruktur i KDP omreguleres til industri/lager. Bevaringen av Orrtua innebærer samtidig at ca m 2 næringsareal i KDP omreguleres til grønnstruktur. Hvis man ser bort fra regulering av ny vetilkomst, så reguleres ca m 2 mer til Grønnstruktur enn i overordnet plan (KDP BLÅE). Samlet sett inklusive regulering av ny veitilkomst, så reguleres ca. 780 mindre grønnstruktur enn i KDP. 4 Plan-id Vedtatt Side 4 av 15

5 Figur 10: Utsnitt av KDP BLÅE med markering av hvor planforslagets regulering til industri/lager avviker med formål grønnstruktur i KDP BLÅE, vist som gult stripete areal. Fagetaten støtter i hovedsak denne omregulering mellom næringsareal og grønnstruktur, og vurderer det som i samsvar med bestemmelser i KDP BLÅE, men har følgende kommentarer: 1. Bevaring av Orrtua er positivt, og anbefales av fagetaten: o Dette er en av få naturlige terrenghøyder og høyeste punkt i området. o Orrtua har gamle eiketrær og jordnøtteng på sørsiden av kollen. o Men det må fastsettes byggegrense mellom BKB2 og Orrtua på G3. 2. Omregulering av grønnstruktur mot vest til BKB1 anbefales ikke: o En omregulering vil redusere bredden og kvaliteten på forbindelsen mellom større grøntområder i nord og mot Orrtua. 3. Omregulering av grønnstruktur til BKB4 og ny veitilkomst SKV og SF mot sørvest støttes: o Ny veitilkomst vurderes som nødvending. o Reguleringsplan for Espehaugen har allerede redusert store deler av denne delen av grønnstrukturen. 4. Omregulering av grønnstruktur mot sør til BKB2 kan aksepteres, men må reduseres mot øst og vest: o Omregulering muliggjør at I/L3 og I/L4 kan drives og utvikles i sammenheng. o Reguleringsplan for Espehaugen har allerede kuttet forbindelsen mot øvrig grønnstruktur gjennom omregulering av 107/453 til I/L9. o Fagetaten anbefaler at omreguleringen begrenses mot eksisterende boliger mot øst (107/263), og mot Orrtua mot vest. For eksisterende boliger mot sørøst danner dagens skog og vegetasjon på 107/558 en viktig buffer mot næringsområdet. Av hensyn til gamle eiketrær på 107/453 og jordnøtteng på sørsiden av Orrtua, er det viktig at ny utbygging ikke kommer for tett opp mot lokaliteten da det kan ha en negativ innvirkning. Kommentarer med anbefalinger er vist på illustrasjoner under (figur 12 og 13). Side 5 av 15

6 Figur 11 (Venstre): Utsnitt av plankart med rød markering av arealer som ikke anbefales omregulert fra grønnstruktur til industri/lager. Øvrig omregulering støttes av fagetaten, og er vist med grønn markering. Figur 12 (Høyre):Rød ring markerer jordnøtteng på sørsiden av Orrtua, og blå ring markerer gamle eiker. Utnyttelsesgrad Planforslaget har fire næringsfelt BKB1-4 med kombinert formål industri og lager. Feltene har maks tillatt utnyttelsesgrad % -BRA = 100 % og maks tillatt byggehøyde 16 meter over ferdig planert terreng. Felt BKB1-4 har et samlet areal på ca m2, slik at utnyttelsesgraden åpner for opp til m2 BRA. Illustrasjonsplanen (figur 7) viser en mulig utnyttelse av tomten med 6 bygg, sammen med overflateparkering. Felt BKB4 er vist med «Udefinert terreng istedenfor næringsbygg, selv om området har samme utnyttelsesgrad som øvrige felter. Bruken av dette arealet er uklart, og må illustreres til 2.gangsbehandling. Figur 13: Illustrasjonsplan datert Side 6 av 15

7 Reguleringsbestemmelser 3.1 fastslår at Bruksarealet kan regnes uten tillegg for tenkte plan. Dette er i samsvar med Veileder til Grad av utnytting H-2300 B 5.4, men medfører stor usikkerhet rundt hvor stor bygningsmasse planforslaget egentlig åpner for. Dersom nye næringsbygg etableres som åpne haller uten innvendig etasjeinndeling, åpner en utnyttelsesgrad på % -BRA = 100 % for at hele tomten eller hvert felt i prinsippet kan bebygges med et stort volum på 16 m byggehøyde. Planforslaget har lagt til grunn parkeringsdekningen i KPA 2010 sin parkeringssone P4 med bestemmelser i 15 som fastsetter maks 8 bilparkeringsplasser pr m2 med formål industri, og maks 6 bilparkeringsplasser pr m 2 med formål lager. Siden fordelingen mellom industri og lager ikke er fastsatt i planforslaget, så omtaler planbeskrivelsen hvordan et gjennomsnitt på 7 p-plasser for fremtidig næringsvirksomhet gir totalt 260 plasser. Illustrasjonsplanen viser antall p-plasser som samsvarer med disse tallene. En annen fordeling mellom næringstypene industri og næring vil imidlertid gi andre tall for maks antall p-plasser, dvs mellom 222 og 295 plasser. Illustrasjonsplanen viser dermed ikke en reell maks utnyttelse iht plankart og reguleringsbestemmelser. Ifølge planbeskrivelsen viser illustrasjonsplanen en mulig utnyttelse av tomten, dvs at illustrasjonsplanen verken er juridisk bindende eller retningsgivende. I følge Bergen kommune sin kravspesifikasjon til utarbeidelse av komplette reguleringsplaner, skal illustrasjonsplaner vise maksimal utnyttelse slik dette er angitt på plankartet/ i bestemmelsene. Det skal ikke være motstrid mellom illustrasjonsplan og plankart/bestemmelser. I følge gjeldende KPA 2010 og H-2300 B skal alt parkeringsareal tas med i beregning av bruksareal. Dette er vesentlig for å opplyse saken, og gi offentlige myndigheter og private parter mulighet til å vurdere planforslaget og komme med merknader og uttalelser til offentlig ettersyn. Illustrasjonsplan viser heller ikke areal for lastebiler med snu og oppstillingsplasser. Dette vurderes ytterligere å utfordre foreslått utnyttelsesgrad. Basert på tall fra illustrasjonsplan og planbeskrivelsen, har fagetaten gjort en vurdering av hvor stor utnyttelssgrad planforslaget egentlig åpner for, gitt at bruksarealet regnes uten tillegg for tenkte plan, iht bestemmelsene. Ifølge tabellen under viser illustrasjonsplanen en alt for lav utnyttelsesgrad, hvor BKB1 har % -BRA = 40 %, BKB2 har % -BRA = 30 % og BKB3 har % -BRA = 70 %. Felt: Areal: Antall P- plasser P-areal (12,5m 2 per plass) BYA m2 bygg Sum P- areal og BYA m 2 Tilsvarer %-BRA * BKBK m m m m 2 ca. 40 % BKBK m m m m 2 ca. 30 % BKBK m ,5 m m m 2 ca. 70 % BKBK m m 2 0 m 2 0 m 2 0 % Sum: m m m m 2 Ca. 40 % * Omregning fra BYA m 2 til %-BRA har ikke inkludert fratrekk av areal til yttervegger. Fagetaten krever at planforslaget til 2.gangsbehandling avklarer størrelsen på faktisk planlagt næringsbebyggelse, og at dette reguleres gjennom fastsetting av byggegrenser og realistisk utnyttelsesgrad, samt at illustrasjonsplaner viser faktisk maksimal tillatt bebyggelse. Fagetaten vurderer at en realisering av maksimalt tillatt parkeringsplasser i foreliggende planforslag vil utfordre utnyttelsesgraden, og det anbefales å redusere maks tillatt p-plasser i Side 7 av 15

8 tråd med Bystyret sitt prinsippvedtak om parkering 5 hvor målet er å redusere parkeringsdekningen sammenlignet med i dag. Naboforhold Arealformål, utnyttelsesgrad og byggehøyde i planforslaget samsvarer med nylig vedtatt KDP BLÅE. Merknader fra naboer til oppstart understreker imidlertid at det ikke er ønskelig med mer utbygging av næringsvirksomhet i området pga støy, lukt, og forurensende utslipp. Naboer ønsker skjerming med jordvoller, samtidig som de ønsker å ta vare på eksisterende terreng i området. Arealbruken er i utgangspunktet avklart gjennom KDP BLÅE, og samsvarer i tillegg med Strategisk temakart for Bergen hvor området er avsatt som arealkrevende næring. Det strategiske temakartet omfatter 7 områder for kompakt byutvikling (oransje farge på figur 14), og 7 utenforliggende områder for arealkrevende virksomhet som industri og lager (blå farge på figur 14). I vedtaket til saken fremgår det i punkt 2 at «Temakartet BERGEN 2030 skal gi føringer for utarbeidelse av arealdelen og være retningsgivende for saksbehandling av arealrelaterte saker i kommende planperiode.» Figur 14 (Venstre): Strategisk temakart Bergen Figur 15 (Høyre): 3D illustrasjon av planforslag sett fra sør mot nord. Fagetaten støtter arealformål og hovedgrep i foreliggende planforslag, men anbefaler samtidig at byggehøyder bearbeides for å sikre større grad av hensyn mot eksisterende boligbebyggelse utenfor planområdet. Byggehøyder og volum vurderes som for massive mot naboer i sørøst (figur 15). KDP BLÅE er en overordnet plan, og en detaljreguleringsplan må i større grad vurdere hensyn og tilpasninger mot lokale forhold. Planforslaget regulerer inn byggegrense og stiller rekkefølgekrav i 7.3.om opparbeidelse av fysisk skjerm (gjerde, vegetasjon etc) som buffer mot tilgrensende boligeiendommer mot sørøst, samt rekkefølgekrav om opparbeidelse av grønn buffersone på G2 mot vest. Dette er positivt, siden det både ivaretar innspill fra naboer til planoppstart, og er i tråd med KPD BLÅE reguleringsbestemmelser 23.3: «Innenfor næringsformål skal det avsettes buffersoner mot eksisterende boligbebyggelse, skoler og barnehager.» Området sør for Orrtua på G2 og f_skv er i dag delvis benyttet til deponering av jordmasser, og blir slik sett ryddet opp med rekkefølgekrav til G2. Men reguleringsbestemmelser må også ha krav til håndtering og etterbruk av jordmasser, se avsnitt under om Grønnstruktur. 5 Bystyret sak 23-17, vedtatt Bystyret sak , vedtatt Side 8 av 15

9 Samtidig er det foreslått en varierende byggegrense mot de forskjellige boligeiendommene. Det er foreslått 10 m byggegrense på østsiden av BKB2-3 mot bolig og gårdstun på Espelandsveien 61, mens det er satt av byggegrense på 8 m på sørsiden av BKB2 og kun 4 m byggegrense på vestsiden av BKB2 mot 107/264. Fagetaten anbefaler at det settes av like stor byggegrense med 10 m mot alle tilgrensende boliger, samt at det reguleres inn en buffer med eget formål vegetasjonsskjerm mot naboer. Den foreslåtte byggehøyden på 16 meter over ferdig planert terreng medfører at nye næringsbygg får en byggehøyde på ca. k (figur 17). Orrtua har en høyde på ca. k mens boliger og gårdstun på Espelandsveien 61 har en høyde på ca. k Fagetaten anbefaler at nye næringsbebyggelse trappes ned mot vest og øst, slik at byggehøyden på vestlig fasade ikke er høyere enn Orrtua og at byggehøyden på østlig fasader ikke er høyere enn Espelandsveien 61. Dette begrunnes med KPA 2010 sine reguleringsbestemmelser 6 Byforming og arkitektur. Det er utarbeidet snitt som viser eksisterende terreng, planlagt terreng og illustrerte nye bygg og eksisterende bygg (figur 16). Plankart fastsetter maks byggehøyde til 16m, og reguleringsbestemmelser fastsetter at maks byggehøyde regnes over ferdig planert terreng. Reguleringsbestemmelsene fastsetter imidlertid ikke at snitt er juridisk bindende eller retningsgivende. Kotehøyde på ferdig planert terreng er dermed usikker, og maks byggehøyde blir i prinsippet ikke fastsatt. Fagetaten stiller krav om at planert terreng fastsettes i reguleringsbestemmelser, eller maks byggehøyde angis som kotehøyde, for å sikre forutsigbarhet rundt hvilke byggehøyder planen faktisk tillater. Før 2.gangsbehandling bør det i tillegg også utarbeides perspektiver som viser planlagt utbygging sett fra naboeiendommer (figur 20). Figur 16: Snitt i retning vest-øst som viser Orrtua, forslag til ny næringsbebyggelse og eksisterende boliger ved Espelandvseien 61. Figur 17 (Venstre): Dagens situasjon sett fra vest mot boliger ved Espelandsveien 61. Figur 18 (Høyre): Dagens situasjon sett fra øst ved Espelandsveien 61 og inn mot planområdet. Side 9 av 15

10 Det er utarbeidet sol og skyggestudier (figur 15 og 16) som viser at ny næringsbebyggelse medfører noe skygge mot tilgrensende boliger på ettermiddag/kveld: 20. mars: o Kl.15 er det tilnærmet ingen skygge inn på boligeiendommer. o Kl.18 kommer skygge på store deler av utearealet til Espelandsveien 61 og mindre deler av uteareal til 107/263 og / juni: o Kl.18 kommer noe skygge på mindre areal av boligeiendommer. o Kl.20 kommer skygge på store deler av utearealet til Espelandsveien 61 og mindre deler av uteareal til 107/263 og / desember: o Kl.12 kommer ingen skygge inn på boligeiendommer. Figur 19: Sol og skygge for ny planlagt situasjon 20 mars. Figur 20: Sol og skygge for ny planlagt situasjon 20 juni. For å ivareta hensyn til naboeiendommer, anbefaler fagetaten at planforslaget reduserer byggehøyden og/ eller øker byggegrensen. Vi anbefaler i tillegg at det vurderes rekkefølge på utbygging, slik at området kan utbygges gradvis fra vest til øst for slik å forsinke og redusere negative konsekvenser for naboeiendommer mot sørøst. Det bes om tilbakemeldinger på dette til offentlig ettersyn, og vi vil ta endelig standpunkt til temaet før 2.gangsbehandling. Trafikkforhold Fagetaten støtter foreslåtte trafikkløsninger, og ser at planforslaget følger opp bestemmelser i KDP BLÅE 23.3 hvor det understrekes at I/L4 «skal tilknyttes overordnet vegnett med anlegg for gående og syklende langs atkomstveg.» Trafikkløsningene som foreslås innebærer at dagens hovedtilkomst til planområdet direkte fra Fleslandsvegen i nord blir erstattet med ny vei fra Espehaugen og ny tilkomstvei mot sørvest. Veien som reguleres i planforslaget med f_skv er en forlengelse av vei i reguleringsplan for Espehaugen. Side 10 av 15

11 Videre foreslås det at dagens kjørevei fra nord på Fleslandsveien blir regulert til gang- og sykkelvei, og stengt for trafikk ved utvidelse av Fleslandsvegen. Dette gjelder også for Espelandsveien 61, som vil måtte benytte eksisterende vei mot sørøst til Espelandsveien, tilsvarende som for andre boligeiendommer utenfor planområdet mot sørøst. Statens Vegvesen har underveis uttalt at de støtter en slik løsning. Grunneier av Espelandsveien 61 har kommentert at stenging av dagens kjørevei mot Fleslandsveien vil gi dårligere veitilkomst til gårdstunet enn i dag. Fagetaten anbefaler derfor at det før 2.gangsbehandling vurderes om den nye kjørevegen f_skv kan forlenges parallelt med f_sgs2 frem til Espelandsveien 61. Stenging av dagens lokale kjørevei mot nord gjør at trafikksituasjonen langs Fleslandsvegen blir mer oversiktlig og trafikksikker med færre kryss. Ny gang- og sykkelveier f_sgs1 og f_sgs2 og fortau f_sf bidrar til trafikksikker tilkomst for myke trafikanter gjennom planområdet og videre til overordnet veinett. I reguleringsbestemmelser er det stilt rekkefølgekrav om opparbeidelse av f_skv med tilgrensende fortau samt kobling med ny veitilkomst f_kv04 i reguleringsplan for Espehaugen. Fagetaten anbefaler at bestemmelser presiser at også fortau f_sf skal opparbeides med kobling med f_fta02 i reguleringsplan for Espehaugen. Det bør i tillegg stilles rekkefølgekrav som sikrer opparbeidelse av ny veitilkomst og fortau helt ned til veien Espehaugen o_kv02, dersom reguleringsplanen for Espehaugen ikke realiseres før utbygging på Espehaugen Øst. Planforslaget stiller rekkefølgekrav om opparbeidelse av nye gang- og sykkelveier f_sgs1 og f_sgs2, dette er positivt. Det er underveis i planprosessen vurderte ulike tilkomstsløsninger inn i planområdet fra sørvest (figur 20 og 21). Planforslaget har lagt til grunn en tilkomst på nordsiden av Orrtua. Fagetaten støtter dette siden det hensyntar gamle eiker og jordnøtteng på sørsiden av Orrtau, men anbefaler at traséen legges i litt større bue mot nordvest (figur 22) siden dette vil gi mindre terrenginngrep med skjæringer og ev. murer mot Orrtua, ref. KPA 2010 reguleringsbestemmelser 6. Anbefaler at avsettes bestemmelsesområde for midlertidig rigg og drift, for å sikre nødvendig areal til etablering av tilkomstvei f_skv. Figur 21 (Venstre): Forslag på ny veitilkomst på sørsiden av Orrtua. Figur 22 (Høyre): Forslag på ny veitilkomst på nordsiden av Orrtua. Det er avsatt areal til felles renovasjonsløsning på illustrasjonsplan, men dette er ikke sikret i reguleringsbestemmelser. Det er positivt med illustrert løsning, men vi anbefaler at felles løsning sikres i bestemmelser. Anbefaler at avsettes bestemmelsesområde for midlertidig rigg og drift, for å sikre nødvendig areal til etablering av tilkomstvei. Side 11 av 15

12 Naturmangfold Det er utarbeidet egen rapport med vurdering av planforslaget mot Naturmangfoldloven. Planforslaget vil redusere tilgjengelig åpen åkermark, som kan være negativt for flere fuglearter. Jordnøtteng ved Orrtua bevares i stor grad gjennom regulering av G3. Jordnøtteng er en sterkt truet vegetasjonstype, og ny utbygging må tilpasses denne. Bymiljøetaten har underveis uttalt at når området på Espehaugen gjennomgår en transformasjon fra kulturlandskap/skogsområder til mer og mer næringsbebyggelse, vil det være verdifullt å ta vare på gjenværende store og gamle trær og vegetasjon. Jo mindre natur det blir i et område, jo viktigere vil enkelte naturelementer slik som store trær bli for det totale naturmangfoldet i området. Uttalelsen støtter planforslagets bevaring av Orrtua som grønnstruktur, samt fagetatens anbefaling om å bevare mere areal på sør og nordvestsiden av Orrtua til grønnstruktur, blant annet av hensyn til jordnøtteng, jfr. figur 12. Det går flere hjortetråkk i skogsområdet i vest og nord, og en utbygging vil redusere deres funksjonsområde. Planforslaget har bestemmelser i om at det skal vurderes grønne tak på bygninger innenfor planområdet. Fagetaten ser at dette er en ren videreføring av samme bestemmelse i KDP BLÅE 22, og anbefaler at planforslaget i stedet stiller krav om at all ny næringsbebyggelse i planområdet skal ha grønne tak dekket av biologisk materiale (sedum/mose eller lignende). Dette begrunnes både med at grønne tak fordrøyer store mengder nedbør, samt at dette vil være positive avbøtende tiltak siden planforslaget har negative konsekvenser for naturmangfold. Grønnstruktur Planområdet består i dag av fulldyrket jord (figur 22) som ifølge arealanalysen er et A- verdiområde. Nedbygging av fulldyrket jord er negativt, og fagetaten anbefaler at det gjøres vurderinger på om matjorden kan flyttes eller håndteres på annen måte. Forslag til ny KPA 2016 har bestemmelser og retningslinjer om massehåndtering, som skal sikre at jordressurser som bygges ut, tas vare på og brukes til jordbruksformål andre steder: 24 punkt 1: «Jord som fjernes fra dyrka mark skal ikke disponeres slik at den gjøres permanent utilgjengelig eller uegnet for jordbruksformål.» Side 12 av 15

13 Etat for Landbruk har uttalt i en annen plansak at det i reguleringsplaner der fulldyrket jord, overflatedyrket jord og innmarksbeite (AR5- kommunens arealressurskart) reguleres til bygg og anlegg/næring, så må det legges inn bestemmelser som sikrer at jordressursene ivaretas på en fornuftig måte ved å flyttes til et annet område, og at utbygger skal presentere en plan for dette. Fagetaten støtter uttalelsen og forventer at dette følges opp til 2.gangsbehandling. Massebalansen i reguleringsplanen gir m 3 i underskudd i bygeområdet, og m 3 i overskudd ved ny tilkomstvei, som samlet sett medfører 5200m 3 med overskudd. Jordmasser er ikke tatt med i masseberegning. Det bør settes byggegrense på BKB1 inntrukket fra formålsgrensen mot G1, for å sikre at det ikke gjøre inngrep på G1. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet (BKB industri/lager) og hovedgrepet i planforslaget. Vi har imidlertid noen merknader. Hovedsakelig gjelder dette følgende forhold: Omregulering av grønnstruktur mot vest til BKB1 anbefales ikke. Omregulering av grønnstruktur mot sør til BKB2 kan aksepteres, men området rett sør for Orrtua på G3 og området mot eksisterende boliger mot øst (107/263) beholdes som grønnstruktur iht KDP BLÅE. Det må fastsettes byggegrense mellom BKB2 og Orrtua på G3, og bør vurderes nedtrapping av byggehøyde på BKB2 mot G3. Det må fastsettes samme byggegrense på 10m innenfor BKB2 og BKB3 mot tilgrensende boliger i sørøst, eguleres en buffer med eget formål vegetasjonsskjerm, samt vurder nedtrapping av byggehøyde på BKB2 mot tilgrensende boliger. Størrelsen på faktisk planlagt næringsbebyggelse må avklares, og reguleres gjennom byggegrenser og realistisk utnyttelsesgrad, fastsetting av planert terreng og/eller at maks byggehøyde vises som kotehøyde, samt at illustrasjonsplaner viser maksimal tillatt bebyggelse. Utarbeide perspektiver av planlagt bebyggelse sett fra boligeiendommer i sørøst. Fastsette en lavere parkeringsdekning. Vurdere om kjørevegen f_skv kan forlenges parallelt med f_sgs2 frem til Espelandsveien 61. Bestemmelser må presisere at fortau f_sf skal opparbeides med kobling med f_fta02 i reguleringsplan for Espehaugen. Rekkefølgekrav om opparbeidelse av ny veitilkomst og fortau helt ned til veien Espehaugen i sørvest. Traséen for f_skv legges i større bue mot nordvest for å unngå skjæringer, murer etc mot Orrtua. Avsettes bestemmelsesområde for midlertidig rigg og drift, for å sikre nødvendig areal til etablering av tilkomstvei f_skv. Bestemmelser bør ha krav om at all ny næringsbebyggelse i planområdet skal ha grønne tak dekket av biologisk materiale. Bestemmelser må sikre at jordressursene ivaretas ved å flyttes til et annet område. Felles renovasjonsløsninger bør sikres i bestemmelser. Sette byggegrense på BKB1 mot nord inntrukket fra formålsgrensen mot G1. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Side 13 av 15

14 Fagetatens beslutning: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, sendes følgende forslag til detaljregulering på høring og legges ut til offentlig ettersyn: Ytrebygda Gnr 107 Bnr 33 Espehaugen Øst Siste revisjonsdato plankart: Siste revisjonsdato bestemmelser: Som forutsetning for det videre planarbeidet legges følgende til grunn: Omregulering av grønnstruktur mot vest til BKB1 anbefales ikke. Omregulering av grønnstruktur mot sør til BKB2 kan aksepteres, men området rett sør for Orrtua på G3 og området mot eksisterende boliger mot øst (107/263) beholdes som grønnstruktur iht KDP BLÅE. Det må fastsettes byggegrense mellom BKB2 og Orrtua på G3, og bør vurderes nedtrapping av byggehøyde på BKB2 mot G3. Det må fastsettes samme byggegrense på 10m innenfor BKB2 og BKB3 mot tilgrensende boliger i sørøst, eguleres en buffer med eget formål vegetasjonsskjerm, samt vurder nedtrapping av byggehøyde på BKB2 mot tilgrensende boliger. Størrelsen på faktisk planlagt næringsbebyggelse må avklares, og reguleres gjennom byggegrenser og realistisk utnyttelsesgrad, fastsetting av planert terreng og/eller at maks byggehøyde vises som kotehøyde, samt at illustrasjonsplaner viser maksimal tillatt bebyggelse. Utarbeide perspektiver av planlagt bebyggelse sett fra boligeiendommer i sørøst. Fastsette en lavere parkeringsdekning. Vurdere om kjørevegen f_skv kan forlenges parallelt med f_sgs2 frem til Espelandsveien 61. Bestemmelser må presisere at fortau f_sf skal opparbeides med kobling med f_fta02 i reguleringsplan for Espehaugen. Rekkefølgekrav om opparbeidelse av ny veitilkomst og fortau helt ned til veien Espehaugen i sørvest. Traséen for f_skv legges i større bue mot nordvest for å unngå skjæringer, murer etc mot Orrtua. Avsettes bestemmelsesområde for midlertidig rigg og drift, for å sikre nødvendig areal til etablering av tilkomstvei f_skv. Bestemmelser bør ha krav om at all ny næringsbebyggelse i planområdet skal ha grønne tak dekket av biologisk materiale. Bestemmelser må sikre at jordressursene ivaretas ved å flyttes til et annet område. Felles renovasjonsløsninger bør sikres i bestemmelser. Sette byggegrense på BKB1 mot nord inntrukket fra formålsgrensen mot G1. PLAN- OG BYGNINGSETATEN Petter Wiberg - avdelingssjef Mette Svanes - etatsdirektør Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Side 14 av 15

15 Vedlegg: A. Plankart, B. Reguleringsbestemmelser, C. Planbeskrivelse, D. Merknadsskjema Oppstart, E. Merknadskart Oppstart, F. Espehaugen Aust. Snitt AA, G. Espehaugen Aust. Snitt BB, H. Espehaugen Aust. Snitt CC, I. Espehaugen Aust 3D Illustrasjons, J. Espehaugen Aust. Illustrasjonsplan, K. Sol og skygge. Eksisterende situasjon, L. Sol og Skygge. Planlagt situasjon, M. VA-Rammeplan m/ Vedlegg, N. VA-etatens kommentar til VA-rammeplan, O. Kulturminnerapport, Hordaland fylkeskommune, Rapport P. Kulturminnedokumentasjon, Q. Naturmangfoldsvurdering Espehaugen Aust, R. ROS Analyse Espehaugen Aust, Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Kopi: Side 15 av 15