Notat. Bakgrunn. Ordfører. Til: Fra: Rådmannen. Dato: Saksbehandler: Cecilie Mæle. Kopi: DIMENSJONERING AV VEKST OG RAMMER FOR UTBYGGING

Transkript

1 Notat Til: Fra: Ordfører Rådmannen Arkivsaknr.: 18/ Arknr.: 140 Dato: Saksbehandler: Cecilie Mæle Kopi: DIMENSJONERING AV VEKST OG RAMMER FOR UTBYGGING Bakgrunn Dette notatet dokumenterer hvordan Ski kommune har vurdert utbyggingsbehovet og kommet fram til forslag om prioriterte utbyggingsområder i planperioden. Det er videre gjort en samlet vurdering av forslag til endret arealbruk i ny kommuneplan. Overordnede strategier og vurderinger bygger på felles samfunnsdel for Nordre Follo og Regional plan for areal og transport for Oslo og Akershus. Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus (RP ATP) ble vedtatt i 2015 og gir føringer for kommuneplanarbeidet. Planen legger opp til et mer konsentrert utbyggingsmønster og en større satsing på kollektivtransport, sykkel og gange. Den regionale planen bruker begrepet langsiktig grønn grense for prioriterte vekstområder som grense for områdene der hovedtyngden av utbygging skal skje. Regionale myndigheter forventer at kommunen definerer avgrensing av de prioriterte vekstområdene for boligbygging og arbeidsplasser. Rådmennene i Ski og Oppegård la i juni 2018 fram for drøfting forslag til prioriterte utbyggingsområder og fastsettelse av en langsiktig grønn grense som tok utgangspunkt i eksisterende byggesone (KST sak i Ski 52/18). Etter en drøfting med regionale myndigheter i etterkant av dette, er det avdekket at fylkeskommunen har valgt å bruke begrepet «grønn grense» om det rådmannen har kalt «prioriterte utbyggingsområder». Rådmannen mener at prioriterte utbyggingsområder er en riktigere betegnelse på de områdene som prioriteres for utbygging i denne planperioden. På bakgrunn av dette opererer planen nå ikke med en langsiktig grønn grense, men med dagens byggesone. Dette for å forenkle begrepsbruken. De prioriterte utbyggingsområdene er avgrenset tilnærmet slik de var vist i saken i juni. Regional plan har forventninger til at kommunen utarbeider et dimensjoneringsgrunnlag for bolig og arbeidsplassvekst i prioriterte vekstområder (R2 retningslinje 2 fra regional plan). I tråd med regional plan er gangavstand til viktige funksjoner og kapasitet i kollektivtransportsystemet et viktig kriterium for avgrensing av prioriterte utbyggingsområder. I kommuner med regionale byer (som Ski) er det forventet at minimum 90% av bolig og arbeidsplassveksten skjer innenfor prioriterte vekstområder (Ski og bybåndet) (R3 retningslinje 3 fra

2 regional plan). I Oppegård kommune er det forventet at minimum 80% av bolig- og arbeidsplassveksten skjer innenfor prioriterte vekstområder (Kolbotn og bybåndet) 2 Befolkningsvekst Ut fra kommunens befolkningsframskriving forventes det at Nordre Follo kommune vil ha over innbyggere i 2020, og i 2030 kan dette ha økt til nærmere Forventet årlig vekst ligger på 1,4 % (KOMPAS, 2018). Befolkningsframskrivingen tar utgangspunkt i at det bygges ca. 500 boliger per år i Nordre Follo. Med disse forutsetningene er det for kommuneplanperioden ( ) anslått en boligbygging på totalt 6300 boliger for Nordre Follo kommune. For Ski er det lagt inn 4200 nye boliger fram mot SSB la i juni 2018 fram nye befolkningsprognoser som viser lavere vekst enn framskrivingene for Nordre Follo. Mens kommunens egne framskrivinger er basert på forventet boligbygging framover, er SSBs prognoser basert på framskriving av boligtall i foregående periode. I Ski er det planlagt store utbyggingsprosjekter som gjør at vi kan forvente høyere boligtall enn vi har hatt de siste årene. I Oppegård er flere prosjekter allerede igangsatt. Det vil alltid knytte seg usikkerhet til befolkningsprognoser. Nordre Follo påvirkes av «utenforliggende» faktorer som innvandring og svingninger i boligmarkedet. Det investeres betydelige midler i kollektivinfrastruktur i Nordre Follo i planperioden. Når Follobanen står ferdig i 2021, forventer vi ledig kapasitet og økt frekvens på Østfoldbanen (minimum 15 minutters ruter). Med Follobanen vil togreisen fra Ski til Oslo S ta 11 minutter. Langs Østfoldbanen ligger det åtte stasjoner i Nordre Follo + Rosenholm stasjon som ligger rett innenfor Oslos grense. Reisetiden fra Kolbotn til Oslo S er fra 10 til 17 minutter. Jernbanesatsingen vil øke vår attraktivitet som bostedskommune. Dette understøtter at kommunen legger opp til en vekst og et utbyggingsmønster som bygger opp under samferdselsinvesteringen.

3 Prioriterte utbyggingsområder De prioriterte utbyggingsområdene fastsetter hvor det er ønskelig at utbygging kommer i kommuneplanperioden Det forutsettes høy arealutnyttelse i disse områdene. Et viktig kriterium for avgrensing er gangavstand fra jernbane eller busstilbud med høyfrekvent avgang og gangavstand mellom daglige funksjoner. Vi legger til grunn en 10-minutters grense (maksimalt 1 km) for at man skal velge å gå eller sykle framfor å ta bilen til nærmeste kollektivknutepunkt. Hele byggesonen i Ski by og Langhus/Vevelstad tettsted ligger innenfor bybåndet. Siggerud, Kråkstad og Skotbu ligger utenfor. Det er naturlig å ta utgangspunkt i jernbanestasjoner i bybåndet for avgrensing av prioriterte utbyggingsområder i Nordre Follo. Dette er områder som i stor grad allerede er regulert for høy arealutnyttelse og der boligbygging er satt i gang og forventes gjennomført i planperioden. I notat fra rådmannen om fastsetting av kriterier for prioriterte utbyggingsområder ble følgende kriterier foreslått: Tidligere kommuneplaners arealstrategi utbygging av sentrumsområder skal skje innenfra og ut som hovedprinsipp 10 minutters gangavstand fra jernbane Større utbyggingsområder som er regulert eller under regulering, samt områder som er avsatt til fremtidige transformasjonsområder innenfor «10 minuttersbyen» Utvalgte områder med nærhet til busstopp med busstilbud med høyfrekvent avgang. Avgrensingen tar videre utgangspunkt i arealstrategiene i kommuneplanens samfunnsdel, med særlig vekt på disse strategiene: Hovedtyngden av veksten skjer i Ski og på Kolbotn og i utvalgte områder med høyfrekvente bussruter. 3 Kartet viser forslag til arealendringer. Rød stiplet linje er 1 km sirkler rundt jernbanestasjoner, heltrukket rød linje er prioriterte utbyggingsområder. Veksten skjer innenfra og ut, med høyest arealutnyttelse nær jernbanestasjoner i Ski og på Kolbotn. Virksomheter med mange arbeidsplasser, detaljhandel og publikumsvirksomheter lokaliseres i sentrum eller så nært at det er naturlig å bevege seg til fots mellom funksjonene og sentrum.

4 4 Kartet viser et mer detaljert bilde av Ski. De prioriterte utbyggingsområdene ligger innenfor 10 minutters gangavstand til Ski stasjon på dagens vegnett.

5 5 Kartet viser et mer detaljert bilde av Langhus/Vevelstad. De prioriterte utbyggingsområdene ligger innenfor 10 minutters gangavstand til Langhus og Vevelstad stasjoner på dagens vegnett. Den nordre delen av utbyggingsområdet dekkes ikke av 10 minuttersgangen fra på grunn av manglende veinett. Kartet synliggjør heller ikke gangavstand fra bussholdeplasser med høyfrekvent busstilbud mellom Bøleråsen og Ås/Drøbak.

6 Potensialet for videre utbygging Nedenfor har vi satt opp antatt boligbygging i planperioden for Ski og Oppegård og det totale boligpotensialet i allerede regulerte områder og områder som er under regulering. For Oppegård samsvarer potensialet nedenfor med boligtallene som er lagt til grunn for befolkningsframskrivinger med det totale eksisterende boligpotensialet. For Ski er det eksisterende boligpotensialet høyere enn den antatte boligbyggingen som befolkningsfremskrivningen legger til grunn i planperioden. 6 I Ski kommune er det tatt utgangspunkt i befolkningsframskriving der det er lagt inn ca. 325 boenheter per år i perioden Dette gir ca boliger fram mot 2030 i Ski kommune. Tabellen under gir en oversikt over områder som allerede er regulerte eller er under regulering. Boligpotensialet i Ski Ski tettsted Områdeplan Ski sentrum Områdeplan Ski Vest Pågående områderegulering Kirkeveien Nord Detaljregulering Furumo Detaljregulering Eikeli Vest Detaljregulering Skogsnarveien Detaljregulering Nordre Finstad B4, A1c Ski Øst B1 (Glynitveien) Langhus tettsted Områdeplanen for Langhus sentrum Detaljregulering Parkveien Detaljregulering Langhus gård Detaljregulering Linås Detaljregulering Kongslia Detaljregulering Ramstadfaret Antall boenheter ca boenheter ca boenheter ca. 250 boenheter ca. 100 boenheter ca. 150 boenheter ca. 100 boenheter ca. 250 boenheter ca. 150 boenheter ca. 800 boenheter ca. 150 boenheter ca. 400 boenheter ca. 250 boenheter ca. 150 boenheter ca. 15 boenheter I tillegg til områdene omfattet av reguleringsplaner ligger en ytterligere utbyggingsreserve i kommuneplanens arealdel og kommunedelplanen for Ski Øst på ca boenheter som ennå ikke er detaljregulert. Dette er: - Fortettingsområde Skorhaugåsen (maks 700 boenheter) - Nordre Finstad, felt A1a (ca. 100 boenheter) - Kommunedelplan for Ski Øst (ca boenheter) - Slora (ca. 80 boenheter) Det er viktig å presisere at tallene for de ulike områdene er et grovt estimat over et mulig boligpotensiale i områdene gjort i april Ny kunnskap og informasjon vil kunne endre estimatet. Dette gjelder spesielt Kirkeveien nord og Skorhaugåsen. I tillegg til områdene oppgitt i tabellen ligger det inne flere områder avsatt til boligformål i gjeldende kommuneplan som ikke er regulert. Disse er vurdert opp mot mål og strategier i den regionale planen. Dersom områdene ikke er i tråd med den regionale planen, forutsetter planen at områdene tas ut av kommuneplanen. For Ski betyr føringene i regional plan at det skal gjøres en vurdering av utbyggingsområdene på Jonsrudåsen-Bråten og Slora. I Oppegård må Svartskog, Ødegården skog (BT7), Ekornrud (B4) og Li gård (N2) vurderes videreført.

7 7 Tabellen under viser boligpotensialet i Oppegård Boligpotensialet i Oppegård lagt til grunn i framskriving Områderegulering Kolbotn sentrum (med Skrenten) Områderegulering Myrvoll lokalsenter Områderegulering Bålerud Oppegård syd (Greverud lokalsenter, Durendalveien, Tusseveien, Oppegård lokalsenter) Tårnåsen lokalsenter Antall boenheter ca boenheter ca. 900 boenheter ca. 100 boenheter ca. 400 boenheter ca. 250 boenheter For de fleste av områdene er områderegulering og/eller detaljregulering allerede vedtatt og bygging pågår (Kolbotn, Myrvoll, Greverud) eller det pågår detaljregulering. Potensialet for utbygging er allerede vurdert og avklart gjennom planprosesser. Næringspotensialet i Nordre Follo og Oppegård Næringsstrukturen i Osloregionen er i endring. Arealkrevende logistikk og produksjon søker seg ut av befolkningstette områder og mot rimeligere arealer knyttet til effektive transportårer. Ski kommune har et stort innslag av arealkrevende transport- og logistikkvirksomheter med god tilgang til effektiv infrastruktur. Ski har hatt noe økning av etableringer i inneværende planperiode og det er fremdeles noe arealkapasitet i områdene Berghagan, Regnbuen og Fugleåsen. I Oppegård har det vært en betydelig nedgang i logistikk- og transportvirksomheter de siste årene, og næringsarealene har redusert sin attraktivitet for næringsvirksomhet. Til sammen har Nordre Follo kommune arealer for denne næringsbransjen lokalisert i henhold til ABC prinsippet. Kunnskapsbaserte næringer etablerer seg i klynger sentralt og urbant, nær kollektivknutepunkt. Det er en tendens til at bare de aller mest sentrale områdene vinner i konkurransen om disse arbeidsplassene. Ski har de senere årene hatt en liten nedgang innen kunnskapsbasert næring, men har i vedtatte områdereguleringsplaner blant annet lagt til rette for denne næringen. Oppegård har et relativt høyt innslag av kunnskapsbaserte virksomheter på Rosenholm og i Kolbotn. De fleste arbeidsplassene i Nordre Follo er knyttet til husholdningsrettede tjenester (varehandel, servering, kommunale tjenester). Slike tjenester øker med økende befolkning og inntektsnivå. Disse tjenestene etablerer seg der folk bor. Samfunnsøkonomisk analyse har utarbeidet en rapport om befolknings- og næringsutvikling i nye Nordre Follo kommune (vedlegg 6). Rapporten peker på de utviklingstrekkene som er presentert ovenfor. Ved å unngå økning i tomtepriser der arealkrevende virksomheter er etablert vil Nordre Follo kommune fremover også kunne tilby denne type næringsarealer. På Langhus har det vært tilrettelagt for et variert næringsliv på grunn av nærhet til riksveinettet (ABCprinsippet). Dette er for en stor del arealkrevende lager- og logistikkvirksomheter med regionalt og nasjonalt nedslagsfelt. Det er fremdeles noe ledig næringsarealer her og potensialet for fortetting er stedvis betydelig. Det er viktig å effektivisere og optimalisere potensialet som ligger i dagens næringsområder slik at Nordre Follo også i fremtiden legger til rette for denne type næring. Velger man å endre dagens næringsarealer til boligformål vil arealverdien øke. Rapporten om befolknings- og næringsutvikling i Nordre Follo synliggjør at der tomteverdier øker mye flytter denne type virksomhet til rimeligere arealer. En formålsendring fra næring til bolig vil øke arealverdien og kan på sikt redusere kommunens tilbud til lager- og logistikkvirksomheter. For Oppegård kommune betyr det at næringsarealer i befolkningstette områder kan frigjøres til andre formål. Rapporten peker på at det vil være samfunnsøkonomisk lønnsomt å transformere slike områder til boligformål, dersom de ellers er egnet til dette formålet. De kunnskapsbaserte virksomhetene i kommunen vil være avhengig av høy grad av attraktivitet og urbane goder for å holde på nøkkelpersoner og ha potensiale for vekst. Dette har betydning for hvordan vi tenker videre i utvikling av Ski og Langhusområdet. I planene for begge områder er det lagt til rette for bymessig utvikling med et mangfold av funksjoner. Det er satt av areal til forretning, kontor og tjenesteyting som skal bidra til å skape byliv. Nye boliger i sentrum vil skape kundegrunnlag for et større mangfold av handel og service.

8 8 Utvikling av prioriterte utbyggingsområder Prioriterte utbyggingsområder i planperioden er Ski sentrum og Vevelstad/Langhus. Disse områdene skal ha en områdeutnyttelse på %. Flesteparten av områdene har avklart arealbruk og utnyttelse i nylig vedtatte reguleringsplaner. Noen områder er under regulering eller oppstart av regulering vil starte i planperioden. Utvikling av områder utenfor prioriterte utbyggingsområder og innenfor dagens byggesone For de områdene som ligger utenfor prioriterte utbyggingsområder, men innenfor dagens byggesone og som er under regulering anbefales en lavere områdeutnyttelse mellom 30-70% avhengig av områdets karakter. Prinsippet for utvikling innenifra og ut skal legges til grunn for fastsettelsen av områdeutnyttelsen. I tillegg bør følgende vurderes: Avstand til kollektivknutepunkt. Avstand til sosial infrastruktur Tilpassing til eksisterende boligtypologi og avtrapping mot denne Landskapstilpasning Dimensjonering av vekst og konsekvensutredning av arealinnspill Gjennom kommuneplanprosessen har kommunene mottatt forslag til endret arealbruk. Forslagene er vurdert opp mot behov for arealer til bolig og næring. I tillegg har vi utredet konsekvenser av forslagene sett opp mot føringene i regional plan, kommuneplanens arealstrategier og virkninger for samfunn og miljø. Ut fra en forventning om bygging av vel 325 boliger i året i Ski kommune, har kommunen ikke behov for nye utbyggingsområder til bolig i planperioden. Markedet for ulike boligtyper vil variere, og utbyggere vil kunne velge å holde igjen prosjekter ut fra økonomiske og markedsmessige vurderinger. Rådmannen mener boligreserven i vedtatte planer og de planene som er under utarbeidelse gir en tilstrekkelig variasjon og fleksibilitet for å møte svingninger i markedet. Fortetting og utbygging innenfra og ut Fortetting i de prioriterte vekstområdene er et viktig virkemiddel for å nå nullvekstmålet (all vekst i persontransport skal tas med gange, sykkel og kollektiv). For ytterligere måloppnåelse og utnyttelse av kapasitet på Follobanen og Østfoldbanen, er det lagt til rette for kollektivfelt inn mot Ski og Kolbotn stasjoner. Det er opprettet en effektiv busslinje med 10 minuttsfrekvens fra Bøleråsen via Vevelstad, Langhus og Ski stasjoner og videre til Ås/Drøbak. Nordre Follo kommune vil også jobbe for å få på plass et effektivt bussmatesystem i aksen Myrvoll Sofiemyr Kolbotn, gjerne som en pilot med førerløse busser. Ås kommunes utbygging i Ski sentrums randsone utfordrer prinsippet om utvikling innenfra og ut. Det er de siste årene vedtatt reguleringsplaner som legger til rette for bygging av ca 1400 nye boliger i Solbergområdet. I tillegg er flere områder under regulering. Brorparten av de nye utbyggingsområdene ligger på ubebygde arealer med enkel tilknytning til hovedveinettet. Det legges til rette for gang og sykkelvei fra områdene som i prinsippet skal koples til gang og sykkelveinettet i Ski kommune, men de siste avgjørende meterne ligger i Ski og er ikke arealer som utbyggere i Ski naturlig vil bygge ved realisering av sine områder. Ski kommune ivaretar prinsippet om innenfra og ut ved at de prioriterte utbyggingsområdene i stor grad er ferdig regulert. Kostnadskrevende infrastrukturtiltak som mangler finansiering, er det største hinderet for å følge denne strategien fullt ut. Dette gjelder særlig for videre utvikling av Ski by som forutsetter kostnadskrevende tiltak i flere fylkesveier. Men det berører også utviklingen av Kolbotn og Oppegård syd som blant annet forutsetter investeringer i Skiveien inn mot Kolbotn og ny forbindelse over jernbanen ved Oppegård stasjon. Det er gjennomført siling av alle 46 innspill til endret arealbruk etter prinsippet om at nye utbygginger skal skje innenfor dagens byggesone. Kommunestyret i Ski vedtok i KST sak 52/ at ytterligere 11 arealinnspill utenfor dagens byggesone skulle konsekvensutredes. Det er derfor gjort konsekvensutredning og ROS-analyse av 32 forslag til endret arealbruk. Forskrift om konsekvensutredning 6 krever at konsekvensutredning skal gjennomføres for enkeltområder ved endret arealbruk. Oppdateringer av

9 kommuneplankartet i henhold til regulering vedtatt mellom to rulleringer av arealdelen omfattes ikke av kravet til konsekvensutredning. Konsekvensutredningen baserer seg på metodikken i Miljøverndepartementets veileder Konsekvensutredning av kommuneplanens arealdel (T-1493). Konsekvensene vurderes ved å foreta en forenklet vurdering av verdi og omfang. Vurderingene oppsummeres i en konklusjon og en anbefaling av hvorvidt området bør tas med eller ikke. 9 Samlet vurdering Fram til 2020 er det kommunestyrene i Ski og Oppegård som har myndighet til å vedta kommuneplanen for sitt område. Arbeidet med en felles kommuneplan for Nordre Follo legger til grunn at de to kommunene vedtar tilnærmet likelydende samfunnsdel med arealstrategier, samt felles mål og strategier for arealdelen og felles generelle planbestemmelser. Dette gir et felles overordnet utbyggingsmønster og et godt styringsverktøy for den nye kommunen fra På bakgrunn av konsekvensutredninger og vurderingene ovenfor anbefaler rådmannen enkelte endringer i arealformål. Nedenfor omtales endringene og en samlet vurdering av disse. Samtlige forslag til endringer framgår av KU-skjemaer som følger saken. Transformasjon av allerede bebygde arealer Skorhaugåsen Transformasjon/fortetting av eksisterende småhusbebyggelse til boligformål eventuelt noe næringsformål og tjenesteyting. Området som er foreslått i arealinnspillsrunden er ca 22 daa. Deler av arealet ligger inne i nåværende kommuneplan som fortettingsområde (hensynssone H710_8). Området ligger innenfor prioritert utbyggingsområde og grenser til dagens sentrumskjerne. Det er kort avstand til kollektivknutepunkt, servicefunksjoner, sosial infrastruktur, kultur, idrett- og grøntområder. Forberedende arbeider for en områdereguleringsplan for Skorhaugåsen er igangsatt og rådmannen foreslår å innlemme arealforslaget i denne områdereguleringen. Antatt boligkapasitet for hele Skorhaugåsen er 700 boenheter, men anslaget er svært usikkert og må vurderes i forbindelse med en områdereguleringsplan. Langhus stasjon Transformasjon fra forretning og friområde til bolig. Ca 6 daa og tilrettelegging for om lag 130 boenheter. Arealet ligger innenfor prioritert utbyggingsområde og nær daglige funksjoner som kollektivknutepunkt, skole og barnehage. Tilgrensende arealer er under regulering og det skal tilrettelegges for nærbutikk ved Langhus stasjon. En utbygging kan medføre behov for utvidelse av Langhus skole og må derfor vurderes opp mot kapasiteten på Langhus skole. Utbyggingen vil stille krav til erstatningsareal for tapt friområde. Siggerud sentrum Transformasjon av dagnes sentrumsområde fra næringsformål og forretning til bolig/forretning/næring. Området på 15 dekar. Antatt boligkapasitet på ca 100 boenheter, men anslaget er svært usikkert og må vurderes i forbindelse med en reguleringsplan. Siggerud sentrum ligger utenfor bybåndet. En transformasjon av området vil bidra til et mer differensiert boligtilbud og sikre vedlikeholdsvekst i Siggerud tettsted. Endring av formål Røis Transformasjon av LNFR område/skog- og landbruk til boligformål. Ca 11 daa med tilrettelegging for boenheter. Området ligger utenfor bybåndet, men innenfor 1 km avstand til Skotbu jernbanestasjon. Deler av arealinnspillet som ligger i direkte tilknytning til eksisterende boligfelt nær Skotbu skole foreslås lagt inn i kommuneplanens arealdel. Lokaliseringen skal gi en trafikksikker skolevei for fremtidige elever. Området som foreslås lagt inn berører ikke dyrkbar mark. Det er små muligheter for vedlikeholdsvekst innenfor dagens Skotbu. Arealet vil sammen med Mørd vestre, som allerede ligger i dagens kommuneplan, men som

10 10 ikke er realisert, sikre noe vedlikeholdsvekst på Skotbu slik at skoletilbudet på Skotbu skole fra 1-4 klasse opprettholdes i planperioden. Områder som ikke er regulert vurdert opp mot føringer i regional plan for areal og transport for Oslo og Akershus. Jonsrudåsen Bråten - Slora Utbyggingsområdet er på 700 daa og planlagt for frittliggende småhusbebyggelse, sammenhengende småhusbebyggelse og blokker. Området foreslås redusert med 270 dekar til ca 430 dekar. Antatt boligkapasitet er på ca 500 boenheter, men anslaget er svært usikkert og må vurderes i forbindelse med en områdereguleringsplan. Ny avgrensning reduserer konflikt med naturmangfoldinteresser i området, utbyggingen trekkes unna markagrensen og ny avgrensning er mer naturlig sett i forhold til topografi. Område avsatt til fremtidig grav- og urnelund opprettholdes (Bråten). Det er de vestlige områdene som foreslås videreført i kommuneplanen. Området har vært en viktig arealreserve i Langhusområdet siden 1970-tallet, og viktig infrastruktur på Langhus er dimensjonert med tanke på fremtidig utbygging her. Rådmannen foreslår å videreføre deler av området som mulig fremtidig utbyggingsområde når utbyggingspotensialet i de mer sentrumsnære områdene på Langhus er nådd. Samlet vurdering Samlet åpner de nye områdene lagt ut til boligformål for ca 20 dekar boligareal innenfor prioriterte utbyggingsområder, 11 dekar på Skotbu og 15 dekar bolig/næring på Siggerud som vedlikeholdsvekst. Planen reduserer boligareal utenfor prioriterte utbyggingsområder med 270 dekar. En transformasjon av friområdet på Langhus stasjon krever erstatningsareal. Transformasjon fra forretning og næring til bolig/forretning/næring på Siggerud vil ikke ha betydning for næringsarealene innenfor Ski kommune. Transformasjonen av Siggerud sentrum tilrettelegger for noe økt utnyttelse og har som mål å bedre næringsgrunnlaget for dagens forretnings og næringsdrift. Anslagsvis vil ca 85% av de planlagte boligene i Ski ligge maksimum 10 minutters gange fra en jernbanestasjon (tett utbygging og transformasjon innenfor de prioriterte utbyggingsområdene, se kartvedlegg). Over 95% vil ligge i bybåndet.