Samfunnsutvikling Saknr : 17/ Løpenr : /18 Arkiv : // Serie : Dato :

Transkript

1 Samfunnsutvikling Saknr : 17/ Løpenr : /18 Arkiv : // Serie : Dato : Notat Til Fra Ordfører Rådmann Dimensjonering av vekst og rammer for utbygging Bakgrunn Dette notatet redegjør for hvordan Oppegård kommune har vurdert utbyggingsbehovet og kommet fram til forslag om prioriterte utbyggingsområder i planperioden. Det er videre gjort en samlet vurdering av forslag til endret arealbruk i ny kommuneplan. Vurderingene bygger på felles samfunnsdel for Nordre Follo og Regional plan for areal og transport for Oslo og Akershus. Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus (RP ATP) ble vedtatt i 2015 og gir føringer for kommuneplanarbeidet. Planen legger opp til et mer konsentrert utbyggingsmønster og en større satsing på kollektivtransport, sykkel og gange. Den regionale planen bruker begrepet langsiktig grønn grense for prioriterte vekstområder som grense for områdene der hovedtyngden av utbygging skal skje. Regionale myndigheter forventer at kommunen definerer avgrensing av de prioriterte vekstområdene for boligbygging og arbeidsplasser. Rådmennene i Ski og Oppegård la i juni 2018 fram til en drøfting forslag til prioriterte utbyggingsområder og fastsettelse av en langsiktig grønn grense som tok utgangspunkt i eksisterende byggesone (formannskapet i Oppegård sak 50/2018)). Etter en drøfting med regionale myndigheter, er det avdekket at fylkeskommunen har valgt å bruke begrepet «grønn grense» om det rådmannen har kalt «prioriterte utbyggingsområder». Rådmannen mener at «prioriterte utbyggingsområder» er en riktigere betegnelse på de områdene som prioriteres for tett utbygging i denne planperioden. På bakgrunn av dette opererer planen nå ikke med en langsiktig grønn grense. De prioriterte utbyggingsområdene er avgrenset slik de var vist i saken i juni. Regional plan har forventninger til at kommunen utarbeider et dimensjoneringsgrunnlag for bolig og arbeidsplassvekst i prioriterte vekstområder (R2 retningslinje 2 fra regional plan). I tråd med regional plan er gangavstand til viktige funksjoner og kapasitet i kollektivtransportsystemet et viktig kriterium for avgrensing av prioriterte utbyggingsområder. Det er forventet at minimum 80% av bolig- og arbeidsplassveksten i Oppegård kommune skjer innenfor prioriterte vekstområder (Kolbotn og bybåndet) (R3 retningslinje 3 fra regional plan). I kommuner med regionale byer er det forventet at minimum 90% av bolig og arbeidsplassveksten i kommunen skjer innenfor prioriterte vekstområder (Ski og bybåndet). Befolkningsvekst Ut fra kommunens befolkningsframskriving forventes det at Nordre Follo kommune vil ha over innbyggere i 2020, og i 2030 kan vi ha økt til nærmere Forventet årlig vekst ligger på 1,4 % (KOMPAS, 2018). Befolkningsframskrivingen tar utgangspunkt i at det bygges ca. 500 boliger 1

2 per år i Nordre Follo. Med disse forutsetningene er det for kommuneplanperioden ( ) anslått en boligbygging på totalt på 6300 boliger for Nordre Follo kommune. For Oppegård er det lagt inn 2800 nye boliger fram mot SSB la i juni 2018 fram nye befolkningsframskrivinger som viser lavere vekst enn framskrivingene for Nordre Follo. Mens kommunens egne framskrivinger er basert på forventet boligbygging, er SSBs prognoser basert på framskriving av boligtall fra foregående periode. Både i Ski og Oppegård er det satt i gang utbyggingsprosjekter som gjør at vi kan forvente høyere boligtall enn vi har hatt de siste årene. Det vil alltid knytte seg usikkerhet til befolkningsframskrivinger. Nordre Follo påvirkes av «utenforliggende» faktorer som blant annet innvandring og svingninger i boligmarkedet. Det investeres betydelige midler i kollektivinfrastruktur i Nordre Follo i planperioden. Når Follobanen står ferdig i 2021, forventer vi ledig kapasitet og økt frekvens på Østfoldbanen (minimum 15 minutters ruter). Med Follobanen vil togreisen fra Ski til Oslo S ta 11 minutter. Langs Østfoldbanen ligger det åtte stasjoner i Nordre Follo + Rosenholm stasjon som ligger rett innenfor Oslos grense. Reisetiden fra Kolbotn til Oslo S er fra 10 til 17 minutter. Jernbanesatsingen vil øke vår attraktivitet som bostedskommune, og understøtter at kommunen legger opp til en vekst og et utbyggingsmønster som bygger opp om denne samferdselsinvesteringen. Prioriterte utbyggingsområder De prioriterte utbyggingsområdene fastsetter hvor det er ønskelig at utbygging kommer i kommuneplanperioden Det forutsettes høy arealutnyttelse i disse områdene. Et viktig kriterium for avgrensing er gangavstand fra jernbane eller busstilbud med høyfrekvent avgang og gangavstand mellom daglige funksjoner. Vi legger til grunn en 10-minutters grense (maksimalt 1 km) for at man skal velge å gå eller sykle framfor å ta bilen til nærmeste kollektivknutepunkt. Hele byggesonen i Oppegård ligger innenfor bybåndet (og er en del av Oslo tettsted). Store deler av byggesonen ligger godt innenfor 1 km fra en jernbanestasjon, se kart. Heltrukket rød linje viser prioriterte utbyggingsområder, rød stiplet linje viser 1 km sirkler rundt jernbanestasjoner. Nåværende byggesone er vist som svart heltrukket linje. 2

3 Det er naturlig å ta utgangspunkt i jernbanestasjoner i bybåndet for avgrensing av prioriterte utbyggingsområder i Nordre Follo. Dette er områder som i stor grad allerede er regulert for høy arealutnyttelse og der boligbygging er satt i gang og forventes gjennomført i planperioden. Avgrensingen tar videre utgangspunkt i arealstrategiene i kommuneplanens samfunnsdel, med særlig vekt på disse strategiene: Hovedtyngden av veksten skjer i Ski og på Kolbotn og i utvalgte områder med høyfrekvente bussruter. Veksten skjer innenfra og ut, med høyest arealutnyttelse nær jernbanestasjoner i Ski og på Kolbotn. Virksomheter med mange arbeidsplasser, detaljhandel og publikumsvirksomheter lokaliseres i sentrum eller så nært at det er naturlig å bevege seg til fots mellom funksjonene og sentrum. Potensialet for videre utbygging Nedenfor har vi satt opp antatt boligbygging i planperioden for Ski og Oppegård og det totale boligpotensialet i allerede regulerte områder og områder som er under regulering. For Oppegård samsvarer potensialet nedenfor med boligtallene som er lagt til grunn for befolkningsframskrivinger med det totale eksisterende boligpotensialet. For Ski er det eksisterende boligpotensialet høyere enn den antatte boligbyggingen som befolkningsframskrivningen legger til grunn i planperioden. Boligpotensialet i Oppegård lagt til grunn i framskriving Områderegulering Kolbotn sentrum (med Skrenten) Områderegulering Myrvoll lokalsenter Områderegulering Bålerud Oppegård syd (Greverud lokalsenter, Durendalveien, Tusseveien, Oppegård lokalsenter) Tårnåsen lokalsenter Antall boenheter ca boenheter ca. 900 boenheter ca. 100 boenheter ca. 400 boenheter For de fleste av områdene er områderegulering og/eller detaljregulering allerede vedtatt og bygging pågår (Kolbotn, Myrvoll, Greverud) eller det pågår detaljregulering. Potensialet for utbygging er allerede vurdert og avklart gjennom planprosesser. I tillegg til områdene oppgitt i tabellen ligger det inne flere områder avsatt til boligformål i gjeldende kommuneplan som ikke er regulert. Disse er vurdert opp mot mål og strategier i den regionale planen. Dersom områdene ikke er i tråd med den regionale planen, forutsetter planen at områdene tas ut av kommuneplanen. For Oppegård betyr føringene i regional plan at det skal gjøres en vurdering av utbyggingsområdene på Svartskog, Ødegården skog (BT7), Ekornrud (B4) og Li gård (N2). I Ski kommune er det tatt utgangspunkt i befolkningsframskriving der det er lagt inn ca. 325 boenheter per år i perioden Dette gir ca boliger fram mot 2030 i Ski kommune. Tabellen under gir en oversikt over områder som allerede er regulerte eller er under regulering. Boligpotensialet i Ski Ski tettsted Områdeplan Ski sentrum Områdeplan Ski Vest Pågående områderegulering Kirkeveien Nord Antall boenheter ca boenheter ca boenheter 3

4 Detaljregulering Furumo Detaljregulering Eikeli Vest Detaljregulering Skogsnarveien Detaljregulering Nordre Finstad B4, A1c Ski Øst B1 (Glynitveien) Langhus tettsted Områdeplanen for Langhus sentrum Detaljregulering Parkveien Detaljregulering Langhus gård Detaljregulering Linås Detaljregulering Kongslia Detaljregulering Ramstadfaret ca. 100 boenheter ca. 100 boenheter ca. 800 boenheter ca. 400 boenheter ca. 15 boenheter I tillegg til de områdene omfattet av reguleringsplaner ligger en ytterligere utbyggingsreserve i kommuneplanens arealdel og kommunedelplanen for Ski Øst på ca boenheter som ennå ikke er detaljregulert. Dette er: - Fortettingsområde Skorhaugåsen (maks 700 boenheter) - Nordre Finstad, felt A1a (ca. 100 boenheter) - Kommunedelplan for Ski Øst (ca boenheter) - Slora (ca. 80 boenheter) Næringspotensialet i Nordre Follo og Oppegård Næringsstrukturen i Osloregionen er i endring. Arealkrevende logistikk og produksjon søker seg ut av befolkningstette områder og mot rimeligere arealer knyttet til effektive transportårer. Ski og Oppegård kommuner har flere større næringsområder med god tilgang til effektiv infrastruktur. I Oppegård har det vært en betydelig nedgang i logistikk- og transportvirksomheter de siste årene, og næringsarealene har redusert sin attraktivitet for næringsvirksomhet. Kunnskapsbaserte næringer etablerer seg i klynger sentralt og urbant, nær kollektivknutepunkt. Det er en tendens til at bare de aller mest sentrale områdene vinner i konkurransen om disse arbeidsplassene, men Oppegård har et relativt høy innslag av kunnskapsbaserte virksomheter på Rosenholm og i Kolbotn. De fleste arbeidsplassene i Nordre Follo er knyttet til husholdningsrettede tjenester (varehandel, servering, kommunale tjenester). Slike tjenester øker med økende befolkning og inntektsnivå. Disse tjenestene etablerer seg der folk bor. Samfunnsøkonomisk analyse har utarbeidet en rapport om befolknings- og næringsutvikling i nye Nordre Follo kommune (vedlegg 6). Rapporten peker på de utviklingstrekkene som er presentert ovenfor. For Oppegård kommune betyr det at næringsarealer i befolkningstette områder kan frigjøres til andre formål. Rapporten peker på at det vil være samfunnsøkonomisk lønnsomt å transformere slike områder til boligformål, dersom de ellers er egnet til dette formålet. De kunnskapsbaserte virksomhetene i kommunen vil være avhengig av høy grad av attraktivitet og urbane goder for å holde på nøkkelpersoner og ha potensiale for vekst. Dette har betydning for hvordan vi tenker videre utvikling av Kolbotn og Rosenholmområdet. På Kolbotn er det gjennom sentrumsplanen lagt til rette for bymessig utvikling med et mangfold av funksjoner. Det er satt av areal til forretning, kontor og tjenesteyting (totalt ca m 2 BRA) som skal bidra til å skape byliv. Nye boliger i sentrum vil skape kundegrunnlag for et større mangfold av handel og service. For 4

5 Rosenholmområdet er det viktig å legge til rette for en utvikling som kan øke attraktiviteten for videre kunnskapsbasert virksomhet. Utvikling av prioriterte utbyggingsområder og stasjonsnære områder Prioriterte utbyggingsområder i planperioden er Kolbotn, Myrvoll/Ekornrud, Greverud, Oppegård lokalsenter. Disse områdene skal ha høy områdeutnyttelse, prosent. For alle områder unntatt Oppegård lokalsenter, er arealbruk og utnyttelse avklart i nylig vedtatte reguleringsplaner og bygging pågår. For Oppegård lokalsenter skal arealbruk avklares i områderegulering. Området er redusert fra gjeldende kommuneplan, og tilpasning til områdets historiske særpreg skal vektlegges. Området rundt Rosenholm stasjon ligger på grensen mellom Oslo og Oppegård. Området på Oppegårds side er ikke definert som prioritert utbyggingsområde i denne planperioden. Området på Oslos side er i kommuneplan for Oslo definert som et utviklingsområde i ytre by med høy arealutnyttelse (områdeutnyttelse på 125 prosent). Rådmannen anbefaler at kommunen gjennomfører mulighetsstudier eller parallelloppdrag for å se på sammenheng mellom funksjoner i dette området. Dimensjonering av vekst og konsekvensutredning av arealinnspill Gjennom kommuneplanprosessen har kommunene mottatt forslag til endret arealbruk. Forslagene er vurdert opp mot behov for arealer til bolig og næring. I tillegg har vi utredet konsekvenser av forslagene sett opp mot føringene i regional plan, kommuneplanens arealstrategier og virkninger for samfunn og miljø. Ut fra en forventning om bygging av vel 200 boliger i året i Oppegård kommune, har kommunen ikke behov for nye utbyggingsområder til bolig i planperioden. Det ligger imidlertid alltid noe usikkerhet i gjennomføring og framdrift i utbyggingsprosjekter. Markedet for ulike boligtyper vil variere, og utbyggere vil kunne velge å holde igjen prosjekter ut fra økonomiske og markedsmessige vurderinger. For å ha en fleksibilitet knyttet til framdrift og variasjon i boligtyper, mener rådmannen det er riktig å legge til rette for noen nye områder i denne planperioden, forutsatt at de svarer godt på sentrale føringer og kommuneplanens arealstrategier. Rådmannen mener også vi kan forsvare en høyere vekst enn framskrivingene tilsier for å bygge opp om de store samferdselssatsingene i vår region. Fortetting og utbygging innenfra og ut Fortetting i de prioriterte vekstområdene er et viktig virkemiddel for å nå nullvekstmålet (all vekst i transport skal tas med gange, sykkel og kollektiv). For ytterligere måloppnåelse og utnyttelse av kapasitet på Østfoldbanen, er det lagt til rette for kollektivfelt inn mot Kolbotn stasjon. Kommunen vil jobbe for å få på plass et effektivt bussmatesystem i aksen Myrvoll Sofiemyr Kolbotn, gjerne som en pilot med førerløse busser. Prinsippet om innenfra og ut ivaretas ved at de prioriterte utbyggingsområdene i stor grad er ferdig regulert og at utbygging allerede pågår (Kolbotn, Myrvoll, Greverud). For Ski som regional by og kommende administrasjonssenter i Nordre Follo, er det også regulert for høy utnyttelse rundt stasjonen. Kostnadskrevende infrastrukturtiltak som mangler finansiering, er det største hinderet for å følge denne strategien fullt ut. Dette gjelder særlig for videre utvikling av Ski by som forutsetter kostnadskrevende tiltak i flere fylkesveier. Men det berører også utviklingen av Kolbotn og Oppegård syd som blant annet forutsetter investeringer i Skiveien inn mot Kolbotn og ny forbindelse over jernbanen ved Oppegård stasjon. Det er gjennomført konsekvensutredning og ROS-analyse av samtlige innkomne forslag til endret arealbruk i Oppegård kommune (vedlegg 5). Forskrift om konsekvensutredning 6 krever at konsekvensutredning skal gjennomføres for enkeltområder ved endret arealbruk. Oppdateringer av 5

6 kommuneplankartet i henhold til regulering vedtatt mellom to rulleringer av arealdelen omfattes ikke av kravet til konsekvensutredning. Konsekvensutredningen baserer seg på metodikken i Miljøverndepartementets veileder Konsekvensutredning av kommuneplanens arealdel (T-1493). Konsekvensene vurderes ved å foreta en forenklet vurdering av verdi og omfang. Vurderingene er oppsummert i en konklusjon og anbefaling av hvorvidt området bør tas med eller ikke. Endringer i kommuneplankartet Fram til 2020 er det kommunestyrene i Ski og Oppegård som har myndighet til å vedta kommuneplanen for sitt område. Arbeidet med en felles kommuneplan for Nordre Follo legger til grunn at de to kommunene vedtar likelydende samfunnsdel med arealstrategier, samt felles mål og strategier for arealdelen og felles generelle planbestemmelser. Dette gir felles prinsipper for et overordnet utbyggingsmønster og et godt styringsverktøy for den nye kommunen fra På bakgrunn av konsekvensutredninger og vurderingene ovenfor anbefaler rådmannen enkelte endringer i arealformål. Nedenfor omtales de viktigste endringene. Samtlige innspill til endringer i plankartet framgår av KU-skjemaer som følger saken (vedlegg xxx). I arealdelen av kommuneplanen er det lagt inn føringer for utvikling av de enkelte områdene. Transformasjon av allerede bebygde områder Fløysbonn, Sofiemyr Dette er et næringsområde med bedrifter som kan finne rimeligere lokalisering i mindre befolkningstette områder. Enkelte virksomheter har allerede valgt å flytte ut av området. Rådmannen anbefaler transformasjon fra næring til bolig ca 63 daa. Området har nærhet til daglige funksjoner og høyfrekvent busstilbud. Hellerasten Dagens skoletilbud på Hellerasten skal inngå i den nye ungdomsskolen på Sofiemyr. Rådmannen anbefaler transformasjon av arealet på ca 14 daa fra offentlig formål til bolig. Deler av arealet avsettes til nærrekreasjon. Endring av formål Rosenholmområdet Endringer i arealformål i dette området er vurdert ut fra overordnede arealstrategier, men også med sikte på å styrke området for videre utvikling av kunnskapsbasert virksomhet. Dette innebærer å styrke områdets attraktivitet og urbanitet. På Oslos side av bygrensen er det planlagt en bymessig fortetting. Rådmannen anbefaler at det gjennomføres mulighetsstudier og/eller parallelloppdrag for dette området og at arealene vest for jernbanen på Oppegårds side vurderes gjennom en områderegulering. Rosenholm Campus og Li gård er i dag avsatt til kombinert formål næring/tjenesteyting (Rosenholm Campus) og næring (Li gård). Rådmannen anbefaler endring til kombinert formål næring/tjenesteyting/bolig. Rosenholm parkering, ved stasjonen, endres fra parkering til næring/tjenesteyting. Volvos eiendom på vestsiden av Mastemyrveien, tas med i områdereguleringsarbeidet, men er i planforslaget ikke endret fra næringsformål. I Rikeåsen nord foreslår rådmannen en reduksjon av boligarealet sammenlignet med gjeldende plan og konsentrasjon av utbyggingen nærmere stasjonen, for å ta vare på en sammenhengende grønnstruktur langs åsen. Grøntdraget fortsetter nordover inn i Oslo kommune. 6

7 Områder som ikke er regulert vurdert opp mot føringer i regional plan for areal og transport for Oslo og Akershus Svartskog (B11 til B23 og N11 til N18 i gjeldende kommuneplan) Utbyggingsområdet på Svartskog omfatter i gjeldende kommuneplan ca 1080 daa bolig og ca 300 daa næring. Området ligger ikke innenfor prioriterte utbyggingsområder eller i bybåndet. Området er i dag ubebygd, det mangler infrastruktur og tilknytning til eksisterende kollektivnett. Området anbefales tatt ut av kommuneplanen. Ødegården skog (BT7 i gjeldende plan) Området ligger utenfor nåværende byggesone, men innenfor gangavstand til Myrvoll stasjon. Området er i forslaget foreslått opprettholdt, men redusert areal til bebyggelse og anleggsformål er redusert fra ca 92 daa ca 66 daa for å ivareta grøntstruktur i området på en bedre måte. Nedre Ekornrud (B4 i gjeldende plan) Området er på ca 48 daa og ligger utenfor nåværende byggesone, men innenfor prioritert utbyggingsområde Myrvoll stasjon. Området vurderes å være i tråd med regional plan og arealformålet er foreslått videreført fra gjeldende kommuneplan. Li gård (N2 i gjeldende plan) Området på ca 36 daa ligger inne som næringsformål i gjeldende plan. Området ligger i gangavstand fra Rosenholm stasjon. Området vurderes å være i tråd med regional plan og er foreslått tatt med i en samlet områderegulering for Rosenholm- Mastemyr. Samlet vurdering Samlet åpner planforslaget for ca 50 dekar netto nytt boligareal sammenlignet med gjeldende kommuneplan. Det er da ikke medregnet at ca 1080 daa boligformål på Svartskog er foreslått tatt ut av planen. Transformasjon fra næring til bolig gjør at rene næringsarealer innenfor Oppegård kommune reduseres med ca 120 daa. I tillegg tas ca 300 daa til næringsformål på Svartskog ut av kommuneplanen. I Rosenholmområdet er områder som tidligere var rene næringsområder foreslått endret til kombinert formål næring/tjenesteyting/bolig. Tetthet i området og fordelingen mellom næring, bolig og tjenesteyting vil bli avklart gjennom områderegulering og etter at det er gjennomført mulighetsstudier eller parallelloppdrag for området. Anslagsvis ca 75% av de planlagte boligene i Oppegård vil ligge 3 til 7 minutters gange fra en jernbanestasjon (tett utbygging og transformasjon innenfor de prioriterte utbyggingsområdene) og ca 95% vil ligge i bybåndet. Ut over dette er bygging av ca 100 nye boliger på Svartskog avklart gjennom områderegulering for Bålerud. 7