Med eksempel for helhetlig fortetting / utbygging langs Ormerudveiens vestside (se illustrasjoner)

Transkript

1 Oppegård kommune Rådhuset Postboks Kolbotn Deres ref.: Sentrumsutvalget, UMP Kolbotn, Sak: Områdeplan Kolbotn Sentrum, høringsinnspill Shark AS Med eksempel for helhetlig fortetting / utbygging langs Ormerudveiens vestside (se illustrasjoner) GRAD AV FORTETTING I KOLBOTN. BAKGRUNN Samfunnet skal bruke en milliard kroner på Kolbotn stasjon og øke togavgangene til hvert 12 minutt. Oslo- regionen vokser med rekordfart. Om 15 år forventes det å være omtrent flere mennesker i Oslo ogde umiddelbart tilstøtende kommuner. For Oppegård vil det si en økning i befolkningstallet på ca Rikspolitiske retningslinjer, kommuneplanen og forutsetninger for arbeidet med sentrumsplanen sier vi skal bygge by (med urbane kvaliteter) i Kolbotn sentrum. I brev til Ski kommune vedrørende innsigelser til Ski sentrumsplan skriver Fylkesmannen:»Behovet for boliger i vår region er stort og antallet innbyggere er ventet å vokse kraftig i årene som kommer. For å kunne nå nasjonale mål om å ta den fremtidige trafikkveksten i storbyregionen med kollektivtransport, sykkel og gange samt redusere klimagassutslippene, er det viktig at det bygges bymessig nært kollektivknutepunkt slik at befolkningsveksten kommer i områder med god tilgang til overordnet infrastruktur:». SENTRUMSPLANENS FORSLAG TIL FORTETNING I KOLBOTN Etter det vi har fått opplyst vil planavdelingen foreslå en utnyttelsesgrad på 120 %, et minste uteoppholdsareal på 30% av BRA bolig, samt etasjetall på maksimum fem etasjer. 200 meter fra jernbanestasjonen foreslås det rekkehusbebyggelse. Hvilke krav stilles til kommunen? Kravene som stilles til kommunens arealutnyttelse i planleggingsarbeidet har sitt utgangspunkt i Rikspolitiskeretningslinjer supplert med uttalelser fradepartementene, fylkesmannen og fylkeskommunen. Generelt brukes det begreper somvesentligfortetning, stor utnyttelsesgrad, kursendring, transformasjon,bymessigbebyggelse osv. Tankegangen er enkel og logisk. Jo bedrekollektivtilbudeter, desto tettere skal det bygges. Kolbotn ligger i denne sammenheng helt i toppsjiktet. Det er vert å merke seg at den overordnede planen

2 snakker om transformasjon fremfor fortetning. I dette ligger en vesentlig forskjell. En transformasjon er en fundamental ending mens fortetning kan være «mer av det samme». Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus er utarbeidet etter pålegg fra Stortinget. Den girkvantitativ veiledning i praksis for vår region. Kolbotn ligger innen for definisjonsområdet "regionale byer ogstasjonsnæreområder i bybåndet i Akershus". Innenfor dette området er Kolbotn et prioritert senter hvilket tilsier en utnyttelsesgrad istørrelsesorden90 til 100% av totalt areal. "I sentrumsområder, områder ved regionalekollektivknutepunktforventes det særlig høy arealutnyttelse" Fylkesmannen er forpliktet til å fremme innsigelser mot planer som ikke er i tråd med planen. FORSLAGET TIL SENTRUMSPLAN SAMMENHOLDT MED KRAV FRA OVERORDNET MYNDIGHET Planen fra April -16for Oslo og Akershus forventer en særlig høy arealutnyttelse. Det forventes at planer av denne typen legger til rette ikke bare for fortetning, men også for transformasjon. Den generelle veiledningen som plasserer Kolbotn mellom 90 og 100 % måher ansessom en nedre grense. Området som dekkes av sentrumsplanen har i dag en total utnyttelse på under 30%. Sentrumsplanenforeslårpå det mest intense en utnyttelse på inntil 120% innenfor den enkelte eiendom. (Dette er mindre enn de sist vedtatte reguleringsplaner- forslaget til høydebegrensning er ligger under de senere års praksis) Målet på ca. 100% er i forhold til total arealinnbefattetveier, parker, parkeringsplasser med mer, og er et gjennomsnitt for hele området 500 meter fra stasjonen. (I praksis hele sentrumsplanen) Kolbotn sentrum har i dag en utnyttelse på under 30%. I sentrumsplanen foreslås rekkehusbebyggelse250 meter fra stasjonen. Dette bør sees i lys av at fylkesmannen ikke ville godkjenne fortsatt småhusbebyggelse 700 meter fra Ski stasjon. Deoverordnedeplaner og direktiver åpner for en stor grad av skjønn. Det erlikevel åpenbart at forslaget til sentrumsplan ikke oppfyller deoverordnedekrav. Selv hvis all bebyggelse i sentrum ble revet og man bygget et helt nytt Kolbotn basert på den utnyttelse sentrumsplanenforeslår,vil man ikke kunne oppnå de målsettinger som er vedtatt. Det vises til eksempler på planavdelingens forslag til fortetting, eksempelvis i Kolbotnveien og Ingiers vei. I praksis vil dette si bebygd areal på 25 % i fem etasjer. Det vil verken si å bygge tett, intimt eller bymessig. Illustrasjonen representerer en drabantbyutvikling med lavere tetthet enn det Oslo har i lamellbebyggelse i ytre by stikk i strid med rikspolitiske retningslinjer, signaler gitt fra formannskapet og gjeldende kommuneplan.

3 SAMMENLIGNING MED KOLBOTN HAGE I ORMERUDVEIEN En sammenligning med de siste utbygginger i Kolbotn, Hengende Hage og Kolbotn Hage, vil vise at man nå, vesentlig nærmere jernbane og sentrum, forventes å bygge både lavere og mindre tett. MUA kravet på 0,3 der man i prinsippet ikke kan inkludere noe annet enn bakkenivå er en klar skjerpelse av kravet i forhold til fortettingsområdet i Ormerudveien. Fortettingsområdet Ormerudveien er generelt 5-6 etasjer, og flere av byggene er på 7 etasjer. I følge sentrumsplanen skal man nå bygge inntil 5 etasjer, men tilbaketrukket og ikke over hele eiendommen (ref. egen vurdering av byggegrenser). Med hvilken begrunnelse? TOTALUTNYTTELSE I HELE SENTRUMSPLANEN CA. 68 %, MOT SENTRALE MYNDIGHETERS AMBISJON OM % Beregnet total utnyttelse i henhold til foreliggende planforslag er nå ca. 68 %. Da er Kolbotnvannet ikke medregnet som sentrumsareal, selv om vannet bidrar vesentlig til BG (blågrønn) faktor og likeledes til lys og luft i sentrum. Som nevnt over har sentrale myndigheter ambisjon om en tilsvarende utnyttelse i knutepunkter på %. SKJEMAET VISER BETYDELIG ULIKEVEKT I «TILDELT» POTENSIALE Vi har tidligere bemerket en betydelig ulikevekt i utviklingspotensialet mellom de forskjellige feltene, hvor de små eiendommene med påstående bebyggelse kommer notorisk dårlig ut. De minste eiendommene, med påstående bygninger, tåler naturlig nok denne ulikevekten dårligst. BYGGEGRENSER FOR ENKELTE EIENDOMMER Vi vil påpeke at det i planen foreligger ubegrunnet forskjell mellom BKFT -feltene i vestre og østre sentrum. Se eksempel BKFT3 med byggegrenser i øst, mot BKFT1 uten byggegrenser i vest. MANGEL PÅ KRITISK MASSE FOR TRANSFORMASJON Dersom politikerne velger å godkjenne / vedta denne vektingen, vil det naturlig nok føre til at disse 3-4 mindre eiendommene med svært sentral beliggenhet ikke vil oppnå «kritisk masse» for å kunne gjennomgå den transformasjonen og utviklingen som er vurdert ønskelig for Kolbotn. Dette gjelder både vektingen i total utnyttelse, men også like mye vektingen mellom bolig og næringsarealer, hvor boliger utgjør transformasjonskraft mens næringsarealer utgjør en ekstra risiko. TILTAKSHAVERE MANGLER ØKONOMISK VERKTØY FOR ET NYTT KOLBOTN Mangel på økonomisk verktøy vil føre til at disse viktige eiendommene for helheten i et nytt Kolbotn sentrum forblir underutviklet. Eiendommene vil dermed sannsynligvis forbli «hull i tanngarden», på ubestemt tid.

4 EKSEMPEL MODELL FOR HELEHTLIG UTBYGGING LANGS ORMERUDVEIENS VESTSIDE Terrengmodellen viser en kvartalsvis struktur for utbygging langs Ormerudveiens vestside. Utbyggingsformen vil kunne «heve» alle boliger opp 6-8 meter høyere, til nivå med Skolebakken. Dermed vil alle boliger ha utsyn og adgang til lys / luft / grønne arealer mot vest, som integreres mot eksisterende grøntarealer i Kolbotn Terrasse.

5 Snitt-tegningene av bebyggelsen langs Ormerudveien / Skolebakken over, samt tverrsnittene under, viser tydelig nivåforskjellene mellom Ormerudveien og Skolebakken, og hvordan kvartalsstrukturen i bebyggelsen kan bidra til å «løfte» boligarealene opp fra næringsarealer mot Ormerudveien til boligarealer mot Skolebakken

6

7 BEBYGGELSESMØNSTER OG ETASJETALL Ovenstående bebyggelsesmønster vil kunne gi Kolbotn sitt første gateløp med en kvartalsstruktur. Naturlig nok vil etasjetallet mot Ormerudveien måtte være 2-3 etasjer høyere enn etasjetallet mot Skolebakken, på grunn av nivåforskjellene i terrenget mellom disse gatene. Dette må gjenspeiles i spesielle og detaljerte høydebestemmelser for dette området. GRØNTAREALER / BLÅGRØNN FAKTOR) Eksisterende grøntarealer i Kolbotn Terrasse utvides mot ny bebyggelse i øst, med ny boligbebyggelse i smale lameller (ref. Marienlyst Park eller søndre del av Pilestredet Park). SKJERMING MOT STØY Samtidig sørger bebyggelsesformen i seg selv for å minimere støy fra Skiveien / Ormerudveien, og Kolbotnveien / Jernbanen. FORHOLD TIL HENGENDE HAGE OG KOLBOTN HAGE Bebyggelsen vil skape en «datumlinje» i forholdet til Kullebunden gård og parken, samt bidra til å holde fast og knytte sammen pågående utbygging av Hengende Hage og Kolbotn Hage med det øvrige Kolbotn sentrum. Utbyggingsmodellen er opprinnelig utviklet på oppdrag for, og i samarbeid med, Xanto Kolbotn AS. Med vennlig hilsen For shark.as Sted helhet arkitektur Egil M. Haugstad Siv.ark. / daglig leder