Byggholt AS. Store Åros Næringsarealer i reguleringsplanleggingen. Utgave: Foreløpig Dato:

Transkript

1 Byggholt AS Store Åros Næringsarealer i reguleringsplanleggingen Utgave: Foreløpig Dato:

2

3 1 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Rapportnavn: Byggholt AS Store Åros Næringsarealer i reguleringsplanleggingen Utgave/dato: Arkivreferanse Oppdrag: Store Åros utredning Oppdragsbeskrivelse: Delutredning for reguleringsplan Oppdragsleder: Børre Erik Eng Leveranse: Utredningsrapport Asplan Viak AS

4 2 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 INNLEDNING Næringsvirksomhet på Store Åros Utredning av behov og muligheter. Metode Statistiske fakta Vurdering av markedsomland nærmarked Vurdering av markedsomland fjernmarked Handelsvaner og kjøpekraft i området mulig potensial Mulighets- og trusselanalyse (SWOT) for Store Åros/ Åros Mål og metode Sterke sider Svake sider Muligheter Trusler Potensielle virksomheter Virksomheter som bør finnes i nærsenter: Virksomheter som kan finnes i nærsenter, men trenger større kundeunderlag Virksomheter som er spesielle, men likevel kan trives i nærsenter Næringsarealer i planen. Konklusjon. Virkninger Arealkapasiteter i planforslaget versus utredet behov 12

5 3 1 INNLEDNING Med bakgrunn i kommuneplanens arealdel for Røyken utarbeides det reguleringsplan for arealene på Store Åros gård. Grunneierne, Kjell og Mette Stake, har inngått samarbeid med JM Byggholt AS om utvikling av området. JM Byggholt er forslagsstiller for reguleringsplanen, mens Asplan Viak AS er konsulent i utarbeidelsen av planforslaget. Kommunedelplanen forutsetter at jordveien på gårdsbruket omdisponeres til byggeområde, med boliger og arealer for næringsvirksomhet som hovedformål. Kommuneplanen peker på Store Åros som stedet for et nytt nærsenter i Åros. I innledningsfasen av reguleringsarbeidet ble det slått fast at Røyken kommune mener det ikke skal foretas en full konsekvensutredning etter forskriften. En grundig, normal saksutredning vil imidlertid være nødvendig. Et av spørsmålene som kommunen ønsker belyst spesielt, er dimensjoner og art av formålsområdene for næringsvirksomhet som det skal tilrettelegges for i planen. 1.1 Næringsvirksomhet på Store Åros Kommuneplanens føring om regulering av en betydelig mengde næringsareal på Store Åros, er i tråd med grunneiers ønsker. Kommunen har ikke i særlig grad kvantifisert behov for eller ønsker om arealer, bortsett fra retningslinjen om å etablere et nærsenter i området. Den følgende utredningen har som mål å gi et noe sikrere grunnlag for å programmere mengde og type av næringsarealer i planen. Det er i dag lite av direkte spesifiserte, udekkede behov for varer og tjenester i lokalsamfunnet. En må likevel regne med at det er interesse i nærområdet for en viss utvidelse av tjenestetilbud og varekjøp (se også bl.a. pkt 1.4). Videre vil det være et mål tiltrekke seg kunder fra et større område ved å skape et hyggelig og dermed konkurransedyktig miljø på stedet. Hvis dette lykkes, vil en få et bedre tilbud også til de lokale kundene og samtidig øke mulighetene for å skape en trivelig og velfungerende møteplass for alle grupper av Åros-beboere. I tillegg til næringsvirksomhet rettet direkte mot publikum, bør det være mulig å ta sikte på en etablering av virksomheter som kan produsere, selge eller distribuere varer og tjenester for andre typer marked. 1.2 Utredning av behov og muligheter. Metode Utredningen nedenfor drøfter mulighetene for å oppnå de målene som er nevnt ovenfor. Det bør være en sammenheng mellom disse mulighetene og den arealmengde som det skal legges opp til i reguleringsplanen. Det skal ikke reguleres for lite, men heller ikke urealistisk mye næringsareal. Utredningen har følgende struktur: Det gis en oversikt over handel i området, basert på en del statistiske fakta (Pkt 1.3) I forlengelsen av denne, gjøres det betraktninger om potensialet for økning (Pkt 1.4) Deretter drøftes i en enkel mulighets- og trusselanalyse sterke og svake sider ved Åros/ Store Åros som sted for etablering og drift av næringsvirksomhet med marked utover nærmiljøet.(pkt 1.5) Forslag og idéer til næringsvirksomhet i området tas opp ( punkt 1.6) Avslutningen inneholder konklusjoner i form av et kort, kvantifisert program.(pkt 1.7)

6 4 1.3 Statistiske fakta Vurdering av markedsomland nærmarked Røyken kommune har i dag nær innbyggere (SSB). Ved definisjon av markedsområde for næringsarealer i Åros er det naturlig å vurdere både nærmarkedet og fjernmarkedet for en mulig utvikling på området. I Åros bor det i dag rundt 1300 personer innenfor tettstedsavgrensingen (SSB). Ved en utvikling av et nærsenter er det dette som må regnes som det primære markedet. For utvikling av næringsarealer til mer spesialisert tilbud enn det et nærsenter dekker, kan man regne et utvidet markedsomland som inkluderer tettstedene i Røyken og Hurum, men også videre enn dette, basert på for eksempel reisetidsvurderinger med bil til området. Kartet nedenfor viser fra hvilke områder man kan nå Åros innen 30 minutter med bil. Innenfor dette området bor det i dag personer. Fig. 1: Kartskissen viser 30 min. kjøretid eller mindre til Åros. Innenfor området bor det personer Vurdering av markedsomland fjernmarked En mulig utvikling av næringsarealer på Åros vil imidlertid ha størst nytte av å rettes primært mot det lokale markedet og deretter utvide dette til gradvis også å dekke områder i nærheten av Åros. Ser man på den samlede befolkningen i tettstedene som ligger nærmest Åros har man et utvidet lokalmarked på rundt personer. Disse tettstedene har imidlertid sine egne nærsentre, og utviklingsplaner og et tilbud som retter seg mot denne kundegruppen vil måtte tilby en viss grad av spesialiserte varer.

7 5 Bosatte i et utvidet lokalmarked: Tettsteder Bosatte Åros Røyken Hyggen Klokkarstua Holmsbu Sætre Tofte 3083 Til sammen Handelsvaner og kjøpekraft i området mulig potensial Det er ikke mulig å spesifisere konkret arealbehov for ulike typer handel og næring uten å gjennomføre en omfattende handelsanalyse. Det er ikke målet her, og vurderingene nedenfor baseres derfor på tilgjengelig statistikk og tidligere analyser. Omsetningsstatistikk fra SSB illustrerer at omsetningen innen detaljvarer pr innbygger i Røyken kommune ligger langt under landsgjennomsnittet. I 2006 ble det omsatt for kr pr innbygger innen detaljvarer for landet som helhet. Tabellen nedenfor viser at det i Røyken kun ble omsatt for kr pr innbygger i samme periode. Kommune Kr Lier Røyken Hurum Omsetning pr innbygger i detaljhandel for kommunene Lier, Røyken og Hurum. Kilde: SSB Statistikken indikerer til en viss grad at kjøpekraften i Røyken er lav, men det er også grunn til å anta en ikke ubetydelig handelslekkasje til Drammen, Lier og Asker. I en innbyggerundersøkelse fra 2005 ble det vist at rundt 30% av innbyggerne i Røyken kommune foretok sine dagligvarekjøp i Drammen, Lier, Asker eller Bærum. Den samme undersøkelsen viste at 74% av innbyggerne hadde stor tilhørighet til sitt lokalområde, men at bare 60% foretok sine daglige varekjøp i dette nærområdet. Som en generell observasjon tyder dette på et potensial for å øke tilbudet av detaljvarer i kommunens nærsentre. Den årlige undersøkelsen av kjøpesenterhandel i Norge (Senterboken 2007) gir en god indikasjon på omsetning pr kvadratmeter for mindre og større kjøpesentre, og kan brukes som grunnlag for å vurdere størrelse på et nærsenter ut fra befolkningsmengde i markedsområdet. Senterboken for 2007 viser at kjøpesentre i Akershus hadde en gjennomsnittlig omsetning pr kvm på kr mens tilsvarende tall for Buskerud lå på kr pr kvm. På grunnlag av dette kan vi for enkelthets skyld anta at et fremtidig nærsenter på Åros kan ha en omsetning på kr pr kvm. Hvis vi så legger til grunn en omsetning pr innbygger innen detaljvarer som ligger vesentlig nærmere landsgjennomsnittet, la oss si kr kr pr innbygger, innebærer dette: en forutsetning om at tilbudet på Åros skal dekke behovet til innbyggere med en kjøpekraft noe under landsgjennomsnittet og at handelslekkasjen til andre sentre i fremtiden reduseres betydelig.

8 6 Om vi legger til grunn befolkningen innen Åros tettsted på 1300 personer, vil etterspørselen etter detaljvarer med dette kunne forsvare et samlet salgsareal på rundt 2400 m2 i dag. ( kr/ kr = 1,85 m2/ person. Med 1300 p blir dette 1300 x 1,85 = ca 2600 m2) I dag er det bare om lag 800 kvm arealer til detaljhandel i Åros. I et tiårs perspektiv må det imidlertid legges til grunn både befolkningsvekst og forbruksvekst. Med en vekst i befolkningen på 1,5 % i året og en forbruksvekst på 3% pr år pr innbygger 1 vil det kunne tilsvare et behov for rundt 3000 m2 handelsareal for detaljvarer om 10 år. Et senter som retter seg mot et større markedsomland vil naturlig nok tilby mer spesialiserte varer enn dagligvarer. Her er det som sagt ikke grunnlag for å si noe konkret om markedspotensialet, men følgende tankerekke kan være nyttig som et utgangspunkt: Hvis vi antok teoretisk at et senter på Åros dekket 0,5% av etterspørselen etter et marked for spesialiserte varer innen 30 minutters kjøretid ( p) vil markedet bli ca 0,5% av p = 1600 p.( Mrk.: I disse varegruppene vil en ikke kunne regne med nærmarkedet slik som for dagligvarer, og dermed ikke legge dette tallet til. ). Ulike typer spesialiserte varer som møbler, elektro, hvitevarer osv har alle forskjellige grader av omsetning pr innbygger. Hvis vi imidlertid antok som en gjennomsnittsbetraktning en noe tilsvarende omsetning pr m2 for denne typen varer, altså kr / m2) og en omsetning pr p på rundt kr , vil størrelsen på et handelssenter kunne øke med 1900 m2. Med dette vil det kunne være potensial for rundt 4900 m2 ( altså 3000 m2 dagligvare og 1900 m2 storvare) handelsarealer i Åros i et tiårs perspektiv. Det understrekes at dette er et rent tankeeksperiment. Kilder: Innbyggerundersøkelse om service, fremtidig utbyggingsmønster og kommunestruktur. Agenda og Norsk Respons, 2005 Kommuneplan for Røyken, , Samfunnsdelen. Røyken kommune, høringsutgave SWOT analyse Røyken Kommunestyre Asplan Viak 2005 Senterboken 2007 ATP modellen, Asplan Viak Handelsanalyse Østerdalsporten AS. Asplan Viak Tilsvarer gjennomsnittlig forbruksvekst de siste årene. Kilde SSB og Asplan Viak

9 7 1.5 Mulighets- og trusselanalyse (SWOT) for Store Åros/ Åros Mål og metode I dette kapitlet er det gjort noen betraktninger med basis i såkalte SWOT-analyser. 2 Uten å gjennomføre en full SWOT-analyse, kan en enkel bruk av metodikken likevel gi impulser til en nærmere forståelse både av muligheter og begrensninger for utvikling av og behov for næringsarealer på Store Åros. I analysen er det forsøkt å skille tydelig mellom egenskapene styrke, svakhet, muligheter og trusler. Erfaring fra SWOT-analyser viser imidlertid at dette i praksis er vanskelig. En bestemt egenskap kan i én forbindelse være en trussel, men i en annen sammenheng og brukt på rette måte bli en mulighet. Men et konsekvent skille er kanskje ikke så viktig. Poenget er å stimulere til å få frem momenter som kan være av betydning for en samlet vurdering av en fremtid for næringsvirksomhet på Store Åros, og dermed et dimensjoneringsgrunnlag for arealbehovet. En vil også gjennom denne øvelsen få bevisstgjort viktige premisser for den helhetlige utformingen av reguleringsplanen og for de senere tiltakene, slik at områdets sterke sider kan utvikles videre og svake sider avbøtes eller minskes Sterke sider Sterke sider er trekk ved lokaliseringen som sammenlignbare steder savner, og som det derfor er viktig å benytte seg av i utforming og markedsføring av stedet når en er i konkurransesituasjon. Også overfor innbyggerne, som gjerne bruker sitt nærsenter til å få utført en del tjenester uansett hvor attraktivt eller lite attraktivt det er, er det en god policy å utvikle de positive egenskapene stedet har. Det vil øke identifikasjon og stolthet, og dermed gleden ved å være Åros-boer. Nær fjorden Å ligge nær Oslofjorden er et pluss både for et sentermiljø og for bokvaliteten i området ikke minst det siste. Følelsen og synet av sjø i nærheten er hyggelig, og mulighetene for bading og båtliv er sterke kort i konkurransen om kunder og etablering av arbeidsplasser og boliger. Nær Åroselva En levende elv rett ved bebyggelse og senter som her, er et viktig trivselsmoment. Når elva nå gjøres mer tilgjengelig gjennom planen, vil det være et stort pluss for hele Åros som sted og bomiljø. Solrikt og lunt Beliggenheten av Store Åros på det svakt hellende partiet sør for den markante åsen som danner en grønn og lun vegg, er uvanlig trivelig når det gjelder sol og andre lokalklimatiske forhold. Nær, men ikke for nær hovedvei Det nye nærsenteret vil være synlig fra kryssområdet. Avstanden fra Hurumveien (fylkesvei 11), er et par hundre meter, nær nok til bare å føles som en liten avstikker. Samtidig unngår en det visuelle og trafikkmessige rotet som har lett for å oppstå når hovedvei og nærsenter er blandet. 2 Forkortelsen/ akronymet står for Strength, Weakness, Opportunity og Threats altså styrke, svakhet, muligheter og trusler

10 8 Etablert lokalsamfunn Åros som sted synes å være et lokalsamfunn med identitet. En viss lokalpatriotisme gjør seg gjeldende et godt tegn. Godt oppvekstmiljø Stedet har utviklet seg over lang tid, og har dermed beboere i alle aldere. Det er et betydelig innslag av barnefamilier. Sett sammen med de store områdene for friluftsliv i skog og ved sjøen, egen skole med mer, byr stedet på et godt oppvekstmiljø. Trafikkmessig mot strømmen Hvis en reiser inn til en arbeidsplass i Åros fra andre steder om morgenen, vil en som regel ikke oppleve rushtidsproblemer. En reiser da mot strømmen, med få hindringer og forutsigbar reisetid. Det samme vil være tilfelle ved retur på ettermiddagen Svake sider Når målet er næringsmessig utvikling, er en erkjennelse av stedets svake sider også viktig. Glemmer man dem, kan en ellers slagkraftig strategi lett bli torpedert. Det kan for eksempel vanskelig nektes at Åros har et lite nærmarked og samtidig en litt avsides beliggenhet i forhold til de større befolkningskonsentrasjonene omkring. Å være seg dette bevisst, kan ha betydning for hvilke aktører man skal rette oppmerksomheten mot, hvordan markedsføring overfor kundene bør innrettes, hvordan man bør påvirke for å oppnå bedre skilting og utbedringer i veisystemet osv. Spredning Det er et fungerende møtested i Åros i dag ved butikken. Kirken ligger nær dette, og det er danner et lite senter. Med et nytt senter på Store Åros, kan en få en uheldig todeling av lokalsenteret. Avstand til gjennomgående storvei Fra den gjennomgående rv 23, Oslofjordforbindelsen, er avstanden ned til Åros via fv 11 omtrent 4 km enten en kommer fra kryss i nord eller gjennom Sætre fra kryss i sør. Avstanden er dermed så stor at kunder ikke vil oppsøke stedet på impuls. I regionperspektiv vi den nokså lange avstanden virke negativt dersom det innen regionen finnes direkte sammenlignbare vare- og tjenestetilbud som ligger nærmere rv 23 Dårlig kollektivtransport, bilavhengighet Kollektivreisemiddel er buss. Bare små befolkningskonsentrasjoner i områdene omkring resulterer i lav frekvens på rutene. En ny hurtigbåtrute til Åros Brygge vil endre kollektivtransporttilbudet drastisk; se under Muligheter Muligheter For å nå et mål om næringsvirksomhet av noe størrelse på Store Åros, kan det lett virke som man må ha hellet med seg. Hell eller flaks har imidlertid vist seg å være noe som egentlig ikke oppstår så tilfeldig. Det er gjerne resultat av et forarbeid, en tilrettelegging. Nedenfor er nevnt en del momenter som kan være utgangspunkt for et slikt forberedende arbeid. Sentral plassering på Østlandet Som det går frem av kartet på neste side er Åros sentralt beliggende i Oslofjord-regionen. Dette kan gi grunnlag for etablering av svært spesialiserte forretninger, beregnet på kunder

11 9 som kommer i bil og vet hva de er ute etter (for eksempel antikviteter, designmøbler). Lokaliseringen bør også kunne gi grunnlag for etablering/ tilflytting av virksomheter som ønsker å leve et litt tilbaketrukket liv, hvor for eksempel tilbud om godt bomiljø på stedet kan være et ønske, eller hvor beliggenheten for kjøring mot strømmen kan være en fordel. Dette kan gjelde databedrifter eller andre kompetansebedrifter hvor bredbånd er viktigste forbindelse til omverdenen. Fig.2: Ytre markering: Reiseavstand til Åros på 1 time eller mindre. In nenfor området bor det rundt mennesker. Kort vei til kontinentet Oslofjordforbindelsen gir en nærhet til E6 som igjen vil gi muligheter når den er ferdig utbygd til Gøteborg. Mer eller mindre sammenhengende motorvei til kontinentet vil da ligge like i nærheten. Hurtigbåtanløp kan komme Dårlig kollektivforbindelse til Oslo faller i dag stort sett negativt ut for Åros når det gjelder mulig nytt næringsliv og attraktivitet som bosted. En utvidelse av dagens hurtigbåtrute i Vestfjorden til å omfatte Åros, vil endre dette bildet drastisk. Den ekstra trafikken et slikt anløp vil føre til i Åros, bør også direkte kunne føre til økt vareomsetning (handel på hjemveien). Grei beliggenhet mellom Rygge, Torp og Gardermoen Når Rygge for alvor kommer i gang med sivil trafikk, vil Røyken ligge sentralt plassert mellom de 3 viktige flyplassene på Østlandet for rutetrafikk, alle bare litt over 1 times bilkjøring unna. Trivelig bolig- og nærmiljø Gjennom reguleringen på Store Åros og på Tivoliåsen legges det opp til en betydelig vekst i boligmengden. Dette vil gi mulighet for å tilby familiebolig til medarbeidere, for eksempel i

12 10 potensielle virksomheter som er nevnt under punktet sterke sider foran. Nærmiljøet til disse boligene vil ha en rekke etterspurte kvaliteter, også nevnt under sterke sider. Tur- og friluftslivsmuligheter, stabilt nærmiljø osv. finnes også andre steder, men legger man til muligheter for båtplass og båtliv, går man opp en klasse i attraktivitet. Nærsenter eller mer? Kunder trekkes lettere til steder der man kan få gjort flere typer innkjøp og utført flere tjenester. I området fra Midtbygda i nord til Storsand i sør er det Sætre som er det viktigste stedet. Med en heldig utvikling vil Åros kunne konkurrere med Sætre Trusler Som nevnt foran, er det opplagt noen svake sider ved Åros som sted for næringsutvikling. Den mest åpenbare er jo at nærmarkedet er sterkt begrenset. I tillegg kan en også se for seg følgende, som eventuelt må møtes med en motstrategi: Trafikken drar forbi Vegutforming, manglede skilting og manglende oppmerksomhet gjør at kunder og etablerer slett ikke kommer. Dårlig drift av nærbutikk Når etableringer er kommet på plass, vil en kvalitet i driften være en forutsetning for å holde på kunder i et ganske kresent marked. Eller omvendt: Dårlig drift vil skremme kunder vekk. Svak estetisk utforming av senteret og bebyggelsen Hvis det fysiske miljøet som bygges opp med nærsenteret kommer til å mangle kvalitet, vil det tape i konkurranse med steder som har bedre forutsetninger i utgangspunktet. I mange norske småsentre er det visuelle miljøet preget av slurv, likegyldighet og simpel arkitektur. Et gjennomtenkt og vel anlagt fysisk miljø vil derfor gi positive konkurransemuligheter. Det motsatte er altså en trussel. Svakere konjunkturer Om kjøpekraft og etableringslyst skulle minke vesentlig, vil trolig steder som ikke har en sterk lokal kundebase slite mer enn andre.

13 Potensielle virksomheter For å nå målet om å gjøre Store Åros til et trivelig og velfungerende nærsenter, er det en fordel å ha et minimum av handels- og tjenestetilbud. Sjansen for at stedet skal bli et viktig møtested øker med mengden av tilbud og aktiviteter, særlig hvis de også er gunstig lokalisert i forhold til hverandre. Gunstig vil her for det meste bety ganske konsentrert. Når man først har parkert, bør for eksempel resten av senteret være innen en rekkevidde som gjør at man ikke tenker på å måtte hente bilen. Nedenfor er en oppstilling som kan gi ideer til etablering. Den bør kunne vekke interesse både hos potensielle etablerere, kommunens administrasjon og grunneier/ investorer Virksomheter som bør finnes i nærsenter: Et visst minimum av tilbud er nødvendig for opplevelsen av at det finnes et senter i Åros; et stedets hjerte, og da trolig: Dagligvarer Kiosk Kafé, møtested Selskapslokaler Frisør (Lege) Fysioterapeut Virksomheter som kan finnes i nærsenter, men trenger større kundeunderlag Hvis sterke sider utvikles og utnyttes, en gjør godt salgsarbeid og kanskje har litt hell, bør en realistisk kunne tenke seg én eller flere av virksomheter nevnt nedenfor. Trolig vil kvaliteten på tilbudene i seg selv være en variabel suksessfaktor. Hvis en lykkes med å etablere noe av det nedenfor nevnte, vil dette i seg selv kunne virke tiltrekkende for kunder og dermed annen etablering pga økt bredde i tilbud: Spesialforretning (slakter, antikviteter, design-møbler, tepper, gardiner, markiser) Rørlegger Elektriker Båtsalg og -service Velvære- og fitnessenter Tannlege Advokat Bowling Squash Virksomheter som er spesielle, men likevel kan trives i nærsenter Overraskelser vil kunne forekomme. Gjennom sosiale og faglige nettverk kan en kanskje finne entusiaster som for eksempel etablerer eller overflytter Kunstnerverksted/ ateliér Annen verkstedproduksjon Kunstgalleri Grafisk virksomhet Hjernekraft-virksomhet (databedrifter, reklamebyrå, konsulentvirksomhet osv)

14 Næringsarealer i planen. Konklusjon. Virkninger I reguleringsplanforslaget legges det opp til å regulere næringsarealer både rene sådanne og næringsarealer i kombinasjon med boliger. Næringsarealene består både av salgsarealer, kontorer og arealer til verksted/ lagervirksomhet og lignende, og bør ha en andel av den totale arealbruken som står i et noenlunde realistisk forhold til hva en kan forvente å få tatt i bruk innen rimelig tid, for eksempel en tiårsperiode. Den foreliggende utredningen gir ingen fasitsvar på behovet eller mulighetene for næringsvirksomhet på Store Åros, da det er en mengde variabler som skal virke sammen på gunstig vis for at målene for området blir nådd. En viss pekepinn gir den imidlertid Arealkapasiteter i planforslaget versus utredet behov Nedenfor er satt opp tall for utredningens forsiktige konklusjoner sammenholdt med kapasitet i de områdene de tall det er lagt opp til. Tallene er hentet fra en større tabell (TABELL 1) som er vedlagt planbeskrivelsen, og som først og fremst er satt opp for kunne drøfte virkningene av den trafikken som utbyggingen på Store Åros ventes å generere, med tanke på å tilrettelegge for en tilfredsstillende vei-/ kryssdimensjonering og dekking av parkeringsbehov. Kapasitet er beregnet som bruksareal (BRA) etter følgende fremgangsmåte: Grunnlaget er det teoretiske byggearelet som planen åpner for innenfor hvert enkelt byggeområde. Den teoretiske byggegrunnen er angitt i % av det enkelte områdets areal (% BYA). Dette tallet er så multiplisert med det antall etasjer planen gir mulighet for, og en får et teoretisk tall for bruksareal, BRA. Imidlertid vil dette teoretiske bruksarealet omfatte overflateparkering og en del annet areal som av praktiske grunner erfaringsmessig ikke blir bfylt med bygningsmasse. Dette tilsier at reelt BRA ( varmt utleieareal) blir en god del mindre enn det teoretiske. Det er trukket fra 35% til dette i høyt anslag for reelt BRA, og 55% i lavt anslag. Det vurderte BRA er så skjønnsmessig fordelt i de kategorier arealer som planen foreslår å kombinere i de enkelte byggeområder for eksempel er område BFK-3 fordelt på 40% gulvflate til detaljhandel, 20% til kontorer og 40% til boliger. (Denne prosentvise fordelingen er også gjort skjønnsmessig, og tenkes ikke fastlagt som krav i reguleringsplanen.) I de to øverste radene i tabellen nedenfor er henholdsvis høyt og lavt anslag på salgsarealer satt inn. Øvrige næringsarealer som industri/ lager og kontorvirksomhet er svært vanskelig å utrede, og ventes heller ikke å få svært stor andel av arealene. De er derfor ikke tatt med i sammenlikningen. Tallene i tabellens nederste linje er hentet fra denne utredningens punkt 1.4. TABELL 2 Sammenlikning av foreslått kapasitet på salgsarealer og utredet behov/ mulighet. Kategori DETALJVARE STORVARE SAMLET Salgsareal Planens kapasitet, høyt anslag Planens kapasitet, lavt anslag Behov/ mulighet om 10 år, grovt utredet Som det går frem av tabellen, er det utredete behovet noe større enn lavt anslått reelt BRA, og en del mindre enn høyt anslått reelt BRA. Med de store usikkerheter som ligger i variablene, er konklusjonen at det er godt samsvar mellom utredet behov/ mulighet for salgsarealer i et tiårsperspektiv og de kapasiteter som ligger i planforslaget.