ST - LANDSKAP AS LANDSKAPSARKITEKTUR

Transkript

1 ST - LANDSKAP AS LANDSKAPSARKITEKTUR 1.1 Prosjekt: Reguleringsplan Svinesundparken nord Plan ID G701 Mindre vesentlig reguleringsendring Vedrørende: Endring av høydebegrensing område Kb3 Utarbeidet av Trygve Sundt Illustrasjoner og Archus AS v/ Eirik Arne Søvik plankart Dato: 27. november 2917 Revisjoner: Mottakskontroll 13. desember 2017 Møte med Halden kommune 24. januar Oppdragsgiver Fredriksten utvikling AS, Halden 2 SAMMENDRAG Det pågår forhandlinger om etablering av en større produksjonsbedrift på område Kb3 i Svinesundparken nord. Gjeldende reguleringsplanen fastlegger maksimal byggehøyde til kote 41,0/44,5 på område Kb3. Det vil si bebyggelse som har høyde m. Bedriften som ønsker å etablere seg er en produksjonsbedrift med behov for lagring av produkter. Bedriften planlegger at lagring av produkter før distribusjon skal skje automatisert og i et høyt lager. Avviket fra reguleringsplanen kan enten godkjennes ved en dispensasjon eller ved en reguleringsendring. Det er valgt å gjennomføre en prosess med en reguleringsendring fordi dette gir større forutsigbarhet og fleksibilitet. Endringen innebærer ikke endringer i reguleringsformål eller avgrensing av planen. Det er derfor vurdert slik at endringen vil være en mindre vesentlig endring av planen. Varslet gjelder endring av maksimal byggehøyde for deler av områdene til kote Dette vil gjøre det mulig å bygge et høytlager med høyde 41,0 m. Dessuten endring av utnytting (BYA) av områdene Kb3 og Kb4 fra 50 % til 60%. 3 BAKGRUNNEN FOR ENDRINGEN Svinesundparken er opprinnelig regulert som del av regulering av arealbruk mellom gammel og ny E6, og regulert til ulike former for næringsvirksomhet og handel. Det søndre området er utbygget med serviceanlegg for trafikanter på E6, og handelsvirksomhet. Målsettingen for nordområdet er å legge til rette bebyggelse for næringsvirksomhet med fokus på industri, og bebyggelse og anlegg for å betjene yrkestrafikk. Det er allerede etablert servicebedrifter for tungbiler. Statens vegvesen planlegger en hvileplass for yrkestrafikk. På øvrige områder av nordområdet er det av stor betydning å legge til rette for etablering av en produksjonsbedrift. Det pågår forhandlinger om slik etablering. En automatisert lagerenhet vil være et viktig element for en rasjonell produksjon og drift av virksomheten. Et høyt lagerbygg vil ha et begrenset «fotavtrykk». Det er viktig både fordi en slik Svenskerud Tranby trygve.sundt@st-landskap.no

2 løsning er rasjonell i forhold til en automatisert drift, og fordi den har begrenset BYA i forhold til samlet lagervolum. Endringen av utnyttingsgrad (BYA) er relatert til ønsket om å utnytte næringsområdet som dette på en optimal måte. 4 FORSLAGET TIL ENDRING Vedlagte revidert plankart der område Kb3 har endret høydebegrensning på deler av området (se fig nr. 1). Det er avgrenset et område, på den søndre del av Kb3, der det tillates maksimal gesimshøyde til kote 66,50. Grovplanert terreng på området har kote 25,0. Antatt gulvnivå vil være kote 25,5. Gesimshøyde kote 66,5 gir mulighet for å bygge med gesimshøyde 41,0 m. Videre er plankartet påført endret utnyttingsgrad fra BYA 50 % til BYA 60 %. I forbindelse med redegjørelse for visuell virkning er det utarbeidet illustrasjoner av et bygg med maksimal byggehøyde. Bygget har grunnflate 45 x 100 m. Det er plassert sentralt i arealet som forslås med ny høydebegrensing. Endringen innebærer ikke endringer i reguleringsformål eller avgrensing av arealbruk. Figur 1 Utsnitt av plankartet. Planbeskrivelse rev side 2

3 5 VIRKNINGEN AV FORSLAGET 5.1 UTNYTTING AV OMRÅDET Endringen av planen gir større fleksibilitet for utnytting av området for produksjon og lagervirksomhet. Det er viktig for Halden kommune å kunne tilby produksjonsbedrifter et relevant område som er lett å bebygge. 5.2 LOKAL VIRKNING Visuelle forhold Den visuelle virkningen av utbygging av Svinesundparken ble vurdert da den opprinnelige reguleringsplanen ble utarbeidet. I forbindelse med revidering av planen i 2015/16 ble det gjort grundige studier av den visuelle virkningen av bebyggelse. Synlighet vurderes i forhold til nærvirkningen av et objekt, og fjernvirkning. Nærvirkning er opplevelsen av objektet nært. Det sees som et tredimensjonalt objekt der form, tekstur og farge i samspill med de helt nære omgivelsene er grunnlaget for vurderingen. Fjernvirkningen av et objekt i landskapet vil være en opplevelse av to-dimensjonale objekter i forhold til eksisterende objekter som terreng, vegetasjon og bebyggelse. Den visuelle opplevelsen vil i stor grad variere avhengig av lysforhold som sol/skygge og variasjoner i lyset avhengig av skydekke. Kartet, figur 2 viser synlighet av nordområdet på Svinsundparken (visuell kontaktsone). Figur 2 Visuell kontaktsone Planbeskrivelse rev side 3

4 Det er utarbeidet fotomontasjer som viser den visuelle virkningen fra sentrale standpunkt i landskapet. Illustrasjonene viser maks byggehøyde i hht reguleringsplan. Dessuten er vist maksimal høyde på prosjektert bygg. Se figur 3. Figur 3 Forklaring illustrasjoner Sett fra sør og vest er det begrenset innsyn til området. Den visuelle virkningen vil være en nærvirkning. Det sentrale grøntområdet på Svinesundparken er en viktig visuell skjerm. Terrenghøyden er ca. 55 m. Med trevegetasjon er denne landskapsformen ca m. Det vil si at den danner en effektiv skjerm og balanse til et bygg med kotehøyde 66,5 m som maksimal høyde. Mot sørvest skjermes innsynet til bebyggelsen på Svinesundparken nord effektivt av kollen som deler området i to. Det er et begrenset innsyn til den vestre del av nordområdet når en kommer kjørende på E6 fra sør. Illustrasjon figur nr. 4, viser bebyggelse med høyde 66,5 m sett fra E6. Figur 4 Synlighet fra E6 syd Planbeskrivelse rev side 4

5 . Mot nord danner Viksletta et stort åpen landskapsrom. Her er det innsyn mot Svinesundparken. Bebyggelsen vil bli synlig fra dette området. Visuelt vil dette være en fjernvirkning. Nær inntil Svinesundparken vil grøntområdet som avgrenser området mot nord begrense innsynet. Det er viktig at høy bebyggelse får et uttrykk som demper den visuelle virkning. Dette kan gjøres ved fargebruk og tekstur. Figur 5 Synlighet fra E6 sør Figur 5, Synlighet fra fylkesvei 118, Viksletta Figur 6, Synlighet fra E6 nord (Viksletta) Planbeskrivelse rev side 5

6 Mot øst er det begrenset synlighet. Terreng og vegetasjon, sammen med eksisterende bebyggelse begrenser innsynet. Bebyggelse vil ikke skille seg ut fra øvrig bebyggelse i området. Figur 7, Synlighet fra øst, Torpumveien Tiltak for å dempe den visuelle virkningen av bebyggelsen På grunnlag av mottatte merknader, og etter drøfting med Halden kommune er reguleringsbestemmelsene revidert. Det er tatt inn bestemmelse som knytter adgangen til høy bebyggelse til reguleringsformål «lager» og at en på høy bebyggelse ikke kan benytte reflekterende materialer. Videre er det tatt inn bestemmelse med krav om vurdering av visuell virking, og dokumentasjon av slik vurdering i forbindelse med søknad om rammetillatelse Trafikk Svinesundparken ligger svært gunstig plassert i forhold til overordnet veisystem. Avkjøring til området er bygget om på en slik måte at den har stor kapasitet. Transport til og fra en bedrift på området vil nyte godt av de andre fasilitetene rettet mot tungbil-aktivitet i området. Svinesundparken har ikke omgivelser som blir negativt berørt av trafikk til og fra bedriften Lokale arbeidsplasser Halden kommune har noen store industrivirksomheter blant annet knyttet til treforedling og legemidler. Det er viktig å kunne legge til rette for etablering av et så bredt spekter av virksomheter som mulig. Dette vil gjøre kommunen mindre sårbar for endringer i bedriftsstrukturen. Ved å åpne for øket byggehøyde på deler av områdene, blir området mer fleksibelt for potensielle bedrifter. Planbeskrivelse rev side 6

7 5.3 SAMFUNNSMESSIG GEVINST Miljøgevinst ved at en flytter ut av nåværende produksjonslokaler I forhold til lokalisering av en bedrift i et urbant område, innebærer en bedriftslokalisering i Svinesundparken at det frigjøres sentrumsnære arealer som vil være verdifulle for generell byutvikling. Arealer kan frigjøres for formål som boliger, kulturanlegg, forretningsvirksomhet og servicebedrifter Trafikk Produksjon genererer trafikk fordi en produksjonsbedrift skal ha råvarer, og fordi produkter skal leveres. Lokalisering i Svinesundparken er svært gunstig i forhold til overordnet trafikksystem. Området har god offentlig kommunikasjon til Halden sentrum og boligområder i kommunen. Dette er gunstig for bedriften i forhold til å kunne ansette lokal arbeidskraft. Flytting av tunge produksjonsbedrifter ut av en bykjerne innebærer en betydelig samfunnsmessig gevinst i forhold til bymiljøet Moderne produksjonslokaler gir miljøgevinst Ny etablering av bedrifter som er relevante i Svinesundparken kan åpne for miljøgevinster i forhold til energiforsyning, miljøtilpasset bygningskonstruksjon og tilrettelegging av produksjonsprosesser basert på moderne IT teknologi. Automatisering av produktlager er et eksempel på dette. Det må også vurderes som en miljømessig gevinst at en kan utnytte arealer for næringsformål på en optimal måte. Planbeskrivelse rev side 7

8 6 VEDLEGG 6.1 PLANKART DATERT 27 NOVEMBER 2017, REVIDERT 24. JANUAR 2018 På plankartet er betingelser for utbygging av Kb3 endret for byggehøyde. Område for maksimal byggehøyde kote 66,5 for reguleringsformål «lager» og endret utnyttingsgrad (BYA) påført plankartet. 6.2 PLANBESTEMMELSER Reguleringsbestemmelsene for byggeområdene er endret. Endringen gjelder 5, flere underpunkter. Det er angitt at maksimal gesimshøyde for søndre del av område K3b kan være kote 66,5. Videre er mulighet for å høy bebyggelse knyttet til lagervirksomhet. 6.3 PLANBESKRIVELSE Planbeskrivelse Etter avtale med Halden kommune er ikke planbeskrivelsen for gjeldende reguleringsplan endret. Planbeskrivelse rev side 8