Kongsberg Næringsparkutvikling AS. Planbeskrivelse Arsenalet endring av byggehøyder R Utgave: 1 Dato: Rev.

Transkript

1 Kongsberg Næringsparkutvikling AS Planbeskrivelse Arsenalet endring av byggehøyder R340-1 Utgave: 1 Dato: Rev

2 Planbeskrivelse Arsenalet endring av byggehøyder R INNHOLDSFORTEGNELSE 1 INNLEDNING Tiltakshaver og forslagstiller Formål og forhold til konsekvensutredning Planprosess BBELIGGENHET OG DAGENS SITUASJON Områdebeskrivelse Planstatus PLANFORSLAGET Løsningsforslaget Virkningene av planforslaget IINNKOMNE MERKANDER...12

3 Planbeskrivelse Arsenalet endring av byggehøyder R INNLEDNING 1.1 Tiltakshaver og forslagstiller Tiltakshaver for planarbeidet er Kongsberg Næringsparkutvikling AS. Planen utarbeides av Asplan Viak. 1.2 Formål og forhold til konsekvensutredning Formålet med reguleringsendringen er å endre byggehøyder innenfor angitt, regulert industriområde på Kongsgårdmoen. Tiltakshaver ønsker endret byggehøyde med bakgrunn i nye tekniske krav for lagerhaller og produksjonsvirksomhet som tidvis krevet høyder inntil 22 meter. Formålet med økt byggehøyde er kun for å oppnå tilfredsstillende takhøyde, ikke økt gulvareal (ikke flere etasjer). Kongsberg Næringsparkutvikling ønsker å legge til rette for fremtidige produksjonshaller sentralt i planområdet som krever større høyder enn det som til nå har vært vanlig. Tiltakshaver har sett seg ut en ca 58 daa stort felt nord på planområde hvor ønsket byggehøyder kan være aktuelt. Området som ble varslet vises med stiplet linje. Skravert areal viser hvor det er ønske om 22 meter byggehøyde.

4 Planbeskrivelse Arsenalet endring av byggehøyder R Planoppgaven har bl.a. vært å vurdere konsekvenser slik som utsikt, sol og skygge mm for omkringliggende bebyggelse ved en utbygging med 22 meter høye bygg innenfor definert areal. Ut fra dette har man satt en avgrensing med «minst mulig konsekvens» - angitt som bestemmelsesområde på plankartet. Øvrige konsekvenser av en utbygging er gjort rede for i konsekvensutredningen fra Det er ikke forhold som tilsier at grunnlag i denne konsekvensutredningen bør justeres i denne sammenheng. Tiltaket faller ikke inn under kravet om konsekvensutredning, og er ei heller vurdert å ha vesentlige miljø- og samfunnsmessige konsekvenser som bør utredes. Ny plan omfatter justering av gjeldene reguleringsbestemmelser og justering av plankart. I plankartet tilføres ny bestemmelsesgrense rundt området som endres i forhold til tillatt byggehøyde. Vi har ikke sett behov for å gjøre en ny Risiko- og sårbarhetsanalyse i denne plansammenheng, da forutsetningene fra gjelden plan ikke endres. 1.3 Planprosess Oppstartmøte ble avholdt på kommunehuset den 28.april. Tilstede var Silje Sund Tuhus og Petter Grimsgaard (Kongsberg kommune), Frank Abelsen (Kongsberg Næringsparkutvikling as) og Ingvild Johnsen Jokstad (Asplan Viak). Planen ble varslet med brev til berørte og med annonse i Laagendalsposten Høringsfristen ble satt til 20. juni. Det kom inn 2 merknader til planen. Disse er omtalt under kapittel 4.

5 Planbeskrivelse Arsenalet endring av byggehøyder R BELIGGENHET OG DAGENS SITUASJON 2.1 Områdebeskrivelse Området ligger på Kongsgårdsmoen i Kongsberg kommune og omfatter arealet «Arsenalet» som ligger plassert mellom E134 og Lågendalsvegen. I dag er industriområdet forbehold byggene Kompsittfabrikken og Hydranor, samt noe tilhørende uthus/lagervirksomhet. 2.2 Planstatus Gjeldene kommuneplan I gjelden kommuneplan er området avsatt til erverv

6 Planbeskrivelse Arsenalet endring av byggehøyder R Forslag til kommuneplan I forslag til kommuneplan er området avsatt til næringsbebyggelse Gjeldene reguleringsplan 340R «Arsenalet Kongsgårdsmoen - Teknologi-industri», vedtatt I gjeldene plan er området regulert til industri (Teknologi-industri/tilhørende lagervirksomhet) med utnyttelsesgrad 80 % og tillatt byggehøyde 17m.

7 Planbeskrivelse Arsenalet endring av byggehøyder R PLANFORSLAGET 3.1 Løsningsforslaget

8 Planbeskrivelse Arsenalet endring av byggehøyder R Tiltakshaver har ønske om å øke byggehøyder innenfor industriområdet på Arsenalet. Selv om det ikke foreligger noen konkrete utbyggingsplaner for området, er det en fordel med fleksibilitet i forhold til fremtidige utviklingsmuligheter for industrinæringen. Stramme rammer i forhold til volum kan begrense produksjonskapasitet og ekskludere viktige aktører. Det er viktig å finne en balanse mellom utviklingsmuligheter for industrien og negative konsekvenser for omkringliggende områder. I oppstartsvarselet ble det vist et skravert område som skulle vurderes med tanke for dette, se side 2. Det er viktig å understreke at slik planen foreligger i dag, er det allerede åpnet for byggehøyder opptil 17 meter for hele området uten arealbegrensinger til frittliggende bygg (maks 80 % BYA). Det ble utarbeidet en 3D modell som illustrerte flere alternative bygg innenfor området med byggehøyde 22 meter. På varslingsstadiet forelå det ingen konkrete planer rundt fremtidige bygg, så bygg som vises i modellen er kun veiledende. Bilder fra modellen ligger som eget vedlegg til planbeskrivelsen. I revidert planforslag som her legges frem, er det foreslått å øke byggehøyde innenfor viste område, se neste side. Dette tilsvarer samme areal som ble varslet. Bakgrunn for at hele området legges frem, er fremtidige utviklingsmuligheter og at vi ikke kan se at dette har vesentlig negativ virkning for nærområde. Se utdypende under konsekvensutredningen. Det er satt en forutsetning om at bebyggelse med økt byggehøyde ikke skal medføre større gulvareal enn tidligere. Da gjeldende plan ikke har oppgitt maksimal BRA i kvm, er dette vanskelig å kontrollere. Et areal på 58 dekar med 80% BYA og 5 meter større byggehøyde kunne gi en betydelig økning av kvm BRA. Dette ville gitt en teoretisk økning på kvm. Forslagstiller har løst dette ved bl.a. å sette en begrensing til bygg med økt byggehøyde til maksimalt kvm BYA. Da holder man seg utenfor krav til ny KU og nye trafikkberegninger. Foreslåtte omriss av fremtidige bygg som grunnlag for en 3D-modell. Område 1 er førsteprioritet for tiltakshaver.

9 Planbeskrivelse Arsenalet endring av byggehøyder R Hva endres i forhold til gjeldene plan: Plankartet: Det legges inn en bestemmelsesgrense der byggehøyde inntil 22 m tillates Planbestemmelse: Det gjøres endringer i 5.1 bokstav c) om byggehøyder. 3.2 Virkningene av planforslaget I forbindelse med gjeldene plan, ble det utarbeidet en konsekvensutredning datert , revidert Endret byggehøyde fra 17 til 22 meter endrer ikke forutsetningene som er utredet, men det er viktig å utdype enkelte tema «Konsekvenser for lokalsamfunn, Bygningsmiljø og Landskapsvirkning». Nedfor presenteres temaene med tidligere utredninger og våre kommentarer i forhold til økt byggehøyde Konsekvenser for lokalsamfunnsutvikling Økt trafikk Tidligere KU: En utbygging av Arsenalet vil medføre en øket trafikkmengde på 10-20% på hovedveien. Det meste av denne trafikken vil dog ikke berøre det eksisterende boligområde øst for Arsenalet, da atkomsten til næringsområdet primært vil skje fra E134. Der vil bli noe øket trafikkbelastning på den nordlige del av Lågendalsveien fram til Lyngveien, som en konsekvens av evt. etablering av en dagligvareforretning på den nordlige del av Arsenalet. Kommentar: Formålet med planendringen er å øke byggehøyde (takhøyde) til fordel for produksjonsvirksomhet og høye etasjer. Dette vil ikke gi endringer i forventet trafikk. Planforslaget endrer ikke grunnlaget fra tidligere KU og forventa arbeidsplasser. Gjeldene reguleringsplan har ingen begrensinger i BRA kun BYA Bygningsmiljø/sol og skygge Ikke utredet tidligere Kommentar: I gjeldene reguleringsplan er det åpnet opp for maks byggehøyde 17 m. I tillegg kommer tekniske rom/ventilasjon på taket. Hovedtaket skal være flatt, men mindre deler av bygningsvolumer kan ha annen takform. Nye bygninger skal gis god arkitektonisk utforming. Reguleringsendringen åpner ikke for annet enn økte byggehøyder innenfor angitt område. Konsekvens er mer skygge i forhold til et 17 meters bygg. Dette kan skape skyggefulle rom på nærliggende industri og lagerbygninger, men har kun negativ konsekvens der det evt er kontoravdeling. Dette avhenger av konkret plassering. Slik modellen illustrerer vil eksisterende industribebyggelse (Hydranor og Komposittfabrikken) i liten grad bli skyggelagt ved full utbygging. Unntaksvis er Hydranors østfasade. Industribygninger med 22 meter høyde vil ikke skape skygge for boligområdene på Kongsgårdsmoen.

10 Planbeskrivelse Arsenalet endring av byggehøyder R Illustrasjonene viser området kl 1800 den 21. juni. Man ser tydelig trærne i skjermbeltet kaste skygge ut i Lågendalsveien. Skygge fra industribyggene når ikke inn på private tomter.

11 Planbeskrivelse Arsenalet endring av byggehøyder R Landskapsvirkning Tidligere KU: Området ligger på en flat furumo. Den primære delen av området har en høydeforskjell på 1 m pr. ca. 300 m. unntatt området lengst mot nordvest, hvor det ligger en større dødisgrop med ca 7 m høydeforskjell fra topp til bunn. Den nordligste delen av denne er delvis fylt med vann. Dødisgropen danner en naturlig avgrensning mot de to eksisterende boligeiendommene som ligger ut mot E134. I det sydøstlige hjørnet faller området jevnt med ca 7 m ned mot krysset mellom Lågendalsveien og riksvei 40. Grunnen består av sand og løsmasser, og er del av en større breelvavsetning som strekker seg øst- og nordover. Rundt det meste av området står en massiv skjermvegetasjon. Vegetasjonen består primært av høystammede furutrær. På grunn av det flate terrenget kan man se skjermvegetasjonen uansett hvor på området man befinner seg. Det flate terrenget gjør at evt. bebyggelse vil være synlig fra de omkringliggende områder, hvis man ikke tar vare på den eksisterende skjermbeplantning. Dersom skjermbeplantningen bevares vil den kunne skjerme mot innsyn for bygg i opptil ca. 3 etasjer (8-12 m). Evt. kontorbygg i 4 etasjer (12-15,5m) vil delvis være synlig over skjermsonen. Kommentarer: Planforslaget endrer ikke grunnlaget fra tidligere KU, men ved hjelp av en 3D-modell er det mulig se nærmer på konsekvensene av en utbygging med inntil 22m byggehøyde for definert område. Fjernvirkning - en utbygging vil være godt synlig for omlandet pga av det flate terrenget. Oversiktsbilde sett fra sørvest

12 Planbeskrivelse Arsenalet endring av byggehøyder R Nærvirkning en utbygging vil hindre utsyn for boligene på Kongsgårdsmoen vestover. Noe av denne utsikten er allerede begrenset av skjermvegetasjonen som vokser på industritomta. Skjermbeltet som i dag består av en rekke furutrær, er viktig og bør opprettholdes i fremtiden for å hindre direkte innsyn. Skjermbeltet dekker i underkant av 2/3 av fremtidige bygg med høyde 22 m. Området sett fra krysset Lågendalsveien x E134. Furutrærne og veien er en god buffer mot industriområdet. Her vises både fra øyehøyde og fugleperspektiv. Fremtidig forretningsbygget er ikke tatt med i fugleperspektivet.

13 Planbeskrivelse Arsenalet endring av byggehøyder R INNKOMNE MERKANDER Buskerud Fylkeskommune Innspill: Har ingen merknader til planendringen når det gjeler kulturminner da endringene ikke vil påvirke kulturminner av nasjonal verdi. Anbefaler allikevel at konsekvensene av øking i byggehøyder blir utredet i forhold til bygningsmiljø, samt fjern- og nærvirking. Kommentarer: Konsekvensene er utredet Fylkesmannen i Buskerud Innspill: En økning på 5 meter i byggehøyde innenfor det aktuelle industriområde vi ikke berøre nasjonale eller regionale interesser. Mener det er viktig at konsekvensene av en økning i byggehøyden blir utredet i forhold til viktige landskapsverdier, både fjern- og nærvirking, bygningsmiljø og virkinger på sol og skyggeforhold for omgivelsene. Kommentarer: Konsekvensene er utredet.