Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling /11 Bystyret

Transkript

1 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbehandler Kst. arealplansjef Byplansjef : : O: : L12-34 : Mari Bråtveit : Lars Olav Tjeldflaat : Mette Paavola Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling /11 Bystyret DETALJREGULERING FOR BOLIGFELT SKAARLIA 2, FELT B13, PLANNR SAKEN GJELDER Studio Ludo AS fremmer på vegne av Kruse Bolig forslag til detaljerregulering for Skaarlia 2, felt B13, plan Skaarlia ligger i Austrått bydel rundt 4 km sørøst for Sandnes sentrum. Planområdet er 14,91 daa, og er planlagt med 41 boliger i form av eneboliger, rekkehus og små leilighetsbygg. Saken legges frem for 2. gangsbehandling og skal videre til bystyret. SAKSBEHANDLING Varsling av planoppstart Fullstendig planforslag mottatt gangsbehandling Offentlig ettersyn gangsbehandling i utvalg for byutvikling Videre behandling: Endelig vedtak i bystyret Utvalg for byutvikling møte sak 15/11 Arne Norheim (H) foreslo følgende tillegg i reguleringsbestemmelsene: Reguleringsbestemmelsenes 3.1 Områder for boligbebyggelse: Generelt: Takform innenfor delfelt skal være like, men kan/bør variere mellom delfelt. Vidar Grundetjern (V) foreslo følgende: Det bør etableres nedgravd anlegg for avfallshåndtering i området. Helene Bergsland (barne- og ungdomsrepresentant) foreslo følgende i forbindelse med saken: Vurdere om hele området LEK1, LEK2 og FRIOMRÅDE mellom disse kan opparbeides til lek/aktiviteter for små og større barn. Vurdere om det kan ryddes et område på kvartalslekeplassen til skilek for små og større barn. Side 1 av 10

2 Votering: Rådmannens innstilling datert ble enstemmig vedtatt. Norheims forslag ble enstemmig vedtatt. Grundetjerns forslag ble enstemmig vedtatt. Bergslands forslag i forbindelse med saken ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: 1. Utvalg for byutvikling godkjenner, i henhold til plan- og bygningsloven 27. juni 2008 nr , at detaljregulering for boligfelt Skaarlia 2, felt B13 - plan nr , sist datert , med tilhørende bestemmelser, sist datert , legges ut til offentlig ettersyn. Reguleringsbestemmelsenes 3.1 Områder for boligbebyggelse: Generelt: Takform innenfor delfelt skal være like, men kan/bør variere mellom delfelt. Det bør etableres nedgravd anlegg for avfallshåndtering i området. I forbindelse med saken: Vurdere om hele området LEK1, LEK2 og FRIOMRÅDE mellom disse kan opparbeides til lek/aktiviteter for små og større barn. Vurdere om det kan ryddes et område på kvartalslekeplassen til skilek for små og større barn. GJELDENDE PLANER Kommuneplan for Sandnes Planområdet er i gjeldende kommuneplan regulert til boligformål. Reguleringsplan for Skaarlia 2 Området utgjør det nordligste delfelt B13 i reguleringsplan som ble vedtatt i bystyret 31. januar, Reguleringsplanen stiller krav til at det utarbeides bebyggelsesplan (detaljregulering) for feltet som oppfyller følgende: Inngrep i terrenget, spesielt mot og i friområder skal gjøres minst mulig og tilpasses eksisterende terreng. Ved individuell parkering på egen tomt skal det settes av 1 parkeringsplass per bolig under 80 m 2 og 2 plasser per bolig over 80 m 2. I tillegg skal det være gjesteparkering på 0,5 p-plass pr. boenhet. Gjesteparkering kan løses i fellesareal. Ved fellesparkering skal det være følgende parkeringsdekning: o Boliger over 80 m 2 2 plasser per enhet o Leiligheter under 80 m 2 1,5 plasser per enhet. Feltet skal bygges med en utnyttelses grad mellom 1,8 boliger/daa og 2,6 boliger/daa. Bebyggelsens karakter kan være en kombinasjon av frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse, samt småblokker. Høyder kan variere fra 1-3 etg. B13 skal ha fordrøyningsbasseng for overvann. Felt L1 skal ha adkomst gjennom B13. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Skaarlia ligger i Austrått bydel rundt 4 km sørøst for Sandnes sentrum. Området B13 er på 14,91 daa, og ligger i den sørlige delen av et større utbyggingsområde som er planlagt bebygd med over 280 boliger. Side 2 av 10

3 Tomten ligger nært til skole, friområder, grøntområder, fjellområder samt innregulert kvartalslek i sør- øst. På grunn av disse kvalitetene er området godt egnet til familieboliger, med kort avstand til rekreasjon og lekeområder. Topografi og vegetasjon Planområdet ligger i et hellende nord/ nordvest vendt terreng. Planområdet består i dag av åpen mark. Der er ikke noen særlig grad av vegetasjon på området, men i nærheten finnes det skogholt og kupert fjellandskap. Grunnforhold og radon Det er ikke tatt prøver av grunnforhold i planområdet. Området ligger i risikoområdet for radon i henhold til miljøplan for Sandnes kommune. Radon håndteres i teknisk planlegging av bygg og infrastruktur slik at grenseverdier ikke overstiges. Kultur- og forminner Det er ikke registrert legalfredede kultur- og forminner i planområdet. Eksisterende bebyggelse Det er ingen eksisterende bebyggelse innenfor planområdet. Det ligger eksisterende boligfelt nord og vest for området. Planavgrensing Planområdet er avgrenset av delfelt B13 i plan Kollektivtrafikk Området ligger nær bussholdeplass, med 2 avganger i timen til Austrått og til Sandnes. Det er i tillegg gode gang og sykkelforbindelser mot Austrått, Vatnekrossen og Melsheia. Forhold for barn og unge Det er ingen kjente barnetråkk, eller kjente lekeplasser i planområdet. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Formål Areal m² 1. Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse 9161 Renovasjonsanlegg 32 Lekeplass Samferdsel og teknisk infrastruktur Kjøreveg 1634 Fortau 182 Gang/sykkelveg 953 Gangveg/gangareal 283 Parkeringsplasser 1423 Energianlegg Grønnstruktur Friområde 2506 SUM I arealoversikten er kvartalslekeplass og gang- og sykkelveg til lekeplassen tatt med. Det er grunnen til at arealbruken er på 18,3 dekar, mens feltet B13 er på 14,9 dekar. Bebyggelse Området er planlagt med 41 boliger i form av eneboliger, rekkehus og firemannsboliger. Side 3 av 10

4 Den nordlige delen av tomta, delfelt BF1, BF2, og BF3 er regulert til en etasjes eneboliger. På den sørlige delen, mellom adkomstvei og tomtegrense, delfelt BK1 og BK2 er det planlagt å bygge rekkehus. Mellom rekkehusene i sør og eneboligene i nord, delfelt, BB1, BB2, a_bb3, BB4 er det regulert inn seks firemannsboliger. Delfelt BF4 er planlagt med en enebolig over to etasjer. Delfelt Type bolig Antall boenheter Isolert areal pr. bolig Antall etasjer Maks tillatt bruksareal % BYA Parkering BF1 Eneboliger m % 2 på egen tomt BF2 Eneboliger m % 2 på egen tomt BF3 Enebolig m % 2 på egen tomt BF4 Enebolig m % 2 på egen tomt BB1 Firemannsbolig 4 72m % Felles parkering og carport på f_pp1 BB2 Firemannsbolig 4 72m % Felles parkering og carport på f_pp1 BB3 Firemannsbolig 4 72m % Felles parkering og carport på f_pp1 BB4 Firemannsbolig 12 72m 2 og 122m 2 2/3 56 % Carport på egen tomt, samt fellesparkering f_pp2, BK1 Rekkehus 5 127m % Carport på egen tomt, samt fellesparkering BK2 Rekkehus 4 127m % Carport på egen tomt, samt fellesparkering f_pp3 Trafikkarealer Områder får adkomst fra Skaraveien. Adkomstveien forholder seg til de gitte forutsetningene for området som gjennomkjørsel til gården på L1 og til de innregulerte eneboligene i nord. Adkomstveien er en blindvei med snuhammer i enden, og vil dermed unngå gjennomkjøringstrafikk. Det er regulert inn fartsdempende tiltak i form av opphøyde gangfelt. Prosjektet ivaretar regulert gang og sykkelveg fra boligområdet som ligger nord for planområdet, til kvartalslekeplass og til skole. Parkering Eneboliger i delfelt BF1, BF2, BF3 og BF4 er planlagt med en carport per enhet, og en biloppstillingsplass på egen eiendom. Gjesteparkering er i varetatt i fellesparkering f_pp2. Side 4 av 10

5 Leiligheter i delfelt BB1, BB2, BB3 er planlagt med en plass per enhet i carportanlegg i fellesparkering f_pp1. Her har de også ekstra p-plass og gjesteparkering. Leiligheter på delfelt BB4 er planlagt med en carport per enhet på egen tomt. I tillegg har de ekstra p-plass og gjesteparkering i f_pp2. Parkering for rekkehus i delfelt BK1 er planlagt med en carport per enhet på eiendom, i tillegg har de ekstra p-plass og gjesteparkering i f_pp1. Rekkehusene i BK2 skal også ha en carport per enhet på egen eiendom. Gjesteparkering og ekstra p-plasser er plassert i f_pp3. Nabofeltene i Alleen felt B1-B3 har fått 8 gjesteparkeringsplasser i f_pp1. Dette er fordi det mangler gjesteparkering innenfor egne plangrenser. Universell utforming Delfelt BF1, BF2, BF3, BF4 har mulighet for universell utforming i boliger og på uteområde. Adkomsten til lekeplasser f_lek1 er også universelt utformet, da stigningen på veiene er ikke brattere enn 5 %. Boligene i de andre delfeltene er planlagt med livsløpsstandard i 1. etasje. Uteområdene til disse boligene er planlagt slik at de er tilgjengelige etter livsløpsstandarden. Gang og sykkelvei f_gs1, f_gs2, f_gs3 som går fra boligfeltet nord for planområdet, gjennom planområdet B13 og til kvartalslekeplass o_gs4 er ikke universelt utformet på grunn av høgdeforskjeller i terrenget. Stigningsforholdet på gang og sykkelveien er likevel mindre enn 7 %. Lekearealer Området er planlagt med stor lekeplass plassert sentralt i feltet som er felles for alle boligene. Lekeplassen har et samlet areal på 722m 2. Vedlagt er sol og skyggediagram viser tilfredsstillende solforhold kl 15 på høst og vårjevndøgn. Uteoppholdsarealer Alle boligene har privat sør- eller vest vendt uteoppholdsareal. Eneboliger, rekkehus og leiligheter i 1. etasje har alle uteplass på bakkeplan. De andre leilighetene i firemannsboligene har terrasser i andre og tredje etasje. Sol og skyggediagrammet viser at alle boligene har tilstrekkelig med sol på uteområdene vårjevndøgn kl Sandlekeplassen har også tilfredsstillende solforhold. Støy Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging, T-1442 samt kommunes egne retningslinjer for støy i miljøplanen skal legges til grunn for gjennomføringen av planen ift støykrav (reguleringsbestemmelsene 2.5.3). T-1442 opererer med støysoner, rød og gul sone, som vurderingsgrunnlag for planlegging. I den røde sonen er hovedregelen at støyfølsom bebyggelse unngås, mens den gule sonen er en vurderingssone hvor bebyggelse kan oppføres om det kan dokumenteres tiltak som oppfyller krav til innendørs støynivå. Oppsummert har T-1442 og miljøplanen for Sandnes følgende støygrenser ved planlegging av ny bebyggelse med vei som støykilde: Krav til støy for arealer Maks støynivå, db Private og felles uteplasser 55 Lden Utenfor rom med støyfølsom bruk 55 Lden Utenfor soverom om natten (kl ) 70 L5AF Innendørs 30 LpAeq8h I tillegg gjelder følgende krav Alle boliger skal ha en stille side Mer enn halvparten av soverommene i hver bolig skal ha vindu mot stille side, altså med maks støynivå 55 Lden Boliger med støy over 60 ved minst ett soverom eller en stue skal ha balansert ventilasjon Side 5 av 10

6 Beregninger viser at alle eneboligene i nord har tilfredsstillende støyforhold på uteplasser mot sør. Beregninger viser også at høyeste støynivå utenfor fasaden av leilighetsbyggene er 55 dba. Det er derfor tilfredsstillende støyforhold på samtlige uteplasser til leilighetene. Rekkehusene lengst mot sør har også gode nok støyforhold ved både uteplassen mot sør og nord. Renovasjon Det skal opparbeides nedgravde avfallscontainer for avfall i henhold til kommunalteknisk avfallsnorm for Sandnes kommune. Avfallscontainere f_ra1 og f_ra2 gjelder for følgende delfelt: f_ra1: Delfelt BB1, BB2, BB3, BK1, BK2 og BF1 hus nr. 1. f_ra2: Delfelt BF1 husnr.2 og 3, BF2, BF3, BF4 og BB4. Kommunalteknikk Vann og avløp skal knyttes til det kommunale ledningsanlegget. Overvann skal fordrøyes. Det er planlagt fordrøyningsbasseng under f_pp1. Rekkefølgebestemmelser sikrer at fordrøyningsbassen skal være operativt i anleggstiden. HØRING OG OFFENTLIG ETTERSYN Reguleringsplanen har vært utlagt til offentlig ettersyn i perioden Det kom inn følgende uttalelser: Fra offentlige fagmyndigheter, etater og utvalg: 1. Norges vassdrags- og energidirektorat, brev datert NVE vil rette oppmerksomheten på at det i planarbeidet er vurdert om det er sannsynlig at overvann fra ovenforliggende arealer, og eventuelt internt i planområdet. Om forholdene ligger til rette for at det kan skje, må det sørges for alternative flomveier, som på en trygg måte vil lede vannet forbi/gjennom boligområdet. Forslagsstillers kommentar: Vann, overvann og spillvann knyttes til eksisterende kommunalt nett nedenfor feltet. Overvann skal fordrøyes. Det er planlagt fordrøyningsbasseng under fellesparkering f_pp1. 2. Sandnes kommune ved kommunalteknikk brev datert Fortau skal være 2,5 meter bredt, og ikke 2 meter som planen viser. Det bør komme tydeligere frem hva som er offentlige og private veger. Dersom det skal etableres nedgravd avfallsanlegg (referer vedtak for byutvikling), må renovasjonsteknisk plan sendes inn for godkjenning. I 7, rekkefølge av tiltak, må dette tas inn: Planer for tekniske anlegg, deriblant for overvannshåndtering i anleggsperioden, skal være godkjent før gravearbeider kan igangsettes. Forslagsstillers kommentar: Fortau endres fra 2 meter til 2,5 meter. Dette er klarlagt i planen. Vil ellers referere til fordeling arealbruk i beskrivelse. Se utbyggers uttalelse til saken V/ Gunn K. Berg (vedlagt i merknader fra kommunen). Dette tas inn i 7, rekkefølge av tiltak. Byplansjefens kommentar: Plan og bestemmelser er bearbeidet etter merknader fra kommunalteknikk. Side 6 av 10

7 3. Lyse Infra AS, brev datert Strømforsyning kan hentes fra nærliggende nettstasjon. Ved en eventuell økning av størrelsesorden på boenheter må Lyse oppdateres og ny vurdering gjøres. Når det gjelder øvrig eksisterende kabel- og luftnett fra 230v til 22kv, vil eventuell flytting og endring av dette anlegget følge til enhver tid gjeldende retningslinjer. Det vil påregnes at alle kostnader vedrørende flytting og endring av eksisterende nettanlegg må kostes i sin helhet av tiltakshaver. For dette området og andre byggefelt er det mulig å utvikle felles fjernvarmeanlegg, og senere også mulighet for å utnytte spillvarme/biomasse. Forutsetningen er at det utarbeides en plan som kommunen gir føringer for å bygge ut. Forslagsstillers kommentar Ok. Det er ikke aktuelt å øke størrelsesorden på boenheter på felt B13. Skaarlia Amfi AS har tidligere vært i kontakt med Lyse for å se på muligheter for et fjernvarmeanlegg i forbindelse med utbyggingen i Skaarlia. Lyse var da ikke interessert. Fjernvarmeanlegg vil være en betydelig kostnadsdriver for så få boliger og anses som uaktuelt. Energiløsning vil følge dagens krav. 4. Sandnes kommune, ved park og idrett, brev datert , Det er i bestemmelser ikke oppført hvem kvartalslek f_lek3 og f_lek 4 er felles for. Forslagsstillers kommentar: Kvartalslek f_lek3 og f_lek4 er endret til o_lek3 og o_lek4. Disse er i reguleringsplan regulert til offentlig kvartalslek. Kruse Bolig ved Gunn K. Berg: Utbyggers kommentar til vedtak i UBU om: Det bør etableres nedgravd anlegg for avfallshåndtering i området. Nedgravd anlegg for avfallshåndtering er vurdert, men funnet lite egnet for et felt med så få husstander. Pga avstandskrav må det etableres to stasjoner noe som er resurskrevende både arealmessig og kostnadsmessig. En ønsker heller ikke kostnadsdrivende elementer da størsteparten av boligene er ment for førstegangs etablerere. Utbygger har ingen merknader til forslag til opparbeidelse av lekearealene. Ønskene vil bli vurdert i forbindelse med utarbeidelse av tekniske planer for lekeområdene. Disse skal så godkjennes av kommunen. Byplansjefens kommentar: Byplansjefen er ikke enig i at det er resurskrevende arealmessig å etablere nedgravd avfallhåndtering. Det er en kvalitet for området å få bort tradisjonelle søppeldunker. I tillegg er det bedre med nedgravd avfallshåndtering for bevegelseshemmede. Planforslaget er endret og legger til rette for nedgravd avfallssystem. Oppfølging av vedtak fra UBU Planen er endret, det er regulert inn nedgravde anlegg for avfallshåndtering. Reguleringsplanbestemmelsene sikrer at det innenfor hvert delfelt er lik takform. Plan for lekearealer skal godkjennes av kommunen, dette sikrer at det blir rom for lek/fysisk aktivitet for små og større barn. Det vil i utarbeidelse av planer for lekeområde avgjort om det kan ryddes et område på kvartalslekeplassen til skilek. ENDRING I PLAN ETTER HØRING Endringer i plankartet: Kvartalslek f_lek3 og f_lek4 er endret til o_lek3 og o_lek4 f_f1 er utvidet til 2,5 meter, og endret til offentlig o_f1 f_lek 1, f_lek2 og f_ FRI6 er slått sammen til ett lekeområde f_lek1 Side 7 av 10

8 To nedgravde avfallstasjoner f_ra1 og f_ra2 erstatter oppstillingsplasser for søppelspann. Endring i bestemmelsene: Det er gjort små justeringer og spesifiseringer i bestemmelsene. De største endringene er : 7.10 Rekkefølgekrav for overvannshåndtering i anleggsperioden 7.11 F-FRI9 skal opparbeides som grøntareal i sin helhet inntil et energianlegg blir bygget. 3.5 renovasjonssystemet er forandret til nedgravde avfallskontainere. 6.2 hensynssone tas ut. BYPLANSJEFENS VURDERING Skolekapasitet Rekkefølgebestemmelser 7.6 stiller krav til at det skal være godkjent skolekapasitet i inntaksområdet før utbygging tillates. Konsekvenser for barn og unge Situasjonsgrepet med sandlekeplass i sentrum av boligområdet er et godt grep, for å skape en felles møteplass i nabolaget. Av den grunn aksepterer byplansjefen at det, for noen boliger, er større avstand mellom bolig og lekeplass enn det lekeplassnormen for Sandnes kommune legger opp til. Konsekvenser for miljø, helse og trivsel Forslagsstillers sjekklister for konsekvenser for miljø, helse og samfunnssikkerhet er vedlagt. Etter byplansjefens vurdering vil ikke planforslaget ha negative konsekvenser for miljøet utover at selve utbyggingen medfører tap av landskap og natur. Planområdet ligger innenfor et område som i miljøplanen er definert som risikoområde for radon. Reguleringsbestemmelser stiller krav til tiltak for å sikre boliger mot radon. For å dempe støy fra Skaraveien, er det foreslått støyskjerm og fasadetiltak. Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging, T-1442 og Sandnes kommune sine retningslinjer for støy i miljøplanen, skal legges til grunn for gjennomføring av planforslaget. Etter byplansjefens vurdering vil dette sikre at boliger og uteoppholdsarealer har tilfredsstillende støyforhold. Planen legger til rette for lekearealer og fellesområder med gunstige solforhold. Forslagsstillers sjekkliste for vurdering av konsekvenser for miljø og helse ligg vedlagt. Sikkerhet og beredskap Sjekkliste for vurdering av samfunnssikkerhet er vedlagt. Planen har ikke kjente negative konsekvenser for sikkerhet og beredskap. Universell utforming Minimum 50 % av boligene skal ha livsløpsstandard i henhold til Norsk standard NS :2009, universell utforming av byggverk, del 2: boliger. Lekearealer skal ha adkomst og lekemuligheter tilpasset prinsippet om universell utforming i den grad dette er terrengmessig mulig og naturlig i forhold til tomtens beliggenhet og plangrep. Boligsosial handlingsplan Planen inneholder en stor variasjon av boligtyper, men det finnes ikke leiligheter som er under 72 m 2. Halvparten av boligene har livsløpsstandard. Side 8 av 10

9 Kollektivfelt for busser og stier for syklister Etter byplansjefens vurdering er det lagt til rette for gode gang/sykkelforbindelser internt i planområdet og med tilliggende områder. Digital planfremstilling Byplansjefen har mottatt planforslaget digitalt, og godkjent. OPPSUMMERING Planområdet er 14,91 daa og utgjør delfelt B13 i gjeldende reguleringsplan som ble vedtatt i bystyret Forslaget som nå fremmes legger til rette for 41 boliger i form av eneboliger, rekkehus og små leilighetsbygg. Boligene er planlagt i størrelser som varierer fra 72m 2 til 196 m 2. Feltet er planlagt bygd ut med 36,5 % BRA, med en total BRA på 5440m 2. Området er planlagt med en utnyttelse på 2,75 boliger /daa. Dette er 0,15 bolig/daa mer enn maksimalt tillatt utnyttelse som er på 2, 6 bolig/daa. 5 % av felles parkeringsplasser skal være tilrettelagt for bevegelseshemmede. Det er planlagt lekeareal for sandlek sentralt i boligområdet med et totalt areal på 722m 2. I tillegg har barn og unge kort vei til kvartalslekeplass. Minimum 50 % av boligene skal livsløpsstandard. Boligene skal utformes slik at radonnivået i inneluften ikke overstiger gjeldende tiltaksgrense. Med støyskjerm langs Skaraveien har uteområdene akseptable støyforhold. KONKLUSJON Saken legges frem for endelig vedtak i bystyret. Forslag til VEDTAK: 1. Bystyret godkjenner, i henhold til plan- og bygningsloven 27. juni 2008 nr , detaljregulering for boligfelt Skaarlia 2, felt B13 - plan nr sist datert , med tilhørende bestemmelser, sist datert RÅDMANNEN I SANDNES, Tore Sirnes rådmann Per-Harald Nilsson kommunaldirektør Side 9 av 10

10 Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Forslag til reguleringsplan datert Forslag til reguleringsbestemmelser sist datert Høringsutkast (offentlig ettersyn) til reguleringsplan datert Høringsutkast (offentlig ettersyn) til reguleringsbestemmelser datert Illustrasjonsplan 7. Situasjonssnitt 8. Renovasjonsplan 9. Sol og skyggediagram 10. Støyrapport 11. Sjekklister for vurdering av konsekvenser for miljø, helse og samfunnssikkerhet 12. ROS-analyse Kopi til: Kruse Bolig Vest,Vassbotnen 1, Postboks 8088, 4068 Stavanger Studio Ludo AS, Nygata 15, 4006 Stavanger Side 10 av 10