Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling /11

Transkript

1 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbehandler Arealplansjef : : O: : L12-34 : Mari Bråtveit : Espen Ekeland Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling /11 DETALJREGULERING FOR BOLIGFELT SKAARLIA 2, FELT B13, PLANNR Studio Ludo AS fremmer på vegne av Kruse Bolig forslag til detaljeregulering for Skaarlia 2, felt B13, plan Skaarlia ligger i Austrått bydel rundt 4 km sørøst for Sandnes sentrum. Planområdet er 14,91 daa, og er planlagt med 41 boliger i form av eneboliger, rekkehus og små leilighetsbygg. SAKSBEHANDLING Varsling av planoppstart Fullstendig planforslag mottatt gangsbehandling Videre behandling: Offentlig ettersyn 2. gangsbehandling i utvalg for byutvikling Endelig vedtak i bystyret GJELDENDE PLANER Kommuneplan for Sandnes Planområdet er i gjeldende kommuneplan regulert til boligformål. Reguleringsplan for Skaarlia 2 Området utgjør det nordligste delfelt B14 i reguleringsplan , som ble vedtatt i bystyret 31. januar, Reguleringsplanen stiller krav til at det utarbeides bebyggelsesplan (detaljregulering) for feltet som oppfyller følgende: - Inngrep i terrenget, spesielt mot og i friområder skal gjøres minst mulig og tilpasses eksisterende terreng. - Ved individuell parkering på egen tomt skal det settes av 1 parkeringsplass per bolig under 80 m 2 og 2 plasser per bolig over 80 m 2. I tillegg skal det være gjesteparkering på 0,5 p-plass pr. boenhet. Gjesteparkering kan løses i fellesareal. - Ved fellesparkering skal det være følgende parkeringsdekning: Boliger over 80 m 2 2 plasser per enhet Leiligheter under 80 m 2 1,5 plasser per enhet. - Feltet skal bygges med en utnyttelses grad mellom 1,8 boliger/daa og 2,6 boliger/daa. - Bebyggelsens karakter kan være en kombinasjon av frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse, samt småblokker. - Høyder kan variere fra 1-3 etg. - B13 skal ha fordrøyningsbasseng for overvann. - Felt L1 skal ha adkomst gjennom B13. Side 1 av 7

2 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Skaarlia ligger i Austrått bydel rundt 4 km sørøst for Sandnes sentrum. Området B13 er på 14,91 daa, og ligger i den sørlige delen av et større utbyggingsområde som er planlagt bebygd med over 280 boliger. Tomten ligger nært til skole, friområder, grøntområder, fjellområder samt innregulert kvartalslek i sør- øst. Topografi og vegetasjon Planområdet ligger i et hellende nord/ nordvest vendt terreng. Planområdet består i dag av åpen mark. Der er ikke noen særlig grad av vegetasjon på området, men i nærheten finnes det skogholt og kupert fjellandskap. Grunnforhold og radon Det er ikke tatt prøver av grunnforhold i planområdet. Området ligger i risikoområdet for radon i henhold til miljøplan for Sandnes kommune. Radon håndteres i teknisk planlegging av bygg og infrastruktur slik at grenseverdiene til radonforekomst ikke overskrides. Kultur- og forminner Det er ikke registrert legalfredede kultur- og forminner i planområdet. Eksisterende bebyggelse Det er ingen eksisterende bebyggelse innenfor planområdet. Det ligger eksisterende boligfelt nord og vest for området. Planavgrensing Planområdet er avgrenset av delfelt B13 i plan Kollektivtrafikk Området ligger nær bussholdeplass, med 2 avganger i timen til Austrått og til Sandnes. Det er i tillegg gode gang og sykkelforbindelser mot Austrått, Vatnekrossen og Melsheia. Forhold for barn og unge Det er ingen kjente barnetråkk, eller kjente lekeplasser i planområdet. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Arealbruk Formål Areal m² 1. Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse 9250 Renovasjonsanlegg 90 Lekeplass Samferdsel og teknisk infrastruktur Kjøreveg 1609 Fortau 160 Gang/sykkelveg 953 Gangveg/gangareal 283 Parkeringsplasser 1423 Energianlegg Grønnstruktur Friområde 2609 SUM Side 2 av 7

3 I arealoversikten er kvartalslekeplass og gang- og sykkelveg til lekeplassen tatt med. Det er grunnen til at arealbruken er på 18,3 dekar, mens feltet B13 er på 14,9 dekar. Bebyggelse Området er planlagt med 41 boliger i form av eneboliger, rekkehus og firemannsboliger. Den nordlige delen av tomta, delfelt a_bf1, a_bf2, og a_bf3 er regulert til en etasjes eneboliger. På den sørlige delen, mellom adkomstvei og tomtegrense, delfelt a_bk1 og a_bk2 er det planlagt å bygge rekkehus. Mellom rekkehusene i sør og eneboligene i nord, delfelt, a_bb1, a_bb2, a_bb3, a_bb4 er det regulert inn seks firemannsboliger. Delfelt a_bf4 er planlagt med en enebolig over to etasjer. Delfelt Type bolig Antall boenheter Isolert areal pr. bolig Antall etasjer Maks tillatt bruksareal % BYA Parkering a_bf1 Eneboliger m % 2 plasser på egen tomt a_bf2 Eneboliger m % 2 plasser på egen tomt a_bf3 Enebolig m % 2 plasser på egen tomt a_bf4 Enebolig m % 2 plasser på egen tomt a_bb1 Firemannsbolig 4 72m % Felles parkering og carport på f_pp1 a_bb2 Firemannsbolig 4 72m % Felles parkering og carport på f_pp1 a_bb3 Firemannsbolig 4 72m % Felles parkering og carport på f_pp1 a_bb4 Firemannsbolig 12 72m 2 og 122m 2 2/3 56 % Carport på egen tomt, samt fellesparkering f_pp2 a_bk1 Rekkehus 5 127m % Carport på egen tomt, samt fellesparkering på f_pp1 a_bk2 Rekkehus 4 127m % Carport på egen tomt, samt fellesparkering f_pp3 Trafikkarealer Området får adkomst fra Skaraveien. Adkomstveien forholder seg til de gitte forutsetningene for området, gjennomkjørsel til gården på L1 og til de innregulerte eneboligene i nord. Adkomstveien er en blindvei med snuhammer i enden, og vil dermed unngå gjennomkjøringstrafikk. Det er regulert inn fartsdempende tiltak i form av opphøyde gangfelt. Side 3 av 7

4 Prosjektet ivaretar innregulert gang og sykkelveg, fra boligområdet som ligger nord for planområdet, til kvartalslekeplass og til skole. Parkering Eneboliger i delfelt a_bf1, a_bf2, a_bf3 og a_bf4 er planlagt med en carport per enhet, og en biloppstillingsplass på egen eiendom. Gjesteparkering er i varetatt i fellesparkering f_pp2. Leiligheter i delfelt a_bb1, a_bb2, a_bb3 er planlagt med en plass per enhet i carportanlegg i fellesparkering f_pp1. Her har de også ekstra p-plass og gjesteparkering. Leiligheter på delfelt a_bb4 er planlagt med en carport per enhet på egen tomt. I tillegg har de ekstra p-plass og gjesteparkering i f_pp2. Parkering for rekkehus i delfelt a_bk1 er planlagt med en carport per enhet på eiendom, i tillegg har de ekstra p-plass og gjesteparkering i f_pp1. Rekkehusene i a_bk2 skal også ha en carport per enhet på egen eiendom. Gjesteparkering og ekstra p-plasser er plassert i f_pp3. Nabofeltene i Alleen felt B1-B3 har fått 8 gjesteparkeringsplasser i f_pp1. Dette er fordi det mangler gjesteparkering innenfor egne plangrenser. Universell utforming Delfelt a_bf1, a_bf2, a_bf3, a_bf4 har mulighet for universell utforming i boliger og på uteområde. Adkomsten til lekeplasser f_lek1 og f_lek2 er også universelt utformet. Stigningen på veiene er ikke brattere enn 5 %. Boligene i de andre delfeltene er planlagt med livsløpsstandard i 1. etasje. Uteområdene til disse boligene er planlagt slik at de er tilgjengelige etter denne standarden. Gang og sykkelvei f_gs1, f_gs2, f_gs3 som går fra boligfeltet nord for planområdet, gjennom planområdet B13 og til kvartalslekeplass F4 er ikke universelt utformet på grunn av høgdeforskjeller i terrenget. Stigningsforholdet på gang og sykkelveien er likevel mindre enn 7 %. Lekearealer Området er planlagt med to sandlekeplasser, plassert sentralt i feltet. Lekeplass f_lek1 er felles for a_bf1, a_bf2, a_bf3, a_bf4, a_bb1, a_ BB2 og a_bb3. Lekeplass f_lek2 er felles for a_bb4, a_bk1 og a_bk2. Disse lekeplassene har samlet areal på 519 m 2. Vedlagt er sol og skyggediagram viser tilfredsstillende solforhold kl 15 på høst og vårjevndøgn. Uteoppholdsarealer Alle boligene har private uteplasser som er sør- eller vest vendt. Eneboliger, rekkehus og leiligheter i 1. etasje har alle uteplass på bakkeplan. De andre leilighetene i firemannsboligene har terrasser i andre og tredje etasje. Sol og skyggediagrammet viser at alle boligene har tilstrekkelig med sol på uteområdene vårjevndøgn kl Sandlekeplassene har også tilstrekkelig med sol tidlig ettermiddag vårjevndøgn. Støy Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging, T-1442 samt kommunes egne retningslinjer for støy i miljøplanen skal legges til grunn for gjennomføringen av planen ift støykrav (reguleringsbestemmelsene 2.5.3). T-1442 opererer med støysoner, rød og gul sone, som vurderingsgrunnlag for planlegging. I den røde sonen er hovedregelen at støyfølsom bebyggelse unngås, mens den gule sonen er en vurderingssone hvor bebyggelse kan oppføres om det kan dokumenteres tiltak som oppfyller krav til innendørs støynivå. Side 4 av 7

5 Oppsummert har T-1442 og miljøplanen for Sandnes følgende støygrenser ved planlegging av ny bebyggelse med vei som støykilde: Krav til støy for arealer Maks støynivå, db Private og felles uteplasser 55 Lden Utenfor rom med støyfølsom bruk 55 Lden Utenfor soverom om natten (kl ) 70 L5AF Innendørs 30 LpAeq8h I tillegg gjelder følgende krav Alle boliger skal ha en stille side Mer enn halvparten av soverommene i hver bolig skal ha vindu mot stille side, altså med maks støynivå 55 Lden Boliger med støy over 60 ved minst ett soverom eller en stue skal ha balansert ventilasjon Beregninger viser at alle eneboligene i nord har tilfredsstillende støyforhold på uteplasser mot sør. Beregninger viser også at høyeste støynivå utenfor fasaden av leilighetsbyggene er 55 dba. Det er derfor tilfredsstillende støyforhold på samtlige uteplasser til leilighetene. Rekkehusene lengst mot sør har også gode nok støyforhold ved både uteplassen mot sør og nord. Renovasjon Det legges opp til avfallsplasser på egen tomt, med oppstillingsplasser for disse i fellesanlegg. Delfelt a_bb1, a_bb2 og a_bb3 har felles søppelskur i f_ RA3 og f_ RA5. På tømmedag legges det opp til felles oppstillingsplasser. Kommunalteknikk Vann og avløp skal knyttes til det kommunale ledningsanlegget. Overvann skal fordrøyes. PLANSTARTVARSEL Igangsetting av reguleringsarbeidet ble varslet den Det kom inn følgende uttalelser: Fra offentlige fagmyndigheter, etater og utvalg: 1. Brannvesenet i sør Rogaland, brev Brannvesenet ber om at prosjekterende ivaretar brannvesenet krav til framkommelighet mht. veibredde, svingradius, oppstillingsplasser, belastning, høyde og vannleveranse mv. i tidlig planleggingsfase. Byplansjefens kommentar: Merknaden tas til orientering. 2. Sandnes kommune, avd kommunalteknikk brev datert Området har avrenning til Storånavassdraget hvor der er viktig å unngå forurensingstilførsler (spesielt partikkelavrenning) både i anleggsperioden og etterpå. Eget punkt om dette bør tas med i reguleringsbestemmelsenes rekkefølgekrav. Byplansjefens kommentar: Rekkefølgekrav sikrer at et fordrøyningsbasseng er operativt i anleggstiden og etterpå, for å hindre avrenning til Storånavassdraget. Midlertidig basseng/ - rensekummer kan alternativt anlegges ved anleggstart. BYPLANSJEFENS VURDERING Skolekapasitet Rekkefølgebestemmelser 7.6 stiller krav til at det skal være godkjent skolekapasitet i inntaksområdet før utbygging tillates. Side 5 av 7

6 Konsekvenser for barn og unge Situasjonsgrepet med de to sandlekeplassene i sentrum av boligområdet er et godt grep for å skape et felles samlingspunkt. Av den grunn aksepterer byplansjefen at det, for noen boliger, er større avstand mellom bolig og lekeplass enn det lekeplassnormen for Sandnes kommune legger opp til. Konsekvenser for miljø, helse og trivsel Forslagsstillers sjekklister for konsekvenser for miljø, helse og samfunnssikkerhet er vedlagt. Etter byplansjefens vurdering vil ikke planforslaget ha negative konsekvenser for miljøet utover at selve utbyggingen medfører tap av landskap og natur. Planområdet ligger innenfor et område som i miljøplanen er definert som risikoområde for radon. Reguleringsbestemmelser stiller krav til tiltak for å sikre boliger mot radon. For å dempe støy fra Skaraveien, er det foreslått støyskjerm og fasadetiltak. Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging, T-1442 og Sandnes kommune sine retningslinjer for støy i miljøplanen, skal legges til grunn for gjennomføring av planforslaget. Etter byplansjefens vurdering vil dette sikre at boliger og uteoppholdsarealer har tilfredsstillende støyforhold. Planen legger til rette for lekearealer og fellesområder med gunstige solforhold. Forslagsstillers sjekkliste for vurdering av konsekvenser for miljø og helse ligg vedlagt. Sikkerhet og beredskap Sjekkliste for vurdering av samfunnssikkerhet er vedlagt. Planen har ikke kjente negative konsekvenser for sikkerhet og beredskap. Universell utforming Minimum 50 % av boligene skal ha livsløpsstandard i henhold til Norsk standard NS :2009, universell utforming av byggverk, del 2: boliger. Lekearealer skal ha adkomst og lekemuligheter tilpasset prinsippet om universell utforming i den grad dette er terrengmessig mulig og naturlig i forhold til tomtens beliggenhet og plangrep. Kollektivfelt for busser og stier for syklister Etter byplansjefens vurdering er det lagt til rette for gode gang/sykkelforbindelser internt i planområdet og med tilliggende områder. Digital planfremstilling Byplansjefen har mottatt planforslaget digitalt, og det er foretatt kontroll av innkomne data. Ved kontroll av sist reviderte plan, datert 16. november 2010, er leveransen godkjent. OPPSUMMERING Planområdet er 14,91 daa og utgjør delfelt B13 i gjeldende reguleringsplan som ble vedtatt i bystyret Forslaget som nå fremmes legger til rette for 41 boliger i form av eneboliger, rekkehus og små leilighetsbygg. Boligene er planlagt i størrelser som varierer fra 72m 2 til 196 m 2. Feltet er planlagt bygd ut med 36,5 % BRA, med en total BRA på 5440m 2. Side 6 av 7

7 Området er planlagt med en utnyttelse på 2,75 boliger /daa. Dette er 0,15 bolig/daa mer enn maksimalt tillatt utnyttelse som er på 2, 6 bolig/daa. 5 % av felles parkeringsplasser skal være tilrettelagt for bevegelseshemmede. Det er planlagt to lekearealer for sandlek sentralt i boligområdet med et totalt areal på 519m 2. I tillegg har barn og unge kort vei til kvartalslekeplass. Minimum 50 % av boligene skal livsløpsstandard. Boligene skal utformes slik at radonnivået i inneluften ikke overstiger gjeldende tiltaksgrense. Med støyskjerm langs Skaraveien har uteområdene akseptable støyforhold. KONKLUSJON Forslag til VEDTAK: 1. Utvalg for byutvikling godkjenner, i henhold til plan- og bygningsloven 27. juni 2008 nr , at detaljregulering for boligfelt Skaarlia 2, felt B13 - plan nr , sist datert , med tilhørende bestemmelser, sist datert , legges ut til offentlig ettersyn. RÅDMANNEN I SANDNES, Per-Harald Nilsson kommunaldirektør Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Forslag til reguleringsplan datert Forslag til reguleringsbestemmelser datert Illustrasjonsplan 5. Situasjonssnitt 6. Renovasjonsplan 7. Sol og skyggediagram 8. Støyrapport Mette Paavola byplansjef 9. Sjekklister for vurdering av konsekvenser for miljø, helse og samfunnssikkerhet 10. ROS-analyse Kopi til: Kruse Bolig Vest,Vassbotnen 1, Postboks 8088, 4068 Stavanger Studio Ludo AS, Nygata 15, 4006 Stavanger Side 7 av 7

8 RAPPORT Utvalg for byutvikling sak 15/11 vedlegg 8 Norconsuk å Rådgivende ingeniører og konsulenter K1øita 42, 4630 Kristiansand Tlf.: , Faks: Foretaksreg.: NO MVA Skaarlia - Bl3 - Beregning av støy fra vegtrafikk i forbindelse med reguler ngsplan Oppdragsgiver Studio Ludo Dok. nr. : Oppdragsnummer Dato '. 02j1.10 Kontaktperson Petter Aase Rev. :1 Oppdragsansvarlig Bernt Mikal Larsen Sisn : (X,,h ßM 4K Kontrollert av lvonne Verstappen sisn.: W2,- Forfatter Bernt Mikal Larsen sisnq /o ggtllr Sammendrag: Det er utført beregninger av vegtrafikkstøy for planlagt bebyggelse i feltet 813 ved Skaarlia utenfor Sandnes. Beregningene er gjort for framtidig, regulert situasjon i àr De mest støyutsatte bygningene i prosjektet vil ligge ì gul sone i henhold til retningslinjent Retningslinjenl-1442 anbefaler at følgende forhold ivaretas ved bygging i gul sone:. Alle boenheter får en stille side (støynivå på 55 dba eller lavere). Alle boenheter har uteplass med tilfredsstillende støyforhold. Krav til innendørs støynivå ivaretas med fasadetiltak Beregningene viser at alle bygningene får en stille side, når det bygges støyskjerm med høyde 1.8 m ut mot Skaraveien. Det anbefales i videre planlegging at minst ett soverom legges ut mot stille side. Samtlige boenheter har uteplass med tilfredsstillende støyforhold, uten spesielle tiltak. Fasadetiltak og ivaretakelse av krav til innendørs støynivå må beskrives i en senere fase, når et mer detaljert tegningsgrunnlag foreligger. Nøkkelord: Avdeling: Akustikk Problem: Utendørs støyforhold Type: Bransje: X:\noAoppdrag\Stavanger\501 \1 8\ \støy\Skaarlia-81 3-Trafikkstøy-r1 doc Side 1 av 5

9

10

11 Utvalg for byutvikling sak 15/11 vedlegg 9

12

13 Utvalg for byutvikling sak 15/11 vedlegg 10