Reguleringsplan for Langbråten hyttefelt Drangedal kommune Beskrivelse av planforslaget
Innholdsfortegnelse Hensikten med planen... 3 Forslagstiller, plankonsulent, eierforhold... 3 Utbyggingsavtaler... 3 Krav om konsekvensutredning... 3 Planprosessen... 3 Medvirkningsprosess, varsel om oppstart.... 3 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold... 3 Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk... 4 Risiko- og sårbarhet (eksisterende situasjon)... 5 Beskrivelse av planforslaget... 5 Reguleringsplanens navn og kartgrunnlag.... 5 Reguleringsformål... 5 Hensikt... 5 Planlagt arealbruk... 5 Konsekvensvurdering.... 7 Risiko og sårbarhet... 8 Innkomne innspill... 8 1. Telemark fylkeskommune... 8 2. Fylkesmannen i Telemark... 9 3. Statens vegvesen... 9 Reguleringsplan for Langbråten hyttefelt, Drangedal kommune Beskrivelse - Side 2 av 9
Hensikten med planen Formålet med planen er å legge til rette for bygging av fritidsboliger med tilhørende infrastruktur. Forslagstiller, plankonsulent, eierforhold Reguleringsforslaget fremmes på vegne av grunneier Peder Rønningen. Plankonsulent har vært Ingeniør Kjell G. Borgeraas. Peder Rønningen er eier av hele arealet i planområdet. Utbyggingsavtaler Det er ikke inngått utbyggingsavtaler ut over avtale med Drangedal kommune om overtakelse av Vann og avløpsanlegget. Krav om konsekvensutredning Drangedal kommune har utarbeidet konsekvensvurdering av området i forbindelse med kommunedelplanen for Toke og Oseid. Området er i kommunedelplanen benevnt som Dalen LNF-SF10. Planprosessen Medvirkningsprosess, varsel om oppstart. Det er avholdt Oppstartsmøte med Drangedal kommune 09.01.2013.(vedlegg 1) Planen er varslet i Drangedalsposten. (vedlegg 2) Berørte offentlige instanser er varslet med eget brev (vedlegg 3) Naboer er varslet med eget brev (vedlegg 4) Planstatus og rammebetingelser Området er avsatt til utbygging av fritidsboliger i kommunedelplan for Toke og Oseid. Området er i denne planen benevnt som Dalen LNF-SF10. Planområdet grenser til Reguleringsplan for Bjønnåsen hyttefelt og vil benytte adkomst gjennom dette feltet. Det er ikke kjent at det er igangsatt andre planer i området som kan ha betydning for planen. Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Planområdet ligger på østsiden av Storfjorden i Nedre Toke i Drangedal kommune. Reguleringsplan for Langbråten hyttefelt, Drangedal kommune Beskrivelse - Side 3 av 9
Se kartutsnitt. Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Området er i dag benyttet til skogbruksformål med lav bonitet i høydene og middels til høy bonitet i dalsøkkene. Landskapet består av koller og dalsøkk som henvender seg til vannet ved en slak vestvendt skråning. Selve strandsonen er bratt og ulendt og naturlig adkomst til vannet vil følge dalsonene mellom kollene. Området er vestvendt og svært godt eksponert for sol. Områder med dyrka mark er ikke berørt. Konsekvensvurderingen konkluderer med at en utbygging med hytter i dette området ikke vil ha vesentlig innvirkning på jord- og skogbruksinteressene ift dagens situasjon. Det er ikke eksisterende bebyggelse innenfor planområdet. Området er i dag ikke benyttet til friluftsliv og rekreasjon i særlig grad. Det er ikke kjente kulturminner i området, men dette vil bli undersøkt før utbygging. Hyttefeltet vil få adkomst via Bjønnåsen hyttefelt. Kommunalt anlegg for Vannforsyning og avløp er ført fram til Bjønnåsen hyttefelt. Det vil være mulig å føre vann og avløpsledninger i vannet fram til ledningsanlegget i Røsvika. En vil være avhengig av at det blir etablert pumpestasjon for avløpsvann. Reguleringsplan for Langbråten hyttefelt, Drangedal kommune Beskrivelse - Side 4 av 9
Det vil være mulig å hente strømforsyning til området via Bjønnåsen hyttefelt. Risiko- og sårbarhet (eksisterende situasjon) I konsekvensutredningen som kommunen har utarbeidet for området er det ikke avdekket spesielle forhold som viser risiko i forbindelse med de naturgitte forholdene. Et sammendrag av konsekvensvurderingene er gjengitt til slutt i dette dokumentet. Beskrivelse av planforslaget Reguleringsplanens navn og kartgrunnlag. Reguleringsplanens navn er : Langbråten hyttefelt Planforslaget består av reguleringsplankart i målestokk 1:1000 datert 25.04.2013 og reguleringsbestemmelser datert 25.04.2013. Reguleringsformål Området er regulert til: 1. Bebyggelse og anlegg pbl 12.5.1: - Frittliggende fritidsbebyggelse F1-F5 - Vann og avløpsanlegg VA1 - småbåtanlegg i sjø og vassdrag med tilhørende strandsone SB1 2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur pbl 12.5.2: - Veg V1-V5 3. Grønnstruktur pbl 12.5.3 - Turvei T1 4 Landbruks-/Natur- og Friluftsområde 12.6, 11-8a: LNRF - skogbruk-/natur- og friluftsområde Hensikt Hensikten med planen er å legge til rette for bygging av fritidsboliger. Planlagt arealbruk Det er i reguleringsforslaget regulert inn til sammen 22 hytter. 1 av hyttene (hytte nr 8 i F3) ligger delvis utenfor kommunedelplanens grenser mot Toke. Hytta er imidlertid plassert mer enn 100 meter fra vannet, og ligger på en svært naturlig og attraktiv plass i terrenget. De resterende hyttene er plassert innenfor byggegrensen vist i kommunedelplanen for Toke og Oseid. I kommunedelplanen er det lagt opp til en utbygging av inntil 15 hytter. Planforslaget har lagt inn 22 hytter. Antall hytter er begrunnet i den økonomiske Reguleringsplan for Langbråten hyttefelt, Drangedal kommune Beskrivelse - Side 5 av 9
muligheten til å anlegge offentlig vann og avløp til området. Dette spørsmålet ble drøftet med kommunen i oppstartsmøtet. Hyttene er plassert slik at alle vil ha utsikt ut over Toke, men på grunn av åskammen bak hyttene vil ingen av hyttene ligge i silhuett mot himmelen. Alle foreslåtte hytteplasseringer er valgt ut fra naturlige landskapsmessige vurderinger av terrenget. Vist plassering av hyttene i planen er anbefalt plassering. Endelig plassering av hyttene kan justeres innenfor planområdet. Det er ikke vist tomtegrenser i planen, og det forutsettes at tomtens form og størrelse bestemmes i samarbeid med kommunen i forbindelse med byggesaken. Reguleringsbestemmelsen legger opp til at utformingen av hyttene skal være slik at de er mest mulig tilpasset terrenget. Det vil være viktig at krav til farge- og materialbruk blir fulgt opp, slik at den nye bebyggelsen får et best mulig visuelt uttrykk. Møneretningen til hyttene bør fortrinnsvis følge terrengkotene. Det er ikke regulert inn egne plasser for lek i området da terrenget i området innbyr til lek og uteaktivitet. Atkomst til området vil være fra fylkesveg 356 og gjennom Bjønnåsen hyttefelt. Det er regulert inn atkomstveg til - og felles brygge for området. Området bryggen ligger i vil opparbeides til- og være attraktivt for badeaktiviteter. Reguleringsplan for Langbråten hyttefelt, Drangedal kommune Beskrivelse - Side 6 av 9
Det er regulert inn en tursti mellom området F1 og F2 for å sikre adkomst mot vannet. Området mellom feltene regulert til bebyggelse er regulert til LNRF område, og det er forutsatt at jord- og skogloven skal gjelde i dette området. Dette planområdet består av skogsmark med middels og til dels høy bonitet og dekker alle hogstklasser. Det planlagte regulerte området er naturlig avgrenset av terrenget og mot vannet og det vil ikke ha vesentlige negative skogbruksmessige konsekvenser. Planen legger opp til at det opprettholdes et skoglig preg på hele planområdet. Vegene som er vist innenfor planområdet er prosjektert inn mest mulig naturlig i terrenget. Området (spesielt F4 og F5) er imidlertid svært kupert og en justering av traseen i byggeperioden kan bli aktuelt for å oppnå en best mulig tilpasning til terrenget. Det er lagt opp til at nye hytter skal tilknyttes felles vann og avløpsanlegg og føres i sjøledning til kommunalt anlegg innerst i Røsvik. Det skal tilstrebes at vann og avløpsanlegget anlegges slik at en ikke forringer naturpreget i området. Det er avsatt plass til pumpestasjon for avløpsvann. Drangedal kommune har etablert renovasjonsordning for alle hytter i dette området. Nærmeste felles renovasjonsbu er plassert ved innkjøring fra fylkesvegen. Det er ikke foretatt målinger av radongass i området. Det forutsettes at det i forbindelse med byggesaksbehandlingen ved oppføring av hytter tas hensyn til evt. radonfare. Det er ikke avdekket automatisk fredete kulturminner i området. Området vil bli undersøkt av arkeologer før utbygging. Det vises til merknader under kommentarer til Telemark fylkeskommune. Det vises til vedlagte utfylte sjekkliste for planlegging. Alle relevante tema i sjekklisten skal være behandlet i beskrivelsen. Konsekvensvurdering. Kommunes konsekvensvurdering av området er oppsummert slik: Konsekvenser for naturverdier er vurdert som liten. Konsekvenser for jord- og skogbruk er vurdert som liten positiv. Konsekvenser for strandsona er vurdert som liten. Konsekvenser for landskapsverdier er vurdert som liten. Konsekvenser for kulturminner og miljø er vurdert som liten. Konsekvenser for friluftsliv / nærrekreasjon er vurdert som liten. Reguleringsplan for Langbråten hyttefelt, Drangedal kommune Beskrivelse - Side 7 av 9
Konsekvenser for infrastruktur er vurdert som liten positiv. Konsekvenser for trafikk er vurdert som positiv. Konsekvenser for flom/ ras er vurdert som liten. Risiko og sårbarhet Reguleringsområdet er kupert og består av bratte partier, men ingen av hyttene er plassert i områder der det er fare for ras eller flom. Bildet under viser området på østsiden av hytte nr 5. Dette er den hytta som har det bratteste terrenget inn til tomten. Radonkonsentrasjoner i grunnen er ikke undersøkt. På grunn av kapasiteten på ledningsnettet til Bjønnåsen vil det ikke være mulig å tilfredsstille krav til leveranse av brannvann. Området grenser imidlertid direkte til Toke. Og vil derfor ha rikelig tilgang til vannleveranse ved en eventuell brann i hyttefeltet. Innkomne innspill 1. Telemark fylkeskommune Telemark fylkeskommune opplyser at de ikke har opplysninger om automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet. Det er tidligere registrert flere automatisk fredete kulturminner i nærheten av planområdet. Blant disse er en bygdeborg, en steinalderlokalitet, samt to gravrøyser som viser bruk av landskapet i både steinalder og jernalder. Fylkeskommunen krever at området blir registrert for automatisk fredete kulturminner før endelig uttalelse til planen kan gis. Reguleringsplan for Langbråten hyttefelt, Drangedal kommune Beskrivelse - Side 8 av 9
Planvarslingen er forelagt Norsk Maritimt museum som opplyser at de ikke har merknader i saken. Fylkeskommunen gjør oppmerksom på meldeplikten etter kulturminneloven 8 annet ledd. Meldeplikten oppstår når det oppdages automatisk fredete kulturminner som ikke var kjent på forhånd. Bestemmelsen legger et klart ansvar på tiltakshaver om å følge stanse- og meldeplikten. Fylkeskommunen ber om at meldeplikten blir innarbeidet i fellesbestemmelsene i reguleringsplanen. Fylkeskommunen minner om at det er viktig å sikre strandsona for allmennheten og at det bør legges opp til en felles møteplass / aktivitetsplass nær vannet. Fylkeskommunen er ellers opptatt av fjernvirkning og silhuett i hytteområder, og at bygninger blir plassert slik at de får en dominerende og privatiserende karakter i landskapet. Møneretning på hyttene bør som prinsipp ligge langsetter landskapets helning. Merknad: Alle merknader fra fylkeskommunen er innarbeidet i planforslaget. 2. Fylkesmannen i Telemark Fylkeskommunen minner om vern av strandsonen og at det i kommunedelplan for Toke og Oseidvann er fastsatt en byggegrense på 100 meter. Fylkesmannen viser ellers til at planområdet stedvis er brattlendt og at området mange steder kan gi muligheter for skred (steinsprang og løsmasseskred) og at kravet til risiko og sårbarhetsanalyser gjelder for all utbygging etter plan- og bygningsloven. Merknad: Alle hytter er plassert på innsiden av avsatt byggesone mot Toke med unntak av 1 hytte. Denne hytta ligger imidlertid mer enn 100 meter fra vannet. Konsekvensvurderingen som kommunen har utarbeidet i forbindelse med kommunedelplanen for Toke og Oseid avdekket ikke risikoområder for steinsprang i området. 3. Statens vegvesen Statens vegvesen har ingen merknader til saken. Reguleringsplan for Langbråten hyttefelt, Drangedal kommune Beskrivelse - Side 9 av 9